城市高層住宅項目物業(yè)管理方案
隨著城市化的不斷發(fā)展和土地使用的現(xiàn)實情況,高層住宅逐漸成為城市居住建筑的主趨勢以及有效利用土地資源的結果。而建立與此相匹配的高層住宅物業(yè)管理尤為必要。
一、高層住宅物業(yè)管理的特點和難點：
1、高層住宅建筑高度大、層數(shù)多、居住人口稠密，要管理好高層住宅，確保各部分正常運作，保證高層住宅和樓內(nèi)居民的生命、財產(chǎn)安全，物業(yè)管理任務較為艱巨。
2、高層住宅設備多、結構復雜、管理起點高，對物業(yè)管理隊伍的素質(zhì)要求較高。在實際物業(yè)管理中，必須要運用先進的管理手段、方法，對高層住宅各系統(tǒng)進行維護、保養(yǎng)和管理，保證這些系統(tǒng)的正常運轉(zhuǎn)。高層住宅能源、動力消耗大，管理服務人員多，管理成本高，收取的物業(yè)管理費也高。
二、高層住宅物業(yè)管理的原則：
1、統(tǒng)一管理原則：
首先，整個高層住宅是一個整體，各系統(tǒng)都是為整體服務的，分散理勢必影響整體的正常運行;其次，分散管理易造成職責不清，使出現(xiàn)的問題和故障無法及時解決;第三，分散管理會造成管理死角。因此，高層住宅應堅持統(tǒng)一的管理。
2、收費合理原則。
收費合理原則最通俗的說法便是物業(yè)管理的收費要與所提供的服務相符。不論如何，物業(yè)管理隊伍都應采取公平、合理、協(xié)調(diào)一致的原則。
3、依法管理原則。
物業(yè)管理須堅持依法辦事、信守合同、協(xié)議、按規(guī)章制度辦事的原則。
4、經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益兼顧的原則。
物業(yè)管理要通過科學的物業(yè)管理、良好的服務、優(yōu)美的環(huán)境、合理的收費，樹立自身的良好形象，增強知名度，贏得住戶的信任。
5、公共服務、專項服務和特約服務并重的原則。
針對高層住宅的實際情況物業(yè)管理不僅要做好供電、供水等服務項目，同時也可以做好住戶需要的專項服務與特約服務，為住戶提供最大的方便。
三、高層住宅物業(yè)管理的內(nèi)容：
1、高層房屋建筑主體應有的維修管理。物業(yè)管理應定期掌握房屋的基本情況，對樓面、樓道等房屋要進行經(jīng)常的維修、養(yǎng)護和管理，使建筑物保持完好、整潔和美觀。對住戶的房屋裝修進行嚴格的監(jiān)督管理，不因裝修而影響壽命和危及他人安全。
2、高層住宅各系統(tǒng)設備設施的管理。物業(yè)管理人員要經(jīng)常對供電、供水及排水、電梯、消防、公共照明等公用設施進行維護檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理，保證設備完好的運行狀態(tài)。
3、清潔衛(wèi)生的管理。清掃保潔人員應全面負責各樓道以及公共場所的清潔和保潔工作，保持公共部位不被占用，垃圾日產(chǎn)日清。
4、綠化管理。綠化人員應對高層住宅小區(qū)內(nèi)的花草樹木和景點進行養(yǎng)護和管理，為住戶創(chuàng)造優(yōu)美整潔舒適的高雅的環(huán)境。
5、停車場、車輛及交通管理。物業(yè)管理人員要對住戶以及外來人員的車輛進行管理，保證停車場的車輛停放整齊、管理有序，保證車輛安全。
6、消防及治安管理。保安人員對高層住宅及其范圍內(nèi)進行全天候保安值勤，設立固定保安崗位和流動巡邏崗位。確保住戶人身財產(chǎn)安全。監(jiān)控系統(tǒng)要保證24小時值班監(jiān)控。做好消防器材的維護，對違法違紀行為要及時處理。
7、收費管理。要嚴格按照協(xié)議或合同當?shù)匚飪r部門核定的物業(yè)管理服務收費標準，及時、 定期收取物業(yè)管理費用，并接受住戶監(jiān)督。
8、全方位服務。物業(yè)管理應對住戶提供全方位、多層次、有效且經(jīng)濟的服務，使用戶、住戶更為舒適便利。
