天門市物業(yè)管理辦法(暫行全文)
總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法(暫行)。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。
第三條 本辦法所稱物業(yè)，是指房屋和與其相配套的共用設施、設備和場地。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及其配套設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護和管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
本辦法所稱物業(yè)服務企業(yè)，是指依法取得法人資格，具有相應資質，從事物業(yè)服務的企業(yè)。
第四條 市房地產(chǎn)行政主管部門，負責全市物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。
市政府有關職能部門按照各自職責分工，負責協(xié)助實施本辦法。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責指導、協(xié)助本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會的選舉工作，指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常活動，配合調解物業(yè)管理中的投訴，協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，是指各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、各辦事處、農(nóng)場，天門經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、天門工業(yè)園的簡稱。
新建物業(yè)與前期物業(yè)管理
第五條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應當遵循相對集中、便于管理的原則，并考慮物業(yè)共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素，按照下列標準執(zhí)行：
(一)以建設項目《國有土地使用證》宗地圖用地范圍線為準，一個項目視為一個物業(yè)管理區(qū)域;但規(guī)模過大、劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域不便于管理的，或者已分割成多個自然街坊或者封閉小區(qū)的，可以分別劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域;
(二)分期建設項目或者兩個以上單位開發(fā)建設的項目，其配套設施設備共用的，劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域;
(三)已建成、共用設施設備比較齊全、相對集中的項目，劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。
第六條 開發(fā)建設單位應當在取得建設工程規(guī)劃許可證后30日內(nèi)，按照本辦法第五條規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，并將劃分方案報送市房地產(chǎn)行政主管部門;市房地產(chǎn)行政主管部門認為符合第五條規(guī)定要求的，予以備案并在有關圖紙上予以注記。
開發(fā)建設單位應當在物業(yè)銷售前將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。
第七條 新建物業(yè)，開發(fā)建設單位應當按照規(guī)定無償配置物業(yè)管理用房，物業(yè)管理用房包括物業(yè)服務企業(yè)辦公用房和業(yè)主委員會議事活動用房。配置物業(yè)管理用房的建筑面積不低于建設工程規(guī)劃許可證載明的房屋總建筑面積的千分之五，并不少于80平方米，其中業(yè)主委員會議事活動用房建筑面積不少于30平方米。物業(yè)管理用房必須依據(jù)形狀規(guī)則、實用便利的原則，應在一、二樓層安排用房，不得以車庫、地下室等替代。
物業(yè)管理用房應當具備水、電等基本使用功能，有明確的坐落、房號，并且具備辦理房地產(chǎn)權屬登記的條件。
開發(fā)建設單位在申請辦理建設工程規(guī)劃許可證時，其提交的規(guī)劃設計方案中應當注明物業(yè)管理用房的具體位置和面積。
物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共有，產(chǎn)權屬業(yè)主委員會，專用于物業(yè)管理服務工作。
第八條 新建物業(yè)內(nèi)的供水、供電、供氣等計量裝置應當實行專有部分一戶門號一結算表，共有部分獨立計量表;安全防范、消防、環(huán)衛(wèi)、郵政、通信等設施設備的配置應當符合物業(yè)使用的基本條件和有關部門的規(guī)定。
第九條 新建物業(yè)內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)按相應的比例標準配置。
第十條 住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的開發(fā)建設單位，應當按照國家及本市相關規(guī)定，通過招投標方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)，并與之簽訂前期物業(yè)服務合同。
有下列情形之一的，經(jīng)市房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)：
(一)投標人少于3人;
(二)多層物業(yè)總建筑面積少于3萬平方米，或者單棟高層(含小高層)物業(yè)總建筑面積少于2萬平方米，或者多層、高層混合物業(yè)總建筑面積少于2萬平方米。
招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書10日前，持招標公告或者投標邀請書、招標文件等有關資料，向市房地產(chǎn)行政主管部門備案。
第十一條 開發(fā)建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應當包括前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容，并明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主共有共用的配套設施設備。
前期物業(yè)服務合同可以約定期限。但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。
第十二條 房屋交付使用前(含當月)所發(fā)生的物業(yè)服務費用,由開發(fā)建設單位承擔。房屋交付使用后所發(fā)生的物業(yè)服務費用,由業(yè)主承擔，但房屋交付后一年內(nèi)無人入住的，空置期間由業(yè)主按70%的比例承擔物業(yè)服務費用;房屋交付一年以上無人入住的，空置期間由業(yè)主按照100%承擔物業(yè)服務費用。
房屋通過竣工驗收達到交付條件，業(yè)主收到書面交付通知并辦理完相應手續(xù)的，即為交付;業(yè)主收到書面交付通知后1個月內(nèi)無正當理由不辦理相應手續(xù)的，視為交付。
第十三條 開發(fā)建設單位在出售物業(yè)前，應當制定臨時管理規(guī)約并到市房地產(chǎn)行政主管部門備案。物業(yè)買受人在與開發(fā)建設單位簽訂房屋買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。
第十四條 新建物業(yè)交付使用前，開發(fā)建設單位應當向市房地產(chǎn)行政主管部門辦理竣工交付使用備案手續(xù)，并提供建設項目竣工驗收文件以及符合法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和房屋買賣合同約定的交付使用條件的相關文件、資料。
第十五條 開發(fā)建設單位在與前期物業(yè)服務企業(yè)辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，應當向市房地產(chǎn)行政主管部門和前期物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;
(三)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)業(yè)主名冊;
(五)物業(yè)管理必需的其他資料。
市房地產(chǎn)行政主管部門、前期物業(yè)服務企業(yè)應當接受前款規(guī)定的資料，并妥善保管。前期物業(yè)服務合同終止時,前期物業(yè)服務企業(yè)應當將上述資料移交給業(yè)主委員會。
業(yè)主有權查閱開發(fā)建設單位向市房地產(chǎn)行政主管部門、物業(yè)服務企業(yè)移交的資料。
業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
第十六條 本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權人。尚未登記取得所有權，但基于買賣、贈與、拆遷補償?shù)确尚袨橐呀?jīng)合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動中享有法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)主的權利，并承擔相應的義務。
業(yè)主可以依法委托物業(yè)使用人行使業(yè)主權利，履行業(yè)主義務。
第十七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有國家規(guī)定的有關權利并履行相關義務。
第十八條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。符合下列條件之一的，應當召開首次會議，成立業(yè)主大會：
(一)專有部分交付使用的建筑面積達到建筑物總面積50%以上;
(二)首次交付使用專有部分之日起滿兩年且交付使用的專有部分建筑面積達到建筑物總面積20%以上。
業(yè)主總人數(shù)在20人以內(nèi)且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不設立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責。
第十九條 專有部分面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定：
(一)專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算;尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算;建筑物總面積，按照上述面積的統(tǒng)計總和計算;
(二)業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算，但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算;總人數(shù)，按照上述人數(shù)的統(tǒng)計總和計算。
業(yè)主身份的確定，以不動產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權屬的合法有效文件為依據(jù)。
第二十條 物業(yè)管理區(qū)域符合本辦法第十八條第一款規(guī)定條件，開發(fā)建設單位或者前期物業(yè)服務企業(yè)應當書面報告市房地產(chǎn)行政主管部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
開發(fā)建設單位或者前期物業(yè)服務企業(yè)未及時予以書面報告的，20%以上的業(yè)主可以聯(lián)名向市房地產(chǎn)行政主管部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出設立業(yè)主大會的書面要求。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在收到要求之日起60日內(nèi)會同市房地產(chǎn)行政主管部門組織業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組)，籌備召開首次業(yè)主大會會議。
第二十一條 籌備組由業(yè)主和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、開發(fā)建設單位派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總人數(shù)的三分之二。籌備組組長由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府派員擔任。
籌備組應當自成立之日起7日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告其成員名單和工作職責，并有權要求開發(fā)建設單位提供下列文件資料：
(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分證明;
(二)業(yè)主名冊;
(三)建筑規(guī)劃總平面圖;
(四)附屬設施設備交付使用備案證明;
(五)綠化竣工總平面圖;
(六)物業(yè)服務用房配置證明;
(七)專項維修資金交存證明;
(八)成立業(yè)主大會必需的其他文件資料。
第二十二條 籌備組履行下列職責：
(一)確定召開首次業(yè)主大會會議的時間、地點、形式和內(nèi)容;
(二)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則;
(三)確認業(yè)主身份、核實業(yè)主人數(shù)和專有部分面積;
(四)確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生方案和名單，并公開征詢意見;
(五)完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
前款所列內(nèi)容，籌備組應當在召開首次業(yè)主大會會議十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公示。
第二十三條 籌備組應當自成立之日起90日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。自業(yè)主大會依法成立之日起，籌備組職責自行終止。
召開首次業(yè)主大會會議所必需的宣傳、文印資料等經(jīng)費由開發(fā)建設單位承擔。
第二十四條 業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。
業(yè)主大會依法成立后30日內(nèi)，業(yè)主委員會應當就業(yè)主大會成立事項向市房地產(chǎn)行政主管部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并依法刻制和使用業(yè)主大會(業(yè)主委員會)印章。
第二十五條 業(yè)主大會履行下列職責：
(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會工作規(guī)則;
(二)選舉業(yè)主委員會、更換業(yè)主委員會委員，決定業(yè)主委員會任期;
(三)監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會的工作報告;
(四)決定選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè);
(五)依法決定專項維修資金籌集、使用、管理事項;
(六)根據(jù)管理規(guī)約的約定，對違反管理規(guī)約的業(yè)主進行告誡;
(七)決定業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌措方式;
(八)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及業(yè)主利益的其他物業(yè)管理事項。
第二十六條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議，由業(yè)主委員會組織召開。業(yè)主大會定期會議按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：
(一)經(jīng)20%以上業(yè)主提議的;
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。
業(yè)主委員會不依法或者不依約履行召開業(yè)主大會會議職責的，市房地產(chǎn)行政主管部門應當責令其在30日內(nèi)召開;逾期不改正的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當會同市房地產(chǎn)行政主管部門在30日內(nèi)組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議。
除前兩款規(guī)定外，任何單位和個人不得組織召開業(yè)主大會會議。
第二十七條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見的形式時，應當將征求意見書送達每一位業(yè)主;無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告;業(yè)主在規(guī)定期限內(nèi)未反饋意見的，視為棄權。
