屬地管理和業(yè)主委員會(huì)處理關(guān)系的基本原則

　　一、實(shí)行社區(qū)居(村)民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“三位一體”共管模式，推行網(wǎng)格化管理機(jī)制，落實(shí)屬地物業(yè)管理職能。

　　社區(qū)居(村)民委員會(huì)指導(dǎo)和監(jiān)督社區(qū)內(nèi)社會(huì)組織、業(yè)主委員會(huì)、 業(yè)主(代表)大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展工作，及時(shí)協(xié)調(diào)解決矛盾糾紛，維護(hù)各方合法權(quán)益。業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)要主動(dòng)接受社區(qū)居民委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督，召開(kāi)業(yè)主(代表)大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)提前告知所在轄區(qū)居民委員會(huì)，并聽(tīng)取其意見(jiàn)。涉及重大公共事務(wù)的，社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)派專(zhuān)人列席會(huì)議，予以指導(dǎo)和監(jiān)督。(《市委辦公室市政府辦公室轉(zhuǎn)發(fā)<關(guān)于加強(qiáng)全市社區(qū)居民委員會(huì)自治能力建設(shè)的意見(jiàn)>的通知》蘇辦發(fā)[20**]55號(hào)第13條)

　　根據(jù)實(shí)際需要，業(yè)主委員會(huì)及時(shí)向社區(qū)居(村)民 委員會(huì)提議，由屬地政府召集，社區(qū)居(村)民委員會(huì)、公安派出所、 業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、政府有關(guān)部門(mén)等參加的聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)處理小區(qū)內(nèi)重大事宜。(《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十條)

　　三、社區(qū)居委會(huì)具體負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展工作，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益;配合轄區(qū)街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)調(diào)解業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的糾紛。

　　召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的社區(qū)居(村)民委員會(huì)， 并聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)和及時(shí)配合有關(guān)主管部門(mén)，與社區(qū)居(村)民委員會(huì)互相協(xié)作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)與物業(yè)管理有關(guān)的社會(huì)管理工作。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)和極配合社區(qū)居(村)民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居(村)民委員會(huì) 開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。社區(qū)居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)支持業(yè) 主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作。(《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十六條)

　　社區(qū)居(村)民委員會(huì)要尊重業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的合法決定，認(rèn)真履行監(jiān)督指導(dǎo)職能。當(dāng)業(yè)主委員會(huì)遇到困難，或與物業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)生較大矛盾時(shí)，要協(xié)助業(yè)主委員會(huì)和相關(guān)部門(mén)做好協(xié)調(diào)工作。

　　業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是平等的合同關(guān)系，業(yè)主委員會(huì)不干預(yù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。(《關(guān)于印發(fā)做好業(yè)主委員會(huì)工作指導(dǎo)意見(jiàn)的通知》蘇房物[20**]2號(hào)第三條第五款)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)尊重物業(yè)服務(wù)企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理權(quán)利和聽(tīng)取其專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。

　　雙方都應(yīng)該嚴(yán)格按照合同約定認(rèn)真履行義務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按照合同約定的服務(wù)內(nèi)容，提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。業(yè)主委員會(huì)在監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴(yán)格履行合同的同時(shí)，主動(dòng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作，督促業(yè)主主動(dòng)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，自覺(jué)遵守管理規(guī)約。

　　業(yè)主委員會(huì)可以根據(jù)合同內(nèi)容，同物業(yè)服務(wù)企業(yè)商定，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)活動(dòng)進(jìn)行定期考核打分，對(duì)存在的屬于物業(yè)服務(wù)合同范圍的問(wèn)題要求限期整改。對(duì)包干制收費(fèi)模式的物業(yè)服務(wù)企業(yè)力所能及但整改不及時(shí)等行為，可以在非物業(yè)服務(wù)費(fèi)用如經(jīng)營(yíng)性收入的分成等方面進(jìn)行獎(jiǎng)懲。

　　就廣大業(yè)主的建議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)及時(shí)主動(dòng)與物業(yè)管理人員(企業(yè)負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目經(jīng)理)溝通，具體公共管理事務(wù)(如項(xiàng)目維修、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)增減、停車(chē)位、停車(chē)費(fèi)等)，業(yè)主委員會(huì)可自行制定方案或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定，在與物業(yè)服務(wù)企業(yè)充分協(xié)商一致后，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，投權(quán)后予以實(shí)施。

　　業(yè)主委員會(huì)成員要有明確分工，經(jīng)常與所分管片 (幢)業(yè)主代表溝通，及時(shí)收集業(yè)主的意見(jiàn)和建議，虛心接受業(yè)主對(duì) 執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定過(guò)程的監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)要定期、不定期組織全體委員匯總并及時(shí)處理業(yè)主的意見(jiàn)和建議，充分發(fā)揮“代表”和“執(zhí)行機(jī)構(gòu)”作用，從而取得廣大業(yè)主的理解和支持，調(diào)動(dòng)廣大業(yè)主自覺(jué)參與小區(qū)管理、共同維護(hù)公共秩序的積極性。

　　六、業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)相互配合和支持，會(huì)上應(yīng)充分發(fā)表個(gè)人意見(jiàn)，實(shí)行少數(shù)服從多數(shù)的原則，持反對(duì)或棄權(quán)的成員要服從業(yè)主委員會(huì)最終作出的決定，并自覺(jué)維護(hù)業(yè)主委員會(huì)的團(tuán)結(jié)和威信，會(huì)后不散布不利于業(yè)主委員會(huì)決定執(zhí)行的言論。主任、副主任要以身作則，用自己的模范行動(dòng)，調(diào)動(dòng)業(yè)主委員會(huì)成員的工作積極性。

　　七、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)的，業(yè)主可以請(qǐng)求業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督履行。(《蘇州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》蘇價(jià)規(guī)字[20**]4號(hào)第三十二條第三款)

篇2：物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)法律關(guān)系論述

　　物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)法律關(guān)系論述

　　眾所周知，物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)的法律關(guān)系是近年來(lái)在物業(yè)管理行業(yè)中大家所共同關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)、難點(diǎn)以及焦點(diǎn)問(wèn)題。本文試圖從物業(yè)管理權(quán)利來(lái)源的源頭出發(fā)，針對(duì)物業(yè)管理委托、委托代理以及代理概念的誤區(qū)和對(duì)物業(yè)管理健康發(fā)展的危害，運(yùn)用建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，來(lái)論述物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)的法律關(guān)系，期望給大家一個(gè)滿(mǎn)意和明確的解答。

