某高層住宅項(xiàng)目不確定性分析

　　本項(xiàng)目的不確定因素主要來自以下幾個(gè)方面：建造成本、售價(jià)、開發(fā)周期、貸款利率等。這些因素，受當(dāng)?shù)卣巍⒔?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　一、盈虧平衡分析

　　（一）住宅銷售部分盈虧平衡

　　假定本項(xiàng)目總投資不變，且售價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計(jì)算可得，當(dāng)住宅銷售率為75.70%時(shí)，住宅全部投資利潤率為零，也即投資剛能保本。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率≤60%時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低，本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的銷售率為75.70%，可見其風(fēng)險(xiǎn)程度較高。

　　（二）結(jié)論

　　本項(xiàng)目之所以住宅銷售部分的風(fēng)險(xiǎn)較大，而商鋪與車位租賃部分的風(fēng)險(xiǎn)明顯偏小,一方面原因是商鋪與車位租賃的經(jīng)營期限較長,資金回收較慢,而住宅銷售回收資金的速度較快,回收資金馬上又投入到項(xiàng)目的投資中去,減少了商鋪與車位的資金投入量,像貸款利息,全用住宅銷售收入來支付;另一方面,在項(xiàng)目建設(shè)成本分?jǐn)偵?由于商鋪與車位的成本價(jià)格較低,但本地段的商鋪與車位投資回報(bào)較大,這也使得本項(xiàng)目商鋪與車位租賃風(fēng)險(xiǎn)程度降低。

　　二、敏感性分析

　　影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益主要確定性因素為開發(fā)成本、售價(jià)水平、銷售稅率、建設(shè)經(jīng)營期的長短。據(jù)市場預(yù)測，開發(fā)成本項(xiàng)目中最有可能發(fā)生波動(dòng)變化的是建安工程費(fèi)和售價(jià)水平。因而，本項(xiàng)目敏感性分析針對(duì)全部投資的評(píng)價(jià)指標(biāo)（財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤率），分別計(jì)算售價(jià)上下波動(dòng)5%、10%和建安工程費(fèi)上下波動(dòng)10%、20%時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)影響。計(jì)算結(jié)果詳見敏感性分析表

　　（1）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響。

　　售價(jià)下降5%、10%，將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別下降-26.89%、-55.68%；當(dāng)售價(jià)下降17.7%時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零，到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若售價(jià)再下降，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。

　　建安工程費(fèi)上升10%、20%，將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別下降-80.46%、-149.34%；當(dāng)建安工程費(fèi)上升12.8%時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零，到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若建安工程費(fèi)再上升，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。

　　（2）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響。

　　售價(jià)下降5%、10%，將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分別下降0.1308%、0.26157%；當(dāng)售價(jià)下降17.7%時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（IC=8%），到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若售價(jià)再下降，則財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。

　　建安工程費(fèi)上升10%、20%，將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分別下降-2.2757%%、-4.682%；當(dāng)建安工程費(fèi)上升12.8%時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（IC=8%），到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若建安工程費(fèi)再下降，則財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。

　　（3）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)投資利潤率的影響。

　　售價(jià)下降5%、10%，將引起該項(xiàng)目的投資利潤率分別下降24.70%、-7.96%%；當(dāng)售價(jià)下降24.09%時(shí)，該項(xiàng)目投資利潤率等于基準(zhǔn)收益率（IC=8%），到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若售價(jià)再下降，則投資利潤率等于預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。

　　建安工程費(fèi)上升10%、20%，將引起該項(xiàng)目的投資利潤率分別下降-7.05%%、55%%；當(dāng)建安工程費(fèi)上升29.4%時(shí)，該項(xiàng)目投資利潤率等于基準(zhǔn)收益率（IC=8%），到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若建安工程費(fèi)再上升，則投資利潤將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。

　　由以上分析可以得出，售價(jià)和建安工程費(fèi)都是該項(xiàng)目的敏感因素，相比之下，售價(jià)因素更為敏感。除了售價(jià)對(duì)本項(xiàng)目的影響較大外，工期和銷售率對(duì)本項(xiàng)目的影響也值得注意。工期延誤了導(dǎo)致資金不能及時(shí)回收再投入，NPV和IRR會(huì)下降，回收期大大延長外，還會(huì)影響樓盤的信譽(yù)和形象，由此而導(dǎo)致延誤交樓時(shí)間的，還要給買家賠償違約金；銷售率低下，即意味著投資資金不能快速回收，這樣會(huì)使整個(gè)項(xiàng)目將陷入僵局。

　　總體來說，項(xiàng)目經(jīng)營階段風(fēng)險(xiǎn)較大，主要集中在：一、住宅部分能不能按計(jì)劃銷售完畢，資金能否盡快回收；針對(duì)這些問題，現(xiàn)提出兩個(gè)建議：