四、高層住宅物業(yè)管理實際可行性操作：
1、深度推行“人性化物業(yè)管理模式”
在高層住宅物業(yè)管理、環(huán)境、空間各個層次和環(huán)節(jié)營造一種既相互信任、相互尊敬，又有明確的行為規(guī)則這樣一種和諧、有序的舒暢環(huán)境和文化氛圍。
2、實施零距離 “隱性物業(yè)管理與服務” 模式
在高層住宅物業(yè)的管理與服務中，住戶的私密空間與物業(yè)公司所提供的全方位服務往往容易發(fā)生沖突，在實際物業(yè)管理中，物業(yè)管理零距離與零干擾相結合的“隱性服務與彈性服務” 模式和物業(yè)管理理念。 所謂 “零距離”，就是對住戶的服務需求做全面、深入、細致的了解，注重服務的快捷性和住戶的滿意度，除了保證在住戶需要幫助時提供及時滿意的服務，更要體現(xiàn)對住戶服務的前瞻性， 滿足住戶深層次的服務訴求。
3、 建立治安聯(lián)動快速反應系統(tǒng)
安全防范是物業(yè)管理第一要素，高層住宅的治安工作由中央監(jiān)控中心統(tǒng)一指揮調(diào)度，并建立起戰(zhàn)斗力強的治安快速反應系統(tǒng)，該系統(tǒng)既強調(diào)迅速快捷，又強調(diào)多重結合，迅速快捷即要求保安員在接到快速支援的命令后120秒內(nèi)趕到現(xiàn)場，其它崗位人員也會相繼趨前援助;多重結合即治安工作要做到流動崗、固定崗相結合、整裝與便裝相結合、全面防范與重點防范相結合，確保治安防范萬無一失。
五、高層住宅日常性物業(yè)管理與服務
完善的高層住宅物業(yè)管理構想，專業(yè)的物業(yè)管理團隊，嚴謹?shù)奈飿I(yè)管理制度以及高速、有效的運作機制都必須在物業(yè)管理實務的實施中才能得到充分的檢驗，才能以持之以恒的、高品位的服務品質(zhì)展現(xiàn)于住戶面前。
日常性的物業(yè)管理與服務最能凸顯管理水平與服務品質(zhì)的一個重要環(huán)節(jié)。在日常管理中，除了要求物業(yè)管理企業(yè)自身具備高度的控制與執(zhí)行能力外，在如何合理利用有效資源滿足住戶服務需求方面更要勇于創(chuàng)新。在統(tǒng)一管理的前提下，必須從安全、環(huán)境、客戶服務、工程服務等四個方面的常規(guī)日常服務分別體現(xiàn)相應的高層物業(yè)管理模式。
(一)安全管理
安全工作是物業(yè)管理的一個重要方面。人們常說“安全第一”，安全工作具有第一位的意義，只有安全有了切實的保證，住戶才能放心地工作。因而安全管理也是物業(yè)管理的一切基礎性工作。門衛(wèi)、巡邏、消防以及停車場管理等工作都屬于安全管理的范疇。
針對高層住宅布局、功能的特點，可以采取技防與人防相結合、固定崗與流動崗相結合，設置多重靜動態(tài)相結合的安全防范體系 ，切實保障高層住宅24小時安全無憂。對公共區(qū)域采取主要依靠技防與流動巡邏相結合的方式實施安全管理， 技防方面主要依靠項目本身的智能化報警系統(tǒng)、 巡更系統(tǒng)及監(jiān)控系統(tǒng)實現(xiàn)，流動巡邏方面將增加巡邏頻次，加強巡邏治安員的在崗管理與崗前培訓，提高治安員的崗位與服務意識。
1、公共區(qū)域24小時閉路監(jiān)控系統(tǒng)及24小時消防預警及聯(lián)動控制系統(tǒng);
2、24小時固定安全護衛(wèi)崗設置;
3、24小時流動巡邏崗設置;
4、智能化報警系統(tǒng);
治安工作的特點及主要任務
特點：
A、以預防為主。無論是治安也好，消防也好，都應貫徹預防為主的指導思想。不出事故，避免隱患，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作績效大小的主要標準。
