連云港市政府關于印發(fā)連云港市物業(yè)管理實施細則的通知
連云港市人民政府文件
連政發(fā)〔20**〕104號
市政府關于印發(fā)連云港市物業(yè)管理實施細則的通知
各縣、區(qū)人民政府、市各委、辦、局，市各直屬單位：
《連云港市物業(yè)管理實施細則》已經(jīng)市十一屆政府第49此常務會議討論通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真遵照執(zhí)行。
連云港市物業(yè)管理實施細則
第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據(jù)《國務院物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》及相關規(guī)定，結合本市實際，制定本實施細則。
第二條本實施細則所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
第三條市房產(chǎn)行政主管部門是本市行政區(qū)域內的物業(yè)管理行政主管部門。物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門是該行政區(qū)域內的物業(yè)管理行政主管部門。規(guī)劃、建設、城管、環(huán)保、公安、司法、民政、財政、物價、工商、稅務、廣電、供電、電信、郵政等部門，依照各自職責，做好相關工作。
第四條新建住宅區(qū)應當實行物業(yè)管理，在開發(fā)建設中應當綜合考慮物業(yè)管理和社區(qū)建設的需要。
(一)規(guī)劃設計時，必須按規(guī)定設置物業(yè)管理服務用房以及其他配套的共用服務設施。規(guī)劃部門在審批規(guī)劃設計方案時，應當征求房產(chǎn)行政主管部門的意見;
(二)施工圖設計時，供水、供電、供氣、供暖等應設置一戶一表，與住宅樓同時設計、同步建設;
(三)規(guī)劃部門在核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證、建設部門在審查批準初步設計文件、房產(chǎn)部門在核發(fā)商品房(預)銷售許可證時，應當按照各自職責加強監(jiān)督，嚴格把關。
第五條建筑面積5萬平方米以上的原有住宅區(qū)，配套設施比較齊全的，應當實行物業(yè)管理;配套設施不全的住宅區(qū)，由物業(yè)所在地人民政府組織綜合整治，完善配套設施、設備，實行物業(yè)管理。整治區(qū)域內的市政、供水、供電、供氣、供暖、通訊、環(huán)衛(wèi)、綠化等設施和設備，由產(chǎn)權單位負責整治。
暫不具備實行物業(yè)管理的單位生活大院，繼續(xù)由原產(chǎn)權單位負責維修、管理和整治;原產(chǎn)權單位也可以委托他人統(tǒng)一管理。
零星分散住宅(含不達規(guī)模的住宅區(qū)、原產(chǎn)權單位已不存在的生活大院等)由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責成社區(qū)統(tǒng)一管理。
第六條配套設施比較齊全的大廈、工業(yè)區(qū)等其他物業(yè)，應當實行物業(yè)管理。
第七條物業(yè)所在地人民政府房產(chǎn)行政主管部門或其依法指定的相關機構，具體負責轄區(qū)內物業(yè)管理的指導和監(jiān)督工作，其主要職責是：
(一)指導并監(jiān)督業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)管理工作;
(二)參與新建住宅區(qū)的綜合驗收和物業(yè)管理配套設施驗收;
(三)指導轄區(qū)內業(yè)主委員會的組建工作;
(四)指導社區(qū)管理及調解組織及時協(xié)調處理物業(yè)管理中的矛盾糾紛;
(五)協(xié)助城管、環(huán)保、公安等行政主管部門，做好住宅區(qū)內違法建筑查處、環(huán)境保護、治安防范和交通秩序管理等工作。
第八條各級人民政府應當扶持物業(yè)管理行業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)按照國家和省有關規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。物業(yè)管理企業(yè)具體享受的稅費優(yōu)惠政策，由市房產(chǎn)行政主管部門會同市財政、稅務部門及其他相關部門發(fā)文規(guī)定。
第二章業(yè)主自治管理
第九條物業(yè)管理區(qū)域應當按規(guī)定建立業(yè)主自治管理組織。
業(yè)主通過業(yè)主大會和業(yè)主委員會對物業(yè)實施自治管理。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成。
較大規(guī)模的小區(qū)可以實行業(yè)主大會代表制。即可以幢、單元等為單位，推選一名代表參加業(yè)主大會會議。
業(yè)主大會的議題應當提前告知業(yè)主，業(yè)主大會決定的事項應當及時在本物業(yè)區(qū)域內公布。
第十條物業(yè)管理區(qū)域內，已交付使用的物業(yè)建筑面積達到50%，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達到30%不足50%，但使用已超過一年的，應當召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
第十一條業(yè)主的投票權數(shù)，普通住宅房屋實行一戶一票;其他物業(yè)以該物業(yè)管理區(qū)域內建筑面積最小的物業(yè)為計票單位，將物業(yè)建筑面積除以該最小建筑面積并采用四舍五入的方法計算投票權數(shù)。
第十二條物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門負責指導業(yè)主召開首次業(yè)主大會。
物業(yè)管理行政主管部門負責牽頭成立以業(yè)主為主體的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、派出所、建設單位、社區(qū)居委會組成的首次業(yè)主大會籌備委員會。受托的物業(yè)管理企業(yè)可承擔相關的事務性工作。
首次業(yè)主大會籌備委員會在物業(yè)管理行政主管部門指導下具體做好下列工作：
(一)協(xié)商確定召開業(yè)主大會的形式、時間、地點和內容;
(二)協(xié)商業(yè)主委員會組成人數(shù)，并按業(yè)主委員會成員條件推薦業(yè)主委員會委員候選人，候選人名單及基本情況應當在物業(yè)管理區(qū)域內公布;
(三)起草業(yè)主委員會選舉辦法、業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約草案;
(四)組織召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
第十三條首次業(yè)主大會應當審議通過以下事項：
(一)業(yè)主大會、業(yè)主委員章程和議事規(guī)則;
(二)業(yè)主委員會日常工作權限;
(三)業(yè)主委員會選舉辦法;
(四)業(yè)主公約;
(五)物業(yè)的有關公共管理規(guī)定;
(六)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
第十四條首次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，自選舉產(chǎn)生之日起30日內，到物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門備案。對依法成立的業(yè)主委員會，物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門應當在備案后出具證明文件并予以公布。業(yè)主委員會備案時應當提交下列材料：
(一)業(yè)主委員會備案表;
(二)業(yè)主代表、業(yè)主委員會選舉辦法及選票;
(三)業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程;
(四)業(yè)主大會審議通過的主要事項。
第十五條業(yè)主委員會可以通過推選產(chǎn)生主任一名和副主任若干名，業(yè)主委員會由主任或者主任委托的副主任召集，召開會議必須有過半數(shù)委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當予以公布，對物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主和使用人具有約束力。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定不得與有關法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。
第十六條業(yè)主委員會依據(jù)規(guī)定履行職責，督促全體業(yè)主、使用人遵守物業(yè)管理的有關法律、法規(guī)、規(guī)章、制度和業(yè)主公約;幫助物業(yè)管理企業(yè)實施本區(qū)域的物業(yè)管理，配合物業(yè)管理企業(yè)解決在實施管理服務中的重大問題;積極配合社區(qū)管理。業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動。
第十七條業(yè)主委員會主任享有下列主要權利：
(一)負責召開業(yè)主委員會會議;
(二)經(jīng)業(yè)主委員會授權，核簽物業(yè)維修等項目的費用，代表業(yè)主委員會對外簽約和簽署文件;
(三)業(yè)主委員會授權的其他事項。
業(yè)主委員會主任應當履行下列義務：
(一)遵守物業(yè)管理有關法律、法規(guī)、規(guī)章以及本實施細則的規(guī)定和業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程，辦事公正、負責;
(二)完成業(yè)主委員會交辦的工作;
(三)代表業(yè)主委員會處理事務;
(四)接受相關行政管理部門的培訓和指導。
第十八條業(yè)主委員會委員每屆任期3年，可以連選連任。業(yè)主委員會任期屆滿2個月前，物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門應當指導、督促其進行換屆選舉。原業(yè)主委員會未能及時組織換屆選舉或怠于組織的，由物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門指導成立籌備委員會進行換屆工作。
第十九條業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔;經(jīng)費應當首先從物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營收益中支付，如經(jīng)費不足，不足部分可以由全體業(yè)主分攤。經(jīng)費的籌集、管理、使用由業(yè)主大會議事規(guī)則具體規(guī)定。
第二十條在物業(yè)管理區(qū)域內，可以建立由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、公安派出所、社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)等相關單位參加的聯(lián)席會議制度。聯(lián)席會議由物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)主持，協(xié)調處理有關事宜。
社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責時，業(yè)主應當接受社區(qū)居民委員會的管理。
第三章物業(yè)管理企業(yè)
第二十一條物業(yè)管理企業(yè)應當在取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起30日內，持有關文件向市物業(yè)管理行政主管部門和企業(yè)登記機關所在地物業(yè)管理行政主管部門備案。物業(yè)管理企業(yè)必須按照國家規(guī)定申報物業(yè)管理資質，從事與資質相應的物業(yè)管理服務活動。
已領取國家、省統(tǒng)一制發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)資質證書的外市物業(yè)管理企業(yè)，來本市從事物業(yè)管理活動的，應當?shù)绞形飿I(yè)管理行政主管部門和物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門備案。
第二十二條物業(yè)管理企業(yè)享有下列權利：
(一)依照法律、法規(guī)、規(guī)章和合同的約定，制定物業(yè)管理工作制度;
(二)收取物業(yè)管理服務費用;
(三)制止違章搭建或者其他侵害業(yè)主公共利益的行為，并可以向人民法院提起民事訴訟;
(四)選聘專業(yè)公司承擔專項經(jīng)營業(yè)務;
(五)拒絕任何形式的攤派
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。
