相城區(qū)業(yè)主大會(huì)相關(guān)工作程序

　　一、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)程序

　　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，將決定書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。(《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》)第五十五條)

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自覺(jué)接受街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)對(duì)選聘過(guò)程的監(jiān)管，應(yīng)當(dāng)主動(dòng)聽(tīng)取主管部門意見(jiàn)并接受其指導(dǎo)。

　　二、物業(yè)服務(wù)合同期滿需要續(xù)聘的

　　業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿一個(gè)月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。(《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中要明確雙方的責(zé)、權(quán)、利。對(duì)清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)、設(shè)施設(shè)備管理等各項(xiàng)目要逐條細(xì)化，盡可能量化，提高可操作性。如有特殊需求的應(yīng)當(dāng)另行約定。

　　三、物業(yè)服務(wù)合同期滿未作出續(xù)聘或另行選聘決定的。物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會(huì)未作出選聘或者續(xù)聘決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原約定繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)對(duì)雙方具有約束力。在原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，任何一方當(dāng)事人提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月書(shū)面告知另一方當(dāng)事人和所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政部門，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。(《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十六條)

　　四、物業(yè)服務(wù)合同期滿業(yè)主大會(huì)作出需要新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定的，應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)“公開(kāi)、公平、公正”原則，可根據(jù)實(shí)際情況采用公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)的方式進(jìn)行。

　　五、采用公開(kāi)招標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)事先取得業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，并按物業(yè)管理招投標(biāo)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行招投標(biāo)工作。

　　(一)成立招標(biāo)小組，編制招標(biāo)公告和招標(biāo)文件。招標(biāo)小組由業(yè)主委員會(huì)全體成員組成，決定自行組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)還是委托招標(biāo)代理實(shí)施。

　　1.招標(biāo)公告需明確：

　　(1)小區(qū)名稱及概況(注明小區(qū)主要設(shè)施設(shè)備情況及目前服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn));

　　(2)投標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)需具備的條件(主要是資質(zhì)等級(jí)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有類似管理經(jīng)驗(yàn)等);

　　(3)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的要求;

　　(4)報(bào)名所需資料;

　　(5)報(bào)名日期、地點(diǎn)及聯(lián)系人等。

　　2.招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：

　　(1)招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介，包括招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式、項(xiàng)目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等;

　　(2)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等;

　　(3)對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書(shū)的要求，包括投標(biāo)人的資格、投標(biāo)書(shū)的格式、主要內(nèi)容等;

　　(4)評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法;

　　(5)招標(biāo)活動(dòng)方案，包括招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)、開(kāi)標(biāo)時(shí)間及地點(diǎn)等;

　　(6)物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說(shuō)明;

　　(7)其他事項(xiàng)的說(shuō)明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。

　　(二)發(fā)布招標(biāo)公告。業(yè)主委員會(huì)可以在當(dāng)?shù)刂饕襟w發(fā)布招標(biāo)公告。

　　(三)資格預(yù)審。根據(jù)招標(biāo)公告中的要求，對(duì)企業(yè)提交的相關(guān)資料進(jìn)行資格預(yù)審，并將資格預(yù)審的結(jié)果通知各報(bào)名單位。

　　(四)發(fā)放招標(biāo)文件。對(duì)于資格預(yù)審合格的投標(biāo)單位，通知其領(lǐng)取招標(biāo)文件，在領(lǐng)取招標(biāo)文件前明確投標(biāo)單位需交納一定數(shù)量的投標(biāo)保證金。

　　(五)組織答疑會(huì)。發(fā)放招標(biāo)文件后的2至3天，招標(biāo)人組織投標(biāo)單位召開(kāi)答疑會(huì)，就投標(biāo)單位提出的問(wèn)題、招標(biāo)文件相關(guān)需澄清的事項(xiàng)作出回答，并形成書(shū)面材料發(fā)放各投標(biāo)單位。

　　(六)開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)。

　　1.開(kāi)標(biāo)前，由招標(biāo)人組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)，評(píng)標(biāo)委員會(huì)可以由業(yè)主委員會(huì)成員、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)代表、物業(yè)行業(yè)主管部門代表和業(yè)主代表組成，也可由招標(biāo)人在主管部門的物業(yè)管理專家?guī)熘谐槿　?/p>

　　2.開(kāi)標(biāo)一般在發(fā)放招標(biāo)文件20天和組織答疑會(huì)15天后進(jìn)行。

　　3.組織開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)。由評(píng)標(biāo)委員會(huì)根據(jù)招標(biāo)文件載明的評(píng)標(biāo)方法和標(biāo)準(zhǔn)對(duì)各投標(biāo)單位送達(dá)的投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)標(biāo)。

　　4.定標(biāo)。評(píng)標(biāo)最高分為中標(biāo)候選人 。

　　(七)公示。招標(biāo)人應(yīng)該將中標(biāo)候選人在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)明顯位置公示7天。公示期滿無(wú)半數(shù)以上業(yè)主有正當(dāng)理由反對(duì)的，向中標(biāo)候選人發(fā)放中標(biāo)通知書(shū)。

　　(八)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。招標(biāo)人與中標(biāo)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并報(bào)街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和主管部門備案。

　　六、業(yè)主大會(huì)決定采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)事先取得業(yè)主大會(huì)的授權(quán)。

　　(一)組織成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，編制邀請(qǐng)函和招標(biāo)文件。招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組由業(yè)主委員會(huì)全體成員組成。

　　(二)向3個(gè)及3個(gè)以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)放邀請(qǐng)函。物業(yè)企業(yè)的選擇應(yīng)按照擇優(yōu)選用的原則，注意物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、誠(chéng)信記錄和管理經(jīng)驗(yàn)等。

　　(三)發(fā)放招標(biāo)文件。向參與投標(biāo)的單位發(fā)放招標(biāo)文件。

　　(四)組織答疑會(huì)。發(fā)放招標(biāo)文件后的2至3天，招標(biāo)人組織投標(biāo)單位召開(kāi)答疑會(huì)，就投標(biāo)單位提出的問(wèn)題、招標(biāo)文件相關(guān)需澄清的事項(xiàng)作出回答，并形成書(shū)面材料發(fā)放各投標(biāo)單位。