B、服務性強。從本質(zhì)上看，保安就是服務，即提供保安服務。作為保安員，要樹立“服務第一、用戶至上”的思想，即要保持公安人員的警惕性，又要有服務人員的和顏悅色;即要堅持原則，按制度辦事，又要文明禮貌，樂于助人。
C、軟件與硬件同時抓。保安工作的好壞，即要靠軟件也要靠硬件，一方面要不斷提高保安隊伍的素質(zhì)，另一方面要抓好保安設施的建設，建立完善的保安系統(tǒng)和消防報警系統(tǒng)。
D、制作緊急事件處理預案，包括火警、匪警、自然災害、重大疫情等事件的防范以及出現(xiàn)情況后的處理辦法，做到“事前預防、遇事不亂”。
主要任務：
A、固定崗工作。統(tǒng)一著裝，維持秩序，疏導交通車輛，應注意防范進出人員中的犯罪分子，防止各類案件的發(fā)生;
B、安全巡邏。 定時和不定時的對區(qū)域內(nèi)外各個部位進行巡視檢查， 發(fā)現(xiàn)不安全的因素及時進行解決;
C、停車場管理。 疏導車輛出入，檢查停車證件，收取臨時停車費， 進行停車場消防和安全管理;
(二)環(huán)境管理
高層住宅物業(yè)管理養(yǎng)護是物業(yè)管理的重要組成部分之一，是體現(xiàn)物業(yè)管理水平的重要標志。高質(zhì)量的環(huán)境養(yǎng)護為客戶提供整潔、舒適、賞心悅目的生活環(huán)境與工作環(huán)境。而且物業(yè)通過清潔保養(yǎng)，可以延遲和減緩物業(yè)裝飾物表面自然老化及人為磨損，保護物業(yè)的裝飾材料，延長物業(yè)再裝修翻新的周期，及經(jīng)濟又能保持物業(yè)美觀。
針對高層住宅不同區(qū)域的環(huán)境清潔、綠化等項目提供無差別的高標準服務，努力營造一個舒適、整潔、明亮的項目環(huán)境，并切實做好以下幾項工作：
1、主要任務：
A、負責高層住宅各個樓層和各個部位的保潔工具，使其達到標準的清潔要求;
B、負責制定清潔設備和清潔用品的采購及使用意見，合理掌握清潔費用的支出;
C、負責對保潔員工的業(yè)務培訓，使他們不斷提高業(yè)務素質(zhì);
D、負責接受客戶的委托清潔業(yè)務。
2、保潔制度
每日的衛(wèi)生全面清掃盡量減少對住戶的影響。
3、垃圾分流
在狠抓環(huán)境管理和培養(yǎng)客戶環(huán)境意識的基礎上，對高層住宅的垃圾實施“三化”管理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化，從而實現(xiàn)有效的垃圾分流。
垃圾收集袋裝化：項目垃圾的收集，統(tǒng)一采用垃圾袋進行袋裝并投于“三合一”功能的垃圾箱。
垃圾回收資源化：通過垃圾箱，從中分撿出可回收物品進行回收利用，避免資源浪費。
4、消殺
消殺工作主要包括以下幾個方面的內(nèi)容：
主要消殺對象是老鼠、白蟻、蒼蠅、蟑螂及蚊子。
聘請專業(yè)隊伍進行消殺工作。
1、專業(yè)消殺公司應出示營業(yè)執(zhí)照許可證，保證所用藥物在正常操作條件下對人體不構成危害。
2、雙方簽定合同，明確各自的責任、義務、消殺范圍、要求和標準。
3、定期進行二次防滅蟲藥、三次防滅鼠藥的工作，如發(fā)現(xiàn)或出現(xiàn)問題，消殺公司應保證隨叫隨到。
4、實現(xiàn)重點防治，配電房、消防控制中心、總機房、電梯機房等部位一防鼠為主，其他設施與場所殺蟲為主。
篇2：日本高層住宅物業(yè)管理探析
日本高層住宅物業(yè)管理探析
日本的物業(yè)管理公司都很注重降低成本和提高工作效率，一般只派一兩個人負責管理一座一二十層高的住宅樓的門前、門廳、樓道、電梯等公用部分的清掃、安全和公用設備檢查等工作。負責社區(qū)安全主要是警察的工作，物業(yè)管理人員一般不參與。
隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展和城市化的擴大，日本有限的土地資源已經(jīng)越來越不能滿足本國人一向崇尚獨門獨院住宅的奢望。尤其是在首都東京這樣的現(xiàn)代化大都市里，住進高樓大廈者日益增多。據(jù)日本國土交通省的統(tǒng)計，目前日本全國購買高層住宅的居民累計已超過1000萬，也就是說，幾乎有十分之一的日本人生活在自己購買的高層住宅中。因此，如何解決生活在高層住宅中的居民所面臨的各種必須解決的問題，己成為如今日本城市生活中面臨的一個重大課題。
