關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市物業(yè)管理項(xiàng)目交接工作的意見(jiàn)(20**年)

　　各區(qū)人民政府，市府各委辦局，市各直屬單位：

　　經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將市房產(chǎn)局?jǐn)M定的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市物業(yè)管理項(xiàng)目交接工作的意見(jiàn)》轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

　　南京市人民政府辦公廳

　　20**年10月26日

　　(此件公開(kāi)發(fā)布)

　　關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市物業(yè)管理項(xiàng)目交接工作的意見(jiàn)

　　(市房產(chǎn)局 20**年10月)

　　為貫徹落實(shí)《*中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的意見(jiàn)》，規(guī)范各方主體物業(yè)管理項(xiàng)目交接行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下稱省條例)、《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下稱市條例)等有關(guān)規(guī)定，提出如下意見(jiàn)。

　　一、總體要求

　　按照社會(huì)矛盾和安全隱患大排查大整治行動(dòng)的總體要求，從夯實(shí)基礎(chǔ)、社區(qū)治理大局出發(fā)，堅(jiān)持以矛盾糾紛化解為導(dǎo)向，按照“屬地監(jiān)管、權(quán)責(zé)明確、多方聯(lián)動(dòng)、依法有序”的原則，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理項(xiàng)目交接的規(guī)范，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)交接突發(fā)事件和問(wèn)題隱患的排查和應(yīng)急處理，確保物業(yè)管理交接不發(fā)生重大群體性*事件。

　　二、相關(guān)制度

　　南京市住宅區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目交接應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照省條例第五十五條、第五十六條的規(guī)定。政府部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主自治組織在交接過(guò)程中應(yīng)當(dāng)執(zhí)行下列八項(xiàng)制度。

　　(一)依法選聘制度

　　1.根據(jù)《物權(quán)法》及相關(guān)法規(guī)規(guī)定，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定。住宅區(qū)成立業(yè)主大會(huì)后，業(yè)主大會(huì)有權(quán)更換前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并按規(guī)定開(kāi)展物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘工作。

　　2.業(yè)主大會(huì)、業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。

　　3.合同期限屆滿，業(yè)主大會(huì)決定解聘在管物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)按規(guī)定開(kāi)展選聘工作;合同未到期，業(yè)主大會(huì)需解聘在管物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)協(xié)商或司法等途徑解除合同，明確違約責(zé)任及解決辦法。

　　4.在選聘工作開(kāi)展前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)制定并公開(kāi)住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、人員配置、服務(wù)價(jià)格等量化指標(biāo)，充分聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，同時(shí)公告業(yè)主意見(jiàn)、建議的采納情況。如有20%以上業(yè)主書面提出意見(jiàn)、建議或異議的，業(yè)主組織應(yīng)將所提內(nèi)容提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決。業(yè)主委員會(huì)在取得業(yè)主大會(huì)關(guān)于選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的授權(quán)后，應(yīng)按照“公平、公開(kāi)、公正”的原則，依照相關(guān)程序開(kāi)展選聘工作，具體實(shí)施細(xì)則由市住房保障和房產(chǎn)局另行制定。

　　(二)第三方評(píng)估制度

　　根據(jù)市條例、《南京市物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估管理暫行辦法》(寧政規(guī)〔20**〕10號(hào))規(guī)定，提倡業(yè)主組織在制定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理項(xiàng)目交接時(shí)按照有關(guān)技術(shù)導(dǎo)則實(shí)行第三方評(píng)估。業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)指導(dǎo)上述工作流程，明確住宅區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀、重點(diǎn)難點(diǎn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、交接事項(xiàng)及交接協(xié)議等。區(qū)和街道監(jiān)管部門可通過(guò)政府購(gòu)買服務(wù)等方式，組織第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)參與，指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘和物業(yè)管理項(xiàng)目交接工作。

　　(三)公開(kāi)招標(biāo)制度

　　鼓勵(lì)、提倡業(yè)主組織通過(guò)全市統(tǒng)一的招投標(biāo)平臺(tái)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會(huì)在取得業(yè)主大會(huì)授權(quán)后，應(yīng)依照相關(guān)法律法規(guī)，以招標(biāo)人身份通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式開(kāi)展物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘工作，具體實(shí)施細(xì)則由市住房保障和房產(chǎn)局另行制定。