　　(五)開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)。

　　1.在開(kāi)標(biāo)的前一天，由招標(biāo)人組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)可以由業(yè)主委員會(huì)成員組成，也可由招標(biāo)人在主管部門的物業(yè)管理專家?guī)熘谐槿　?/p>

　　2.開(kāi)標(biāo)一般在發(fā)放招標(biāo)文件20天和組織答疑會(huì)15天后。

　　3.組織開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)。由評(píng)標(biāo)委員會(huì)根據(jù)招標(biāo)文件載明的評(píng)標(biāo)方法和標(biāo)準(zhǔn)對(duì)各投標(biāo)單位送達(dá)的投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)標(biāo)。

　　4.定標(biāo)。評(píng)標(biāo)最高分為中標(biāo)候選人。

　　(六)公示。招標(biāo)人應(yīng)該將中標(biāo)候選人在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)明顯位置公示7天。公示期滿無(wú)半數(shù)以上業(yè)主有正當(dāng)理由反對(duì)的，向中標(biāo)候選人發(fā)放中標(biāo)通知書(shū)。

　　(七)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。招標(biāo)人與中標(biāo)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并報(bào)街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和區(qū)(市)物業(yè)行政主管部門備案。

　　(八)中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《蘇州市物業(yè)行業(yè)信用信息管 理辦法》的相關(guān)規(guī)定，在《蘇州市物業(yè)行業(yè)信用信息監(jiān)管系統(tǒng)》填報(bào)相關(guān)信息。

　　七、業(yè)主大會(huì)新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，必須符合住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于資質(zhì)管理的規(guī)定：一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目;二級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬(wàn)平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù);二級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接20萬(wàn)平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

　　八、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)征詢擬選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)及誠(chéng)信情況，不選聘行政主管部門明確限制承接項(xiàng)目和重大違規(guī)被查處的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　九、對(duì)于非本市注冊(cè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在本市主管部門備案、資質(zhì)等級(jí)在二級(jí)(含二級(jí))以上。

　　十、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出程序

　　(一)物業(yè)服務(wù)合同期滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個(gè)月前書(shū)面通知業(yè)主委員會(huì)。

　　(二)物業(yè)服務(wù)合同尚未到期，因物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行合同的，由業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主(代表)大會(huì)同意，提前解除物業(yè)服務(wù)合同，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同解除之日起七日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域。(《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條)

　　(三)因物業(yè)服務(wù)合同糾紛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求退出物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月書(shū)面通知業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居民委員會(huì)、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和房產(chǎn)行政主管部門，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。(《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條)

　　十一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接程序

　　業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)合同終止之日起十五日內(nèi)，退出物業(yè)管理區(qū)域，并向業(yè)主委員會(huì)或者在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督確認(rèn)下與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行下列交接義務(wù)：

　　(一)移交占用的物業(yè)共用部分、由前期物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi)購(gòu)買的 物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn);

　　(二)移交建設(shè)單位向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的資料：

　　1.竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

　　2.設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)、保養(yǎng)等技術(shù)資料;

　　3.物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

　　4.物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　(三)移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)、保養(yǎng)、定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)記錄;

　　(四)結(jié)清預(yù)收、代收和預(yù)付、代付的有關(guān)費(fèi)用;

　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。(《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十六條)

　　十二、物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)管。

　　被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期撤出，業(yè)主委員會(huì)可以依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。(《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十七條)

　　十三、在交接過(guò)程中業(yè)主委員會(huì)應(yīng)做到：

　　(一)本著保持區(qū)域穩(wěn)定、管理依法有序、項(xiàng)目平穩(wěn)過(guò)渡、資產(chǎn)防止損失的原則進(jìn)行;

　　(二)移交完成后，由社區(qū)居(村)民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)鑒證確認(rèn);

　　(三)由于某種客觀原因，某些方面未盡交接的，業(yè)主委員會(huì)要與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定雙方的責(zé)任和義務(wù)。

　　十四、更換物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理程序

　　業(yè)主委員會(huì)經(jīng)征求業(yè)主意見(jiàn)，可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人;要求更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)更換，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位直進(jìn)作公示。(《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條)

　　十五、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整程序

　　(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)可以要求物業(yè)企業(yè)公示上年度費(fèi)用收支情況和專業(yè)機(jī)構(gòu)出具的審計(jì)報(bào)告。

　　業(yè)主委員會(huì)就物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用調(diào)整方案進(jìn)行討論，同時(shí)聽(tīng)取社區(qū)居(村)民委員會(huì)的意見(jiàn)，公示7天后，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行表決。

　　(二)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新簽訂合同并公告，再到物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案。

　　十六、物業(yè)建筑質(zhì)量保修責(zé)任規(guī)定：

　　(一)在國(guó)家規(guī)定的保修期內(nèi)，物業(yè)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修，保修期屆滿后，物業(yè)全體共有部分的維修責(zé)任由全體業(yè)主承擔(dān)，物業(yè)部分共有部分的維修責(zé)任由部分共有的業(yè)主承擔(dān)，物業(yè)專有部分的維修責(zé)任由該業(yè)主承擔(dān)。(《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第七十一條)

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)保修的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂委托協(xié)議。(《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第七十二條)

　　(二)商品房的保修期限在正常使用條件下，商品房建筑的最低保修期限為：

　　1、地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;

　　2、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;

　　3、供熱與供冷系統(tǒng)，為兩個(gè)采暖期、供冷期;

　　4、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年;

　　5、裝修工程為2年。(《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》建設(shè)部令第80號(hào)第七條)

　　(三)保修期起始日的計(jì)算

　　1、房屋建筑工程保修期從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。(《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》建設(shè)部令第80號(hào)第八條)

　　2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。(《商品房銷售管理辦法》建設(shè)部令第88號(hào)第三十三條)

　　3、住宅共用部位、共用設(shè)旋設(shè)備保修年限自通過(guò)商品住宅交付使用備案之日起計(jì)算。(《蘇州市商品住宅專項(xiàng)維修資金管理暫行辦法》第二十七條)

