香港物業(yè)的樓宇管理和維修:樓宇管理
一、樓宇管理
樓宇--不管是住宅還是商業(yè)性大廈，或是上層做寫字樓、底層或底下三四層做店鋪的混合性大廈，或是集商場和其他設(shè)施為一體的物業(yè)場所--的日常管理主要是對樓字進(jìn)行有效運作，使租住者得到充分享用。物業(yè)經(jīng)理的責(zé)任范圍包括樓字的安全控制，清潔運作，建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、廠房和公用設(shè)施的日常維護(hù)。他/她通過下屬部門履行這些職責(zé)。
(一)安全控制
提供安全服務(wù)和控制，要么由直接保安人員負(fù)責(zé)，要么讓承包商負(fù)責(zé)。除了只配一個看門人這樣簡單的管理外，還可以通過承包商雇請專業(yè)保安人士負(fù)責(zé)安全問題。警衛(wèi)或門衛(wèi)必須接受正規(guī)的防止犯罪和物業(yè)管理職能的培訓(xùn)。顯然，在現(xiàn)代化、智能化的大樓里，計算機自動化系統(tǒng)和閉路電視等高科技已用到了安全控制上，所以更多的，且經(jīng)常性的培訓(xùn)是不可少的。給租住者提供高水平的安全控制是必要的。對任何新樓字項目，在其設(shè)計階段就考慮到應(yīng)用安全控制專業(yè)知識是很有益的。物業(yè)經(jīng)理，如果是大型開發(fā)項目，最好是安全專家，應(yīng)該被列為項目協(xié)調(diào)小組的成員之一，這樣，他/她在安全控制方面的專業(yè)知識就可以在項目設(shè)計階段得以運用，從而避免項目完工之后修修補補。可惜的是，這種早期的安全輸入在新項目中常常被忽視。
(二)看守條例
《香港法律》第299章規(guī)定：“看守人”是“除第三部分條款規(guī)定的人之外的任何人，受雇于陸上或水上任何地方，保護(hù)任何財產(chǎn)，或防止犯罪或維護(hù)秩序。”保安員屬于這一類別。所以，任何想干看守這個差事都要到警察署領(lǐng)看守許可證(注：第三部分條款規(guī)定的人指：公共官員及駐港軍隊)。
(三)保安服務(wù)范圍
通常，按兩班倒提供24小時保安服務(wù)，如，從早上7點到下午7點為一班。從管理的角度出發(fā)，保安人員分三班倒更可取。商業(yè)性或辦公大摟往往可以考慮雇三班保安員，而大部分的主宅樓有兩班就夠了，可以節(jié)省預(yù)算開支。
(四)保安主管的職責(zé)
1.保安主管當(dāng)班和下班都要與控制中心通話，并簡要匯報青況。有些承包公司還提供電話保護(hù)服務(wù)，在不同樓字或屋郊設(shè)多個檢測點，通過電話線與控制中心連接。保安主管按事先定好內(nèi)時間表向控制中心匯報。
2.安排保安員輪流值班，使工作平均分配到每個人。
3.下班前向管理人員或樓字監(jiān)管簡要匯報情況，每班未填虧一份“每日報告單”送管理處。
4.與物業(yè)管理人員或樓字監(jiān)管保持密切聯(lián)絡(luò)，這在有效協(xié)周任何安全問題或其他有關(guān)租住戶的問題上非常重要。每日面對面地非正式的交流是正常的。物業(yè)經(jīng)理或他/她的代理與保安公司高級人員的定期會議，視需要可每周或每月舉行一次，解決諸如勞動力不足和人員不稱職等問題。在規(guī)程制定之前，要通過自掃討論提出改進(jìn)安全控制的辦法和手段。
(五)住宅樓進(jìn)出控制
1.保安員必須警惕可疑之人或情況。如有人在大樓的任何也方行跡可疑，都要禮貌地加以詢問，讓其出示證件，陳述理由。如遇對方拒絕或回避，則需立即報告并請示大樓監(jiān)管或控制中心。
2.晚間值班時，保安員更需警惕大樓周圍的陌生人，要先驗明他們的身份及來訪理由才允許他們進(jìn)入大樓。
3.保安員要注意大樓和大樓公用部分潛在的危險，特別是有小孩的地方，必須隨時防止發(fā)生事故，向大樓監(jiān)管報告可能發(fā)生的危險情況。
4.大樓監(jiān)管要保管一本鎖匙記錄簿，記錄向每位住戶發(fā)放的全部鎖匙。為便于管理，通常在控制中心或管業(yè)處留一份主要人口鎖匙，以備出現(xiàn)緊急情況時用。
5.住戶搬遷或裝修期間，保安員或大樓監(jiān)管要特別注意人員進(jìn)出情況，保證搬家和/或裝修承包公司接受監(jiān)督。不觸犯規(guī)章。
6.保安員必須每天對每幢大樓進(jìn)行檢查，而大樓監(jiān)管則須根據(jù)每日檢查報告進(jìn)行定期檢查，目的是保證安全標(biāo)準(zhǔn)的實施，同時對其他事情，如清潔，小修理。電梯。升降梯維修等進(jìn)行跟
(六)商業(yè)大樓進(jìn)出控制
住宅樓的安全措施可用在商業(yè)大樓，辦公室和購物中心。由于商業(yè)樓字的結(jié)構(gòu)和用途更復(fù)雜，有更多的人進(jìn)出，所以要求保安人士更認(rèn)真，專業(yè)技能更出色。大型證券場所的管理還需要建 立以保安主管為首的保安部門。保安主管向高級管理人員匯報，在保安問題上他是物業(yè)經(jīng)理的專家顧問。
以下是商業(yè)大樓安全控制指導(dǎo)：
1.在大樓裝修或維修期間，承包商和施工人員須經(jīng)同意才能進(jìn)入大樓。
2.正常情況下服務(wù)人員不許使用顧客電梯和升降梯。
3.當(dāng)服務(wù)人員電梯出故障時，大樓監(jiān)管可允許服務(wù)人員使用顧客電梯但須密切關(guān)注，以防給其他乘客造成不必要的麻煩。
4.運送建材貨料只能使用服務(wù)梯，運送大件材料要有操作人員監(jiān)視。大樓監(jiān)管如果認(rèn)為電梯有可能受損或貨件過大或有危險性，他有權(quán)禁止使用服務(wù)梯。
5.貨物或材料如要運出大樓須有許可證，并經(jīng)得物業(yè)經(jīng)理或他/她的代理同意。
6.辦公時間結(jié)束之后進(jìn)入大樓和/或租戶辦公室，須當(dāng)班保案員出示他/她的辦公室主任簽發(fā)的許可證及他/她的身份證。來訪者進(jìn)入和離去時均須在來訪登記簿上登記。
7.樓內(nèi)和樓周圍不許有人閑蕩。讓乞丐，街邊小販。街頭寄宿者和衣冠不整者離開大樓。
8.對辦公時間過后關(guān)閉所有進(jìn)出口門窗，卷閘和大門要制定標(biāo)準(zhǔn)程序。主要人口處。出口處和卷閘的開啟，關(guān)閉時間須在日志上記錄。
(七)拍照
沒有物業(yè)經(jīng)理事先許可不許在大樓內(nèi)拍照或攝影
(八)通訊系統(tǒng)
