物業(yè)管理交接糾紛的法律分析

　　浙江民禾律師事務(wù)所 胡杰豐

　　最近，一項調(diào)查報告顯示，隨著我國物業(yè)管理公開招投標(biāo)制度的逐步推進，物業(yè)管理交接糾紛頻發(fā)正成為社會關(guān)注的焦點。被辭退的物業(yè)管理公司與新選聘的物業(yè)管理公司、原物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會之間就物業(yè)管理交接事項頻繁發(fā)生糾紛，不僅影響物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的正常生活秩序，也對物業(yè)管理公司的企業(yè)形象產(chǎn)生很大負面效應(yīng)，并在一定程度上阻礙著我國物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)、快速、健康發(fā)展。本文將從法律層面對物業(yè)管理交接糾紛產(chǎn)生的原因和性質(zhì)進行分析，并在此基礎(chǔ)上提出解決物業(yè)管理交接糾紛的方法和規(guī)范物業(yè)管理交接程序的建議。

　　一、物業(yè)管理交接糾紛頻發(fā)的原因

　　物業(yè)管理交接糾紛頻頻發(fā)生的原因有很多：物業(yè)管理公司的觀念不適應(yīng)物業(yè)管理市場化要求、物業(yè)管理招投標(biāo)的程序不完善、物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會在溝通方面存在誤解、規(guī)范物業(yè)管理交接的法律法規(guī)不健全......從法律層面上分析，產(chǎn)生物業(yè)管理交接糾紛的原因可以分為以下兩類：

　　1、業(yè)主大會以物業(yè)管理公司提供的服務(wù)不到位為由提前解除物業(yè)服務(wù)合同，而物業(yè)管理公司以種種理由不同意解除合同，也不辦理交接，由此導(dǎo)致糾紛。我國有關(guān)由業(yè)主大會公開選聘物業(yè)管理公司負責(zé)對本物業(yè)區(qū)域進行管理的制度剛剛建立，目前大多數(shù)的物業(yè)區(qū)域都由開發(fā)商確定的物業(yè)管理公司負責(zé)管理，業(yè)主只能被動接受，很多物業(yè)管理公司的競爭意識、危機意識不強，服務(wù)不到位，也不主動與業(yè)主進行溝通，雙方缺乏良性互動。在《物業(yè)管理條例》明確賦予業(yè)主大會公開選聘、解聘物業(yè)管理公司的權(quán)利后，很多小區(qū)的業(yè)主大會積極行使這一權(quán)利，以服務(wù)不到位為由解聘原物業(yè)管理公司。當(dāng)前產(chǎn)生的物業(yè)管理交接糾紛大部分屬于這一類，如去年12月8日，杭州最早的高層住宅小區(qū)--中山花園業(yè)主大會就以“收費過高、管理不善、開支混亂”為由解聘原物業(yè)管理公司，并選聘了新的物業(yè)管理公司入駐，但是因為原物業(yè)管理公司不配合接交而產(chǎn)生糾紛，導(dǎo)致小區(qū)出現(xiàn)物業(yè)管理“真空”。

　　2、物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或者前期物業(yè)管理結(jié)束，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理公司進駐管理，而原物業(yè)管理公司不甘退出，繼續(xù)占據(jù)小區(qū)，拒絕與新物業(yè)管理公司進行交接，因而產(chǎn)生糾紛。如今年3月18日廣州市中級人民法院終審判決原物業(yè)管理公司必須撤出的廣州翠湖山莊新舊物管交接糾紛案，就是由于前期物業(yè)管理階段完成后業(yè)主委員會選聘了新的物業(yè)管理公司，但是開發(fā)商確定的物業(yè)管理公司卻拒不移交物業(yè)管理權(quán)，并與新物業(yè)管理公司發(fā)生嚴(yán)重沖突，致使小區(qū)遭受重大經(jīng)濟損失。

　　二、物業(yè)管理交接糾紛的法律性質(zhì)

