建設用地容積率管理辦法

　　第一條

　　為進一步規范建設用地容積率的管理，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《城市、鎮控制性詳細規劃編制審批辦法》等法律法規，制定本辦法。

　　第二條

　　在城市、鎮規劃區內以劃撥或出讓方式提供國有土地使用權的建設用地的容積率管理，適用本辦法。

　　第三條

　　容積率是指一定地塊內，總建筑面積與建筑用地面積的比值。

　　容積率計算規則由省(自治區)、市、縣人民政府城鄉規劃主管部門依據國家有關標準規范確定。

　　第四條

　　以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當依據控制性詳細規劃，提出容積率等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定容積率等規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。容積率等規劃條件未納入土地使用權出讓合同的，土地使用權出讓合同無效。

　　以劃撥方式提供國有土地使用權的建設項目，建設單位應當向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門提出建設用地規劃許可申請，由城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門依據控制性詳細規劃核定建設用地容積率等控制性指標，核發建設用地規劃許可證。建設單位在取得建設用地規劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地主管部門申請用地。

　　第五條

　　任何單位和個人都應當遵守經依法批準的控制性詳細規劃確定的容積率指標，不得隨意調整。確需調整的，應當按本辦法的規定進行，不得以政府會議紀要等形式代替規定程序調整容積率。

　　第六條

　　在國有土地使用權劃撥或出讓前需調整控制性詳細規劃確定的容積率的，應當遵照《城市、鎮控制性詳細規劃編制審批辦法》第二十條的規定執行。

　　第七條

　　國有土地使用權一經出讓或劃撥，任何建設單位或個人都不得擅自更改確定的容積率。符合下列情形之一的，方可進行調整：

　　(一)因城鄉規劃修改造成地塊開發條件變化的;

　　(二)因城鄉基礎設施、公共服務設施和公共安全設施建設需要導致已出讓或劃撥地塊的大小及相關建設條件發生變化的;

　　(三)國家和省、自治區、直轄市的有關政策發生變化的;

　　(四)法律、法規規定的其他條件。

　　第八條

　　國有土地使用權劃撥或出讓后，擬調整的容積率不符合劃撥或出讓地塊控制性詳細規劃要求的，應當符合以下程序要求：

　　(一)建設單位或個人向控制性詳細規劃組織編制機關提出書面申請并說明變更理由;

　　(二)控制性詳細規劃組織編制機關應就是否需要收回國有土地使用權征求有關部門意見，并組織技術人員、相關部門、專家等對容積率修改的必要性進行專題論證;

　　(三)控制性詳細規劃組織編制機關應當通過本地主要媒體和現場進行公示等方式征求規劃地段內利害關系人的意見，必要時應進行走訪、座談或組織聽證;

　　(四)控制性詳細規劃組織編制機關提出修改或不修改控制性詳細規劃的建議，向原審批機關專題報告，并附有關部門意見及論證、公示等情況。經原審批機關同意修改的，方可組織編制修改方案;

　　(五)修改后的控制性詳細規劃應當按法定程序報城市、縣人民政府批準。報批材料中應當附具規劃地段內利害關系人意見及處理結果;

　　(六)經城市、縣人民政府批準后，城鄉規劃主管部門方可辦理后續的規劃審批，并及時將變更后的容積率抄告土地主管部門。

　　第九條

　　國有土地使用權劃撥或出讓后，擬調整的容積率符合劃撥或出讓地塊控制性詳細規劃要求的，應當符合以下程序要求：

　　(一)建設單位或個人向城市、縣城鄉規劃主管部門提出書面申請報告，說明調整的理由并附擬調整方案，調整方案應表明調整前后的用地總平面布局方案、主要經濟技術指標、建筑空間環境、與周圍用地和建筑的關系、交通影響評價等內容;

　　(二)城鄉規劃主管部門應就是否需要收回國有土地使用權征求有關部門意見，并組織技術人員、相關部門、專家對容積率修改的必要性進行專題論證;

　　專家論證應根據項目情況確定專家的專業構成和數量，從建立的專家庫中隨機抽取有關專家，論證意見應當附專家名單和本人簽名，保證專家論證的公正性、科學性。專家與申請調整容積率的單位或個人有利害關系的，應當回避;

　　(三)城鄉規劃主管部門應當通過本地主要媒體和現場進行公示等方式征求規劃地段內利害關系人的意見，必要時應進行走訪、座談或組織聽證;

　　(四)城鄉規劃主管部門依法提出修改或不修改建議并附有關部門意見、論證、公示等情況報城市、縣人民政府批準;

