南通市市區公有住房售后共用部位維修管理辦法

　　住房公積金管理中心、各相關物業公司、機關各處室:

　　通過近十年的努力，市區公有住房出售后共用部位維修養護管理已探索出一套行之有效的辦法，既保證了公有住房售后共用部位、共用設施設備正常、有效的使用，又維護了產權人和使用人的合法權益。隨著住房制度改革的逐步深化，住房產權單位、購房人與托管單位簽訂的《房地產物業托管合同書》中各項條款的服務時間開始陸續到期，各種新的情況和矛盾不斷出現，為進一步做好公房售后共用部位、共用設施的維修服務工作，根據國家及省、市的有關文件精神，特制定南通市市區公有住房售后共用部位維修管理辦法：

　　一、出售的成套公有住房共用部位維修基金籌集按購房合同價的10%計提，實行專款專用。同一幢樓或一幢樓內的同一單元應委托一家物業托管單位服務;同幢樓委托多家物業托管單位服務的，物業托管單位間須通過協商轉托一家物業托管單位。維修基金一旦用完，委托合同自行失效;已經發生超支的，物業托管單位按照實際發生數額向用戶收取。當委托戶維修基金用完后如仍需延續委托原托管單位維修時，由該處業主管理委員會(或業主)按幢或單元為單位與托管單位協商，達成一致后由業主管理委員會(或業主)與托管單位重新簽訂委托服務合同。

　　二、住房的共用部位包括單幢房屋住戶共同使用的樓梯間、走廊通道、電梯機房、房屋承重結構(屋頂、梁柱、承重墻體和基礎、外墻面)，以及上下水垂直管道、化糞池、落水管、垃圾道、供電線路(表內線路至各戶門間)、樓道內共用配電設施、水泵、屋頂水箱等。

　　三、房屋自用部位、自用設備(指戶門以內的部位和設備，包括水、電、氣、戶表以及自用陽臺、防盜設施、車庫、戶內支管、污水池、地漏、浴缸下水、平板滲漏等)的維修養護，可由托管單位實行有償服務，其費用由房屋所有人自理。

　　四、公房出售后共用部位的維修養護，所發生的費用由該幢(單元)房屋產權人(單位)按垂直戶套核算分攤，從計提的10%維修基金或自行交納的維修基金中列支。對非公房購買戶，根據共同受益情況，由該單元業主上門收取;如單元內大部分維修基金已用完，且又不愿籌集維修基金的，再發生報修時，實行有償服務，剩余的維修基金按戶沖減其應分攤的維修費用。共用部位、公共設施凡屬人為損壞的，應由行為人負責修復或賠償，費用由行為人承擔。無法確定行為人的，按照共同受益原則分攤。

　　五、公房售后共用部位需要維修時，由購房戶向受委托的物業管理公司(或其它托管單位)直接報修，受托單位均應隨時接報，當場登記，及時勘察，確定維修項目，約定維修時間，按照規定的承諾時間完成修理任務。

　　六、受托單位應加強內部管理，改善服務態度，縮短服務時限，提高服務質量，公布服務報修電話，承諾維修時間和質量。對屋頂水箱、白蟻防治、化糞池外溢清掏等項目應由專業性管理公司實行維修服務。

　　七、受托單位要根據委托合同建立房屋報修臺帳，維修基金支出項目實行分戶記帳制度和查詢對帳制度，內容包括維修時間、維修項目、費用支出及分攤金額、剩余金額。按規定應由購房戶分攤的維修費用，受托單位應使用統一的工程決算書和《共用部位維修費用分攤表》，分攤到戶，從共用部位維修基金中支出。受托單位應將單項工程超過500元的維修工程費用的分攤情況公布于樓梯口或其它醒目處。

　　八、職能部門要加強對維修項目的審核和規范資金撥付程序。所有的維修項目都要經過確認和審核，經審核和驗收合格后，才能撥付相應的維修費用。

　　九、受托單位因改制、破產、停業等原因不具備承擔維修養護條件以及不履行托管義務，由市房管局責成該受托單位把原委托合同、維修臺帳、分攤到戶情況等資料移交給市房改房服務中心，由市房改房服務中心托管，移交手續完成后，購房戶可直接向市房改房服務中心報修。