　　根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，移交物業(yè)管理用房和資料是物業(yè)管理公司在物業(yè)服務(wù)合同終止后必須承擔(dān)的責(zé)任，即《合同法》所規(guī)定的“附隨合同義務(wù)”(見《合同法》第九十二條)，因此，物業(yè)管理交接糾紛屬于合同一方不履行“附隨合同義務(wù)”而產(chǎn)生的合同糾紛。物業(yè)管理交接糾紛在形式上表現(xiàn)為物業(yè)管理公司不移交物業(yè)管理用房、資料，但本質(zhì)上是物業(yè)管理公司不移交物業(yè)管理權(quán)。具體可以分為兩種情況：

　　1、建設(shè)單位與前期物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會與所聘物業(yè)管理公司之間簽訂有物業(yè)服務(wù)合同，并且明確約定了合同期限。我國《物業(yè)管理條例》第二十六條規(guī)定：“前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。”第三十五條第二款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項......合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定。”由此我們可以看出，業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理合同必須明確約定服務(wù)期限，而前期物業(yè)服務(wù)合同雖然可以約定期限也可以不約定期限，但是實際上《物業(yè)管理條例》已經(jīng)明確規(guī)定了其最長有效日期--業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日。

篇2：新舊物業(yè)管理交接難點及對策

　　新舊物業(yè)管理交接難點及對策

　　隨著物業(yè)管理的市場化推進，小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的逐漸成立，在我國，特別是北京、上海、深圳等大城市，部分商業(yè)住宅的前期物業(yè)管理合同年限到期，開發(fā)公司委派的前期物業(yè)公司按照合同應(yīng)退出小區(qū)，由業(yè)委會選舉的新物業(yè)進駐小區(qū)，進入了新老物業(yè)的交接階段。在交接過程中，由于前期遺留問題、物業(yè)欠費問題、業(yè)主委員會的操作問題等使物業(yè)新舊交接過程中發(fā)生了不少糾紛，出現(xiàn)了舊物業(yè)不走、新物業(yè)進不來的局面。

　　如何能夠更好的解決這些問題，不僅關(guān)系到物業(yè)管理公司的利益，物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范發(fā)展，還涉及到小區(qū)居民的穩(wěn)定生活和社區(qū)、社會的穩(wěn)定。新舊物業(yè)交接的難點和對策，需要我們物業(yè)管理行業(yè)和各界人士的關(guān)注。

　　一、新舊物業(yè)管理交接難的三大體現(xiàn)

　　在物業(yè)管理實踐中，業(yè)主委員會通過正常的招投標(biāo)，希望新物業(yè)管理公司進駐小區(qū)，在進駐過程中，新的物業(yè)管理公司感到交接工作存在很多的問題，阻礙了以后物業(yè)管理正常的開展，主要體現(xiàn)在以下三點：

　　1、小區(qū)相關(guān)設(shè)施如物業(yè)管理用房、公共設(shè)施等移交難。

　　按照《物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)管理用房等房產(chǎn)的所有權(quán)屬于業(yè)主，但由于在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和登記產(chǎn)權(quán)時，大部分登記的是開發(fā)建設(shè)單位，而目前又沒有法規(guī)規(guī)定這部分產(chǎn)權(quán)如何移交給業(yè)主。如物業(yè)管理用房，即使舊物業(yè)管理公司同意移交，但在接管初期，舊物業(yè)管理公司對物業(yè)管理用房進行過裝修，投入了一部分的費用，需要舊的物業(yè)管理公司、新的物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會進行協(xié)商，增加了新舊物業(yè)交接的難度。

　　2、物業(yè)資料移交難。

　　按照《物業(yè)管理條例》第二十九條，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理公司移交以下資料:

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料。

　　(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料。

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用等技術(shù)資料。

　　(四)物業(yè)管理所必須的其他資料。

　　要求物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。

　　雖然《物業(yè)管理條例》上對交接的內(nèi)容有規(guī)定，但是比較籠統(tǒng)，不能充分的將日后新物業(yè)管理公司順利開展公司所需要的資料(如財產(chǎn)記錄、設(shè)備情況和客戶資料等)涵蓋在內(nèi)。另外，由于大部分前期物業(yè)管理公司都是由開發(fā)商選聘的或者自己組建的物業(yè)管理公司，開發(fā)商不按規(guī)定向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料，舊物業(yè)管理公司也就無法在新舊物業(yè)交接中提交完整的資料。