物業(yè)管理企業(yè)承擔下列義務：
(一)執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、服務標準;
(二)履行物業(yè)管理合同，提供物業(yè)管理服務，維護業(yè)主利益
(三)接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督;
(四)定期公布物業(yè)管理公共服務費和使用維修基金的收支賬目，接受質詢和審計;
(五)接受政府有關行政主管部門的監(jiān)督管理;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務
第二十三條物業(yè)管理企業(yè)資質實行年檢制度。年檢的主要內容是物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務合同、物業(yè)管理服務質量、從業(yè)人員持證上崗、業(yè)主和業(yè)主委員會對物業(yè)管理企業(yè)的評議、年度工作業(yè)績、財務報表、資質登記的有關事項變更以及執(zhí)行法律法規(guī)政策等方面的情況。
第四章物業(yè)管理服務和收費
第二十四條建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約。對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法做出約定。
建設單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。
第二十五條建設單位應當在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。
物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。
第二十六條新建住宅區(qū)物業(yè)銷售前，建設單位應當通過招標方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)提前介入，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同，承擔前期物業(yè)服務。物業(yè)管理服務費收取標準應在售房前公示。
新建住宅區(qū)物業(yè)出售時，物業(yè)管理企業(yè)應當與物業(yè)購買人簽訂前期物業(yè)服務合同。該合同中約定的物業(yè)具體服務事項、服務質量要求、物業(yè)服務收費標準及其他事項應當與物業(yè)管理企業(yè)和建設單位之間簽訂的前期物業(yè)服務合同中有關內容相一致。
第二十七條新建住宅區(qū)物業(yè)交付使用前發(fā)生的前期物業(yè)服務費用由建設單位承擔。
業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用的物業(yè)，物業(yè)服務費由業(yè)主按規(guī)定標準的70%交納。物業(yè)出租或以其他方式交他人使用的，物業(yè)服務費由業(yè)主或使用人交納，但業(yè)主負最終責任。
第二十八條前期物業(yè)服務合同可以約定期限，但期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。
業(yè)主委員會成立后應當及時續(xù)聘或重新選聘物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂物業(yè)服務合同
第二十九條物業(yè)管理服務應當保持物業(yè)管理區(qū)域內房屋及共用設施設備完好、環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便、安全，物業(yè)管理企業(yè)要按照下列要求提供服務：
(一)按照國家、省和本市規(guī)定的技術標準和行業(yè)規(guī)范以及業(yè)主委員會審定的物業(yè)管理服務年度計劃，實施管理服務;
(二)在業(yè)主使用房屋前，將物業(yè)的共用部位、共用設施設備使用、維護的方法、要求、注意事項以及有關規(guī)定告知業(yè)主;
(三)經(jīng)常對物業(yè)管理區(qū)域進行全面的巡視、檢查，定期對物業(yè)的共用部位、共用設施設備進行養(yǎng)護;
(四)發(fā)現(xiàn)物業(yè)的共用部位、共用設施設備損壞時，應當立即采取保護措施，并按照物業(yè)服務合同的約定進行維修;
(五)接到物業(yè)損壞報修時，限時進行維修和處理;
(六)做好物業(yè)維修、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關的財務賬冊;
(七)定期公布物業(yè)管理公共服務費和物業(yè)維修、更新費用的收支賬目，接受質詢和審計;
(八)建立公開征詢業(yè)主意見制度，定期聽取業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人的意見和建議，改進和完善管理服務;
(九)發(fā)現(xiàn)違反《國務院物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》、本實施細則或業(yè)主公約的行為，應當立即進行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會、社區(qū)和有關行政機關報告，必要時向人民法院提起訴訟;
(十)按照物業(yè)服務合同的要求，做好業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人委托的其他管理服務事項;
(十一)物業(yè)管理企業(yè)應當在社區(qū)的指導和監(jiān)督下做好社區(qū)管理、社區(qū)服務的相關工作。
第三十條物業(yè)管理企業(yè)因服務合同到期或其他原因退出物業(yè)項目管理的，應按照規(guī)定的程序辦理，并做好交接工作。
第三十一條市價格主管部門會同市物業(yè)管理行政主管部門負責物業(yè)服務收費的實施和管理工作。
第三十二條普通住宅的物業(yè)管理公共服務費實行政府指導價。非普通住宅以及辦公用房、廠房、經(jīng)營性用房等物業(yè)的公共服務收費實行市場調節(jié)價。
確定政府指導價應以物業(yè)管理服務的合理成本為基礎，并考慮業(yè)主的經(jīng)濟承受能力進行綜合測算，必要時可依法舉行價格聽證會。
以招投標方式確定的前期物業(yè)服務收費應報價格主管部門備案。
第三十三條物業(yè)管理服務費構成因素為：
(一)管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;
(二)物業(yè)共用部位、共用設施的日常維護保養(yǎng)費用;
(三)物業(yè)管理區(qū)域內的清潔衛(wèi)生費用;
(四)物業(yè)管理區(qū)域內的綠化養(yǎng)護費用;
(五)物業(yè)管理區(qū)域內的秩序維護費用;
(六)物業(yè)管理企業(yè)辦公費用;
(七)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費用;
(八)物業(yè)共用部位、共用設施及公眾責任保險費用;
(九)經(jīng)業(yè)主大會同意的其他費用;
(十)合理利潤;
(十一)法定稅費。
第三十四條物業(yè)管理服務內容、收費項目、標準等應在經(jīng)營場所或服務地點醒目位置公示。物業(yè)管理企業(yè)應每半年向業(yè)主、使用人公布財務收支、經(jīng)營性設施營業(yè)收益等情況。
第三十五條物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視等單位向業(yè)主或者使用人提供的服務，應當按戶計量，直接向最終用戶收取有關費用。任何單位不得強行要求物業(yè)管理企業(yè)代收代繳有關費用，確需委托的，應當與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托合同，實行有償服務。物業(yè)管理企業(yè)代收代繳有關費用時，不得價外加價，并不得向業(yè)主另外收取手續(xù)費等額外費用。
第五章物業(yè)的使用和維護
第三十六條新建物業(yè)在規(guī)劃建設時，開發(fā)建設單位應當建設必要的物業(yè)管理配套設施，制定物業(yè)管理實施方案。
開發(fā)建設單位在移交住宅區(qū)時，應當按照住宅區(qū)總建筑面積的4‰無償提供物業(yè)管理服務用房(面積不足30平方米的，按30平方米提供)。其產(chǎn)權屬該住宅區(qū)全體業(yè)主共有，由受托的物業(yè)管理企業(yè)使用。
物業(yè)管理服務用房、社區(qū)服務用房、幼托所(園)、文體活動用房、菜場、浴室、公廁、停車庫(場)、垃圾中轉站、活動廣場和綠地等配套設施，應當按照規(guī)劃用途使用，不得擅自改變用途;確需改變的，應當依法辦理相關手續(xù)。
第三十七條物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)時，應當與委托方按照有關規(guī)定對物業(yè)進行接管驗收。
建設單位向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理配套設施時，還應當移交下列物業(yè)產(chǎn)權資料和技術資料：
(一)產(chǎn)權資料：項目批準文件、國有土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證、拆遷安置資料等;
(二)技術資料：竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備和附屬配套設施、地下管網(wǎng)的竣工圖等資料，設施設備安裝、使用和維修保養(yǎng)的技術資料，工程開工竣工報告，圖紙會審記錄(復印件)，供水、供氣、供暖的測試報告，隱蔽工程驗收簽證，竣工驗收證明書等;
(三)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應當將管理用房和物業(yè)檔案資料移交給業(yè)主委員會或物業(yè)管理行政主管部門指定的機構。
第三十八條 物業(yè)管理區(qū)域內的住宅不應改變使用性質，因特殊情況需要改變使用性質的，應當符合城市規(guī)劃和房屋安全的要求，并征得業(yè)主委員會書面同意后，依法報經(jīng)物管、規(guī)劃、建設、國土、城管、環(huán)保、工商等行政主管部門批準。
第三十九條 業(yè)主或使用人裝修物業(yè)，應當遵守國家、省和市有關裝飾裝修的管理規(guī)定，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)，并與其簽訂物業(yè)裝飾裝修管理服務協(xié)議。
物業(yè)裝飾裝修管理服務協(xié)議應當包括下列內容：
(一)裝飾裝修工程的實施內容;
(二)裝飾裝修工程的實施期限
(三)允許施工的時間;
(四)廢棄物的清運與處置;
(五)物業(yè)外立面設施、防盜窗、空調及太陽能熱水器等的安裝要求;
(六)禁止行為和注意事項;
(七)管理服務費用及押金數(shù)量;
(八)違約責任;
(九)解決爭議方式;
(十)其他需要約定的事項。
物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)裝飾裝修管理服務協(xié)議實施管理。發(fā)現(xiàn)違反協(xié)議和有關規(guī)定的行為，應當立即制止，并督促改正;對不能改正的，應當及時告知業(yè)主委員會并報有關部門依法處理，也可依法申請仲裁或向人民法院提起訴訟。
第四十條 因物業(yè)維修、裝修造成相鄰業(yè)主、使用人的自用部位、自用設施設備損壞或者其他財產(chǎn)損失的，責任人應當負責修復或賠償。
第四十一條 物業(yè)管理區(qū)域內禁止下列行為：
(一)損壞房屋承重結構，擅自改變房屋用途;
(二)占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備;
(三)私搭亂建;
(四)侵占綠地、毀壞綠化;
(五)隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物;
(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，超標準排放污染物質或者發(fā)出超標準的噪聲和振動;
(七)未經(jīng)批準擺攤設點;
(八)無序停放車輛;
(九)在建筑物或者構筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;
(十)利用物業(yè)從事危害公共利益或者侵害他人正當權益的活動;
(十一)在消防通道上設置路障，損壞或者挪用消防設施;
(十二)法律、法規(guī)和業(yè)主公約禁止的其他行為。
第四十二條 任何單位和個人不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地、綠地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂書面協(xié)議，并在約定的期限內恢復原狀。造成損失的，應當給予賠償。
第四十三條 一個物業(yè)管理區(qū)域內有兩個以上物業(yè)產(chǎn)權人的，應當建立物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金(簡稱專項維修資金)。
