摘要:對商業樓宇進行設施管理是一項系統化工程。隨著設施管理技術含量的不斷提高,必須要有一整套對設施全生命周期進行管理的方案,以提高設施運行的穩定性。要實現這一目標,就需要我們不斷學習、總結并在實踐中不斷提高,以系統化管理思路去深入分析、完善、落實方案。
英國皇家測量師學會對物業設施管理的定義是:物業設施管理是對用戶的非核心商業活動進行積極和有效的統籌,專業范疇涵蓋人力資源分配、空間規劃及樓宇保養等等,使客戶能專注發展其核心業務,以達到策略性目標。筆者所在的上海東湖物業以務實創新的科學態度,在商業樓宇設備運行、管理及其評估體系方面做出了積極的探索。
一、物業設備設施管理標準和評估體系的建立
在工作實踐中,物業管理企業應將國家建設部優秀示范樓標準、國家專項法規與技術標準、公司IS09002質量體系文件與管理軟件、《管理合同》中的相關部分進行整合,形成一套具有較好操作性的評估體系,將此體系付諸實踐,可以取得較好的效果,這主要表現在以下三個方面:
1.運行自如:通過建立和完善物業管理系統運行方案,確保設備設施持續、穩定、有效地運行。
2.以人為本:通過有效地對各系統設備設施的運行管理,使整體物業完全、完善、完美地服務于用戶,為物業使用者創造人性化的服務空間。
3.保值增值:運用有效技術手段,降低設備設施使用中的自然折損與非正常消耗,延長設備設施的使用壽命,將年運行故障率控制在0.5%以內,杜絕事故與重大事故。
在評估體系中,對設備的運行和管理進行的評估,既有定性,也有定量的指標,以客觀地通過評估指標反映運行和管理的狀況。筆者認為評估應不限于以下7個方面進行:
1.設施設備的故障發生率;
2.突發設施設備事故后的修繕費用;
3.設施設備年耗費的維保、更新費用以及歷年費用的比較;
4.設施設備發生的能源消耗和運行消耗;
5.設施設備目前的可使用年限與現行使用狀況的比較;
6.使用者的評價;
7.其他直接影響使用的狀況。
設備的維修保養費用看似一個靜態的指標,但要將其作為設施設備的評價因素則應該從動態和靜態兩方面來理解:一是從絕對值來說,設備設施運行良好,維修保養費用自然就低;因不作為而降低維修費用,則將加重運行的消耗和折損,形成運行的潛在風險,這必將導致維修費用呈幾何性上升。二是維護保養的費用究竟應該隨使用年限增加,還是減少或者持平?這單一的指標尚不足以說明物業設施設備管理的客觀情況。可以肯定的是,長期(10年以上)的管理方所形成的穩定的供貨鏈等因素必然明顯降低維保費用。
由此可見,評價物業設施設備管理的指標不能單從靜態的一個方面獲得,而評估物業設施設備管理的有效性往往也不能以單一指標來評價。要客觀地對管理時點進行評估,則需要引入時段指標的概念,也即評價設施設備管理的指標應該確定短期、中期和長期的指標,并將不同的指標進行量化的比較,以得出比較適合管理時點狀況的數據。
因此,根據物業設備設施的實際情況制定相關的標準和評價指標形成評估體系,并將評估體系的具體要求作為制定一系列確保物業設施設備運行
篇2：電梯設備運行巡視監控管理
電梯設備的運行巡視監控管理
巡視監控管理，是由電梯機房值班人員實施的，定時對電梯設備進行巡視、檢查，發現問題及時處理的管理方式。電梯機房值班人員每日對電梯進行一次巡視，根據巡視情況填寫《電梯設備巡視記錄》。
電梯設備巡視記錄表
巡 視 時 間 備注
電 梯 編 號
序號 運行監控項目
1 機房溫度、濕度
2 曳引電動機溫度、潤滑油、緊固情況
3 減速箱油位油色、連軸器緊固情況
4 限速器、機械選層器運行情況
5 控制柜的繼電器工作情況
6 制動器