　　(五)經城市、縣人民政府批準后，城鄉規劃主管部門方可辦理后續的規劃審批，并及時將變更后的容積率抄告土地主管部門。

　　第十條

　　城市、縣城鄉規劃主管部門應當將容積率調整程序、各環節責任部門等內容在辦公地點和政府網站上公開。在論證后，應將參與論證的專家名單公開。

　　第十一條

　　城鄉規劃主管部門在對建設項目實施規劃管理，必須嚴格遵守經批準的控制性詳細規劃確定的容積率。

　　對同一建設項目，在給出規劃條件、建設用地規劃許可、建設工程規劃許可、建設項目竣工規劃核實過程中，城鄉規劃主管部門給定的容積率均應符合控制性詳細規劃確定的容積率，且前后一致，并將各環節的審批結果公開，直至該項目竣工驗收完成。

　　對于分期開發的建設項目，各期建設工程規劃許可確定的建筑面積的總和，應該符合規劃條件、建設用地規劃許可證確定的容積率要求。

　　第十二條

　　縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門對建設工程進行核實時，要嚴格審查建設工程是否符合容積率要求。未經核實或經核實不符合容積率要求的，建設單位不得組織竣工驗收。

　　第十三條

　　因建設單位或個人原因提出申請容積率調整而不能按期開工的項目，依據土地閑置處置有關規定執行。

　　第十四條

　　建設單位或個人違反本辦法規定，擅自調整容積率進行建設的，縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門應按照《城鄉規劃法》第六十四條規定查處。

　　第十五條

　　違反本辦法規定進行容積率調整或違反公開公示規定的，對相關責任人員依法給予處分。

　　第十六條

　　本辦法自20**年3月1日起施行。

篇2：永州市中心城市經營性建設用地規劃容積率調整管理辦法(2008)

　　湖南省永州市人民政府辦公室

　　永政辦發〔20**〕3號。

　　二00八年元月二十三日

　　第一章 總 則

　　第一條 為進一步規范我市中心城市經營性建設用地規劃容積率的調整管理,維護建設市場的公開、公平、公正,創造優質服務發展環境,提高依法行政水平,根據國務院《關于加強國有土地資產管理的通知》、國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》和建設部《城市國有土地使用權出讓轉讓規劃管理辦法》等有關規定,結合本市實際情況,制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于永州市中心城市規劃區范圍內經營性建設用地。

　　第二章 調整條件

　　第三條 經營性建設用地出讓前,市規劃建設局應根據批準的城市規劃、有關規范要求和地塊的實際情況,科學確定容積率和其它開發強度指標。經營性建設用地出讓后,建設單位應嚴格按照市規劃行政主管部門確定的容積率進行開發建設,容積率原則上不得調整。

　　第四條 調整容積率,在滿足周邊區域公共配套設施所承擔能力的前提下,還必須符合以下條件之一:

　　(一)位于中心城市I類地區(老城區)的建設用地為社會公眾提供公共開放空間的,符合周圍整體環境要求,根據《永州市城市規劃管理技術規定》的有關條件,可以進行容積率獎勵的;

　　(二)因政策原因,建設用地原有建設條件發生重大變化的或者建設用地所在區域因城市規劃調整需要增加建筑高度的;

　　(三)建設單位根據用地布局需要,并在不影響周邊環境的情況下,申請要求增加容積率的。

　　第三章 辦理程序

　　第五條 調整容積率,按以下程序辦理:

　　(一)建設單位向市規劃建設局提出調整容積率申請,陳述調整理由,提供調整依據和具體調整方案,并附規劃建筑設計方案。

　　(二)市規劃建設局組織專家和市有關部門對調整規劃方案的必要性和合理性進行論證,并向社會公示,必要時組織聽證;經審查認為確需調整容積率的,應提出調整建議并附論證公示(聽證)結論等相關材料報市政府審批。

　　不在城市重點地段且容積率增幅在10%以內(含10%)的,評審通過后由市規劃建設局下達《調整容積率告知書》。

　　城市重點地段的容積率調整和不在城市重點地段且容積率增幅在10%以上的,市規劃建設局組織初審,報市規劃委員會審議通過后,由市規劃建設局下達《調整容積率告知書》。

　　第六條 非獎勵性提高容積率的項目(來自:m.dewk.cn),建設工程開工建設前,建設單位必須持《調整容積率告知書》與市國土資源局簽訂《國有土地使用權出讓合同變更協議》,按規定補交土地使用權出讓金。