第四十四條 專項維修資金的籌集、收取、使用、管理，按照國家、省有關規(guī)定執(zhí)行。
第四十五條 房屋共用部位、共用設施設備維修需要使用專項維修資金時，應當由物業(yè)管理企業(yè)編制維修工程預算，經(jīng)業(yè)主委員會審核后報經(jīng)市、縣物業(yè)管理行政主管部門批準。工程竣工后，由物業(yè)管理行政主管部門牽頭指導業(yè)主委員會組織驗收、審核工程決算。
第四十六條 專項維修資金不敷使用時，由業(yè)主大會研究決定續(xù)籌方案，業(yè)主應當按照業(yè)主大會決定的方案續(xù)繳專項維修資金。
第四十七條 專項維修資金屬業(yè)主所有，專門用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的大中修、更新和改造，嚴禁挪作它用。
專項維修資金收支情況應當在物業(yè)管理區(qū)域內定期公布，接受業(yè)主及業(yè)主委員會監(jiān)督。
第四十八條 房屋在國家規(guī)定的保修期滿以后的維修、更新費用，按照下列規(guī)定承擔：
(一)房屋室內部分的維修、更新費用，由業(yè)主自行承擔。
(二)物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)共用部位，共用設施設備的維修、更新費用，由全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔，依照本細則設立專項維修資金的，在專項維修資金中列支。
物業(yè)的共用部位、共用設施設備屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。
物業(yè)出現(xiàn)嚴重損壞，影響業(yè)主和使用人安全時，物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當督促限期維修。
第四十九條 利用物業(yè)共用部位、共用設施進行經(jīng)營或利用物業(yè)設置廣告等經(jīng)營性設施的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。所得收益扣除成本后應將70%用于補充專項維修資金，30%用于補貼物業(yè)管理公共服務費，業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)另有約定的從其約定。
第六章投訴
第五十條 物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當建立投訴受理制度，接受業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)等對違反《國務院物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》和本實施細則行為的投訴。
業(yè)主委員會應當充分發(fā)揮自治職能，先行協(xié)調處理業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)、其他業(yè)主和單位的投訴。
第五十一條 物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府受理投訴后，應當及時調查處理。投訴人對調查處理意見有異議的，可以向上一級行政主管機關提出書面復核要求。
物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門受理投訴后，應當在5日內作出是否受理的答復。對決定受理的，應當進行調查核實，并自受理投訴之日起30日內將處理意見回復投訴人。
投訴人對物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門的調查處理意見有異議的，可以向市物業(yè)管理行政主管部門或其上級主管部門提出書面復核要求。市物業(yè)管理行政主管部門或其上級主管部門應當自受理之日起30日內，將復核意見回復投訴人。
第五十二條 投訴內容涉及其他行政管理部門職責范圍的，物業(yè)管理行政主管部門應當自受理之日起5日內，移送有關行政管理部門處理，并告知投訴人。
第七章法律責任
第五十三條 業(yè)主、使用人違反業(yè)主公約、業(yè)主臨時公約，應當承擔相應的民事責任。對違反業(yè)主公約、業(yè)主臨時公約的，業(yè)主委員會或者相關的業(yè)主、使用人可以依法申請仲裁或向人民法院提起訴訟。
第五十四條 物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主未按照本實施細則規(guī)定和物業(yè)服務合同約定履行義務的，當事人一方可以向業(yè)主委員會或者物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和物業(yè)管理行政主管部門投訴，也可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。
第五十五條 業(yè)主、使用人未按照物業(yè)服務合同約定交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納，物業(yè)管理企業(yè)可以催交，并可按每日萬分之五加收滯納金。逾期仍未交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。
第五十六條 資質年檢不合格的物業(yè)管理企業(yè)，頒發(fā)資質證書的部門應當責令其限期整改。整改后仍達不到要求的，應當依法降低其資質等級，直至依法注銷其資質證書。
第五十七條 建設單位未按照規(guī)定提供物業(yè)管理服務用房的，由物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門責令其限期提供或補建，逾期不提供或不補建的，應當交納補建價款，并處以10萬元以上50萬元以下罰款。
第五十八條 物業(yè)管理企業(yè)違反本實施細則，按照下列規(guī)定處罰：
(一)未取得資質證書從事物業(yè)管理活動的，由市、縣物業(yè)管理行政主管部門責令其停止活動，沒收非法所得，可處以10萬元以上20萬元以下罰款
(二)違反合同約定的服務質量標準的，由市、縣物業(yè)管理行政主管部門責令其限期改正，逾期未改正的，可處以1萬元以上3萬元以下罰款。
(三)對物業(yè)共用部位、共用設施設備管理不善，造成物業(yè)環(huán)境惡化的，由市、縣物業(yè)管理行政主管部門對其作出警告，降低資質等級或者注銷資質證書，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。
(四)接到解聘通知后7日內拒不退出其物業(yè)管理區(qū)域，妨礙該物業(yè)管理區(qū)域進行正常物業(yè)管理的，或者未向業(yè)主委員會或者新聘的物業(yè)管理公司移交物業(yè)管理的相關設施和必要資料的，由市、縣物業(yè)管理行政主管部門責令改正;拒不改正的，市、縣物業(yè)管理行政主管部門可依法降低其資質等級直至注銷資質證書;造成物業(yè)管理的相關設施或者必要資料毀壞、滅失的，應當承擔賠償責任。
第五十九條 未按照規(guī)定交納維修資金的單位和個人，由市、縣物業(yè)管理行政主管部門責令其限期補交;逾期仍不足額交納的，可按每日萬分之五加收滯納金。
違反本實施細則規(guī)定，挪用維修資金的，由市、縣物業(yè)管理行政主管部門追回挪用的維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)管理企業(yè)挪用維修資金，情節(jié)嚴重的，頒發(fā)資質證書的部門可以注銷其資質證書;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六十條 對物業(yè)管理區(qū)域內未經(jīng)規(guī)劃部門審批進行建設建筑物、構筑物或其他設施以及違反市容、市政管理等法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當及時予以規(guī)勸、制止，制止無效時，可報物業(yè)管理行政主管部門和城市管理綜合執(zhí)法部門處理，也可以直接向人民法院提起訴訟。
第六十一條 違反本實施細則規(guī)定，應當由工商、物價、財政、稅務、公安、建設、城管、環(huán)保等部門處罰的，依照有關法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定執(zhí)行。
第八章附則
第六十二條 本實施細則中有關業(yè)主、使用人、物業(yè)、物業(yè)管理區(qū)域、物業(yè)共用部位、物業(yè)共用設施設備等用語的含義，《江蘇省物業(yè)管理條例》已有規(guī)定，從其規(guī)定。
本實施細則所稱物業(yè)所在地指物業(yè)所在的縣、區(qū)(含開發(fā)區(qū))。
第六十三條 本實施細則由連云港市房產(chǎn)管理局負責解釋。
第六十四條 本實施細則自20**年7月1日起施行，《連云港市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》(連政發(fā)〔1997〕1號)同時廢止。
篇2：關于全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)標準及評分細則(2000修訂)
建住房物[2000]008號
各省、自治區(qū)建委(建設廳),直轄市房地局,計劃單列市建委(房地局):
我部自95年開展全國優(yōu)秀管理項目考評驗收工作以來,樹立了一批優(yōu)秀物業(yè)管理項目典型,對推動建立物業(yè)管理體制、提高全國物業(yè)管理水平,發(fā)揮了重要作用。隨著物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展和物業(yè)管理水平的不斷提高,各地普遍反映原標準已不能完全適應物業(yè)管理發(fā)展的新形勢,如繼續(xù)執(zhí)行原標準,難免出現(xiàn)評選優(yōu)秀物業(yè)管理項目過多,失去其先進示范作用。為此,在廣泛征求各地主管部門及企業(yè)意見的基礎上,本著高標準、嚴要求、操作簡便的原則對原標準進行了修訂,新標準從今年開始執(zhí)行。現(xiàn)將考評驗收工作有關事項通知如下:
一、從今年起,我部只對申報全國物業(yè)管理示范項目進行考評驗收,并授予“全國物業(yè)管理示范項目”稱號;取消全國物業(yè)管理優(yōu)秀項目考評驗收及其稱號。各地對物業(yè)管理項目考評驗收是否設立“示范”、“優(yōu)秀”兩個檔次,視本地物業(yè)管理發(fā)展情況自行確定。
二、申報基本條件
1、參評項目符合城市規(guī)劃建設要求,配套設施齊全。住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)建筑面積8萬平方米以上,別墅2萬平方米以上,大廈3萬平方米以上且非住宅建筑面積占60%以上,入住率或使用率達85%以上。
2、取得“省(自治區(qū)、直轄市)級物業(yè)管理示范項目”稱號一年以上。
3、物業(yè)管理企業(yè)已建立各項管理規(guī)章制度。
4、物業(yè)管理企業(yè)無重大責任事故。
5、未發(fā)生經(jīng)主管部門確認屬實的有關收費、服務質量等方面的重大投訴。
三、各地應在每年7月30日前將參加全國物業(yè)管理示范項目考評驗收的項目名單及《全國物業(yè)管理示范項目申報表》報我部。
四、修訂后的標準在條款設置和評分細則上都有較高的要求。各地在進行考評驗收時,在質量和數(shù)量上都應從嚴掌握,使評選出的物業(yè)管理項目真正體現(xiàn)先進性和示范性。凡是上報我部的項目,省(自治區(qū)、直轄市)預評預驗分值不得低于98分。
五、根據(jù)建房[1995]120號文件要求,全國物業(yè)管理優(yōu)秀項目每三年進行一次復驗。各地要認真做好自95年以來已獲得全國城市物業(yè)管理示范、優(yōu)秀項目稱號的復查工作。經(jīng)省市主管部門復查,對管理水平確實下降、群眾意見較大、達不到95年標準m.dewk.cn、不能起到先進示范作用的物業(yè)管理項目,要督促其整改,并提出撤消原稱號的意見,報我部批準。今年的復驗意見要與申報工作一并報我部。
六、鑒于今年進行原標準修訂工作,各地的申報工作與復驗意見上報時間延遲到8月30日。
七、新標準頒布后,1995年頒發(fā)的《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》及1997年頒發(fā)的《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》停止執(zhí)行。
八、其它有關“全國物業(yè)管理示范項目”的考評驗收工作仍按建房[1995]120號文件要求執(zhí)行。
附件:1、全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)標準及評分細則
2、全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)達標申報表(略)
二○○○年五月二十五日
附:
全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標準及評分細則
序號 標準內容 規(guī)定分值 評分細則
