WLT市20**年老舊住宅小區綜合改造工作實施方案

　　按照盟委、行署工作部署，今年我市將繼續深入推進老舊住宅小區綜合改造這項全市重點民生工程，為加快推進并高標準完成老舊住宅小區綜合改造工作，特制定本方案。

　　一、指導思想

　　深入貫徹市委十一屆二次全委(擴大)會議和市政府相關會議精神，以改善城區整體面貌、提升城市建設品位、提高居民宜居水平為目標，按照政府統一領導、房產部門牽頭、轄區街道實施、職能部門配合，全局謀劃、突破重點、分類實施的工作思路，深入推進老舊住宅小區綜合改造工作，力爭今年內全面完成全市老舊住宅小區綜合改造任務，全力建設山水園林、文化旅游、宜居宜業區域性中心城市。

　　二、工作目標

　　堅持近期改造與遠期治理相結合的原則，實現近期改造建設到位、遠期治理保持常態的目標，完成“三水兩化兩暖”綜合改造(三水即供水、污水、雨水管網;兩化即硬化、綠化;兩暖即外墻保溫和供熱管網)，使全市住宅小區面貌煥然一新，功能全面完善，讓群眾住的更舒心、更舒適。

　　(一)近期目標。今年爭取完成全市所有符合條件的170個、140.4萬平方米老舊小區綜合改造任務，涉及業主19689戶，計劃總投資3億元，資金來源為專項資金、政府投資、居民自籌各占比1/3，即專項資金1億元，政府投資1億元，居民自籌1億元。爭取在7月末大慶前完成“三縱三橫”主干街路(即五一路、興安路、鐵西路和罕山街、烏蘭街、新橋街)臨街的51個老舊住宅小區綜合改造任務，力爭年底前完成其余119個老舊住宅小區綜合改造任務。

　　(二)遠期目標。根據《內蒙古自治區物業管理服務規范年活動方案》(內建房〔20**〕305號)精神，持續常態化開展“物業管理服務規范年”活動，依據《內蒙古自治區物業管理資質條件及物業管理條例實施細則》的相關規定，按照“優勝劣汰、提升標準”的市場化原則，采取政府主導、部門牽頭、業主評價三合一模式，對于誠信意識不強、服務標準不高、群眾反映強烈的物業企業吊銷營業資質，凈化物業服務市場，切實解決物業管理服務中的困難和問題，為人民群眾營造服務到位、居住安全、衛生整潔、環境優美、舒適方便、文明和諧的居住生活環境，全面提升人民群眾居住生活的滿意度和幸福指數。

