關(guān)于規(guī)范我市物業(yè)管理交接工作的通知

　　深物協(xié)[20**]052號(hào)

　　各物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

　　《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)第七十條第二款、第七十一條、第七十七條、第一百零八條第二款、第一百一十二條、第一百二十一條對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域及其移交事宜做出了明確的規(guī)定。

　　大多數(shù)企業(yè)能深刻領(lǐng)會(huì)《條例》精神，認(rèn)真制定物業(yè)管理項(xiàng)目的退出及移交管理規(guī)定，在企業(yè)退出和承接物業(yè)管理項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱“交接”)的過(guò)程中規(guī)范運(yùn)作，體現(xiàn)了企業(yè)誠(chéng)信，維護(hù)了物業(yè)管理行業(yè)形象，為小區(qū)順利過(guò)渡和社會(huì)的和諧穩(wěn)定做出了自己的貢獻(xiàn)。但也有少數(shù)企業(yè)在物業(yè)管理交接過(guò)程中，置法律法規(guī)于不顧，片面強(qiáng)調(diào)維護(hù)自身利益，侵害業(yè)主和其他企業(yè)的利益，甚至影響到社會(huì)的和諧穩(wěn)定。

　　通過(guò)對(duì)近期發(fā)生的幾件物業(yè)管理交接糾紛的調(diào)查和處理，協(xié)會(huì)認(rèn)為有必要重申《條例》對(duì)全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域及其移交事宜的要求，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理交接工作：

　　一、 企業(yè)必須依法、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，嚴(yán)格執(zhí)行《條例》及相關(guān)法規(guī)規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)合同終止并決定要交接的，須按規(guī)定提前通知業(yè)委會(huì)及相關(guān)部門，不得拒不退出、拒不移交。

　　二、 在物業(yè)管理交接過(guò)程中，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方尤其是雙方領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)通過(guò)雙方或多方協(xié)商方式處置相關(guān)事宜，避免過(guò)激行為。

　　三、 在物業(yè)服務(wù)合同未到期時(shí)，企業(yè)不得未經(jīng)協(xié)商一致，單方面毀約并自行退出物業(yè)管理區(qū)域。合同期滿，企業(yè)擬不繼續(xù)簽約的，按有關(guān)法規(guī)和合同約定執(zhí)行。

　　四、 企業(yè)應(yīng)通過(guò)合法合規(guī)的方式獲得物業(yè)管理區(qū)域管理權(quán)，并報(bào)主管部門備案認(rèn)可，不得通過(guò)違法違規(guī)的方式獲得物業(yè)管理區(qū)域管理權(quán)。

　　企業(yè)違反上述要求，除相關(guān)部門給予相應(yīng)處罰外，協(xié)會(huì)將依據(jù)行業(yè)自律規(guī)范和制裁程序?qū)`反上述一、二項(xiàng)的給予公開譴責(zé)的處分，對(duì)違反上述三、四項(xiàng)的視情節(jié)輕重及后果影響給予公開譴責(zé)或業(yè)內(nèi)通報(bào)批評(píng)等處分。

　　特此通知。

　　二○一○年十二月二十四日

篇2：新舊物業(yè)管理交接難點(diǎn)及對(duì)策

　　新舊物業(yè)管理交接難點(diǎn)及對(duì)策

　　隨著物業(yè)管理的市場(chǎng)化推進(jìn)，小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的逐漸成立，在我國(guó)，特別是北京、上海、深圳等大城市，部分商業(yè)住宅的前期物業(yè)管理合同年限到期，開發(fā)公司委派的前期物業(yè)公司按照合同應(yīng)退出小區(qū)，由業(yè)委會(huì)選舉的新物業(yè)進(jìn)駐小區(qū)，進(jìn)入了新老物業(yè)的交接階段。在交接過(guò)程中，由于前期遺留問(wèn)題、物業(yè)欠費(fèi)問(wèn)題、業(yè)主委員會(huì)的操作問(wèn)題等使物業(yè)新舊交接過(guò)程中發(fā)生了不少糾紛，出現(xiàn)了舊物業(yè)不走、新物業(yè)進(jìn)不來(lái)的局面。