　　★建議在原來的租售并舉的方案中采取投資風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃控制。實(shí)施計(jì)劃控制，即在充分分析現(xiàn)有和未來資金條件下，妥善地安排資源，謹(jǐn)慎考慮項(xiàng)目的營銷策略是否得當(dāng)，促銷時(shí)機(jī)是否合理，銷售和租賃計(jì)劃是否能如期完成，市場定位及價(jià)格定位是否合理，在利用一切可利用的機(jī)會(huì)上，為項(xiàng)目的經(jīng)營制定盡可能周密、科學(xué)、詳細(xì)的計(jì)劃，并在實(shí)施過程中，盡可能地嚴(yán)格按照計(jì)劃去進(jìn)行，將風(fēng)險(xiǎn)減至最小。

　　★建議采用全銷售方案。在現(xiàn)在商鋪與車位租賃市場不太明朗的情況下，如果暫且不考慮項(xiàng)目的遠(yuǎn)期收益，而是為盡快回收所有的建設(shè)投資，降低投資的風(fēng)險(xiǎn)，可把商鋪與車位跟住宅一同銷售。

篇2：X高層住宅項(xiàng)目不確定性分析

　　某高層住宅項(xiàng)目不確定性分析

　　本項(xiàng)目的不確定因素主要來自以下幾個(gè)方面：建造成本、售價(jià)、開發(fā)周期、貸款利率等。這些因素，受當(dāng)?shù)卣巍⒔?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　一、盈虧平衡分析

　　（一）住宅銷售部分盈虧平衡

　　假定本項(xiàng)目總投資不變，且售價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計(jì)算可得，當(dāng)住宅銷售率為75.70%時(shí)，住宅全部投資利潤率為零，也即投資剛能保本。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率≤60%時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低，本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的銷售率為75.70%，可見其風(fēng)險(xiǎn)程度較高。

　　（二）結(jié)論

　　本項(xiàng)目之所以住宅銷售部分的風(fēng)險(xiǎn)較大，而商鋪與車位租賃部分的風(fēng)險(xiǎn)明顯偏小,一方面原因是商鋪與車位租賃的經(jīng)營期限較長,資金回收較慢,而住宅銷售回收資金的速度較快,回收資金馬上又投入到項(xiàng)目的投資中去,減少了商鋪與車位的資金投入量,像貸款利息,全用住宅銷售收入來支付;另一方面,在項(xiàng)目建設(shè)成本分?jǐn)偵?由于商鋪與車位的成本價(jià)格較低,但本地段的商鋪與車位投資回報(bào)較大,這也使得本項(xiàng)目商鋪與車位租賃風(fēng)險(xiǎn)程度降低。

　　二、敏感性分析

　　影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益主要確定性因素為開發(fā)成本、售價(jià)水平、銷售稅率、建設(shè)經(jīng)營期的長短。據(jù)市場預(yù)測，開發(fā)成本項(xiàng)目中最有可能發(fā)生波動(dòng)變化的是建安工程費(fèi)和售價(jià)水平。因而，本項(xiàng)目敏感性分析針對(duì)全部投資的評(píng)價(jià)指標(biāo)（財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤率），分別計(jì)算售價(jià)上下波動(dòng)5%、10%和建安工程費(fèi)上下波動(dòng)10%、20%時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)影響。計(jì)算結(jié)果詳見敏感性分析表

　　（1）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響。

　　售價(jià)下降5%、10%，將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別下降-26.89%、-55.68%；當(dāng)售價(jià)下降17.7%時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零，到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若售價(jià)再下降，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。

　　建安工程費(fèi)上升10%、20%，將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別下降-80.46%、-149.34%；當(dāng)建安工程費(fèi)上升12.8%時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零，到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若建安工程費(fèi)再上升，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。

　　（2）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響。

　　售價(jià)下降5%、10%，將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分別下降0.1308%、0.26157%；當(dāng)售價(jià)下降17.7%時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（IC=8%），到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若售價(jià)再下降，則財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。

　　建安工程費(fèi)上升10%、20%，將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分別下降-2.2757%%、-4.682%；當(dāng)建安工程費(fèi)上升12.8%時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（IC=8%），到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若建安工程費(fèi)再下降，則財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。

　　（3）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)投資利潤率的影響。

　　售價(jià)下降5%、10%，將引起該項(xiàng)目的投資利潤率分別下降24.70%、-7.96%%；當(dāng)售價(jià)下降24.09%時(shí)，該項(xiàng)目投資利潤率等于基準(zhǔn)收益率（IC=8%），到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若售價(jià)再下降，則投資利潤率等于預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。