　　(四)競(jìng)聘企業(yè)公示制度

　　業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示競(jìng)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況。包括：企業(yè)簡(jiǎn)介、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、近三年信用記錄、在管項(xiàng)目業(yè)績(jī)、擬派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簡(jiǎn)歷及近三年行業(yè)信用記錄、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)價(jià)格、物業(yè)管理方案、競(jìng)聘行為準(zhǔn)則承諾書(示范文本由市住房保障和房產(chǎn)局另行制定)。

　　(五)競(jìng)聘情況預(yù)報(bào)預(yù)告制度

　　業(yè)主組織、擬承接項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、擬退出項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向項(xiàng)目所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)及時(shí)書面報(bào)告物業(yè)企業(yè)選聘過(guò)程和情況。業(yè)主大會(huì)形成選聘決定后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同前，將業(yè)主大會(huì)決定、物業(yè)服務(wù)合同草案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時(shí)間不少于7日。

　　(六)聯(lián)席會(huì)議制度

　　由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)牽頭，充分發(fā)揮市條例第六十九條規(guī)定聯(lián)席會(huì)議制度作用，協(xié)調(diào)推進(jìn)條塊結(jié)合，聯(lián)合各相關(guān)單位部門，依托市、區(qū)、街三級(jí)管理體系，加強(qiáng)綜治、公安、信訪、調(diào)解、司法、物價(jià)、市場(chǎng)監(jiān)管、稅務(wù)、消防等部門的聯(lián)合執(zhí)法和協(xié)作聯(lián)動(dòng)，分工協(xié)作，密切配合，共同抓好物業(yè)管理項(xiàng)目交接過(guò)程中的矛盾調(diào)處工作。

　　(七)違規(guī)懲戒制度

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理項(xiàng)目交接時(shí)出現(xiàn)強(qiáng)行接管、拒不移交、未按照規(guī)定履行退出程序的，或在競(jìng)聘物業(yè)管理項(xiàng)目時(shí)采取不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段，未完整如實(shí)公布企業(yè)情況的，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和相關(guān)職能部門依法實(shí)施行政處罰，并將相關(guān)失信行為記入企業(yè)信用信息系統(tǒng)，向社會(huì)公布。處理方式包括：

　　1.行政處罰。根據(jù)省條例第八十七條規(guī)定，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定辦理移交手續(xù)，或者在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)不維持正常的物業(yè)管理秩序的，區(qū)級(jí)物業(yè)主管部門可對(duì)其處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款;提請(qǐng)頒發(fā)資質(zhì)證書的部門依法降低其資質(zhì)等級(jí)直至吊銷資質(zhì)證書。對(duì)于在物業(yè)移交中擾亂公共秩序、妨礙治安管理等行為，由公安部門依法處置。

　　2.預(yù)征失信信息。因物業(yè)管理項(xiàng)目交接引發(fā)群體性事件、造成嚴(yán)重社會(huì)影響的，對(duì)新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)均先按扣分標(biāo)準(zhǔn)上限先行征集失信信息，并暫時(shí)停止其在本市物業(yè)管理市場(chǎng)承接新的物業(yè)管理項(xiàng)目。事實(shí)調(diào)查清楚后，按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。對(duì)于違反預(yù)報(bào)告、公開(kāi)公示等上述制度的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，一經(jīng)查實(shí)，立即納入失信信息征集范圍。

　　3.撤銷違法決定。業(yè)主委員會(huì)未依法施行物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘和物業(yè)管理項(xiàng)目交接的，或存在違反法律、法規(guī)規(guī)定，超越業(yè)主大會(huì)賦予職權(quán)，侵害業(yè)主合法權(quán)益情形的，由所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)責(zé)令其限期改正，逾期不改正的，由所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)依法撤銷其違法決定，并指導(dǎo)所在地社區(qū)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉新的業(yè)主委員會(huì)。

　　(八)輿情通報(bào)制度

　　市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)建立切實(shí)可行的信息互動(dòng)機(jī)制，有效應(yīng)對(duì)、及時(shí)通報(bào)物業(yè)交接的實(shí)際情況，向各方傳遞物業(yè)項(xiàng)目交接過(guò)程中的協(xié)調(diào)工作，對(duì)于典型案例予以書面通報(bào)。指定熟悉法規(guī)、政策的同志擔(dān)任物業(yè)新聞發(fā)言人，及時(shí)向社會(huì)公布相關(guān)信息，正面引導(dǎo)輿論導(dǎo)向，為矛盾化解創(chuàng)造良好外部氛圍。