第二十八條 業(yè)主可以幢、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。
業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應當在參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見;需要投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。
第二十九條 業(yè)主大會對業(yè)主投票權的計算，按照下列規(guī)定確定：
(一)按照業(yè)主人數(shù)計算的，一人計算為一票;建設單位未售出的專有部分，計算為一票;
(二)按照建筑面積計算的，每一平方米建筑面積計算為一票;建筑面積不足一平方米的按一票計算。
第三十條 業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加方可舉行。
第三十一條 業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設施的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定其他有關共有和共同管理權利重大事項的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第三十二條 管理規(guī)約應當對下列事項作出約定：
(一)建筑物及其附屬設施設備的使用、維護、管理;
(二)專項維修資金的籌集、使用方案;
(三)共有部分的經(jīng)營與收益分配、使用;
(四)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關環(huán)境衛(wèi)生、噪聲、寵物飼養(yǎng)、安全管理等業(yè)主的權利與義務;
(五)違反管理規(guī)約應當承擔的責任。
管理規(guī)約自業(yè)主大會表決通過之日起生效，對全體業(yè)主及使用人均具有約束力。
第三十三條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，向業(yè)主大會負責并報告工作，受業(yè)主、業(yè)主大會監(jiān)督。
業(yè)主委員會實行任期制，每屆任期不超過五年，可連選連任，業(yè)主大會議事規(guī)則另有規(guī)定的從其規(guī)定。業(yè)主委員會委員具有同等表決權。
業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起7日內(nèi)召開首次會議，在業(yè)主委員會委員中推選業(yè)主委員會主任和副主任。
業(yè)主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。
第三十四條 業(yè)主委員會討論、決定物業(yè)管理公共事項，應當召開委員會會議，并于會議召開3日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書面形式公告會議議程，聽取業(yè)主的意見和建議。
業(yè)主委員會決定事項，應當經(jīng)全體委員半數(shù)以上簽字同意通過。
業(yè)主委員會應當將業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定在作出之日起3日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。
第三十五條 業(yè)主委員會委員應當忠實履行職責，接受鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及市房地產(chǎn)行政主管部門的指導與監(jiān)督，市房地產(chǎn)行政主管部門應當加強對業(yè)主委員會委員的培訓。
業(yè)主委員會委員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的物業(yè)服務企業(yè)中任職，其近親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的物業(yè)服務企業(yè)中任職的，應當在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公告說明。
第三十六條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：
(一)不再是該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主;
(二)喪失民事行為能力，不能履行委員職責;
(三)被依法限制人身自由半年以上;
(四)以書面方式向業(yè)主大會提出辭職請求;
(五)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
第三十七條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會決定是否終止其委員資格：
(一)拒不履行委員職責;
(二)業(yè)主委員會半數(shù)以上委員或者20%以上業(yè)主提議撤銷其委員資格;
(三)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違章搭建、拒付物業(yè)服務費等侵害他人合法權益;
(四)因其他原因不適合繼續(xù)擔任委員的。
第三十八條 業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，應當召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。
業(yè)主委員會任期屆滿仍未進行換屆選舉的，市房地產(chǎn)行政主管部門應當責令其在30日內(nèi)改正;逾期不改正的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當會同市房地產(chǎn)行政主管部門、社區(qū)居民委員會在30日內(nèi)組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。
第三十九條 業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生出新一屆業(yè)主委員會之日起10日內(nèi)，前業(yè)主委員會委員應當將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并完成交接工作。
業(yè)主委員會委員資格屆內(nèi)終止的，應當在終止之日起3日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列文件資料及財物。
第四十條 業(yè)主委員會不得從事物業(yè)服務經(jīng)營活動。
業(yè)主委員會的工作經(jīng)費和利用業(yè)主共有部分經(jīng)營的收益屬于全體業(yè)主所有，具體使用辦法由業(yè)主大會決定，其收支情況業(yè)主委員會應當定期書面公告，并接受業(yè)主大會、業(yè)主的監(jiān)督。
第四十一條 兩個以上物業(yè)管理區(qū)域共用附屬設施設備的，應當建立業(yè)主委員會聯(lián)席會議制度。
業(yè)主委員會聯(lián)席會議由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會和市房地產(chǎn)行政主管部門、相關物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)組成。聯(lián)席會議由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責召集。
物業(yè)管理服務
第四十二條 業(yè)主大會可以根據(jù)所在物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，通過公開、公平、公正的市場競爭機制，依法選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務。
第四十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當在其資質等級許可范圍內(nèi)提供物業(yè)管理服務。物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
從事物業(yè)服務咨詢、顧問、代理、認證等經(jīng)營活動的機構和在本市行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務活動的外地企業(yè)，應當向市房地產(chǎn)行政主管部門備案。
第四十四條 實行物業(yè)服務項目經(jīng)理責任制，物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務負責人應當由有資質的物業(yè)服務項目經(jīng)理擔任。
物業(yè)服務企業(yè)應當按規(guī)定聘請相應專業(yè)服務人員從事相關專業(yè)服務工作。
第四十五條 實行物業(yè)服務重大事件報告制度。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列情形之一的，物業(yè)服務企業(yè)應當按照有關規(guī)定及時向相關主管部門、專業(yè)經(jīng)營單位報告：
(一)發(fā)生火災、水患、爆炸或者自然災害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全;
(二)建筑物及其附屬設施設備發(fā)生安全隱患，且在8小時內(nèi)難以排除，嚴重危及業(yè)主、物業(yè)使用人及建筑物安全;
(三)物業(yè)服務人員撤離物業(yè)管理區(qū)域，造成物業(yè)服務中斷，嚴重影響業(yè)主和物業(yè)使用人正常生活;
(四)發(fā)生群體性事件;
(五)發(fā)生業(yè)主、物業(yè)使用人重大傷亡事件;
(六)其他嚴重影響業(yè)主、物業(yè)使用人正常生活的隱患或者事件。
第四十六條 業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)應當分別建立并妥善保管業(yè)主大會與業(yè)主委員會檔案以及物業(yè)服務檔案，按照有關規(guī)定向市房地產(chǎn)行政主管部門報送統(tǒng)計報表。
第四十七條 市房地產(chǎn)行政主管部門應當加強對物業(yè)服務質量的監(jiān)督檢查，組織開展物業(yè)服務質量等級考核，并將考核結果向社會公布。業(yè)主對物業(yè)服務質量的評價是物業(yè)服務質量等級考核的主要依據(jù)。業(yè)主對物業(yè)服務質量的評價辦法，由市房地產(chǎn)行政主管部門制定。
市房地產(chǎn)行政主管部門應當會同鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府建立物業(yè)服務企業(yè)信用檔案，并向公眾提供查詢服務。
第四十八條 物業(yè)服務合同由業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂。物業(yè)服務合同應當包括以下內(nèi)容：
(一)物業(yè)服務事項;
(二)物業(yè)服務質量及服務費用;
(三)雙方權利義務;
(四)專項維修資金的管理與使用;
(五)物業(yè)管理用房;
(六)合同期限;
(七)違約責任。
第四十九條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照合同約定履行下列物業(yè)公共服務事項：
(一)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護;
(二)公共綠化的維護;
(三)公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護;
(四)公共區(qū)域的秩序維護和安全協(xié)防;
(五)物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務;
(六)物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務管理;
(七)物業(yè)服務檔案和物業(yè)檔案的保管;
(八)其他物業(yè)公共服務事項。
第五十條 普通住宅、經(jīng)濟適用房和廉租房物業(yè)服務費、車輛停泊服務費實行政府指導價，其他物業(yè)的物業(yè)服務費、車輛停泊服務費實行市場調節(jié)價。確定和調整物業(yè)服務費、車輛停泊服務費政府指導價時，應當采取座談會、論證會、聽證會等形式，廣泛聽取意見。
實行政府指導價的，市物價主管部門應當會同市房地產(chǎn)行政主管部門，根據(jù)物業(yè)種類、服務內(nèi)容、服務質量等級和物價指數(shù)變動情況，制定相應的基準價，確定不超過基準價20%的上浮幅度，并向社會公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定。
第五十一條 物業(yè)服務企業(yè)應當對物業(yè)服務事項、內(nèi)容、標準和相應的收費項目、標準在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置予以書面公布。
第五十二條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定，按時交納物業(yè)服務費用。
違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納;物業(yè)服務企業(yè)也可以依法向人民法院起訴或者依法申請仲裁。
第五十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照有關規(guī)定與開發(fā)建設單位或者業(yè)主委員會辦理物業(yè)檔案和物業(yè)服務檔案、業(yè)主名冊等資料的移交手續(xù)。
物業(yè)服務企業(yè)應當自辦理移交手續(xù)之日起30日內(nèi)，持相關資料向市房地產(chǎn)行政主管部門備案。
第五十四條 業(yè)主委員會應在物業(yè)服務合同期限屆滿60日前組織召開業(yè)主大會，對是否續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)進行表決。雙方續(xù)約的，應當重新簽訂物業(yè)服務合同;不再續(xù)約且需以委托方式管理的，業(yè)主大會應當及時依法選聘其他物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人。
業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)前，應當召開業(yè)主大會會議，對選聘方式、具體實施者、物業(yè)服務合同的主要內(nèi)容等進行表決。
物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務企業(yè)可以按照原合同約定繼續(xù)提供服務。業(yè)主大會作出選聘、續(xù)聘或者解除原合同決定之日起原物業(yè)服務合同自動終止。
第五十五條 有下列情形之一的，物業(yè)服務企業(yè)應當退出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務，不得以物業(yè)服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出：
(一)物業(yè)服務合同依法、依約解除;
(二)除第五十四條第三款規(guī)定的情形外，物業(yè)服務合同期滿未續(xù)約;
(三)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)不得繼續(xù)從事物業(yè)服務活動的其他情形。
第五十六條 物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務，應當在辦理退出手續(xù)的同時，履行下列義務：
(一)移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務檔案等資料和物業(yè)服務用房，實行酬金制的，還應當移交服務期間的財務檔案;
(二)撤出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務人員;
(三)清退預收、代收的有關費用;
(四)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務。
物業(yè)的使用與維護
第五十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
(一)損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構;
(二)將不具備防水條件的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房或者廚房的上方;
(三)破壞或者擅自改變房屋外觀;
(四)未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設建筑物、構筑物或者其他設施;
(五)在住宅區(qū)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，排放有毒、有害物質;
(六)亂丟垃圾，高空拋物;
(七)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物;
(八)發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲，影響鄰居采光、通風;
(九)法律、法規(guī)、規(guī)章及管理規(guī)約禁止的其他行為。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生上述行為時，業(yè)主大會、業(yè)主委員會及相關業(yè)主有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失。