1.保安和物業(yè)管理人員之間通常使用電信。電話系統(tǒng)及步話機進(jìn)行聯(lián)系(須向政府申請許可證，每年更新)。
2.須讓所有的租用者或居住者知道管理處的電話號碼;如果需要的話可在大樓和控制中心之間設(shè)熱線電話。大樓監(jiān)管須備一份緊急情況聯(lián)系電話，另須備一份最新的住戶登記簿(其內(nèi)容包括遇火災(zāi)、煤氣泄漏。盜竊或水管破裂等緊急情況時與誰聯(lián)系)。
3.作人員當(dāng)班時宜穿制服并佩戴服務(wù)證，有利證明身份，搞好與租住戶的關(guān)系
(九)火災(zāi)預(yù)防
防患于未然，成功預(yù)防火災(zāi)是保安或物業(yè)管理人員的責(zé)任，須定期提醒住戶警惕火災(zāi)的發(fā)生。每年干燥季節(jié)到來之前，在十月份左右，物業(yè)經(jīng)理要考慮給租住戶散發(fā)傳單，甚至在大堂張貼防火命令和指導(dǎo)。
(十)租住戶防火指導(dǎo)
1.最后離開辦公室的辦公人員必須檢查關(guān)閉所有電源開關(guān)和包括計算機、打字機。復(fù)印機等電器開關(guān)。
2.確保辦公室里不留冒煙的煙頭和煙草。
3.不在樓字內(nèi)放置不該放的易燃材料。
4.不得在過道堆積垃圾或物件，避免妨礙行人通行。物業(yè)工作人員須確保堆積于樓梯和大堂的廢棄物品及時清理干凈。
5.如發(fā)現(xiàn)有缺損的電源插頭或電線須立即報告電工或大樓監(jiān)管，進(jìn)行緊急修理或更換。
6.不要使用轉(zhuǎn)換器以免增加電負(fù)荷。
7.不得在辦公室煮食(應(yīng)另設(shè)小廚房供職員煮飯煮水)。
8.不要將松脫電線接到墻上插座，須使用相配的插頭。
9.開始裝修之前，須通過物業(yè)管理人員或承包商添加滅火設(shè)備，如滅火器和沙桶。
(十一)遇火災(zāi)具體指導(dǎo)
1.如果遇上火災(zāi)，要保持平靜：
(1)擊破最近處的火警報警玻璃，警報聲隨之響起，向附近的人喊“著火了”。
(2)在自身沒受到威脅的情況下，用報警點旁的滅火裝置滅火。
(3)電著火時不要潑水。
(4)如果火勢無法控制，從就近樓梯下到地面等候消防人員，向他們介紹火勢情況。
2.如果聽到著火警報，要保持冷靜。警報鈴會在著火層和其他樓層響起。你的樓層可能不會受到影響
(1)警告你的家人或職員和鄰居，隨時準(zhǔn)備撤離到底層或空地或避難層。
(2)清點你的家人或職員，以便于撤離。
(3)不要擠開通往樓梯的出口門，一定要將其關(guān)上。
(4)不要使用電梯。
疏散撤離揩導(dǎo)
如果必須撤離你的大樓時：
(1)鎖好所有貴重物品。
(2)停止使用電話。
(3)關(guān)掉所有電器，但不關(guān)燈。
(4)若時間允許，離開時鎖上門。
(5)不要使用電梯，以防電梯中途斷電停止運作。
(6)從最近處樓梯走，不要閑蕩。
(7)走，不要跑。
(8)考慮周到，避免驚慌失措。
(9)不要攜帶大件物品。
(10)聽從保安或物業(yè)管理人員或消防人員的指示。
注意：關(guān)上門可減少空氣中的氧氣，有助于防止火勢蔓延。是否鎖上門完全由個人自己決定。消防設(shè)備、報警系統(tǒng)和火警出口
(1)報警器：
--手動報警器設(shè)在顯眼處，緊鄰水管柜。報警器玻璃屏擊破后大樓每層報警器一齊響起。一每個人都要熟悉報警器放置的地方。
(2)滅火設(shè)備：
--救火水管軸圈設(shè)在大樓內(nèi)各顯眼處，通常緊鄰火警出口。
--各人都要熟知滅火設(shè)備放置的地方。
(3)出口和通道：
--如果發(fā)生火警需要撤離，樓內(nèi)有足夠的出口和通道供所有的人使用。
--每個出口都設(shè)有自動關(guān)閉的門，以防濃煙進(jìn)入通道。要保證所有出口的門都關(guān)上。
(4)電梯：
--火警時不準(zhǔn)使用電梯撤離。樓內(nèi)發(fā)生火災(zāi)時電梯很容易失靈。警報響后;大樓電梯要下到電梯倉關(guān)閉，直到警報解除后再重新啟用。
(十二)炸彈威脅
即時即地作出反應(yīng)
如何對炸彈威脅(即威脅用炸藥破壞或毀壞大樓)作出適當(dāng)?shù)姆磻?yīng)，有必要制定旨在指導(dǎo)保安和物業(yè)管理人士的周全的計劃或程序，并確保正確的程序得到有效的實施，把對人員和大樓的危險減至最低，盡量減少影響大樓的正常運作。一套完備的準(zhǔn)備工作包括以下幾個方面：
1.負(fù)責(zé)實施反應(yīng)計劃的人定期知會。
2.(如果條件允許)定期舉行模擬演習(xí)，測試直接負(fù)責(zé)人員的應(yīng)變能力。這種演習(xí)包括設(shè)置模擬炸彈。
3.緊急反應(yīng)計劃實施之后，需要對該計劃進(jìn)行評估和更新，去除不足之處，并作必要的改進(jìn)。
報告炸彈威脅
收到炸彈威脅之后，須立即準(zhǔn)確地向物業(yè)經(jīng)理或指定上級部門報告。收到報告之人可自行決定向哪位高級管理人員匯報具體情況。在反應(yīng)計劃實施的同時，物業(yè)經(jīng)理須向警察局報告收到炸彈威脅。
人員撒離程序
物業(yè)經(jīng)理可能會作出全部或部分人員撤離大樓的決定。在作決定前，只要時間許可，應(yīng)先與警察局商量。根據(jù)安全專家和當(dāng)?shù)鼐炀值慕ㄗh，須制定工作人員緊急撤離程序，并讓他們熟悉這些程序和其他有關(guān)他們自身安全的安排。
1.撤離路線：
--主要的或可選用的撤離路線須讓所有居住者熟悉。
2.撤離信號：
--有時可用火警警報鈴作為撤離信號，但建議使用不同的響鈴方式以與火災(zāi)警報相區(qū)別。 3.如遇炸彈事件，人員撤離時要敞開門窗以減少爆炸碎片造成傷害(如遇火災(zāi)則關(guān)閉門窗。)
4.離開辦公室之前，工作人員要關(guān)閉各種機器，但不關(guān)燈。
5.撤離人員須放下所有的箱子。旅行包。手袋等個人物件;這些物件可能給在大樓內(nèi)搜索引爆裝置藏匿之處造成額外的負(fù)擔(dān)。
6.集合地：
--撤離人員集合的安全地帶。安全地帶離受到威脅的圍堵或大樓的距離最短也要有100米。
7.停止公共設(shè)施運轉(zhuǎn)：
(1)要關(guān)閉除照明線路以外的所有電源，關(guān)閉燃?xì)狻Ｈ剂瞎艿揽傞y或開關(guān)。
(2)所有爐灶、鍋爐及類似設(shè)備進(jìn)行安全關(guān)閘。該項工作要由合格的技術(shù)人員操作。