一
基礎管理 32
1、按規(guī)劃要求建設,住宅及配套設施投入使用 1 符合1.0,不符合0
2、己辦理接管驗收手續(xù) 1 符合1.0,不符合0
3、由一家物業(yè)管理企業(yè)實施統(tǒng)一專業(yè)化管理 1 符合1.0,不符合0
4、建設單位在銷售房屋前,與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽 訂物業(yè)管理合同,雙方責權利明確 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
5、在房屋銷售合同簽訂時購房人與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務協(xié)議,雙方責權利明確 2 符合2.0,基本符合1.0,不符合0
6、建立維修基金,其管理、使用、續(xù)籌符合有關規(guī)定 1 符合1.0,已建立但管理、使用、續(xù)籌不符合規(guī)定扣0.5,未建立0
7、房屋使用手冊、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主公約等各項公眾制度完善 2 完善2.0,基本完善1.0,不完善0
8、業(yè)主委員會按規(guī)定程序成立,并按章程履行職責 2 符合2.0,基本符合1.0,不符合0
9、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同,雙方責權利明確 2 符合2.0,基本符合1.0,不符合0
10、物業(yè)管理企業(yè)制訂爭創(chuàng)規(guī)劃和具體實施方案,并經(jīng)業(yè)主委員會同意 1 符合1.0,不符合0
11、小區(qū)物業(yè)管理建立健全各項管理制度、各崗位工作標準,并制定具體的落實措施和考核辦法 2 制度、工作標準建立健全1.0,主要檢查;物業(yè)管理服務工作程度(來自:m.dewk.cn)、質量保證制度、收費管理制度、財務制度、崗位考核制度等每發(fā)現(xiàn)一處不完整規(guī)范扣0.2:未制定具體的落實措施扣0.5,未制定考核辦法扣0.5
12、物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術人員持證上崗;員工統(tǒng)一著裝,佩戴明顯標志,工作規(guī)范,作風嚴謹 2 管理人員、專業(yè)技術人員每發(fā)現(xiàn)1人無上崗證書扣0.1:著裝及標志符合0.5,不符合0
l3、物業(yè)管理企業(yè)應用計算機、智能化設備等現(xiàn)代化管理手段,提高管理效率 2 符合2.0,基本符合1.0.不符合0
14、物業(yè)管理企業(yè)在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執(zhí)行有關規(guī)定:至少每半年公開一次物業(yè)管理服務費用收支情況 2 執(zhí)行有關規(guī)定1.0,未執(zhí)行0;公開1.0未公開0
15、房屋及其共用設施設備檔案資料齊全,分類成冊,管理完善,查閱方便 2 包括房屋總平面圖,地下管網(wǎng)圖,房屋數(shù)量、種類、用途分類統(tǒng)計成冊,房屋及共用設施設備大中修記錄,共用設施設備的設計安裝圖紙資料和臺帳。每發(fā)現(xiàn)一項不齊全或不完善扣0.2
16、建立住用戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊,查閱方便 2 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
17、建立24小時值班制度,設立服務電話,接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋,并及時處理,有回訪制度和記錄 2 符合2.0,值班制度不符合扣0.5,未設服務電話扣0.5,發(fā)現(xiàn)一處處理不及時扣0.2,沒有回訪錄每次扣0.1
18、定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務工作征求意見單,對合理的建議及時整改,滿意率達95%以上 2 符合2.0,基本符合1.0,不符合0
19、建立并落實便民維修服務承諾制,零修急修及時率100%、返修率不高于1%,并有回訪記錄0 2 建立并落實1.0,建立但未落實扣0.5,未建立扣1.0;及時率符合0.5,每降低1個百分點扣0.1;返修率符合0.3,不符合0;回訪記錄完整0.2,記錄不完整或無回訪記錄。
二 房屋管理與維修養(yǎng)護 14
1、主出入口設有小區(qū)平面示意圖,主要路口設有路標,組團及幢、單元(門)、戶門標
2
未實行責任制的扣1.0,無專職清潔人員和責任范圍的扣0.5,未實行標準化保潔的扣0.5
3、垃極日產(chǎn)日清,定期進行衛(wèi)生消毒滅殺
2
每發(fā)現(xiàn)一處垃極扣0.2,未達到垃圾日產(chǎn)日清的扣0.5,未定期進行衛(wèi)生消毒滅殺扣0.5
4、房屋共用部位共用設施設備無蟻害
1
符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
5、小區(qū)內道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物
2
符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
6、房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象;樓梯扶攔、天臺公共玻璃窗等保持潔凈
2
符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
7、商業(yè)網(wǎng)點管理有序,符合衛(wèi)生標準;無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象
2
符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
8、無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜
1
符合1.0,不符合0
9、排放油煙、噪音等符合國家環(huán)保標準,外墻元污染
1
符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
六
綠化管理
7
l、小區(qū)內綠地布局合理,花草樹木與建筑小品配置得當
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、綠地無改變使用用途和破環(huán)、踐踏、占用現(xiàn)象
2
符合2.0,基本符合1.0,不符合0
3、花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,元病蟲害,無折損現(xiàn)象,無斑禿
2
長勢不好扣1.0,其它每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分
4、綠地無紙屑、煙頭、石地等雜物
2
符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
七
精神文明建設
3
l、開展有意義、健康向上的社區(qū)文化活動
2
符合2.0,基本符合1.0,不符合0
2、創(chuàng)造條件,積極配合、支持并參與社區(qū)文化建設
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
八
管理效益
5
l、物業(yè)管理服務費用收繳率98%以上
2
符合2.0每降低1個百分點扣0.5
2、提供便民有償服務,開展多種經(jīng)營
2
符合2.0,基本符合1.0,不符合0
3、本小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營狀況
1
盈利1.0,持平0.5,虧本0
全國物業(yè)管理示范大廈標準及評分細則
序號
標準內容
規(guī)定分值
評分細則
一
基礎管理
22
1、按規(guī)劃要求建設,住宅及配套設施投入使用
1
符合1.0,不符合0
2、己辦理接管驗收手續(xù)
1
符合1.0,不符合0
3、由一家物業(yè)管理企業(yè)實施統(tǒng)一專業(yè)化管理
1
符合1.0,不符合0
4、建設單位在銷售房屋前,與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同,雙方責權利明確
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
5、在房屋銷售合同簽訂時購房人與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務協(xié)議,雙方責權利明確
2
符合2.0,基本符合1.0,不符合0
6、建立維修基金,其管理、使用、續(xù)籌符合有關規(guī)定
1
符合1.0,已建立但管理、使用、續(xù)籌不符合規(guī)定扣0.5,未建立0
7、房屋使用手冊、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主公約等各項公眾制度完善
1
完善1.0,基本完善0.5,不完善0
8、業(yè)主委員會按規(guī)定程序成
本文提要： 立,并按章程履行職責
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
9、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同,雙方責權利明確
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
10、物業(yè)管理企業(yè)制訂爭創(chuàng)規(guī)劃和具體實施方案,并經(jīng)業(yè)主委員會同意
1
符合1.0,不符合0
11、大廈物業(yè)管理建立健全各項管理制度、各崗位工作標準,并制定具體的落實措施和考核辦法
2
制度、工作標準建立健全1.0,主要檢查;物業(yè)管理服務工作程度、質量保證制度、收費管理制度、財務制度、崗位考核制度等每發(fā)現(xiàn)一處不完整規(guī)范扣0.2:未制定具體的落實措施扣0.5,未制定考核辦法扣0.5
12、物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術人員持證上崗;員工統(tǒng)一著裝,佩戴明顯標志,工作規(guī)范,作風嚴謹
1
管理人員、專業(yè)技術人員每發(fā)現(xiàn)1人無上崗證書扣0.1:著裝及標志符合0.3,不符合0
l3、物業(yè)管理企業(yè)應用計算機、智能化設備等現(xiàn)代化管理手段,提高管理效率
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
14、物業(yè)管理企業(yè)在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執(zhí)行有關規(guī)定:至少每半年公開一次物業(yè)管理服務費用收支情況
1
執(zhí)行有關規(guī)定0.5,未執(zhí)行0;公開0.5未公開0
15、房屋及其共用設施設備檔案資料齊全,分類成冊,管理完善,查閱方便
1
包括房屋總平面圖,地下管網(wǎng)圖,房屋數(shù)量、種類、用途分類統(tǒng)計成冊,房屋及共用設施設備大中修記錄,共用設施設備的設計安裝圖紙資料和臺帳。每發(fā)現(xiàn)一項不齊全或不完善扣0.1
16、建立住用戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊,查閱方便
1
每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
17、建立24小時值班制度,設立服務電話,接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋,并及時處理,有回訪制度和記錄
2
符合2.0,值班制度不符合扣0.5,未設服務電話扣0.5,發(fā)現(xiàn)一處處理不及時扣0.2,沒有回訪錄每次扣0.1
18、定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務工作征求意見單,對合理的建議及時整改,滿意率達95%以上
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
19、建立并落實便民維修服務承諾制,零修急修及時率100%、返修率不高于1%,并有回訪記錄
2
建立并落實1.0,建立但未落實扣0.5,未建立扣1.0;及時率符合0.5,每降低1個百分點扣0.1;返修率符合0.3,不符合0;回訪記錄完整0.2,記錄不完整或無回訪記錄。
二
房屋管理與維修養(yǎng)護
9
1、大廈、棟號、樓層、房號標志明顯,大堂內布置合理并設立引路方向平面圖,駐大廈各單位名錄標識在大堂內顯著位署
1
符合1.0,無示意圖或發(fā)現(xiàn)一處標志不清或沒有標志扣0.2
2、無違反規(guī)劃私搭亂建,無擅自改變房屋用途現(xiàn)象
2
符合1.0,發(fā)現(xiàn)一處私搭亂建或擅自改變房屋使用用途均扣0.5