第五十八條 物業(yè)交付使用后，業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照權屬登記用途使用物業(yè)。業(yè)主因特殊情況需要將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應當遵守法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約的規(guī)定，并經(jīng)有利害關系的業(yè)主書面同意，必要時應當進行聽證。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的配套建筑及設施設備，不得改變使用性質，因特殊情況需要改變使用性質的，應當遵守法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約的規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會及有利害關系的業(yè)主同意，并依法辦理相關手續(xù)。
規(guī)劃用途為住宅的住宅樓底層和住宅樓內(nèi)不得設立產(chǎn)生油煙、噪聲、異味污染以及安全隱患的餐飲、加工、娛樂、賓館等經(jīng)營場所。
第五十九條 物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)有違反本辦法第五十七條、第五十八條規(guī)定行為之一的，應當予以勸阻;勸阻無效的，應當及時告知有關主管部門，有關主管部門應當依法及時處理。
第六十條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。
物業(yè)服務企業(yè)應當加強物業(yè)管理區(qū)域裝飾裝修安全事項的巡查，業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合。
第六十一條 因物業(yè)維修、公共利益需要臨時占用或者挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，施工單位應當采取措施保障安全，并在約定的期限內(nèi)恢復原狀;造成損失的，應當予以賠償。
第六十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當以出售、附贈或者出租等方式優(yōu)先處分給業(yè)主。在滿足業(yè)主需要后，開發(fā)建設單位將車位、車庫出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人的，其每次租賃合同期限最長不得超過一年。出租的車位、車庫應當向全體業(yè)主公示，租賃合同應當報送物業(yè)服務企業(yè)備案，業(yè)主及業(yè)主委員會有權查詢。
業(yè)主、物業(yè)使用人需要承租尚未出售的車位、車庫的，開發(fā)建設單位應當出租，普通住宅的車位、車庫租賃費實行政府指導價，其他物業(yè)的車位、車庫租賃費實行市場調節(jié)價。
第六十三條 利用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有，開發(fā)建設單位不得出售、附贈或者出租。
第六十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得堵塞消防通道，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。
第六十五條 開發(fā)建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限、范圍，承擔物業(yè)的保修責任。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建(構)筑物及種植花草樹木已實施白蟻預防的，白蟻防治機構在白蟻防治包治期內(nèi)，應當定期回訪，發(fā)現(xiàn)蟻害應當免費予以滅治。
第六十六條 物業(yè)保修期屆滿后，業(yè)主專有部分的管理、養(yǎng)護、維修，由業(yè)主負責。業(yè)主對專有部分進行管理、養(yǎng)護、維修時，應當盡量避免對相鄰物業(yè)造成損害;造成損害的，應當予以賠償。相鄰業(yè)主應當提供必須便利。
第六十七條 物業(yè)專有部分出現(xiàn)危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益以及影響其他物業(yè)正常使用時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合。
第六十八條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等相關專業(yè)經(jīng)營單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)管線和設施設備的維修、更新、養(yǎng)護的責任。
第六十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應當服務到最終用戶，并向最終用戶收取費用。
物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)雙方約定向專業(yè)經(jīng)營單位收取勞務費。
專業(yè)經(jīng)營單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。
第七十條 住宅物業(yè)、住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單棟住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當交存專項維修資金;專項維修資金專項用于物業(yè)保修期滿后共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造。
專項維修資金的建立，應當遵循業(yè)主所有、統(tǒng)一交存、專戶存儲、業(yè)主決策、專款專用、政府監(jiān)管的原則。首次專項維修資金由業(yè)主按照《天門市住宅專項維修資金管理辦法(暫行)》交存。
第七十一條 通道、樓梯、屋面及屋面露臺等屬于業(yè)主共有，禁止任何單位、個人侵占、處分或者改作他用。
利用共有部分進行經(jīng)營的，應當符合法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約的規(guī)定，并征得相關業(yè)主和業(yè)主大會的同意。
第七十二條 物業(yè)應當定期維修養(yǎng)護。物業(yè)出現(xiàn)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的應當維修養(yǎng)護的情形時，業(yè)主或者其他責任人應當及時履行維修養(yǎng)護義務。
發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況，責任人不及時或者無法履行維修養(yǎng)護義務的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由相關責任人承擔。
第七十三條 因維修物業(yè)、設置管線等需要，必須進入專有部分的，相關業(yè)主、物業(yè)使用人應提供必要便利。
供水、供電、供氣、通信、環(huán)衛(wèi)、郵政等專業(yè)經(jīng)營單位進入物業(yè)管理區(qū)域提供服務的，業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)應當予以配合。
法律責任
第七十四條 違反本辦法的規(guī)定，住宅物業(yè)的開發(fā)建設單位未通過招標投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，由市房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。
第七十五條 違反本辦法的規(guī)定，開發(fā)建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由市房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款，給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第七十六條 違反本辦法的規(guī)定，不移交資料的，由市房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的，對開發(fā)建設單位、物業(yè)服務企業(yè)予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第七十七條 違反本辦法的規(guī)定，未取得資質證書從事物業(yè)管理的，由市房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
以欺騙手段取得資質證書的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書。
第七十八條 違反本辦法的規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由市房地產(chǎn)行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第七十九條 違反本辦法的規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由市房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第八十條 違反本辦法的規(guī)定，挪用專項維修資金的，由市房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)服務企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴重的，并由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書;構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
第八十一條 違反本辦法的規(guī)定，開發(fā)建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由市房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
第八十二條 違反本辦法的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由市房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。
第八十三條 違反本辦法的規(guī)定，有下列行為之一的，由市房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處以罰款;所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用：
(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的;
(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的。
個人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第八十四條 違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。
第八十五條 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第八十六條 違反本辦法的規(guī)定，市房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
附 則
第八十七條 業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托其他管理人管理物業(yè)。業(yè)主自行管理物業(yè)或者委托其他管理人管理物業(yè)的，參照本辦法的有關規(guī)定執(zhí)行。
第八十八條 本辦法自頒布之日起施行，由市房地產(chǎn)管理局負責解釋。
篇2：邯鄲市物業(yè)管理辦法(2015)
邯鄲市物業(yè)管理辦法(20**)
河北省邯鄲市人民政府
邯鄲市物業(yè)管理辦法
第一章 總則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動適用本辦法。
第三條 市房產(chǎn)行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，并負責叢臺區(qū)、邯山區(qū)、復興區(qū)、邯鄲縣住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金）的收繳、使用、管理工作。
縣（市、區(qū)）人民政府住房和城鄉(xiāng)建設或房產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱縣級房產(chǎn)行政主管部門）負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理和維修資金的收繳、管理工作。
財政、價格、規(guī)劃、建設、公用事業(yè)、城管執(zhí)法、人防、公安、民政、工商、衛(wèi)生、環(huán)境保護等部門在各自職責范圍內(nèi),對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理。
第四條 縣級人民政府應當做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理與社區(qū)建設的相關工作,及時協(xié)調解決物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的重大問題。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（以下簡稱街道辦事處）是物業(yè)管理屬地監(jiān)管主體。主要負責對物業(yè)服務企業(yè)服務情況進行監(jiān)督考核和業(yè)績評定；在轄區(qū)物業(yè)管理主管部門的指導、協(xié)調、配合下調解物業(yè)管理糾紛；組織、指導本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會的選舉、換屆工作；監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責。
社區(qū)居民委員會協(xié)助街道辦事處對業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作進行監(jiān)督、指導和協(xié)調，依法調解社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理糾紛，列席業(yè)主大會和業(yè)主委員會會議。
第五條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當依法加強行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，維護物業(yè)管理市場秩序和公平競爭，督促物業(yè)服務行業(yè)及從業(yè)人員依法誠信經(jīng)營，促進行業(yè)健康發(fā)展。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
第六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益，按照相關規(guī)定開展與物業(yè)管理有關的活動。
未成立業(yè)主大會的，在發(fā)生物業(yè)服務企業(yè)停止服務或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務企業(yè)或者決定其他事項時，由物業(yè)所在地街道辦事處指導、協(xié)助業(yè)主共同決定有關事項。
第七條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素，具體辦法按省有關規(guī)定執(zhí)行。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)業(yè)主入住率達到50%以上且已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%以上時，建設單位應當按照物業(yè)所在地街道辦事處的要求，按規(guī)定及時報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料。籌備首次業(yè)主大會會議所需的經(jīng)費由全體業(yè)主共同承擔。
第九條 符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處應當在收到書面申請后30日內(nèi)，組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組。
第十條 首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）代表、街道辦事處代表和社區(qū)居民委員會代表7至11人單數(shù)組成。籌備組中業(yè)主代表由街道辦事處或社區(qū)居民委員會推薦產(chǎn)生。其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總人數(shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處代表擔任。