　　如何能夠更好的解決這些問(wèn)題，不僅關(guān)系到物業(yè)管理公司的利益，物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范發(fā)展，還涉及到小區(qū)居民的穩(wěn)定生活和社區(qū)、社會(huì)的穩(wěn)定。新舊物業(yè)交接的難點(diǎn)和對(duì)策，需要我們物業(yè)管理行業(yè)和各界人士的關(guān)注。

　　一、新舊物業(yè)管理交接難的三大體現(xiàn)

　　在物業(yè)管理實(shí)踐中，業(yè)主委員會(huì)通過(guò)正常的招投標(biāo)，希望新物業(yè)管理公司進(jìn)駐小區(qū)，在進(jìn)駐過(guò)程中，新的物業(yè)管理公司感到交接工作存在很多的問(wèn)題，阻礙了以后物業(yè)管理正常的開展，主要體現(xiàn)在以下三點(diǎn)：

　　1、小區(qū)相關(guān)設(shè)施如物業(yè)管理用房、公共設(shè)施等移交難。

　　按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)管理用房等房產(chǎn)的所有權(quán)屬于業(yè)主，但由于在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和登記產(chǎn)權(quán)時(shí)，大部分登記的是開發(fā)建設(shè)單位，而目前又沒有法規(guī)規(guī)定這部分產(chǎn)權(quán)如何移交給業(yè)主。如物業(yè)管理用房，即使舊物業(yè)管理公司同意移交，但在接管初期，舊物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)管理用房進(jìn)行過(guò)裝修，投入了一部分的費(fèi)用，需要舊的物業(yè)管理公司、新的物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行協(xié)商，增加了新舊物業(yè)交接的難度。

　　2、物業(yè)資料移交難。

　　按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理公司移交以下資料:

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料。

　　(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料。

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用等技術(shù)資料。

　　(四)物業(yè)管理所必須的其他資料。

　　要求物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

　　雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》上對(duì)交接的內(nèi)容有規(guī)定，但是比較籠統(tǒng)，不能充分的將日后新物業(yè)管理公司順利開展公司所需要的資料(如財(cái)產(chǎn)記錄、設(shè)備情況和客戶資料等)涵蓋在內(nèi)。另外，由于大部分前期物業(yè)管理公司都是由開發(fā)商選聘的或者自己組建的物業(yè)管理公司，開發(fā)商不按規(guī)定向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料，舊物業(yè)管理公司也就無(wú)法在新舊物業(yè)交接中提交完整的資料。

　　若沒有設(shè)備竣工圖等重要的原始資料，新物業(yè)管理公司則無(wú)法在小區(qū)內(nèi)順利開展物業(yè)管理工作。如某新物業(yè)管理公司在入駐小區(qū)后，不少業(yè)主反映下水管道堵塞，新公司請(qǐng)來(lái)專業(yè)疏通人員檢查后發(fā)現(xiàn)，整個(gè)小區(qū)要進(jìn)行大的疏通，但由于物業(yè)管理公司在交接時(shí)沒有將下水管道的圖紙移交過(guò)來(lái)，這樣疏通工作也不能開展，影響了業(yè)主的正常生活。

　　3、物業(yè)管理費(fèi)支出、欠費(fèi)問(wèn)題處理難。

　　由于物業(yè)管理合同的特殊性，體現(xiàn)在物業(yè)合同主體和標(biāo)的的特殊性，當(dāng)業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主和物業(yè)管理公司簽訂了合同，這樣物業(yè)管理公司所提供的服務(wù)是面向所有業(yè)主，而各業(yè)主的服務(wù)要求和判斷服務(wù)質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)又不一樣，這樣造成某些業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的不滿，通過(guò)拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)來(lái)抗議，而開發(fā)商的遺留問(wèn)題難以解決，又加劇了物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的矛盾。這樣在舊物業(yè)退出小區(qū)時(shí)，業(yè)主所欠的物業(yè)管理費(fèi)則成為一個(gè)阻礙交接成功的難題。

