城市高層住宅項(xiàng)目物業(yè)管理方案

　　隨著城市化的不斷發(fā)展和土地使用的現(xiàn)實(shí)情況,高層住宅逐漸成為城市居住建筑的主趨勢(shì)以及有效利用土地資源的結(jié)果。而建立與此相匹配的高層住宅物業(yè)管理尤為必要。

　　一、高層住宅物業(yè)管理的特點(diǎn)和難點(diǎn)：

　　1、高層住宅建筑高度大、層數(shù)多、居住人口稠密，要管理好高層住宅，確保各部分正常運(yùn)作，保證高層住宅和樓內(nèi)居民的生命、財(cái)產(chǎn)安全，物業(yè)管理任務(wù)較為艱巨。

　　2、高層住宅設(shè)備多、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、管理起點(diǎn)高，對(duì)物業(yè)管理隊(duì)伍的素質(zhì)要求較高。在實(shí)際物業(yè)管理中，必須要運(yùn)用先進(jìn)的管理手段、方法，對(duì)高層住宅各系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)和管理，保證這些系統(tǒng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。高層住宅能源、動(dòng)力消耗大，管理服務(wù)人員多，管理成本高，收取的物業(yè)管理費(fèi)也高。

　　二、高層住宅物業(yè)管理的原則：

　　1、統(tǒng)一管理原則：

　　首先，整個(gè)高層住宅是一個(gè)整體，各系統(tǒng)都是為整體服務(wù)的，分散理勢(shì)必影響整體的正常運(yùn)行;其次，分散管理易造成職責(zé)不清，使出現(xiàn)的問(wèn)題和故障無(wú)法及時(shí)解決;第三，分散管理會(huì)造成管理死角。因此，高層住宅應(yīng)堅(jiān)持統(tǒng)一的管理。

　　2、收費(fèi)合理原則。

　　收費(fèi)合理原則最通俗的說(shuō)法便是物業(yè)管理的收費(fèi)要與所提供的服務(wù)相符。不論如何，物業(yè)管理隊(duì)伍都應(yīng)采取公平、合理、協(xié)調(diào)一致的原則。

　　3、依法管理原則。

　　物業(yè)管理須堅(jiān)持依法辦事、信守合同、協(xié)議、按規(guī)章制度辦事的原則。

　　4、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益兼顧的原則。

　　物業(yè)管理要通過(guò)科學(xué)的物業(yè)管理、良好的服務(wù)、優(yōu)美的環(huán)境、合理的收費(fèi)，樹(shù)立自身的良好形象，增強(qiáng)知名度，贏得住戶(hù)的信任。

　　5、公共服務(wù)、專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)并重的原則。

　　針對(duì)高層住宅的實(shí)際情況物業(yè)管理不僅要做好供電、供水等服務(wù)項(xiàng)目，同時(shí)也可以做好住戶(hù)需要的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)與特約服務(wù)，為住戶(hù)提供最大的方便。

　　三、高層住宅物業(yè)管理的內(nèi)容：

　　1、高層房屋建筑主體應(yīng)有的維修管理。物業(yè)管理應(yīng)定期掌握房屋的基本情況，對(duì)樓面、樓道等房屋要進(jìn)行經(jīng)常的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，使建筑物保持完好、整潔和美觀。對(duì)住戶(hù)的房屋裝修進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督管理，不因裝修而影響壽命和危及他人安全。

　　2、高層住宅各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的管理。物業(yè)管理人員要經(jīng)常對(duì)供電、供水及排水、電梯、消防、公共照明等公用設(shè)施進(jìn)行維護(hù)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)處理，保證設(shè)備完好的運(yùn)行狀態(tài)。

　　3、清潔衛(wèi)生的管理。清掃保潔人員應(yīng)全面負(fù)責(zé)各樓道以及公共場(chǎng)所的清潔和保潔工作，保持公共部位不被占用，垃圾日產(chǎn)日清。

　　4、綠化管理。綠化人員應(yīng)對(duì)高層住宅小區(qū)內(nèi)的花草樹(shù)木和景點(diǎn)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和管理，為住戶(hù)創(chuàng)造優(yōu)美整潔舒適的高雅的環(huán)境。

　　5、停車(chē)場(chǎng)、車(chē)輛及交通管理。物業(yè)管理人員要對(duì)住戶(hù)以及外來(lái)人員的車(chē)輛進(jìn)行管理，保證停車(chē)場(chǎng)的車(chē)輛停放整齊、管理有序，保證車(chē)輛安全。

　　6、消防及治安管理。保安人員對(duì)高層住宅及其范圍內(nèi)進(jìn)行全天候保安值勤，設(shè)立固定保安崗位和流動(dòng)巡邏崗位。確保住戶(hù)人身財(cái)產(chǎn)安全。監(jiān)控系統(tǒng)要保證24小時(shí)值班監(jiān)控。做好消防器材的維護(hù)，對(duì)違法違紀(jì)行為要及時(shí)處理。

　　7、收費(fèi)管理。要嚴(yán)格按照協(xié)議或合同當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門(mén)核定的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)、 定期收取物業(yè)管理費(fèi)用，并接受住戶(hù)監(jiān)督。

　　8、全方位服務(wù)。物業(yè)管理應(yīng)對(duì)住戶(hù)提供全方位、多層次、有效且經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，使用戶(hù)、住戶(hù)更為舒適便利。

　　四、高層住宅物業(yè)管理實(shí)際可行性操作：

　　1、深度推行“人性化物業(yè)管理模式”

　　在高層住宅物業(yè)管理、環(huán)境、空間各個(gè)層次和環(huán)節(jié)營(yíng)造一種既相互信任、相互尊敬，又有明確的行為規(guī)則這樣一種和諧、有序的舒暢環(huán)境和文化氛圍。