　　物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容是指物業(yè)管理法律關(guān)系的主體所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。當(dāng)事人之間的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系是物業(yè)管理法律關(guān)系的核心和關(guān)鍵要素，也是法律規(guī)范的核心內(nèi)容。之所以法律、法規(guī)被稱(chēng)為法律規(guī)范，就在于它授予人們一定權(quán)利，告訴人們?cè)鯓拥闹鲝埡托袨槭钦?dāng)?shù)摹⒑戏ǖ模瑫?huì)受到法律的保護(hù)；或者給人們?cè)O(shè)定某種義務(wù)，指示人們?cè)鯓拥男袨槭菓?yīng)為的、必為的或禁為的，在一定條件下會(huì)由國(guó)家權(quán)力強(qiáng)制履行或予以取締。

　　物業(yè)管理法律關(guān)系的權(quán)利和義務(wù)內(nèi)容是物業(yè)管理法律制度調(diào)整的社會(huì)關(guān)系在物業(yè)管理法律上的直接表現(xiàn)。如果僅有物業(yè)管理法律關(guān)系的主體，而主體之間并沒(méi)有權(quán)利和義務(wù)，就不能發(fā)生物業(yè)管理法律關(guān)系。因此，物業(yè)管理立法的首要任務(wù)，就是要以法律的形式，確定物業(yè)管理法律關(guān)系中各個(gè)主體之間的法律地位和相互之間的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。

　　物業(yè)管理法律關(guān)系包含七個(gè)方面的內(nèi)容：一是業(yè)主、住戶(hù)的權(quán)利與義務(wù)，即建筑物區(qū)分所有權(quán)人及占有人、使用人所享有的專(zhuān)有部分所有權(quán)、共用部分持分權(quán)和成員權(quán)的權(quán)利與應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)；二是作為區(qū)分所有建筑物管理人的業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利與義務(wù)；三是作為區(qū)分所有建筑物管理服務(wù)人的物業(yè)管理公司，依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同的規(guī)定所確立的權(quán)利與義務(wù)；四是作為建筑物的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利與義務(wù)；五是各級(jí)政府及政府主管部門(mén)在物業(yè)管理活動(dòng)中作為政府主管部門(mén)的行政監(jiān)督和管理的基本權(quán)利與義務(wù)；六是政府相關(guān)部門(mén)的基本權(quán)利與義務(wù)；七是物業(yè)管理協(xié)會(huì)的基本權(quán)利義務(wù)。

　　物業(yè)管理法律關(guān)系中最主要的主體是物業(yè)建筑物業(yè)主及使用人（住戶(hù)）與物業(yè)管理公司，兩者之間是平等的民事主體關(guān)系，是物業(yè)管理服務(wù)合同所確立的合同當(dāng)事人的平等關(guān)系。各級(jí)政府主管部門(mén)及政府相關(guān)部門(mén)與上述兩個(gè)主體之間是宏觀(guān)的、間接的、以法規(guī)政策為主要調(diào)控手段的指導(dǎo)關(guān)系。

　　目前，在物業(yè)管理行業(yè)中就物業(yè)管理名詞的解釋中出現(xiàn)了混亂，有著許許多多各種各樣的不同解釋?zhuān)渲写蠖鄶?shù)解釋中都包含著“委托”、“代理”、“委托代理”的字樣，甚至在不少地方性物業(yè)管理法規(guī)中也出現(xiàn)了以“委托”定義物業(yè)管理概念。我們認(rèn)為這些拋開(kāi)了我國(guó)民法的法律體系對(duì)“委托”、“代理”、“委托代理”的基本概念的法律規(guī)定，望文生義地將“委托”、“代理”、“委托代理”與物業(yè)管理生硬地堆砌在一起，錯(cuò)誤地界定了物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)之間的法律關(guān)系，對(duì)物業(yè)管理的健康發(fā)展是一種誤導(dǎo)。

　　“委托”一詞的漢語(yǔ)字面意思是指“托付”，即把某物或某事務(wù)托付給某人代為處理的意思。這與《中華人民共和國(guó)合同法》第二十一章所確立的委托合同制度的法律概念是一致的。委托制度的發(fā)展乃在于因商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)，個(gè)人囿于有限的時(shí)間、精力和能力，不可能事必躬親，不得不將部分事務(wù)交由他人處理，法律對(duì)這種關(guān)系進(jìn)行確認(rèn)和調(diào)整，由此而生委托。委托合同的最主要特征是：委托合同是以處理委托人事務(wù)為目的的合同。所謂委托人的事務(wù)，是指與委托人有利害關(guān)系，委托人若不委托處理就不得不親自為之的事務(wù)。

　　委托合同是新合同法直接規(guī)定的十五種有名合同類(lèi)型之一，結(jié)合物業(yè)管理的實(shí)際認(rèn)真對(duì)照新合同法就會(huì)非常容易地發(fā)現(xiàn)委托合同與物業(yè)管理在形式上、程序上以及本質(zhì)上是有根本的差別。

　　一、委托合同與物業(yè)管理在形式上的區(qū)別

　　1）委托合同是諾成合同、非要式合同。委托合同的成立只須雙方當(dāng)事人達(dá)成意思一致即可，無(wú)須以一定物的交付或一定行為的完成為要件，訂立合同也無(wú)須遵循固定的形式；而物業(yè)管理合同則是要式合同、格式合同，必須依照物業(yè)管理法律、法規(guī)所規(guī)定的招標(biāo)投標(biāo)的方式來(lái)確定物業(yè)管理公司，簽署物業(yè)管理合同的，并且一般要求要采用物業(yè)管理示范文本。

　　2）委托合同的受托人是以自然人為主，有些民法專(zhuān)家甚至認(rèn)為受托人只能為自然人；而物業(yè)管理服務(wù)依據(jù)物業(yè)管理法律、法規(guī)的規(guī)定，只能是獨(dú)立法人資格的物業(yè)管理公司來(lái)承接，不能是自然人，在現(xiàn)實(shí)的物業(yè)管理實(shí)踐中這也是無(wú)一例外的。因?yàn)閷?duì)于自然人而言，物業(yè)管理服務(wù)作為技術(shù)成分比較高的專(zhuān)業(yè)化服務(wù)，個(gè)人往往根本無(wú)法承擔(dān)。