　　十、本《辦法》由市房產管理局負責解釋。

　　以上規定，自發文之日起執行，原通房改[1999]15號文同時廢止。

　　二○○三年七月一日

篇2：盟共用部位及共用設施設備運行、維修養護管理標準

　　盟東城共用部位及共用設施設備運行、維修養護管理標準

　　序號項目“z城”管理標準

　　1)綜合管理

　　1.設備用房方便物業管理企業使用，達到集中、集約管理效果、應集中設置（二次供水、消防供水、高低壓配電房、消防控制室、監控室與物業服務中心盡可能集中設置。建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。

　　2.運行、檢查、維修養護記錄應每月歸檔。

　　3.組織實施房屋使用安全情況評估檢查。

　　4.共用部位檢查中發現的問題，應按照責任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設施設備運行中出現的故障及檢查中發現的問題，應即時組織修復。

　　5.每年第四季度制定下一年度維修養護計劃。

　　6.特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢測。

　　7.雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。

　　8.設備機房1）.每月清潔1次，室內無雜物。2）.設置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。3）.在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1次消防器材，確保完好有效。4）.設施設備標志、標牌齊全。5）.在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書。6）.交接班記錄、設備運行記錄、工作日志、清潔記錄等齊全、完整。

　　2)共用部位

　　1.房屋結構每季度檢查1次梁、板、柱等結構構件，外觀出現變形、開裂等現象時，應申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按鑒定結果組織修繕。

　　2.建筑部件1）.每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等。2）.每周巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等。3）.每月檢查1次共用部位的室內地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）.每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。

　　3.附屬構筑物1）.每周巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。2）.每月檢查1次雨、污水管井等。3）.每周巡查1次大門、圍墻、圍欄等。4）.每周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5）.每年檢測1次防雷裝置。信號系統應加裝信號線路電涌保護器。

　　3)空調系統

　　1.運行前對冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備進行系統性檢查。

　　2.運行期間每日巡視1次空調系統，保證室內溫度符合相關規定。

　　3.制定節能措施，每月對能源消耗進行統計、分析。

　　4.每年檢查1次管道、閥門并除銹。

　　5.每年檢驗1次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。

　　6.每年清洗消毒1次新風機、空氣處理機濾網、表冷器、箱體等；每年清洗消毒2次風機盤管濾網；每2年清洗消毒1次風管。

　　7.每年對空調系統進行1次整體性維修養護。

　　4)二次供水設施

　　1.按照衛生防疫部門的要求使用消毒設備，水箱按規定清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衛生標準。

　　2.每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。

　　3.每月切換1次備用水泵。

　　4.每季度檢查1次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養護1次水泵。

　　5.每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。

　　6.水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，實行“雙人雙鎖”保管制度；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。

　　5)排水系統

　　1.排水設施每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查，組織清理、疏通，確保暢通。每次降雨前后及過程中對主要排水口、管井進行檢查。

　　2.污水泵汛期每日巡視2次，平時每日巡視1次，檢查設備運行狀態；每周進行1次手動啟動測試；每季度養護1次。

　　3.化糞池每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。

　　6)照明和電氣設備

　　1.樓內照明每班巡視1次，一般故障8小時內修復；復雜故障1日內修復。

　　2.樓外照明每日巡視1次，一般故障12小時內修復；復雜故障3日內修復；每2周調整1次時間控制器。

　　3.應急照明每日巡視1次，發現故障，即時修復。

　　4.低壓柜每日巡視3次設備運行狀況；每半年養護1次，養護內容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查2次電氣安全；每半年檢測1次接地電阻；每年校驗1次儀表。

　　5.低壓配電箱和低壓線路每周巡視1次設備運行狀況；每半年養護1次，內容包括緊固、檢測、清掃；每半年切換1次雙路互投開關。

　　6.控制柜每周巡視2次設備運行狀況；每年養護2次，養護內容包括緊固、檢測、調試、清掃；每季度校正1次各種電器裝置或控制設備的設定值；每年檢查2次各類遠控裝置和節能裝置。