籌備組應當將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告5日以上。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處協(xié)調解決。
第十一條 籌備組自成立之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會，并在首次業(yè)主大會會議召開之日15日前，將有關事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應當記錄并做出答復。
業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。
第十二條 劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設項目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。
第十三條 業(yè)主大會決定以下事項：
（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）制定和修改管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；
（四）制定物業(yè)服務內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務收費方案；
（五）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；
（六）籌集和使用維修資金；
（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（八）改變共有部分的用途；
（九）利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；
（十）工作經(jīng)費的籌措、管理和使用；
（十一）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
決定前款第（六）、(七)項事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款規(guī)定的其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第十四條 業(yè)主拒付物業(yè)服務費，不繳存維修資金或者有其他損害業(yè)主共同權益行為的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權的行使予以限制。
第十五條 單個物業(yè)登記有兩個或兩個以上的所有權人的，應自行確定一名投票人。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，推選及表決辦法應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。
第十六條 業(yè)主大會會議應當由業(yè)主委員會作出書面記錄并存檔。業(yè)主大會的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。
第十七條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5人以上單數(shù)組成。具體人數(shù)由籌備組根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的實際情況確定。
業(yè)主委員會委員應當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：
（一）有完全民事行為能力；
（二）遵守國家有關法律、法規(guī)；
（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約；
（四）無欠交物業(yè)服務費、維修資金等損害業(yè)主共同權益的行為；
（五）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；
（六）具有一定的組織能力；
（七）具備必要的工作時間。
第十八條 業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業(yè)主委員會委員具有同等表決權。
業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起7日內(nèi)召開首次會議，推選業(yè)主委員會主任和副主任、執(zhí)行秘書。
第十九條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處備案：
（一）由籌備組組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告；
（二）業(yè)主大會決議；
（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（四）業(yè)主委員會委員名單及基本情況。
街道辦事處應當在7日內(nèi)將備案材料抄送物業(yè)所在地縣級房產(chǎn)行政主管部門，同時將有關情況書面通報物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會。
前款第（二）、（三）、（四）項內(nèi)容發(fā)生變更時，應當及時辦理備案變更手續(xù)。
第二十條 業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向公安機關申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章，并向街道辦事處報送印章印樣。
第二十一條 業(yè)主委員會任期屆滿前3個月，應當組織召開業(yè)主大會會議，進行換屆選舉，并書面報告街道辦事處。
第二十二條 業(yè)主委員會應當自任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物在街道辦事處監(jiān)督下，向新一屆業(yè)主委員會移交。
第二十三條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，可以由業(yè)主分攤，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支，籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定。
工作經(jīng)費的收支情況，應當定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。
第二十四條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法做出的決定對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地街道辦事處應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
第二十五條 業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以決定終止其委員資格：
（一）以書面方式提出辭職請求的；
（二）不履行委員職責的；
（三）利用委員資格謀取私利的；
（四）拒不履行業(yè)主義務的；
（五）侵害他人合法權益的；
（六）因其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。
第二十六條 業(yè)主委員會有下列情形之一的，物業(yè)所在地的街道辦事處可以責令業(yè)主委員會限期召開業(yè)主大會會議，逾期仍不召開的，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會指導和監(jiān)督，并及時組織召開：
（一）業(yè)主委員會有越權、不積極履行職責、違反法律法規(guī)規(guī)定等行為，侵害多數(shù)業(yè)主合法權益，情節(jié)嚴重的；
（二）業(yè)主委員會的行為嚴重影響社區(qū)安定和社會穩(wěn)定的；
（三）業(yè)主委員會未按規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的。
第二十七條 按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者三分之一以上委員提議，應當召開業(yè)主委員會會議，業(yè)主委員會主任、副主任無正當理由不召集業(yè)主委員會會議的，物業(yè)所在地街道辦事處可以指定業(yè)主委員會其他委員召集業(yè)主委員會會議。
第二十八條 因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在街道辦事處的指導和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會職責。
第二十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以召開物業(yè)管理聯(lián)席會議。物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處負責召集，由縣級房產(chǎn)行政主管部門、公安派出所、社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)等方面的代表參加，共同協(xié)調解決物業(yè)管理中遇到的問題。
第三章 前期物業(yè)管理
第三十條 住宅物業(yè)或多產(chǎn)權非住宅物業(yè)的建設單位應當通過招標方式，選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)；投標人少于３個或者住宅規(guī)模不足3萬平方米的，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。
第三十一條 建設單位在辦理房屋預(銷)售許可證時，應當向房產(chǎn)行政主管部門提供前期物業(yè)服務招標或議標備案文件、前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約等資料。
建設單位在銷售物業(yè)時，應當將前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約約定的內(nèi)容作為商品房買賣合同的要約部分，并在銷售場所公示。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂商品房買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。
第三十二條 臨時管理規(guī)約對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法做出約定。
臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。
第三十三條 新建物業(yè)的建設單位應當依法在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的客服接待、檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主委員會辦公等物業(yè)服務用房。
物業(yè)服務用房應當是地面以上的房屋，由建設單位裝修，具備獨立、正常使用功能，相對集中安排在物業(yè)項目中心區(qū)域或者出入口附近。物業(yè)服務用房設置在住宅樓內(nèi)的，應當具有獨立的通道。
規(guī)劃、設計新建住宅物業(yè)時，應當統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局物業(yè)管理配套設施。按照不低于開發(fā)建設住宅總建筑面積0.25%的比例配置物業(yè)服務用房；住宅總建筑面積在2萬平方米以下的物業(yè)服務用房不低于60平方米。物業(yè)服務用房由物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會使用，產(chǎn)權歸全體業(yè)主所有，不得買賣、抵押或者改作他用。
第三十四條 規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃許可、驗收過程中，應當審查物業(yè)服務用房建筑面積、位置等是否符合規(guī)劃設計指標。
第三十五條 市、縣級人民政府房產(chǎn)行政主管部門應當
參與物業(yè)項目的聯(lián)合審查和聯(lián)合驗收。
第四章 物業(yè)服務企業(yè)
第三十六條 從事物業(yè)服務活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格，并且依法取得物業(yè)服務企業(yè)資質證書。
從事物業(yè)服務的人員應當取得相應的資格證書，定期參加相應的職業(yè)教育培訓。
外市物業(yè)服務企業(yè)進入本市從事物業(yè)服務經(jīng)營活動的，應當持物業(yè)服務企業(yè)資質證書、工商行政管理部門核發(fā)的分支機構營業(yè)執(zhí)照等有關合法有效證件,向市房產(chǎn)行政主管部門備案。
第三十七條 物業(yè)服務企業(yè)應當接受市房產(chǎn)行政主管部門的資質檢查和核定。拒不接受資質檢查和核定的，不得繼續(xù)從事物業(yè)服務業(yè)務。
第三十八條 物業(yè)服務企業(yè)享有下列權利：
（一）按照物業(yè)服務合同進行相應服務管理；
（二）按照物業(yè)服務合同收取服務費用；
（三）對裝飾裝修活動進行監(jiān)督；
（四）及時制止損害物業(yè)共用部位、共用設施設備和場地的行為；
（五）法律、法規(guī)、規(guī)章和物業(yè)服務合同約定享有的其他權利。
第三十九條 物業(yè)服務企業(yè)應當履行下列義務：
（一）按照物業(yè)服務合同約定提供物業(yè)服務；
（二）接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督，定期向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告物業(yè)服務合同履行情況和維修資金使用情況，并進行公示；
（三）公示物業(yè)服務合同約定的收費項目和服務標準；
（四）公示利用共用部位、共用設施設備經(jīng)營的收益和支出情況；
（五）制定使用維修資金的年度計劃；
（六）協(xié)助街道辦事處和社區(qū)居民委員會做好社區(qū)建設的相關工作；
（七）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他義務。
第四十條 物業(yè)服務企業(yè)應當加強物業(yè)管理區(qū)域的巡查管理，發(fā)現(xiàn)違反治安、消防、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為，應當及時制止，并向相關行政管理部門報告。相關行政管理部門在接到物業(yè)服務企業(yè)的報告后，應當對違法行為者依法處理。
物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助相關部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。
第五章 物業(yè)管理服務
第四十一條 業(yè)主委員會應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務標準、收費標準、雙方的權利義務、維修資金的管理與使用、物業(yè)服務用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。
物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起30日內(nèi)，將物業(yè)服務合同報物業(yè)所在地縣級房產(chǎn)行政主管部門備案。
物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
第四十二條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當與建設單位或業(yè)主委員會按規(guī)定辦理承接查驗手續(xù)。物業(yè)承接查驗可以邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地縣級房產(chǎn)行政主管部門參加，可以聘請相關專業(yè)機構協(xié)助進行，物業(yè)承接查驗過程和結果可以公證。
第四十三條 承接查驗應包含下列內(nèi)容：
（一）物業(yè)共用部位、共用設備、共用設施。
1.共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；
2.共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等；
3.共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監(jiān)控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業(yè)服務用房等。
（二）相關資料。
在首次業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)辦理承接查驗手續(xù)時，應當移交下列資料：
1.建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證的附件、附圖；
2.竣工驗收報告及竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖，消防驗收等竣工驗收資料；
3.共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；