8.控制進(jìn)入撤離地區(qū)。當(dāng)撤離完畢后要嚴(yán)格控制未經(jīng)許可的人進(jìn)入撤離地區(qū)，直到準(zhǔn)許重新入住。
(十三)通訊
在實施針對炸彈威脅的反應(yīng)計劃過程中，必須迅速建立起負(fù)責(zé)人員撤離的物業(yè)經(jīng)理與保安或其他管理人士之間的雙向通訊系統(tǒng)，通常使用現(xiàn)有電話或大樓內(nèi)電訊設(shè)備。但必須注意，不能使用手提收發(fā)兩用無線電(這種無線電收發(fā)機有可能引起電啟動炸彈的提前爆炸。)
(十四)公共關(guān)系
讓傳媒或大眾知道確切情況很重要。但作為官方發(fā)言人只能是某一位高層物業(yè)管理人員，其他有關(guān)人士不得向外泄露事件的任何信息。
臺風(fēng)應(yīng)急
每年5月至10月之間是香港的臺風(fēng)季節(jié)。臺風(fēng)季節(jié)開始之前，為慎重起見，物業(yè)經(jīng)理應(yīng)向他/她的管理人員發(fā)出指示，應(yīng)召集所有有關(guān)人員開個特別會議，讓他們有機會提意見和問問題。其目的是讓他們熟悉自己的職責(zé)及臺風(fēng)來臨時應(yīng)采取什么必要行動。如有必要，可根據(jù)管理人員的建設(shè)性意見對物業(yè)經(jīng)理的指示作進(jìn)一步的修改。
(十五)臺風(fēng)應(yīng)急隊。(T .E .T)
最好指定兩位級別不低于助理經(jīng)理的高層人員作為協(xié)調(diào)員。一旦3號臺風(fēng)信號掛起，他們就要協(xié)調(diào)和指導(dǎo)臺風(fēng)應(yīng)急隊進(jìn)行工作。勞工協(xié)調(diào)員在第一協(xié)調(diào)員值班8小時后接替他/她的工作。按規(guī)定，誰都不需要24小時超時限待命不休息。臺風(fēng)應(yīng)急隊由兩隊人馬組成，一隊是技術(shù)隊，一隊是住戶服務(wù)隊。各隊人數(shù)根據(jù)物業(yè)類型的要求而定。如果大廈(通常是商業(yè)大廈和辦公大樓)里有很好的設(shè)備，就需要有一個合格的有經(jīng)驗的住宅工程師和他/她的技術(shù)隊伍在臺風(fēng)期間進(jìn)駐大廈。根據(jù)大廈的實際情況成立臺風(fēng)應(yīng)急隊是物業(yè)經(jīng)理的職責(zé)，不是外行人所能做得了的事情。成立一支有效的臺風(fēng)應(yīng)急隊確實需要相當(dāng)多的工作經(jīng)驗。判斷能力和相關(guān)知識。
(十六)技術(shù)隊的職責(zé)
當(dāng)掛3號臺風(fēng)信號時，技術(shù)隊要到控制室向協(xié)調(diào)員報到，并執(zhí)行以下安全準(zhǔn)備工作：
1.檢查所有抽水房。電掣室，冷氣工作室。空氣處理器室和緊急發(fā)電機房，確保這些機器設(shè)備正常運作和備用發(fā)電機處在工作狀態(tài)、
2.檢查并確保公共照明燈管正常。
3.如愿意，可關(guān)閉冷氣系統(tǒng)和額外燈管。
(十七)住戶服務(wù)隊職責(zé)
1.檢查并確保所有門窗關(guān)好，安全可靠。
2.檢查并確保下水道。排水溝和出入孔沒有堵塞。
3.必要時進(jìn)行全面檢查。
(十八)設(shè)備
1.技術(shù)隊和住戶服務(wù)隊均配置電話，無線電收發(fā)機和一系列緊急聯(lián)系電話，包括與消防部門。警察局，救護(hù)車庫等的聯(lián)系電話。
2•須給工作人員配置隨時可用的應(yīng)急工具：防護(hù)衣、衣、會盔、靴子、電子火把、應(yīng)急燈等。
3.備記事本，記錄臺風(fēng)造成的任何事件或損失。
(十九)刮10號臺風(fēng)信號時臺風(fēng)應(yīng)急隊的職責(zé)遇刮10號臺風(fēng)信號時，應(yīng)急隊隊員或其他斑次工作人員不能離開住處去報到上班，如果正在值班貝則不能離開崗位回家，要等到10號臺風(fēng)信號取消才由協(xié)調(diào)員宣布自由。應(yīng)急隊員如要暫離崗位去吃飯或休息，須經(jīng)協(xié)調(diào)員同意，最長時間不超過一小時，除非每幢大樓都已經(jīng)有足夠的人手值班。作為指導(dǎo)，一次離崗工作人員不能多過大樓里全部工作人員的30%。他們離開大樓時，確保他們的人身安全。
(二十)臺風(fēng)后應(yīng)急隊的職責(zé)
1.對樓字及周圍進(jìn)行全面檢查，并匯報估計損失情況。
2.在向保險公司呈遞公用部分和個別業(yè)主的損失賠償單前，物業(yè)經(jīng)理要先建議住戶搞清楚保險條例所負(fù)責(zé)的損失類型和程度。
3.物業(yè)經(jīng)理進(jìn)行膳后修復(fù)工作
4.及時清除瓦礫垃圾。
篇2：規(guī)范以房屋發(fā)展合同制度所建樓宇之管理(1995)
規(guī)范以房屋發(fā)展合同制度所建樓宇之管理(1995)
第一章 一般規(guī)定
第二章 分層所有人大會
第三章 管理
第四章 分層所有人之權(quán)利及義務(wù)
第五章 處罰
第六章 財政管理
第七章 最后及過渡規(guī)定
八月二十一日
鑒于四月十二日第13/93/M號法令對房屋發(fā)展合同制度引進(jìn)了深入修改，故有必要對規(guī)范以該制度所建樓宇共有部分之管理規(guī)則作出修正及調(diào)整。
因此，本法規(guī)以明確及在某些方面以嶄新之方式確定公共行政當(dāng)局在監(jiān)督樓宇共有部分管理之合規(guī)范性任務(wù)中之職責(zé)，尤其是對分層所有人及對行使管理職能實體之違法行為，以評定人之身分作出干預(yù)，或?qū)ω斦邦A(yù)算規(guī)則作出干預(yù)。
另外，規(guī)定成立由大會選出之管理委員會，并賦予其廣泛之行為權(quán)力，以便更有效地維護(hù)分層所有人之利益。
基于此;
經(jīng)聽取咨詢會意見后;
總督根據(jù)《澳門組織章程》第十三條第一款之規(guī)定，命令制定在澳門地區(qū)具有法律效力之條文如下：
第一章 一般規(guī)定
第一條 (范圍)
本法規(guī)規(guī)范以房屋發(fā)展合同制度所建樓宇之管理。
第二條 (門廳)
樓宇應(yīng)有一個稱為門廳之空間，作為信件之遞交中心及向分層所有人提供一般信息之中心，且在門廳內(nèi)張貼以葡文及中文書寫之會議召集書、年度預(yù)算草案、年度報告及帳目，以及有關(guān)樓宇共有部分管理之其它文件。
第三條 (管理責(zé)任)