　　若沒有設(shè)備竣工圖等重要的原始資料，新物業(yè)管理公司則無法在小區(qū)內(nèi)順利開展物業(yè)管理工作。如某新物業(yè)管理公司在入駐小區(qū)后，不少業(yè)主反映下水管道堵塞，新公司請來專業(yè)疏通人員檢查后發(fā)現(xiàn)，整個小區(qū)要進行大的疏通，但由于物業(yè)管理公司在交接時沒有將下水管道的圖紙移交過來，這樣疏通工作也不能開展，影響了業(yè)主的正常生活。

　　3、物業(yè)管理費支出、欠費問題處理難。

　　由于物業(yè)管理合同的特殊性，體現(xiàn)在物業(yè)合同主體和標(biāo)的的特殊性，當(dāng)業(yè)主委員會代表業(yè)主和物業(yè)管理公司簽訂了合同，這樣物業(yè)管理公司所提供的服務(wù)是面向所有業(yè)主，而各業(yè)主的服務(wù)要求和判斷服務(wù)質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)又不一樣，這樣造成某些業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的不滿，通過拒絕交納物業(yè)管理費來抗議，而開發(fā)商的遺留問題難以解決，又加劇了物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的矛盾。這樣在舊物業(yè)退出小區(qū)時，業(yè)主所欠的物業(yè)管理費則成為一個阻礙交接成功的難題。

　　(1)物業(yè)管理費賬目管理雜亂。舊物業(yè)不能詳細公布業(yè)主交費情況，而一些物業(yè)管理中的費用該支付的沒有支付，該公布的不公布，造成收入和費用混亂，又沒有監(jiān)督機構(gòu)對支出進行監(jiān)管，比較混亂，在新物業(yè)交接時，各管理項目費用理不清，不能順利接管。

　　(2)代收費用的差額問題。如很多老小區(qū)，在初始階段沒有一戶一表，舊物業(yè)管理公司義務(wù)為居民代收水電費，出現(xiàn)的差額費往往由物業(yè)管理公司承擔(dān)，這樣在交接時，對于差額部分如何來妥善解決，原有物業(yè)管理公司的權(quán)益又如何來保護，解決不好這些問題，新舊物業(yè)交接時就容易產(chǎn)生糾紛。

　　(3)物業(yè)管理費欠交。現(xiàn)在，物業(yè)管理公司的物業(yè)費收繳率不高，好一點的公司到90% ，而很多的是維護在70% ，一些老小區(qū)還不到40% 。這樣，新舊物業(yè)交接時物業(yè)費的糾紛就成為了一個很大的障礙。舊物業(yè)管理公司在物業(yè)費的問題沒有解決前，讓其退出是很難的。

　　(4)其他費用，如前期停車費、一些經(jīng)營收益的問題也影響了新舊物業(yè)交接的順利開展。

　　二、解決新舊物業(yè)交接糾紛的對策

　　面對業(yè)主對自主選擇物業(yè)管理公司的權(quán)利主張，而業(yè)主委員會在選擇物業(yè)管理公司后，發(fā)生了諸多的物業(yè)管理交接糾紛，如何規(guī)避糾紛，順利實施此項物業(yè)管理市場化行為，需要從政府、企業(yè)、業(yè)主委員會三個角度來開展工作。

　　1、加強政府的監(jiān)督機制，特別是物業(yè)管理費的使用監(jiān)督機制，為日后的舊物業(yè)的退出和新物業(yè)的進入打下基礎(chǔ)，減少有爭議和矛盾的問題。

　　不僅要有工商和稅務(wù)的一般監(jiān)督管理，還需要政府或者其他的公正的第三方中介力量的加入，提供技術(shù)力量和法律、規(guī)章的強有力的支持，加大物業(yè)監(jiān)管機制，把這個社會化的問題通過一個良性的管理循環(huán)來控制和監(jiān)督，提供一個公平的競爭環(huán)境。政府的規(guī)則可以說是影響到整個市場的游戲規(guī)則，政府的相關(guān)政策能夠與市場問題同步，而不是滯后，物業(yè)管理公司能夠在遇到問題后有法可依、有法可行。