　　三、組織機構

　　根據全市老舊住宅小區綜合改造工作需要，經市政府研究，決定成立20**年全市老舊住宅小區綜合改造工作領導小組，具體組成人員如下：

　　組 長：Z 市委副書記、市長

　　副組長：Z 市委常委、副市長

　　Z 副市長、市建設局局長

　　成 員：Z 市政府辦公室主任

　　Z 興安街黨工委書記

　　Z 和平街黨工委書記

　　Z 愛國街黨工委書記

　　Z 五一街黨工委書記

　　Z 都林街黨工委書記

　　Z 鐵西街黨工委書記

　　Z 勝利街黨工委書記

　　Z 城郊黨工委書記

　　Z 新城街黨工委書記

　　Z 市委宣傳部副部長、新聞中心負責人

　　Z 市審計局局長

　　Z 市規劃局局長

　　Z 市公安局副局長、城市管理綜合行政執

　　法局局長、濕地公園管理局局長

　　Z 市財政局聯絡員

　　Z 市建設局副局長

　　Z 市文化體育局副局長

　　Z 市房產局副局長

　　Z 市房產局黨委副書記

　　Z 新城辦事處副主任

　　Z 市房產局物業管理辦公室主任

　　Z 市消防大隊大隊長

　　Z 興安電業局運維檢修部主任

　　Z 興安熱力公司經理

　　Z 蒙能熱力公司經理

　　Z 同澤熱力公司經理

　　Z 興安盟中油金鴻燃氣公司經理

　　Z 廣播電視網絡興安公司運維部經理

　　Z 興安移動公司經理

　　Z 興安電信公司經理

　　Z 興安聯通公司經理

　　領導小組辦公室設在市房產局，辦公室主任由Z兼任，副主任由董波兼任，工作人員從相關部門抽調，聯系電話：ZZ2。

　　四、職責分工

　　市房產局：負責老舊住宅小區綜合改造工作的組織、指導、協調、考核及部分大型重點小區綜合改造等相關工作。負責牽頭組織物業服務管理提升工作。

　　各街道辦事處：負責制定本轄區老舊住宅小區綜合改造具體實施方案，落實業主自籌資金，負責項目調查、宣傳發動、計劃編報、組織實施，并按照相關要求履行建設工程審批手續。同時，調處矛盾糾紛、落實長效管理等工作。

　　市財政局：負責老舊住宅小區綜合改造的政府采購及組織招投標;改造資金的籌集、撥付和使用管理。

　　市審計局：負責督查改造資金是否及時到位，老舊住宅小區綜合改造資金使用的審計和監督。

　　市建設局：負責老舊住宅小區綜合改造工程質量、安全監管、工程竣工驗收和指導實施供水、污水、排水、硬化、綠化等設施改造移交等相關工作。負責增建項目的報建審批工作。

　　市規劃局：負責增加項目的規劃報建審批工作。

　　市綜合執法局：負責拆除改造小區內違法建筑，并加強日常監管。

　　市文化體育局：負責采購配置老舊住宅小區綜合改造體育健身設施。

　　市消防大隊：負責改造消防設施，排除消防隱患，指導、督查安全防范設施建設。

　　市委宣傳部：負責宣傳老舊住宅小區綜合改造工作的目的意義，并適時跟蹤報道進展情況。

　　興安、蒙能、同澤熱力公司：負責涉及老舊住宅小區綜合改造中的供熱管網及供熱設施改造工作。

　　廣電、移動、聯通、電信等單位：負責老舊住宅小區綜合改造區域內本單位所屬架空線路的規劃改造及廢棄線路拆除，并將所有弱電線路統一整理至集中收納盒內，實現規范管理。

　　五、改造內容

　　老舊小區綜合改造具體實施7項工程：即小區供水管網改造、污水管網改造、雨水管網改造，小區硬化改造、小區綠化改造，樓體外墻保溫、供熱管網改造工程。

　　(一)“三水”改造工程。以“三水”管網改造工程為重點，即改造供水管網，改造疏通污水管網，改造雨水管網及屋面防水。同時，通過建設化糞池的方式，解決個別老舊小區無法連接排污主管網的實際難題。

　　(二)“兩化”改造工程。實施小區道路及庭院硬化，硬化要做到行車承重的技術要求，無裸露地面，路面平整通暢。合理配置小區綠化，對原有樹木進行修剪，綠化設計要因地制宜，與休閑場地、停車場地、道路等統籌考慮。

　　(三)“兩暖”改造工程。對符合標準的老舊小區實施外墻保溫，提高室內溫度，改善樓體外立面形象。協調供熱企業實施供熱管網綜合改造，其中，公共管網由供熱企業出資改造，小區內網由居民均攤自籌解決。

　　(四)其他改造工程。對符合條件的小區，除“三水兩化兩暖”項目以外，可增加改造配套設施，主要包括增設停車位、把廢棄利用率不高的自行車棚改造成電動車充電式停車棚、休閑桌椅等便民設施;對小區圍墻、大門進行維修改造，完善環衛設施，設置垃圾箱。具備條件的小區完善社區用房、公廁、健身等公共設施，按照小區智能化安防標準，安裝電子監控設備，做到配套設施設備配置齊全，狀況完好。

　　(五)環境整治工程。拆除房屋立面的破舊搭建物和小區內違法建筑、逾期臨時建筑。通過整治，解決小區“臟亂差”、“私搭亂建”等問題，確保小區內環境整潔，秩序優良。

　　六、工作步驟

　　(一)調查摸底，擬定項目階段(2月1日-2月29日)。各街道辦事處在實地調查和充分征求廣大居民意見后，擬定改造計劃報老舊住宅小區綜合改造領導小組審核立項。領導小組現場查看、會商后，研究確定年度改造項目。

