婁底市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理的通知

　　各縣市區(qū)人民政府，婁底經(jīng)開區(qū)、萬寶新區(qū)管委會，市直各單位，有關(guān)企事業(yè)單位：

　　根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《物業(yè)管理條例》(國務(wù)院令第666號)、《湖南省城市綜合管理條例》等有關(guān)規(guī)定，經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)就進(jìn)一步加強(qiáng)全市物業(yè)管理的有關(guān)事項通知如下：

　　一、規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項目物業(yè)服務(wù)

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目必須依法辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可、建筑施工許可等行政審批手續(xù)，不得擅自調(diào)整規(guī)劃設(shè)計、提高容積率、變更建筑設(shè)計施工圖紙，按照相關(guān)規(guī)定落實人防、物防、技防等安全防范措施，建設(shè)項目中物業(yè)管理用房按照標(biāo)準(zhǔn)配置且不得擅自變更審批圖位置和數(shù)量，否則不予辦理竣工驗收手續(xù)。開發(fā)建設(shè)單位在交房前，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)承接查驗手續(xù)，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，明確物業(yè)承接基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi)，按規(guī)定向房地產(chǎn)管理部門辦理備案手續(xù)，并將備案情況書面告知業(yè)主。開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行承接查驗義務(wù)的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，作為不良經(jīng)營行為納入企業(yè)信用檔案并予以通報。

　　(二)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定為前期物業(yè)管理和首次業(yè)主大會召開提供相關(guān)資料，為開展籌備工作提供條件并予以配合，為首次業(yè)主大會籌備和召開等工作提供必要的經(jīng)費。

　　(三)對于因資金鏈斷裂，經(jīng)住建、規(guī)劃、質(zhì)監(jiān)、消防等部門認(rèn)定不存在安全使用隱患，尚未辦理驗收手續(xù)的開發(fā)項目，在幫扶領(lǐng)導(dǎo)小組和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)下，由社區(qū)居委會按照有關(guān)規(guī)定組織召開業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會后，由業(yè)主委員會和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商物業(yè)管理問題;協(xié)商不成，由業(yè)主委員會組織業(yè)主大會，重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展物業(yè)管理活動。業(yè)主身份可憑已備案的《商品房買賣合同》確認(rèn)。

　　二、強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)屬地監(jiān)管體系

　　按照屬地管理原則，建立健全市、縣市區(qū)、街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)四級物業(yè)管理管控體系。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)建立和完善物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，明確1名以上人員負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理特別是物業(yè)矛盾糾紛的調(diào)處工作。各街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)積極組織、指導(dǎo)召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會并及時換屆，指導(dǎo)籌備組起草好業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約等文本，把好業(yè)主委員會的組建關(guān)和備案關(guān)。鼓勵和引導(dǎo)黨員、領(lǐng)導(dǎo)干部、政府公職人員、人大代表、政協(xié)委員積極參選業(yè)主委員會委員，模范遵守業(yè)主管理規(guī)約。強(qiáng)化社區(qū)管理職責(zé)，未成立業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會不能正常履職的物業(yè)小區(qū)，在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)下，由社區(qū)居委會代行業(yè)主委員會職責(zé)(如動用專項維修資金等)，直至成立業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會能正常履職。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要對小區(qū)內(nèi)的違法建設(shè)及時勸阻，并及時向相關(guān)執(zhí)法部門報告。

　　三、完善物業(yè)服務(wù)市場監(jiān)管機(jī)制

　　強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員信用管理，并納入社會誠信體系和個人信用基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫。對違約失信的，由各相關(guān)職能部門依法實施聯(lián)合懲戒。完善前期物業(yè)服務(wù)和政府購買服務(wù)的招投標(biāo)活動，建立統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)評委庫。政府及部門購買物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)主動征詢房地產(chǎn)管理部門意見。凡列入失信名單的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，2年內(nèi)不得參加前期物業(yè)管理和政府購買服務(wù)招投標(biāo)活動。按照全國文明城市和國家衛(wèi)生城市的標(biāo)準(zhǔn)，在質(zhì)價相符的基礎(chǔ)上，逐步提高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)價格，堅決抵制“低價中標(biāo)”行為，維護(hù)正常市場競爭秩序。市發(fā)改、公安、住建、規(guī)劃、城管、工商、環(huán)保、質(zhì)監(jiān)、房地產(chǎn)、消防等部門要按照各自職責(zé)，協(xié)同做好小區(qū)物業(yè)管理工作，確保安寧、祥和、舒適的人居環(huán)境。