　　2、加強企業(yè)團隊建設(shè)和規(guī)避風(fēng)險的意識。企業(yè)要意識到在市場化競爭中不能盲目的市場拓展，結(jié)合行業(yè)的現(xiàn)狀，進行充分的調(diào)研和分析，再采取相應(yīng)的經(jīng)濟行為。而且對經(jīng)濟行為的可操作性細節(jié)考慮得要多，物業(yè)管理行業(yè)并不是一個低風(fēng)險的行業(yè)，特別是在現(xiàn)在這個競爭不規(guī)范、規(guī)則不完整、沒有游戲規(guī)則可依的情況下，存在很大的經(jīng)營風(fēng)險。

　　3、提高業(yè)委會成員的專業(yè)能力。可聘請物業(yè)管理專家和法律顧問來操盤此事，從業(yè)委會的備案、招投標(biāo)過程、新舊物業(yè)的接管程序上有一個符合法規(guī)、業(yè)主需求的過程規(guī)劃。

　　三、成功案例

　　某小區(qū)業(yè)主對現(xiàn)有物業(yè)管理公司的物業(yè)管理不滿意，希望通過合法的途徑來改選物業(yè)管理公司，下面是小區(qū)業(yè)主的一系列做法，最終成功的改選了物業(yè)管理企業(yè)，而且原有的物業(yè)管理公司也收回了業(yè)主所欠的費用，移交了全部的相關(guān)物業(yè)管理資料，三方達成了共贏。

　　1、就是按照法規(guī)合法成立業(yè)主委員會，完善了組織機構(gòu)。從20**年9月起，小區(qū)居民開始認真籌備成立業(yè)主委員會。從候選人報名中確定人選作為業(yè)主委員會成員，特聘全職秘書。業(yè)委會成立了專門的財務(wù)組、督察組、宣傳組，邀請有專業(yè)背景的熱心人士參與。

　　2、業(yè)主委員會成員認真開展各項工作。與業(yè)主通過互連網(wǎng)討論《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》，制定業(yè)主委員會全年工作計劃。學(xué)習(xí)相關(guān)的物業(yè)條例，吃透各種法律條文，研究物業(yè)管理條例。

　　3、公開招標(biāo)選擇物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會聘請專業(yè)審計公司做財務(wù)統(tǒng)計，與新物業(yè)簽訂協(xié)議時，居民中的法律界人士為各項條款把關(guān)。對初選的六家公司集中投票，對他們所管理的物業(yè)管理項目進行逐個考察，采用邀請招標(biāo)的方式，招聘過程透明，選擇了新的物業(yè)管理公司

　　4、業(yè)主與舊物業(yè)管理公司、開發(fā)商良好的溝通。在新舊物業(yè)的交接中，沒有出現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)正面沖突的情況，在業(yè)主委員會的宣傳下，業(yè)主交納了所欠舊物業(yè)管理公司的費用。在此過程中，業(yè)主委員會取得了開發(fā)商的支持，成功的實現(xiàn)了新舊物業(yè)的交替。

　　參考書目:

　　1、物業(yè)管理政策法規(guī)匯編，中國物業(yè)管理協(xié)會，20**.12

　　2、梁柱，《物業(yè)管理進出現(xiàn)象分析》，《中國物業(yè)管理》雜志，20**.5

　　來源:《中國物業(yè)管理》20**年(增刊1)發(fā)布日期:20**-11-10作者:楊宣軼

篇3：前期物業(yè)管理交接驗收的淺析

　　前期物業(yè)管理交接驗收的淺析

　　物業(yè)承接驗收制度是國務(wù)院《物業(yè)管理條例》確立的七項重要制度之一，該制度執(zhí)行的好壞，直接關(guān)系到物業(yè)能否正常使用及廣大業(yè)主、使用人的人身安全等業(yè)主的切身利益，它的建立和完善，有利于減少物業(yè)管理矛盾、糾紛。前期物業(yè)管理交接驗收是物業(yè)承接驗收的基礎(chǔ)只有搞好了前期物業(yè)管理交接驗收，在后期的物業(yè)管理活動中，物業(yè)承接驗收才能得于繼續(xù)開展。