日本人從世代的獨家小院住宅搬進共同居住的高樓大廈遇到了兩大問題。一是自己在共同住宅中必須具備的公共道德問題，二是作為高層住宅內(nèi)居民共有財產(chǎn)的管理問題。
為了解決這些問題，日本成立了高層住宅管理業(yè)協(xié)會，數(shù)量眾多的住宅大樓物業(yè)管理公司應運而生，逐步建立起了健全的共同住宅管理體制。
在日本，對于任何一家物業(yè)管理公司來說，它們所“管”樓房的居民就是它們的業(yè)主。物業(yè)管理公司向業(yè)主提供服務，而物業(yè)管理公司提供服務的內(nèi)容由業(yè)主事先同公司商定。日本的物業(yè)管理公司只是受雇于這些已為業(yè)主的居民。業(yè)主如果對所雇的物業(yè)管理公司的服務質(zhì)量或價格等不滿意，隨時可以辭退這家公司而雇用自己認為更合適的公司。
日本的一座住宅樓里往往有幾十戶到上百戶身為業(yè)主的居民，通常選出3至7名代表組成居民管理委員會，每居委員會任期2年，委員會的成員由所有業(yè)主輪流擔任。居民管理委員會負責了解業(yè)主的意見、要求，選雇物業(yè)管理公司，監(jiān)督、檢查物業(yè)管理公司的工作，同時設專人管理賬目。委員會所有成員的工作都是義務性質(zhì)，沒有報酬。
日本的物業(yè)管理公司之間的競爭十分激烈，各公司都千方百計地提高服務質(zhì)量，降低服務價格。以日本人的一般收入計算，居民住房物業(yè)管理費用還是比較低的。物業(yè)管理公司都很注重降低成本和提高工作效率，一般只派一兩個人負責管理一座一二十層高的住宅樓的門前、門廳、主要是警察的工作，物業(yè)管理人員一般不參與。
一般的住宅樓的大門都是通過按自動號碼或呼叫鎖開啟，同時每家住戶都持有無須按號碼的開啟公用大門的鑰匙。物業(yè)人員不得隨意進入任何一戶居民的房門，也不得探聽居民家庭生活及隱私。一旦有哪一家居民水、電、氣等發(fā)生故障，住戶可以直接向有關公司撥打電話，維修人員很快就會趕到予以修復。
日本的物業(yè)管理服務使絕大多數(shù)業(yè)主都感到滿意，不過也確實有極少數(shù)物業(yè)公司只知道收取物業(yè)管理費，而在承諾服務方面卻大打折扣。對于這樣的物業(yè)公司，業(yè)主們最容易的對付方法是拒付物業(yè)管理費。對于拒付管理費的住戶，物業(yè)管理公司方面不敢采取停水、停電等任何報復措施，因為水電之類不屬于物業(yè)公司管理。
日本各物業(yè)管理公司作為高層住宅管理業(yè)協(xié)會的會員，接受協(xié)會的管理、指導和監(jiān)督。高層住宅管理業(yè)協(xié)會每年定期舉行物業(yè)管理專業(yè)人員的知識、理論等考試，不合格者不能從事物業(yè)管理工作。
摘自：住宅與房地產(chǎn)雜志（05.10）文/友光
篇3：高層住宅項目物業(yè)管理服務內(nèi)容
高層住宅項目物業(yè)管理的服務內(nèi)容
本節(jié)主要闡述**院項目安全管理，環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理、設施設備的維修及維護三個方面的服務內(nèi)容。
（一）**院花園安全管理
保安工作是物業(yè)管理的一個重要方面。人們常說"安全第一"，保安工作具有第一位的意義，只有物業(yè)的安全有了切實的保證，租戶才能放心地在樓內(nèi)工作。因而安全管理也是物業(yè)管理的一切基礎性工作。門衛(wèi)、巡邏、消防以及停車場管理等工作都屬于安全管理的范疇。
1、治安管理
（1）治安工作的特點及主要任務
特點：