4.物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
5.業(yè)主名冊及相對應的專有部分面積明細；
6.物業(yè)管理所必需的其他資料。
辦理承接查驗手續(xù)時，除移交上述規(guī)定的內(nèi)容外，還包括預收的物業(yè)服務費用、預代收的水、電費，利用共用部位、共用設施設備經(jīng)營所得收益及屬于業(yè)主的其他財物等。
建設單位應當依法移交有關單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設施設備，不作為物業(yè)服務企業(yè)現(xiàn)場檢查和驗收的內(nèi)容。
第四十四條 承接查驗的所有資料歸全體業(yè)主所有，并委托業(yè)主委員會管理和使用。
首屆業(yè)主委員會成立后，業(yè)主委員會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主委員會辦理物業(yè)服務管理資料的借用手續(xù)。
物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應將物業(yè)服務用房和相關資料交還業(yè)主委員會。
第四十五條 物業(yè)項目承接查驗時，交接雙方應列明詳細交接清單，其內(nèi)容包括：資料及共用部位、設施、設備的名稱、數(shù)量、完好程度、交接單位、交接時間、交接地點和經(jīng)辦人等。并按下列程序分別進行：
（一）在首次業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位在物業(yè)項目交付使用15日前，按下列程序向前期物業(yè)服務企業(yè)辦理承接查驗手續(xù)：
1.建設單位于現(xiàn)場查驗20日前，書面通知受托的前期物業(yè)服務企業(yè)辦理承接查驗手續(xù)，并提交有關資料。
2.物業(yè)服務企業(yè)應按接管條件對提交的資料在7日內(nèi)審核完畢。符合要求的，約定驗收時間及有關事項。
3.物業(yè)服務企業(yè)應會同建設單位對物業(yè)共用部位、共用設施、設備等進行查驗。
4.查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，應詳細記錄，并簽訂有關協(xié)議處理解決。
5.經(jīng)查驗符合要求的，建設單位應與前期物業(yè)服務企業(yè)簽訂承接查驗協(xié)議，并在簽訂協(xié)議后10日內(nèi)辦理有關交接手續(xù)。
（二）前期物業(yè)服務企業(yè)在業(yè)主大會與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同生效后10日內(nèi)，應按如下程序，向業(yè)主委員會及其選聘的物業(yè)服務企業(yè)辦理承接查驗手續(xù)：
1.業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同生效后3日內(nèi)，業(yè)主委員會應書面通知前期物業(yè)服務企業(yè)辦理交接手續(xù)，前期物業(yè)服務企業(yè)應在7日內(nèi)提供有關資料。
2.業(yè)主委員會及其選聘的物業(yè)服務企業(yè)應按接管條件，對提供的資料在7日內(nèi)審核完畢。符合要求的，約定現(xiàn)場查驗時間及有關事項。
3.業(yè)主委員會及其選聘的物業(yè)服務企業(yè)會同前期物業(yè)服務企業(yè)，對物業(yè)的共用部位、共用設施、設備等進行檢驗。
4.查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，應詳細記錄，并簽訂有關協(xié)議處理解決。
5.經(jīng)查驗符合要求的，應在7日內(nèi)辦理有關交接手續(xù)。
6.有關承接查驗結果應在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向全體業(yè)主公布。
（三）分期建設的項目，可以按本辦法分期接管驗收。
第四十六條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及質價相符的原則，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)按照價格行政主管部門會同房產(chǎn)行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法在物業(yè)服務合同中約定。
第四十七條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。建設單位具備交付使用條件，并通過符合法律規(guī)定的方式通知買受人收房的，買受人逾期不辦理接房手續(xù)所產(chǎn)生的物業(yè)服務費用由買受人承擔。因建設單位房屋質量問題造成買受人在規(guī)定的收房時限內(nèi)不能辦理接房手續(xù)的，所產(chǎn)生的物業(yè)服務費用由建設單位承擔。
第四十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、生活垃圾清運等單位應當收費到戶。
物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收有關費用的，不能向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第四十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公用照明、水系景觀等設施的日常維護、管理由物業(yè)服務企業(yè)負責，所產(chǎn)生的費用由全體業(yè)主共同承擔。
第五十條 物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務項目時，應當本著維護社會穩(wěn)定、保證物業(yè)管理正常秩序、依法有序、平穩(wěn)過渡、防止損失的原則進行。
業(yè)主、業(yè)主大會應當從保持物業(yè)服務的連續(xù)性和長遠利益出發(fā)，依法有序做出解聘、選聘物業(yè)服務企業(yè)的決定，保證物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的正常工作、生活環(huán)境和秩序，積極維護社會穩(wěn)定。
第五十一條 物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務項目時應做好下列工作：
(一)在退出之日90日前,以書面形式告知業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會和街道辦事處，同時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并報送縣級房產(chǎn)行政主管部門。
(二)在退出之日起10日內(nèi)，按照本辦法第四十四條規(guī)定的內(nèi)容向業(yè)主委員會或街道辦事處、社區(qū)居民委員會辦理移交事宜。
(三)擬退出服務的物業(yè)服務企業(yè)，在正式退出前應當繼續(xù)按照物業(yè)服務合同約定做好物業(yè)服務，業(yè)主應當按時足額交納物業(yè)服務費至合同終止之日。
第五十二條 業(yè)主委員會自接到物業(yè)服務企業(yè)書面告知退出之日起15日內(nèi)，應當組織召開業(yè)主大會，重新選聘物業(yè)服務企業(yè)。
街道辦事處接到書面告知10日內(nèi)，組織物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主就有關問題的解決進行協(xié)商，同時制定應對方案。
第五十三條 業(yè)主、使用人未按照物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追究業(yè)主、使用人的法律責任。但物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主、使用人未繳納物業(yè)服務費等費用為由，拒絕退出物業(yè)服務項目。
第五十四條 未成立業(yè)主委員會或未完成物業(yè)服務企業(yè)選聘的，暫由街道辦事處和社區(qū)居委會組織相關專業(yè)服務企業(yè)做好環(huán)境衛(wèi)生、垃圾清運、綠化養(yǎng)護、秩序維護等日常工作，發(fā)生的費用由全體業(yè)主共同承擔。
第五十五條 業(yè)主大會解聘物業(yè)服務企業(yè)或物業(yè)服務企業(yè)被注（吊）銷資質證書的，業(yè)主委員會應做好選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的工作。物業(yè)服務企業(yè)資質審批部門應及時告知縣級房產(chǎn)行政主管部門。
第六章 物業(yè)的使用和維護
第五十六條 業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面的相鄰關系。
第五十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。
業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)服務企業(yè)；物業(yè)服務企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)。
第五十八條 業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。
因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的同意；物業(yè)服務企業(yè)確需臨時占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會同意。
業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)應當將臨時占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復原狀。
第五十九條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。
供水、供電、供氣部門以樓內(nèi)分戶計費表為界，負責界限以外（含計費表）的管線及設備的維修、養(yǎng)護。
采用城鎮(zhèn)集中供熱的，其供熱管線及供熱設施、設備由供熱部門負責維修、養(yǎng)護。
采用自備鍋爐供熱、中央空調供熱、地熱供熱等其他方式供熱的，由供熱單位負責相關管線及設施、設備的維修、養(yǎng)護。
上述單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
市、縣人民政府應制定相關政策，組織協(xié)調專業(yè)經(jīng)營單位進行分戶改造，改造后將分戶計量裝置和入戶端口以外的產(chǎn)權無償移交給專業(yè)經(jīng)營單位，由專業(yè)經(jīng)營單位負責相關設施設備的維修、養(yǎng)護、更新等責任及相關費用。
第六十條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主或者物業(yè)使用人應當按照規(guī)定辦理申報登記，并按規(guī)定與物業(yè)服務企業(yè)簽訂裝飾裝修管理協(xié)議。物業(yè)服務企業(yè)應將房屋裝飾裝修中的下列禁止行為和注意事項告知業(yè)主：
（一）損壞房屋承重結構、主體結構、破壞建筑物外貌；
（二）擅自改變物業(yè)共用部分結構、布局及既定用途；
（三）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地；
（四）損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備及場地、擅自移動占用共用設施、設備；
（五）利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；
（六）擅自處置建筑、裝飾裝修垃圾的活動；
（七）管理規(guī)約和物業(yè)服務合同禁止的其他行為。
第六十一條 建設單位依法出售物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的人員。
建設單位出租物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位的，應當首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主。在滿足本區(qū)域業(yè)主需要后，建設單位可以將車庫、車位出租給本區(qū)域業(yè)主以外的其他人，租期不得超過六個月。
物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他車庫、車位使用人應當遵守管理規(guī)約及有關停車管理的約定。
第六十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛停放服務費按照政府價格主管部門的有關規(guī)定收取。
第七章 住宅專項維修資金
第六十三條 住宅業(yè)主、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅業(yè)主、住宅小區(qū)外與單幢住宅結構相連的非住宅業(yè)主、住宅小區(qū)外與住宅具有共有設施設備的非住宅業(yè)主均應按規(guī)定交存維修資金。
住宅只屬于一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設施設備的，不交存維修資金。
第六十四條 維修資金是專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，不得挪作他用。
維修資金管理使用實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監(jiān)督、公開透明、誰受益誰負擔的原則。
第六十五條 住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主按照房屋所有權證書登記或房屋買賣合同載明的房屋建筑面積交存維修資金。每平方米建筑面積首期交存維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的6%。
維修資金主管部門根據(jù)住宅開發(fā)建設周期，及時收集本地住宅建筑安裝工程造價數(shù)據(jù)，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期維修資金的數(shù)額，并適時調整。
第六十六條 出售公有住房的，按照下列規(guī)定交存維修資金：
（一）業(yè)主按照物業(yè)建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積首期交存維修資金的數(shù)額為當?shù)胤扛某杀緝r的2%。
（二）售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%的比例，從售房款中一次性提取維修資金。
業(yè)主交存的維修資金屬于業(yè)主所有。從公有住房售房款中提取的維修資金屬于公有住房售房單位所有。
第六十七條 維修資金交存程序。
（一）新建住宅。
1.辦理商品房預（銷）售許可證時，開發(fā)建設單位到維修資金主管部門辦理建設項目維修資金開戶手續(xù)。
2.商品房在合同備案后、回遷房在交房前，開發(fā)建設單位到維修資金主管部門辦理維修資金交存核定登記手續(xù)，維修資金主管部門對交存人、房屋所在小區(qū)（項目）名稱、地址、幢號、房號、建筑面積及交存款額等進行核定后，就上述事項進行登記，并開具《住宅專項維修資金交存核定單》。
開發(fā)建設單位領取《住宅專項維修資金交存核定單》，并告知購房人（回遷人）持《住宅專項維修資金交存核定單》到開戶銀行交納維修資金，憑維修資金交存憑證辦理交房手續(xù)。
未經(jīng)交存人委托，開發(fā)建設單位不得代收維修資金。
3.開發(fā)建設單位在辦理房屋產(chǎn)權初始登記時，應當提交維修資金主管部門出具的維修資金交存證明。
4.維修資金交存后，房屋登記面積與交存維修資金面積誤差值在5%以內(nèi)的，交存的維修資金不作調整。
（二）公有住房。
售房單位在收取售房款時應代收購房人首期維修資金，并在30日內(nèi)將代收和提取的維修資金向維修資金主管部門移交。
第六十八條 未按規(guī)定交存首期維修資金的，開發(fā)建設單位或者公有住房出售單位不得交付房屋，市、縣級房產(chǎn)部門不予辦理房屋登記。
第六十九條 已售公有住房維修資金，由物業(yè)所在地維修資金主管部門負責管理。業(yè)主大會成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的維修資金，由物業(yè)所在地維修資金主管部門代管。
維修資金主管部門應當委托所在地商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立維修資金專戶。
開立商品住房維修資金專戶，應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。
開立公有住房維修資金專戶，應當按照售房單位設賬，按幢設分賬。其中，業(yè)主交存的維修資金，按房屋戶門號設分戶賬。
第七十條 業(yè)主大會成立后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的維修資金的管理，由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會決定。可繼續(xù)由維修資金主管部門代管，也可劃轉業(yè)主大會管理。經(jīng)業(yè)主大會討論通過，決定劃轉的，按照下列程序劃轉：
（一）業(yè)主大會向維修資金主管部門提交下列材料：
1.劃轉維修資金的申請；
2.業(yè)主大會關于劃轉維修資金的決定；
3.維修資金管理方案；
4.辦理人員身份證復印件和業(yè)主大會的委托書等。