　　(二)規劃設計，確定方案階段(3月1日-3月15日)。項目確定后，房產局和各街道辦事處制定老舊小區的具體綜合改造方案，并在小區內公示。街道辦事處、房產等部門要組織人員進行方案論證，報市老舊住宅小區綜合改造工作領導小組批準后實施。

　　(三)政府采購，組織招標階段(3月16日-4月16日)。以房產局和各街道辦事處為主體，市財政部門配合，按照工程招投標程序，全面履行工程基本建設程序，確定符合資質的施工企業，并做好開工前各項準備。

　　(四)組織實施，推進施工階段(4月17日-9月30日)。整治方案批準、施工單位確定后，房產局和各街道辦事處抓緊組織實施，在改造過程中應同步制定完善管理方案和長效管理機制，確保工程建設質量。

　　(五)竣工驗收，交付接管階段(10月1日-10月31日)。改造項目完成后，由市建設局牽頭組織工程驗收，各街道辦事處和房產局共同組織與物業服務企業、小區所在地社區辦理驗收接管手續，并保持長效管理狀態，維護良好的小區環境。

　　七、資金籌集及管理

　　老舊小區改造資金來源由盟市共建資金、業主自籌資金和政府配套資金三部分組成，盟市共建資金占改造資金總額的80%;業主自籌資金占改造資金的20%左右，且最高每戶不超過1000元，業主自籌部分上繳市財政;其余資金由市財政統一安排。各街道辦事處按照工程進度向市財政局申請改造資金，市審計、財政部門負責進行全程監督，對違規使用改造資金的，將依法嚴肅追究責任，確保專款專用。自籌資金按《關于做好全市老舊小區綜合改造工程款管理使用工作的通知》(烏政辦發〔20**〕108號)執行。積極引入社會投資參與老舊小區改造工作，加強小區服務功能設施建設，提升小區服務功能。

　　八、保障措施

　　(一)加大宣傳力度，營造良好氛圍。老舊住宅小區改造工作涉及千家萬戶，居民的理解支持和積極參與是工作能否順利推進的關鍵。一是要充分利用媒體，通過各種形式，大力宣傳老舊住宅小區改造工作的重要意義。二是把改造工作給居民群眾帶來的實惠具體化，把改造后的效果直觀化、形象化，推動改造工作順利開展。社區要積極發揮疏導、協調作用，引導居民樹立大局觀念，配合工作實施。

　　(二)完善工作機制，提高改造成效。老舊住宅小區綜合改造工作涉及面廣，業務性強，要從項目實施開始，采取有效措施，加強管理，提高改造成效。一是實行方案管理，嚴格按照領導小組批準的改造方案組織實施，對確有特殊原因需要調整方案、增減項目的，要經過領導小組批準備案后，方可實施。二是堅持規范運作，各建設單位根據本轄區項目實際制定具體方案，組織竣工驗收、實行決算審計。三是實行定期通報制度，老舊住宅小區改造工作實行月報制度，由房產局和各辦事處每月以書面形式向領導小組辦公室報告工程進度，領導小組辦公室匯總后報領導小組組長、副組長。

　　(三)強化監督管理，狠抓工程質量。老舊住宅小區綜合改造工作涉及廣大群眾切身利益，要切實加強領導，明確責任，強化監督管理。一是項目實施單位要強化資金使用跟蹤監管，確保資金用好用實。二是在項目實施上，各辦事處要強化現場管理，安排專人負責，并聘請市人大代表和政協委員全程監督，同時充分調動業主的積極性全程參與工程監督和驗收。三是實行工程招標和監理，加強對現場施工隊伍監督檢查，強化質量意識和安全意識，確保工程質量。充分發揮監理在工程施工中的作用，實行監理質量責任追責制。