A、以預防為主。無論是治安也好，消防也好，都應貫徹預防為主的指導思想。不出事故，不出案子，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作績效大小的主要標準。
B、物業(yè)保安與社會治安緊密聯(lián)系。一個樓宇的安全狀況是整個社會治安工作的一部分，因此物業(yè)的保安工作離不開社會，離不開政府公安部門，這是保安工作最明顯的一個特點。
C、服務性強。從本質(zhì)上看，保安就是服務，即提供保安服務。作為保安人員，要樹立"服務第一、用戶至上"的思想，既要保持公安人員的警惕性，又要有服務人員的和顏悅色；既要堅持原則，按制度辦事，又要文明禮貌，樂于助人。
D、軟件與硬件同時抓。一個物業(yè)保安工作的好壞，既要靠軟件也要靠硬件，我們一方面要不斷提高保安隊伍的素質(zhì)，另一方面要抓好保安設施的建設，建立完善的保安系統(tǒng)和消防報警系統(tǒng)。
主要任務：
A、門衛(wèi)工作。著裝整齊，維持大門口秩序，疏導交通車輛，為客人開門、咨詢指引樓內(nèi)方位及提送行李等，同時應注意防范進出人員中的犯罪分子，防止各類案件的發(fā)生。
B、安全巡檢。定時和不定時地對物業(yè)內(nèi)外各個部位進行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)不安全的因素及時進行解決。
C、停車場管理。疏導車輛進出，檢查停車證件，收取臨時停車費，進行停車場消防和安全管理。
D、治安協(xié)助。防止治安事件，對物業(yè)內(nèi)發(fā)生的偷盜、行兇、破壞等各種治安案件積極協(xié)助公安機關進行處理。
E、消防工作。消防控制室值班檢查，消防設備，配備專職消防人員，建立義務消防組織，進行消防訓練。
F、與其他部門搞好配合工作。
2、相應的治安防范措施
（1）安保部的組織結構
**院管理處保安部的班組設置與樓宇規(guī)模有關，物業(yè)面積越大，配套設施越多，班組設置也就也多，越復雜。保安部一般的崗位設置為：
（2）合理安排治安崗
A、電梯服務：服務前臺小姐、門童二班倒16小時值班（視實際需要，擬在主出入口設置）
B、智能監(jiān)控中心三班倒24小時值班
C、地下車庫出入口三班倒24小時值班（分設東北崗、東南崗、西部崗三個崗位）
D、小區(qū)巡邏崗三班倒24小時值班
E、小區(qū)主入口大門三班倒24小時值班
F、保安主管負責花園內(nèi)安全管理工作的總體協(xié)調(diào)。
（3）加強非辦公時間門崗的監(jiān)控力度
A.人流出區(qū)控制圖
門衛(wèi)崗值勤
業(yè)戶
問候
詢問后、登記
詢問后、登記
進入**院
來訪客戶
進入**院（ 跟蹤觀察）
其他人員
進入**院 （跟蹤觀察）
B.圖
人流入?yún)^(qū)控
門崗值勤
業(yè)戶
所帶貴重物品須經(jīng)業(yè)戶確認
在登記本簽字
檢查證件（出入證）無異常放行
來訪客戶
放行
其他人員
放行
C.物流出區(qū)控制圖
門崗值勤
用戶所帶物品
詢問
執(zhí)用戶證明
執(zhí)管理處開的放行條放行
來訪客戶
收回放行
其他人員
確認無誤，收回放行條放行
（4）組建機動快速應急分隊
快速應急分隊直屬管理處管理，負責突發(fā)事件的快速反應處理。它的特點是機動靈活，基本職能是：區(qū)內(nèi)外巡邏、快速支援、便衣監(jiān)察、機動。
（5）實行24小時巡視
巡邏人員實行24小時不間斷巡視，確保及時發(fā)現(xiàn)問題和處理問題，巡邏人員采用徙步巡邏方式。
（6）加強區(qū)域巡邏
為加強對治安巡邏的控制，保證巡邏到位。
（7）治安狀況統(tǒng)計
對治安狀況控制實行每月統(tǒng)計，分析所產(chǎn)生的各種問題，找出原因，制定相應的措施。
（二）車輛管理
車輛管理的重點是防止車輛亂放及車輛丟失，要做到這一點，首先要搞好停車場的建設。
1、位置規(guī)劃