　　7.發電機每月試運行1次，保證運行正常；每年2次帶負荷運行；每年活化2次蓄電池；每班巡視1次充電機和蓄電池。

　　8.檢測每年檢驗1次電能表。

　　9.配電室、樓層配電間防止小動物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴密；鎖具完好；電纜進出線和開關標志清晰、準確。

　　7)安全防范系統

　　1.報警控制管理主機每日巡查1次，檢查設備運行狀態；每日表面清潔1次；每季度內部除塵1次。

　　2.對講門口機每周檢查1次按鍵、顯示屏等；每周表面清潔1次；每季度內部除塵1次。

　　3.網絡控制箱每季度檢查1次外觀、接線；每季度表面清潔1次；每季度內部除塵1次。

　　4.紅外對射探測器每月檢查1次接線、探測范圍、防水狀況等；每月表面清潔1次；每季度內部除塵1次。

　　5.圖像采集設備每日檢查1次監視畫面、錄像功能；每周表面清潔1次；每季度內部除塵1次。

　　6.攝像機每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應的調試；每季度鏡頭表面清潔1次；每年防護罩內部除塵1次。

　　7.解碼器每季度檢查1次防雨罩、接線等，進行相應的調試；每季度表面清潔1次；每半年內部除塵1次。

　　8.云臺每季度檢查1次運轉、接線，進行清晰度調校；每季度表面清潔1次；每半年轉動部位上潤滑油1次。

　　9.巡更點每周檢查1次外觀，表面清潔1次；每日存儲巡更記錄。

　　10.讀卡器每周檢查1次外觀；每周表面清潔1次，查看防水狀況。

　　11.電磁鎖門鎖每2周檢查1次吸力、外觀、接線。

　　12.出門按鈕每2周檢查1次開鎖功能、接線。

　　8)電梯

　　1.電梯在投入使用前按照相關要求向相關行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電梯的顯著位置。

　　2.在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1個月，應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。

　　3.日常維護保養和定期檢查中發現的問題應及時排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。

　　4.應與有資質的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責任。對專項服務企業的維修保養工作進行監督，對專項服務企業定期檢修計劃的落實情況進行監督。

　　5.配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。

　　6.制定電梯應急救援預案并定期演練。發生電梯困人或其它重大事件時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并及時向相關行政主管部門報告。物業服務人員應在15分鐘內到達現場，專業維修人員應在30分鐘內到達現場。

　　9)水景

　　1.啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止滲漏，保證用電安全。

　　2.使用期間每日巡查1次噴水池、水泵及其附屬設施，每周檢查1次防漏電設施。

　　3.設置必要的安全警示標志。

　　4.水質符合衛生要求。

篇3：武漢市住宅共用部位共用設施設備維修基金管理實施辦法

　　第一章　總則

　　第一條　為加強住宅共用部位共用設施設備維修基金的管理，維護住房產權人和使用人的共同利益，根據建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理實施辦法》，省建設廳、財政廳《湖北省住宅共用部位共用設施設備維修基金管理實施細則》，《武漢市住宅區物業管理條例》的有關規定，制定本實施辦法。

　　第二條　武漢市行政區域內的商品住宅和公有住宅出售后的共用部位、共用設施設備維修基金的管理，均適用本實施辦法。

　　本辦法所稱的商品住宅包括經濟適用住房。

　　本辦法所稱公有住宅是指在住房制度改革和拆遷安置中向個人出售的公有住宅。

　　第三條　本實施辦法所稱共用部位是指住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)，戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　共用設施設備是指住宅小區或單棟住宅內，建設費用已分攤進入住宅銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、溝道、池、陰井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　第四條　市房地產行政管理部門負責本市維修基金的監管工作。