　　三、保障措施

　　(一)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。市政府建立全市物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。市房產(chǎn)局負(fù)責(zé)加強(qiáng)綜合協(xié)調(diào)，積極聯(lián)系市綜治、法院、公安、城管、消防、地稅、工商等部門按照各自工作職責(zé)，指導(dǎo)各區(qū)開(kāi)展工作，做好全市物業(yè)管理項(xiàng)目交接的統(tǒng)籌工作;負(fù)責(zé)落實(shí)日常檢查制度和重大典型案例通報(bào)機(jī)制;負(fù)責(zé)組織行業(yè)協(xié)會(huì)、物業(yè)行業(yè)管理專家制定物業(yè)管理項(xiàng)目評(píng)估流程、交接查驗(yàn)、交接協(xié)議示范文本。區(qū)政府負(fù)責(zé)建立街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)及相關(guān)職能部門共同參與的物業(yè)管理重大矛盾應(yīng)急協(xié)調(diào)機(jī)制，加大對(duì)街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)履行物業(yè)管理職責(zé)的考核力度，將街道物業(yè)管理交接矛盾發(fā)生率、街道主要領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)情況作為重要考核內(nèi)容。街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)依法指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的移交和接管工作，及時(shí)協(xié)調(diào)解決業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接項(xiàng)目管理階段出現(xiàn)的問(wèn)題。

　　(二)規(guī)范交接流程。街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)根據(jù)市條例第四十六條、第四十七條、第六十七條規(guī)定和本意見(jiàn)，結(jié)合本街道(鎮(zhèn))交接項(xiàng)目實(shí)際情況，牽頭做好交接過(guò)程中的各項(xiàng)工作。街道物管、綜治、司法、公安派出所、業(yè)主代表、新老物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人應(yīng)共同參與物業(yè)移交，列出書面交接清單和交接查驗(yàn)內(nèi)容，有序開(kāi)展移交工作。交接各方應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備的使用現(xiàn)狀給予確認(rèn)，并報(bào)街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案。矛盾突出的小區(qū)，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)物業(yè)管理部門、綜治部門、司法所和公安派出所應(yīng)提前介入，共同參與，積極排查化解矛盾糾紛，防止因矛盾沖突引發(fā)群體性事件，并做好相關(guān)秩序維護(hù)工作。

　　(三)完善協(xié)調(diào)機(jī)制。街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題。在落實(shí)預(yù)報(bào)預(yù)告制度過(guò)程中，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)會(huì)同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和居民委員會(huì)(村民委員會(huì))到物業(yè)項(xiàng)目聽(tīng)取業(yè)主組織、業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見(jiàn)，并就繼續(xù)管理服務(wù)做好協(xié)調(diào)溝通工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題苗頭，及時(shí)處理。建立并完善第三方評(píng)估和調(diào)解機(jī)制，區(qū)、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)可采用購(gòu)買服務(wù)形式委托第三方機(jī)構(gòu)組織，為各方提供專業(yè)意見(jiàn)和調(diào)解服務(wù)，參與物業(yè)交接過(guò)程中矛盾糾紛的協(xié)調(diào)。對(duì)于物業(yè)管理項(xiàng)目退出，且未能確定新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)落實(shí)必要應(yīng)急措施，及時(shí)指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主大會(huì)、業(yè)主組織迅速安排符合條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)托管，實(shí)施階段性的基本物業(yè)服務(wù)，防止小區(qū)失管產(chǎn)生的次生不穩(wěn)定隱患。

　　(四)落實(shí)日常管理。各區(qū)物業(yè)管理行政主管部門要會(huì)同街道、社區(qū)，通過(guò)專項(xiàng)檢查和日常動(dòng)態(tài)巡查，通過(guò)積極走訪小區(qū)和業(yè)主，通過(guò)12345工單和市民投訴，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題隱患，認(rèn)真梳理情況，重點(diǎn)聚焦業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主組織(含換屆)、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、新老物業(yè)交接等三類情況，切實(shí)做好屬地重大物業(yè)管理矛盾的排查工作。對(duì)于排查出的矛盾問(wèn)題，要準(zhǔn)確分析矛盾產(chǎn)生的根源和癥結(jié)，對(duì)于可能突發(fā)的矛盾糾紛，要建立各方溝通協(xié)調(diào)的平臺(tái)，形成工作預(yù)案，及時(shí)處理，及時(shí)緩和化解矛盾，力爭(zhēng)做到轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理矛盾“小事在社區(qū)小區(qū)消化、大事在區(qū)內(nèi)街道不激化”;對(duì)于重大的矛盾隱患和緊急情況，要及時(shí)上報(bào)區(qū)委、區(qū)政府和市房產(chǎn)局，加大聯(lián)動(dòng)協(xié)調(diào)的力度，切實(shí)降低影響社會(huì)穩(wěn)定、影響南京物業(yè)管理聲譽(yù)等矛盾事件的發(fā)生率。行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的培訓(xùn)、教育和行業(yè)自律，通過(guò)自律公約形式，規(guī)范市場(chǎng)行為和市場(chǎng)秩序。對(duì)于違反自律公約的企業(yè)，應(yīng)建立行業(yè)負(fù)面觀察和行業(yè)內(nèi)通報(bào)的機(jī)制，對(duì)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)起到警示作用。