　　3）委托合同處理的事務(wù)往往是一件事，或者是相關(guān)事務(wù)，時(shí)間比較短；而物業(yè)管理則不同，物業(yè)管理公司所提供的是系統(tǒng)的、專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)，這個(gè)服務(wù)是長(zhǎng)期的、連續(xù)不斷的、反復(fù)進(jìn)行的，通常簽署物業(yè)管理合同的期間都是在二、三年，不能是委托合同的短期事務(wù)。如果物業(yè)管理合同簽署的期間較短，就可能因物業(yè)管理公司追求短期效應(yīng)，只收錢(qián)，少服務(wù)，甚至采取過(guò)負(fù)荷疲勞使用共用設(shè)備，不利于物業(yè)管理的長(zhǎng)期保養(yǎng)。

　　4）支付報(bào)酬的方式不同，物業(yè)管理收費(fèi)的方式與委托合同不同。眾所周知，物業(yè)管理收費(fèi)方式一般是依據(jù)業(yè)主公約以及物業(yè)管理合同的規(guī)定由業(yè)主或住戶(hù)按月交納的。而委托合同所規(guī)定的費(fèi)用是將處理事務(wù)的費(fèi)用與給委托人的報(bào)酬分別規(guī)定的，處理事務(wù)的費(fèi)用可以預(yù)付，也可以由受托人墊付，而后由委托人償還，對(duì)與報(bào)酬則采用完成委托事務(wù)后支付或無(wú)償委托不支付報(bào)酬，這種支付費(fèi)用及報(bào)酬的方式顯然與物業(yè)管理收費(fèi)有著本質(zhì)的差別。

　　二、委托合同與物業(yè)管理在程序上的區(qū)別

　　1）委托合同是基于委托人對(duì)受托人的特別信任為前提條件建立的；而物業(yè)管理合同則是通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)之后獲得的。

　　2）委托合同是由雙方自愿簽訂的，在委托的過(guò)程中可簽，也可不簽委托合同；物業(yè)管理合同則是按照物業(yè)管理法律、法規(guī)必須簽署的，同時(shí)在簽署過(guò)程中盡管個(gè)別業(yè)主不想簽署，也不影響物業(yè)管理合同的依法成立。而物業(yè)管理公司要簽署物業(yè)管理合同，除了要以招標(biāo)投標(biāo)獲得簽署物業(yè)管理合同的權(quán)利外，還必須具有與物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)等級(jí)相適應(yīng)的資格。

　　3）依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四百條：“經(jīng)委托人同意，受托人可以轉(zhuǎn)委托。”以及第四百零八條：“委托人經(jīng)受托人同意，可以在受托人之外委托第三人處理委托事務(wù)”的規(guī)定，委托合同可以將委托合同轉(zhuǎn)委托，同時(shí)也可以采取重復(fù)委托；而物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)定物業(yè)管理公司只可以將專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)營(yíng)公司，不得將整體管理服務(wù)責(zé)任交給他人，業(yè)主委員會(huì)也不得與兩個(gè)以上的物業(yè)管理公司同時(shí)簽署重復(fù)的物業(yè)管理合同。

　　4）《中華人民共和國(guó)合同法》第四百一十條規(guī)定：“委托人或者受托人可以隨時(shí)解除委托合同。”即法律規(guī)定了委托人和受托人都具有合同的解除權(quán)。委托關(guān)系建立在當(dāng)事人信任關(guān)系的基礎(chǔ)上，若一方對(duì)另一方的信任有所動(dòng)搖，則不問(wèn)客觀(guān)上是否有理由，均應(yīng)準(zhǔn)許其終止委托關(guān)系。雙方當(dāng)事人可隨時(shí)行使解除權(quán)，并依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第（五）款：“法律規(guī)定的其他情形”的規(guī)定，將其解除合同的主張通知對(duì)方即可，而無(wú)須征得對(duì)方的同意。至于委托合同為有償或無(wú)償，定有期限或未定期限，或事務(wù)的處理是否已經(jīng)告一段落，在所不問(wèn)。而物業(yè)管理合同的雙方當(dāng)事人顯然沒(méi)有這種可以隨時(shí)隨意解除合同的權(quán)利的，如果一方提出要在合同期限內(nèi)解除合同，就必須依據(jù)合同的具體條款進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商一致或由法院、仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。

　　三、委托合同與物業(yè)管理在本質(zhì)上的區(qū)別

　　1）委托合同可以是有償?shù)模部梢允菬o(wú)償?shù)模欢飿I(yè)管理合同必須是有償?shù)摹?/p>

　　2）委托合同的目的是以處理委托人事務(wù)為目的。《中華人民共和國(guó)合同法》第三百九十六條明確規(guī)定：“委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。”這條規(guī)定是法律對(duì)委托合同的概念的界定。所謂委托人的事務(wù)，是指與委托人有利害關(guān)系，委托人若不委托處理就不得不親自為之的事務(wù)。首先，物業(yè)管理的管理服務(wù)并不是事務(wù)，物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)是作為管理服務(wù)人的物業(yè)管理公司所提供的專(zhuān)業(yè)化、技術(shù)化的有償服務(wù)；其次，由于物業(yè)管理具有需要專(zhuān)業(yè)化、技術(shù)化的技術(shù)服務(wù)的特點(diǎn)，作為業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)并不能親自來(lái)處理，同時(shí)對(duì)于一個(gè)大型的住宅區(qū)，業(yè)主人數(shù)可能會(huì)達(dá)數(shù)千人，如果每一個(gè)業(yè)主都直接親自從事物業(yè)管理的具體管理服務(wù)工作，那么住宅區(qū)的秩序就可能天下大亂，最終導(dǎo)致表面上人人都在管，實(shí)際上人人都不管，也無(wú)法管的局面。

　　3）《中華人民共和國(guó)合同法》第三百九十九條明確規(guī)定：“受托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的指示處理委托事務(wù)。”這實(shí)質(zhì)上是規(guī)定了受托人的忠實(shí)義務(wù)。但物業(yè)管理的管理服務(wù)并不是完全按照業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的指示處理的，物業(yè)管理公司在物業(yè)管理的管理服務(wù)工作是依據(jù)合同規(guī)定的范圍、項(xiàng)目，遵循物業(yè)管理的法律、法規(guī)以及物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范，獨(dú)立自主地開(kāi)展物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的。在物業(yè)管理公司開(kāi)展的物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)只有監(jiān)督權(quán)，而沒(méi)有干涉和指揮權(quán)。物業(yè)管理公司也沒(méi)有服從業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)指示的忠實(shí)義務(wù)。