　　區房地產行政管理部門按市房地產行政管理部門規定的分工，做好各自轄區內維修基金的管理工作。　財政部門按其職責對維修基金的管理與使用進行指導和監督。

　　第五條　商品住宅和公有住宅出售后都應建立住宅共用部位、共用設施設備維修基金(以下簡稱(維修基金)。

　　維修基金的使用執行《物業管理企業

　　財務管理規定》(財政部財基字[1998]7號)，專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。 　　第二章　維修基金的建立和管理

　　第六條　商品住宅銷售時，購房者與售房單位應當簽訂有關維修基金的繳交約定，并在房屋交付使用時，由購房者按購房款2%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主所有，不計入住宅銷售收入。

　　開發建設單位移交住宅區時，按照住宅區總規模建安造價1.5%(配電梯的住宅樓按2.5%)的比例提取維修基金，該維修基金屬全體業主共同所有。

　　第七條　公有住宅出售時，售房單位和購房者應按照下列標準繳交維修基金：

　　1)多層住宅(含住宅層數在7-9層不配電梯的住宅樓)由售房單位按售房款的20%提取，高層住宅(含中高層住宅樓)由售房單位按售房款的30%提取。

　　2)購房者按購房款2%的比例向售房單位繳交。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主所有，不計入售房收入

　　第八條　售房單位代收或提取的維修基金，應當在收到維修基金之日起十日內到房地產行政管理部門辦理維修基金繳交登記，經房地產行政管理部門審核后，實行專戶管理。

　　第九條　售房單位應在購房者辦理房屋所有權證書時，出具維修基金存款證明，將代收、提取的維修基金全額解交給房地產行政管理部門代管，由房地產行政管理部門統一存入財政部門指定銀行開設的維修基金專戶。

　　第十條　維修基金必須以業主委員會或代管部門的名義在銀行開設專戶，按棟立帳，核算到業主。

　　第十一條　售房單位代收或提取的維修基金在解交房地產行政管理部門管理之前由售房單位代管。售房單位代管期間，只收不支。

　　房地產行政管理部門在接收維修基金之日起至移交業主委員會管理前，負責代管維修基金。

　　業主委員會成立后，應在三十日內向房地產行政管理部門申請辦理維修基金移交手續，經房地產行政管理部門批準后，由同級財政部門核準并通知銀行劃撥資金。

　　第十二條　收取維修基金的單位和部門應使用省財政廳統一印制的"維修基金專用收據"。

　　第十三條　維修基金自存入維修基金專戶之日起按規定計息。維修基金利息應轉作維修基金。

　　第十四條　房地產行政管理部門在代管維修基金期間發生的業務費用，應編報預算，經財政部門審批后，從代管的維修基金中列支(控制在代管維修基金利息收入額度內)。

　　第十五條　業主委員會可將維修基金委托物業管理單位代管。管理單位應每6個月公布一次維修基金收支情況，并接受有關部門、業主委員會的檢查與監督和業主的查詢。

　　第十六條　物業管理單位與業主委員會終止、解除物業管理服務合同時，應向業主委員會辦理維修基金移交手續。并于十日內，報房地產行政管理部門備案。

　　第十七條　維修基金財務預決算管理制度以及業主的查詢和對帳制度等由市財政部門和房地產行政管理部門另行制定。

　　第三章　維修基金的使用

　　第十八條　商品住宅維修基金的使用，成立業主委員會的由物業管理單位提出使用

　　計劃，經業主委員會批準后，報房地產行政管理部門備案，按照高效節儉的原則使用。

　　未成立業主委員會的，維修基金在房地產行政管理部門代管期間，維修基金的使用由物業管理單位提出維修使用計劃，經相關業主同意，報房地產行政管理部門審批，經同級財政部門核準并通知銀行劃撥資金。

　　第十九條　公有住宅售后維修基金的使用，成立業主委員會，由物業管理單位會同售房單位和業主委員會提出使用計劃，經業主委員會審定后使用，報房地產行政管理部門備案。

　　未成立業主委員會的，維修基金在房地產行政管理部門代管期間，維修基金的使用由物業管理單位提出使用計劃，經售房單位和相關業主同意，報房地產行政管理部門審批，經同級財政部門核準并通知銀行劃撥資金。