　　2、實(shí)施零距離 “隱性物業(yè)管理與服務(wù)” 模式

　　在高層住宅物業(yè)的管理與服務(wù)中，住戶(hù)的私密空間與物業(yè)公司所提供的全方位服務(wù)往往容易發(fā)生沖突，在實(shí)際物業(yè)管理中，物業(yè)管理零距離與零干擾相結(jié)合的“隱性服務(wù)與彈性服務(wù)” 模式和物業(yè)管理理念。 所謂 “零距離”，就是對(duì)住戶(hù)的服務(wù)需求做全面、深入、細(xì)致的了解，注重服務(wù)的快捷性和住戶(hù)的滿(mǎn)意度，除了保證在住戶(hù)需要幫助時(shí)提供及時(shí)滿(mǎn)意的服務(wù)，更要體現(xiàn)對(duì)住戶(hù)服務(wù)的前瞻性， 滿(mǎn)足住戶(hù)深層次的服務(wù)訴求。

　　3、 建立治安聯(lián)動(dòng)快速反應(yīng)系統(tǒng)

　　安全防范是物業(yè)管理第一要素，高層住宅的治安工作由中央監(jiān)控中心統(tǒng)一指揮調(diào)度，并建立起戰(zhàn)斗力強(qiáng)的治安快速反應(yīng)系統(tǒng)，該系統(tǒng)既強(qiáng)調(diào)迅速快捷，又強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，迅速快捷即要求保安員在接到快速支援的命令后120秒內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，其它崗位人員也會(huì)相繼趨前援助;多重結(jié)合即治安工作要做到流動(dòng)崗、固定崗相結(jié)合、整裝與便裝相結(jié)合、全面防范與重點(diǎn)防范相結(jié)合，確保治安防范萬(wàn)無(wú)一失。

　　五、高層住宅日常性物業(yè)管理與服務(wù)

　　完善的高層住宅物業(yè)管理構(gòu)想，專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)奈飿I(yè)管理制度以及高速、有效的運(yùn)作機(jī)制都必須在物業(yè)管理實(shí)務(wù)的實(shí)施中才能得到充分的檢驗(yàn)，才能以持之以恒的、高品位的服務(wù)品質(zhì)展現(xiàn)于住戶(hù)面前。

　　日常性的物業(yè)管理與服務(wù)最能凸顯管理水平與服務(wù)品質(zhì)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。在日常管理中，除了要求物業(yè)管理企業(yè)自身具備高度的控制與執(zhí)行能力外，在如何合理利用有效資源滿(mǎn)足住戶(hù)服務(wù)需求方面更要勇于創(chuàng)新。在統(tǒng)一管理的前提下，必須從安全、環(huán)境、客戶(hù)服務(wù)、工程服務(wù)等四個(gè)方面的常規(guī)日常服務(wù)分別體現(xiàn)相應(yīng)的高層物業(yè)管理模式。

　　(一)安全管理

　　安全工作是物業(yè)管理的一個(gè)重要方面。人們常說(shuō)“安全第一”，安全工作具有第一位的意義，只有安全有了切實(shí)的保證，住戶(hù)才能放心地工作。因而安全管理也是物業(yè)管理的一切基礎(chǔ)性工作。門(mén)衛(wèi)、巡邏、消防以及停車(chē)場(chǎng)管理等工作都屬于安全管理的范疇。

　　針對(duì)高層住宅布局、功能的特點(diǎn)，可以采取技防與人防相結(jié)合、固定崗與流動(dòng)崗相結(jié)合，設(shè)置多重靜動(dòng)態(tài)相結(jié)合的安全防范體系 ，切實(shí)保障高層住宅24小時(shí)安全無(wú)憂。對(duì)公共區(qū)域采取主要依靠技防與流動(dòng)巡邏相結(jié)合的方式實(shí)施安全管理， 技防方面主要依靠項(xiàng)目本身的智能化報(bào)警系統(tǒng)、 巡更系統(tǒng)及監(jiān)控系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)，流動(dòng)巡邏方面將增加巡邏頻次，加強(qiáng)巡邏治安員的在崗管理與崗前培訓(xùn)，提高治安員的崗位與服務(wù)意識(shí)。

　　1、公共區(qū)域24小時(shí)閉路監(jiān)控系統(tǒng)及24小時(shí)消防預(yù)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng);

　　2、24小時(shí)固定安全護(hù)衛(wèi)崗設(shè)置;

　　3、24小時(shí)流動(dòng)巡邏崗設(shè)置;

　　4、智能化報(bào)警系統(tǒng);

　　治安工作的特點(diǎn)及主要任務(wù)

　　特點(diǎn)：

　　A、以預(yù)防為主。無(wú)論是治安也好，消防也好，都應(yīng)貫徹預(yù)防為主的指導(dǎo)思想。不出事故，避免隱患，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作績(jī)效大小的主要標(biāo)準(zhǔn)。

　　B、服務(wù)性強(qiáng)。從本質(zhì)上看，保安就是服務(wù)，即提供保安服務(wù)。作為保安員，要樹(shù)立“服務(wù)第一、用戶(hù)至上”的思想，即要保持公安人員的警惕性，又要有服務(wù)人員的和顏悅色;即要堅(jiān)持原則，按制度辦事，又要文明禮貌，樂(lè)于助人。

　　C、軟件與硬件同時(shí)抓。保安工作的好壞，即要靠軟件也要靠硬件，一方面要不斷提高保安隊(duì)伍的素質(zhì)，另一方面要抓好保安設(shè)施的建設(shè)，建立完善的保安系統(tǒng)和消防報(bào)警系統(tǒng)。

　　D、制作緊急事件處理預(yù)案，包括火警、匪警、自然災(zāi)害、重大疫情等事件的防范以及出現(xiàn)情況后的處理辦法，做到“事前預(yù)防、遇事不亂”。

　　主要任務(wù)：

　　A、固定崗工作。統(tǒng)一著裝，維持秩序，疏導(dǎo)交通車(chē)輛，應(yīng)注意防范進(jìn)出人員中的犯罪分子，防止各類(lèi)案件的發(fā)生;