　　(1)物業(yè)管理費(fèi)賬目管理雜亂。舊物業(yè)不能詳細(xì)公布業(yè)主交費(fèi)情況，而一些物業(yè)管理中的費(fèi)用該支付的沒有支付，該公布的不公布，造成收入和費(fèi)用混亂，又沒有監(jiān)督機(jī)構(gòu)對(duì)支出進(jìn)行監(jiān)管，比較混亂，在新物業(yè)交接時(shí)，各管理項(xiàng)目費(fèi)用理不清，不能順利接管。

　　(2)代收費(fèi)用的差額問(wèn)題。如很多老小區(qū)，在初始階段沒有一戶一表，舊物業(yè)管理公司義務(wù)為居民代收水電費(fèi)，出現(xiàn)的差額費(fèi)往往由物業(yè)管理公司承擔(dān)，這樣在交接時(shí)，對(duì)于差額部分如何來(lái)妥善解決，原有物業(yè)管理公司的權(quán)益又如何來(lái)保護(hù)，解決不好這些問(wèn)題，新舊物業(yè)交接時(shí)就容易產(chǎn)生糾紛。

　　(3)物業(yè)管理費(fèi)欠交。現(xiàn)在，物業(yè)管理公司的物業(yè)費(fèi)收繳率不高，好一點(diǎn)的公司到90% ，而很多的是維護(hù)在70% ，一些老小區(qū)還不到40% 。這樣，新舊物業(yè)交接時(shí)物業(yè)費(fèi)的糾紛就成為了一個(gè)很大的障礙。舊物業(yè)管理公司在物業(yè)費(fèi)的問(wèn)題沒有解決前，讓其退出是很難的。

　　(4)其他費(fèi)用，如前期停車費(fèi)、一些經(jīng)營(yíng)收益的問(wèn)題也影響了新舊物業(yè)交接的順利開展。

　　二、解決新舊物業(yè)交接糾紛的對(duì)策

　　面對(duì)業(yè)主對(duì)自主選擇物業(yè)管理公司的權(quán)利主張，而業(yè)主委員會(huì)在選擇物業(yè)管理公司后，發(fā)生了諸多的物業(yè)管理交接糾紛，如何規(guī)避糾紛，順利實(shí)施此項(xiàng)物業(yè)管理市場(chǎng)化行為，需要從政府、企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)三個(gè)角度來(lái)開展工作。

　　1、加強(qiáng)政府的監(jiān)督機(jī)制，特別是物業(yè)管理費(fèi)的使用監(jiān)督機(jī)制，為日后的舊物業(yè)的退出和新物業(yè)的進(jìn)入打下基礎(chǔ)，減少有爭(zhēng)議和矛盾的問(wèn)題。

　　不僅要有工商和稅務(wù)的一般監(jiān)督管理，還需要政府或者其他的公正的第三方中介力量的加入，提供技術(shù)力量和法律、規(guī)章的強(qiáng)有力的支持，加大物業(yè)監(jiān)管機(jī)制，把這個(gè)社會(huì)化的問(wèn)題通過(guò)一個(gè)良性的管理循環(huán)來(lái)控制和監(jiān)督，提供一個(gè)公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。政府的規(guī)則可以說(shuō)是影響到整個(gè)市場(chǎng)的游戲規(guī)則，政府的相關(guān)政策能夠與市場(chǎng)問(wèn)題同步，而不是滯后，物業(yè)管理公司能夠在遇到問(wèn)題后有法可依、有法可行。

　　2、加強(qiáng)企業(yè)團(tuán)隊(duì)建設(shè)和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)。企業(yè)要意識(shí)到在市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)中不能盲目的市場(chǎng)拓展，結(jié)合行業(yè)的現(xiàn)狀，進(jìn)行充分的調(diào)研和分析，再采取相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為。而且對(duì)經(jīng)濟(jì)行為的可操作性細(xì)節(jié)考慮得要多，物業(yè)管理行業(yè)并不是一個(gè)低風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，特別是在現(xiàn)在這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)不規(guī)范、規(guī)則不完整、沒有游戲規(guī)則可依的情況下，存在很大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　3、提高業(yè)委會(huì)成員的專業(yè)能力。可聘請(qǐng)物業(yè)管理專家和法律顧問(wèn)來(lái)操盤此事，從業(yè)委會(huì)的備案、招投標(biāo)過(guò)程、新舊物業(yè)的接管程序上有一個(gè)符合法規(guī)、業(yè)主需求的過(guò)程規(guī)劃。