　　四、規(guī)范物業(yè)服務(wù)經(jīng)營行為

　　嚴(yán)格執(zhí)行省市物業(yè)服務(wù)收費管理相關(guān)規(guī)定，水、電、氣價格嚴(yán)格執(zhí)行政府價格主管部門的收費標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要嚴(yán)格落實物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項目收支情況公示制度。業(yè)主提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要及時答復(fù)。公共收益屬全體業(yè)主所有，要單獨列賬、獨立核算，主要用于補(bǔ)充專項維修資金不足，或者按照管理規(guī)約的規(guī)定，用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示收支、分?jǐn)偟惹闆r。公示每半年不少于一次，每次時間不少于15天。

　　建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、業(yè)主代表定期交流制度，通報物業(yè)服務(wù)工作中存在的問題和整改措施落實情況，努力提高業(yè)主滿意率。對業(yè)主提出的超出物業(yè)服務(wù)合同的事宜，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要及時與業(yè)主委員會協(xié)商并做好溝通解釋工作。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得為業(yè)主指定搬運、裝修等特約服務(wù)，不得限制業(yè)主自由選擇搬運、裝修等服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要建立健全巡查制度，加強(qiáng)人防、物防、技防措施，做好治安協(xié)管工作，確保物業(yè)管理區(qū)域安全。保安人員應(yīng)當(dāng)依法依規(guī)取得從業(yè)人員資格。

　　五、推進(jìn)物業(yè)糾紛快速審結(jié)體系建設(shè)

　　加強(qiáng)與人民法院的協(xié)調(diào)，探索建立欠繳物業(yè)服務(wù)費等物業(yè)糾紛訴訟案件快立、快審、快結(jié)的通道，完善失信被執(zhí)行人名單信息共享及信用懲戒機(jī)制，搭建糾紛調(diào)處專業(yè)平臺，試點探索“物業(yè)糾紛巡回法庭”，開通重大矛盾糾紛調(diào)解、訴訟綠色通道，落實物業(yè)糾紛快處措施。

　　六、鼓勵智慧物業(yè)建設(shè)

　　充分利用互聯(lián)網(wǎng)+、手機(jī)APP、遠(yuǎn)程視頻監(jiān)控等方式，打造一體化智慧物業(yè)平臺。利用智慧物業(yè)平臺，通過物業(yè)管理痕跡優(yōu)化對物業(yè)的管理和對業(yè)主的服務(wù)。充分利用技術(shù)手段加強(qiáng)對電梯、消防等設(shè)施設(shè)備運行維護(hù)情況的動態(tài)監(jiān)管，通過數(shù)據(jù)互通互聯(lián)實現(xiàn)智慧化、精細(xì)化、透明化管理。市本級及各縣市區(qū)要積極探索，鼓勵有條件的單位進(jìn)行智慧物業(yè)試點。

　　七、鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強(qiáng)

　　物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會要通過行業(yè)自律規(guī)約等方式引導(dǎo)企業(yè)信守服務(wù)承諾，建立、實施行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和指導(dǎo)價格，提供質(zhì)價相符服務(wù);加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的政策法規(guī)培訓(xùn)，開辦免費公益培訓(xùn)，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)守法經(jīng)營，促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強(qiáng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要創(chuàng)新服務(wù)理念，提供差異化服務(wù);完善內(nèi)控管理，提高管理和服務(wù)水平;強(qiáng)化企業(yè)文化建設(shè)，實施品牌戰(zhàn)略，加強(qiáng)人才隊伍建設(shè)和培養(yǎng)。市本級設(shè)立物業(yè)管理專項資金，對管理規(guī)模超過20萬平方米的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，創(chuàng)文管衛(wèi)先進(jìn)物業(yè)企業(yè)，智慧物業(yè)項目，物業(yè)管理示范企業(yè)和示范項目予以支持。各縣市可參照設(shè)立物業(yè)管理專項資金，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強(qiáng)。