　　B、安全巡邏。 定時(shí)和不定時(shí)的對(duì)區(qū)域內(nèi)外各個(gè)部位進(jìn)行巡視檢查， 發(fā)現(xiàn)不安全的因素及時(shí)進(jìn)行解決;

　　C、停車(chē)場(chǎng)管理。 疏導(dǎo)車(chē)輛出入，檢查停車(chē)證件，收取臨時(shí)停車(chē)費(fèi)， 進(jìn)行停車(chē)場(chǎng)消防和安全管理;

　　(二)環(huán)境管理

　　高層住宅物業(yè)管理養(yǎng)護(hù)是物業(yè)管理的重要組成部分之一，是體現(xiàn)物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志。高質(zhì)量的環(huán)境養(yǎng)護(hù)為客戶(hù)提供整潔、舒適、賞心悅目的生活環(huán)境與工作環(huán)境。而且物業(yè)通過(guò)清潔保養(yǎng)，可以延遲和減緩物業(yè)裝飾物表面自然老化及人為磨損，保護(hù)物業(yè)的裝飾材料，延長(zhǎng)物業(yè)再裝修翻新的周期，及經(jīng)濟(jì)又能保持物業(yè)美觀。

　　針對(duì)高層住宅不同區(qū)域的環(huán)境清潔、綠化等項(xiàng)目提供無(wú)差別的高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，努力營(yíng)造一個(gè)舒適、整潔、明亮的項(xiàng)目環(huán)境，并切實(shí)做好以下幾項(xiàng)工作：

　　1、主要任務(wù)：

　　A、負(fù)責(zé)高層住宅各個(gè)樓層和各個(gè)部位的保潔工具，使其達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的清潔要求;

　　B、負(fù)責(zé)制定清潔設(shè)備和清潔用品的采購(gòu)及使用意見(jiàn)，合理掌握清潔費(fèi)用的支出;

　　C、負(fù)責(zé)對(duì)保潔員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使他們不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì);

　　D、負(fù)責(zé)接受客戶(hù)的委托清潔業(yè)務(wù)。

　　2、保潔制度

　　每日的衛(wèi)生全面清掃盡量減少對(duì)住戶(hù)的影響。

　　3、垃圾分流

　　在狠抓環(huán)境管理和培養(yǎng)客戶(hù)環(huán)境意識(shí)的基礎(chǔ)上，對(duì)高層住宅的垃圾實(shí)施“三化”管理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無(wú)害化，從而實(shí)現(xiàn)有效的垃圾分流。

　　垃圾收集袋裝化：項(xiàng)目垃圾的收集，統(tǒng)一采用垃圾袋進(jìn)行袋裝并投于“三合一”功能的垃圾箱。

　　垃圾回收資源化：通過(guò)垃圾箱，從中分撿出可回收物品進(jìn)行回收利用，避免資源浪費(fèi)。

　　4、消殺

　　消殺工作主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：

　　主要消殺對(duì)象是老鼠、白蟻、蒼蠅、蟑螂及蚊子。

　　聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍進(jìn)行消殺工作。

　　1、專(zhuān)業(yè)消殺公司應(yīng)出示營(yíng)業(yè)執(zhí)照許可證，保證所用藥物在正常操作條件下對(duì)人體不構(gòu)成危害。

　　2、雙方簽定合同，明確各自的責(zé)任、義務(wù)、消殺范圍、要求和標(biāo)準(zhǔn)。

　　3、定期進(jìn)行二次防滅蟲(chóng)藥、三次防滅鼠藥的工作，如發(fā)現(xiàn)或出現(xiàn)問(wèn)題，消殺公司應(yīng)保證隨叫隨到。

　　4、實(shí)現(xiàn)重點(diǎn)防治，配電房、消防控制中心、總機(jī)房、電梯機(jī)房等部位一防鼠為主，其他設(shè)施與場(chǎng)所殺蟲(chóng)為主。

篇2：日本高層住宅物業(yè)管理探析

　　日本高層住宅物業(yè)管理探析

　　日本的物業(yè)管理公司都很注重降低成本和提高工作效率，一般只派一兩個(gè)人負(fù)責(zé)管理一座一二十層高的住宅樓的門(mén)前、門(mén)廳、樓道、電梯等公用部分的清掃、安全和公用設(shè)備檢查等工作。負(fù)責(zé)社區(qū)安全主要是警察的工作，物業(yè)管理人員一般不參與。

　　隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和城市化的擴(kuò)大，日本有限的土地資源已經(jīng)越來(lái)越不能滿(mǎn)足本國(guó)人一向崇尚獨(dú)門(mén)獨(dú)院住宅的奢望。尤其是在首都東京這樣的現(xiàn)代化大都市里，住進(jìn)高樓大廈者日益增多。據(jù)日本國(guó)土交通省的統(tǒng)計(jì)，目前日本全國(guó)購(gòu)買(mǎi)高層住宅的居民累計(jì)已超過(guò)1000萬(wàn)，也就是說(shuō)，幾乎有十分之一的日本人生活在自己購(gòu)買(mǎi)的高層住宅中。因此，如何解決生活在高層住宅中的居民所面臨的各種必須解決的問(wèn)題，己成為如今日本城市生活中面臨的一個(gè)重大課題。

　　日本人從世代的獨(dú)家小院住宅搬進(jìn)共同居住的高樓大廈遇到了兩大問(wèn)題。一是自己在共同住宅中必須具備的公共道德問(wèn)題，二是作為高層住宅內(nèi)居民共有財(cái)產(chǎn)的管理問(wèn)題。

　　為了解決這些問(wèn)題，日本成立了高層住宅管理業(yè)協(xié)會(huì)，數(shù)量眾多的住宅大樓物業(yè)管理公司應(yīng)運(yùn)而生，逐步建立起了健全的共同住宅管理體制。