3、大廈外觀完好、整潔;外墻是建材貼面的,無脫落;是玻璃幕墻的,清潔明亮、無破損;是涂料的,無脫落、無污漬;無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象
2
符合2.0,大廈外墻是建材貼面的每發(fā)現(xiàn)一處脫落扣0.2,是玻璃幕墻的每發(fā)現(xiàn)一處破損或不潔扣0.2;是涂料的每發(fā)現(xiàn)一處褪色不一致的扣0.1;每發(fā)現(xiàn)一處紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛扣0.2
4、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設置,保持整潔統(tǒng)一美觀,無安全隱患或破損
1
符合1.0未按規(guī)定設置0;按規(guī)定設置,但不整齊或有破損每處扣0.l,有安主隱患每處扣0.5
5、空調安裝位置統(tǒng)一,冷凝水集中收集,支架元銹蝕
2
符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
6、封閉陽臺統(tǒng)一有序,色調一致,不超出外墻面;除建筑設計有要求建筑設計有要求外不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等
1
符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1
7、房屋裝飾裝修符合規(guī)定,未發(fā)生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象
1
符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5
三
共用設備管理
35
(一)綜合要求
4
1、制訂設備安全運行、崗位責任制、定期巡回檢查、維護保養(yǎng)、運行記錄管理、維修檔案等管理制度,并嚴格執(zhí)行
1
符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
2、設備及機房環(huán)境整潔,無雜物,灰塵、無鼠、蟲害發(fā)生,機房環(huán)境符合設備要求
1
符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3、配備所需專業(yè)技術人員,嚴格執(zhí)行操作規(guī)程
1
符合1.0,不符合0
4、設備良好,運行正常,一年內無重大管理責任事故
1
符合1.0,不符合0
(二)供電系統(tǒng)
3
1、保證正常供電,限電、停電有明確的審批權限并按規(guī)定時間通知住用戶
1
2、制訂臨時用電管理措施與停電應急處理措施并嚴格執(zhí)行
1
符合1.0,臨時用電措施或停電應急措施不符合均扣0.5
3.備用應急發(fā)電機可隨時起用
1
符合1.0,不符合0
(三)弱電系統(tǒng)
2
1、按工作標準規(guī)定時間排除故障,保證各弱電系統(tǒng)正常工作
1
符合1.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5
2、監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設施設備運行正常,有記錄并按規(guī)定期限保存
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
(四)消防系統(tǒng)
5
1、消防控制中心24小時值班,消防系統(tǒng)設施設備齊全、完好無損,可隨時起用
1
發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5
2、消防管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時處理各種問題
1
每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3、組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育,明確各區(qū)域防火責任人
1
符合1.0,責行人不明確每發(fā)現(xiàn)一處扣0.2
4、訂有突發(fā)火災的應急方案,設立消防疏散示意圖,照明設施、引路標志完好,緊急疏散通道暢通
1
無應急方案扣0.5,各種標志每缺少一個及每發(fā)現(xiàn)一處不暢通扣0.1
5、無火災安全隱患
1
每發(fā)現(xiàn)一處安全隱患扣0.5
(五)電梯系統(tǒng)
6
1、電梯準用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備
1
符合1.0,不符合0
2、電梯按規(guī)定或約定時間運行,安全設施齊全,通風、照明及附屬設施完好
1
每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3、轎廂、井道、機房保持清潔
1
符合1.0,不符合0
4、電梯由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng),維修、保養(yǎng)人員持證上崗
1
符合1.0,不符合0
5、運行出現(xiàn)故障后,維修人員應在規(guī)定時間內到達現(xiàn)場維修
1
符合1.0,不符合0
6、運行出現(xiàn)險情后,應有排除險情的應急處理措施
1
符合1.0,不符合0
(六)給排水系統(tǒng)
9
1、建立大廈用水、供水管理制度,積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計劃
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
2、設備、閥門、管道工作無常,無跑冒滴漏
1
每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3、按規(guī)定對二次供水蓄水池設施設備進行清潔、清毒;二次供水衛(wèi)生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊全;水池、水箱清潔衛(wèi)生,無二次污染
2
符合2.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5
4、高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施,水池、水箱周圍無污染隱患
1
沒有管理措施扣0.5,水箱周圍每發(fā)現(xiàn)一處隱患扣0.2
5、限水、停水按規(guī)定時間通知住用戶
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
6、排水系統(tǒng)通暢,汛期道路無積水,地下室、車庫、設備房無積水、浸泡發(fā)生
1
符合1.0, 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
7、遇有事故,維修人員在規(guī)定時間內進行搶修,無大面積跑水、泛水、長時間停水現(xiàn)象
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
8、制定事故應急處理方案
1
無處理方案扣1.0,方案不完善扣0.5
(七)空調系統(tǒng)
3
1、中央空調系統(tǒng)運行正常,水塔運行正常且噪音不超標,無嚴重滴漏水現(xiàn)象
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
2、中央空調系統(tǒng)出現(xiàn)運行故障后,維修人員在規(guī)定時間內到達現(xiàn)場維修
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
3、制訂中央空調發(fā)生故障應急處理方案
1
無應急處理方案扣1.0,有方案但不完善或執(zhí)行不夠的扣0.5
(八)供暖供氣系統(tǒng)
3
1、鍋爐供暖設備、煤氣設備、燃氣設備完好,運行正常
1
符合1.0,不符合0
2、管道、閥門無跑冒滴漏現(xiàn)象及事故隱患
1
每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3、北方地區(qū)冬季供暖居室內溫度不得低于16℃
1
符合1.0,不符合0
四
共用設施管理
4
1、共用配套服務設施完好,無
本文提要： 隨意改變用途
1
符合1.0, 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
2、共用管線統(tǒng)一下地或入公共管理,無架空管線,無礙觀瞻
1
符合1.0, 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3、道路、樓道、大堂等公共照明完好
1
符合1.0, 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
4、大廈范圍內的道路通暢,路面平坦
1
符合1.0, 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
五
保安及車輛管理
9
1、大廈基本實行封閉式管理
1
符合1.0,不符合0
2、有專業(yè)保安隊伍,實行24小時值班及巡邏制度;保安人員熟悉小區(qū)的環(huán)境,文明值勤訓練有素言語規(guī)范認真負責
2
符合2.0,無專業(yè)保安隊伍扣1.0,值班及巡邏記錄等不規(guī)范每處扣0.2
3、結合大廈特點,制訂安全防范措施
1
對特殊的部位要有相應的防范措施,每發(fā)現(xiàn)一處無防范措施扣0.2
4、進出大廈各種車輛管理有序,無堵塞交通現(xiàn)象,不影響行人通行
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
5、大廈外停車場有專人疏導,管理有序,排列整齊
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
6、室內停車場管理嚴格,出入登記
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
7、非饑動車車輛有集中停放場地,管理制度落實,停放整齊,場地整潔
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
8、危及人身安全處設有明顯標志和防范措施
1
符合1.0,不符合0
六
環(huán)境衛(wèi)生管理
10
1、環(huán)衛(wèi)設備完備,設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站
1
符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
2、清潔衛(wèi)生實行責任制,有專職的清潔人員和明確的責任范圍,實行標準化保潔
1
未實行責任制的扣0.5,無專職清潔人員和責任范圍的扣0.3,未實行標準化保潔的扣0.2
3、垃極日產(chǎn)日清,定期進行衛(wèi)生消毒滅殺4、房屋共用部位共用設施設備無蟻害
2
每發(fā)現(xiàn)一處垃極扣0.2,未達到垃圾日產(chǎn)日清的扣0.5,未定期進行衛(wèi)生消毒滅殺扣0.5
4、房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象;樓梯扶攔、天臺公共玻璃窗等保持潔凈;大廈內共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物
2
符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
5、商業(yè)網(wǎng)點管理有序,符合衛(wèi)生標準;無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象
2
符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
6、無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜
1
符合1.0,不符合0
7、大廈內排煙、排污、噪音等符合國家環(huán)保標準,外墻無污染
1
每發(fā)現(xiàn)一處不合格扣0.2,發(fā)現(xiàn)一次環(huán)保部門下放整改通知扣0.5
七
綠化管理
4
1、綠地無改變使用用途和破環(huán)、踐踏、占用現(xiàn)象
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,無病蟲害,無折損現(xiàn)象,無斑禿
1
長勢不好扣1.0,其它每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1分
3、綠地無紙屑、煙頭、石地等雜物
1
符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
4、對大廈內部、天臺、屋頂?shù)染G化有管理措施并落實
1
無措施扣1.0,有措施,落實不力扣0.5
精神文明建設
3
1、全體業(yè)主和使用人能自覺維護公眾利益,遵守大廈的各項管理規(guī)定
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、設有學習宣傳園地,開展健康向上的活動