　　十七、商品房在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的處置

　　(一)業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)修后由物業(yè)服務(wù)企業(yè)派人現(xiàn)場(chǎng)查看，作好記錄，并聯(lián)系開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與業(yè)主協(xié)商處理。

　　(二)業(yè)主可以依照規(guī)定向市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站投訴。

　　(三)商品房出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題或者開(kāi)發(fā)商維修不到位，業(yè)主應(yīng)注意收集、保留相關(guān)證據(jù)，盡量在保修期內(nèi)及時(shí)通過(guò)法律途徑處理。

　　十八、公共設(shè)施設(shè)備在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的

　　(一)由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主聯(lián)系開(kāi)發(fā)建設(shè)單位解決，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不予解決的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)注意收集、保留相關(guān)證據(jù)，盡量在保修期內(nèi)及時(shí)通過(guò)法律途徑處理。

　　(二)業(yè)主委員會(huì)成立前，則由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位聯(lián)系解決，做好相關(guān)記錄，保留相關(guān)憑證，并書(shū)面告知街道辦事處 (鎮(zhèn)人民政府)和相關(guān)職能部門，待業(yè)主委員會(huì)成立后一并移交。

　　十九、專項(xiàng)維修資金使用程序

　　住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于國(guó)家規(guī)定的保修期屆滿后物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用。(《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第七十四條)

　　(一)動(dòng)用專項(xiàng)維修資金維修的應(yīng)按照以下程序辦理

　　1.有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，申請(qǐng)人可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)業(yè)主意見(jiàn)及查勘結(jié)果，制定《維修或更新、改造方案》，方案應(yīng)包括:擬維修或更新改造的項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍、費(fèi)用分?jǐn)偂①Y金續(xù)籌的方式、維修單位選定方式(是否實(shí)行招投標(biāo))、工程監(jiān)理、決算造價(jià)確認(rèn)(少于5000元的是否實(shí)行審計(jì))等。

　　2. 無(wú)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由提出申請(qǐng)的相關(guān)業(yè)主制定維修資金使用方案、費(fèi)用分?jǐn)偳鍍?cè)。

　　3.《維修或更新、改造方案》經(jīng)列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意并公示。公示不少于7天。

　　4.公示期滿，業(yè)主委員會(huì)對(duì)業(yè)主表決和公示情況進(jìn)行核實(shí)，并由所在地居(村)民委員會(huì)鑒證;未成立業(yè)主委員會(huì)的，直接由居(村) 民委員會(huì)核實(shí)。(《市政府關(guān)于印發(fā)蘇州市商品住宅專項(xiàng)維修資金管理暫行辦法的通知》第三十四條第三款)

　　5.申請(qǐng)人填寫《市商品住宅專項(xiàng)維修資金使用備案申請(qǐng)表》，持相關(guān)材料向所在地維修資金行政主管部門提出維修資金使用備案。

　　6.符合維修資金使用條件的，維修資金行政主管部門出具《備案通知》;不符合使用條件的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面說(shuō)明原因或者書(shū)面要求申請(qǐng)人修正或者補(bǔ)正。

　　7.申請(qǐng)人取得《備案通知》后，按照已備案的方案實(shí)施維修，并持相關(guān)材料申請(qǐng)維修資金結(jié)算。如決算金額超出預(yù)算的5%，相關(guān)業(yè)主必須重新簽字通過(guò)。

　　8.維修資金行政主管部門在受理維修資金結(jié)算申請(qǐng)后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)維修資金的通知。專戶管理銀行審驗(yàn)相關(guān)材料后，將維修資金劃轉(zhuǎn)至相關(guān)維修單位，并將維修費(fèi)用在使用分?jǐn)偡秶鷥?nèi)業(yè)主的維修資金專戶中扣除。

　　(二)住宅小區(qū)單項(xiàng)維修和更新、改造，使用金額50萬(wàn)元以上的項(xiàng)目，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)形式選擇維修隊(duì)伍;使用金額20萬(wàn)元以上的項(xiàng)目，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)對(duì)工程進(jìn)行監(jiān)理;(《市政府關(guān)于印發(fā)蘇州市商品住宅專項(xiàng)維修資金管理暫行辦法的通知》第三十七條)

　　完善維修項(xiàng)目的施工招投標(biāo)管理，凡是維修方案中明確應(yīng)通過(guò)招投標(biāo)選擇隊(duì)伍的，必須進(jìn)入建設(shè)工程有形市場(chǎng)，按照工程招標(biāo)的規(guī)定規(guī)范操作。(《市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局市財(cái)政局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)〈省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省財(cái)政廳關(guān)于印發(fā)“江蘇省住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法”的通知〉的通知》蘇住建維[20**]1號(hào)第四條)

　　業(yè)主委員會(huì)或者負(fù)責(zé)招投標(biāo)的工作小組應(yīng)當(dāng)主動(dòng)聽(tīng)取相關(guān)主管部門意見(jiàn)并按規(guī)定執(zhí)行，自覺(jué)接受街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)對(duì)招投標(biāo)過(guò)程的監(jiān)管。具體金額限度和招投標(biāo)規(guī)定根據(jù)我市維修資金招投標(biāo)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　必須注意:(1)投標(biāo)單位的資質(zhì)是否符合規(guī)定;(2)明確保修期內(nèi)容、期限;(3)一旦確定進(jìn)入招技標(biāo)程序，應(yīng)先由相關(guān)業(yè)主簽字確認(rèn)，維修費(fèi)用預(yù)算應(yīng)包括招投標(biāo)所需各項(xiàng)費(fèi)用。

　　(三)對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用實(shí)行項(xiàng)目審價(jià)

　　凡按照規(guī)定使用房屋維修資金進(jìn)行維修的工程符合以下情況之一的，應(yīng)按規(guī)定委托工程造價(jià)咨詢單位(以下簡(jiǎn)稱審價(jià)機(jī)構(gòu))進(jìn)行項(xiàng)目審價(jià)，審價(jià)費(fèi)列入維修工程成本，在維修資金中列支:

　　1.應(yīng)急使用單項(xiàng)維修工程費(fèi)用超過(guò)5000元的;

　　2.普通使用單項(xiàng)維修工程費(fèi)用超過(guò)30000元的;