　　在日本，對(duì)于任何一家物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，它們所“管”樓房的居民就是它們的業(yè)主。物業(yè)管理公司向業(yè)主提供服務(wù)，而物業(yè)管理公司提供服務(wù)的內(nèi)容由業(yè)主事先同公司商定。日本的物業(yè)管理公司只是受雇于這些已為業(yè)主的居民。業(yè)主如果對(duì)所雇的物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量或價(jià)格等不滿(mǎn)意，隨時(shí)可以辭退這家公司而雇用自己認(rèn)為更合適的公司。

　　日本的一座住宅樓里往往有幾十戶(hù)到上百戶(hù)身為業(yè)主的居民，通常選出3至7名代表組成居民管理委員會(huì)，每居委員會(huì)任期2年，委員會(huì)的成員由所有業(yè)主輪流擔(dān)任。居民管理委員會(huì)負(fù)責(zé)了解業(yè)主的意見(jiàn)、要求，選雇物業(yè)管理公司，監(jiān)督、檢查物業(yè)管理公司的工作，同時(shí)設(shè)專(zhuān)人管理賬目。委員會(huì)所有成員的工作都是義務(wù)性質(zhì)，沒(méi)有報(bào)酬。

　　日本的物業(yè)管理公司之間的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，各公司都千方百計(jì)地提高服務(wù)質(zhì)量，降低服務(wù)價(jià)格。以日本人的一般收入計(jì)算，居民住房物業(yè)管理費(fèi)用還是比較低的。物業(yè)管理公司都很注重降低成本和提高工作效率，一般只派一兩個(gè)人負(fù)責(zé)管理一座一二十層高的住宅樓的門(mén)前、門(mén)廳、主要是警察的工作，物業(yè)管理人員一般不參與。

　　一般的住宅樓的大門(mén)都是通過(guò)按自動(dòng)號(hào)碼或呼叫鎖開(kāi)啟，同時(shí)每家住戶(hù)都持有無(wú)須按號(hào)碼的開(kāi)啟公用大門(mén)的鑰匙。物業(yè)人員不得隨意進(jìn)入任何一戶(hù)居民的房門(mén)，也不得探聽(tīng)居民家庭生活及隱私。一旦有哪一家居民水、電、氣等發(fā)生故障，住戶(hù)可以直接向有關(guān)公司撥打電話，維修人員很快就會(huì)趕到予以修復(fù)。

　　日本的物業(yè)管理服務(wù)使絕大多數(shù)業(yè)主都感到滿(mǎn)意，不過(guò)也確實(shí)有極少數(shù)物業(yè)公司只知道收取物業(yè)管理費(fèi)，而在承諾服務(wù)方面卻大打折扣。對(duì)于這樣的物業(yè)公司，業(yè)主們最容易的對(duì)付方法是拒付物業(yè)管理費(fèi)。對(duì)于拒付管理費(fèi)的住戶(hù)，物業(yè)管理公司方面不敢采取停水、停電等任何報(bào)復(fù)措施，因?yàn)樗娭?lèi)不屬于物業(yè)公司管理。

　　日本各物業(yè)管理公司作為高層住宅管理業(yè)協(xié)會(huì)的會(huì)員，接受協(xié)會(huì)的管理、指導(dǎo)和監(jiān)督。高層住宅管理業(yè)協(xié)會(huì)每年定期舉行物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員的知識(shí)、理論等考試，不合格者不能從事物業(yè)管理工作。

　　摘自：住宅與房地產(chǎn)雜志（05.10）文/友光

篇3：高層住宅項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

　　高層住宅項(xiàng)目物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容

　　本節(jié)主要闡述**院項(xiàng)目安全管理，環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理、設(shè)施設(shè)備的維修及維護(hù)三個(gè)方面的服務(wù)內(nèi)容。

　　（一）**院花園安全管理

　　保安工作是物業(yè)管理的一個(gè)重要方面。人們常說(shuō)"安全第一"，保安工作具有第一位的意義，只有物業(yè)的安全有了切實(shí)的保證，租戶(hù)才能放心地在樓內(nèi)工作。因而安全管理也是物業(yè)管理的一切基礎(chǔ)性工作。門(mén)衛(wèi)、巡邏、消防以及停車(chē)場(chǎng)管理等工作都屬于安全管理的范疇。

　　1、治安管理

　　（1）治安工作的特點(diǎn)及主要任務(wù)

　　特點(diǎn)：

　　A、以預(yù)防為主。無(wú)論是治安也好，消防也好，都應(yīng)貫徹預(yù)防為主的指導(dǎo)思想。不出事故，不出案子，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作績(jī)效大小的主要標(biāo)準(zhǔn)。

　　B、物業(yè)保安與社會(huì)治安緊密聯(lián)系。一個(gè)樓宇的安全狀況是整個(gè)社會(huì)治安工作的一部分，因此物業(yè)的保安工作離不開(kāi)社會(huì)，離不開(kāi)政府公安部門(mén)，這是保安工作最明顯的一個(gè)特點(diǎn)。

　　C、服務(wù)性強(qiáng)。從本質(zhì)上看，保安就是服務(wù)，即提供保安服務(wù)。作為保安人員，要樹(shù)立"服務(wù)第一、用戶(hù)至上"的思想，既要保持公安人員的警惕性，又要有服務(wù)人員的和顏悅色；既要堅(jiān)持原則，按制度辦事，又要文明禮貌，樂(lè)于助人。

　　D、軟件與硬件同時(shí)抓。一個(gè)物業(yè)保安工作的好壞，既要靠軟件也要靠硬件，我們一方面要不斷提高保安隊(duì)伍的素質(zhì)，另一方面要抓好保安設(shè)施的建設(shè)，建立完善的保安系統(tǒng)和消防報(bào)警系統(tǒng)。