　　(四)強化考核驗收，確保工作實效。各改造主體單位要高度重視，切實在工程建設管理和質量管控方面下功夫、求實效，老舊小區改造結束后，市里將集中組織拉練式檢查評比，評比結果面向全市通報，并將老舊住宅小區綜合改造考評成績列入全市科級領導班子考核內容(采取辦事處、單個小區分別評比的方式進行)，考核辦法按照《WLT市老舊小區改造考核辦法》(烏政辦發〔20**〕10號)執行。

　　(五)建立長效機制，鞏固改造成果。各街道辦事處在整治過程中要同步落實長效管理責任，建立長效管理機制，鞏固整治成果，防止前治后亂、治管脫節。一是公示管理方案和整治方案，應及時制定整治小區長效管理方案，將整治方案和管理方案在小區內公示，并書面征求小區居民意見，長效管理方案報市房產局備案。二是成立業主委員會，對沒有實施物業管理的老舊住宅小區，要及時組織成立小區業主大會和業主委員會，制定管理制度、管理規約、業主大會議事規則、住宅專項維修資金使用和籌集方案等。探索試行物業企業服務和居民自治融合發展模式，可以由街道辦事處組建物業公司，基本實現物業服務全覆蓋。三是落實物業服務企業，指導業主大會、業主委員會按照程序選聘物業服務企業，簽訂《物業服務合同》，推行規范化物業服務。四是及時接管驗收，改造工程竣工后，應及時組織接管驗收，并報市房產局備案。

篇2：呼和浩特市老舊住宅小區物業管理辦法

　　呼和浩特市老舊住宅小區物業管理辦法

　　呼政發〔20**〕45號

　　第一章總則

　　第一條 為加強我市老舊住宅小區物業管理，改善人居環境，促進和諧社區建設，根據國務院《物業管理條例》、《內蒙古自治區物業管理條例》和有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本市未實行專業化物業管理的老舊住宅小區的準物業管理活動。本辦法所稱老舊住宅小區，是指已經建成交付使用，經整治改造仍不具備實施專業化物業管理條件的住宅小區。本辦法所稱準物業管理，是指由鄉鎮政府或者街道辦事處對老舊住宅小區實施以公共秩序維護、衛生保潔、綠化養護為主要內容的物業服務活動。

　　第三條 老舊住宅小區準物業管理堅持“政府負責、部門協調、鄉鎮政府或者街道辦事處組織落實”的原則。老舊住宅小區物業管理優先選擇由業主大會選聘物業服務企業實施專業化的物業管理方式。業主大會成立前或者業主大會成立后沒有選聘物業服務企業的，由鄉鎮政府或者街道辦事處實施準物業管理。

　　第四條 呼和浩特市住房保障和房屋管理部門是本市老舊住宅小區準物業管理的行政主管部門，呼和浩特市物業管理機構負責全市老舊住宅小區準物業管理活動的指導和監督檢查工作。

　　各區人民政府物業管理部門具體負責本行政區域內老舊住宅小區準物業管理活動的協調落實工作。鄉鎮政府或者街道辦事處負責轄區內老舊住宅小區的準物業管理工作，包括開展老舊住宅小區準物業管理；組織指導業主大會成立和業主委員會換屆工作，監督其依法履行職責；調解處理物業管理糾紛；解決物業管理區域內發生的突發事件以及其他需要協調的物業管理事項等。

　　社區居民委員會協助鄉鎮政府或者街道辦事處做好老舊住宅小區準物業管理工作。其他相關部門應當根據各自職責，做好與老舊住宅小區準物業管理有關的工作。

　　第五條 市、區人民政府應當采取措施對老舊住宅小區進行整治改造，并將整治改造規劃和年度計劃以及經整治不能實行專業化物業管理的老舊住宅小區名單向社會公布。

　　第二章 準物業管理的組織實施

　　第六條 老舊住宅小區準物業管理區域的劃分，由區人民政府物業管理部門會同鄉鎮政府或者街道辦事處，根據老舊住宅小區建設用地規劃，并結合建筑物規模、共用設施設備、社區建設等因素確定。