　　八、規(guī)范物業(yè)專項維修資金交存行為

　　實行預(yù)售的商品房，購房者應(yīng)當(dāng)在辦理商品房預(yù)售合同備案前，將首期物業(yè)專項維修資金存入物業(yè)專項維修資金專戶。截至房屋竣工尚未售出或開發(fā)建設(shè)單位自留的物業(yè)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請竣工驗收前，將首期物業(yè)專項維修資金存入物業(yè)專項維修資金專戶。實行現(xiàn)售的商品房，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請竣工驗收前，將首期物業(yè)專項維修資金存入物業(yè)專項維修資金專戶。沒有按照規(guī)定交存專項維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位不得向業(yè)主交付房屋，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。

　　九、優(yōu)化專項維修資金使用渠道

　　專項維修資金使用表決中，業(yè)主表決方式可以采取常規(guī)表決，即經(jīng)有利害關(guān)系的專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，視為表決通過;也可以采用異議表決，即根據(jù)業(yè)主共同管理規(guī)約約定的表決條件和表決方式，持不同意意見的業(yè)主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總?cè)藬?shù)三分之一以下的，視為表決通過。

　　出現(xiàn)危及人身安全、房屋使用安全和公共安全，需要立即進(jìn)行的維修、更新和改造的緊急情況，按照規(guī)定應(yīng)從物業(yè)專項維修資金中列支的，可以采用應(yīng)急程序使用專項維修資金，事前不用表決、事后公示。經(jīng)勘察需要維修的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定立即組織維修，并在勘察確認(rèn)后1個工作日內(nèi)將核實的50%的維修費用劃轉(zhuǎn)到維修單位，維修單位應(yīng)當(dāng)立即組織搶修。維修項目竣工后，物業(yè)專項維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將維修情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)適當(dāng)位置公示7日，公示期滿后，管理機(jī)構(gòu)將維修費用應(yīng)付余額劃轉(zhuǎn)到維修單位。相關(guān)業(yè)主在公示期內(nèi)提出異議的，由異議人與組織維修單位協(xié)商解決;協(xié)商不成的，異議人可依法向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

　　婁底市人民政府辦公室

　　20**年10月19日

篇2：北京關(guān)于推進(jìn)物業(yè)管理區(qū)域新能源小客車自用充電設(shè)施安裝的通知〔2014〕

北京關(guān)于推進(jìn)物業(yè)管理區(qū)域新能源小客車自用充電設(shè)施安裝的通知

　　京建發(fā)〔20**〕238號

　　各相關(guān)單位：

　　為貫徹落實《北京市大氣污染防治條例》和《北京市示范應(yīng)用新能源小客車管理辦法》，推動本市新能源小客車發(fā)展，現(xiàn)就推進(jìn)新能源小客車自用充電設(shè)施安裝有關(guān)事項通知如下：

　　一、本市物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極支持和配合新能源小客車自用充電設(shè)施的安裝。

　　二、安裝自用充電設(shè)施的單位應(yīng)當(dāng)具有機(jī)電安裝資質(zhì)或電力總承包資質(zhì)。

　　三、安裝單位應(yīng)當(dāng)妥善保護(hù)小區(qū)內(nèi)共用部位和共用設(shè)施，造成破損的應(yīng)當(dāng)及時修復(fù)。

　　四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合做好下列工作，不得借機(jī)收取費用：

　　(一)指定專人配合新能源小客車生產(chǎn)企業(yè)和屬地供電公司勘察現(xiàn)場;

　　(二)提供相關(guān)圖紙或指認(rèn)停車區(qū)域內(nèi)電源位置及暗埋管線的走向;

　　(三)配合安裝單位現(xiàn)場施工;

　　(四)配合辦理用電變更手續(xù)。

　　五、自用充電設(shè)施由所有權(quán)人負(fù)責(zé)后期維護(hù)。租賃車位到期或不再使用充電設(shè)施的，所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)拆除。

　　六、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不配合安裝自用充電設(shè)施，或向購車人和安裝單位收取額外費用的，由各區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、房屋管理局責(zé)令改正，并可依照《北京市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理辦法》(京建發(fā)〔20**〕658號)規(guī)定，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項目負(fù)責(zé)人分別記1分。情節(jié)嚴(yán)重的，將予以公開曝光。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委投訴受理郵箱：*****。

　　七、安裝新能源小客車自用充電設(shè)施應(yīng)不破壞人民防空地下室戰(zhàn)時防護(hù)功能。在人民防空地下室安裝新能源小客車自用充電設(shè)施，應(yīng)由人民防空地下室管理使用單位報告屬地區(qū)縣民防主管部門。