　　3.業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)要求審價(jià)的。

　　業(yè)主大會(huì)對(duì)委托工程造價(jià)咨詢單位進(jìn)行項(xiàng)目審價(jià)事宜另有決定的除外。

　　二十、停車管理的相關(guān)規(guī)定

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的停車需要，其歸屬由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。(《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十二條)

　　(二)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共、共用車庫(kù)、道路、場(chǎng)地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定交納汽車停放費(fèi)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將汽車停放費(fèi)單獨(dú)列帳，獨(dú)立核算。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)汽車停放費(fèi)的收支情況進(jìn)行監(jiān)督，并向業(yè)主大會(huì)報(bào)告。(《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十四條)

　　(三)業(yè)主大會(huì)成立前，需要占有業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地 停放汽車的，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將汽車停放費(fèi)單獨(dú)列賬，所得收益的百分之七十納入住宅專項(xiàng)維 資金，其余部分可以用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　業(yè)主大會(huì)成立后，需要占有業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車的，以及利用業(yè)主共有部分、共用設(shè)施從事廣告等經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定后，依法辦理有關(guān)手續(xù)并公示。利用業(yè)主共有部分、共用設(shè)施從事廣告等經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。收益按照業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)投權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用;沒(méi)有決定或者約定的，按照前業(yè)主大會(huì)規(guī)定使用。(《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十五條)

　　(四)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程，應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計(jì)文件在實(shí)地標(biāo)注。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時(shí)用作停車位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開(kāi)放，出租的租賃期限不得超過(guò)三年，不得將停車位出售、附贈(zèng)。

　　人民防空工程平時(shí)用作停車位收取的汽車停放費(fèi)、租金，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定，用于該人民防空工程設(shè)施的維護(hù)管理和停車管理的必要支出，有剩余費(fèi)用的按照本條例第六十五條第一款規(guī)定使用。管理辦法和具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省價(jià)格行政主管部門會(huì)同物業(yè)管理、民防等行政主管部門制定并公布。(《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十六條)

　　二十一、停車管理具體程序

　　(一)業(yè)主委員會(huì)經(jīng)過(guò)討論應(yīng)擬定具體方案，公示7天，廣泛征求業(yè)主意見(jiàn)并修改。

　　(二)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，方案經(jīng)表決通過(guò)后，公告7天。價(jià)格主管部門備案及辦理相關(guān)手續(xù)。

　　(三)由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂具體委托管理協(xié)議，由 物業(yè)服務(wù)企業(yè)具體實(shí)施停車管理收費(fèi)工作。

　　二十二、停車管理注意事項(xiàng)

　　(一)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況制定停車規(guī)則，如“先到先停”

　　“有序停放”“充值后停放”“24小時(shí)為一次扣費(fèi)基數(shù)”“有具體車位的汽車停放必須定位”，還可實(shí)行單向行駛確保道路暢通。

　　(二)在規(guī)劃停車泊位不足的情況下，可在報(bào)請(qǐng)相關(guān)部門同意之 后，實(shí)施部分道路和區(qū)域的改造，以增加停車泊位。

　　(三)業(yè)主委員會(huì)可向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)等部門提議，充分利用小區(qū)周邊可利用的社會(huì)資源，增加泊位。

　　(四)為了便于停車方案的實(shí)施，可以對(duì)小區(qū)的進(jìn)出口進(jìn)行技術(shù) 改造(刷卡等)。如資金存在問(wèn)題可以采取預(yù)收費(fèi)、動(dòng)用其他經(jīng)營(yíng)性 收益等方式落實(shí)費(fèi)用后實(shí)施改造。

　　(五)應(yīng)提醒業(yè)主收取的只是汽車停放費(fèi)，不承擔(dān)車輛的保管要 求。業(yè)主對(duì)汽車停放有保管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管服務(wù)合同。(《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十四條)

　　(六)進(jìn)入住宅區(qū)執(zhí)行公務(wù)的特種車輛、業(yè)主搬家的車輛不得收 取停車費(fèi)。

　　(七)有條件的可設(shè)訪客臨時(shí)停車位。

　　二十三、公共資源經(jīng)營(yíng)程序利用物業(yè)共用部位、公共場(chǎng)地和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主(代表)大會(huì)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益歸全體業(yè)主所有，其中百分之二十用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)，百分之七十納入專項(xiàng)維修資金。但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。

　　共用設(shè)施、設(shè)備報(bào)廢后的收益，應(yīng)當(dāng)用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或者補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)，也可以按照業(yè)主(代表)大會(huì)的決定使用。(《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條)

　　業(yè)主大會(huì)成立后，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車，以及利用業(yè)主共有部分、公用設(shè)施從事廣告等經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定后，依法辦理有關(guān)手續(xù)并公示。利用業(yè)主共用部分、公用設(shè)施從事廣告等經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。收益按照業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用;沒(méi)有決定或約定的，所得收益的百分之七十納入住宅專項(xiàng)維修資金，其余部分可以用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)。(《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十五條)

　　集中建設(shè)的保障性住房還應(yīng)當(dāng)按照不低于總建筑面積千分之二增加配置物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房，收益用于彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足。(《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條)

　　二十四、被委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在利用業(yè)主共有部分、共用設(shè)施從事廣告等經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)時(shí)，租賃期限不得超過(guò)合同約定的服務(wù)期限。

　　二十五、業(yè)主大會(huì)成立前，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將汽車停放費(fèi)單獨(dú)列賬，所得收益的百分之七十納入住宅專項(xiàng)維修資金，其余部分可以用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)。(《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十五條第一款)

　　前期物業(yè)服務(wù)期間利用公共場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)的收入?yún)⒄铡督K省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十五條第一款的規(guī)定執(zhí)行，前期物業(yè)管理結(jié)束時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交相關(guān)經(jīng)營(yíng)收益賬目及其經(jīng)費(fèi)，業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另有約定的除外。