　　第七條 實施準物業管理的老舊住宅小區，應當配置物業管理用房，為小區實施準物業管理提供基本條件。物業管理用房優先使用老舊住宅小區的門房或者在其基礎上進行改建；無門房的由區人民政府或者鄉鎮政府、街道辦事處通過投資建設、租賃、購買等方式解決。

　　第八條 鄉鎮政府或者街道辦事處以及社區居委會應當收集準物業管理所需的相關資料，有關單位和個人應當予以配合。具體資料包括：

　　（一）竣工總平面圖，單體建筑結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料；

　　（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

　　（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

　　（四）業主名冊；

　　（五）物業管理所需的其他資料。鄉鎮政府或者街道辦事處對老舊住宅小區實施準物業管理期間，物業資料管理按照檔案管理相關規定執行。

　　第九條 區人民政府物業管理部門應當建立健全老舊住宅小區準物業管理各項規章制度及服務內容和服務標準，并負責對本轄區內各鄉鎮政府和街道辦事處的老舊住宅小區準物業管理活動進行監督。

　　第十條 鄉鎮政府或者街道辦事處應當會同社區居委會將準物業管理服務內容和服務標準在小區內的顯著位置向業主公示，與業主委員會簽訂《準物業管理服務合同》，為業主提供物業服務，并接受物業管理部門的監督。《準物業管理服務合同》的內容包括物業的使用維護、業主的權利義務、物業服務費用標準及收交方式、違約責任等。

　　第十一條 鄉鎮政府或者街道辦事處應當根據本轄區內老舊住宅小區的數量、建筑面積、戶數以及劃分的準物業管理區域等，聘用物業服務人員具體負責老舊住宅小區的公共秩序維護、衛生保潔、綠化養護等準物業管理工作；也可以社區為單位，委托社區居委會聘用物業服務人員，由社區公共服務機構統一管理，開展準物業服務工作。

　　鄉鎮政府或者街道辦事處以及社區居委會應當對聘用的物業服務人員進行上崗前

培訓，提高物業服務人員的專業知識和業務技能。

　　第十二條 老舊住宅小區內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營設施設備，由鄉鎮政府或者街道辦事處組織，按照有關規定移交給專業經營單位，專業經營單位應當接收。

　　各專業經營單位應當在業主委員會或社區居委會的協助下，分別與業主簽訂服務合同。專業經營單位應當承擔專業經營設施設備分戶計量裝置（含）或者入戶端口以外設施設備的維修、養護、更新等責任及相關費用。專業經營設施設備的維護、保養等費用，不得從專項維修資金中列支。

　　專業經營單位對專業經營設施設備進行維修、養護、更新時，業主應當予以配合。

　　第三章 準物業管理費用及政府補貼政策

　　第十三條 老舊住宅小區準物業管理費用標準由價格行政主管部門根據物業管理部門確定的準物業服務內容、服務標準測算服務成本，并按照物價指數變動情況、城鎮居民人均可支配收入等情況制定。

　　老舊住宅小區準物業管理費用由政府補貼資金與業主交費按照各50%的比例承擔；其中政府補貼資金由市、區兩級政府各承擔50%。市、區人民政府應當將老舊住宅小區準物業管理費用中政府補貼部分列入財政預算。

　　鄉鎮政府或者街道辦事處以及社區公共服務機構為業主提供規定服務內容以外的專項服務的，其收費標準由雙方約定。

　　第十四條 鄉鎮政府或者街道辦事處應當將老舊住宅小區準物業管理費用實行專戶管理，專項用于公共秩序維護、衛生保潔、綠化養護及聘用人員工資等支出，不得挪作他用。

　　第十五條 實施準物業管理的老舊住宅小區，業主應當按時交納物業服務費，不得以放棄共有權利為由拒絕交納。住宅產權轉移時，業主應當結清物業服務費。

　　對拒不交納物業服務費的業主，由業主委員會或者社區居委會督促其交納；經督促拒不繳納的，鄉鎮政府或街道辦事處以及社區公共服務機構可以向人民法院提起訴訟。

　　第十六條 實施準物業管理的老舊住宅小區中的低保戶、特困戶，可以憑民政部門核發的特困、低保等相關證明向鄉鎮政府或者街道辦事處申請物業服務費減免，減免部分納入政府補貼范圍。第十七條申請準物業管理政府補貼資金應符合以下條件：