　　4）受托人在委托合同范圍內(nèi)所獲得的法律后果，歸屬于委托人，因此委托合同由委托人承擔(dān)責(zé)任。同時(shí)，《中華人民共和國(guó)合同法》第四百零七條還規(guī)定：“受托人處理事務(wù)時(shí)，因不可歸責(zé)于自己的事由受到損失的，可以向委托人要求賠償損失。”而物業(yè)管理則不同，無(wú)論是侵權(quán)責(zé)任還是違約責(zé)任都要由物業(yè)管理合同的雙方當(dāng)事人各自分別承擔(dān)自己的責(zé)任。

　　從上述探討可見(jiàn)，物業(yè)管理合同與《中華人民共和國(guó)合同法》的法律規(guī)定相差甚遠(yuǎn)，有著明顯的本質(zhì)差別，顯然無(wú)論是將物業(yè)管理合同定位在“委托合同”的范圍上，還是將物業(yè)管理定位在“物業(yè)管理委托”的范圍上，都是有悖和曲解合同法的委托合同的法律概念的。當(dāng)然在物業(yè)管理活動(dòng)中是存在著委托行為的，例如：委托專(zhuān)營(yíng)公司提供專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)，業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì)并投票等行為都屬于委托行為。

　　四、把物業(yè)管理法律關(guān)系劃歸代理弊端多

　　首先我們必須澄清的一個(gè)基本概念，就是代理是一種法律制度，是一種法律行為。它與一般民事法律行為的區(qū)別，僅僅在于表意人與表意效果的承受人相分離，這是代理的最根本的法律功能。我國(guó)民法以及法學(xué)界都非常清晰地表述了代理的本質(zhì)，《民法通則》第63條明確規(guī)定：所謂代理是“代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為。”即代理是代理人依照代理權(quán)，以被代理人名義向相對(duì)人實(shí)施意思表示，而意思表示的效果歸屬于被代理人的民事法律行為。

　　代理作為一種獨(dú)立的民事法律制度，同樣是商品經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的產(chǎn)物。早期社會(huì)由于商品經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，交換規(guī)模小，世界各國(guó)奉行“非其本人不得締結(jié)契約”的鐵律。在處于簡(jiǎn)單商品經(jīng)濟(jì)時(shí)期的羅馬法中，并沒(méi)有關(guān)于代理的規(guī)定。資本主義社會(huì)以后，隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)，科技發(fā)展、交易擴(kuò)大，特別是航海貿(mào)易的發(fā)展，個(gè)人由于知識(shí)、才能、時(shí)間、健康等條件的限制，已難以事必躬親，迫使人們必須借助他人的行為去完成自己的目的，因此產(chǎn)生了代理的需求。代理制度在民法中的確立，使民事主體的行為擴(kuò)大了有效的時(shí)間及空間范圍。在民法上成為一項(xiàng)不可或缺的重要內(nèi)容。因此，在民法中明確規(guī)定了代理的核心是實(shí)施“法律行為”，而非法律行為則不能成為代理。

　　代理關(guān)系的基礎(chǔ)，是代理權(quán)，代理人之所以能代替被代理人實(shí)施法律行為，就在于代理人擁有代理權(quán)。代理行為最根本的核心，首先是所代理的行為必須限于法律行為，不涉及法律的行為就根本不存在代理的問(wèn)題；其次涉及到法律行為，但并不需要代理人代理，被代理人可以直接而為之的行為，也不存在地理的問(wèn)題。代理行為的結(jié)果是“設(shè)定、變更、終止民事法律關(guān)系。”

　　在物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)管理公司通常是沒(méi)有代理權(quán)的。物業(yè)管理活動(dòng)中雖然有涉及到法律行為，但一般都不需要物業(yè)管理公司來(lái)代理，而且物業(yè)管理活動(dòng)中的大量活動(dòng)是根本就不涉及法律行為，根本就沒(méi)有必要進(jìn)行代理。因此，代理行為與物業(yè)管理活動(dòng)不存在因果關(guān)系，絕不能用代理的概念來(lái)函蓋物業(yè)管理的概念。

　　委托代理，又稱(chēng)為意定代理，是基于被代理人授權(quán)的意思表示而發(fā)生的代理。委托代理是代理的一種形式。委托代理的核心是必須完全忠實(shí)地按照被代理人的指示進(jìn)行代理活動(dòng)。但物業(yè)管理公司在物業(yè)管理活動(dòng)中是根本不可能完全忠實(shí)地按照業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的指示從事物業(yè)管理服務(wù)工作的，物業(yè)管理公司作為企業(yè)法人，是獨(dú)立運(yùn)作的。業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)只是享有監(jiān)督物業(yè)管理公司的權(quán)利，并且要承擔(dān)服從物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)的義務(wù)。同時(shí)物業(yè)管理公司又有監(jiān)督業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利。因此，物業(yè)管理從根本上不構(gòu)成委托代理的關(guān)系。至于“委托-代理”，在民法的法律體系中根本就沒(méi)有這樣的提法和法律概念，自然也不可能構(gòu)成物業(yè)管理的法律關(guān)系。

　　物業(yè)管理活動(dòng)是否可以歸屬于民事法律行為呢？依物業(yè)管理的基本內(nèi)容來(lái)看，從物業(yè)管理所涉及的房屋、設(shè)備、設(shè)施的修繕，到綠化、衛(wèi)生的管理；從消防、治安的防范，到道路、車(chē)輛秩序的維護(hù)；以及公眾服務(wù)，這些都只是一種事實(shí)行為，而不具備可以分解為行為意思、效果意思等構(gòu)成意思表示的民事法律行為要素。因此，按照民法關(guān)于代理的標(biāo)的僅限于民事法律行為的明確規(guī)定，顯然易見(jiàn)，物業(yè)管理不歸屬于代理行為，當(dāng)然也不可能成為代理形式中的委托代理了。