（二）經(jīng)維修資金主管部門同意業(yè)主大會在指定的銀行開維修資金專戶，并以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，按房屋戶門號設立分戶賬。
（三）維修資金主管部門在收到申請之日起30日內(nèi)，將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的維修資金賬面余額劃轉至業(yè)主大會開立的維修資金專戶，并將有關賬目等移交業(yè)主委員會。
維修資金主管部門認為業(yè)主大會劃轉維修資金不符合條件的，應當向業(yè)主大會書面說明原因。
第七十一條 維修資金劃轉后的賬目管理單位，由業(yè)主大會決定。賬目管理單位及人員應具備相應的管理資質和專業(yè)資格。業(yè)主大會應當建立維修資金管理制度。開立的維修資金賬戶，應當接受維修資金主管部門的監(jiān)督。
第七十二條 業(yè)主分戶賬面維修資金余額不足首期交存額的30%時，賬目管理單位應及時告知業(yè)主委員會或業(yè)主，業(yè)主應當及時續(xù)交。續(xù)交方案由全體業(yè)主按規(guī)定討論通過。
第七十三條 業(yè)主按規(guī)定應交存維修資金而未交存的，應予補交。
第七十四條 維修資金劃轉業(yè)主大會管理前，需要使用維修資金的，按照以下程序辦理：
（一）物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目的情況提出使用建議；沒有物業(yè)服務企業(yè)的，由相關業(yè)主提出使用建議。建議內(nèi)容包括：房屋坐落、維修項目概況、維修原因、維修費用估價、涉及業(yè)主范圍和戶數(shù)等；
（二）維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議；
（三）物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主組織制定使用方案；
（四）物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主持下列材料，向維修資金主管部門申請資金支取。其中，動用公有住房維修資金的，經(jīng)售房單位同意后，向維修資金主管部門申請資金支取：
1.使用維修資金申請；
2.專有部分占相關房屋面積三分之二以上的業(yè)主且占相關總人數(shù)三分之二以上業(yè)主同意使用維修資金的決議；
3.業(yè)主會議對物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主辦理維修資金使用事宜的授權書；
4.維修施工方案和合同；
5.維修費用分攤明細表；
6.辦理人身份證復印件。
（五）維修資金行政主管部門收到符合要求的申請材料后20個工作日內(nèi)完成審核，審核同意后，向專戶管理銀行發(fā)出劃轉維修資金的通知；不同意的，向申請人書面說明理由。
（六）專戶管理銀行在收到劃轉維修資金的通知后5個工作日內(nèi)將所需維修資金劃轉至維修單位。
第七十五條 維修資金劃轉業(yè)主大會管理后，需要使用維修資金的，按照以下程序辦理：
（一）物業(yè)服務企業(yè)提出使用方案。使用方案應當包括擬維修、更新和改造項目、費用預算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用維修資金的情況的處置辦法等；沒有物業(yè)服務企業(yè)的，由相關業(yè)主提出使用方案；
（二）由相關業(yè)主按照業(yè)主大會決定的規(guī)則通過使用方案；
（三）物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主組織實施使用方案；
（四）物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主持有關材料向業(yè)主委員會申請列支維修資金；
（五）業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意后報維修資金主管部門備案；動用公有住房維修資金的，需經(jīng)售房單位同意和維修資金主管部門審核同意；維修資金主管部門發(fā)現(xiàn)不符合法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應當責令改正；
（六）業(yè)主委員會、公有住房維修資金主管部門向專戶管理銀行發(fā)出劃轉維修資金的通知；
（七）專戶管理銀行在收到劃轉維修資金的通知后5個工作日內(nèi)將所需維修資金劃轉至維修單位。
第七十六條 住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積比例分攤。
第七十七條 發(fā)生危及房屋、生命財產(chǎn)安全及嚴重影響生產(chǎn)生活等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照以下規(guī)定列支維修資金：
（一）維修資金劃轉業(yè)主大會管理前，按照下列程序辦理：
1.物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主持有關材料，向維修資金主管部門申請列支；
2.維修資金主管部門收到申請審核同意后，向專戶管理銀行發(fā)出劃轉維修資金的通知；不同意的，向申請人書面說明理由。
3.專戶管理銀行在收到劃轉維修資金的通知后將所需維修資金劃轉至維修單位。
（二）維修資金劃轉業(yè)主大會管理后，按照以下程序辦理：
1.物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主持有關材料向業(yè)主委員會提出列支。其中，動用公有住房維修資金的，向維修資金管理部門申請列支；
2.業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報維修資金主管部門備案；動用公有住房維修資金的，需經(jīng)維修資金主管部門審核同意；維修資金主管部門發(fā)現(xiàn)不符合法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應當責令改正；
3.業(yè)主委員會、公有住房維修資金管理部門向專戶管理銀行發(fā)出劃轉維修資金的通知；
4.專戶管理銀行在收到劃轉維修資金的通知后，將所需維修資金劃轉至維修單位。
發(fā)生危及房屋安全等緊急情況后，未按照規(guī)定實施維修和更新、改造的，維修資金主管部門可以組織代修，維修費用從相關業(yè)主維修資金分戶賬中列支。其中，涉及已售公有住房的，還應當從公有住房維修資金中列支。險情解除后，應將費用支出情況向相關業(yè)主公示，接受業(yè)主監(jiān)督。
第七十八條 房屋所有權轉讓時，業(yè)主應當向受讓人說明維修資金交存和結余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結余的維修資金隨房屋所有權同時過戶。受讓人應當持維修資金過戶的協(xié)議、房屋權屬證書、身份證等到維修資金主管部門及專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續(xù)。
第七十九條 房屋滅失的，售房單位交存的維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。房屋分戶賬中結余的維修資金應當返還業(yè)主，業(yè)主需提交以下資料領取：
（一）返還申請；
（二）房屋滅失證據(jù)；
（三）業(yè)主身份證原件；
（四）代業(yè)主領取維修資金的需出具業(yè)主委托書及委托人身份證原件。
第八十條 維修資金主管部門、公有住房維修資金管理部門及業(yè)主委員會，與專戶管理銀行應當建立維修資金賬目核對、公布和查詢制度，每年至少核對、公布一次。
維修資金所有人對公布的情況有異議的，可以要求維修資金管理部門進行復核；維修資金管理部門及業(yè)主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核；業(yè)主、公有住房售房單位對其分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益、賬面余額及發(fā)生列支的項目、費用和分攤情況，可以隨時查詢。
第八章 法律責任
第八十一條 建設單位未在銷售場所公示前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約的，由房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，可以并處3000元以下的罰款。
第八十二條 建設單位未按規(guī)定向首次業(yè)主大會會議籌備組提供相關資料的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令限期改正；逾期不改正的，房產(chǎn)行政主管部門可處3000元以下的罰款。
第八十三條 建設單位、物業(yè)服務企業(yè)拒不移交有關資料、物業(yè)服務用房的，由房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交的，對建設單位、物業(yè)服務企業(yè)予以通報，并依據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》第五十九條規(guī)定予以處罰。
第八十四條 物業(yè)服務企業(yè)擅自撤離服務區(qū)域停止物業(yè)服務活動的或拒不撤出物業(yè)服務項目的，由房產(chǎn)行政主管部門責令改正，并可處1萬元以上3萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。
第八十五條 物業(yè)服務企業(yè)有下列情形的，房產(chǎn)行政主管部門可責令其限期改正，并將其不良行為予以通報和曝光，記入企業(yè)信用檔案警示系統(tǒng)。限期改正期間，該企業(yè)不得參與本市物業(yè)項目的投標活動，不得參評各級物業(yè)管理評優(yōu)活動：
（一）物業(yè)服務企業(yè)未按照本辦法規(guī)定退出或接管物業(yè)服務項目、拒絕接受政府有關部門的指導和監(jiān)督管理的；
（二）物業(yè)服務合同期限未滿，物業(yè)服務企業(yè)擅自提前撤管的；
（三）前期物業(yè)服務合同期限屆滿或依法終止，原物業(yè)服務企業(yè)拒不撤出物業(yè)服務項目的；
（四）其他違反法律法規(guī)的行為。
第八十六條 建設單位擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，由房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》第六十六條規(guī)定予以處罰，給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第八十七條 未取得資質證書從事物業(yè)管理的，由房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》第六十條規(guī)定予以處罰。
第八十八條 物業(yè)服務企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》第六十一條規(guī)定予以處罰。
第八十九條 物業(yè)服務企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》第六十二條規(guī)定予以處罰。
第九十條 開發(fā)建設單位、公有住房售房單位違反本辦法第六十七條規(guī)定將房屋交付買受人的，由房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。
第九十一條 挪用維修資金的，由房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》第六十三條規(guī)定予以處罰。
第九十二條 建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》第六十四條規(guī)定予以處罰。
第九十三條 未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》第六十五條規(guī)定予以處罰。
第九十四條 有下列行為之一的，由房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》第六十六條規(guī)定予以處罰。
（一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的；
（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；
（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的。
第九十五條 違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)可采取催交、公示等形式督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可向人民法院起訴。
第九十六條 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第九十七條 房產(chǎn)行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
第九章 附則
第九十八條 本辦法自20**年2月1日起施行。20**年9月26日邯鄲市人民政府制定的《邯鄲市物業(yè)管理辦法》（市政府令第103號）、20**年3月25日邯鄲市人民政府辦公廳印發(fā)的《邯鄲市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》（〔20**〕59號）同時廢止。
篇3：大連市實施《物業(yè)管理條例》辦法(2009)
大連市實施《物業(yè)管理條例》辦法(20**)
大連市人民政府令
第105號
《大連市實施〈物業(yè)管理條例〉辦法》業(yè)經(jīng)20**年7月31日市政府第21次常務會議通過，現(xiàn)予公布，自20**年10月1日起施行。
代市長 李萬才
二〇〇九年八月十三日
大連市實施《物業(yè)管理條例》辦法
第一章 總則
第一條 為了實施國務院《物業(yè)管理條例》，結合大連市實際，制定本辦法。
第二條 大連市行政區(qū)域內(nèi)，業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動，適用本辦法。
第三條 市及縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
大連經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管理委員會等市人民政府派出機構，負責管理范圍內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
價格、民政、工商、建設、城建、城鄉(xiāng)規(guī)劃、公安等行政管理部門依據(jù)各自職責，負責與物業(yè)管理活動有關的工作。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)建設的關系，協(xié)助房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理。居民委員會應當依法履行職責，支持、指導業(yè)主委員會日常工作。
第四條 鼓勵依法成立物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會。物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)指導和行業(yè)自律，規(guī)范經(jīng)營行為，培訓從業(yè)人員，調解行業(yè)內(nèi)部爭議，維護會員合法權益，促進行業(yè)健康發(fā)展。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會
第五條 房屋的所有權人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：
（一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；
（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議;
（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；
（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權；
（五）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權；
（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
（七）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；
（八）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；
（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；
（十）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他權利。
第六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：
（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，履行物業(yè)服務合同；
（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；
（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；