　　（一）鄉鎮政府或街道辦事處在轄區老舊住宅小區內開展準物業管理工作；

　　（二）物業服務內容和標準達到政府規定的要求。

　　第十八條 準物業管理政府補貼資金的申請和撥付按照以下程序辦理：

　　（一）符合本辦法規定條件的，由鄉鎮政府或街道辦事處向區人民政府物業管理部門提出補貼申請，資金核算以小區為單位，材料齊全的，區人民政府物業管理部門應予以受理。

　　（二）區人民政府物業管理主管部門在10日內進行材料審查和實地察勘，情況屬實的，由區人民政府物業管理部門將補貼資金撥付鄉鎮政府或街道辦事處。

　　（三）區人民政府物業管理部門撥付老舊住宅小區準物業管理補貼資金后，應當向市人民政府物業管理部門提出補貼申請,市人民政府物業管理部門核實后，根據區人民政府物業管理部門的撥付資金憑證，按照1∶1的比例撥付。

　　第十九條 供水、供暖等專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同，按照規定的標準向業主收取服務費用。

　　第四章 監督管理

　　第二十條 物業管理部門應當加強對老舊住宅小區實施準物業管理工作的組織領導，制定具體的監督考核辦法，并實施監督檢查。

　　第二十一條 鄉鎮政府或者街道辦事處應當建立物業管理費用籌集情況和使用情況賬目，接受審計等有關部門和小區業主委員會的監督。

　　第二十二條 鄉鎮政府或者街道辦事處違反規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主有權拒絕交納，并可以向市、區物業管理部門進行舉報。物業管理部門應當對業主的投訴舉報進行受理，根據物業管理相關法規、規章的規定，及時處理并將處理結果反饋給投訴舉報人。

　　第二十三條 違反本辦法規定，供水、供暖等專業經營單位無正當理由拒絕、拖延接收專業經營設施設備的，由政府相關部門責令限期改正。影響業主正常生活或者造成人身、財產損害的，專業經營單位應當承擔相應的賠償責任。

　　第二十四條物業管理部門、鄉鎮政府或者街道辦事處和其他有關部門的工作人員在老舊住宅小區準物業管理工作中，有濫用職權、玩忽職守、循私舞弊等行為的，由相關部門依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第五章 附則

　　第二十五條 住房保障和房屋管理部門可以根據本辦法制定實施細則。

　　第二十六條 各旗縣老舊住宅小區準物業管理可參照本辦法執行。

　　第二十七條 本辦法自公布之日起施行。

篇3：老舊住宅小區物業管理收費困境分析

老舊住宅小區的物業管理隨著我國住房制度改革的推進,有了近 20 年的發展歷史,但是物業管理收費問題始終是一個老大難問題,沒有一個長期的有效機制來提高收費率,下面結合我們方莊小區物業實際工作來分析老舊住宅小區收費難的成因。

一、復雜的產權,造成了物業管理繳費主體確認難
由于老舊小區歷史都比較長,伴隨著我國房改政策的變遷,房屋產權情況也不斷變化。在方莊小區,國家單位、企事業單位比較多,在這些單位改制之后,產權的歸屬界定非常復雜。比如國家電力公司,產權幾經轉移,一些下屬的單位也不愿承接產權。沒有明確的產權界定,物業管理收費就無從談起。同樣,根據現行北京市的物業管理收費辦法,實行市場調節價,但是小區業主委員會成立的不多,這樣在進行物業費對價時沒有談判對象。同時,存在一些老舊小區業主房產的建筑面積因歷史原因無法準確界定,使物業收費更困難。老舊小區一般是公房或開發商自建自管,大產權證的面積和分戶面積對不上,特別是過去規劃方面的原因,在房屋性質上更難判斷。
還有,開發商在建設小區時按照原規定分配給辦事處、奶站、郵局、學校等的配套公建,多年來一直處于不繳物業管理費的狀態。這樣,物業收費工作面臨著既要承認歷史又要適應社會的變遷,造成了收費難。