車輛可分為機動車和非機動車兩類，機動車可分為汽車、摩托車等。如果各種規(guī)格的車輛混雜存放，既不利于車主，也不利于管理人員的管理。為了避免這種混亂狀態(tài)，**院管理處把停車場庫的區(qū)位作適當劃分，以下是停車場庫劃分的一個構想：
2、內(nèi)部要求
對于機動車，我們將根據(jù)物業(yè)的整體規(guī)劃，實施以下管理措施：
（1）了解用戶車輛情況，實行便捷停放
（2）實施停車專用車位制度
（3）物業(yè)道路設減速坡，限制車輛速度
（4）嚴禁無牌車進入停車場
（5）做好宣傳工作，除在標識牌上標明車輛停放標志外，平時也做好相應宣傳，發(fā)動大家自覺遵守停放規(guī)定
（三）消防管理
消防安全責任重大，這是我們多年物業(yè)管理實踐中得出的切身體會，消防管理的關鍵環(huán)節(jié)在于下列四個方面。
1、宣傳教育
開展消防安全教育，樹立消防安全意識是貫徹"預防為主，防消結合"的工作方針為前提，我們的每一位員工都是義務消防隊員和義務消防救護員，將采取多樣化的宣傳形式如一年一度的"119"消防日，設消防宣傳欄、收看錄相、發(fā)放宣傳材料等向用戶宣傳消防知識。
消防工作不只是少數(shù)人的事，而應是物業(yè)中全體人員的共同職責，對于物業(yè)的全體人員來說，必須了解并掌握如下幾個方面：
（1）物業(yè)防火工作的各項有關規(guī)定；
（2）手提式滅火器的放置位置及其使用方法；
（3）消防應急通道位置和緊急情況疏散方法；
管理處員工還應懂得以下兩點：
（1）遇到緊急情況時自己的職責任務；
（2）重要物資（貨幣、文件等）的轉(zhuǎn)移及辦法。
2、日常檢查
（1）防火門：是否關閉狀態(tài)，鉸鏈是否靈活，整體有否損壞。
（2）應急照明燈及指示燈：電源是否正常，整體有無損壞，表面是否有灰塵等；
（3）各種消防標識：安裝是否牢固，定位是否準確，整體有無損壞，清掃表面灰塵等。
（4）各種滅火器：瓶體是否完好，固定是否牢靠，保險栓是否完好，氣體壓力是否在規(guī)定的范圍內(nèi)等。
（5）消防栓是否完好，水壓是否符合要求。
3、讓用戶參與物業(yè)的消防管理
（1）組織物業(yè)人員開展消防演習。
（2）請消防支隊做有關知識講座。
（3）成立義務消防檢查隊，對物業(yè)消防設施進行檢查。
4、消防報警特殊處理程序
通知--
往現(xiàn)場報警--往現(xiàn)場
往現(xiàn)場-- 報告
掌握現(xiàn)場情況--報告
往現(xiàn)場--通知
（四）**院項目環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理
物業(yè)清潔保養(yǎng)是物業(yè)管理的重要組成部分之一，是體現(xiàn)物業(yè)管理水平的重要標志。高質(zhì)量的物業(yè)清潔保養(yǎng)為業(yè)主或用戶提供整潔、舒適、優(yōu)美的工作環(huán)境與生活環(huán)境。而且，物業(yè)通過清潔保養(yǎng)，可以延遲和減緩物業(yè)裝飾物表面自然老化及人為磨損，保護物業(yè)的裝飾材料，延長物業(yè)再裝修翻新的周期，既經(jīng)濟又能保持物業(yè)美觀。
在**院項目，我們將指導管理處對物業(yè)的清潔衛(wèi)生、綠化等項目提供高標準的服務，努力營造一個舒適、整潔、明亮的辦公環(huán)境，我們將切實做好以下幾項工作：
1、全面實施ISO9001：2000質(zhì)量保證體系和導入ISO14000環(huán)境管理體系
實施ISO9001：2000質(zhì)量保證體系是進行物業(yè)規(guī)范化管理的保證，建立和實施ISO14000環(huán)境管理體系則保證**院項目成為"三無"的生態(tài)綠色環(huán)保辦公物業(yè)。
2、 環(huán)境管理主要任務和組織結構
（1）環(huán)境部主要任務：
負責物業(yè)各個樓面和各部位公用用具，使其達到標準的清潔要求；
負責制定清潔設備和清潔用具的采購、使用意見，掌握清潔費用的支出；