　　八、本通知自20**年8月1日之日起實施。

　　北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會 北京市發(fā)展和改革委員會

　　北京市科學(xué)技術(shù)委員會 北京市民防局

　　20**年7月1日

篇3：關(guān)于修訂《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》通知（2003）

　　關(guān)于修訂《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》的通知

　　京國土房管物〔20**〕950號

　　各區(qū)縣國土房管局,各物業(yè)管理單位,各有關(guān)單位:

　　為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)行為,建立起住宅物業(yè)突發(fā)公共事件的應(yīng)急處理機(jī)制和預(yù)案,為人民群眾創(chuàng)造安全舒適、清潔優(yōu)美的生活工作環(huán)境,根據(jù)國家和本市有關(guān)規(guī)定,結(jié)合今年住宅物業(yè)防治“非典”工作實際,將《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》(京國土房管物[20**]127號)作了修改,修訂為《北京市住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》,于20**年12月1日起施行,原《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》同時廢止。

　　現(xiàn)將該標(biāo)準(zhǔn)印發(fā)給你們,請遵照執(zhí)行。

　　二○○三年十一月四日

　　《北京市住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》有關(guān)問題的說明

　　一、制定本標(biāo)準(zhǔn)的目的:促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)行為的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化,為業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同提供依據(jù),為政府主管部門和業(yè)主委員會監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量提供依據(jù)。

　　二、本標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)的指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn),也是物業(yè)管理企業(yè)申請資質(zhì)等級和資質(zhì)年審的考核標(biāo)準(zhǔn)。

　　三、標(biāo)準(zhǔn)分為兩類:一適用于普通商品住宅物業(yè)管理;二適用于經(jīng)濟(jì)適用房、直管和自管公房、危舊房改造回遷房的物業(yè)管理。

　　四、本標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)項目分為綜合管理、房屋及小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)、綠化、保潔、公共秩序維護(hù)、停車管理、消防管理、高壓供水、電梯、裝修管理服務(wù)等十項,每項又分為服務(wù)范圍、工作內(nèi)容及要求兩個方面。其中,房屋及小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備由專業(yè)服務(wù)單位負(fù)責(zé)管理的除外。

　　本標(biāo)準(zhǔn)與原《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》相比,增加的主要內(nèi)容是:要求物業(yè)管理企業(yè)建立起各種突發(fā)公共事件的處理機(jī)制、處理預(yù)案和具體處理措施,一旦發(fā)生公共突發(fā)事件,能夠從容應(yīng)對;在平時,要求物業(yè)管理企業(yè)做好各項預(yù)防工作,并加強(qiáng)對員工的培訓(xùn)和業(yè)主的宣傳,防患于未然。

　　五、標(biāo)準(zhǔn)中未涉及的服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn),有法律法規(guī)及政策規(guī)定的,按相應(yīng)法規(guī)及政策執(zhí)行;沒有規(guī)定的,由物業(yè)管理委托雙方協(xié)商議定。

　　六、公寓、別墅等住宅及非住宅的物業(yè)管理服務(wù)超出本服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的,可以自行確定服務(wù)的深度和廣度,由物業(yè)管理委托雙方結(jié)合實際情況自行確定。

　　附件:北京市住宅物業(yè)管理服務(wù)范圍

　　北京市住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　一、普通商品住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　項目 范 圍 工 作 內(nèi) 容 及 要 求

　　(一)綜 合管 理

　　小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi),涉及共用財產(chǎn)和公共事務(wù)的管理

　　(1) 負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計劃,并組織實施;

　　(2) 每年一次對房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查,根據(jù)普查結(jié)果制定維修計劃,組織實施;

　　(3) 白天有專職管理員接待住戶,處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù),受理住戶的咨詢和投訴;夜間有人值班,處理急迫性報修,水、電等急迫性報修半小時內(nèi)到現(xiàn)場;

　　(4) 協(xié)助召開業(yè)主大會并配合其運作;

　　(5) 管理規(guī)章

　　制度健全,服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善,物業(yè)管理檔案資料齊全;

　　(6) 與業(yè)主簽定物業(yè)服務(wù)合同等手續(xù);公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn);

　　(7) 應(yīng)用計算機(jī)系統(tǒng)對業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費情況進(jìn)行管理;