　　以上意見(jiàn)，本市成立物業(yè)管理委員會(huì)的物業(yè)管理項(xiàng)目參照?qǐng)?zhí)行。

篇2：北京市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于住宅物業(yè)項(xiàng)目交接有關(guān)問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)[2006]

北京市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于住宅物業(yè)項(xiàng)目交接有關(guān)問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)

　　(京建物[20**]23號(hào))

各區(qū)縣建委、各業(yè)主大會(huì)、各業(yè)主委員會(huì)、各物業(yè)管理企業(yè)：

　　為貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，維持社區(qū)和社會(huì)穩(wěn)定，減少和避免物業(yè)管理項(xiàng)目交接過(guò)程中出現(xiàn)的矛盾和糾紛，現(xiàn)就我市住宅物業(yè)管理項(xiàng)目交接有關(guān)問(wèn)題提出如下意見(jiàn)：

　　一、本意見(jiàn)適用于住宅物業(yè)項(xiàng)目業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位選聘的前期物業(yè)管理企業(yè)的交接，以及業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)管理企業(yè)之間的交接。

　　二、交接事項(xiàng)參照以下意見(jiàn)進(jìn)行：

　　1、前期物業(yè)服務(wù)合同期限即將屆滿，已成立業(yè)主大會(huì)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并在合同期限屆滿前3個(gè)月，決定是否與原物業(yè)管理企業(yè)續(xù)約，或選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。　　業(yè)主大會(huì)決定與原物業(yè)管理企業(yè)續(xù)約的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于原合同期限屆滿前30日內(nèi)完成與物業(yè)管理企業(yè)的合同續(xù)簽工作。

　　業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會(huì)決定后，在合同期限屆滿前3個(gè)月，書面告知原物業(yè)管理企業(yè)，接到告知后，原物業(yè)管理企業(yè)須做好交接的準(zhǔn)備工作。

　　2、前期物業(yè)服務(wù)合同期限即將屆滿，原物業(yè)管理企業(yè)決定不再續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前3個(gè)月書面告知業(yè)主大會(huì);業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿前依法完成選聘新的物業(yè)管理企業(yè)工作。

　　物業(yè)管理企業(yè)告知業(yè)主大會(huì)的日期距合同屆滿日期不足3個(gè)月的，應(yīng)當(dāng)自告知之日起3個(gè)月后方可撤出物業(yè)管理區(qū)域，不得提前撤管。

　　3、前期物業(yè)服務(wù)合同期間，業(yè)主擬選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議對(duì)以下事項(xiàng)逐一表決：

　　(1)是否以協(xié)議方式選聘新的物業(yè)管理企業(yè);

　　(2)是否以招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，并委托業(yè)主委員會(huì)依法與中標(biāo)企業(yè)簽定物業(yè)服務(wù)合同。

　　通過(guò)協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)以協(xié)議方式選聘的物業(yè)管理企業(yè)，在簽訂物業(yè)服務(wù)合同前再次進(jìn)行表決。

　　業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)就上述提議作出的各項(xiàng)表決結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

　　做出選聘新的物業(yè)管理企業(yè)決定后3日內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)管理企業(yè)。

　　三、業(yè)主委員會(huì)、原物業(yè)管理企業(yè)和新的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在新的物業(yè)服務(wù)合同生效之前，就交接時(shí)間、交接內(nèi)容、交接查驗(yàn)，交接之日前后的責(zé)任等事項(xiàng)進(jìn)行約定。交接時(shí)間應(yīng)確定具體時(shí)點(diǎn)，時(shí)點(diǎn)前責(zé)任由原物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)，時(shí)點(diǎn)后責(zé)任由新物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)。