篇2：江門市住宅小區(qū)（大廈）成立業(yè)主大會(huì)及組建業(yè)主委員會(huì)的辦事程序（試行）

　　江門市住宅小區(qū)（大廈）成立業(yè)主大會(huì)及組建業(yè)主委員會(huì)的辦事程序

　　江門市住宅小區(qū)（大廈）成立業(yè)主大會(huì)及組建業(yè)主委員會(huì)的辦事程序（試行）

　　一、首屆業(yè)主委員會(huì)備案程序：

　　業(yè)主代表、建設(shè)單位共同組成業(yè)主大會(huì)籌備組

　　市（區(qū)）房產(chǎn)管理局提供政策法規(guī)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)及監(jiān)督

　　物業(yè)所在地街道辦事處協(xié)助業(yè)主開(kāi)展成立業(yè)主大會(huì)的籌備工作

　　↓

　　籌備組提交資料至市（區(qū)）房產(chǎn)管理局或物業(yè)所在地的街道辦事處

　　↓

　　籌備組成立后，應(yīng)在該物業(yè)管理區(qū)域公告至少15天，

　　并自成立之日起30日內(nèi)組織召開(kāi)首屆業(yè)主大會(huì)會(huì)議

　　↓

　　召開(kāi)首屆業(yè)主大會(huì)

　　投票表決《管理規(guī)約（草案）》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）》

　　投票選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會(huì)（約5-17人單數(shù)）

　　↓

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)

　　報(bào)市（區(qū)）房產(chǎn)管理局或物業(yè)所在地的街道辦事處備案

　　備注：

　　（一）籌備組成立應(yīng)提交的材料包括：

　　1、籌備組成立備案申請(qǐng)書(shū)（由業(yè)主代表簽名、建設(shè)單位蓋章）；

　　2、建設(shè)單位蓋章的證明文件及代表的身份證復(fù)印件；

　　3、業(yè)主代表名冊(cè)，包括姓名、性別、年齡、所擁有物業(yè)的房號(hào)、工作單位、聯(lián)系電話、簡(jiǎn)歷表等；

　　4、業(yè)主代表身份證復(fù)印件及產(chǎn)權(quán)證書(shū)（或購(gòu)房合同）復(fù)印件，提交至市（區(qū)）房產(chǎn)管理局或物業(yè)所在地的街道辦事處時(shí)，應(yīng)同時(shí)攜帶原件，核對(duì)后退回；

　　5、《管理規(guī)約（草案）》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）》；

　　（二）籌備組公告事項(xiàng)：

　　1、籌備組成員名單；

　　2、首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式（可通過(guò)召開(kāi)會(huì)議或書(shū)面征求意見(jiàn)的方式進(jìn)行）和內(nèi)容；

　　3、《管理規(guī)約（草案）》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）》；

　　4、確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)（以每平方米為一個(gè)投票權(quán)，不足一平方米的采用四舍五入法計(jì)算；

　　5、業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名冊(cè)。

　　（三）業(yè)主委員會(huì)備案提交的材料包括：

　　1、業(yè)主委員會(huì)備案申請(qǐng)書(shū)；

　　2、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄；

　　3、業(yè)主委員會(huì)成員名冊(cè)，包括職務(wù)及上述業(yè)主代表名冊(cè)中各項(xiàng)內(nèi)容；

　　4、選舉投票統(tǒng)計(jì)表，要求列明總票數(shù)、同意票數(shù)、否決票數(shù)、棄權(quán)票數(shù)及同意率；

　　5、投票通過(guò)的《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》。

　　6、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議現(xiàn)場(chǎng)相片若干。

　　注：市（區(qū)）房產(chǎn)管理局或物業(yè)所在地的街道辦事處備案于材料提交齊全后20個(gè)工作日內(nèi)完成。

　　二、業(yè)主委員會(huì)換屆程序：

　　上一屆業(yè)主委員會(huì)組成籌備組

　　市（區(qū)）房產(chǎn)管理局提供政策法規(guī)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)及監(jiān)督

　　物業(yè)所在地街道辦事處協(xié)助業(yè)主開(kāi)展成立業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉籌備工作

　　相關(guān)物業(yè)公司提供協(xié)助

　　↓

　　籌備組成立后應(yīng)提交資料至市（區(qū)）房產(chǎn)管理局

　　或物業(yè)所在地的街道辦事處

　　并在該物業(yè)管理區(qū)域公告至少15天

　　↓

　　籌備組組成之日起30日內(nèi)組織召開(kāi)換屆選舉業(yè)主大會(huì)會(huì)議

　　↓

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)（約1-17人單數(shù)）

　　↓

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)

　　報(bào)市（區(qū)）房產(chǎn)管理局或物業(yè)所在地的街道辦事處備案

　　↓

　　經(jīng)市（區(qū)）房產(chǎn)管理局或物業(yè)所在地的街道辦事處備案后，

　　即完成整個(gè)程序

　　備注：

　　（一）籌備組告知方式：

　　向市（區(qū)）房產(chǎn)管理局或物業(yè)所在地的街道辦事處提交上一屆業(yè)主委員會(huì)成立后的工作總結(jié)、籌備組成員名單、換屆選舉的情況說(shuō)明、業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)議程。

　　（二）籌備組公告事項(xiàng)：

　　1、籌備組成員名單；

　　2、業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

　　3、確認(rèn)業(yè)主身份，m.dewk.cn確定業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；

　　4、業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名冊(cè)。

　　（三）業(yè)主委員會(huì)備案提交的材料包括：

　　1、業(yè)主委員會(huì)備案申請(qǐng)書(shū)，加蓋業(yè)主委員會(huì)公章；

　　2、上一屆業(yè)主委員會(huì)備案通知書(shū)復(fù)印件；

　　3、換屆選舉業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄，必須由記錄人、籌備組成員、

監(jiān)票人等主要參加人員簽名；

　　4、業(yè)主委員會(huì)成員名冊(cè)，并提供業(yè)主委員會(huì)成員的業(yè)主身份證明文件；

　　5、選舉投票統(tǒng)計(jì)表，要求列明總票數(shù)、同意票數(shù)、否決票數(shù)、棄權(quán)票數(shù)及同意率；

　　6、《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》；

　　7、業(yè)主大會(huì)會(huì)議現(xiàn)場(chǎng)相片若干。

　　注：市（區(qū)）房產(chǎn)管理局或物業(yè)所在地的街道辦事處備案于材料提交齊全后20個(gè)工作日內(nèi)完成。

篇3：籌備業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員操作程序

　　物業(yè)公司程序文件

　　籌備業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員操作程序

　　流程圖

　　1.目的

　　為協(xié)助各項(xiàng)目籌備業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)工作，規(guī)范業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)籌備過(guò)程，提供指引。