　　(8) 全體員工統(tǒng)一著裝,佩帶有相片胸卡,持證上崗;

　　(9) 每年進(jìn)行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查,促進(jìn)管理服務(wù)工作的改進(jìn)和提高,征求意見用戶不低于總戶數(shù)80%。

　　(10)建立起應(yīng)對各種公共突發(fā)事件的處理機(jī)制和預(yù)案,包括組織機(jī)構(gòu)、人員和具體措施等,一旦發(fā)生,能隨時投入運行。

　　(二)房屋及小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)

　　按《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》中附件-:共用部位共用設(shè)施設(shè)備一般應(yīng)包括的范圍的內(nèi)容為準(zhǔn);不包括另行收費的設(shè)備設(shè)施,如電梯、水泵、暖氣等設(shè)備

　　確保居住小區(qū)內(nèi)樓房共用部位共用設(shè)施設(shè)備、基本市政設(shè)施的正常使用運行和小修養(yǎng)護(hù),包括:

　　(1)樓房及小區(qū)內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)和小修,執(zhí)行《房屋及其設(shè)備小修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》;

　　(2)保證護(hù)欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常使用;

　　道路、甬路、步道、活動場地達(dá)到基本平整,邊溝涵洞通暢;

　　(3)確保雨水、污水管道保持通暢,定期清淘化糞池、雨水井,相關(guān)設(shè)施無破損;

　　(4)負(fù)責(zé)小區(qū)智能化設(shè)施的日常運行維護(hù);

　　(5)定期清洗外墻。

　　(三)綠化

　　小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的中心綠地和房前、屋后,道路兩側(cè)區(qū)間綠地

　　按市園林局規(guī)定的《二級養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)》養(yǎng)護(hù)。

　　(四)保潔

　　小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi),業(yè)主戶門以外

　　維護(hù)和保持服務(wù)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生,包括:

　　(1) 有健全的保潔制度,清潔衛(wèi)生實行責(zé)任制,有明確的分工和責(zé)任范圍;

　　(2) 設(shè)定垃圾集納地點,并每日將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站,對垃圾(專用)樓、站、箱、道、桶及垃圾進(jìn)行管理;

　　(3) 每日對保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進(jìn)行一次清掃,做到服務(wù)范圍內(nèi)無廢棄雜物;

　　(4) 對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等,進(jìn)行一周一次清掃;

　　(5) 按政府有關(guān)規(guī)定向服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑;

　　(6) 在雨、雪天氣應(yīng)及時對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進(jìn)行清掃。

　　(7) 發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時,應(yīng)迅速組織人員對物業(yè)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒,加強(qiáng)對業(yè)主的宣傳,維持正常的生活秩序。

　　(五)公共秩序維護(hù)

　　小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi),業(yè)主戶門以外

　　公共區(qū)域的秩序維護(hù)和公共財產(chǎn)的看管,包括:

　　(1)相對封閉:做到小區(qū)主要出入口晝夜有專人值守,危及人身安全處有明顯標(biāo)志和防范措施;

　　(2)維護(hù)交通秩序:包括對機(jī)動車輛和非機(jī)動車輛的行駛方向、速度、臨時停放位置進(jìn)行管理,保持車輛行駛通暢;

　　(3)看管公共財產(chǎn):包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等;

　　(4)夜間對服務(wù)范圍內(nèi)重點部位、道路進(jìn)行不少于一次的防范檢查和巡邏,巡邏不少于2人,做到有計劃、有記錄;

　　(5)有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預(yù)案;發(fā)生時,應(yīng)立即采取措施,并及時報警和配合公安部門進(jìn)行處理。

　　(六)停車管理

　　機(jī)動車輛、非機(jī)動車輛在停車場(存車處)、位的管理

　　(1)有健全的機(jī)動車、非機(jī)動車存車管理制度和管理方案;

　　(2)對進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動車輛進(jìn)行登記發(fā)放憑證,出門憑證放行;

　　(3)保證停車有序,24小時設(shè)專人看管;有發(fā)生緊急情況預(yù)案;

　　(4)長期存放的,應(yīng)簽訂停車管理服務(wù)協(xié)議,明確雙方的權(quán)利義務(wù)等。

　　(七)消防管理

　　公共區(qū)域消防設(shè)施的維護(hù)及消防管理

　　(1)有健全的消防管理制度,建立消防責(zé)任制及火災(zāi)消防預(yù)案;