一、在執(zhí)行第一次分層所有人大會之決議前，樓宇共有部分之管理應(yīng)由獲土地批出之企業(yè)負(fù)責(zé)。
二、獲土地批出之企業(yè)得直接管理樓宇之共有部分， 或在不轉(zhuǎn)移其責(zé)任之情況下，與專門從事該等管理業(yè)務(wù)之企業(yè)訂立提供服務(wù)之合同。
三、提供管理服務(wù)之費用由澳門房屋司(葡文縮寫為IHM)核準(zhǔn)，但獲土地批出之企業(yè)必須于使用準(zhǔn)照發(fā)出日之兩個月前，將管理費用提案呈交澳門房屋司。
四、如有正當(dāng)之特殊理由，澳門房屋司得以直接判給之方式訂立提供樓宇共有部分管理服務(wù)之合同。
第四條 (監(jiān)察權(quán))
澳門房屋司得監(jiān)察樓宇共有部分之管理，并要求履行所適用法律及規(guī)章所載之義務(wù)。
第二章 分層所有人大會
第五條 (分層所有人第一次大會)
一、澳門房屋司促進(jìn)并安排分層所有人第一次大會之舉行，且向分層所有人宣傳應(yīng)了解之所有法律及規(guī)章。
二、大會主席團(tuán)由三名成員組成，分別有澳門房屋司之代表、樓宇共有部分管理企業(yè)之代表及出席大會之分層所有人之代表。如有必要，應(yīng)有翻譯員在場負(fù)責(zé)翻譯之工作。
三、按座、大廈或屋村所組成之分層所有人大會選出一管理委員會，而該委員會之人數(shù)系按現(xiàn)有之分層所有人人數(shù)而定，一百以下由三人組成，一百至四百之間由七人組成，四百以上由九人組成。
第六條 (平常大會)
一、大會由管理委員會召集，及在公布第十一條f項所指之報告及帳目后，于第一季度結(jié)束前舉行會議，討論并通過上一歷年之有關(guān)帳目及通過本年度之開支預(yù)算。
二、由三名成員組成之大會主席團(tuán)，如選擇選舉之方式，得在管理委員會成員中選出。
第七條 (召集)
一、在舉行會議最少二十日前，將召集通知書寄給各分層所有人，并將之張貼于門廳。
二、以葡文及中文書寫之通知書，應(yīng)載有舉行會議之日期、時間、地點及大會之議事日程。
第八條 (運作)
一、大會僅得于預(yù)定時間及有三分之一分層所有人出席之情況下運作，如大會議決，則得在比預(yù)定時間推遲三十分鐘，且不管出席人數(shù)為多少亦得運作。
二、如不論出席人數(shù)多少大會仍不運作，視作在一星期后之同一時間及地點重新召*議，但在此情況下，不論人數(shù)多少大會亦得作出決議。
三、決議由出席之分層所有人或其代表透過簡單多數(shù)票作出。
四、每一獨立單位為一票。
五、分層所有人如不能出席，得由受權(quán)人代表之;而授權(quán)書只須以信件方式致大會主席團(tuán)，但該授權(quán)書應(yīng)具被代表人經(jīng)認(rèn)定之簽名。
六、大會之決議應(yīng)載于會議紀(jì)錄上，并在十五日內(nèi)于門廳公布，且以信件方式投遞給所有缺席之分層所有人及澳門房屋司。
第九條 (決議之爭執(zhí))
一、違反現(xiàn)行法律或規(guī)章之大會決議，得在任何出席之分層所有人聲請下撤銷，但該等分層所有人須未贊同該決議，并對該事宜所作投票曾作解釋性聲明;或在澳門房屋司之聲請下撤銷，但僅以澳門房屋司非為分層所有人之情況為限。
二、出席大會之分層所有人，自作出決議日起計十日內(nèi)，或缺席之分層所有人，自收到通知日起計十日內(nèi)，得由其中一名或多名分層所有人，或由澳門房屋司，向管理委員會要求在二十日內(nèi)，召集一次特別大會，以廢止可撤銷之決議。
三、提起撤銷之訴之權(quán)利自特別大會作出決議日起計三十日后喪失，或自作出決議日起計六十日后喪失，但后者僅以未要求舉行特別大會之情況為限。
四、根據(jù)訴訟法，亦得聲請中止執(zhí)行決議。
第三章 管理
第十條 (管理職能)
一、管理職能由分層所有人管理委員會行使，或由為此而訂立管理合同之專門實體行使。
二、管理委員會欲與另一實體訂立樓宇共有部分之管理合同，應(yīng)于終止正在履行管理職責(zé)實體之職能之六十日前通知，并應(yīng)指定轉(zhuǎn)移權(quán)力之日期、時間及地點，且應(yīng)知會澳門房屋司。
三、管理委員會具有本法規(guī)規(guī)定之權(quán)力，并獲賦予執(zhí)行大會之決議及在五分之一分層所有人要求下召集特別大會之權(quán)限。
四、對澳門房屋司及樓宇共有部分管理實體而言，管理委員會代表分層所有人之權(quán)利及義務(wù)。
第十一條 (管理行為)
樓宇共有部分管理實體之管理行為如下：
a)向各分層所有人收取有關(guān)獨立單位因土地批出所對應(yīng)之租金，并存放于本地區(qū)之專門機關(guān);
b)收取本法規(guī)所定擔(dān)保之相應(yīng)金額;
c)結(jié)清公共區(qū)域及電梯運作所引致之水費及電費;
d)向分層所有人收取第二十二條所指開支之份額;
e)對于已支付應(yīng)由分層所有人負(fù)責(zé)且在本法規(guī)內(nèi)規(guī)定之費用，有權(quán)要求其償還;
f)每年二月前，應(yīng)在門廳張貼上年度有關(guān)管理之報告 及帳目。
第十二條 (管理之一般義務(wù))
管理之一般義務(wù)尤其為：
a)使分層所有人履行第十六條第二款所指之義務(wù);
b)使分層所有人為其獨立單位購買火災(zāi)保險或續(xù)保;如分層所有人尚未投保或續(xù)保，有權(quán)向各分層所有人收取保險費金額;
c)為樓宇之公共設(shè)備購買火災(zāi)保險或續(xù)保;
d)實施樓宇共有部分之維修工程;
e)不論是否由分層所有人負(fù)責(zé)，亦得在獨立單位內(nèi)實施對樓宇安全及居住性必不可少之工程，但僅以分層所有人接獲通知后，拒絕實施工程者為限;
f)使消防設(shè)備、電梯、水泵及其它公共設(shè)備保持良好 之運作狀態(tài)，并與專門企業(yè)訂立合同以提供技術(shù)及養(yǎng)護(hù)服務(wù);
g)注意樓宇公共區(qū)域之照明，并進(jìn)行必要之維修及更換;
h)清潔公共區(qū)域，以保持良好外觀及清除所有障礙物;
i)按預(yù)定時間提供收集垃圾之服務(wù)，并將之存放于樓 宇之垃圾收集箱內(nèi)，但僅以樓宇沒有排放垃圾管道之情況為限;
j)安排及實施門廳之服務(wù)，注意分層所有人之安全及 其財產(chǎn)之安全;
l)在發(fā)生火災(zāi)時，禁止使用電梯;
m)將影響樓宇結(jié)構(gòu)或主正面外形美觀之單位改動情況，通知土地工務(wù)運輸司;