　　主要任務(wù)：

　　A、門(mén)衛(wèi)工作。著裝整齊，維持大門(mén)口秩序，疏導(dǎo)交通車(chē)輛，為客人開(kāi)門(mén)、咨詢(xún)指引樓內(nèi)方位及提送行李等，同時(shí)應(yīng)注意防范進(jìn)出人員中的犯罪分子，防止各類(lèi)案件的發(fā)生。

　　B、安全巡檢。定時(shí)和不定時(shí)地對(duì)物業(yè)內(nèi)外各個(gè)部位進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)不安全的因素及時(shí)進(jìn)行解決。

　　C、停車(chē)場(chǎng)管理。疏導(dǎo)車(chē)輛進(jìn)出，檢查停車(chē)證件，收取臨時(shí)停車(chē)費(fèi)，進(jìn)行停車(chē)場(chǎng)消防和安全管理。

　　D、治安協(xié)助。防止治安事件，對(duì)物業(yè)內(nèi)發(fā)生的偷盜、行兇、破壞等各種治安案件積極協(xié)助公安機(jī)關(guān)進(jìn)行處理。

　　E、消防工作。消防控制室值班檢查，消防設(shè)備，配備專(zhuān)職消防人員，建立義務(wù)消防組織，進(jìn)行消防訓(xùn)練。

　　F、與其他部門(mén)搞好配合工作。

　　2、相應(yīng)的治安防范措施

　　（1）安保部的組織結(jié)構(gòu)

　　**院管理處保安部的班組設(shè)置與樓宇規(guī)模有關(guān)，物業(yè)面積越大，配套設(shè)施越多，班組設(shè)置也就也多，越復(fù)雜。保安部一般的崗位設(shè)置為：

　　（2）合理安排治安崗

　　A、電梯服務(wù)：服務(wù)前臺(tái)小姐、門(mén)童二班倒16小時(shí)值班（視實(shí)際需要，擬在主出入口設(shè)置）

　　B、智能監(jiān)控中心三班倒24小時(shí)值班

　　C、地下車(chē)庫(kù)出入口三班倒24小時(shí)值班（分設(shè)東北崗、東南崗、西部崗三個(gè)崗位）

　　D、小區(qū)巡邏崗三班倒24小時(shí)值班

　　E、小區(qū)主入口大門(mén)三班倒24小時(shí)值班

　　F、保安主管負(fù)責(zé)花園內(nèi)安全管理工作的總體協(xié)調(diào)。

　　（3）加強(qiáng)非辦公時(shí)間門(mén)崗的監(jiān)控力度

　　A.人流出區(qū)控制圖

　　門(mén)衛(wèi)崗值勤

　　業(yè)戶(hù)

　　問(wèn)候

　　詢(xún)問(wèn)后、登記

　　詢(xún)問(wèn)后、登記

　　進(jìn)入**院

　　來(lái)訪客戶(hù)

　　進(jìn)入**院（ 跟蹤觀察）

　　其他人員

　　進(jìn)入**院 （跟蹤觀察）

　　B.圖

　　人流入?yún)^(qū)控

　　門(mén)崗值勤

　　業(yè)戶(hù)

　　所帶貴重物品須經(jīng)業(yè)戶(hù)確認(rèn)

　　在登記本簽字

　　檢查證件（出入證）無(wú)異常放行

　　來(lái)訪客戶(hù)

　　放行

　　其他人員

　　放行

　　C.物流出區(qū)控制圖

　　門(mén)崗值勤

　　用戶(hù)所帶物品

　　詢(xún)問(wèn)

　　執(zhí)用戶(hù)證明

　　執(zhí)管理處開(kāi)的放行條放行

　　來(lái)訪客戶(hù)

　　收回放行

　　其他人員

　　確認(rèn)無(wú)誤，收回放行條放行

　　（4）組建機(jī)動(dòng)快速應(yīng)急分隊(duì)

　　快速應(yīng)急分隊(duì)直屬管理處管理，負(fù)責(zé)突發(fā)事件的快速反應(yīng)處理。它的特點(diǎn)是機(jī)動(dòng)靈活，基本職能是：區(qū)內(nèi)外巡邏、快速支援、便衣監(jiān)察、機(jī)動(dòng)。

　　（5）實(shí)行24小時(shí)巡視

　　巡邏人員實(shí)行24小時(shí)不間斷巡視，確保及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和處理問(wèn)題，巡邏人員采用徙步巡邏方式。

　　（6）加強(qiáng)區(qū)域巡邏

　　為加強(qiáng)對(duì)治安巡邏的控制，保證巡邏到位。

　　（7）治安狀況統(tǒng)計(jì)

　　對(duì)治安狀況控制實(shí)行每月統(tǒng)計(jì)，分析所產(chǎn)生的各種問(wèn)題，找出原因，制定相應(yīng)的措施。

　　（二）車(chē)輛管理

　　車(chē)輛管理的重點(diǎn)是防止車(chē)輛亂放及車(chē)輛丟失，要做到這一點(diǎn)，首先要搞好停車(chē)場(chǎng)的建設(shè)。

　　1、位置規(guī)劃

　　車(chē)輛可分為機(jī)動(dòng)車(chē)和非機(jī)動(dòng)車(chē)兩類(lèi)，機(jī)動(dòng)車(chē)可分為汽車(chē)、摩托車(chē)等。如果各種規(guī)格的車(chē)輛混雜存放，既不利于車(chē)主，也不利于管理人員的管理。為了避免這種混亂狀態(tài)，**院管理處把停車(chē)場(chǎng)庫(kù)的區(qū)位作適當(dāng)劃分，以下是停車(chē)場(chǎng)庫(kù)劃分的一個(gè)構(gòu)想：

　　2、內(nèi)部要求

　　對(duì)于機(jī)動(dòng)車(chē)，我們將根據(jù)物業(yè)的整體規(guī)劃，實(shí)施以下管理措施：

　　（1）了解用戶(hù)車(chē)輛情況，實(shí)行便捷停放

　　（2）實(shí)施停車(chē)專(zhuān)用車(chē)位制度

　　（3）物業(yè)道路設(shè)減速坡，限制車(chē)輛速度

　　（4）嚴(yán)禁無(wú)牌車(chē)進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)

