商業(yè)中心高級甲級寫字樓物業(yè)管理要求

2024-06-20 1485

　　商業(yè)中心高級甲級寫字樓物業(yè)管理要求

　　FB大廈作為商業(yè)中心系統(tǒng)綜合型高級甲級寫字樓，主要以商務、辦公為主，因此與住宅小區(qū)相比，該寫字樓必須具備高標準質量的管理服務，該物業(yè)現代化設備多，諸如自動控制的高檔電梯與升降機，電腦控制的自動化系統(tǒng)等都需要專業(yè)知識與技術的人員來操作與養(yǎng)護，特別是出入口、大堂、洗手間、公共區(qū)域的衛(wèi)生，清潔要求很高，為保待樓宇外貌的美觀，樓宇的外墻也需要定期清洗，該寫字樓能否得到完善的管理，直接影響到物業(yè)的租售與經營，而且對樓宇本身的價值和管理者有著極大的聯(lián)帶影響。因此，對于FB大廈管理中心的管理應圍繞"安全、舒適、方便、快捷"的模式來全面展開，寫字樓對治安、消防的要求更高，而復雜的設備設施對維修保養(yǎng)的要求也較高。FB大廈向您分享相關管理經驗。

　　一、安全是指讓用戶在寫字樓里工作有安全感，包括：

　　1、人身安全：保證大樓內主要設備完好，不出意外事故，通過閉路電視監(jiān)視大樓停車場，大堂、通道、電梯等人流量大的地方，加強定時巡查，不給犯罪分子可乘之機。

　　2、財產安全：通過安裝在大樓內的安保系統(tǒng)，及時掌握大樓內的情況，保安人員全天候在大樓內部及周圍指定地點，線路上為用戶服務，保證大樓安全防范萬無一失，不發(fā)生盜竊案、大件、貴重物品出入要辦理出入手續(xù)。

　　3、消防安全：消防安全既涉及人身安全又涉及財產安全，應重點加強，特別強調保證消防設備始終處于良好待用狀態(tài)，定期進行消防系統(tǒng)測試，并在條件許可的情況下組織消防演練，增加用戶防火和自救能力。

　　二、舒適是指創(chuàng)造優(yōu)美的環(huán)境讓用戶在大樓內工作起來感到舒適，方便、確保大廈內的電梯、供電、供水服務處于正常運行狀態(tài)。

　　三、快捷是指用戶在大樓內工作能隨時與各地、各方面聯(lián)絡、交換信息、抓住商機、通訊聯(lián)絡好比人體神經系統(tǒng)，通訊聯(lián)系中斷，企業(yè)的各項業(yè)務就陷入癱瘓，因此必須配備和保持通訊，寬頻網絡等系統(tǒng)的正常使用。

　　四、必須樹立該物業(yè)和管理者的品牌形象，以高起點的管理理念及行之有效的管理服務技巧成就該物業(yè)的知名度和社會信譽，推動該物業(yè)的租售和經營業(yè)務的不斷發(fā)展。

　　五、必須按照高標準，高檔次和優(yōu)秀示范大廈的標準對該物業(yè)進行管理，用最低的成本造就最好的服務效應，努力保證房屋本體，配套設備設施的良好運行和完好，保證管理范圍內不發(fā)生重大安全，刑事、消防事故、保證該物業(yè)內清潔衛(wèi)生達到優(yōu)秀示范大廈標準。

篇2：物業(yè)知識教材：寫字樓物業(yè)管理內容

　　物業(yè)知識教材：寫字樓物業(yè)管理內容

　　寫字樓物業(yè)的特性和使用要求，決定了寫字樓日常管理的工作內容與工作重點主要在以下幾個方面:

　　一、營銷推廣

　　由于寫字樓宇收益性物業(yè)(商業(yè)物業(yè))的特性，決定了營銷推廣是其一項經常性的管理工作內容。當今的寫字樓宇除了少部分自用外，大部分都用于出售和出租(主要是出租)。寫字樓的整體形象設計塑造、宣傳推介，辦公空間的分割布局與提升改造，市場分析調研，與買租客戶的聯(lián)絡、談判、簽約，客戶投訴與要求的受理與處理，客戶與經營管理者、客戶與客戶間關系的協(xié)調，以及組織客戶參加目的在于聯(lián)絡感情的各種聯(lián)誼活動等均屬于寫字樓的營銷推廣工作范疇。

　　由于轉變投資地點、方向，兼并、破產等各種原因的影響，寫字樓客戶變動的情況時有發(fā)生，固有的客戶對辦公空間重新布置、面積增減、改變設備配置與服務等的要求也經常存在。因此，為吸引招進和留住客戶，寫字樓的營銷服務工作是一項十分重要的經常性工作，否則，便不能保證較高的租售率，影響寫字樓物業(yè)的收益。