（四）按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；
（五）按時交納物業(yè)服務費用；
（六）參加業(yè)主大會時遵守大會程序；
（七）向物業(yè)服務企業(yè)提供詳實、準確的聯(lián)系方式；
（八）接受業(yè)主大會、業(yè)主委員會對其履行業(yè)主義務的監(jiān)督；
（九）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務。
第七條 下列事項由業(yè)主共同決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）制定和修改管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；
（五）籌集和使用專項維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
決定前款第（五）項和第（六）項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第八條 新建物業(yè)項目，包括分期建設和多個單位開發(fā)建設，其配套設施設備和相關場地是共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。但是，該物業(yè)項目規(guī)模較大且被市政道路分割或者獨立封閉的，可以劃分為若干個獨立的物業(yè)管理區(qū)域。
新建物業(yè)項目的物業(yè)管理區(qū)域，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在詳細規(guī)劃圖上明確。
第九條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主應當依法成立一個業(yè)主大會。
房屋實際交付使用的專有部分占建筑物總面積百分之五十以上的，可以成立業(yè)主大會。
第十條 物業(yè)管理區(qū)域符合成立業(yè)主大會條件并準備成立業(yè)主大會的，由建設單位（公有住房出售單位）在三十日內(nèi)，書面向物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門提出成立首次業(yè)主大會的報告，同時提供物業(yè)出售和業(yè)主入住明細、物業(yè)基本情況等材料。
房地產(chǎn)行政主管部門自接到報告之日起三十個工作日內(nèi)，會同街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導組建業(yè)主大會籌備組。籌備組由業(yè)主代表三人、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和建設單位（公有住房出售單位）的代表各一人共五人組成；其中業(yè)主代表由業(yè)主推選或者在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下選定。籌備組成員名單確定后，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。
建設單位（公有住房出售單位）未提出成立首次業(yè)主大會報告的，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，可以書面向物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門提出成立首次業(yè)主大會的報告。符合條件的，房地產(chǎn)行政主管部門按照前款規(guī)定指導組建業(yè)主大會籌備組，建設單位（公有住房出售單位）提供物業(yè)出售和業(yè)主入住明細、物業(yè)基本情況等材料。
籌備成立首次業(yè)主大會的費用，由業(yè)主和建設單位（公有住房出售單位）按所擁有的建筑面積承擔。
第十一條 業(yè)主大會籌備組履行下列職責：
（一）確定會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；
（二）參照市房地產(chǎn)行政主管部門制訂的示范文本，擬定業(yè)主大會議事規(guī)則草案和管理規(guī)約草案；
（三）確認業(yè)主身份，核定業(yè)主的投票權數(shù)；
（四）擬定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，組織推薦業(yè)主委員會候選人；
（五）做好會議的其他準備工作。
前款第（一）項、第（二）項、第（三）項、第（四）項規(guī)定的事項，應當在會議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。
第十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應當于參加業(yè)主大會會議三日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主的意見。需投票表決的，業(yè)主贊同、反對及棄權的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議上代為投票。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，代理人應當持業(yè)主書面委托書并根據(jù)委托內(nèi)容進行投票表決。數(shù)人共有一個物業(yè)的，共有人可以推選其中一人參加業(yè)主大會會議。
第十三條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
第十四條 業(yè)主大會應當依法選舉產(chǎn)生一個業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會由委員五人以上十五人以下單數(shù)組成，具體人數(shù)根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實際情況確定。業(yè)主委員會委員的任期由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任一人，副主任一至二人。
業(yè)主委員會委員本人、配偶及其近親屬不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務的物業(yè)服務企業(yè)任職。
業(yè)主大會在選舉業(yè)主委員會委員的同時，具備條件的，應當選舉出業(yè)主委員會候補委員。候補委員列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權。在個別業(yè)主委員會委員資格終止時，經(jīng)業(yè)主委員會決定，從候補委員中按照得票多少依次遞補，并在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第十五條 業(yè)主委員會委員應當符合下列條件：
（一）是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；
（二）模范履行按時交納物業(yè)服務費用及其他業(yè)主義務；
（三）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有一定的組織能力；
（四）具備與物業(yè)管理相關的專業(yè)知識；
（五）身體健康，有必要的工作時間。
第十六條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起十日內(nèi)，將業(yè)主委員會委員的姓名、性別、年齡、住址、工作單位等情況在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。備案材料中應當載明業(yè)主大會成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會委員名單和各項表決結果。備案材料齊全的，物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具備案回執(zhí)。
業(yè)主委員會的印章刻制，按照市房地產(chǎn)行政主管部門與市公安部門的規(guī)定執(zhí)行。
第十七條 業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有百分之二十以上業(yè)主提議，或者經(jīng)業(yè)主委員會決定，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。但是，已經(jīng)業(yè)主大會決定的事項，在下次業(yè)主大會定期會議召開前，不得提議召開業(yè)主大會臨時會議重新決定。
物業(yè)管理區(qū)域召開業(yè)主大會會議前，業(yè)主委員會應當告知相關的居民委員會。居民委員會可以派員列席。
業(yè)主委員會不按規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，物業(yè)所在地的縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門應當責令業(yè)主委員會限期組織召開；逾期仍不召開的，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主申請，由物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導業(yè)主召開。
第十八條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責：
（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；
（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；
（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，掌握物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同情況；
（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；
（五）法律、法規(guī)以及業(yè)主大會賦予的其他職責。
第十九條 三分之一以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應當召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會會議每年至少召開一次。
召開業(yè)主委員會會議，應當有過半數(shù)委員出席。業(yè)主委員會作出決定應當經(jīng)全體委員人數(shù)的半數(shù)以上書面同意。
業(yè)主委員會的決定應當自決定作出之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告后生效。
第二十條 業(yè)主委員會有下列情形之一的，應當召開業(yè)主大會予以改選：
（一）過半數(shù)以上委員不履行職責的；
（二）多次侵犯業(yè)主合法權益又不整改的；
（三）作出違法或者錯誤決定，經(jīng)有關行政主管部門責令改正，但拒不改正或者拖延改正的。
業(yè)主委員會不召集業(yè)主大會改選的，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主申請，物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門可以會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開業(yè)主大會改選。新的業(yè)主委員會成立后，按照本辦法第十六條的規(guī)定公示、備案。
第二十一條 業(yè)主委員會委員、候補委員不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的，其委員、候補委員資格自行終止。
業(yè)主委員會委員、候補委員有下列情形之一的，業(yè)主委員會會議可以決定終止其委員、候補委員資格：
（一）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；
（二）受過刑事處分的；
（三）因疾病等原因喪失履行職責能力的；
（四）不履行業(yè)主義務的；
（五）無正當理由連續(xù)三次不參加業(yè)主委員會會議的；
（六）不宜繼續(xù)擔任業(yè)主委員會委員、候補委員的其他情形。
業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起三日內(nèi)將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物交還給業(yè)主委員會。
第二十二條 業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的任期屆滿二個月前，應當召集業(yè)主大會，組織換屆選舉；無力召集業(yè)主大會、組織換屆選舉的，由物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織換屆選舉。
第二十三條 物業(yè)管理區(qū)域不成立業(yè)主大會的，可以由房地產(chǎn)行政主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，在征得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，將本辦法第七條第（二）項、第（四）項、第（五）項、第（六）項、第（七）項事項，委托物業(yè)管理區(qū)域所在地的居（村）民委員會組織實施。委托期限為三年，可以連續(xù)委托。
按照城市總體規(guī)劃屬于農(nóng)村城市化范圍內(nèi)的住宅項目，需要對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護本區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的，可以由居（村）民委員會參照業(yè)主委員會職責，按照有關法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定開展工作。
第二十四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會和接受委托的居（村）民委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，不得由物業(yè)服務企業(yè)承擔。業(yè)主大會、業(yè)主委員會和接受委托的居（村）民委員會工作經(jīng)費使用情況應當定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的監(jiān)督。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十五條 建設單位應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)管理用房：建筑物總面積五萬平方米（建筑面積，下同）以下的，為一百至二百平方米；超過五萬平方米的，每五萬平方米以內(nèi)，增加五十至一百平方米。物業(yè)管理用房中的業(yè)主委員會用房面積不低于三十平方米。
物業(yè)管理用房應當為地面以上的獨立成套房屋，水、電、煤氣、暖氣、通信、排水等設施設備齊全，具備使用條件。門衛(wèi)房、電話交換機房、監(jiān)控室、員工休息室、換衣間、浴室、食堂、儲藏室等面積不計入物業(yè)管理用房面積。
物業(yè)管理用房具體位置，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在確定詳細規(guī)劃圖時明確。
物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，任何單位和個人不得改變物業(yè)管理用房的用途。前期物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)管理用房移交給業(yè)主委員會或者建設單位管理。
市房地產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)商品房預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當核查并注明物業(yè)管理用房房號。
第二十六條 住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。招標時應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的十日前，持下列材料到物業(yè)所在地的縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門備案：
（一）建設項目中標確認書或者具有法律效力的其他批準文件；
（二）經(jīng)批準的建設項目詳細規(guī)劃圖；
（三）招標公告或者投標邀請書；
（四）招標文件；
（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他材料。
房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標有違反法律、法規(guī)、規(guī)章行為的，應當責令招標人改正。
選聘物業(yè)服務企業(yè)，投標人少于三個或者同一物業(yè)管理區(qū)域住宅物業(yè)建筑面積在二萬平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有資質的物業(yè)服務企業(yè)。
第二十七條 新建住宅物業(yè)，建設單位應當在取得商品房預售許可證之前完成前期物業(yè)服務企業(yè)選聘工作，并與中標或者協(xié)商選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同。