7 變壓器、電抗器、電阻器
8 對講機、警鈴、應急燈
9 轎箱內照明、風扇
10 廳外轎內指層燈及指令按鈕
11 廳門及轎門踏板清潔
12 開關門有無異常
13 井道底坑情況
14 各種標示物及救援工具情況
15 電梯運行舒適感
電梯值班員： 負責人：
1、建立巡視監控管理制度
公司工程部的電梯管理員，根據電梯的性能和運行情況制定出電梯巡視管理制度。并監督機房值班人員執行。
2、巡視內容
機房值班人員巡視應注意按照上表提示內容檢查。
3、巡視中發現不良情況的處理
當巡視中發現不良狀況，機房值班人員應及時采取措施進行調整。如果問題嚴重則及時報告公司工程部主管，協同主管進行解決。整修時應嚴格遵守《電梯維修保養標準》。
異常情況處置管理
當電梯工作中出現異常情況時，司梯人員和乘梯人員都要冷靜，保持清醒的頭腦，以便尋求比較安全的解決方案。
1、發生火災時的處置：
1）、當樓層發生火災時，電梯的機房值班人員應立即設法按動"消防開關"，使電梯進入消防運行狀態。電梯運行到基站后，疏導乘客迅速離開轎箱。電話通知工程部并撥打119電話。
2）、井道或轎箱內失火時，司機應立即停梯并疏導乘客離開，切斷電源后用干粉滅火器或1211滅火器滅火。同時，電話通知工程部。若火勢較猛就應撥打119，以便保證人員和財產的安全。
2、電梯遭到水侵的處置：
電梯的坑道遭水侵，應將電梯停在二層以上，然后斷開電源總開關并立即組織人員堵水源，水源堵住后進行除濕處理，如熱風吹干。試梯正常后才能投入使用。
篇3：鋼鐵企業設備運行設備處理考核辦法
鋼鐵企業設備運行及設備處理考核辦法
1、各單位每月的實際故障時間每超過定額故障(含事故)率的5%，處罰責任單位800元。
2、各單位每月的實際故障時間每降低定額故障(含事故)率的5%，獎勵責任單位1000元。
3、各單位定修超出時間，計入故障時間進行累計，但不作事故或故障處理。
定修三個 百分之百項目、工期、質量命中率是百分之百
1、項目：漏項率每1%處罰相關單位500元；增項率每1%處罰相關單位300元。
2、在計劃時間內完成全部檢修項目，不獎不罰；超時的按1000元/小時進行處罰；工期提前5%獎1000元，以20%為上限，超過20%處罰1000元。
3、定修后24小時內發生一次質量事故處罰1500元。
事故（故障）考核1、生產廠發生四小時（含四小時）以上的設備事故停機，要求事故發生后三日內以書面事故報告格式報設備部并提出處理結論。結論以設備部的事故處理決定為準。
2、各單位發生二小時（含二小時）以上，四小時以下的設備故障停機，要求故障發生后三日內以書面分析報告的格式上報設備部。原則上設備部不參與故障的處理決定。
3、每月發生的重復故障不許超過三次。發生的故障時間（不含第一次）累計二小時以上按上述事故或故障辦法執行；否則處罰責任單位200元。
設備管理考核一、規章制度的執行情況。
二、設備部檢查評比結果。
三、計劃的申報。
1、每月的定修時間計劃要求各單位于前一個月的20日前報設備部，具體的定修計劃、項目、網絡圖提前15日（不低于一周）報設備部，軋鋼廠每周定修計劃提前2天報設備部。否則一次處罰責任單位300元。
2、每月各單位根據設備實際狀況，確實需要進行停產檢修（設備部進行確認）。每月可以增加一次臨時檢修。時間原則上不超過5小時。具體的檢修計劃、項目及網絡圖檢修前三天報設備部。違反一項處罰責任單位100元。
3、每次定修結束后兩日內，各單位上報定修總結，無故不按時上報處罰責任單位100元/次。
4、其他計劃（或總結）的上報以設備部通知的時間和考核為準。考核未注明的，處罰不低于50元/次。