n)透過在門廳張貼或其它認(rèn)為方便之途徑，向分層所有人宣傳本法規(guī)之規(guī)定及不遵守規(guī)定可科處之處罰;
o)應(yīng)向澳門房屋司舉報違反本法規(guī)之情況，以科以罰款。
第十三條 (檢查權(quán))
一、管理實體為檢查之目的，得進(jìn)入樓宇之任何部分，但進(jìn)入獨立單位須獲分層所有人之許可。
二、不獲分層所有人許可進(jìn)入其住宅之情況，可透過普通管轄法院之許可彌補。
三、檢查之目的如下：
a)檢查是否有必要進(jìn)行共同利益之工程;
b)檢查是否遵守本法規(guī)及有關(guān)水、瓦斯、電、下水道及排雨水系統(tǒng)之運作及安全之其它法規(guī)。
四、如檢查后須實施工程，則應(yīng)與分層所有人就進(jìn)行工程之日期及每日工作時間達(dá)成協(xié)議，以盡量減少所帶來之不便，但須考慮實施工程之緊迫性。
五、如不能達(dá)成上款所指之協(xié)議，則澳門房屋司有權(quán)限在聽取各方意見后，定出進(jìn)行工程之日期。
第十四條 (對分層所有人之約束)
管理實體在執(zhí)行本法規(guī)時所作出之行為及決定對分層所有人具約束力。
第四章 分層所有人之權(quán)利及義務(wù)
第十五條 (分層所有人之權(quán)利)
在不影響有關(guān)分層所有權(quán)法律制度之法律所定權(quán)利之情況下，分層所有人之權(quán)利為：
a)在收到鑰匙后，仔細(xì)檢查單位，并將所發(fā)現(xiàn)之異常情況通知管理實醴;
b)在分層所有人大會選出管理委員會之成員;
c)直接或透過管理委員會向管理實體呈交有關(guān)其所提供之管理服務(wù)之適當(dāng)及有依據(jù)之聲明異議;
d)樓宇共有部分之管理由管理委員會負(fù)責(zé)時，則直接向澳門房屋司呈交聲明異議;
e)按本法規(guī)之規(guī)定，促使召集特別大會;
f)在收到澳門房屋司就有關(guān)違反本法規(guī)之舉報而作之 通知后十日內(nèi)，呈交答辯書。
第十六條 (分層所有人之義務(wù))
一、分層所有人之義務(wù)為：
a)繳付有關(guān)獨立單位因土地批出所對應(yīng)之租金;
b)根據(jù)第二十二條之規(guī)定，按其所擁有之單位數(shù)目之比例繳付樓宇共有部分之費用;
c)在收取單位之鑰匙時，應(yīng)繳付相等于兩倍共有部分管理月費之擔(dān)保金;
d)在收到有關(guān)獨立單位之鑰匙后一個月內(nèi)，以購買單位之實際價格，訂立火災(zāi)保險合同，并應(yīng)于訂立合同或合同續(xù)簽后十五日內(nèi)將合同副本呈交予樓宇共有部分管理部門;如不遞交該等副本，則須向樓宇共有部分管理部門繳付由其代為訂立之火災(zāi)保險合同之保險費。
二、分層所有人亦有義務(wù)遵守管理實體之規(guī)定，尤其是：
a)應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)收集垃圾并將之裝入塑料袋或管理部門指定之專用容器內(nèi)而置于各獨立單位門口，但僅以樓宇無排放垃圾管道之情況為限;
b)不得將垃圾?出窗外，亦不得將之倒于公共區(qū)域及電梯內(nèi);
c)不得在公共區(qū)域內(nèi)存放及堆積物品;
d)不允許十歲以下之未成年人在無成人陪伴之情況下乘坐電梯;
e)不得使用由于其性質(zhì)可能對共有部分之安全，或衛(wèi)生造成危害之物品;
f)在單位內(nèi)不得飼養(yǎng)對分層所有人造成滋擾之家畜;
g)不得改動外窗及外墻;
h)不得裝設(shè)不符合澳門房屋司所定標(biāo)準(zhǔn)之安全花柵及晾衣架;
i)不得在指定地點以外，安裝空調(diào)機及抽氣扇;
j)不得在樓宇之門及外墻，以及公共區(qū)域內(nèi)張貼公告 或廣告，但在用于商業(yè)活動之區(qū)域及不影響市政條例關(guān)于此方面規(guī)定之情況不在此限;
l)不得在有關(guān)獨立單位內(nèi)實施可影響樓宇結(jié)構(gòu)，或瓦斯、水、下水道及排雨水系統(tǒng)良好運作之工程。
第五章 處罰
第十七條 (對共有部分管理實體科以之罰款)
一、對共有部分管理實體得科以以下罰款：
a)不遵守第十六條第二款d項至i項之規(guī)定者，罰款澳門幣2，000.00元;
b)不遵守第十二條1項及m項，以及第十六條第二款a、b及c項之規(guī)定者，罰款澳門幣5，000.00元。
二、違反第十二條規(guī)定之職責(zé)者，罰款澳門幣5，000.00元。
三、在六個月內(nèi)發(fā)生兩個或兩個以上可構(gòu)成科處罰款之事實者，罰款額應(yīng)加一倍。
第十八條 (對分層所有人科以之處罰)
一、對分層所有人得科以以下罰款：
a)不遵守第十六條第二款a、b、e、g、h及l(fā)項之規(guī)定者，罰款澳門幣1，000.00元;
b) 不遵守本法規(guī)之其它規(guī)定者，罰款澳門幣500.00元。
二、如不履行者為金錢債務(wù)，罰款金額相當(dāng)于債務(wù)之金額。
三、如連續(xù)違反不作為之義務(wù)，罰款額按日計算直至違反該義務(wù)之行為終止，或直至回復(fù)遵守不作為之義務(wù)之情況。
四、除科以罰款外，違法者亦應(yīng)負(fù)責(zé)賠償對其他分層所有人所造成之損害。
第十九條 (罰款之科處程序及其繳付)
一、澳門房屋司在收到舉報或發(fā)現(xiàn)違反本法規(guī)之行為時，應(yīng)通知違法者于十日內(nèi)呈交對該舉報所載事實之答辯書。
二、如所呈交之答辯書與事實根本不符，澳門房屋司應(yīng)進(jìn)行簡易調(diào)查以查明事實真相。
三、罰款之科處屬澳門房屋司司長之權(quán)限，而對科以罰款之決定得由違法者或被科以罰款者提起司法爭執(zhí)。
四、澳門普通管轄法院對上款所指之上訴之審理及裁判具有管轄權(quán)。
五、如自應(yīng)繳付日起計十日內(nèi)，不繳付罰款者，適用有關(guān)以費用及罰款之民事執(zhí)行訴訟之制度，并以科處罰款之批示證明作為執(zhí)行名義。
第二十條 (屢次不遵守)
如屢次不遵守法定管理義務(wù)，澳門房屋司得促使召集分層所有人大會，以替換共有部分之管理實體。
第六章 財政管理
第二十一條 (年度預(yù)算)
一、共有部分管理實體必須于每年十月三十日前，將下一歷年之管理預(yù)算呈交澳門房屋司及分層所有人管理委員會。