　　業(yè)主委員會(huì)、原物業(yè)管理企業(yè)和新的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照約定做好交接工作。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在原物業(yè)管理企業(yè)撤管前20日，將物業(yè)項(xiàng)目交接的有關(guān)情況書面報(bào)告物業(yè)所在地的區(qū)縣建委、社區(qū)居委會(huì)和街道辦事處。

　　四、原物業(yè)管理企業(yè)撤管前，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交下列資料：

　　(1)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等原竣工驗(yàn)收資料;

　　(2)設(shè)施設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

　　(3)物業(yè)質(zhì)量保證文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

　　(4)業(yè)主及房屋面積清冊(cè);

　　(5)物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　新的物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將以上資料移交給新物業(yè)管理企業(yè)。

　　資料移交完畢后，移交和接收雙方須簽字認(rèn)可，若有未移交部分，由雙方列出未移交部分的清單，確定移交時(shí)間并簽字認(rèn)可。

　　五、新的物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)管理企業(yè)共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

　　查驗(yàn)時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)制作物業(yè)查驗(yàn)記錄。查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)項(xiàng)目名稱、查驗(yàn)時(shí)間、查驗(yàn)內(nèi)容、查驗(yàn)結(jié)論、存在問(wèn)題等，并由查驗(yàn)人簽字。

　　新的物業(yè)管理企業(yè)和原物業(yè)管理企業(yè)對(duì)查驗(yàn)結(jié)果存在爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)在查驗(yàn)記錄中載明，并明確解決辦法。

　　六、原物業(yè)管理企業(yè)撤管時(shí)，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)的組織下，將預(yù)收的交接之日后的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、代收的各種能源費(fèi)、押金，以及代管的專項(xiàng)維修資金等移交給新的物業(yè)管理企業(yè)。

　　七、業(yè)主委員會(huì)或原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將依法屬于業(yè)主的物業(yè)管理用房移交給新的物業(yè)管理企業(yè)。

　　八、前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或依法終止，原物業(yè)管理企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由拒絕辦理交接;原物業(yè)管理企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)通過(guò)司法途徑解決，不得強(qiáng)行接管。

　　九、業(yè)主委員會(huì)、原物業(yè)管理企業(yè)及新選聘物業(yè)管理企業(yè)的交接工作應(yīng)依法進(jìn)行。

　　原物業(yè)管理企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，新選聘的物業(yè)管理企業(yè)強(qiáng)行接管物業(yè)管理區(qū)域，給業(yè)主和使用人的正常生活秩序造成重大影響的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　十、前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，物業(yè)管理企業(yè)不得擅自提前撤管。

　　物業(yè)管理企業(yè)提前撤出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將有關(guān)情況報(bào)告物業(yè)所在地的社區(qū)居委會(huì)、街道辦事處和區(qū)縣建委。

　　十一、業(yè)主大會(huì)未能在合同期滿前依法完成選聘新的物業(yè)管理企業(yè)、造成無(wú)物業(yè)管理企業(yè)管理狀態(tài)的，物業(yè)所在地的街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)會(huì)同區(qū)縣建委，可以組織相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)臨時(shí)代管。代管期間，物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)按照原物業(yè)管理合同執(zhí)行，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。

　　十二、在項(xiàng)目交接過(guò)程中，違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，區(qū)縣建委應(yīng)依法予以處罰。

　　原物業(yè)管理企業(yè)拒不撤出項(xiàng)目的，或新物業(yè)管理企業(yè)強(qiáng)行接管造成物業(yè)管理狀況混亂、出現(xiàn)重大事故、社會(huì)影響惡劣的，市、區(qū)建委依法對(duì)該企業(yè)進(jìn)行行政處罰，停止該企業(yè)資質(zhì)并限期整頓，整頓期間該企業(yè)不得參與本市物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)。同時(shí)，市建委將該企業(yè)不良行為予以通報(bào)和網(wǎng)上公示，記入企業(yè)信用檔案警示系統(tǒng)，提示相關(guān)行政主管部門和社會(huì)各界共同監(jiān)督。

　　十三、本意見(jiàn)自20**年2月1日起施行。

　　二00六年一月十二日

篇3：北京關(guān)于住宅物業(yè)項(xiàng)目交接有關(guān)問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)(2006年)

　　京建物[20**]23號(hào)

　　20**-07-20

　　各區(qū)縣建委、各業(yè)主大會(huì)、各業(yè)主委員會(huì)、各物業(yè)管理企業(yè):