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、大廈內的公共娛樂場所未發(fā)生重大違紀違法案件
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
管理效益
4
l、物業(yè)管理服務費用收繳率98%以上
2
每降低1個百分點扣0.5
2、提供便民有償服務,開展多種經(jīng)營
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、本大廈物業(yè)管理經(jīng)營狀況
1
盈利1.0,持平0.5,虧本0
全國物業(yè)管理示范工業(yè)區(qū)標準及評分細則
序號 標準內容 規(guī)定分值 評分細則
一 基礎管理 21
1、按規(guī)劃要求建設,房屋及配套設施投入使用 1 符合1.0.不符合0
2、已辦理接管驗收手續(xù) 1 符合1.0,不符合0.3
3、由一家物業(yè)管理企業(yè)實施統(tǒng)一專業(yè)化管理 1 符合1.0.不符合0 4
4、建設單位在租售廠房前。與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物 業(yè)管理合同.雙方責權利明確 1 符合1.0,基符合0.5,不符合0
5、在房屋銷售合同簽訂時,購房人與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前 期物業(yè)管理服務協(xié)議 雙方責權利明確 1 符合1.0,基符合0.5,不符合0
6、建立維修基金,其管理、使用、續(xù)籌符合有關規(guī)定 1 符合1.0,已建立但管理、使用、續(xù)籌不符合規(guī)定扣0.5,未建立0
7、房屋使用手冊、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主與使用人公約等各項公眾制度完善 1 完善l.0,.基本完善0.5、不完善0
8、業(yè)主委員會按規(guī)定程序成立,并按章程履行職責 1 符合1.0.基符合0.5.不符合0
9、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同、雙方責權利明確 1 符合1.0、基符合0.5,不符合0
10、物業(yè)管理企業(yè)制訂爭創(chuàng)規(guī)劃和具體實施方案、并經(jīng)業(yè)主委員會同意 1 符合1.0、不符合0
11、工業(yè)區(qū)物業(yè)管理建立健全各項管理制度、各崗位工作標準,并制定具體的落實措施和考核辦法 2 制度、工作標準建立健全1.0。主要檢查:物業(yè) 管理服務工作程序、質量保證制度、收費管理 制度、財務制度、崗位考核制度等每發(fā)現(xiàn)一處 不完整規(guī)范扣0. 2;末制定具體的落實措施扣 0.5.未制定考核辦法扣 0.5
12、物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術人員持證上崗:員工統(tǒng)一著裝,佩戴明顯標志,工作規(guī)范、作風嚴謹 1 管理人員、專業(yè)技術人員每發(fā)現(xiàn)1人無上崗證 書扣0.1;著裝及標志符合0.3。不符合0
13、物業(yè)管理企業(yè)應用計算機、智能化設備等現(xiàn)代化管理 手段,提高管理效率 1 符合1.0。基本符合0.5,不符合0
14、物業(yè)管理企業(yè)在收費、財務管理、會計核算、稅收等方 面執(zhí)行有關規(guī)定;至少每半年公開一次物業(yè)管理服務費用及維修基金收支情況 1 執(zhí)行有關規(guī)定0.5。末執(zhí)行0;公開0.5。末公開 0
15、房屋及其共用設施設備檔案資料齊全,分類成冊、管理 完善,查閱方便 2 包括房屋總平面圖、地下管網(wǎng)圖,房屋數(shù)量、種 類、用途分類統(tǒng)汁成冊、房屋及共用設施設備 大中修記錄。共用設施設備的設計安裝圖紙資 料和臺帳:每發(fā)現(xiàn)一項不齊全或不完善扣0
16、建立業(yè)主及使用人檔案、房屋及其配套設施權屬清冊、 查閱方便 1 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
17、建立24小時值班制度,設立服務電話、接受業(yè)主和使 用人對物業(yè)管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等 各類信息的收集和反饋.并及時處理,有回訪制度和記錄 2 符合2.0.沒有值班制度扣0.5.末設服務電話 扣0.5,發(fā)現(xiàn)一處處理不及時扣0.2,沒有回訪 記錄每次扣0.1
18、定期向業(yè)主和使用人發(fā)放物業(yè)管理服務工作征求意見 單,對合理的建議及時整改滿意率達95%以上 1 符合1.0,基本符合0.5不符合0
19、建立并落實便民維修服務承諾制、零修急修及時率 100%,返修率不高于1%,并有回訪記錄 1 建立并落實0.5,建立但末落實扣0.2.末建立 扣0.5;及時率符合0.2,每降低1個百分點扣 0.1;返修率符合0.2、不符合0:問訪記錄完整 0.1、記錄不完整或無回訪記錄0
二 房屋管理與維修養(yǎng)護 11
1、區(qū)內各建筑物標志明顯、設立引路方向平面圖和路標、 駐工業(yè)區(qū)各單位名錄標識在區(qū)內明顯位置.企業(yè)銘牌及各 類標識牌統(tǒng)一有序 1 符合1.0.發(fā)現(xiàn)一處標志不清或沒有標志扣0.2
2、無違反規(guī)劃私搭亂建,無擅自改變房屋用途現(xiàn)象 1 符合1.0.每發(fā)現(xiàn)"處私揩亂建或擅自改變房 屋使用用途扣0.5
3、房屋外觀完好、整潔,外墻是建材貼面的、無脫落;是玻 璃幕墻的。清潔明亮、無破損;是涂料的,無脫落、無污漬: 無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象 2 符合2.0.房屋外墻是建材貼用的每發(fā)現(xiàn)一處落扣0.2,是玻璃幕墻的每發(fā)現(xiàn)一處破損或潔扣0.2,是涂料的每發(fā)現(xiàn)一處褪色不一致 扣0.2;每發(fā)現(xiàn)一處紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂 懸掛扣0.2
4、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設置,保持整潔統(tǒng)一美 觀,無安全隱患或破損 1 符合1.0、未按規(guī)定設置0;按規(guī)定設置,但不整 齊或有破損每處扣0.1、有安全隱患每處扣0.5
5、空調安裝位置統(tǒng)一,冷凝水集中收集。支架無銹蝕 1 符合1.0、每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1
6、區(qū)內住宅封閉陽臺統(tǒng)一有序。色調"致,不超出外墻面; 除建筑設汁有要求外,不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬 架、遮陽蓬等 1 符合1.0.如發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1
7、樓宇內樓梯、走道、扶手、天花板、吊頂?shù)葻o破損;墻體整 潔,無亂張貼;共用部位門窗、燈具、開關等功能良好;衛(wèi)生 間、水房等管理完好 1 符合1.0
本文提要： ,如發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
8、共用樓梯、天臺、通道、卸貨平臺等處無堆放工業(yè)原料、 廢料、雜物及違章占用等。天臺隔熱層無破損 1 符合1.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
9、房屋裝飾裝修符合規(guī)定,未發(fā)生危及房屋結構安全及拆 改管線和損害他人利益的現(xiàn)象 1 符合1.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5
10、機器設備單位面積重量不超過樓板承重限度。無危及 建筑結構的安全隱患 1 符合1.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5
三 共用設施設備管理 34
(一)綜合要求 4
l、制訂設備安全運行、崗位責任制、定期巡回撿查、維護保 養(yǎng)、運行記錄管理、維修檔案等管理制度.并嚴格執(zhí)行 1 符合1.0.每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
2、設備及機房環(huán)境整治、無雜物、灰塵、無鼠、蟲害發(fā)生、機 房環(huán)境符合設備要求 1 符合1.0.每發(fā)現(xiàn)-處不符合扣0.2
3、配備所需各種專業(yè)技術人員。嚴格執(zhí)行操作規(guī)程 1 符合1.0。不符合0
4、設備良好,運行正常.一年內無重大管理責任事故 1 符合1.0,不符合0
(二)供電系統(tǒng) 3
1、保證正常供電.限電、停電有明確的審批權限并按規(guī)定 時間通知任用戶 1 符合1,0,不符合0
2、制訂臨時用電管理措施與停電應急處理措施并嚴格抉 何 1 符合1.0,臨時用電措施或停電應急措施不符 合均扣0.5
3、備用應急發(fā)電機可隨時起用 1 符合1.0。不符合0
(三)弱電系統(tǒng) 2
1、按工作標準規(guī)定時問排除故障,保證各弱電系統(tǒng)正常工 作 1 符合1.0,發(fā)現(xiàn)一次不符合扣0.5
2、監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設施設備運行正常。有記錄并按規(guī)定 期限保存 1 符合1.0,基本符合0.5、不符合0
(四)消防系統(tǒng) 7
1、消防控制中心24小時值班、消防系統(tǒng)設施設備齊全、完 好元損,可隨時起用 1 發(fā)現(xiàn)一處符合扣0.2
2、消防管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時 處理各種問題 1 每發(fā)現(xiàn)一人不符合要求扣0.2
3、組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育,明確各區(qū)域 防火責任人 1 符合1,0,責任人不明確每發(fā)現(xiàn)一處扣0.2
4、訂有突發(fā)火災應急方案,在明顯處設立消防疏散示意 圖.照明設施、引路標志完好,緊急疏散通道暢通無阻 1 無應急方案扣0.5、各種標志每缺少一個及每 發(fā)現(xiàn)一處不暢通扣0.1
5、工業(yè)廠房裝修需報消防部門審批.對裝修過程嚴格監(jiān) 管,裝修完成后經(jīng)消防部門驗收合格方可使用 1 符合1.0。基本符合0.5.不符合0
6、區(qū)內無火災女全隱患,督促各用戶與消防管理部門簽訂 消防責任書 1 符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處安全隱患扣0.5,未簽訂消防責任書扣0.5
7、集體宿舍消防,用電有嚴格的管理規(guī)定.室內電線、插座 安裝規(guī)范,無安全隱患 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
(五)電梯系統(tǒng) 5
1、電梯準用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備 1 符合1.0,不符合0
2、電梯按規(guī)定時間運行,安全設施齊全,通風、照明及附屬 設施完好,轎廂、并道、機房保持整潔 1 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3、電梯由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng);維修、操作人員持證上崗;貨 運電梯由專人管理操作,嚴禁超載.客梯嚴禁載貨 1 符合1.0.每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
4、運行出現(xiàn)故障后,維修人員應在規(guī)定時問內到達現(xiàn)場維 修 1 符合1.0,不符合0
5、運行出現(xiàn)險情后,應有排除險情的應急處理措施 1 符合1.0、不符合0
(六)給排水系統(tǒng) 8
1、建立工業(yè)區(qū)用水、供水管理制度、積極協(xié)助用戶安排合 理的用水和節(jié)水計劃 1 符合1.0、基本符合0.5.不符合0
2、設備、閥門、管道工作正常、大跑冒滴漏 1 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3、按規(guī)定對二次供水蓄水池設施設備進行清潔、消毒;二供水衛(wèi)生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊 全;水池、水箱清潔衛(wèi)生,無二次污染 2 符合2,0,每發(fā)現(xiàn)一項不符合扣0.5
4、高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施,水池、水箱周 圍無污染隱患 1 沒百管理措施扣0.5。水箱周圍每發(fā)現(xiàn)一處隱 患扣0.