　　（5）做好宣傳工作，除在標(biāo)識(shí)牌上標(biāo)明車(chē)輛停放標(biāo)志外，平時(shí)也做好相應(yīng)宣傳，發(fā)動(dòng)大家自覺(jué)遵守停放規(guī)定

　　（三）消防管理

　　消防安全責(zé)任重大，這是我們多年物業(yè)管理實(shí)踐中得出的切身體會(huì)，消防管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于下列四個(gè)方面。

　　1、宣傳教育

　　開(kāi)展消防安全教育，樹(shù)立消防安全意識(shí)是貫徹"預(yù)防為主，防消結(jié)合"的工作方針為前提，我們的每一位員工都是義務(wù)消防隊(duì)員和義務(wù)消防救護(hù)員，將采取多樣化的宣傳形式如一年一度的"119"消防日，設(shè)消防宣傳欄、收看錄相、發(fā)放宣傳材料等向用戶(hù)宣傳消防知識(shí)。

　　消防工作不只是少數(shù)人的事，而應(yīng)是物業(yè)中全體人員的共同職責(zé)，對(duì)于物業(yè)的全體人員來(lái)說(shuō)，必須了解并掌握如下幾個(gè)方面：

　　（1）物業(yè)防火工作的各項(xiàng)有關(guān)規(guī)定；

　　（2）手提式滅火器的放置位置及其使用方法；

　　（3）消防應(yīng)急通道位置和緊急情況疏散方法；

　　管理處員工還應(yīng)懂得以下兩點(diǎn)：

　　（1）遇到緊急情況時(shí)自己的職責(zé)任務(wù)；

　　（2）重要物資（貨幣、文件等）的轉(zhuǎn)移及辦法。

　　2、日常檢查

　　（1）防火門(mén)：是否關(guān)閉狀態(tài)，鉸鏈?zhǔn)欠耢`活，整體有否損壞。

　　（2）應(yīng)急照明燈及指示燈：電源是否正常，整體有無(wú)損壞，表面是否有灰塵等；

　　（3）各種消防標(biāo)識(shí)：安裝是否牢固，定位是否準(zhǔn)確，整體有無(wú)損壞，清掃表面灰塵等。

　　（4）各種滅火器：瓶體是否完好，固定是否牢靠，保險(xiǎn)栓是否完好，氣體壓力是否在規(guī)定的范圍內(nèi)等。

　　（5）消防栓是否完好，水壓是否符合要求。

　　3、讓用戶(hù)參與物業(yè)的消防管理

　　（1）組織物業(yè)人員開(kāi)展消防演習(xí)。

　　（2）請(qǐng)消防支隊(duì)做有關(guān)知識(shí)講座。

　　（3）成立義務(wù)消防檢查隊(duì)，對(duì)物業(yè)消防設(shè)施進(jìn)行檢查。

　　4、消防報(bào)警特殊處理程序

　　通知--

往現(xiàn)場(chǎng)

　　報(bào)警--往現(xiàn)場(chǎng)

　　往現(xiàn)場(chǎng)--　報(bào)告

　　掌握現(xiàn)場(chǎng)情況--報(bào)告

　　往現(xiàn)場(chǎng)--通知

　　（四）**院項(xiàng)目環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理

　　物業(yè)清潔保養(yǎng)是物業(yè)管理的重要組成部分之一，是體現(xiàn)物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志。高質(zhì)量的物業(yè)清潔保養(yǎng)為業(yè)主或用戶(hù)提供整潔、舒適、優(yōu)美的工作環(huán)境與生活環(huán)境。而且，物業(yè)通過(guò)清潔保養(yǎng)，可以延遲和減緩物業(yè)裝飾物表面自然老化及人為磨損，保護(hù)物業(yè)的裝飾材料，延長(zhǎng)物業(yè)再裝修翻新的周期，既經(jīng)濟(jì)又能保持物業(yè)美觀。

　　在**院項(xiàng)目，我們將指導(dǎo)管理處對(duì)物業(yè)的清潔衛(wèi)生、綠化等項(xiàng)目提供高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，努力營(yíng)造一個(gè)舒適、整潔、明亮的辦公環(huán)境，我們將切實(shí)做好以下幾項(xiàng)工作：

　　1、全面實(shí)施ISO9001：2000質(zhì)量保證體系和導(dǎo)入ISO14000環(huán)境管理體系

　　實(shí)施ISO9001：2000質(zhì)量保證體系是進(jìn)行物業(yè)規(guī)范化管理的保證，建立和實(shí)施ISO14000環(huán)境管理體系則保證**院項(xiàng)目成為"三無(wú)"的生態(tài)綠色環(huán)保辦公物業(yè)。

　　2、 環(huán)境管理主要任務(wù)和組織結(jié)構(gòu)

　　（1）環(huán)境部主要任務(wù)：

　　負(fù)責(zé)物業(yè)各個(gè)樓面和各部位公用用具，使其達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的清潔要求；

　　負(fù)責(zé)制定清潔設(shè)備和清潔用具的采購(gòu)、使用意見(jiàn)，掌握清潔費(fèi)用的支出；

　　負(fù)責(zé)對(duì)清潔員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使他們不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；

　　負(fù)責(zé)接受客戶(hù)的委托清潔業(yè)務(wù)。

　　備注：**院環(huán)境保潔工作擬建議考慮以外包的方式委托專(zhuān)業(yè)保潔公司實(shí)施，管理處負(fù)責(zé)對(duì)受托專(zhuān)業(yè)保潔公司的保潔工作進(jìn)行監(jiān)督和管理，具體外包分析和建議將進(jìn)行充分調(diào)查后在后續(xù)的顧問(wèn)工作中專(zhuān)項(xiàng)提供貴司。