建設單位在辦理商品房預售許可證時，應當提供前期物業(yè)服務合同和物業(yè)服務方案，物業(yè)服務方案應當載明選聘物業(yè)服務企業(yè)情況。
第二十八條 建設單位銷（預）售物業(yè)時，應當將選聘的物業(yè)服務企業(yè)情況、前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約、物業(yè)管理區(qū)域圖、物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、物業(yè)服務費標準（需注明以價格主管部門批準為準）等事項，向物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門備案并在銷售場所公示。物業(yè)買受人與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當書面承諾遵守臨時管理規(guī)約及同意公示的其他事項。
第二十九條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當與建設單位對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。經(jīng)查驗存在問題的，雙方應當書面約定解決時限和方法。
物業(yè)共用部位、共用設施設備有重大質量問題的，建設單位應當進行整改。待整改完成，雙方驗收合格后，再行移交。
第三十條 建設單位在物業(yè)竣工或者交接物業(yè)時，應當將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列資料分別移交城市建設檔案館和物業(yè)服務企業(yè)保管：
（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；
（三）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。
移交物業(yè)服務企業(yè)的前款資料歸全體業(yè)主所有。物業(yè)服務企業(yè)因管理不善導致資料丟失或者損壞的，應當負責補齊。前期物業(yè)服務合同終止時，應當全部移交給業(yè)主委員會或者建設單位。
第三十一條 建設單位應當按照國家規(guī)定的保修范圍和保修期限，承擔物業(yè)的保修責任。物業(yè)服務企業(yè)對屬于保修范圍和保修期內(nèi)的房屋質量問題，應當及時通知建設單位。建設單位應當立即通知施工單位到現(xiàn)場核查情況，予以保修。建設單位無法通知施工單位或者施工單位不按工程質量保修書約定進行保修的，建設單位應當另行委托其他單位保修。
建設單位不履行保修義務或者拖延履行保修義務的，物業(yè)服務企業(yè)可以向建設行政主管部門反映，由建設行政主管部門依法進行監(jiān)管。
保修期滿或者保修范圍以外的物業(yè)維修、保養(yǎng)由物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定承擔。
第四章 物業(yè)管理服務
第三十二條 從事物業(yè)服務的單位應當自領取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，向市房地產(chǎn)行政主管部門申請取得物業(yè)服務企業(yè)資質證書。
物業(yè)服務企業(yè)資質證書不得轉讓、出租、出借。
第三十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當在辦公地點顯著位置，將物業(yè)服務企業(yè)資質證書、服務項目、服務標準、服務電話等公示，并按照價格主管部門的規(guī)定進行收費公示。
第三十四條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定按時交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位按收費標準交納。
違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主未按時交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。
第三十五條 業(yè)主出租物業(yè)的，應當在物業(yè)租賃合同中，對物業(yè)服務費用的交納作出約定，并在合同簽訂后十日內(nèi)，將物業(yè)承租人、出租期限及物業(yè)費用的交納等約定事項書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)。
物業(yè)轉讓時，買受人應當要求出賣人結清物業(yè)服務費和住房維修費用。未結清的，由買賣雙方與物業(yè)服務企業(yè)約定結清方式。
第三十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、郵政、有線電視等單位，應當向接受其服務的最終用戶收取相關費用。
物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第三十七條 物業(yè)服務企業(yè)應當履行物業(yè)服務合同，接受業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的監(jiān)督。業(yè)主委員會應當就物業(yè)服務企業(yè)履行合同約定情況每年至少一次征求業(yè)主意見，認為履行合同約定的，予以確認；業(yè)主要求整改的，通知物業(yè)服務企業(yè)及時整改。
第三十八條 物業(yè)服務合同期滿前，物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會無正當理由不得單方面提前解除合同。一方依法或者依據(jù)合同約定要求提前解除物業(yè)服務合同的，應當提前二個月書面告知對方及物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門。
物業(yè)服務合同期滿二個月前，業(yè)主委員會應當召集業(yè)主大會會議，討論決定物業(yè)服務企業(yè)的聘用事項。業(yè)主大會決定繼續(xù)聘用的，應當依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務合同；不繼續(xù)聘用的，應當按照本辦法規(guī)定重新選聘新的物業(yè)服務企業(yè)。
第三十九條 物業(yè)服務合同期滿不再續(xù)訂以及依法解除或者依據(jù)合同約定提前解除的，原物業(yè)服務企業(yè)應當自合同終止之日起十日內(nèi)退出該物業(yè)管理區(qū)域。在退出物業(yè)管理區(qū)域之前，應當按照國務院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，向業(yè)主委員會或者新聘的物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)管理所需資料、預收的物業(yè)服務費用及其收支賬目和物業(yè)管理用房。
物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主委員會與原物業(yè)服務企業(yè)應當成立移交小組，負責處理相關債權債務和物業(yè)管理資料移交等事務。原物業(yè)服務企業(yè)不得以未結清債權債務為由拒絕移交或者退出。
物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域后，業(yè)主大會尚未選聘出物業(yè)服務企業(yè)的，環(huán)境衛(wèi)生工作由城建部門委托經(jīng)核準的生活垃圾經(jīng)營性處置單位負責；物業(yè)共用設施設備、場地需要維修養(yǎng)護的，由利益相關的業(yè)主按照規(guī)定使用專項維修資金維修；沒有專項維修資金或者專項維修資金不足的，由利益相關的業(yè)主自籌。
第四十條 業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中發(fā)生矛盾和爭議的，可以向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會反映，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會應當及時進行調解。
市房地產(chǎn)行政主管部門應當建立物業(yè)投訴制度，對業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴，應當依法及時調查、處理，并將調查或者處理結果及時回復投訴人；屬于其他行政管理部門職責的，市房地產(chǎn)行政主管部門應當及時移交有關行政管理部門處理，并告知投訴人。
第五章 物業(yè)的使用與維護
第四十一條 業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)時，應當遵守法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約的規(guī)定，在供水、排水、通風、采光、通行、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面，按照有利于物業(yè)安全使用，外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人合法權益的原則，處理好相鄰關系。
第四十二條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：
（一）擅自拆改房屋承重結構；
（二）侵占、損壞公共場地、共用部位、共用設施設備；
（三）擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途；
（四）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；
（五）違反規(guī)定擺攤設點、占道經(jīng)營；
（六）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物；
（七）在建筑物、構筑物上違章搭建、涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；
（八）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品，排放有毒、有害物質或者超過規(guī)定標準的噪音；
（九）違反規(guī)定從事妨礙業(yè)主正常生活的經(jīng)營活動；
（十）法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時勸阻、制止，督促改正；拒不改正的，應當及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第四十三條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修物業(yè)，應當事先書面告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)按照有關規(guī)定，與業(yè)主或者物業(yè)使用人簽訂物業(yè)裝飾裝修協(xié)議，發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)、規(guī)章和協(xié)議行為的，應當制止。已造成不良后果或者不聽制止的，按照建設部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定處理。
第四十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，業(yè)主委員會應當持業(yè)主大會決議到有關行政管理部門辦理手續(xù)，經(jīng)批準的，由業(yè)主委員會持有關批準文件告知物業(yè)服務企業(yè)。涉及需要改變物業(yè)服務合同約定事項的，應當與物業(yè)服務企業(yè)重新約定。
業(yè)主大會決定前款事項前，由業(yè)主委員會征求物業(yè)服務企業(yè)的意見。物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，認為不宜改變用途的，應當向業(yè)主委員會做出書面說明。業(yè)主大會的決議違反法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的，物業(yè)服務企業(yè)應當報告相關行政主管部門。
第四十五條 供水、供電、供氣、供熱、通信、郵政、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備的維修、養(yǎng)護的責任。
供水、供電、供氣、供熱、道路、排水、通信、郵政、有線電視等單位，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的新增、養(yǎng)護、維修、更新和改造工程,需要臨時占用、挖掘道路、場地或者共用部位的，應當在計劃施工十五日前，持施工計劃書、圖紙等材料，與物業(yè)服務企業(yè)就施工時間、施工范圍、恢復方式、違約責任等事項簽訂協(xié)議后，方可施工。物業(yè)服務企業(yè)不得無故阻撓施工。
緊急搶險的，施工單位應當在搶險同時向物業(yè)服務企業(yè)通報，施工后及時恢復原狀。
第四十六條 車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場地或者占用業(yè)主共有道路的停放、收費、管理和費用的使用辦法等事項，由業(yè)主大會決定。
物業(yè)管理區(qū)域停車場管理辦法的示范文本，由市房地產(chǎn)行政主管部門制定。
第四十七條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備從事經(jīng)營活動的，在向有關行政主管部門辦理審批手續(xù)前，應當征得相關業(yè)主、業(yè)主大會書面同意，并征求物業(yè)服務企業(yè)意見。經(jīng)批準的，應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂有償使用協(xié)議，所得收益歸全體業(yè)主所有，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
物業(yè)服務企業(yè)與物業(yè)共有部位、共用設施設備的經(jīng)營者簽訂有償使用協(xié)議，不得損害業(yè)主的合法權益。
第四十八條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備從事經(jīng)營活動，應當遵守有關法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，不得影響房屋安全和正常使用。
第四十九條 業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時，應當將管理規(guī)約、物業(yè)管理有關規(guī)定告知受讓人或者承租人，受讓人或者承租人應當認真履行并承擔相應責任。
業(yè)主應當在物業(yè)轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起十日內(nèi)，將物業(yè)轉讓或者出租的有關情況書面告知物業(yè)服務企業(yè)。
第五十條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。
專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
第五十一條 物業(yè)共用部位、共用設施在保修期滿后出現(xiàn)嚴重損壞，影響業(yè)主和物業(yè)使用人正常生活和安全，業(yè)主不同意維修的，市房地產(chǎn)行政主管部門可以組織物業(yè)服務企業(yè)維修，并告知業(yè)主大會，維修費用在專項維修資金中支付。
第六章 法律責任
第五十二條 建設單位（公有住房出售單位）違反本辦法有下列行為之一的，由房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款：
（一）違反本辦法第十條規(guī)定，不提出成立首次業(yè)主大會報告或者不提供物業(yè)出售和業(yè)主入住明細、物業(yè)基本情況等材料的；
（二）違反本辦法第二十八條規(guī)定，未將應當備案、公示的事項備案、公示的。
第五十三條 物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法有下列行為之一的，由房地產(chǎn)行政主管部門按照下列規(guī)定處罰：
（一）違反本辦法第三十條第二款規(guī)定，將資料丟失或者損壞，又不補齊的，責令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款；
（二）違反本辦法第三十二條第二款規(guī)定，轉讓、出租、出借物業(yè)服務企業(yè)資質證書的，責令限期改正，處五千元罰款；
（三）違反本辦法第四十五條規(guī)定，無故阻撓施工的，給予警告，責令改正。
第五十四條 物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法第三十九條規(guī)定不退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會可以依法提起訴訟。
第五十五條 違反本辦法涉及其他行政主管部門權限的，由有關行政主管部門依法處理。
第七章 附則
第五十六條 業(yè)主自行或者委托其他管理人對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，可以參照本辦法執(zhí)行。
第五十七條 本辦法自20**年10月1日起施行。
大連市人民政府1999年12月23日公布的《大連市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》（大政發(fā)[1999]123號）同時廢止。