二、列出可預(yù)見之收入及開支，開支項目內(nèi)應(yīng)載有經(jīng)管理實體及管理委員會協(xié)議，并由分層所有人大會通過之支付提供管理服務(wù)費用之負(fù)擔(dān)。
第二十二條 (分層所有人之負(fù)擔(dān))
一、共有部分之開支由每一分層所有人按比例支付，并包括：
a)確定及固定開支：有關(guān)提供清潔及保安之服務(wù)費用，公共設(shè)備(如電梯、水泵、天線、對講機及防火設(shè)備)之保養(yǎng)費用，公共設(shè)備及樓宇公共區(qū)域之火災(zāi)保險費用，以及管理企業(yè)固定服務(wù)費用之份額;
b)確定但可變之開支：公共區(qū)域之水電費用;
c)不可預(yù)見之開支：未包括于公共部分及公共設(shè)備保養(yǎng)及維修合同內(nèi)之維修工程風(fēng)險可能引致之費用。
二、經(jīng)分層所有人大會協(xié)調(diào)之每月所給付之固定金額，用作支付上款a項及b項所指之費用，且應(yīng)于每月十日前繳付，并收取收據(jù)。
三、本條第一款c項所指為非常開支，并應(yīng)于接到付款通知后三十日內(nèi)繳付。
第二十三條 (準(zhǔn)備金)
一、設(shè)立準(zhǔn)備金以支付不可預(yù)見之高額開支，尤其是維修樓宇共有部分及公共設(shè)備之開支。
二、準(zhǔn)備金包括：
a)根據(jù)本法規(guī)對分層所有人及對共有部分管理實體所科之罰款所得;
b) 根據(jù)第十六條第一款c項之規(guī)定，由分層所有人繳付之擔(dān)保金;
c)營運年度之決算結(jié)余。
三、由分層所有人平常大會確定撥出部分準(zhǔn)備金金額，作為支付第二十二條第一款c項所指之開支。
第二十四條 (負(fù)擔(dān)之調(diào)整)
通過每月給付調(diào)整之事宜，由分層所有人平常大會于每年經(jīng)考慮預(yù)算提案及估計營運之結(jié)余后為之。
第七章 最后及過渡規(guī)定
第二十五條 (現(xiàn)存之土地批出合同)
一、本法規(guī)之規(guī)定不終止在其開始生效前所訂立之用于建造房屋之土地批出合同內(nèi)有關(guān)樓宇共有部分管理之權(quán)利及義務(wù)。
二、如發(fā)現(xiàn)不提供土地批出合同所規(guī)定之服務(wù)，澳門房屋司或管理委員得作出干預(yù)及召集分層所有人大會。
第二十六條 (補充法律)
本法規(guī)未規(guī)范之所有情況，得補充適用《民法典》。
第二十七條 (廢止)
廢止十一月二十五日第245/85/M號訓(xùn)令。
一九九五年八月三日核準(zhǔn)
命令公布
總督 韋奇立
篇3：客戶服務(wù)中心樓宇管理工作指引
客戶服務(wù)中心樓宇管理工作指引
1、日常巡查工作
（1）、目的
通過巡查及時發(fā)現(xiàn)日常管理服務(wù)工作存在的問題，提高服務(wù)質(zhì)量。
（2）、適用范圍
客服部小區(qū)巡查工作
（3）、職責(zé)
1）巡查人員做好日常巡查工作
2）物業(yè)主管負(fù)責(zé)對巡查工作的抽檢及對發(fā)現(xiàn)的問題協(xié)調(diào)解決。
3）品質(zhì)督導(dǎo)部負(fù)責(zé)監(jiān)督項目巡查管理的落實整改情況。
（4）、巡查內(nèi)容
1）檢查建筑物本體是否完好，尤其是對樓宇外立面的巡查，包括：空調(diào)安裝是否不符合服務(wù)中心要求；陽臺、天面亂拉、亂搭、亂建的現(xiàn)象等；
2）房屋的附屬設(shè)施：管線、門窗、照明設(shè)施、管井房、各種標(biāo)識；
3）公共設(shè)施完好狀況的巡查，如電梯、兒童游樂場、休閑娛樂設(shè)施、室外照明設(shè)施、供水/電/氣設(shè)施、交通設(shè)施、排污設(shè)施、門禁設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施、消防設(shè)施等；
4）安全防范服務(wù)的巡查：區(qū)域內(nèi)是否存在治安隱患，保安有否出現(xiàn)脫崗等；
5）環(huán)境衛(wèi)生狀況的巡查：員工操作是否規(guī)范、環(huán)境衛(wèi)生是否符合標(biāo)準(zhǔn)，公共場所是否有垃圾而未及時清理，公共場所有否晾曬衣物，是否有衛(wèi)生死角，商鋪有否亂擺攤位、亂張貼等現(xiàn)象；
6）園林綠化維護(hù)狀況的巡查：花草樹木有否被損壞、生長狀況是否良好、修剪養(yǎng)護(hù)是否及時適當(dāng)?shù)龋?/p>
7）住戶裝修的巡查：檢查住戶裝修是否違章、是否按裝修申報內(nèi)容進(jìn)行裝修、工人是否持證上崗、現(xiàn)場是否存在安全隱患等；
8）消防設(shè)施/器材的巡查：是否完好齊備；
9）小區(qū)的各種標(biāo)識的巡查：是否完好齊備；
（5）、小區(qū)巡查的方法：包括“看”、“聽”、“摸”、“聞”“調(diào)查了解”等；
1）“看”：通過觀察來發(fā)現(xiàn)小區(qū)管理服務(wù)中存在的問題；
2）“聽”：從設(shè)施設(shè)備運行時的聲音判斷是否有故障；
3）“摸”：通過用手觸摸檢查各處的衛(wèi)生狀況和感覺設(shè)施設(shè)備的使用狀況；
4）“聞”：通過嗅覺感受小區(qū)是否有異味；
5）“調(diào)查了解”：向住戶或員工調(diào)查日常管理的各項工作狀況；
（6）、巡查的重點部位
1）天面
2）電梯
3）大堂
4）大堂到地下車場的樓道
5）裝修單元
6）車場的出入口
7）外圍圍墻、屋頂
8）管理范圍重點部位
八、入伙工作指引
1.目的
規(guī)范入伙工作的策劃、組織實施。
2.范圍
適用于客戶服務(wù)中心。
3.職責(zé)
（1）、服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)組織和協(xié)調(diào)入伙各項工作的順利實施。
（2）、品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)協(xié)助進(jìn)行入伙資料的準(zhǔn)備。
（3）、各相關(guān)人員負(fù)責(zé)入伙辦理各項具體操作。
4、方法和過程控制
（1）、物業(yè)與開發(fā)商的工作對接
1）提前兩個月對接入伙的準(zhǔn)確時間，并提前做好入伙的準(zhǔn)備。