　　三、成功案例

　　某小區(qū)業(yè)主對(duì)現(xiàn)有物業(yè)管理公司的物業(yè)管理不滿意，希望通過(guò)合法的途徑來(lái)改選物業(yè)管理公司，下面是小區(qū)業(yè)主的一系列做法，最終成功的改選了物業(yè)管理企業(yè)，而且原有的物業(yè)管理公司也收回了業(yè)主所欠的費(fèi)用，移交了全部的相關(guān)物業(yè)管理資料，三方達(dá)成了共贏。

　　1、就是按照法規(guī)合法成立業(yè)主委員會(huì)，完善了組織機(jī)構(gòu)。從20**年9月起，小區(qū)居民開始認(rèn)真籌備成立業(yè)主委員會(huì)。從候選人報(bào)名中確定人選作為業(yè)主委員會(huì)成員，特聘全職秘書。業(yè)委會(huì)成立了專門的財(cái)務(wù)組、督察組、宣傳組，邀請(qǐng)有專業(yè)背景的熱心人士參與。

　　2、業(yè)主委員會(huì)成員認(rèn)真開展各項(xiàng)工作。與業(yè)主通過(guò)互連網(wǎng)討論《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》，制定業(yè)主委員會(huì)全年工作計(jì)劃。學(xué)習(xí)相關(guān)的物業(yè)條例，吃透各種法律條文，研究物業(yè)管理?xiàng)l例。

　　3、公開招標(biāo)選擇物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)專業(yè)審計(jì)公司做財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)，與新物業(yè)簽訂協(xié)議時(shí)，居民中的法律界人士為各項(xiàng)條款把關(guān)。對(duì)初選的六家公司集中投票，對(duì)他們所管理的物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)行逐個(gè)考察，采用邀請(qǐng)招標(biāo)的方式，招聘過(guò)程透明，選擇了新的物業(yè)管理公司

　　4、業(yè)主與舊物業(yè)管理公司、開發(fā)商良好的溝通。在新舊物業(yè)的交接中，沒有出現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)正面沖突的情況，在業(yè)主委員會(huì)的宣傳下，業(yè)主交納了所欠舊物業(yè)管理公司的費(fèi)用。在此過(guò)程中，業(yè)主委員會(huì)取得了開發(fā)商的支持，成功的實(shí)現(xiàn)了新舊物業(yè)的交替。

　　參考書目:

　　1、物業(yè)管理政策法規(guī)匯編，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)，20**.12

　　2、梁柱，《物業(yè)管理進(jìn)出現(xiàn)象分析》，《中國(guó)物業(yè)管理》雜志，20**.5

　　來(lái)源:《中國(guó)物業(yè)管理》20**年(增刊1)發(fā)布日期:20**-11-10作者:楊宣軼

篇3：前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收的淺析

　　前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收的淺析

　　物業(yè)承接驗(yàn)收制度是國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》確立的七項(xiàng)重要制度之一，該制度執(zhí)行的好壞，直接關(guān)系到物業(yè)能否正常使用及廣大業(yè)主、使用人的人身安全等業(yè)主的切身利益，它的建立和完善，有利于減少物業(yè)管理矛盾、糾紛。前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收是物業(yè)承接驗(yàn)收的基礎(chǔ)只有搞好了前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收，在后期的物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)承接驗(yàn)收才能得于繼續(xù)開展。

　　一、前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收的重要性

　　前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收是物業(yè)管理企業(yè)承接前期物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中，對(duì)新建物業(yè)共用部位、共用設(shè)施進(jìn)行查驗(yàn)，接受有關(guān)移交資料，代表業(yè)主要求建設(shè)單位解決新建物業(yè)的建設(shè)遺留問(wèn)題，并與建設(shè)單位辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)。

　　(一)前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收是物業(yè)承接驗(yàn)收的基礎(chǔ)。