負責對清潔員工的業(yè)務培訓，使他們不斷提高業(yè)務素質(zhì)；
負責接受客戶的委托清潔業(yè)務。
備注：**院環(huán)境保潔工作擬建議考慮以外包的方式委托專業(yè)保潔公司實施，管理處負責對受托專業(yè)保潔公司的保潔工作進行監(jiān)督和管理，具體外包分析和建議將進行充分調(diào)查后在后續(xù)的顧問工作中專項提供貴司。
（2）組織結構
（3）16小時保潔制度
物業(yè)實行16小時兩班組保潔制度，早晨7：00上班直至晚上11：00時下班。以保證物業(yè)的衛(wèi)生達到要求，每日的衛(wèi)生全面清掃在物業(yè)人流低谷時和下班時進行，盡量減少對用戶辦公的影響。
（4）噪音污染控制
噪音污染已是一個現(xiàn)代都市普遍存在的環(huán)保問題，據(jù)了解，目前環(huán)保部門接到的環(huán)保投訴中，有關噪音的就占65%以上。把噪音控制在國家規(guī)定的"白天不高于55分貝，晚上不高于45分貝"的標準，是噪音控制工作的重要目標。
3、垃圾分流
在狠抓環(huán)境管理和培養(yǎng)用戶環(huán)保意識的基礎上，我們將對垃圾實施"三化"管理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化，從而實現(xiàn)有效的垃圾分流。
（1）垃圾收集袋裝化：垃圾的收集，統(tǒng)一采用垃圾袋進行袋裝并投于"三合一"功能的垃圾箱。
（2）垃圾回收資源化：通過垃圾箱，從中分撿出可回收物品進行回收利用，避免資源浪費。
（五）設施、設備的維修與維護
高檔物業(yè)對機電設備維護管理要求甚高，為保障設備運行的安全、高效，我們將結合**院項目的實際情況，把zz在設備管理方面的成功管理經(jīng)驗和模式運用到本物業(yè)的設備管理與維護當中，在實際的管理運行中建立一套有效而完善設備管理模式。
此外，我們將在**院項目的設備管理中導入環(huán)保、節(jié)能的管理理念，在降低運作成本的同時，盡可能為用戶創(chuàng)造一個舒適的綠色辦公環(huán)境。為此，我們對該物業(yè)設備管理與維護制定了以下管理方案。
1、機電設備管理的基本原則
(1)、物業(yè)設備設施的管理采用zz安全而高效的管理模式
建立完善的設備管理維護體系。服務使用部門依據(jù)管理體系對設備進行正常規(guī)范的使用，設備的基礎功能系統(tǒng)均由工程部負責其日常運行管理及定期檢查維修。運行管理將嚴格執(zhí)行相應設備運行操作規(guī)程。
制訂高標準的設備的維護保養(yǎng)計劃。設備維護保養(yǎng)分為日常巡視保養(yǎng)和定期維修保養(yǎng)，設備設施的日常巡視保養(yǎng)由便用單位或責任單位負責，設備定期維護保養(yǎng)則均由工程部負責。設備的維護保養(yǎng)由相關單位根據(jù)《設備管理規(guī)定》和《巡視檢查記錄》開展工作，并作相關記錄。
實施高效的設備維修規(guī)程。設備的修理分簡單維修，如更換燈具、開關、疏通管道等，超出簡單修理范圍為設備的大、中 修。維修均應有記錄，其中主要設均將建立《設備修理保養(yǎng)情況記錄卡》作為履歷性質(zhì)一直保留。。
(2)、建立完善的設備編碼及標示方案
A、根據(jù)物業(yè)圖紙資料的有關圖則及通用圖則，制定《設備編碼規(guī)則》
B、制定含有設備編碼編號的《設備總覽表》。
C、依《設備總覽表》設立《設備卡》并執(zhí)行設備責任人制度。
D、對于標貼明顯的將導入zz視覺標示系統(tǒng)。
E、機電的編號編碼由公司工程部統(tǒng)一進行。
(3)、主要設施設備將建賬冊、建立設備臺賬
A、設備臺賬內(nèi)設備均需建立相應的《設備修理保養(yǎng)情況記錄卡》，這些表為履歷形式，將跟蹤設備至報廢。
B、工程部建立內(nèi)部例會制度，創(chuàng)造學習、討論．督促．建議的平臺，便各項工作均朝良性方向發(fā)展。