2）對接入伙前的接管驗收工作。具體按接管驗收指引執(zhí)行。
3）對接入伙前的清潔工作。地產(chǎn)可委托物業(yè)在入伙前進(jìn)行房屋的清潔工作，一般需要10-15天（根據(jù)面積多少而定）。在進(jìn)行清潔工作時，物業(yè)應(yīng)避免產(chǎn)生局部未清潔的現(xiàn)象，室內(nèi)和花園內(nèi)的垃圾要處理掉，對玻璃、廚廁等明顯地方，要保持干凈，對安裝有坐便器的衛(wèi)生間，清潔后應(yīng)貼上封條。
4）對接集中辦理入伙的場地。入伙現(xiàn)場盡量選擇在明亮、寬敞、通風(fēng)好、舒適的場所，避免在室外、寒冷和嚴(yán)熱的地方。
5）對接入伙現(xiàn)場和路線的布置（含標(biāo)識）工作。
①布置時應(yīng)確定好入伙的線路，包括車行和人行線路，尤其是分期開發(fā)的小區(qū)/大廈，要考慮到不影響已入伙業(yè)主的正常生活。
②應(yīng)注意考慮到人行出入口的位置，人流較多的入伙各流程可采取流水線的方式布置，高尚社區(qū)業(yè)主可采取一對一服務(wù)辦理方式。
6）入伙問題說辭統(tǒng)一。根據(jù)實際情況，針對重點投訴和客戶主要關(guān)心的問題，開發(fā)商和物業(yè)共同制定對客戶的入伙問題統(tǒng)一說辭，并培訓(xùn)參與入伙工作的所有工作人員。
7）對接返修工作事宜。
（2）、集中入伙策劃、準(zhǔn)備
1）服務(wù)中心經(jīng)理應(yīng)指定入伙工作負(fù)責(zé)人。由入伙工作負(fù)責(zé)人進(jìn)行入伙策劃并編制入伙方案，策劃內(nèi)容包括：入伙戶數(shù)、入伙流程、工作人員崗位分工、現(xiàn)場突發(fā)事件預(yù)案、入伙收取費用、現(xiàn)場的包裝等。
2）入伙所收取的各項費用的確定。
①.確定開始計收物業(yè)管理服務(wù)費的時間。入伙時間在上半月的，從當(dāng)月15日開始計收；入伙時間在下半月的，從下月起計收。開發(fā)商可能由于銷售或其它需要，要求延遲計收管理費的時間，由開發(fā)商支付延遲期間的管理費。開發(fā)商承諾贈送業(yè)主管理費的，由開發(fā)商按期支付管理費。
②.確定需要預(yù)交管理費的月數(shù)。通常情況下，為了使前期配套設(shè)施的完善和返修等工作有足夠的人力管理，需要預(yù)收三個月管理費（但個別業(yè)主如拒交的，也可不預(yù)交，讓業(yè)主選擇按月交納）。
③.確定是否需要代開發(fā)商收取其他費用。
④.門禁卡工本費。此筆費用由開發(fā)商確定免費送卡數(shù)量，并計入開發(fā)成本，在入伙時贈送3張給業(yè)主，超過數(shù)量應(yīng)按照成本價收取。具體操作根據(jù)各項目情況確定。
⑤.裝修類費用按照裝修管理規(guī)定執(zhí)行。
⑥.停車場類費用。確定各類車位的月租費。
⑦.其它需要確定的費用。
3）業(yè)主入伙指引準(zhǔn)備
①入伙指引包括的內(nèi)容為：歡迎詞，業(yè)主入伙需準(zhǔn)備和攜帶的資料，入伙辦理流程，裝修辦理流程，業(yè)主在入伙時需要交納的費用等。
②入伙指引的內(nèi)容既要清楚、明了，詳細(xì)，又要避免長篇累牘，讓業(yè)主感覺繁雜和摸不著頭腦。
③業(yè)主入伙指引應(yīng)在入伙前，隨開發(fā)商的《收樓通知書》一并發(fā)給業(yè)主。
④入伙前，開發(fā)商應(yīng)確定防盜門、窗花、陽臺推拉門、遮陽棚等的樣式，包括款式、規(guī)格、用材等。如小區(qū)允許在陽臺安裝防盜網(wǎng)的，還需要確定防盜網(wǎng)的樣式。
4）入伙時需要準(zhǔn)備的資料
在入伙前兩個月確定好入伙時業(yè)主需要填寫的資料，提前印刷或復(fù)印好。以下資料供參考：
序號 資料 份數(shù) 備注
1業(yè)主臨時管理規(guī)約一式二份業(yè)主一份，物業(yè)管理項目一份。
2業(yè)主（住戶）資料卡即業(yè)主（住戶）檔案登記表
3委托銀行代收款協(xié)議一式三份業(yè)主（住戶）一份，物業(yè)管理項目一份，銀行一份。
4防火安全責(zé)任責(zé)書一式二份業(yè)主（住戶）一份，物業(yè)管理項目一份
5房屋驗收表業(yè)主驗房時記錄驗收意見的表格
6前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書一式二份業(yè)主一份，物業(yè)管理項目一份。如項目辦在銷售樓盤時未與業(yè)主簽訂該協(xié)議，需要在入伙時與業(yè)主簽訂。
7業(yè)主（住戶）檔案袋按戶數(shù)確定印刷數(shù)量
8普通資料袋按戶數(shù)確定印刷數(shù)量
9物品領(lǐng)用登記表登記業(yè)主領(lǐng)用的物品
10鑰匙領(lǐng)（借）用登記表陪同驗房等人員借用鑰匙時登記
11裝修申請相關(guān)資料以備部分業(yè)主現(xiàn)場辦理裝修手續(xù)
12停車場車位租用協(xié)議一式二份業(yè)主一份，服務(wù)中心一份
13停車場車位管理協(xié)議一式二份業(yè)主一份，服務(wù)中心一份
14業(yè)戶手冊結(jié)合本項目實際情況印刷《業(yè)戶手冊》，便于在入伙時派送。內(nèi)容可涵蓋項目物業(yè)管理的內(nèi)容，如常用電話、周邊配套、小區(qū)配套、服務(wù)項目介紹、裝修介紹等內(nèi)容。
15各戶型房屋設(shè)計平面圖、水電走向圖等業(yè)主在入伙當(dāng)時辦理裝修手續(xù)所需
5）入伙現(xiàn)場展板的準(zhǔn)備
①入伙展板的內(nèi)容通常包括：公司簡介、入伙辦理流程、裝修辦理流程、收費指引、資料樣本等。
②應(yīng)根據(jù)入伙展板的內(nèi)容，設(shè)計美觀的入伙展板。入伙展板的背景可選擇項目的實景。展板的內(nèi)容應(yīng)盡量避免冗長的文字，以流程圖為主。
③可在現(xiàn)場布置需要業(yè)主填寫資料的正確填寫示范樣木。
6）入伙其它工作準(zhǔn)備
①準(zhǔn)備入伙所需其它的物資，如入伙現(xiàn)場布置的桌椅、住戶鑰匙掛板、展板架、點鈔驗鈔機（如采用POS機收費時，要注意將物業(yè)和開發(fā)商的收費區(qū)分刷卡收取，以便于今后核對）、公章（業(yè)務(wù)章），圓珠筆、訂書機、回形針、印油等。
②為方便臨時復(fù)印之需，在入伙現(xiàn)場準(zhǔn)備復(fù)印機。
③聯(lián)系銀行收款事宜。