　　前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收主要是對(duì)新建物業(yè)是否按設(shè)計(jì)要求建設(shè)施工，物業(yè)共用配套設(shè)施是否完善，物業(yè)使用功能是否完備，質(zhì)量是否合格等方面進(jìn)行查驗(yàn)。物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收及時(shí)了解新建物業(yè)的概況，點(diǎn)交新建物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備，發(fā)現(xiàn)新建物業(yè)的建設(shè)遺留問(wèn)題，并與建設(shè)單位就該遺留問(wèn)題達(dá)成解決方案，交接竣工總平面圖、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件等資料，為后期的物業(yè)管理服務(wù)和以后的物業(yè)承接驗(yàn)收打好基礎(chǔ)和做好準(zhǔn)備。

　　(二)前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收是保障業(yè)主合法權(quán)益的重要途徑。

　　目前，新建房屋綜合驗(yàn)收已取消，房屋驗(yàn)收由主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、消防驗(yàn)收等多個(gè)專項(xiàng)驗(yàn)收組成，購(gòu)房人與開發(fā)建設(shè)單位以是否取得房屋使用說(shuō)明書和房屋質(zhì)量保證書作為房屋的交付使用的條件。目前，有許多小區(qū)都存在業(yè)主取得了上述兩書，但小區(qū)配套并不完善的情況，如圍墻沒有修好，道路、綠化工程沒有完成，門禁系統(tǒng)沒有開通，以及部分房屋存在使用功能和質(zhì)量問(wèn)題(如廚房、廁所漏水，排污管道設(shè)置不合理等等)。業(yè)主在入住后，發(fā)現(xiàn)配套不完善及房屋有質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主往往以此為由不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，產(chǎn)生了大量前期物業(yè)管理矛盾和糾紛，其實(shí)質(zhì)也就是業(yè)主的合法權(quán)益受到侵害。物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收，可以發(fā)現(xiàn)類似問(wèn)題，并督促開發(fā)建設(shè)單位及時(shí)解決，對(duì)解決難度大的問(wèn)題，可以明確要求開發(fā)建設(shè)單位列出詳細(xì)的整改方案，并監(jiān)督其完成，同時(shí)做好業(yè)主與開發(fā)建設(shè)單位之間的協(xié)調(diào)溝通工作，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。

　　二、前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收難的根源淺析

　　(一)物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收中角色尷尬。

　　在物業(yè)辦理預(yù)售許可證前，開發(fā)建設(shè)單位以一個(gè)大業(yè)主的身份與物業(yè)管理企業(yè)簽訂了前期物業(yè)服務(wù)合同，在業(yè)主入住后，開發(fā)建設(shè)單位又通過(guò)業(yè)主臨時(shí)公約將前期物業(yè)服務(wù)合同中業(yè)主的權(quán)利義務(wù)讓給廣大業(yè)主，這樣對(duì)于很多前期物業(yè)服務(wù)的相關(guān)約定履行起到了很好的規(guī)范。但是，對(duì)于前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收，就存在交接驗(yàn)收主體錯(cuò)位的現(xiàn)象，即.在前期物業(yè)服務(wù)合同中，開發(fā)建設(shè)單位以甲方的身份代表業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)，在交接驗(yàn)收中，又要求物業(yè)管理企業(yè)代表業(yè)主與開發(fā)建設(shè)單位搞好交接驗(yàn)收。這種主體錯(cuò)位，就使得前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收難于開展，如果物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中強(qiáng)調(diào)前期物業(yè)交接驗(yàn)收，開發(fā)建設(shè)單位可能就不與之簽訂服務(wù)合同，而使得物業(yè)管理企業(yè)受制于開發(fā)建設(shè)單位。同樣，在前期物業(yè)管理招投標(biāo)中，開發(fā)建設(shè)單位也占據(jù)主動(dòng)地位，物業(yè)管理企業(yè)為了中標(biāo)，取得物業(yè)項(xiàng)目的管理權(quán)而對(duì)前期物業(yè)的交接驗(yàn)收做出讓步。雖然，建設(shè)部和我市均制定了《前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》，但示范文本只能參照?qǐng)?zhí)行并沒有強(qiáng)制使用，開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)可以對(duì)此做出修改或者不予采用。

　　(二)在前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收中，物業(yè)管理企業(yè)責(zé)任缺失。