　　（2）組織結(jié)構(gòu)

　　（3）16小時(shí)保潔制度

　　物業(yè)實(shí)行16小時(shí)兩班組保潔制度，早晨7：00上班直至晚上11：00時(shí)下班。以保證物業(yè)的衛(wèi)生達(dá)到要求，每日的衛(wèi)生全面清掃在物業(yè)人流低谷時(shí)和下班時(shí)進(jìn)行，盡量減少對(duì)用戶(hù)辦公的影響。

　　（4）噪音污染控制

　　噪音污染已是一個(gè)現(xiàn)代都市普遍存在的環(huán)保問(wèn)題，據(jù)了解，目前環(huán)保部門(mén)接到的環(huán)保投訴中，有關(guān)噪音的就占65%以上。把噪音控制在國(guó)家規(guī)定的"白天不高于55分貝，晚上不高于45分貝"的標(biāo)準(zhǔn)，是噪音控制工作的重要目標(biāo)。

　　3、垃圾分流

　　在狠抓環(huán)境管理和培養(yǎng)用戶(hù)環(huán)保意識(shí)的基礎(chǔ)上，我們將對(duì)垃圾實(shí)施"三化"管理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無(wú)害化，從而實(shí)現(xiàn)有效的垃圾分流。

　　（1）垃圾收集袋裝化：垃圾的收集，統(tǒng)一采用垃圾袋進(jìn)行袋裝并投于"三合一"功能的垃圾箱。

　　（2）垃圾回收資源化：通過(guò)垃圾箱，從中分撿出可回收物品進(jìn)行回收利用，避免資源浪費(fèi)。

　　（五）設(shè)施、設(shè)備的維修與維護(hù)

　　高檔物業(yè)對(duì)機(jī)電設(shè)備維護(hù)管理要求甚高，為保障設(shè)備運(yùn)行的安全、高效，我們將結(jié)合**院項(xiàng)目的實(shí)際情況，把zz在設(shè)備管理方面的成功管理經(jīng)驗(yàn)和模式運(yùn)用到本物業(yè)的設(shè)備管理與維護(hù)當(dāng)中，在實(shí)際的管理運(yùn)行中建立一套有效而完善設(shè)備管理模式。

　　此外，我們將在**院項(xiàng)目的設(shè)備管理中導(dǎo)入環(huán)保、節(jié)能的管理理念，在降低運(yùn)作成本的同時(shí)，盡可能為用戶(hù)創(chuàng)造一個(gè)舒適的綠色辦公環(huán)境。為此，我們對(duì)該物業(yè)設(shè)備管理與維護(hù)制定了以下管理方案。

　　1、機(jī)電設(shè)備管理的基本原則

　　(1)、物業(yè)設(shè)備設(shè)施的管理采用zz安全而高效的管理模式

　　建立完善的設(shè)備管理維護(hù)體系。服務(wù)使用部門(mén)依據(jù)管理體系對(duì)設(shè)備進(jìn)行正常規(guī)范的使用，設(shè)備的基礎(chǔ)功能系統(tǒng)均由工程部負(fù)責(zé)其日常運(yùn)行管理及定期檢查維修。運(yùn)行管理將嚴(yán)格執(zhí)行相應(yīng)設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程。

　　制訂高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)分為日常巡視保養(yǎng)和定期維修保養(yǎng)，設(shè)備設(shè)施的日常巡視保養(yǎng)由便用單位或責(zé)任單位負(fù)責(zé)，設(shè)備定期維護(hù)保養(yǎng)則均由工程部負(fù)責(zé)。設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)由相關(guān)單位根據(jù)《設(shè)備管理規(guī)定》和《巡視檢查記錄》開(kāi)展工作，并作相關(guān)記錄。

　　實(shí)施高效的設(shè)備維修規(guī)程。設(shè)備的修理分簡(jiǎn)單維修，如更換燈具、開(kāi)關(guān)、疏通管道等，超出簡(jiǎn)單修理范圍為設(shè)備的大、中 修。維修均應(yīng)有記錄，其中主要設(shè)均將建立《設(shè)備修理保養(yǎng)情況記錄卡》作為履歷性質(zhì)一直保留。。

　　(2)、建立完善的設(shè)備編碼及標(biāo)示方案

　　A、根據(jù)物業(yè)圖紙資料的有關(guān)圖則及通用圖則，制定《設(shè)備編碼規(guī)則》

　　B、制定含有設(shè)備編碼編號(hào)的《設(shè)備總覽表》。

　　C、依《設(shè)備總覽表》設(shè)立《設(shè)備卡》并執(zhí)行設(shè)備責(zé)任人制度。

　　D、對(duì)于標(biāo)貼明顯的將導(dǎo)入zz視覺(jué)標(biāo)示系統(tǒng)。

　　E、機(jī)電的編號(hào)編碼由公司工程部統(tǒng)一進(jìn)行。

　　(3)、主要設(shè)施設(shè)備將建賬冊(cè)、建立設(shè)備臺(tái)賬

　　A、設(shè)備臺(tái)賬內(nèi)設(shè)備均需建立相應(yīng)的《設(shè)備修理保養(yǎng)情況記錄卡》，這些表為履歷形式，將跟蹤設(shè)備至報(bào)廢。

　　B、工程部建立內(nèi)部例會(huì)制度，創(chuàng)造學(xué)習(xí)、討論．督促．建議的平臺(tái)，便各項(xiàng)工作均朝良性方向發(fā)展。

　　(4)、建立完善的質(zhì)量記錄體系

　　A、任何工作做到有據(jù)可查。

　　B、以工作記錄考評(píng)員工的工作能力、工作績(jī)效。

　　C、完善合格供應(yīng)商供貨渠道。前期介入時(shí)將考慮特定設(shè)備零部件的供應(yīng)商事項(xiàng)以確保今后各設(shè)備系統(tǒng)維修需要和可靠運(yùn)行。