　　(2)消防設(shè)施有明顯標(biāo)志,定期對消防設(shè)施進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù);

　　(3)定期進(jìn)行消防訓(xùn)練,保證有關(guān)人員掌握消防基本技能。

　　(4)發(fā)生火災(zāi),及時報警,協(xié)助消防人員疏散、救助人員等。

　　p; (八)高壓供水養(yǎng)護(hù)、運行、維修

　　(1)保證居民正常生活用水;有停水處置預(yù)案;

　　(2)水箱蓋上鎖并定期清洗消毒,確保水質(zhì)合格;

　　(3)維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行京房地修字[1998]第799號文件規(guī)定。

　　(4)發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時,要加強(qiáng)對供水系統(tǒng)的消毒,禁止無關(guān)人員進(jìn)入高壓水泵機(jī)房,接近高位水箱。

　　(九)電梯養(yǎng)護(hù)、運行、維護(hù)

　　(1) 主梯6:00-24:00不間斷運行,0:00-6:00呼叫運行,電梯工夜間值班,并在候梯廳公布呼叫電話或房號。凡是樓層中設(shè)有電梯門的,均須開啟載客;

　　(2) 凡有高峰梯的,在高峰期6點-8點、17點-19點與主梯同時運行;

　　(3) 主梯維修時,有備用梯的,用備用梯運行,無備用梯的,屬急迫性維修的,應(yīng)在30分鐘內(nèi)搶修完工,其它維修應(yīng)于23點至次日5點以內(nèi)完工;有發(fā)生緊急情況時的處置預(yù)案;

　　維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行京房地修字[1998]第799號文件規(guī)定。

　　(4)一旦發(fā)生電梯停電關(guān)人、夾人等危險情況時,應(yīng)迅速組織救助。

　　(十)裝修管理服務(wù)

　　房屋裝飾裝修管理

　　(1) 有健全的裝修管理服務(wù)制度;

　　(2) 查驗業(yè)主裝修方案,與業(yè)主、施工單位簽定裝修管理協(xié)議,告知業(yè)主裝修注意事項;

　　(3) 裝修期間,對裝修現(xiàn)場進(jìn)行巡視與檢查,嚴(yán)格治安、消防和房屋安全管理;對進(jìn)出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理,調(diào)解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛;

　　(4) 業(yè)主裝修結(jié)束后,應(yīng)進(jìn)行檢查。對違反裝修協(xié)議的要進(jìn)行處理,問題嚴(yán)重的報行政管理部門;

　　(5) 及時清運裝修垃圾,集中堆放時間不得超過三天。

　　二、經(jīng)濟(jì)適用房、直管和自管公房、危舊房改造回遷房管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　項 目 范 圍 工 作 內(nèi) 容 及 要 求

　　(一)綜 合管 理

　　小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi),涉及共用財產(chǎn)和公共事務(wù)的管理

　　(1) 負(fù)責(zé)制定物業(yè)

　　管理服務(wù)工作計劃,并組織實施;

　　(2) 每年一次對房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查,根據(jù)普查結(jié)果制定維修計劃,組織實施;

　　(3) 白天有專職管理員接待住戶,處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù),受理住戶的咨詢和投訴;夜間有人值班,處理急迫性報修,水、電等急迫性報修半小時內(nèi)到現(xiàn)場;

　　(4) 協(xié)助召開業(yè)主大會并配合其運作;

　　(5) 管理規(guī)章制度健全,服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善,物業(yè)管理檔案資料基本齊全;

　　(6) 與業(yè)主簽定物業(yè)服務(wù)合同等手續(xù);公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn);

　　(7) 全體員工統(tǒng)一佩帶有相片胸卡,持證上崗;

　　(8) 每年進(jìn)行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查,促進(jìn)管理服務(wù)工作的改進(jìn)和提高,征求意見戶數(shù)不低于總戶數(shù)60%。

　　(9) 建立起應(yīng)對各種公共突發(fā)事件的處理機(jī)制和預(yù)案,包括組織機(jī)構(gòu)、人員和具體措施等,一旦發(fā)生,能隨時投入運行。

　　(二)房屋及小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)