　　在前期物業(yè)交接驗(yàn)收中，《物業(yè)管理?xiàng)l例》要求開發(fā)建設(shè)單位履行物業(yè)的交接驗(yàn)收義務(wù)，但對(duì)物業(yè)管理企業(yè)并沒用做出強(qiáng)制性的要求，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)不認(rèn)真履行交接驗(yàn)收義務(wù)并沒有相應(yīng)的處罰措施，也就是說(shuō)物業(yè)管理企業(yè)在交接驗(yàn)收過(guò)程中是否履行交接驗(yàn)收職責(zé)，完全憑物業(yè)管理企業(yè)的自身約束和責(zé)任心。對(duì)于開發(fā)建設(shè)單位控股的物業(yè)管理企業(yè)，“兒子”受制于“老子”，前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收職責(zé)履行將無(wú)從談起，對(duì)于誠(chéng)信度不高的開發(fā)建設(shè)單位，其控股的物業(yè)管理企業(yè)往往采用“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”的簡(jiǎn)單辦法或者拖延戰(zhàn)術(shù)來(lái)解決開發(fā)建設(shè)過(guò)程中的遺留問(wèn)題，確保開發(fā)建設(shè)單位"后院"不起火。目前，在前期物業(yè)管理中，業(yè)主因物業(yè)項(xiàng)目配套不完善或者存在質(zhì)量問(wèn)題投訴困難，解決困難(開發(fā)建設(shè)單位已經(jīng)完成開發(fā)和銷售)，業(yè)主在無(wú)奈的情況下往往拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)為是開發(fā)建設(shè)單位的遺留問(wèn)題，應(yīng)該找開發(fā)建設(shè)單位解決，抱怨自己是“代人受過(guò)”，從根本上分析，物業(yè)項(xiàng)目配套不完善或者存在質(zhì)量問(wèn)題是開發(fā)建設(shè)單位的問(wèn)題，但物業(yè)管理企業(yè)也有沒有認(rèn)真履行交接驗(yàn)收職責(zé)的過(guò)失。

　　(三)物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)水平有待提高。

　　在我市乃至全國(guó)，物業(yè)管理企業(yè)絕大多數(shù)是三級(jí)企業(yè)，其人員的素質(zhì)和工程技術(shù)水平有限，對(duì)物業(yè)的建設(shè)工程質(zhì)量和配套設(shè)施設(shè)備的安裝及質(zhì)量不具備驗(yàn)收能力。很多小企業(yè)在交接驗(yàn)收時(shí)，只知道項(xiàng)目及配套設(shè)施設(shè)備的有無(wú)，對(duì)項(xiàng)目及配套設(shè)施設(shè)備建設(shè)是否符合建設(shè)安裝要求、質(zhì)量是否合格并不是太清楚，尤其是對(duì)物業(yè)的消防、電梯、供暖制;令和排污設(shè)施是否合格缺乏判斷力，我市沙坪壩區(qū)燕渝苑小區(qū)的化糞池爆炸打死保安的案例，就與化糞池是否通氣有關(guān)。

　　(四)業(yè)主的知情權(quán)沒有得到充分體現(xiàn)。

　　業(yè)主在購(gòu)房時(shí)，大多關(guān)注其專有部位及室內(nèi)配套的質(zhì)量，很少關(guān)心共有設(shè)施設(shè)備的配備是否完善合格，缺乏整個(gè)物業(yè)的概念和責(zé)任意識(shí)。另外，開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)也不愿意業(yè)主參與前期物業(yè)的交接驗(yàn)收，據(jù)了解，其原因有三：一是業(yè)主不具備前期物業(yè)交接驗(yàn)收的能力，二是業(yè)主不能正確地對(duì)待前期物業(yè)開發(fā)建設(shè)過(guò)程中的遺留問(wèn)題，一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目在建成后總會(huì)或多或少地有些后續(xù)遺留問(wèn)題需要慢慢解決，業(yè)主知情后，可能就會(huì)認(rèn)為自己所購(gòu)買的物業(yè)有瑕疵，而出現(xiàn)業(yè)主哄吵集訪現(xiàn)象，使小問(wèn)題復(fù)雜化，引起不必要的矛盾，三是也不排除少數(shù)開發(fā)建設(shè)單位有隱情，不想讓業(yè)主知道。