　　第二十條　物業管理單位應將經業主委員會、公有住宅售房單位審查同意的年度維修基金使用決算，報房地產行政管理部門和財政部門備案。

　　第二十一條　各經辦維修基金的銀行，應嚴格按照規定程序辦理維修基金繳存、預支、結付手續，未經批準，不得辦理資金劃撥。

　　第二十二條　住宅區或單棟住宅內未出售的住宅，其共用部位、共用設施設備的維修養護、更新的費用由住宅產權人按建筑面積分攤。

　　第二十三條　維修基金閑置時，經業主委員會同意，除可用于購買國債外，嚴禁挪作他用。

　　第二十四條　維修基金不夠支付維修工程款時，差額部分由物業管理單位提出分攤方案，經業主委員會審核同意，報房地產行政管理部門備案，分別由全體業主、整棟房屋全體業主按照各自擁有的房屋建筑面積比例繳納。

　　業主的維修基金余額低于政府指導標準規定的下限年繳納額時，由業主按業主大會審議通過的標準按月繳交。

　　第二十五條　業主依法轉讓住宅后，原業主繳納的維修基金不予清退，由原業主與受讓人協商清算后，向物業管理單位提出申請，辦理帳戶變更手續。

　　第二十六條　因房屋拆遷或其他原因造成住宅滅失的，維修基金代管單位應分別將公有住宅售房單位和業主的維修基金帳面余額退還所有人。

　　第四章　罰則

　　第二十七條　售房單位未按照本辦法提取維修基金的，財政部門和房地產行政管理部門應當責令限期補提維修基金本息;逾期仍不足額提取的，按照應當提取的維修基金的數額處以自應提取之日起每日萬分之三的罰款。

　　第二十八條　售房單位未經批準動用、挪用維修基金的，房地產行政管理部門應責令限期改正;造成損失的責令賠償，處以2000元以上20000元以下罰款。

　　第二十九條　物業管理單位有下列行為之一的，房地產行政管理部門應責令其限期改正，處以1000元以上3000元以下罰款;造成經濟損失的，承擔賠償責任，處以2000元以上20000元以下罰款;情節嚴重的，降低資質等級或吊銷資質證書。

　　1、擅自挪用維修基金的;

　　2、未定期公布維修基金收支情況的;

　　3、拒絕接受業主委員會監督與檢查和業主查詢的;

　　4、因維修質量等問題造成經濟損失的。

　　第三十條　業主

　　委員會改變維修基金用途的，房地產行政管理部門應責令其改正;造成業主損失的，有關責任人負賠償責任，構成犯罪的，依法追究刑事責任。 　　第三十一條　業主、售房單位、物業管理單位之間就維修基金發生爭議的，當事人可以協商解決可以向房地產主管部門申請調解，也可以依法申請仲裁或者向人民法院提出訴訟。

　　第三十二條　房地產行政管理部門和財政部門工作人員應當認真執行本實施辦法;玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由所在單位或者上級行政管理部門給予行政處分;給業主造成損失的，應依法承擔賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第五章　附則

　　第三十三條　本實施辦法發布前已辦理了房屋所有權證書的商品住宅和已售公有住宅，維修基金的繳交和提取按下列規定辦理：

　　1)業主未按本辦法規定繳交維修基金的，維修基金繳交標準由物業管理單位會同業主委員會依照政府指導標準提出繳交方案(政府指導標準另定)，經業主大會審議通過后執行。業主應按月繳交，存入業主委員會維修基金專戶。

　　2)公有住宅售房單位未按本辦法規定提取維修基金的，由售房單位參照本辦法執行。

　　第三十四條　非住宅商品房維修基金的建立、管理，可參照本實施辦法執行。

　　第三十五條　本實施辦法由市房地局負責解釋。

　　第三十六條　本實施辦法自發布之日起施行。原有關維修基金的政策和規定，凡與本實施辦法不一致的，應以本實施辦法為準。