　　為貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定,保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,維持社區(qū)和社會(huì)穩(wěn)定,減少和避免物業(yè)管理項(xiàng)目交接過(guò)程中出現(xiàn)的矛盾和糾紛,現(xiàn)就我市住宅物業(yè)管理項(xiàng)目交接有關(guān)問(wèn)題提出如下意見(jiàn):

　　一、本意見(jiàn)適用于住宅物業(yè)項(xiàng)目業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位選聘的前期物業(yè)管理企業(yè)的交接,以及業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)管理企業(yè)之間的交接。

　　二、交接事項(xiàng)參照以下意見(jiàn)進(jìn)行:

　　1、前期物業(yè)服務(wù)合同期限即將屆滿,已成立業(yè)主大會(huì)的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議,并在合同期限屆滿前3個(gè)月,決定是否與原物業(yè)管理企業(yè)續(xù)約,或選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。

　　業(yè)主大會(huì)決定與原物業(yè)管理企業(yè)續(xù)約的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于原合同期限屆滿前30日內(nèi)完成與物業(yè)管理企業(yè)的合同續(xù)簽工作。

　　業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會(huì)決定后,在合同期限屆滿前3個(gè)月,書面告知原物業(yè)管理企業(yè),接到告知后,原物業(yè)管理企業(yè)須做好交接的準(zhǔn)備工作。

　　2、前期物業(yè)服務(wù)合同期限即將屆滿(來(lái)自:m.dewk.cn),原物業(yè)管理企業(yè)決定不再續(xù)約的,應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前3個(gè)月書面告知業(yè)主大會(huì);業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿前依法完成選聘新的物業(yè)管理企業(yè)工作。

　　物業(yè)管理企業(yè)告知業(yè)主大會(huì)的日期距合同屆滿日期不足3個(gè)月的,應(yīng)當(dāng)自告知之日起3個(gè)月后方可撤出物業(yè)管理區(qū)域,不得提前撤管。

　　3、前期物業(yè)服務(wù)合同期間,業(yè)主擬選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議對(duì)以下事項(xiàng)逐一表決:

　　(1)是否以協(xié)議方式選聘新的物業(yè)管理企業(yè);

　　(2)是否以招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè),并委托業(yè)主委員會(huì)依法與中標(biāo)企業(yè)簽定物業(yè)服務(wù)合同。

　　通過(guò)協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的,業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)以協(xié)議方式選聘的物業(yè)管理企業(yè),在簽訂物業(yè)服務(wù)合同前再次進(jìn)行表決。

　　業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)就上述提議作出的各項(xiàng)表決結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

　　做出選聘新的物業(yè)管理企業(yè)決定后3日內(nèi),業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)管理企業(yè)。

　　三、業(yè)主委員會(huì)、原物業(yè)管理企業(yè)和新的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在新的物業(yè)服務(wù)合同生效之前,就交接時(shí)間、交接內(nèi)容、交接查驗(yàn),交接之日前后的責(zé)任等事項(xiàng)進(jìn)行約定。交接時(shí)間應(yīng)確定具體時(shí)點(diǎn),時(shí)點(diǎn)前責(zé)任由原物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān),時(shí)點(diǎn)后責(zé)任由新物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)。

　　業(yè)主委員會(huì)、原物業(yè)管理企業(yè)和新的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照約定做好交接工作。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在原物業(yè)管理企業(yè)撤管前20日,將物業(yè)項(xiàng)目交接的有關(guān)情況書面報(bào)告物業(yè)所在地的區(qū)縣建委、社區(qū)居委會(huì)和街道辦事處。

　　四、原物業(yè)管理企業(yè)撤管前,應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交下列資料:

　　(1)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等原竣工驗(yàn)收資料;

　　(2)設(shè)施設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

　　(3)物業(yè)質(zhì)量保證文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

　　(4)業(yè)主及房屋面積清冊(cè);

　　(5)物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　新的物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)前,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將以上資料移交給新物業(yè)管理企業(yè)。

　　資料移交完畢后,移交和接收雙方須簽字認(rèn)可,若有未移交部分,由雙方列出未移交部分的清單,確定移交時(shí)間并簽字認(rèn)可。

　　五、新的物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)管理企業(yè)共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

　　查驗(yàn)時(shí),業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)制作物業(yè)查驗(yàn)記錄。查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)項(xiàng)目名稱、查驗(yàn)時(shí)間、查驗(yàn)內(nèi)容、查驗(yàn)結(jié)論、存在問(wèn)題等,并由查驗(yàn)人簽字。