　　第七條 市規劃建設局核發《建設工程規劃許可證》時,必須依據《國有土地使用權出讓合同變更協議》、土地使用權出讓金補繳憑證。

　　第四章 出讓金補繳標準

　　第八條 提高容積率需按下列要求補交土地使用權出讓金。

　　(一)在符合規劃設計條件外為城市提供公共開放空間,并經城市規劃行政主管部門批準獲得容積率獎勵的,不收取土地使用權出讓金。

　　獲得容積率獎勵的,可按下表的規定增加建筑面積。但增加的建筑面積總計不得超過核定建筑面積(建筑基地面積乘以核定建筑容積率)的25%。

　　核定建筑容積率 每提供1m2有效面積的開放空間允許增加的建筑面積(平方米)

　　FAR<2 2.0

　　2≤FAR<4 3.0

　　4≤FAR<6 3.5

　　FAR≤6 4.0

　　注:1、開放空間的條件和計算方法見附錄一

　　(二)因政策原因或城市規劃調整而增加容積率的,補交調整部分的土地出讓金的50%。

　　(三)建設單位根據用地布局需要申請增加容積率的,全額補交土地出讓金。

　　第九條 提高容積率補交土地使用權出讓金標準,按以下方法計算確定:

　　補交土地出讓金=調整容積率后增加的建筑面積×樓面地價(樓面地價=原成交價÷調整前的總建筑面積)

　　第五章 其它要求

　　第十條 對已取得土地使用權,因歷史等客觀原因無規劃設計條件的,土地出讓合同中確定了容積率的,以土地出讓合同為準;土地出讓合同中未確定容積率指標的,以批準控制性詳細規劃中的容積率指標為準。

　　第十一條 經營性建設用地(含私人自建房和安置戶建房)應按審批的規劃要求建設,擅自增加層數,提高區域容積率的,除依法處罰外,還需按建筑面積的增加比例補交土地使用權出讓金。

　　第十二條 提高容積率不得增加建筑密度,降低綠地率,不得減少停車位、公廁、垃圾站、人防等設施建設面積,不得妨害公共利益。

　　第六章 責任追究

　　第十三條 市規劃建設局、市國土資源局工作人員違反本辦法擅自調整容積率,造成土地使用權出讓金和稅費流失的,依法給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

　　第七章 附 則

　　第十四條 本辦法自發布之日起實施,20**年1月1日至本辦法頒布之日期間,調整容積率的按照本辦法執行;各縣城城市規劃區內經營性建設用地容積率調整可參照執行。

　　附錄一

　　開放空間的條件和計算方法

　　一、開放空間是指在建筑基地內,為社會公眾提供的廣場、綠地、通道、停車場(庫)等公共使用的室內外空間(包括平地、下沉式廣場和屋頂平臺)。

　　開放空間必須同時符合下列條件:

　　1、沿城市道路、廣場留設;

　　2、任一方向的凈寬度在6米以上,實際使用面積不小于150平方米;

　　3、以凈寬1.5米以上的開放性樓梯或坡道邊接基地地面或道路,且與基地地面或道路的高差在±5.0米以內(含±5.0米);

　　4、提供室內連續開放空間的,其最大高差為-5.0米至+12.0米,且開放地面層;

　　5、向公眾開放綠地、廣場的,應設置座椅等休息設施;

　　6、建設竣工后,應設置相應的標志,并交有關部門管理或經批準由建設單位代行管理; 7、常年開放,且不改變使用性質。

　　(1)開放空間有效面積的計算公式如下:

　　F=M×N

　　其中:F-開放空間的有效面積,M-開放空間向公眾開放的實際使用面積,N-有效系數。

　　有效系數(N)按下列條件確定:

　　a、室外開放空間在地面屋的,其地坪標高與道路或基地地面的高差在±1.5米以內(含±1.5米)時,N=1.0;

　　b、室外開放空間在屋面上或為下沉式廣場的,其標高與道路或基地地面的高差在+1.5米至+5.0米(含+5.0米)或-1.5米至-5.0米(含-5.0米)時,N=0.7;