5、限水、停水按規(guī)定時間通知業(yè)主和使用人 1 符合1.0,基本符合0.5.不符合0
6、排水系統(tǒng)通暢,汛期道路無積水,地下室、車庫、設備房無積水,浸泡發(fā)生 1 符合1.0、每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
7、遇有事故,維修人員在規(guī)定時間內進行搶修,無大面積 跑水、泛水,長時間停水現(xiàn)象;制定事故應急處理方案 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
(七)空調系統(tǒng) 3
1、中央空調系統(tǒng)運行正常,水塔運行正常且噪音不超標, 無嚴重滴漏水現(xiàn)象 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、中央空調系統(tǒng)出現(xiàn)運行故障后,維修人員在規(guī)定時間內 到達現(xiàn)維修 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、制訂中央空調發(fā)生故障應急處理方案 1 無應急處理方案扣1.0,有方案但不完善或執(zhí) 行不夠的扣0.5
(八)供暖供氣系統(tǒng) 2
1、鍋爐供暖設備、煤氣設備、燃氣設備完好,運行正常;北 方地區(qū)冬季供暖居室內溫度不得低于16℃ 1 符合1.0,不符合0
管道、閥門無跑冒滴漏現(xiàn)象及事故隱患 1 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
四 共用設施管理 4
1、共用配套設施完好,無隨意改變用途 1 符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
2、共用管線統(tǒng)一下地或人公共管道,無架空管線,無礙觀 瞻 1 符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3、道路、樓道、大堂等公共照明完好 1 符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不亮扣0.2
4、工業(yè)區(qū)范圍內的道路通暢,路面平坦 1 符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
五 保安及車輛管理 9
1、工業(yè)區(qū)基本實行封閉式管理 1 符合1.0,每有一起不符合扣0.2
2、有專業(yè)保安隊伍,實行24小時值班及巡邏制度,保安人員熟悉工業(yè)區(qū)的環(huán)境,文明值勤,訓練有素,言語規(guī)范,認 真負責 2 符合2.0,無專業(yè)保安隊伍扣1.0,值班及巡邏記錄等不規(guī)范每處扣0.2
3、綜合工業(yè)區(qū)特點,制訂安全防范措施,對貨物(產(chǎn)品、設備)出門實行憑證通行制度 1 對特殊的部位要有相應的防范措施,每發(fā)現(xiàn)一 處無防范措施扣0.2,未實行通行制度扣0.5
4、進出工業(yè)區(qū)各種車輛管理有序,無堵塞交通現(xiàn)象,不影響行人通行 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
5、工業(yè)區(qū)內停車場有專人疏導,管理有序,排列整齊 1 符合1.0,基本符合0.5.不符合0
6、室內停車場管理嚴格,出入有登記 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
7、非機動車輛有集中停放場地,管理制度落實,管理有序,停放整齊,場地整潔 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
8、危及人身安全處設有明顯標志和防范措施 1 符合1.0,不符合0
六 環(huán)境衛(wèi)生管理 11
1、環(huán)衛(wèi)設施完備,設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站 1 符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
2、清潔衛(wèi)生實行責任制,有專職的清潔人員和明確的責任范圍,實行標準化清潔保潔 1 未實行責任制的扣0.5,無專職清潔人員和責 任范圍的扣0.3,未實行標準化保潔的扣0.2
3、垃圾日產(chǎn)日清,定期進行衛(wèi)生滅殺 1 每發(fā)現(xiàn)一處垃圾扣0.1,未達到垃圾日產(chǎn)日清 的扣0.3,未定期進行衛(wèi)生消毒滅殺扣0.3
4、對有毒、有害工業(yè)垃圾管理嚴格按規(guī)定分裝,不得與其它垃圾混雜 1 符合1.0,不符合0
5、房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象;樓梯扶欄、天臺、共用玻璃窗等保持潔凈;工業(yè)區(qū)內共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物 2 符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
6、商業(yè)網(wǎng)點管理有序,符合衛(wèi)生標準;無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象 2 符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
7、無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜 1 符合1.0,不符合0
8、工業(yè)區(qū)內廢水、廢氣、廢煙、噪音等符合國家環(huán)保標準, 無有毒、有害物質;貯放、清運管理有序;房屋外墻無污染;各類排氣口安裝統(tǒng)一有序,無安全隱患 2 符合2.0,發(fā)現(xiàn)一次環(huán)保部門下放整改通知扣 0.5,其它每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
七 綠化管理 3
1、綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,無病蟲害,無折損現(xiàn)象,無斑禿 1 長勢不好扣1.0,其它每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3、綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物 1 符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
八 精神文明建設 3
1、全體業(yè)主和使用人能自覺維護公眾利益,遵守工業(yè)區(qū)的各項管理規(guī)定 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、設有學習宣傳園地,宣傳工業(yè)區(qū)管理、衛(wèi)生、治安、消防等方面的知識,開展積極健康向上的活動;宿舍區(qū)設信息公告欄;設有文化體育活動場所 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、區(qū)內的公共娛樂場所未發(fā)現(xiàn)重大違紀違法案件 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合
九 管理效益 4
1、物業(yè)管理服務費用收繳率98%以上 2 每降低1個百分點扣0.5
2、提供便民有償服務,開展多種經(jīng)營 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、本小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營狀況 1 盈利1.0,持平0.5,虧本
篇3：鄂州市物業(yè)管理實施細則（2015年新）
鄂州市物業(yè)管理實施細則(20**最新)
鄂州市人民政府關于發(fā)布《鄂州市物業(yè)管理實施細則》的通知
鄂州政規(guī)〔20**〕1號
各區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會，各街道辦事處，市政府各部門：
《鄂州市物業(yè)管理實施細則》經(jīng)20**年第25次市人民政府常務會議審議通過，現(xiàn)予發(fā)布，請遵照執(zhí)行。
鄂州市人民政府
20**年6月2日
鄂州市物業(yè)管理實施細則
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，促進物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，結合本市實際，制定本細則。
第二條 本細則所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
第三條 市房產(chǎn)管理部門是全市物業(yè)管理工作的主管部門，負責全市范圍內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
公安、環(huán)保、住建、規(guī)劃、工商、物價、城管、園林、市政、環(huán)衛(wèi)、供水、電力、供氣、通信、郵政等行政和公用企事業(yè)單位，依照法律法規(guī)規(guī)定，負責各自職能范圍內的管理和服務工作。
街道辦事處、社區(qū)居委會負責組織本轄區(qū)內業(yè)主大會成立及首屆業(yè)主委員會的選舉工作;指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常活動。結合社區(qū)網(wǎng)格化管理，配合調解處理物業(yè)管理糾紛投訴，協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系。
第四條 本市新建住宅區(qū)應當實行物業(yè)管理。
未實行物業(yè)管理的舊住宅區(qū)，對基礎設施比較完善，相對獨立，且具備物業(yè)服務企業(yè)管理條件的，由市房產(chǎn)管理部門、社區(qū)居民委員會推薦引進物業(yè)服務企業(yè)，實施物業(yè)管理;對住戶少、相對分散的，由社區(qū)居民委員會牽頭，市房產(chǎn)管理部門指導成立業(yè)主委員會，實行業(yè)主自行管理;對其它改制、破產(chǎn)企業(yè)無人管理的住宅區(qū)，由社區(qū)居民委員會聘請保潔員，負責小區(qū)衛(wèi)生保潔，適當收取每戶衛(wèi)生管理費。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
第五條 房屋的所有權人為業(yè)主。
尚未依法辦理所有權登記，但基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有該房屋的人，可以認定為業(yè)主。
第六條 物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。
一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素，主要依據(jù)為：
(一)物業(yè)統(tǒng)一規(guī)劃、功能配套設施完善、布局合理;
(二)住宅建筑面積不低于3萬平方米;
(三)與社區(qū)居民委員會自治區(qū)域相適應。
第七條 業(yè)主人數(shù)較少或者不足3萬平方米的物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。
第八條 已交付的專有部分建筑面積達到建筑物總面積50%或者物業(yè)投入使用二年以上的，應當召開首次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。
首次業(yè)主大會在市房產(chǎn)管理部門的指導下，由業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組)負責組織召開。
第九條 籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處代表和社區(qū)居民委員會代表組成，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總人數(shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處代表擔任。
第十條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權數(shù)，專有部分面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定：
(一)專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算;建筑物總面積按照上述面積的統(tǒng)計總和計算;
(二)業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算，但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算;總人數(shù)按照上述人數(shù)的統(tǒng)計總和計算。
第十一條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
采用集體討論形式的，可以通知全體業(yè)主參加會議，也可以以棟、單元等為單位，推選若干名代表參加會議，或由業(yè)主決定以其它方式推選業(yè)主代表參加會議。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。
采用征求意見形式的，應當將征求意見書送達每一位業(yè)主;無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內公告;業(yè)主在規(guī)定期限內未反饋意見的，視為棄權。
以書面形式征求意見的，經(jīng)業(yè)主簽名的意見方為有效。
業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力。
第三章 前期物業(yè)管理
第十二條 建設單位在辦理商品房預(銷)售許可手續(xù)和業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè);投標人少于3個或者住宅物業(yè)低于3萬平方米的，經(jīng)市房產(chǎn)管理部門批準，可采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)，并與之簽訂書面的前期物業(yè)服務合同;住宅物業(yè)超過3萬平方米(含3萬平方米)低于20萬平方米的，經(jīng)市房產(chǎn)管理部門批準，可以采用議標方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè);住宅物業(yè)超過20萬平方米(含20萬平方米)的，必須通過招投標方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。
第十三條 建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容。
前期物業(yè)服務合同可以約定期限;但期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。
第十四條 建設單位在報批商品房開發(fā)項目規(guī)劃方案時，應當根據(jù)物業(yè)管理的需要，在規(guī)劃方案中配置必要的物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房的面積，按不低于建設項目房屋建筑面積的2‰配置，且最低不少于20平方米，并應當具備水、電等基本使用功能，有明確的座落、房號。
物業(yè)管理用房的所有權依法屬于全體業(yè)主，由市房產(chǎn)管理部門依法辦理房屋產(chǎn)權登記手續(xù)。
第十五條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。建設單位可以將物業(yè)保修的有關事宜委托物業(yè)服務企業(yè)承擔，并簽訂委托合同，向物業(yè)服務企業(yè)支付相應的報酬。
建設單位不履行保修義務的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)可以提
出申請，經(jīng)建設管理部門核實后，責令由建設單位承擔維修責任。 第十六條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當與建設單位對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;
(三)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。