　　一、前期物業(yè)管理交接驗收的重要性

　　前期物業(yè)管理交接驗收是物業(yè)管理企業(yè)承接前期物業(yè)管理服務(wù)過程中，對新建物業(yè)共用部位、共用設(shè)施進行查驗，接受有關(guān)移交資料，代表業(yè)主要求建設(shè)單位解決新建物業(yè)的建設(shè)遺留問題，并與建設(shè)單位辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)。

　　(一)前期物業(yè)管理交接驗收是物業(yè)承接驗收的基礎(chǔ)。

　　前期物業(yè)管理交接驗收主要是對新建物業(yè)是否按設(shè)計要求建設(shè)施工，物業(yè)共用配套設(shè)施是否完善，物業(yè)使用功能是否完備，質(zhì)量是否合格等方面進行查驗。物業(yè)管理企業(yè)通過前期物業(yè)管理交接驗收及時了解新建物業(yè)的概況，點交新建物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備，發(fā)現(xiàn)新建物業(yè)的建設(shè)遺留問題，并與建設(shè)單位就該遺留問題達成解決方案，交接竣工總平面圖、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件等資料，為后期的物業(yè)管理服務(wù)和以后的物業(yè)承接驗收打好基礎(chǔ)和做好準(zhǔn)備。

　　(二)前期物業(yè)管理交接驗收是保障業(yè)主合法權(quán)益的重要途徑。

　　目前，新建房屋綜合驗收已取消，房屋驗收由主體結(jié)構(gòu)驗收、消防驗收等多個專項驗收組成，購房人與開發(fā)建設(shè)單位以是否取得房屋使用說明書和房屋質(zhì)量保證書作為房屋的交付使用的條件。目前，有許多小區(qū)都存在業(yè)主取得了上述兩書，但小區(qū)配套并不完善的情況，如圍墻沒有修好，道路、綠化工程沒有完成，門禁系統(tǒng)沒有開通，以及部分房屋存在使用功能和質(zhì)量問題(如廚房、廁所漏水，排污管道設(shè)置不合理等等)。業(yè)主在入住后，發(fā)現(xiàn)配套不完善及房屋有質(zhì)量問題，業(yè)主往往以此為由不交物業(yè)服務(wù)費，產(chǎn)生了大量前期物業(yè)管理矛盾和糾紛，其實質(zhì)也就是業(yè)主的合法權(quán)益受到侵害。物業(yè)管理企業(yè)通過前期物業(yè)管理交接驗收，可以發(fā)現(xiàn)類似問題，并督促開發(fā)建設(shè)單位及時解決，對解決難度大的問題，可以明確要求開發(fā)建設(shè)單位列出詳細的整改方案，并監(jiān)督其完成，同時做好業(yè)主與開發(fā)建設(shè)單位之間的協(xié)調(diào)溝通工作，維護業(yè)主的合法權(quán)益。

　　二、前期物業(yè)管理交接驗收難的根源淺析

　　(一)物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理交接驗收中角色尷尬。

　　在物業(yè)辦理預(yù)售許可證前，開發(fā)建設(shè)單位以一個大業(yè)主的身份與物業(yè)管理企業(yè)簽訂了前期物業(yè)服務(wù)合同，在業(yè)主入住后，開發(fā)建設(shè)單位又通過業(yè)主臨時公約將前期物業(yè)服務(wù)合同中業(yè)主的權(quán)利義務(wù)讓給廣大業(yè)主，這樣對于很多前期物業(yè)服務(wù)的相關(guān)約定履行起到了很好的規(guī)范。但是，對于前期物業(yè)管理交接驗收，就存在交接驗收主體錯位的現(xiàn)象，即.在前期物業(yè)服務(wù)合同中，開發(fā)建設(shè)單位以甲方的身份代表業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)，在交接驗收中，又要求物業(yè)管理企業(yè)代表業(yè)主與開發(fā)建設(shè)單位搞好交接驗收。這種主體錯位，就使得前期物業(yè)管理交接驗收難于開展，如果物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中強調(diào)前期物業(yè)交接驗收，開發(fā)建設(shè)單位可能就不與之簽訂服務(wù)合同，而使得物業(yè)管理企業(yè)受制于開發(fā)建設(shè)單位。同樣，在前期物業(yè)管理招投標(biāo)中，開發(fā)建設(shè)單位也占據(jù)主動地位，物業(yè)管理企業(yè)為了中標(biāo)，取得物業(yè)項目的管理權(quán)而對前期物業(yè)的交接驗收做出讓步。雖然，建設(shè)部和我市均制定了《前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》，但示范文本只能參照執(zhí)行并沒有強制使用，開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)可以對此做出修改或者不予采用。