　　三、建立和完善物業(yè)管理交接驗(yàn)收制度的思考

　　要解決前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收難的問(wèn)題，關(guān)鍵要確立前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收制度，明確物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)，廣大業(yè)主共同參與，三管齊下，才能切實(shí)解決。

　　一是要確立前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收制度。

　　嚴(yán)格執(zhí)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》，根據(jù)《條例》精神，由物業(yè)行政主管部門制定前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收配套文件，明確前期物業(yè)交接驗(yàn)收流程，及需要注意的事項(xiàng)，物業(yè)管理協(xié)會(huì)及物業(yè)管理培訓(xùn)中心可以組織人員編制物業(yè)項(xiàng)目及配套設(shè)施設(shè)備的交接驗(yàn)收基本標(biāo)準(zhǔn)，搞好物業(yè)從業(yè)人員前期物業(yè)交接驗(yàn)收培訓(xùn)，以提升物業(yè)管理企業(yè)的整體素質(zhì)和管理服務(wù)水平。同時(shí)，加強(qiáng)監(jiān)督指導(dǎo)，各區(qū)縣物業(yè)行政主管部門應(yīng)參與物業(yè)的交接驗(yàn)收。對(duì)前期物業(yè)項(xiàng)目質(zhì)量不合格、配套不完善的開發(fā)建設(shè)單位，責(zé)令其限期整改，對(duì)其情節(jié)嚴(yán)重的，可按《條例》第五十九條予以罰款處罰，依法行政，使《條例》的精神落到實(shí)處。

　　二是實(shí)行開發(fā)建設(shè)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)。

　　特別要加大力度推進(jìn)前期物業(yè)管理招投標(biāo)，減少和杜絕物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)建設(shè)單位“一家親”，而人為有意地不履行前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收職責(zé)的情況發(fā)生，一個(gè)地區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)是否規(guī)范與此有著較大的關(guān)系，因此，應(yīng)不遺力推進(jìn)此項(xiàng)工作。

　　三是規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序。

　　提升物業(yè)管理行業(yè)素質(zhì)加大物業(yè)管理行政監(jiān)督和指導(dǎo)力度，嚴(yán)格查處各種物業(yè)管理違規(guī)違法行為，推行優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，扶優(yōu)扶強(qiáng)。通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作原則，逐步淘汰那些管理服務(wù)不到位，無(wú)誠(chéng)信無(wú)業(yè)績(jī)的物業(yè)管理企業(yè)。當(dāng)前，主城區(qū)物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量較多，全市發(fā)展不平衡，也正由于主城區(qū)物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量過(guò)多，而出現(xiàn)了一些不規(guī)范的競(jìng)爭(zhēng)。因此，在主城區(qū)，要大力扶持品牌物業(yè)管理企業(yè)做大做強(qiáng)，讓那些小企業(yè)、差企業(yè)自動(dòng)清理出局，以提升我市物業(yè)管理行業(yè)的整體素質(zhì)。

　　四是明確物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)交接驗(yàn)收中的職責(zé)和義務(wù)。

　　在物業(yè)管理法規(guī)中賦予物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)交接驗(yàn)收的主體資格，明確其職責(zé)及義務(wù)及不履行此項(xiàng)職責(zé)的責(zé)任，從而對(duì)物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收行為進(jìn)行約束。

　　五是廣大業(yè)主共同參與。

　　通過(guò)宣傳《條例》，樹立業(yè)主的責(zé)任意識(shí)，提高其參與物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)的積極性。同時(shí)，要求物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將前期物業(yè)交接驗(yàn)收以動(dòng)態(tài)的形式及時(shí)告知業(yè)主，也可以讓有一定能力的業(yè)主參與此項(xiàng)工作，讓業(yè)主對(duì)自己的物業(yè)享有廣泛的知情權(quán)，對(duì)開發(fā)建設(shè)單位的違約行為進(jìn)行直接監(jiān)督，共同做好前期物業(yè)的交接驗(yàn)收工作。