　　簡(jiǎn)單地將物業(yè)管理歸屬于法律上的代理行為，其危害是人們始料不及的：

　　其一，我國(guó)民法明確規(guī)定代理人必須以代理人名義進(jìn)行。

　　這表明代理是以被代理人的信譽(yù)為前提的，否則，相對(duì)人就不能安全地進(jìn)行交易。何況代理的最終效果只能是提高被代理人的信譽(yù)。如果將物業(yè)管理歸屬于代理行為，那么，物業(yè)管理企業(yè)所進(jìn)行的ISO9000或ISO14000規(guī)范化、以及提高服務(wù)質(zhì)量、創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)、創(chuàng)建品牌等一系列的物業(yè)管理活動(dòng)，最終效果就應(yīng)該只是提高業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的信譽(yù)，物業(yè)管理企業(yè)所付出的這些艱辛努力，也只能是為他人作嫁衣而已。在這種代理結(jié)果之下，物業(yè)管理企業(yè)就不會(huì)有動(dòng)力來(lái)下大力氣從事這些活動(dòng)，因?yàn)檫@些活動(dòng)所提升的僅僅是業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的聲譽(yù)，與物業(yè)管理企業(yè)提升自己的聲譽(yù)無(wú)關(guān)。顯然，代理的這種效果不符合物業(yè)管理的實(shí)際。

　　其二，我國(guó)民法明確規(guī)定代理行為是要受到限制的，包括法律限制與授權(quán)人的意思限制。

　　如果物業(yè)管理歸屬于代理行為，無(wú)論哪種限制，最終要求作為代理人的物業(yè)管理企業(yè)絲毫不能有自己獨(dú)立的意思表示，只能俯首聽(tīng)命于業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)管理企業(yè)就只能?chē)鴺I(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的主意轉(zhuǎn)，物業(yè)管理企業(yè)的主動(dòng)性、積極性就將喪失殆盡。至于行政主管部門(mén)的規(guī)范與監(jiān)督，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督就成為多余的圈圈了，統(tǒng)統(tǒng)被拒之于代理行為的門(mén)外。這樣有利于物業(yè)管理的健康發(fā)展嗎？

　　其三，我國(guó)民法明確規(guī)定被代理人對(duì)代理人的代理行為，承擔(dān)民事責(zé)任（法律效果）。

　　即代理人對(duì)代理行為并不享有利益。即使代理人因代理行為而獲得有報(bào)酬，這也與代理行為本身無(wú)關(guān)。這說(shuō)明代理人的活動(dòng)本質(zhì)上不是一種經(jīng)濟(jì)行為。而物業(yè)管理與傳統(tǒng)的房屋管理最根本的區(qū)別，就在于物業(yè)管理是用經(jīng)濟(jì)手段（而不是用行政手段）進(jìn)行社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化的有償服務(wù)（而不是代理行為的無(wú)償勞動(dòng)）。假如把物業(yè)管理歸屬于代理行為。那么，代理的這種不享有利益的規(guī)定就從根本上抹殺了物業(yè)管理體制的革命性和先進(jìn)性，這自然不是什么通向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的“必由之路”，而是將正在健康發(fā)展的物業(yè)管理引入死亡的災(zāi)難！

　　五、物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)的法律關(guān)系應(yīng)該由建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度依法規(guī)范

　　依據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)是區(qū)分所有建筑物的管理，所管理的對(duì)象是區(qū)分所有建筑物。作為不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)分所有建筑物的轉(zhuǎn)移只是建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利主體發(fā)生變動(dòng)，而并非實(shí)際物體發(fā)生位移。物業(yè)建筑物的出售、租賃實(shí)際上是建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利交易和轉(zhuǎn)讓。區(qū)分所有建筑物的管理（即物業(yè)管理）的一切來(lái)源歸根結(jié)底來(lái)源于區(qū)分所有建筑物的權(quán)利歸屬，即建筑物區(qū)分所有權(quán)，也就是我們通常在物業(yè)管理活動(dòng)中所說(shuō)的物業(yè)建筑物的所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)往往也是引起物業(yè)管理糾紛的癥結(jié)所在。相應(yīng)的物業(yè)管理的法律關(guān)系實(shí)際上是建立在建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利歸屬基礎(chǔ)上的，因此，物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)的法律關(guān)系應(yīng)該由建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度依法規(guī)范。

　　在物業(yè)管理發(fā)展的初期，由于我們物業(yè)管理理論研究的滯后，認(rèn)識(shí)的不清晰，加上《合同法》沒(méi)有頒布，對(duì)委托合同的概念沒(méi)有一個(gè)明確法律規(guī)定等種種局限性的因素造成了我們將物業(yè)管理合同錯(cuò)誤的定位成為委托合同。如果今天我們?nèi)匀粚⑽飿I(yè)管理合同以“物業(yè)管理委托合同”的形式出現(xiàn)，一旦出現(xiàn)合同糾紛進(jìn)行法律訴訟，那么作為人民法院自然就要首先用《合同法》委托合同的法律條款逐條審查。而這個(gè)“物業(yè)管理委托合同”卻與《合同法》委托合同的法律條款的規(guī)定格格不入，相差甚遠(yuǎn)，根本就不符合委托合同成立的法律要件，必然會(huì)誤導(dǎo)法官作出“物業(yè)管理委托合同”屬于無(wú)效的委托合同的判決，最終必然給整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展造成重大的損害。

　　我們應(yīng)該將物業(yè)管理行為與委托相區(qū)分，剔除過(guò)去在物業(yè)管理法規(guī)將物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)的法律關(guān)系界定在委托的錯(cuò)誤觀(guān)點(diǎn)，認(rèn)定物業(yè)管理合同不是委托合同，更不是代理合同。依據(jù)合同法以及民法物權(quán)法的建筑物區(qū)分所有權(quán)法的法律規(guī)范，我們認(rèn)為物業(yè)管理合同實(shí)際上是一種特殊的專(zhuān)業(yè)性勞務(wù)服務(wù)合同，是反映區(qū)分所有建筑物管理這種民事法律的物權(quán)關(guān)系的合同，物業(yè)管理合同遵循合同法總則的法律規(guī)定，并以合同法總則的法律規(guī)定作為物業(yè)管理合同訂立、效力、履行、變更、轉(zhuǎn)讓、終止、違約責(zé)任等的法律依據(jù)。