　　(二)在前期物業(yè)管理交接驗收中，物業(yè)管理企業(yè)責(zé)任缺失。

　　在前期物業(yè)交接驗收中，《物業(yè)管理條例》要求開發(fā)建設(shè)單位履行物業(yè)的交接驗收義務(wù)，但對物業(yè)管理企業(yè)并沒用做出強制性的要求，對物業(yè)管理企業(yè)不認真履行交接驗收義務(wù)并沒有相應(yīng)的處罰措施，也就是說物業(yè)管理企業(yè)在交接驗收過程中是否履行交接驗收職責(zé)，完全憑物業(yè)管理企業(yè)的自身約束和責(zé)任心。對于開發(fā)建設(shè)單位控股的物業(yè)管理企業(yè)，“兒子”受制于“老子”，前期物業(yè)管理交接驗收職責(zé)履行將無從談起，對于誠信度不高的開發(fā)建設(shè)單位，其控股的物業(yè)管理企業(yè)往往采用“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”的簡單辦法或者拖延戰(zhàn)術(shù)來解決開發(fā)建設(shè)過程中的遺留問題，確保開發(fā)建設(shè)單位"后院"不起火。目前，在前期物業(yè)管理中，業(yè)主因物業(yè)項目配套不完善或者存在質(zhì)量問題投訴困難，解決困難(開發(fā)建設(shè)單位已經(jīng)完成開發(fā)和銷售)，業(yè)主在無奈的情況下往往拒交物業(yè)服務(wù)費。大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)認為是開發(fā)建設(shè)單位的遺留問題，應(yīng)該找開發(fā)建設(shè)單位解決，抱怨自己是“代人受過”，從根本上分析，物業(yè)項目配套不完善或者存在質(zhì)量問題是開發(fā)建設(shè)單位的問題，但物業(yè)管理企業(yè)也有沒有認真履行交接驗收職責(zé)的過失。

　　(三)物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)水平有待提高。

　　在我市乃至全國，物業(yè)管理企業(yè)絕大多數(shù)是三級企業(yè)，其人員的素質(zhì)和工程技術(shù)水平有限，對物業(yè)的建設(shè)工程質(zhì)量和配套設(shè)施設(shè)備的安裝及質(zhì)量不具備驗收能力。很多小企業(yè)在交接驗收時，只知道項目及配套設(shè)施設(shè)備的有無，對項目及配套設(shè)施設(shè)備建設(shè)是否符合建設(shè)安裝要求、質(zhì)量是否合格并不是太清楚，尤其是對物業(yè)的消防、電梯、供暖制;令和排污設(shè)施是否合格缺乏判斷力，我市沙坪壩區(qū)燕渝苑小區(qū)的化糞池爆炸打死保安的案例，就與化糞池是否通氣有關(guān)。

　　(四)業(yè)主的知情權(quán)沒有得到充分體現(xiàn)。

　　業(yè)主在購房時，大多關(guān)注其專有部位及室內(nèi)配套的質(zhì)量，很少關(guān)心共有設(shè)施設(shè)備的配備是否完善合格，缺乏整個物業(yè)的概念和責(zé)任意識。另外，開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)也不愿意業(yè)主參與前期物業(yè)的交接驗收，據(jù)了解，其原因有三：一是業(yè)主不具備前期物業(yè)交接驗收的能力，二是業(yè)主不能正確地對待前期物業(yè)開發(fā)建設(shè)過程中的遺留問題，一個物業(yè)項目在建成后總會或多或少地有些后續(xù)遺留問題需要慢慢解決，業(yè)主知情后，可能就會認為自己所購買的物業(yè)有瑕疵，而出現(xiàn)業(yè)主哄吵集訪現(xiàn)象，使小問題復(fù)雜化，引起不必要的矛盾，三是也不排除少數(shù)開發(fā)建設(shè)單位有隱情，不想讓業(yè)主知道。