　　D、利用金地物業(yè)公司強(qiáng)大的技術(shù)資源結(jié)合供應(yīng)商技術(shù)力量對(duì)**院管理處形成有力的技術(shù)支持。

　　(5)、技術(shù)資料的管理

　　A、對(duì)于技術(shù)資料管理，遵守"二級(jí)制"模式。管理處工程部資料部門(mén)掌握所有的一手資料，工程部對(duì)于需要的技術(shù)資料以復(fù)印件（或原有兩套則可留一套）存檔于本工程部資料柜中，這將有效防止因失誤及人員流動(dòng)使資料遺失。

　　B、工程部資料柜鑰匙管理，納入部門(mén)鑰匙管理體系中。

　　(6)、有關(guān)設(shè)備類(lèi)鑰匙的管理

　　A、定義設(shè)備類(lèi)鑰匙：所有設(shè)備功能鑰匙，及其門(mén)柜、門(mén)房鑰匙。

　　B、設(shè)備類(lèi)鑰匙均統(tǒng)一存放在工程調(diào)度室專(zhuān)用鑰匙箱，分樓層防火門(mén)及井道鑰匙箱、設(shè)備房及設(shè)備鑰匙箱。

　　C、設(shè)立與本物業(yè)相適應(yīng)的鑰匙掌管制度，對(duì)內(nèi)方便工作，對(duì)外防范破壞及恐怖行為。

　　(7)、技術(shù)工種的管理

　　因物業(yè)機(jī)電設(shè)備的特殊性、對(duì)技術(shù)工種進(jìn)行崗位兼職，一崗多能，既提高工作效率和應(yīng)急處理能力，作到人力資源的合理配制。

　　2、設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)管理

　　物業(yè)的公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備的維護(hù)管理采用zz成熟完善的管理模式。

　　A、消防中心、停車(chē)場(chǎng)及物業(yè)周?chē)晒こ滩亢捅０膊柯?lián)同負(fù)責(zé)，設(shè)備的日常運(yùn)行和使用由工程部門(mén)負(fù)責(zé)，并嚴(yán)格遵守各項(xiàng)制度和規(guī)程。

　　B、設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)分為日常保養(yǎng)、定期維護(hù)保養(yǎng)和分級(jí)維護(hù)保養(yǎng)，設(shè)備設(shè)施的日常保養(yǎng)、設(shè)備定期保養(yǎng)和分級(jí)保養(yǎng)由工程部負(fù)責(zé)，根據(jù)有關(guān)設(shè)施、設(shè)備的管理規(guī)定開(kāi)展工作并作好詳細(xì)記錄。

　　C、擬建議外聘專(zhuān)業(yè)電梯維保公司對(duì)電梯進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化管理并充分發(fā)揮zz物業(yè)公司的電梯管理技術(shù)特長(zhǎng)，技術(shù)支持和配合管理處作好小區(qū)電梯的管理工作。

　　D、建立完善的設(shè)施、設(shè)備編碼和標(biāo)示方案。根據(jù)物業(yè)的圖紙資料制定《設(shè)備編碼規(guī)則》和《設(shè)備總覽

表》，并設(shè)立設(shè)備管理人和設(shè)備管理責(zé)任人。

　　E、對(duì)設(shè)施、設(shè)備及有關(guān)場(chǎng)所、通道及標(biāo)貼明顯處將導(dǎo)入zzCI視覺(jué)標(biāo)示系統(tǒng)，充分顯示zz的規(guī)范化管理模式。

　　3、增收節(jié)支，不斷提高管理水平

　　(1)、增收節(jié)支措施

　　A、經(jīng)常對(duì)員工進(jìn)行艱苦奮斗，勵(lì)行節(jié)約，勤儉辦企業(yè)教育，增強(qiáng)節(jié)約意識(shí)，在管理中，自覺(jué)地從一滴水，一度電做起，努力降低維修維護(hù)成本。

　　B、努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)技術(shù)，不斷提高專(zhuān)業(yè)素質(zhì)，提高維修技術(shù)服務(wù)水平。

　　C、加強(qiáng)成本控制，原材料控制，在確保服務(wù)質(zhì)量的前提下，引進(jìn)現(xiàn)代化的設(shè)備和手段，減少人力投入，減少人員開(kāi)支。

　　D、加強(qiáng)各類(lèi)消耗品的管理和控制，做到計(jì)劃采購(gòu)，專(zhuān)人保管，合理領(lǐng)用。

　　E、物業(yè)內(nèi)外路燈、停車(chē)場(chǎng)照明采取控光措施，節(jié)約用電，減少公用電費(fèi)支出。

　　(2)、提高公共設(shè)施，機(jī)電設(shè)備管理水平的新設(shè)想。

　　A、提高工程部主要技術(shù)人員的素質(zhì)，加強(qiáng)工程部工作的領(lǐng)導(dǎo)。

　　B、配備先進(jìn)的維修工具和管理設(shè)備，實(shí)現(xiàn)管理微機(jī)化。

　　C、繼續(xù)完善配件的供應(yīng)商體系。

　　D、配備用于高空作業(yè)的液壓升降臺(tái)。

　　E、加強(qiáng)公司技術(shù)職能管理作用，發(fā)揮公司的技術(shù)優(yōu)勢(shì)，加大技術(shù)和管理的督導(dǎo)作用。

　　F、維修服務(wù)、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備的管理參照國(guó)優(yōu)物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行運(yùn)作。

　　G、建立激勵(lì)機(jī)制，每季度、年度評(píng)選優(yōu)秀員工，并給予精神和物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，提高員工的積極性。

　　H、實(shí)行公司、管理處工程例會(huì)制度，及時(shí)溝通解決工程技術(shù)難題。

　　I、成立專(zhuān)業(yè)技術(shù)應(yīng)急小組，以處理緊急情況下的設(shè)備故障。