　　我們認(rèn)為物業(yè)管理的法律關(guān)系是依據(jù)法律的規(guī)范不同形式形成有以下四種不同的物業(yè)管理法律關(guān)系：

　　1）依據(jù)我國(guó)民法的物權(quán)法的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)人、區(qū)分所有建筑物管理人與區(qū)分所有建筑物管理服務(wù)人之間平等的法律關(guān)系；

　　2）依據(jù)合同法的法律規(guī)定，按照物業(yè)管理服務(wù)合同構(gòu)成合同當(dāng)事人之間平等的法律關(guān)系；

　　3）依據(jù)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的法律規(guī)定，構(gòu)成消費(fèi)者與經(jīng)營(yíng)者之間的平等的法律關(guān)系；

　　4）依據(jù)經(jīng)濟(jì)服務(wù)法的相關(guān)法律規(guī)定，構(gòu)成服務(wù)與被服務(wù)之間的平等的法律關(guān)系。

　　總之，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司是構(gòu)成民法的平等的民事法律關(guān)系。因此，在物業(yè)管理法律、法規(guī)的立法中應(yīng)明確規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)作為區(qū)分所有建筑物的管理服務(wù)人，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，明確與區(qū)分所有建筑物管理人的業(yè)主委員會(huì)所具有的平等的民事主體地位。”明確規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)雙方應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、公平、誠(chéng)實(shí)可信的原則，以及遵守法律、尊重社會(huì)公德、不損害社會(huì)利益的原則簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。”

篇3：物管公司與業(yè)主委員會(huì)關(guān)系面面觀(guān)

　　物管公司與業(yè)主委員會(huì)關(guān)系面面觀(guān)

　　隨著物業(yè)服務(wù)行業(yè)的全面發(fā)展及業(yè)主維權(quán)意識(shí)的不斷提高，全國(guó)物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的投訴和糾紛正在不斷上升，矛盾的激化已經(jīng)發(fā)展到危及社區(qū)生活環(huán)境及社會(huì)安定的程度。如何處理好物業(yè)服務(wù)中各種關(guān)系，是有效解決各種物業(yè)糾紛的關(guān)鍵。通過(guò)參加本次物業(yè)服務(wù)師學(xué)習(xí)培訓(xùn)，本人進(jìn)一步認(rèn)識(shí)了物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的相互關(guān)系，對(duì)如何進(jìn)一步發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用提出了個(gè)人的認(rèn)識(shí)和意見(jiàn)。

　　1、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)

　　所謂業(yè)主是指物業(yè)所有權(quán)人，通常是寫(xiě)在購(gòu)房合同或產(chǎn)權(quán)證上名字的人。業(yè)主既物業(yè)的所有權(quán)人，對(duì)財(cái)產(chǎn)享有完全的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。在這里，業(yè)主所擁有的物業(yè)權(quán)利有兩種形態(tài):其一，業(yè)主獨(dú)自擁有的物業(yè);其二，業(yè)主與同幢或同區(qū)域的其他業(yè)主共同使用的物業(yè)，既公共部分。其中的公共部位的產(chǎn)權(quán)上屬該樓宇或該區(qū)域全體業(yè)主共有，但在使用上又是不可分的。顯然，在私有產(chǎn)權(quán)和共有產(chǎn)權(quán)混合在一起的共同體中，對(duì)共有部分物業(yè)服務(wù)的決策不是某一個(gè)業(yè)主所能決定的，決策權(quán)主體應(yīng)該是全體業(yè)主。

　　業(yè)主的責(zé)任，除了對(duì)房屋內(nèi)專(zhuān)有部分所有權(quán)的行使，更重要的是還承擔(dān)遵守物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用，公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面，由公約和規(guī)章制度確定的義務(wù)。多個(gè)業(yè)主之間必定形成共同利益和共同事務(wù)，而公共利益和共同事務(wù)不是一個(gè)代表的。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，是物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的最高權(quán)利機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)代表物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的權(quán)益，維護(hù)大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益，對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域各項(xiàng)事務(wù)有最高決策權(quán)。業(yè)主大會(huì)按照《條例》和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定的程序作出的決定，包括業(yè)主公約等，視為全體業(yè)主的共同決定，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。通過(guò)這些規(guī)定，保證業(yè)主大會(huì)能夠確實(shí)擔(dān)負(fù)起代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的職責(zé)。

　　業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的機(jī)構(gòu)，是有全體業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)性執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，具體執(zhí)行業(yè)主大會(huì)交辦的各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)時(shí)宜。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主是物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的最高決策機(jī)構(gòu)，對(duì)事關(guān)全體業(yè)主利益的重大事項(xiàng)具有決策權(quán)，如業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)章程的制定權(quán)、業(yè)主委員會(huì)成員的選舉和罷免權(quán)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘和解聘權(quán)、住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用和續(xù)籌的決定權(quán)等。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，是溝通業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司的橋梁，代表和維護(hù)著房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，負(fù)有召集和主持業(yè)主大會(huì)會(huì)議、報(bào)告物業(yè)服務(wù)的實(shí)施情況、與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定物業(yè)服務(wù)服務(wù)合同、聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議、監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同、調(diào)解物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中的糾紛、監(jiān)督業(yè)主遵守業(yè)主公約等職責(zé)。

　　業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人和物業(yè)服務(wù)服務(wù)消費(fèi)的主體，享有業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的提議權(quán)和物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)的提案權(quán)、業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)章程的修改權(quán)、業(yè)主委員會(huì)成員的選舉權(quán)和被選舉權(quán)、對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)工作的監(jiān)督權(quán)、對(duì)物業(yè)服務(wù)執(zhí)行情況的知情權(quán)、對(duì)住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理使用的監(jiān)督權(quán)等。業(yè)主在享有以上權(quán)利的同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，如遵守業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)章程、遵守物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度、按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)服務(wù)費(fèi)用等。強(qiáng)調(diào)業(yè)主享有權(quán)益，同時(shí)明確業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)、遵循權(quán)責(zé)一致的原則，是業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)規(guī)范運(yùn)作的關(guān)鍵。

　　2、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)公司的關(guān)系

　　從1981年3月全國(guó)第一家物業(yè)服務(wù)公司-深圳市物業(yè)服務(wù)公司的設(shè)立，至今全國(guó)已有各類(lèi)物業(yè)服務(wù)公司2000余家，從業(yè)人員近200萬(wàn)人。隨著住宅建設(shè)迅猛發(fā)展，住房制度改革的逐步深化，生活水平的不斷提高，人們對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求也在逐步增長(zhǎng)。