　　三、建立和完善物業(yè)管理交接驗收制度的思考

　　要解決前期物業(yè)管理交接驗收難的問題，關(guān)鍵要確立前期物業(yè)管理交接驗收制度，明確物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)，廣大業(yè)主共同參與，三管齊下，才能切實解決。

　　一是要確立前期物業(yè)管理交接驗收制度。

　　嚴(yán)格執(zhí)行《物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》，根據(jù)《條例》精神，由物業(yè)行政主管部門制定前期物業(yè)管理交接驗收配套文件，明確前期物業(yè)交接驗收流程，及需要注意的事項，物業(yè)管理協(xié)會及物業(yè)管理培訓(xùn)中心可以組織人員編制物業(yè)項目及配套設(shè)施設(shè)備的交接驗收基本標(biāo)準(zhǔn)，搞好物業(yè)從業(yè)人員前期物業(yè)交接驗收培訓(xùn)，以提升物業(yè)管理企業(yè)的整體素質(zhì)和管理服務(wù)水平。同時，加強監(jiān)督指導(dǎo)，各區(qū)縣物業(yè)行政主管部門應(yīng)參與物業(yè)的交接驗收。對前期物業(yè)項目質(zhì)量不合格、配套不完善的開發(fā)建設(shè)單位，責(zé)令其限期整改，對其情節(jié)嚴(yán)重的，可按《條例》第五十九條予以罰款處罰，依法行政，使《條例》的精神落到實處。

　　二是實行開發(fā)建設(shè)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營。

　　特別要加大力度推進前期物業(yè)管理招投標(biāo)，減少和杜絕物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)建設(shè)單位“一家親”，而人為有意地不履行前期物業(yè)管理交接驗收職責(zé)的情況發(fā)生，一個地區(qū)物業(yè)管理市場是否規(guī)范與此有著較大的關(guān)系，因此，應(yīng)不遺力推進此項工作。

　　三是規(guī)范物業(yè)管理市場秩序。

　　提升物業(yè)管理行業(yè)素質(zhì)加大物業(yè)管理行政監(jiān)督和指導(dǎo)力度，嚴(yán)格查處各種物業(yè)管理違規(guī)違法行為，推行優(yōu)勝劣汰的市場競爭機制，扶優(yōu)扶強。通過市場運作原則，逐步淘汰那些管理服務(wù)不到位，無誠信無業(yè)績的物業(yè)管理企業(yè)。當(dāng)前，主城區(qū)物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量較多，全市發(fā)展不平衡，也正由于主城區(qū)物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量過多，而出現(xiàn)了一些不規(guī)范的競爭。因此，在主城區(qū)，要大力扶持品牌物業(yè)管理企業(yè)做大做強，讓那些小企業(yè)、差企業(yè)自動清理出局，以提升我市物業(yè)管理行業(yè)的整體素質(zhì)。

　　四是明確物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)交接驗收中的職責(zé)和義務(wù)。

　　在物業(yè)管理法規(guī)中賦予物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)交接驗收的主體資格，明確其職責(zé)及義務(wù)及不履行此項職責(zé)的責(zé)任，從而對物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理交接驗收行為進行約束。

　　五是廣大業(yè)主共同參與。

　　通過宣傳《條例》，樹立業(yè)主的責(zé)任意識，提高其參與物業(yè)管理服務(wù)事項的積極性。同時，要求物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將前期物業(yè)交接驗收以動態(tài)的形式及時告知業(yè)主，也可以讓有一定能力的業(yè)主參與此項工作，讓業(yè)主對自己的物業(yè)享有廣泛的知情權(quán)，對開發(fā)建設(shè)單位的違約行為進行直接監(jiān)督，共同做好前期物業(yè)的交接驗收工作。