　　這方面應有專門的營銷人員在寫字樓前臺工作或設立專門的辦公室辦公，進行市場行情調研，主動尋找目標客戶，征求已有客戶對物業(yè)的使用意見，盡力滿足各方面客戶的要求，保證物業(yè)保持較高的租售率。

　　二、商務中心的服務與管理

　　大型寫字樓辦公機構集中，商務繁忙，一般會議主要提供各種商務服務項目的商務中心 (與大型酒店、賓館類似)。

　　1.商務中心的設備配置

　　商務中心須配備的主要設備及用品有中英文處理機、打印機、傳真機、電傳機、打字機、電腦、裝訂機、塑封機、口述錄音機、電視、電話、影視設備、投影儀及屏幕、攝像機以及其他的辦公用品等。商務中心設備的配備可根據服務項目的增設而添置。

　　商務中心設備的正常使用和保養(yǎng)，是提供良好服務的保證。商務中心人員在使用過程中應嚴格按照正常操作程序進行操作，定期對設備進行必要的保養(yǎng)，設備一旦發(fā)生故障，應由專業(yè)人員進行維修。

　　2.商務中心的工作要求和工作程序

　　商務中心的服務是小區(qū)域、多項目的直接服務。客人對商務中心服務質量的評價是以服務的周到與快捷為出發(fā)點的。要做到服務周到、快捷，必須依靠經驗豐富的工作人員和一套健全的工作程序。

　　(1)工作要求。對商務中心工作人員要求有:①流利的外語聽說讀寫能力;②熟練的中英文打字能力;③熟練操作各種設備的能力;④熟悉商務信息知識;⑤熟悉秘書工作知識; ⑥具備基本的設備清潔保養(yǎng)知識。

　　(2)工作程序。①服務前:了解客戶所需服務項目、服務時間及服務要求;向客戶講明收費情況，開據收費通知單并收一定比例的押金。②服務中:以準確、快捷為原則，按客人服務要求準時、精確地完成服務。③服務后:完成客人所需服務后，填寫《商務中心費用收據單》，引導或陪同客人到財務部結賬。《商務中心費用收據單》一式三份，一聯(lián)交給財務部，一聯(lián)交給客人，一聯(lián)由商務中心存檔。

　　商務中心的主要對象是客人，有時寫字樓內部人員也因工作需要在商務中心使用設備，為此制定商務中心簽單程序;

　　寫字樓內部人員到商務中心使用設備，必須是因工作需要;使用前，必須由該員工所在部門經理的同意。須在《商務中心設備使用申請單》上填清原因、內容、使用時間及批準人后，在不影響為客人提供服務的前提下使用。使用后須在《費用結算單》上簽名。

　　3.商務中心的服務項目

　　寫字樓客戶業(yè)務類型不同，自身辦公條件不同，對商務中心的服務范圍要求不同。較齊全的商務中心提供的服務項目包括:

　　(1)翻譯服務，包括文件、合同等;

　　(2)秘書服務，包括各類文件處理;

　　(3)辦公系統(tǒng)自動化服務;

　　(4)整套辦公設備和人員配備服務;

　　(5)臨時辦公室租用服務;

　　(6)長話、傳真、電信服務;

　　(7)商務會談、會議安排服務;

　　(8)商務咨詢、商務信息查詢服務;

　　(9)客戶外出期間保管、代轉傳真、信件等;

　　(10)郵件、郵包、快遞等郵政服務;

　　(11)電腦、電視、錄像、攝像、幻燈、BP機、手機租賃服務等;

　　(12)報刊、雜志訂閱服務;

　　(13)客戶電信設備代辦、代裝服務;

　　(14)文件、名片等印制服務;

　　(15)成批發(fā)放商業(yè)信函服務;

　　(16)報刊剪報服務;

　　(17)秘書培訓服務等。

　　三、前臺服務

　　小型寫字樓的前臺僅提供基本的問訊解答、引導服務，大型寫字樓的前臺服務項目較多，主要包括:

　　(1)問訊服務和留言服務，鑰匙分發(fā)服務;

　　(2)信件報刊收發(fā)、分揀、遞送服務;

　　(3)個人行李搬運、寄存服務;

　　(4)出租汽車預約服務;

　　(5)提供旅游活動安排服務;

　　(6)航空機票訂購、確認;

　　(7)全國及世界各地酒店預定服務;

　　(8)餐飲、文化體育節(jié)目票務安排;

　　(9)文娛活動安排及組織服務;

　　(10)外幣兌換，代售磁卡，代售餐券;

　　(11)花卉代購、遞送服務;

　　(12)洗衣、送衣服務;

　　(13)代購清潔物品服務;

　　(14)提供公司“阿姨”服務;

　　(15)其他各種委托代辦服務。

　　有的寫字樓的報修點也設在前臺，方便客戶報修。

　　四、設施設備管理

　　寫字樓的設施設備管理主要應做好以下各項工作:

　　1.設備管理

　　(1)建立設備檔案。做好寫字樓各項設備驗收文件資料的存檔，建立設備登記卡。

　　(2)完善工程部架構。

　　(3)建立各部門、各工種的崗位責任制。

　　(4)抓好物料采購、供應和消耗的環(huán)節(jié)的計劃與控制，開源節(jié)流。

　　寫字樓管理中物料采購、供應、領用的一般流程為:

　　A.采購程序:

　　(5)制定設備的保養(yǎng)和維修制度。

　　(6)建立監(jiān)管制度，監(jiān)督檢查專項維修保養(yǎng)責任公司和個人的工作。

　　2.維修與保養(yǎng)

　　(1)報修與維修程序。

　　A.兩類報修:自檢報修、客戶報修。

　　B.寫字樓管理中公共設備、設施維修及客戶室內小型維修的報修及維修程序為:

　　(2)設備的保養(yǎng)。一般可建立三級保養(yǎng)制度:日常保養(yǎng)(又稱作例行保養(yǎng));一級保養(yǎng);二級保養(yǎng)。

　　(3)設備的維修。

　　對于設備的維修控制，關鍵是抓好維修計劃的制定和維修制度的完善。

　　編制維修計劃時應注意:①是否按設備分類編制計劃。②維修周期是否科學(周期是指兩次大修之間的工作時間)。③維修方法是否恰當。

　　一般的維修方法有:①強制維修法。即不管設備技術狀況如何，均按計劃定期維修。② 定期檢修法。即根據設備技術性能和要求，制訂維修周期，定期檢修。③診斷維修法。即根據使用部門的報告和提供的技術資料，對設備進行檢查診斷，確定要維修的項目或部件，然后進行維修。④全面維修。即當設備出現嚴重磨損、損壞或故障時，對主體和部件全面修理 (大修)。

　　建立設備維修制度主要是設備檢修制度和報修制度。

　　(4)設備的更新改造。這里的關鍵是要把握好更新改造的時機，制訂切實可行的更新改造方案。

　　五、保安與消防管理

　　1.保安管理

　　(1)貫徹保安管理的基本原則是:①賓客至上，服務第一。②預防為主。③誰主管，誰負責。④群防群治，內緊外松。

　　(2)建立保安部的組織機構。

　　(3)制定嚴密的保安規(guī)章制度，明確本部門各類人員的崗位職責。

　　(4)加強治安防范。主要是加強保安措施，配備專門保安人員和保安設備(報警裝置、門戶密碼開啟裝置、閉路電視監(jiān)控器等)，加強寫字樓內部及外圍保安巡邏，加強對停車場的保安及交通指揮。防止人為破壞治安秩序，杜絕各類可能發(fā)生的事故。

　　2.消防工作

　　(1)消防工作的指導思想是:以防為主，宣傳先行，防消結合。

　　(2)一般寫字樓的消防系統(tǒng)主要有:①干式消防系統(tǒng):自動報警系統(tǒng)，聯(lián)動總控制屏，BTM氣體滅火系統(tǒng)。②濕式消防系統(tǒng):自動噴淋系統(tǒng)，消防栓系統(tǒng)(消防泵)。③消防聯(lián)動機構:消防送風和排煙風機的功能和聯(lián)動試驗;空氣系統(tǒng)鮮風機和排氣機的功能和聯(lián)動試驗;消防電梯的功能試驗。④火災報警系統(tǒng):自動報警系統(tǒng)(包括感溫式火災報警、感煙式火災報警、感光式火災報警)，手動報警系統(tǒng)(包括電鈴報警、破碎玻璃報警、緊急電話報警) 。

　　(3)消防工作的展開:①進行消防宣傳。宣傳的形式有:消防輪訓，利用標語或牌示進行宣傳，發(fā)放消防須知(防火手冊)。宣傳的內容有:消防工作的原則，消防法規(guī)，消防須知。②建立三級防火組織，并確立相應的防火責任人:管理公司總經理、部門經理、班組長。 ③把防火責任分解到各業(yè)主、租戶單元。由各業(yè)主、租戶擔負所屬物業(yè)范圍的防火責任。④ 明確防火責任人的職責，根據《中華人民共和國消防條例》的規(guī)定，制定防火制度。⑤定期組織及安排消防檢查，根據查出的火險隱患發(fā)出消防整改通知書，限期整改。⑥制定防火工作措施，從制度上預防火災事故的發(fā)生。⑦配備必需、完好的消防設備設施。⑧發(fā)動大家，及時消除火災苗頭和隱患。⑨建立自防、自救組織。包括:建立義務消防隊;建立專職消防隊;抓好消防訓練，每年組織一次寫字樓全體人員消防演習。⑩明確火災緊急疏散程序。做好疏散的準備工作，人員疏散為主為先，轉移危險品、搶救貴重財產在后。

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