　　2.范圍

　　本指引僅適用于天津zz物業(yè)管理有限公司所屬項(xiàng)目的業(yè)主委員會(huì)成立、業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)及與業(yè)委會(huì)溝通工作。

　　3.定義

　　無(wú)

　　4．職責(zé)

　　部門/崗位工作職責(zé)

　　品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)本文件的編寫、修改、發(fā)布

　　各管理處負(fù)責(zé)本文件的具體實(shí)施，并可提出動(dòng)議修改的意見(jiàn)或建議

　　管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)主持業(yè)委會(huì)的成立總體事宜

　　管業(yè)部負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)成立工作的具體實(shí)施

　　5.方法和過(guò)程控制

　　5.1前期準(zhǔn)備階段

　　5.1.1人員初選

　　5.1.1.1業(yè)主資料分析物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)從首位業(yè)主入住開(kāi)始，跟進(jìn)業(yè)主相關(guān)情況，并隨時(shí)將業(yè)主的入住率統(tǒng)計(jì)。當(dāng)入住率達(dá)1/4、出售建筑面積1/4以上或首位業(yè)主實(shí)際入住一年以上時(shí)，將相關(guān)業(yè)主統(tǒng)計(jì)情況作相應(yīng)分析，并暫時(shí)確定業(yè)主委員會(huì)成員的范圍。

　　5.1.1.2重點(diǎn)業(yè)主訪談 在對(duì)業(yè)主入住情況跟進(jìn)的同時(shí)，了解業(yè)主反映及關(guān)心的問(wèn)題，顧客關(guān)懷并將業(yè)主集中反映的問(wèn)題進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，為進(jìn)行候選人參選做好鋪墊。

　　5.1.1.3社區(qū)文化活動(dòng) 通過(guò)組織社區(qū)文化活動(dòng)，在活動(dòng)過(guò)程中，了解業(yè)主間的關(guān)系及相關(guān)業(yè)主在整個(gè)小區(qū)內(nèi)的影響力。

　　5.1.1.4其他形式 將項(xiàng)目擬定業(yè)委會(huì)委員的人選，根據(jù)各項(xiàng)目特點(diǎn)采用相應(yīng)的方式、方法將其推薦給全體業(yè)主，增強(qiáng)其公信力。

　　5.1.2宣傳活動(dòng)

　　5.1.2.1宣傳活動(dòng)的內(nèi)容 針對(duì)成立業(yè)主大會(huì)的目的、組建流程、業(yè)主大會(huì)的權(quán)利和義務(wù)、業(yè)主大會(huì)的職責(zé)，使業(yè)主充分了解成立業(yè)主大會(huì)是為了全體業(yè)主的利益，物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行宣傳增進(jìn)其在業(yè)主中的地位，業(yè)主了解了組建成立的法律流程，將看到一個(gè)透明化、合法化的成立過(guò)程，將業(yè)主大會(huì)權(quán)利、義務(wù)公布，業(yè)主更加了解業(yè)主大會(huì)，增進(jìn)業(yè)主參與的熱情，并能對(duì)業(yè)主大會(huì)的工作進(jìn)行監(jiān)督。

　　5.1.2.2宣傳活動(dòng)的方式采取在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)張貼的方式，最大限度地讓業(yè)主了解成立業(yè)主大會(huì)的前期情況。

　　5.1.2.3宣傳活動(dòng)資料的保管張貼的資料及所拍照片、攝像過(guò)程，都要有所保留，并長(zhǎng)期保存。

　　提示：如果采用照相的方式，照片中最好要有業(yè)主正在看的畫(huà)面，且照片要有日期。

　　5.1.3預(yù)成立時(shí)間 預(yù)成立時(shí)間建議在物業(yè)接管后的一年半左右，如果在此之前已達(dá)到法規(guī)規(guī)定應(yīng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)的時(shí)間，相關(guān)工作適當(dāng)提前。

　　5.2成立業(yè)主大會(huì)籌委會(huì)

　　5.2.1成立前提 已交付使用的新建物業(yè)滿足1、出售建筑面積達(dá)百分之五十以上，2、業(yè)主入住率達(dá)百分之五十以上，3、首位業(yè)主實(shí)際入住達(dá)二年以上；根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，滿足任意一條件的應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　5.2.2成員確定 業(yè)主大會(huì)籌備組（以下簡(jiǎn)稱籌備組），應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處的指導(dǎo)下，由前期物業(yè)管理企業(yè)召集部分熱心公益事業(yè)的業(yè)主和未售出空置房屋的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組成籌委會(huì)，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)的籌備工作。（見(jiàn)F1）

　　5.2.2.1籌備組中的業(yè)主代表建議參照業(yè)委會(huì)委員的條件，并應(yīng)關(guān)注以下事項(xiàng)：

　　a)必須是業(yè)主本人（業(yè)主身份以售房合同或產(chǎn)權(quán)證登記為準(zhǔn)）

　　b)支持、配合管理處工作。

　　c)模范履行業(yè)主義務(wù)，不欠交管理費(fèi)

　　5.2.2.2籌備組中業(yè)主代表和開(kāi)發(fā)商的人數(shù)應(yīng)符合當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)定，如當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)無(wú)明確規(guī)定，應(yīng)請(qǐng)示當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門意見(jiàn)。

　　5.2.2.3業(yè)主代表由業(yè)主自愿申請(qǐng)、或推薦選舉方式參加。

　　5.2.2.4在獲得主管部門批準(zhǔn)后，地產(chǎn)公司應(yīng)及時(shí)在小區(qū)通告欄、電子顯示屏、網(wǎng)站等形式召集業(yè)主自薦參加業(yè)主大會(huì)籌備工作。（見(jiàn)F2）