　　物業(yè)服務(wù)是全體業(yè)主共同選擇、共同付費(fèi)、共同受益的集體消費(fèi)行為。物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)主委員會(huì)都是集體消費(fèi)行為。物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)主委員會(huì)都是物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，他們共同管理著一定范圍的物業(yè)。所不同的是，業(yè)主委員會(huì)管理的是其代表的業(yè)主們的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)公司是受委托管理業(yè)主們的物業(yè)。這樣，在客觀(guān)上就決定了他們之間的特定的關(guān)系。

　　(1)業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決議和物業(yè)的情況，有權(quán)選擇不同的物業(yè)服務(wù)公司來(lái)提供服務(wù)性管理。業(yè)主委員會(huì)的委托和物業(yè)服務(wù)公司的受托是一種合同關(guān)系，是一種市場(chǎng)的雙向選擇，雙方在地位上是平等的。在法律上，業(yè)主管理委員會(huì)有委托或不委托某個(gè)物業(yè)服務(wù)公司的自由，物業(yè)服務(wù)公司也有不接受委托的自由。在組織關(guān)系上，不存在領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)、管理與被管理之間的關(guān)系。

　　(2)物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)主委員會(huì)都是獨(dú)立運(yùn)作的，互不干擾，雙方可以因發(fā)展變化的需要，在協(xié)商一致的條件下續(xù)簽、修改或解除合同，但都無(wú)權(quán)干預(yù)對(duì)方的內(nèi)部活動(dòng)。

　　(3)工作上的合作關(guān)系。物業(yè)服務(wù)公司在管理物業(yè)的過(guò)程中經(jīng)常要和業(yè)主委員會(huì)發(fā)生聯(lián)系，業(yè)主委員會(huì)為了業(yè)主們的共同利益也時(shí)常要和物業(yè)服務(wù)公司打交道，由此產(chǎn)生他們之間的合作工作關(guān)系.一般來(lái)說(shuō)，委托合同中都規(guī)定了物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù)，如物業(yè)服務(wù)公司有權(quán)要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理，有義務(wù)把重大管理措施提交業(yè)主委員會(huì)審議;業(yè)主委員會(huì)有權(quán)審議物業(yè)服務(wù)公司制訂的年度管理計(jì)劃和管理服務(wù)的重大措施，有義務(wù)協(xié)助物業(yè)服務(wù)公司落實(shí)各項(xiàng)管理工作，等等.這些都是雙方之間合作關(guān)系的表現(xiàn)。

　　3、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作中存在的問(wèn)題

　　3.1業(yè)主委員會(huì)難以發(fā)揮作用，形同虛設(shè)，維權(quán)意識(shí)有偏差

　　這是當(dāng)前我國(guó)絕大多數(shù)城市住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的普遍現(xiàn)象.由于物業(yè)服務(wù)在我國(guó)實(shí)施的時(shí)間不長(zhǎng)，絕大多數(shù)業(yè)主對(duì)它還缺乏了解，對(duì)自己在業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)服務(wù)中的地位、作用、權(quán)利和義務(wù)不太清楚，更認(rèn)識(shí)不到業(yè)主委員會(huì)的重要性，因而對(duì)參加業(yè)主委員會(huì)比較漠然，選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)成員不少都是退休的老人，缺乏廣泛的群眾基礎(chǔ)。業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)缺乏關(guān)注度、信任度，缺乏對(duì)物業(yè)服務(wù)的參與意識(shí)，使業(yè)主委員會(huì)幾乎成為一個(gè)“空中樓閣”式的組織，不能發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

　　另外大多數(shù)業(yè)主只對(duì)物管公司能否滿(mǎn)足自己在使用、占有私有物業(yè)的安全、方便、舒舒適及收益等方面的要求感興趣，而對(duì)物管公司為了維護(hù)公共物業(yè)而付出的勞動(dòng)、采取的措施普遍不大關(guān)心。業(yè)主委員會(huì)是全體業(yè)主的代表，它同樣具有一般業(yè)主的思想傾向，即:當(dāng)業(yè)主們?cè)谑褂盟接蟹矫娴臋?quán)利受到損害時(shí)，業(yè)主委員會(huì)比較重視，而當(dāng)業(yè)主在使用共有、公有物業(yè)方面的權(quán)利受到損害時(shí)，業(yè)主委員會(huì)往往并不關(guān)心。業(yè)主委員會(huì)的態(tài)度，直接決定了它對(duì)業(yè)主權(quán)利的維護(hù)意識(shí)和維護(hù)程度。根據(jù)北京市房地局小區(qū)辦的調(diào)查與統(tǒng)計(jì)，北京、上海、深圳等地已成立的業(yè)主委員會(huì)中，能夠充分發(fā)揮作用的不足10%，相當(dāng)多的業(yè)主委員會(huì)不能或沒(méi)有發(fā)揮作用。

　　3.2業(yè)主委員會(huì)發(fā)揮作用不當(dāng)

　　這里所說(shuō)的業(yè)主委員會(huì)既包括業(yè)主委員會(huì)集體，也指一些業(yè)主委員會(huì)成員。因?yàn)闃I(yè)主委員會(huì)成員的行為往往直接代表和影響業(yè)主委員會(huì)集體的行動(dòng)與決策。歸納起來(lái)，業(yè)主委員會(huì)發(fā)揮作用不當(dāng)通常有以下具體表現(xiàn):

　　(1)選聘權(quán)運(yùn)用不規(guī)范。根據(jù)建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)具有法定的選聘權(quán)。在實(shí)際操作中，業(yè)主委員會(huì)只有在與原物業(yè)服務(wù)公司解除合同后，才可以行使選聘權(quán)重新選聘物管公司。但一些業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，想當(dāng)然行事，不按有關(guān)規(guī)定程序行使權(quán)利，而是擅自亂用選聘權(quán)。如某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)在沒(méi)有同原物業(yè)服務(wù)公司解除合同及與協(xié)商的情況下，又與另外的其他物業(yè)服務(wù)公司簽訂了委托合同，造成了“一女二嫁”、兩個(gè)物業(yè)服務(wù)公司共管一個(gè)小區(qū)的混亂局面。