第十七條 物業(yè)服務企業(yè)應當在與建設單位辦理物業(yè)交接手續(xù)后30日內，提交以下資料向市房產(chǎn)管理部門辦理備案手續(xù)：
(一)物業(yè)承接查驗備案申報表;
(二)前期物業(yè)服務合同備案回執(zhí);
(三)臨時管理規(guī)約;
(四)物業(yè)承接查驗協(xié)議;
(五)建設單位移交資料清單;
(六)查驗記錄;
(七)交接記錄;
(八)其他承接查驗有關的文件。
報送資料齊全、符合法定形式的，市房產(chǎn)管理部門應當出具加蓋印章的書面回執(zhí)。
第四章 物業(yè)管理服務
第十八條 從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格并具備從事物業(yè)管理的相應資質。從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。
從事物業(yè)服務咨詢、顧問、代理、認證等經(jīng)營活動的機構和在本市行政區(qū)域內從事物業(yè)服務活動的外地企業(yè)，應當向市房產(chǎn)管理部門備案。
一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。
本市物業(yè)管理區(qū)域實行項目經(jīng)理責任制，物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務負責人應當由具備物業(yè)管理職業(yè)資格的人員擔任。物業(yè)服務企業(yè)應當按規(guī)定聘請相應專業(yè)服務人員從事相關專業(yè)服務工作。
第十九條 業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同，并在15日內向市房產(chǎn)管理部門辦理備案。
物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
第二十條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第二十一條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。業(yè)主委員會應當向物業(yè)服務企業(yè)移交本細則第十六條第一款規(guī)定的資料。
第二十二條 物業(yè)服務合同期限屆滿60日前，業(yè)主委員會應在社區(qū)監(jiān)督下，組織召開業(yè)主大會，對是否續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)進行表決。雙方續(xù)約的，應當重新簽訂物業(yè)服務合同;不再續(xù)約且需以委托方式管理的，業(yè)主大會應當及時依法選聘其他物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人。
物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務企業(yè)可以按照原合同約定繼續(xù)提供服務，物業(yè)服務合同自動延續(xù)至業(yè)主大會作出選聘或者續(xù)聘決定為止。
第二十三條 有下列情形之一的，物業(yè)服務企業(yè)應當退出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務，不得以物業(yè)服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出：
(一)物業(yè)服務合同依法、依約解除;
(二)除第二十二條第二款規(guī)定的情形外，物業(yè)服務合同期滿未續(xù)約;
(三)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)不得繼續(xù)從事物業(yè)服務活動的其他情形。
第二十四條 物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務，應當在辦理退出手續(xù)的同時，做好交接工作，并履行下列義務：
(一)移交本細則第十六條第一款規(guī)定的資料、保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務檔案等資料和物業(yè)服務用房，實行酬金制的，還應當移交服務期間的財務檔案;
(二)撤出物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)服務人員;
(三)清退預收、代收的有關費用;
(四)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務。
第二十五條 物業(yè)管理服務價格應當遵循合理、公開與物業(yè)管理服務內容和質量相適應的原則。保障性住房以及普通住房(商品住房)前期物業(yè)服務收費實行政府指導價，由雙方當事人按照物價、房產(chǎn)部門制定的物業(yè)服務收費標準簽訂協(xié)議，并向全體業(yè)主公示。非保障性住房和非住宅的物業(yè)收費實行市場調節(jié)價，具體價格由雙方協(xié)商約定。
實行政府指導價的，由市物價部門會同市房產(chǎn)管理部門，按照質價相符的原則，以服務等級和物業(yè)服務企業(yè)資質為依據(jù)，制定相對應的指導價標準。
物業(yè)管理服務價格實行明碼標價制度。物業(yè)服務企業(yè)應將企業(yè)名稱、收費對象、服務內容及標準、計費方式、收費標準、價格管理形式、收費依據(jù)、價格舉報電話等內容在小區(qū)的顯著位置予以公示。
物業(yè)服務收費可以采取包干制或酬金制。物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，且每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。
第二十六條 物業(yè)管理區(qū)域內已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的房屋，物業(yè)服務費由開發(fā)建設單位交納。出售后已移交給物業(yè)買受人的房屋，空置一年以內的，由物業(yè)買受人減半交納物業(yè)服務費;超過一年的，業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費。
房屋通過竣工驗收并到市房產(chǎn)管理部門備案，達到交付條件，業(yè)主收到交付通知并辦理完相應手續(xù)的，即為交付;業(yè)主收到交付通知后無正當理由(30日內)不辦理相應手續(xù)的，視為交付。
第五章 物業(yè)配套設施建設、使用與維護
第二十七條 按照“新區(qū)新辦法，老區(qū)老辦法”的原則，由相關部門建立物業(yè)管理強制性規(guī)范。凡新建住宅小區(qū)在規(guī)劃設計階段即按規(guī)范要求，充分考慮物業(yè)管理的便利和需要，規(guī)劃、設計好物業(yè)管理用房、水電直供管網(wǎng)、綠化、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、文體娛樂、教育、安防等各項配套設施。在建設過程中，市相關職能部門應加強監(jiān)督，確保配套建設到位。
第二十八條 舊住宅小區(qū)應按照規(guī)范要求，逐步調整到位。舊住宅區(qū)仍由原開發(fā)建設單位進行管理，有經(jīng)營收入的，由原開發(fā)建設單位按規(guī)范要求承擔部分資金或公共用房，完善相應公共配套設施;開發(fā)主體已消亡的，按屬地管理原則，由街道辦事處補齊和改造不完善的公共設施、設備，整頓后通過招標或委托等方式交由專業(yè)的物業(yè)公司進行物業(yè)管理。
第二十九條 在物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電等部門要負責各自管網(wǎng)、設施設備的建造、維修和養(yǎng)護并直供到戶。新建住宅均按規(guī)定實施水、電直供到戶，做到同步規(guī)劃、同步施工、同步驗收。已建成住宅應逐步實施水改、電改。供水、供電部門應按市物價部門核定的收費標準，負責對所有已經(jīng)竣工驗收并交付使用的房屋進行供水、供電管網(wǎng)改造并直供到戶，不得向居民收取額外費用。
第三十條 物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。
業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)服務企業(yè);物業(yè)服務企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)。
第三十一條 業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。
因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的同意;物業(yè)服務企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意
。 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
第三十二條 物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當以出售、附贈或者出租等方式優(yōu)先處分給業(yè)主。
利用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有，建設單位不得出售、附贈或者出租。
利用物業(yè)管理區(qū)域內的道路或者其他公共場地設置車位的，應當由業(yè)主大會決定車位設置和車位管理等事項。業(yè)主大會決定收取場地租賃費的，場地租賃費屬于全體業(yè)主共有，用于補充專項維修資金或者業(yè)主大會決定的其他事項。
物業(yè)管理區(qū)域內停放車輛，不得堵塞消防通道，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。
第三十三條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。
物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項以及相關的收費項目告知業(yè)主。
物業(yè)服務企業(yè)應當加強物業(yè)管理區(qū)域裝飾裝修安全事項的巡查，業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合。
第三十四條 住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照規(guī)定交納專項維修資金。
專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
維修資金的使用實行兩公示，維修施工前對業(yè)主簽名、施工方案及預算進行公示，維修施工后對工程結算結果進行公示。
第三十五條 住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理前，需要申請使用的，按照以下程序辦理：
(一)物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議;沒有物業(yè)服務企業(yè)的，由相關業(yè)主提出使用建議;
(二)住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議;
(三)物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主組織實施使用方案及預算;
(四)物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主持有關材料，向市房產(chǎn)管理部門申請列支;其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，由公有住房售房單位或其主管部門向市房產(chǎn)管理部門申請列支;
(五)市房產(chǎn)管理部門審核同意后，向專戶管理銀行發(fā)出劃轉住宅專項維修資金的通知;
(六)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。
第三十六條 住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理后，需要申請使用的，按照以下程序辦理：
(一)物業(yè)服務企業(yè)提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等;
(二)業(yè)主大會依法通過使用方案;
(三)物業(yè)服務企業(yè)組織實施使用方案;
(四)物業(yè)服務企業(yè)持有關材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金;
(五)業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報市房產(chǎn)管理部門備案;市房產(chǎn)管理部門發(fā)現(xiàn)不符合有關法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應當責令改正。
第三十七條 發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照以下規(guī)定列支住宅專項維修資金：
(一)住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理前，按照本細則第三十五條第四項、第五項、第六項的規(guī)定辦理;
(二)住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理后，按照本細則第三十六條第四項、第五項的規(guī)定辦理。
發(fā)生前款情況后，未按規(guī)定實施維修和更新、改造的，市房產(chǎn)管理部門可以組織代修，維修費用從相關業(yè)主住宅專項維修資金分戶賬中列支;其中，涉及已售公有住房的，還應當從公有住房住宅專項維修資金中列支。
第三十八條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決 定使用。
第三十九條 物業(yè)使用中禁止下列行為：
(一)損壞房屋承重結構;
(二)違法搭建建筑物、構筑物;
(三)破壞房屋外貌;
(四)擅自改建、占用物業(yè)共用部位;
(五)損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;
(六)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設超負荷物品;
(七)排放有毒、有害物質;
(八)在公共區(qū)域內種菜、飼養(yǎng)動物等影響他人的;
(九)發(fā)生超過規(guī)定標準的噪聲;
(十)規(guī)劃用途為住宅的住宅樓底層(含地下室)和住宅樓內不得設立產(chǎn)生油煙、噪聲、異味污染以及安全隱患的餐飲、加工、娛樂、賓館、廢舊回收等經(jīng)營場所;
(十一)法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。
第四十條 業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照規(guī)劃管理部門批準或者房屋所有權證載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質。
改變物業(yè)使用性質未經(jīng)相鄰業(yè)主書面同意或無業(yè)主委員會證明的，規(guī)劃部門不得審批。
第六章 法律責任
第四十一條 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、建設單位之間在物業(yè)管理活動中發(fā)生爭議的，可以自行協(xié)商和解;不能協(xié)商和解的，由物業(yè)所在地街道辦事處牽頭，房產(chǎn)、司法等部門參與進行調解，調解不成的，依法申請仲裁或者提起民事訴訟。
業(yè) 主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)等對違反本細則的行為，可以向有關部門投訴、舉報，有關部門應當及時調查、核實，并依法處理。
第四十二條 違反本細則第三十九條、第四十條規(guī)定的，由公安、環(huán)保、住建、規(guī)劃、工商、城管、房產(chǎn)等部門依照各自職責，依法予以查處;給他人造成損害的，依法承擔民事責任。構成犯罪的，依法追究刑事責任：
違反本細則其它規(guī)定，依照《物業(yè)管理條例》相關規(guī)定處理。
第七章 附 則
第四十三條 各區(qū)、開發(fā)區(qū)(新區(qū))物業(yè)管理活動參照本實施細則實行。
第四十四條 本細則自20**年6月2日起施行，20**年6月1日失效。20**年11月3日發(fā)布的《鄂州市物業(yè)管理實施細則》(鄂州政發(fā)〔20**〕26號)宣布作廢。