　　建安工程費(fèi)上升10%、20%，將引起該項(xiàng)目的投資利潤率分別下降-7.05%%、55%%；當(dāng)建安工程費(fèi)上升29.4%時(shí)，該項(xiàng)目投資利潤率等于基準(zhǔn)收益率（IC=8%），到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若建安工程費(fèi)再上升，則投資利潤將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。

　　由以上分析可以得出，售價(jià)和建安工程費(fèi)都是該項(xiàng)目的敏感因素，相比之下，售價(jià)因素更為敏感。除了售價(jià)對(duì)本項(xiàng)目的影響較大外，工期和銷售率對(duì)本項(xiàng)目的影響也值得注意。工期延誤了導(dǎo)致資金不能及時(shí)回收再投入，NPV和IRR會(huì)下降，回收期大大延長外，還會(huì)影響樓盤的信譽(yù)和形象，由此而導(dǎo)致延誤交樓時(shí)間的，還要給買家賠償違約金；銷售率低下，即意味著投資資金不能快速回收，這樣會(huì)使整個(gè)項(xiàng)目將陷入僵局。

　　總體來說，項(xiàng)目經(jīng)營階段風(fēng)險(xiǎn)較大，主要集中在：一、住宅部分能不能按計(jì)劃銷售完畢，資金能否盡快回收；針對(duì)這些問題，現(xiàn)提出兩個(gè)建議：

　　★建議在原來的租售并舉的方案中采取投資風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃控制。實(shí)施計(jì)劃控制，即在充分分析現(xiàn)有和未來資金條件下，妥善地安排資源，謹(jǐn)慎考慮項(xiàng)目的營銷策略是否得當(dāng)，促銷時(shí)機(jī)是否合理，銷售和租賃計(jì)劃是否能如期完成，市場定位及價(jià)格定位是否合理，在利用一切可利用的機(jī)會(huì)上，為項(xiàng)目的經(jīng)營制定盡可能周密、科學(xué)、詳細(xì)的計(jì)劃，并在實(shí)施過程中，盡可能地嚴(yán)格按照計(jì)劃去進(jìn)行，將風(fēng)險(xiǎn)減至最小。

　　★建議采用全銷售方案。在現(xiàn)在商鋪與車位租賃市場不太明朗的情況下，如果暫且不考慮項(xiàng)目的遠(yuǎn)期收益，而是為盡快回收所有的建設(shè)投資，降低投資的風(fēng)險(xiǎn)，可把商鋪與車位跟住宅一同銷售。

篇3：物業(yè)管理企業(yè)涉及風(fēng)險(xiǎn)分析

　　物業(yè)管理企業(yè)涉及風(fēng)險(xiǎn)分析

　　物業(yè)管理企業(yè)在從業(yè)過程中承擔(dān)的主要法律責(zé)任是指因違反物業(yè)管理法律規(guī)范的行為，對(duì)使用者或其他公民的合法權(quán)益造成侵權(quán)后果。實(shí)踐中物業(yè)管理法律關(guān)系比較廣泛，因而物業(yè)管理法律責(zé)任也具有廣泛性，物業(yè)管理公司與物業(yè)使用者的法律糾紛主要集中在侵權(quán)責(zé)任方面。

　　物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供多樣性的服務(wù)，項(xiàng)目繁多，服務(wù)對(duì)象廣泛。涉及的風(fēng)險(xiǎn)主要有：

　　財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)：物業(yè)企業(yè)以固定資產(chǎn)為主的財(cái)產(chǎn)，業(yè)主委托物業(yè)公司對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的各種設(shè)施、設(shè)備等公共財(cái)產(chǎn)進(jìn)行管理，就可能面臨的各種自然災(zāi)害和意外事故。

　　責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)：由物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)管理、維護(hù)的公共設(shè)施及設(shè)備由于疏忽或過失造成第三者人身傷亡或財(cái)產(chǎn)損失。如第三者在小區(qū)游泳池溺水、物業(yè)區(qū)域內(nèi)運(yùn)動(dòng)設(shè)施由于失修或其他原因傷人等。

　　現(xiàn)金風(fēng)險(xiǎn)：物業(yè)公司的職員在從事本職或非本職工作時(shí)，可能遭受的意外傷害。

　　餐飲風(fēng)險(xiǎn)：擁有餐飲場所的物業(yè)公司，可能因提供的食品造成食用者食物中毒或一些食源性隱患，也可能因服務(wù)人員過失或餐具存在缺陷導(dǎo)致食用者人身傷亡。

　　車輛風(fēng)險(xiǎn)：物業(yè)公司因疏忽或過失造成業(yè)主的機(jī)動(dòng)與非機(jī)動(dòng)車輛可能遭受損失及第三者責(zé)任。

　　總的來說，責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)是物業(yè)企業(yè)主要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，因此物業(yè)公司在投保險(xiǎn)種時(shí)首選責(zé)任保險(xiǎn)。