　　(2)沒(méi)有協(xié)調(diào)好與物管公司關(guān)系。有的業(yè)主委員會(huì)(或委員)不通過(guò)協(xié)商或合法程序來(lái)解決與物管公司的矛盾，有的業(yè)主委員會(huì)主任以“主人”自居，稍不滿(mǎn)意，就到管理處吵鬧，使物管公司無(wú)法正常開(kāi)展工作。

　　3.3不能積極主動(dòng)地發(fā)揮作用

　　業(yè)主委員會(huì)是全體業(yè)主和使用人的代表，業(yè)主選舉業(yè)主委員會(huì)的目的之一，是希望業(yè)主委員會(huì)能積極主動(dòng)的做工作和為他們服務(wù)。但事實(shí)上，目前絕大多數(shù)的業(yè)主委員會(huì)不能做到這一點(diǎn)。它們無(wú)論是行使權(quán)利還是履行義務(wù)時(shí)，都比較被動(dòng)。只要不出大問(wèn)題，只要業(yè)主們或物管公司不督促、不反映、業(yè)主委員會(huì)就不主動(dòng)去做工作。

　　3.4業(yè)主委員會(huì)組成復(fù)雜，利益協(xié)調(diào)難度大

　　產(chǎn)權(quán)多元化的發(fā)展，居住在同一物業(yè)內(nèi)的業(yè)主的生活習(xí)慣、文化背景、消費(fèi)層次等不盡相同，從這些業(yè)主中選舉出來(lái)的業(yè)主委員會(huì)成員自然代表著各自不同的利益群體，而且他們的工作模式、作風(fēng)及思想傾向也不同。所以要想在業(yè)主委員會(huì)內(nèi)部搞好工作上的互相配合與協(xié)調(diào)，及時(shí)、正確的處理內(nèi)部成員之間的利益的沖突，不是一件容易的事情。何況業(yè)主委員會(huì)還要去協(xié)調(diào)外部單個(gè)或少數(shù)業(yè)主與業(yè)主整體利益上的矛盾沖突，以及營(yíng)造一個(gè)全體業(yè)主都能接受的物業(yè)服務(wù)氛圍等等。

　　4、正確發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用，維護(hù)全體業(yè)主的合法利益

　　為了讓業(yè)主委員會(huì)既能行使權(quán)利，又能承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任與義務(wù)，同時(shí)還能享受到合法的報(bào)酬，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)、權(quán)、利的協(xié)調(diào)。

　　首先應(yīng)清楚、正確、合理、科學(xué)地給業(yè)主委員會(huì)作出法律定位。在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)以及物管公司構(gòu)成了物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系的最主要的民事主體。根據(jù)我國(guó)民法通則第126條規(guī)定，建筑物致害責(zé)任主體所規(guī)定的管理人是指依照法律、法規(guī)或行政命令對(duì)特定建筑物或其他設(shè)施享有固定的帶有永久性的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的人。從管理人的概念來(lái)看，物管公司首先不享有對(duì)建筑物的占有、使用、收益甚至處分的權(quán)利。

　　其次，沒(méi)有享有對(duì)特定建筑物的“固定的”“帶有永久性”的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)。相對(duì)比較下，業(yè)主委員會(huì)則具有固定的帶有永久性管理權(quán)的性質(zhì)，因?yàn)橹灰ㄖ锎嬖冢瑯I(yè)主委員會(huì)作為全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的管理團(tuán)體是永久性伴隨著區(qū)分所有建筑物而存在的。因此，應(yīng)通過(guò)物業(yè)服務(wù)法律、法規(guī)的立法，直接賦予業(yè)主委員會(huì)區(qū)分所有權(quán)建筑物管理人的法律地位，賦予它一定的權(quán)利和權(quán)威，并規(guī)定其應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)以及應(yīng)為自身行為所承擔(dān)的法律和社會(huì)責(zé)任。為保證業(yè)主委員會(huì)主任工作的公平性、專(zhuān)業(yè)、及時(shí)性、應(yīng)該建立業(yè)主委員會(huì)主任的公開(kāi)選舉制。只要能正確及時(shí)地行使業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利、履行業(yè)主委員會(huì)的義務(wù)，承擔(dān)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)盡的責(zé)任，具備一定的專(zhuān)業(yè)知識(shí)的業(yè)主，就可以競(jìng)聘為業(yè)主委員會(huì)主任。業(yè)主委員會(huì)主任應(yīng)與業(yè)主代表大會(huì)簽定聘用協(xié)議。

　　第三，為切實(shí)保障業(yè)主委員會(huì)的正常運(yùn)作和發(fā)揮積極的作用，還必須建立激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制。如果業(yè)主委員會(huì)工作突出，就應(yīng)該給予獎(jiǎng)勵(lì)，否則就要給予處罰。另外，還有注意約束業(yè)主委員會(huì)的行為，保證業(yè)主委員會(huì)工作的公平行和及時(shí)性。

　　第四、針對(duì)上述“病因”，有關(guān)方面(政府主管部門(mén)、物業(yè)服務(wù)協(xié)會(huì)等)可以就物業(yè)服務(wù)、業(yè)主委員會(huì)、公共物業(yè)與公共權(quán)利等各個(gè)方面，多層次、多渠道、多角度、多方式、方式長(zhǎng)時(shí)間地對(duì)居民(業(yè)主)進(jìn)行廣泛的宣傳教育，讓居民逐漸成為“成熟”的消費(fèi)者，進(jìn)而關(guān)心、支持業(yè)主委員會(huì)，自覺(jué)參與小區(qū)的物業(yè)服務(wù)，這樣小區(qū)的物業(yè)服務(wù)就能走上健康發(fā)展的道路。

　　最后，政府有關(guān)主管部門(mén)要在業(yè)主委員會(huì)選舉的宣傳、業(yè)主代表名額的分配與確定、業(yè)主委員會(huì)成員的資格和條件等方面發(fā)揮政府的權(quán)威作用，真正幫助物業(yè)區(qū)域(小區(qū))組建一支高素質(zhì)、有權(quán)威、有信譽(yù)、能正確發(fā)揮作用的業(yè)主委員會(huì)隊(duì)伍。物業(yè)服務(wù)協(xié)會(huì)要加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員，尤其是只要負(fù)責(zé)人的培訓(xùn)工作，提高他們的思想、政治素質(zhì)和專(zhuān)業(yè)水平。此外，還應(yīng)指導(dǎo)他們正確選擇物管公司及發(fā)揮其應(yīng)有的作用。