　　c、提供室內開放空間,其標高與室外基地地面的高差在±5.0米以內,或提供室內連續開放空間,其標高與室外基地地面的高差在-5.0米至+12.0米時,N=1。

篇3：湘潭市城市規劃區經營性建設用地容積率調整管理辦法

湘潭市人民政府辦公室文件
潭政辦發〔20**〕42號
二○○八年七月二十二日
第一條 為依法合理利用空間與土地資源,加強對建設用地容積率的管理,維護建設市場的公開、公平、公正,根據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《國務院關于加強國有土地資產管理的通知》(國發〔20**〕15號)和《城市國有土地使用權出讓轉讓規劃管理規定》(建設部令第22號)、《湖南省財政廳湖南省國土資源廳關于進一步規范國有土地使用權出讓收支管理有關問題的通知》(湘財綜〔20**〕65號)等文件精神,結合我市實際,制定本辦法。
第二條 湘潭市城市規劃區范圍內經營性建設用地容積率的調整,適用本辦法。
第三條 城市規劃區范圍內,實行經營性建設用地容積率調整的集中、統一管理,建立健全規劃容積率調整決策機制和規劃調整委員會制度,健全完善專家咨詢制度。
第四條 經營性建設用地出讓前,規劃行政主管部門應根據有關規范要求和地塊的實際情況,科學確定容積率等規劃指標;經營性建設用地出讓時,國土資源行政主管部門要在土地出讓合同中明確約定;經營性建設用地出讓后,建設單位應嚴格按照土地出讓合同的約定進行開發建設。
第五條 規劃指標是政府出讓土地的約定條件,其中容積率是規劃指標的核心內容之一。土地一經出讓,任何單位和個人都無權擅自更改規劃指標中確定的容積率。建設項目已批準未開工建設,確需調整規劃指標中確定的容積率,并符合以下條件之一的,應按照法律(來自:m.dewk.cn)、法規和本辦法的規定調整建設用地容積率。
(一)城市總體規劃、分區規劃、專業規劃調整或修編造成地塊建設條件變化需要調整容積率的;
(二)因城市基礎設施、公益性公共設施建設需要,導致已出讓地塊的大小及相關建設條件發生變化的;
(三)在規劃指標條件之外為城市提供公共空間和設施,并符合周圍整體環境要求的;
(四)法律、法規和規章規定可調整容積率的其他情形。
符合以上條件的,在不違反國家法律、法規和政策關于經營性建設用地容積率的禁止性規定,不影響國家利益和公眾合法權益的前提下,建設單位向市規劃和國土資源行政主管部門提出書面申

請,市規劃行政主管部門可以按照本辦法規定的程序,重新核定經營性用地的容積率指標;市國土資源行政主管部門可以按照新的容積率指標,重新核收土地出讓地價款簽訂土地出讓合同。
第六條 容積率增幅在10%以內的,按以下程序辦理調整手續:
(一)建設單位向市規劃行政主管部門提出調整容積率申請,陳述調整理由,并附規劃建筑設計方案;
(二)市規劃行政主管部門對調整容積率申請進行初審,并組織專家和市發改委、國土資源、建設、財政等有關部門和單位對規劃建筑設計方案調整的必要性和合理性進行論證,并向社會公示,必要時應組織聽證;經專家論證、社會公示(聽證)、市規劃行政主管部門認為確需調整容積率的,應提出調整建議并附論證、公示(聽證)結論等相關材料報市人民政府批準
(三)經市人民政府批準后,市規劃行政主管部門對建設單位下達《調整容積率告知書》;
(四)建設單位持《調整容積率告知書》與市國土資源行政主管部門簽訂《國有土地使用權出讓合同變更協議》,按規定補交土地出讓地價款;
(五)市規劃行政主管部門依據《國有土地使用權出讓合同變更協議》、土地出讓地價款補繳憑證,審批發放《建設用地規劃許可證》。
第七條 容積率增幅在10%以上的,由市國土資源行政主管部門解除國有土地使用權出讓合同,按原土地出讓價格收回土地使用權,依據新的容積率等規劃指標,重新編制土地出讓方案,以招拍掛方式公開上市交易。
第八條 有本辦法第五條規定的情況,使得地塊容積率的調減嚴重影響地塊開發的,受讓方可以退出土地,政府將全額退還土地出讓地價款,并支付該期間的銀行同期貸款利息。
第九條 調整容積率的建設項目,不得提高建筑密度、降低綠地率。
第十條 鼓勵利用地下空間修建停車場、人防設施及儲物區,地下建筑面積暫不納入容積率計算。
第十一條 調整國有土地使用權出讓合同約定的容積率但不改變土地用途,應當補繳的土地價款按照該宗地現時市場價下不同容積率的地價之差全額繳納,或者按該宗地現時市場價下樓面價乘以新增建筑面積后的金額全額繳納。工業用地在符合規劃、不改變用途的前提下,提高土地利用率、容積率的,不再補繳土地價款。
第十二條 建設單位違反本辦法擅自改變容積率的,由市規劃、國土資源行政主管部門依法處理;市國土資源、房產行政主管部門不得為其辦理登記發證。
第十三條 對不按規定程序調整經營性用地容積率的,將依法追究有關人員的行政和法律責任。市規劃、國土資源行政主管部門工作人員違反本辦法玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、收受賄賂的,依法給予行政處分;構成犯罪的,移送司法機關依法追究刑事責任。
第十四條 本辦法自20**年8月1日起施行。
發布日期: 20**-07-2