(4)、建立完善的質(zhì)量記錄體系
A、任何工作做到有據(jù)可查。
B、以工作記錄考評員工的工作能力、工作績效。
C、完善合格供應商供貨渠道。前期介入時將考慮特定設備零部件的供應商事項以確保今后各設備系統(tǒng)維修需要和可靠運行。
D、利用金地物業(yè)公司強大的技術資源結合供應商技術力量對**院管理處形成有力的技術支持。
(5)、技術資料的管理
A、對于技術資料管理，遵守"二級制"模式。管理處工程部資料部門掌握所有的一手資料，工程部對于需要的技術資料以復印件（或原有兩套則可留一套）存檔于本工程部資料柜中，這將有效防止因失誤及人員流動使資料遺失。
B、工程部資料柜鑰匙管理，納入部門鑰匙管理體系中。
(6)、有關設備類鑰匙的管理
A、定義設備類鑰匙：所有設備功能鑰匙，及其門柜、門房鑰匙。
B、設備類鑰匙均統(tǒng)一存放在工程調(diào)度室專用鑰匙箱，分樓層防火門及井道鑰匙箱、設備房及設備鑰匙箱。
C、設立與本物業(yè)相適應的鑰匙掌管制度，對內(nèi)方便工作，對外防范破壞及恐怖行為。
(7)、技術工種的管理
因物業(yè)機電設備的特殊性、對技術工種進行崗位兼職，一崗多能，既提高工作效率和應急處理能力，作到人力資源的合理配制。
2、設施、設備的維護管理
物業(yè)的公共設施、機電設備的維護管理采用zz成熟完善的管理模式。
A、消防中心、停車場及物業(yè)周圍由工程部和保安部聯(lián)同負責，設備的日常運行和使用由工程部門負責，并嚴格遵守各項制度和規(guī)程。
B、設施、設備的維護保養(yǎng)分為日常保養(yǎng)、定期維護保養(yǎng)和分級維護保養(yǎng)，設備設施的日常保養(yǎng)、設備定期保養(yǎng)和分級保養(yǎng)由工程部負責，根據(jù)有關設施、設備的管理規(guī)定開展工作并作好詳細記錄。
C、擬建議外聘專業(yè)電梯維保公司對電梯進行專業(yè)化管理并充分發(fā)揮zz物業(yè)公司的電梯管理技術特長，技術支持和配合管理處作好小區(qū)電梯的管理工作。
D、建立完善的設施、設備編碼和標示方案。根據(jù)物業(yè)的圖紙資料制定《設備編碼規(guī)則》和《設備總覽
表》，并設立設備管理人和設備管理責任人。E、對設施、設備及有關場所、通道及標貼明顯處將導入zzCI視覺標示系統(tǒng)，充分顯示zz的規(guī)范化管理模式。
3、增收節(jié)支，不斷提高管理水平
(1)、增收節(jié)支措施
A、經(jīng)常對員工進行艱苦奮斗，勵行節(jié)約，勤儉辦企業(yè)教育，增強節(jié)約意識，在管理中，自覺地從一滴水，一度電做起，努力降低維修維護成本。
B、努力學習業(yè)務技術，不斷提高專業(yè)素質(zhì)，提高維修技術服務水平。
C、加強成本控制，原材料控制，在確保服務質(zhì)量的前提下，引進現(xiàn)代化的設備和手段，減少人力投入，減少人員開支。
D、加強各類消耗品的管理和控制，做到計劃采購，專人保管，合理領用。
E、物業(yè)內(nèi)外路燈、停車場照明采取控光措施，節(jié)約用電，減少公用電費支出。
(2)、提高公共設施，機電設備管理水平的新設想。
A、提高工程部主要技術人員的素質(zhì)，加強工程部工作的領導。
B、配備先進的維修工具和管理設備，實現(xiàn)管理微機化。
C、繼續(xù)完善配件的供應商體系。
D、配備用于高空作業(yè)的液壓升降臺。
E、加強公司技術職能管理作用，發(fā)揮公司的技術優(yōu)勢，加大技術和管理的督導作用。
F、維修服務、公共設施、機電設備的管理參照國優(yōu)物業(yè)的標準進行運作。
G、建立激勵機制，每季度、年度評選優(yōu)秀員工，并給予精神和物質(zhì)獎勵，提高員工的積極性。
H、實行公司、管理處工程例會制度，及時溝通解決工程技術難題。
I、成立專業(yè)技術應急小組，以處理緊急情況下的設備故障。