二、雜亂的業主階層,造成物業管理收費無序
我們假設現在有了業主委員會,業主委員會也愿意和物業管理公司就費用情況進行商議。但是,由于老舊小區業主階層的多樣性,帶來了業主本身對物業管理服務理解的多樣性和費用承受力的嚴重落差。農民回遷戶、居民拆遷戶、普通商品房、::公寓等混在一起,靠一個業主委員會根本代表不了廣大業主。特別是業主委員會對比較大的產權單位和一般個體業主都不具有公信力和影響力。由此,物業管理收費問題的博弈顯得十分無序。在方莊地區,已經有好幾個業主委員會主任因無法組織大家獲得統一的意見,開展工作難而辭職。在老舊電梯更新改造工作中,各個單位對電梯的要求和服務都不一樣,有的想更換電梯,有的認為現在就可以了,有的干脆就不交費。在這樣一個雜亂的社區,收費問題要實行市場調節是很難的。

三、服務標準缺失,造成物業管理收費不公平
實行市場調節,就要有比較成熟的物業管理市場。現實情況是,物業管理市場自《物業管理條例》實施以來才開始逐步形成。當新舊物業管理公司還不能順利進行交接的時候,談市場調節,顯然過早。特別是業主和物業管理公司之間關于服務標準的認定不足,關于費用標準自然也是公說公有理,婆說婆有理。再加之,大量的物業管理企業還沒有形成核心競爭力就參與到激烈的市場競爭中,唯一的手段就是低價競爭。這不僅嚴重打擊了部分好的物業管理企業的積極性,也損害了業主的利益。更重要的是,由于物業管理服務的公共性,使得業主總是從個人的角度來評價物業管理公司的服務。比如說,業主關心的室內維修、小區環境、停車秩序等,畢竟不是物業管理的全部。在物業管理日常工作中,大量的公共部位的維護,共用設備設施的維護保養,大量鄰里矛盾的處理,對各專業公司的監管等等,業主不清楚、不關心,自然就不愿意付出。但由于這些都是公共消費的產品,物業管理公司都得投入資金、人力進行服務。這兩者之間的矛盾,由于沒有合適的第三方中介的溝通渠道,很難達到一致。這樣,物業管理服務收費的公平性就無法保證。

四、惡劣的生存環境,造成物業管理收費的外部壓力
根據相關調查,很多地區物業管理企業的主業收支不均衡。一些地區的物業管理企業的虧損達到70%。政府在考慮收費問題時,始終沒有考慮到收繳率的問題。根據網上調查,一般物業收費收繳率達到80% 已經很好了,大部分根本達不到。為了生存,物業管理公司都要靠多種經營來補充物業費用的不足。正因為如此,就造成了更多的矛盾。但按照現有的法規,多種經營都將有新的說法,嚴重的主業經營虧損是不可避免的。可見,過去物業管理市場的激烈競爭,實質上是對多種經營權利的競爭。現在情況有所改變。就普通的住宅小區來說,僅靠物業管理的收入,是無法生存的。同時,物業管理企業自身也有很多需要完善的地方。比如說專業性不強,服務人員素質不高,服務意識不強等,但由于各項成本支出加大,特別是人工成本加大,企業沒有時間和精力來夯實基礎、勤練內功。尤其需要指出的是,政府行業部門對物業管理的認識還有不盡完善的地方。
物業管理作為社區管理的一個重要方面,有很多方面是需要政府強制力來支持的,需要政府的干預。在20**年的抗擊非典中,行業部門提出很多行政命令,比如對電梯要兩個小時噴灑一次藥物,但這些只有要求沒有補貼,費用都由物業管理公司自己來支付。任何一個國家,對于物業管理這樣具有公眾性的服務企業,都需要政府的補貼和政策優惠,但我們看到的卻是一味地把企業推向市場。

五、失衡的公私權利,導致物業管理收費的矛盾重重
權利和義務是對等的。但是從高法的解釋上看,業主委員會可以狀告物業管理公司,物業管理公司不能把業主委員會當作