　　5.2.2.5業(yè)主代表報(bào)名參加籌備組人數(shù)超過(guò)房地產(chǎn)行

政主管部門批復(fù)的人數(shù)時(shí)，由開(kāi)發(fā)商代表和政府主管部門組織所有報(bào)名的業(yè)主代表召開(kāi)會(huì)議推選出籌委會(huì)中的業(yè)主代表。

　　5.2.2.6籌備組成員名單確定后，以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告（見(jiàn)F3）

　　5.2.2.7籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)在房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

　　5.2.3籌備組相關(guān)籌備工作

　　5.2.3.1籌備組產(chǎn)生后，履行以下職責(zé)：

　　a、確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容，時(shí)間要確定在籌委會(huì)成立之日起30日內(nèi)；

　　b、擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（草案）、《業(yè)主公約》（草案）；

　　c、確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；

　　d、確定業(yè)主委員會(huì)成員候選人產(chǎn)生辦法及名單，并公示征詢意見(jiàn)；候選人資料收集時(shí)應(yīng)告知業(yè)主需對(duì)外公布并征得業(yè)主同意；

　　e、起草前期物業(yè)管理服務(wù)合同執(zhí)行情況的報(bào)告；報(bào)告包括：執(zhí)行過(guò)程中好的方面發(fā)揚(yáng)并針對(duì)問(wèn)題提出建議項(xiàng)；

　　f、業(yè)主超過(guò)100人以上的，組織推選業(yè)主代表；所推選的業(yè)主代表，從前期擬定人員中推薦；

　　g、做好召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

　　前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)之日15日前，以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。成立業(yè)主代表會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在會(huì)議召開(kāi)之日15日前以書(shū)面形式送交參加會(huì)議的業(yè)主代表。（見(jiàn)F3）

　　經(jīng)當(dāng)?shù)刈≌鞴懿块T批準(zhǔn)后，應(yīng)及時(shí)成立籌備工作小組（見(jiàn) F2）。同時(shí)要通過(guò)宣傳欄、電子顯示屏、網(wǎng)站等形式向廣大業(yè)主宣傳成立業(yè)主委員會(huì)的目的和意義、業(yè)主大會(huì)的職權(quán)、業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)和義務(wù)、業(yè)主委員會(huì)的選舉程序等。

　　5.3確定業(yè)主代表的產(chǎn)生辦法

　　5.3.1身份確定：以產(chǎn)權(quán)證或售房合同為準(zhǔn)；

　　5.3.2業(yè)主代表的產(chǎn)生：業(yè)主自薦或相關(guān)人員推薦。由籌備組向小區(qū)也主公示選舉業(yè)主代表候選人的通知，業(yè)主可通過(guò)推薦、自薦的形勢(shì)產(chǎn)生業(yè)主代表候選人。業(yè)主代表候選人應(yīng)具備以下條件：1、本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；2、遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；3、熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力；

　　5.3.3選舉方式：可實(shí)行差額選舉也可實(shí)行等額選舉。候選人中的票數(shù)多者為業(yè)主代表。

　　5.3.4票權(quán)確定：業(yè)主可以幢、單元、樓層等為單位推選代表，且業(yè)主代表應(yīng)均分布在物業(yè)各個(gè)幢、單元、樓層。本區(qū)域業(yè)主代表代表該區(qū)域全體業(yè)主行使權(quán)力，反映問(wèn)題。

　　5.3.5選票發(fā)放：如業(yè)主代表候選人資料公示期滿業(yè)主無(wú)異議，則印制選票，并采用上門或物業(yè)內(nèi)固定區(qū)域內(nèi)集中發(fā)放、回收選票。選票上加蓋統(tǒng)一印章。

　　5.3.6選票回收：投票人須是產(chǎn)權(quán)人登記人或產(chǎn)權(quán)登記人的委托代理人，公司戶應(yīng)是公司的法定代表人或其書(shū)面授權(quán)人。委托（授權(quán)）人填寫選票須附有產(chǎn)權(quán)人簽字的書(shū)面委托書(shū)。（應(yīng)由籌備組具體負(fù)責(zé)實(shí)施，物業(yè)公司人員可以在籌備組書(shū)面授權(quán)的情況下進(jìn)行協(xié)助），另為便于選票的統(tǒng)計(jì)和確認(rèn)，選票的發(fā)放、回收都應(yīng)由業(yè)主的簽字確認(rèn)。

　　5.3.7驗(yàn)票、唱票：當(dāng)場(chǎng)開(kāi)箱驗(yàn)票、唱票業(yè)主所投票數(shù)不得超過(guò)其投票權(quán)數(shù)。（唱票、計(jì)票人可由業(yè)主大會(huì)籌備組成員擔(dān)任，監(jiān)票人建議從現(xiàn)場(chǎng)參加會(huì)議的業(yè)主中以自愿方式產(chǎn)生。驗(yàn)票時(shí)，應(yīng)注意：1、經(jīng)籌備組同意，為保證選票的真實(shí)性，可在選票上加蓋統(tǒng)一印章；2、業(yè)主所投票數(shù)不得超過(guò)其投票權(quán)數(shù)；3、所選人數(shù)不得少于應(yīng)選業(yè)主代表人數(shù)；

　　5.4確定業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生辦法

　　5.4.1身份確定：以產(chǎn)權(quán)證或售房合同上等級(jí)為準(zhǔn)（若超過(guò)一人，均可按享有的產(chǎn)權(quán)比例行使業(yè)主權(quán)利如果同時(shí)成為籌備組成員或業(yè)主委員會(huì)候選人，必須提前向全體業(yè)主公布。分期開(kāi)發(fā)的小區(qū)，建議業(yè)主大會(huì)籌備組根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況確定每期的業(yè)主委員會(huì)人數(shù)，并且分布合理。

　　5.4.2委員產(chǎn)生：業(yè)主自薦或相關(guān)人員推薦。（見(jiàn)F5）

　　籌備組成立后應(yīng)及時(shí)確定業(yè)主委員會(huì)候選人（見(jiàn)F4）。業(yè)主委員會(huì)委員候選人應(yīng)具備以下條件：1、本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；2、遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；3、熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力；4、具有一定組織能力；5、具備必要的工作時(shí)間。