④如入伙現(xiàn)場還需要聯(lián)系一些商家，如空調(diào)等家電、潔具、廚具、裝修公司等以方便業(yè)主入伙的，也應(yīng)提前聯(lián)系，確定展區(qū)和價格。
7）入伙培訓(xùn)
①在安排好入伙時各相關(guān)崗位后，應(yīng)對所有參加入伙的工作人員進(jìn)行入伙培訓(xùn)，內(nèi)容包括：現(xiàn)場各崗位的職責(zé)、入伙統(tǒng)一說辭、各部門的銜接、時間的節(jié)點等。
②可進(jìn)行入伙前的模擬演練，對演練中暴露出的問題和不足，入伙負(fù)責(zé)人應(yīng)及時組織進(jìn)行整改。
（3）、入伙手續(xù)辦理
1）業(yè)主辦理入伙手續(xù)時應(yīng)帶資料：
①家庭戶應(yīng)帶資料
A.《收樓通知書》（原件）；
B.房屋買賣合同；
C.業(yè)主身份證原件及三份復(fù)印件（用于服務(wù)中心存檔、辦理銀行托收和房屋所有權(quán)登記）；
D.業(yè)主家人身份證復(fù)印件一份；
E.《業(yè)主資料卡》；
F.業(yè)主及家庭成員1寸照片兩張/人；
G.指定銀行存折原件（銀行卡）及復(fù)印件一張；
H.委托人除須帶以上A-G項所要求的資料外，還需帶上業(yè)主授權(quán)委托書一份，受委托人身份證原件及復(fù)印件一份。
②公司戶應(yīng)帶資料
A.《收樓通知書》（原件）；
B.房屋買賣合同；
C.單位法定代表人身份證原件及二份復(fù)印件（用于服務(wù)中心存檔、辦理銀行托收）；
D.單位出具的法定代表人身份證明一份；
E.營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（加蓋公章）一份，同時攜帶原件以便核對；
F.居住在本物業(yè)的單位人員身份證復(fù)印件一份；
G.以單位名義開戶的指定銀行存折原件及復(fù)印件三份；
H. 如法定代表人委托他人辦理，受委托人除須帶好以上A-G項所要求的資料外，還需帶上單位授權(quán)委托書一份，法定代表人授權(quán)委托書一份（均需載明授權(quán)范圍），受委托人身份證原件及復(fù)印件一份。
③車位的入伙
A.《收樓通知書》（原件）；
B.車位購買合同書
C.車位產(chǎn)權(quán)人身份證及三份復(fù)印件（用于服務(wù)中心存檔、辦理銀行托收和 車位所有權(quán)登記）；
D.《業(yè)主資料卡》；
E.車位產(chǎn)權(quán)人1寸照片一張；
F.指定銀行存折原件及復(fù)印件一張。
2）由指定專人引導(dǎo)入伙業(yè)主到手續(xù)辦理現(xiàn)場。
3）向入伙業(yè)主介紹流程和注意事項，接受業(yè)主咨詢。
4）由工作人員驗證業(yè)主所帶的車位購買合同等，核實業(yè)主身份，并驗證、收回業(yè)主的《收樓通知書》、已填妥的《業(yè)主資料卡》以及應(yīng)攜帶的資料。
5）由工作人員與業(yè)主簽訂入伙相關(guān)協(xié)議，包括：《業(yè)主公約》、《委托銀行代收款協(xié)議書》、《業(yè)戶消防責(zé)任書》。已購買車位的業(yè)主須簽訂《車位服務(wù)協(xié)議書》。租車位的業(yè)主須簽訂《車位租用協(xié)議書》。
6）由指定的財務(wù)工作人員根據(jù)審批的入伙收費標(biāo)準(zhǔn)收取入伙相關(guān)費用。
7）由指定專人陪同業(yè)主驗房，抄錄水、電表底數(shù)，并請業(yè)主在《房屋驗收表》上簽驗收意見。
8）如業(yè)主驗房后提出質(zhì)量問題，由驗房陪同人員征求顧客意見后將《房屋驗收表》復(fù)印件交項目辦處理，項目辦處理完畢后，通知業(yè)主復(fù)驗并簽驗收意見。
9）由指定專人發(fā)放鑰匙，并請業(yè)主在《物品領(lǐng)用登記表》中簽收。
10）每日入伙工作結(jié)束召開碰頭會，對當(dāng)天入伙工作進(jìn)行總結(jié)，對相關(guān)問題給出統(tǒng)一說辭。每日將入伙信息報送相關(guān)部門。
（4）、出租物業(yè)的入伙辦理手續(xù)
1）對租賃公司的商用物業(yè)的顧客或公司，須簽訂《租賃合同》，并須于三個月內(nèi)提供營業(yè)執(zhí)照及復(fù)印件、負(fù)責(zé)人和職員的身份證復(fù)印件及照片。
2）租用業(yè)主房屋的租戶，須與業(yè)主簽訂的《租房合同書》，并到服務(wù)中心簽訂《租戶管理協(xié)議書》。
3）租用受托管的寫字樓、商場的顧客或公司，須與業(yè)主簽訂的《租賃合同》，并到服務(wù)中心簽訂管理協(xié)議書，要求寫字樓及商場內(nèi)必須按消防管理規(guī)定配備相應(yīng)的滅火器材，并提供營業(yè)執(zhí)照、負(fù)責(zé)人和職員身份證復(fù)印件。
（5）、轉(zhuǎn)讓房的入伙辦理手續(xù)
1）受讓方應(yīng)持以下資料:
A．房屋轉(zhuǎn)讓合同；
B．房屋產(chǎn)權(quán)證；
C．業(yè)主身份證原件及二份復(fù)印件（用于服務(wù)中心存檔、辦理銀行托收）；
D．業(yè)主家人身份證復(fù)印件一份；
E．《業(yè)主資料卡》；
F．業(yè)主及家庭成員1寸照片一張/人；
G．指定銀行存折原件（銀行卡）及復(fù)印件一張；
委托人除須帶以上A-G項所要求的資料外，還需帶上業(yè)主授權(quán)委托書一份，受委托人身份證原件及復(fù)印件一份。
2）由工作人員與業(yè)主簽訂入伙相關(guān)協(xié)議，包括：《業(yè)主公約》、《委托銀行代收款協(xié)議書》、《業(yè)戶消防責(zé)任書》。購買車位的業(yè)主須簽訂《車位服務(wù)協(xié)議書》。租車位的業(yè)主須簽訂《車位租用協(xié)議書》等。
（6）、業(yè)主（住戶）資料的管理
1）服務(wù)中心經(jīng)理指定專人負(fù)責(zé)保管業(yè)主（住戶）提供的資料。業(yè)主和租戶的資料應(yīng)分類保管。
2）業(yè)主（住戶）資料屬保密資料，具體按《重要資料控制辦法》執(zhí)行。
3）有關(guān)業(yè)主（住戶）持有IC卡的電腦資料同屬保密資料，未經(jīng)服務(wù)中心經(jīng)理批準(zhǔn)，保管人員不得給人查閱。
5. 記錄表格
（1）、《業(yè)主（住戶）資料卡》
（2）、《委托銀行代收款協(xié)議書》
（3）、《房屋驗收表》
（4）、《物品領(lǐng)用登記表》