　　5.4.3選舉方式：實(shí)行差額選舉，因此候選人應(yīng)多于應(yīng)選人數(shù)。候選人中的票數(shù)多者為業(yè)主委員會(huì)委員。

　　5.4.4票權(quán)確定：業(yè)主可以幢、單元、樓層等為單位推選代表，業(yè)主代表作為業(yè)主委員會(huì)候選人，且業(yè)主代表應(yīng)均分布在物業(yè)各個(gè)幢、單元、樓層。（見(jiàn)F6）

　　5.4.5選票發(fā)放：如候選人資料公示期滿業(yè)主無(wú)異議，則印制選票（見(jiàn)F6），并采用上門或物業(yè)內(nèi)固定區(qū)域內(nèi)集中發(fā)放、回收選票。選票上加蓋統(tǒng)一印章。

　　5.4.6選票回收：投票人須是產(chǎn)權(quán)人登記人或產(chǎn)權(quán)登記人的委托代理人，公司戶應(yīng)是公司的法定代表人或其書(shū)面授權(quán)人。委托（授權(quán)）人填寫選票須附有產(chǎn)權(quán)人簽字的書(shū)面委托書(shū)。（應(yīng)由籌備組具體負(fù)責(zé)實(shí)施，物業(yè)公司人員可以在籌備組書(shū)面授權(quán)的情況下進(jìn)行協(xié)助），另為便于選票的統(tǒng)計(jì)和確認(rèn)，選票的發(fā)放、回收都應(yīng)由業(yè)主的簽字確認(rèn)。

　　5.4.7驗(yàn)票、唱票：當(dāng)場(chǎng)開(kāi)箱驗(yàn)票、唱票業(yè)主所投票數(shù)不得超過(guò)其投票權(quán)數(shù)。（唱票、計(jì)票人可由業(yè)主大會(huì)籌備組成員擔(dān)任，監(jiān)票人建議從現(xiàn)場(chǎng)參加會(huì)議的業(yè)主中以自愿方式產(chǎn)生。驗(yàn)票時(shí)，應(yīng)注意：1、經(jīng)籌備組同意，為保證選票的真實(shí)性，可在選票上加蓋統(tǒng)一印章；2、業(yè)主所投票數(shù)不得超過(guò)其投票權(quán)數(shù)；3、所選人數(shù)不得超過(guò)應(yīng)選委員人數(shù)；

　　5.5召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議（見(jiàn)F7）

　　5.5.1出席會(huì)議人員

　　a、所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門領(lǐng)導(dǎo)

　　b、街道辦事處或居民委員會(huì)

　　c、業(yè)主大會(huì)籌備組成員

　　d、業(yè)委會(huì)候選人

　　e、物業(yè)公司代表

　　5.5.2.決定事項(xiàng)

　　a、制定業(yè)主大會(huì)章程

　　b、修訂業(yè)主公約

　　c、選舉業(yè)主委員會(huì)主任、副主任及委員

　　d、確定物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)

　　e、決定物業(yè)管理其他重大事項(xiàng)

　　首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議由籌備組負(fù)責(zé)作書(shū)面記錄并存檔，業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主委員會(huì)承擔(dān)相應(yīng)職責(zé)。

　　5.6召開(kāi)第一次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議

　　5.6.1業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員

會(huì)主任1人，副主任1-2人（專職執(zhí)行秘書(shū)一人）。

　　5.6.2由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》（提前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示合同文本）

　　5.6.3業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)第一次會(huì)議后，應(yīng)將業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)會(huì)議相關(guān)決議在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。（見(jiàn)F8）

　　5.6.4自業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，應(yīng)指定專人報(bào)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門備案（見(jiàn)F9），并申請(qǐng)刻制業(yè)主委員會(huì)公章。申請(qǐng)備案時(shí)需提交如下材料：

　　a、業(yè)主大會(huì)章程

　　b、業(yè)主公約

　　c、經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)成員的基本情況

　　5.6.5業(yè)主委員會(huì)公章應(yīng)由專人保管并按公章管理制度使用，涉及重要事項(xiàng)需使用公章時(shí)，應(yīng)由多數(shù)委員簽字認(rèn)可。

　　5.7注意項(xiàng)

　　5.7.1業(yè)主大會(huì)籌建期間的所有相關(guān)文件，包括會(huì)議紀(jì)要、通知、公告、選票和選舉程序、結(jié)果等文件和相關(guān)照片，必須單獨(dú)存檔，妥善保存。

　　5.7.2所有現(xiàn)場(chǎng)發(fā)布的公告底稿要有籌備組負(fù)責(zé)人審核，并保存記錄。

　　5.7.3物業(yè)管理公司相關(guān)工作人員在成立業(yè)主大會(huì)過(guò)程中應(yīng)積極協(xié)助籌備組工作，在對(duì)外張貼的資料中，如涉及到物業(yè)公司人員參與，應(yīng)注明"經(jīng)籌備組授權(quán)"。以免造成誤解。

　　5.7.4涉及業(yè)主大會(huì)籌建所有的相關(guān)文件修改過(guò)程需要有修改記錄，以備核查。

　　6.支持性文件

　　無(wú)

　　7.質(zhì)量記錄表格

　　TJzzWY7.5.1-K01-F1 關(guān)于成立業(yè)主委員會(huì)的函

　　TJzzWY7.5.1-K01-F2 關(guān)于成立業(yè)主委員會(huì)籌備工作小組的通知

　　TJzzWY7.5.1-K01-F3 業(yè)主委員會(huì)籌備工作小組成立公告

　　TJzzWY7.5.1-K01-F4 關(guān)于業(yè)主委員會(huì)委員候選人接受報(bào)名的通知

　　TJzzWY7.5.1-K01-F5 業(yè)主委員會(huì)委員候選人推薦表

　　TJzzWY7.5.1-K01-F6 業(yè)主委員會(huì)委員選舉選票

　　TJzzWY7.5.1-K01-F7 關(guān)于召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的通知

　　TJzzWY7.5.1-K01-F8 關(guān)于業(yè)主委員會(huì)選舉結(jié)果的公告

　　TJzzWY7.5.1-K01-F9 關(guān)于業(yè)主委員會(huì)選舉結(jié)果的報(bào)告