　　按《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》中附件-:共用部位共用設(shè)施設(shè)備一般應(yīng)包括的范圍的內(nèi)容為準(zhǔn);不包括另行收費的設(shè)備設(shè)施,如電梯、水泵、供暖等設(shè)備

　　(1) 樓房及小區(qū)內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)和小修,執(zhí)行《房屋及其設(shè)備小修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》;

　　(2) 保證護(hù)欄、圍墻、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常使用;

　　(3) 確保雨水、污水管道保持通暢,定期清淘化糞池、雨水井,相關(guān)設(shè)施無破損。

　　(三)綠化

　　小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的中心綠地和房前、屋后,道路兩側(cè)區(qū)間綠地

　　按市園林局規(guī)定的《三級養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)》養(yǎng)護(hù)。

　　(四)保潔

　　小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi),業(yè)主戶門以外

　　(1) 設(shè)定垃圾集納地點,并每日將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站,對垃圾(專用)樓、站、箱、道、桶及垃圾進(jìn)行管理;

　　(2) 每日對保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進(jìn)行一次清掃,做到服務(wù)范圍內(nèi)基本無廢棄雜物;

　　(3) 按規(guī)定進(jìn)行消毒、滅鼠等活動;

　　(4) 在雨、雪天氣應(yīng)及時對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進(jìn)行清掃。

　　(5) 發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時,應(yīng)迅速組織人員對物業(yè)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒,加強(qiáng)對業(yè)主的宣傳,維持正常的生活秩序。

　　(五)公共秩序維護(hù)

　　小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi),業(yè)主戶門以外

　　(1) 相對封閉:做到小區(qū)主

　　要出入口全天有專人值守,危及人身安全處有明顯標(biāo)志和防范措施;

　　(2) 維護(hù)交通秩序:包括對機(jī)動車輛和非機(jī)動車輛的行駛方向、速度進(jìn)行管理,保持車輛行駛通暢;

　　(3) 發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時,應(yīng)及時報警,并配合公安部門進(jìn)行處理。

　　(六)存車管理

　　機(jī)動車輛、非機(jī)動車輛在停車場(存車處)、位的看管

　　(1) 有機(jī)動車、非機(jī)動車存車管理制度和管理方案;

　　(2) 對進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動車輛進(jìn)行登記發(fā)放憑證,出門憑證放行;

　　(3) 保證停車有序,24小時設(shè)專人看管;

　　(4) 長期存放的,應(yīng)簽訂存車協(xié)議,明確雙方的權(quán)利義務(wù)等。

　　(七)

　　消防管理

　　公共區(qū)域消防設(shè)施的維護(hù)及消防管理

　　(1) 有消防管理制度,建立消防責(zé)任制;

　　(2) 消防設(shè)施有明顯標(biāo)志,定期對消防設(shè)施進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù);

　　(3) 定期進(jìn)行消防訓(xùn)練,保證有關(guān)人員掌握消防基本技能。

　　(4) 發(fā)生火災(zāi),及時報警,協(xié)助消防人員疏散、救助人員等。

　　(八)

　　高壓供水養(yǎng)護(hù)、運行、維修

　　(1) 保證居民正常生活用水;有停水處置預(yù)案;

　　(2) 水箱蓋上鎖并定期清洗

　　消毒,確保水質(zhì)合格;

　　(3) 維修服務(wù)執(zhí)行京房地修字[1998]第799號文件規(guī)定。

　　(4)發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時,要加強(qiáng)對供水系統(tǒng)的消毒,禁止無關(guān)人員進(jìn)入高壓水泵機(jī)房,接近高位水箱。

　　(九)電梯養(yǎng)護(hù)、運行、維護(hù)

　　(1) 主梯6:00-24:00不間斷運行,0:00-6:00呼叫運行,電梯工夜間值班,候梯廳公布呼叫電話或房號,凡是樓層設(shè)有電梯門的,均須開啟載客;

　　(2) 凡有高峰梯的,在高峰期6點-8點、17點-19點與主梯同時運行;

　　(3) 主梯維修時,用備用梯運行;無備用梯的,屬急迫性維修的,應(yīng)在30分鐘內(nèi)搶修完工,其它維修應(yīng)于23點至次日5點以內(nèi)完工;有發(fā)生緊急情況時的處置預(yù)案;

　　(4) 維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行京房地修字[1998]第799號文件規(guī)定。

　　(5) 一旦發(fā)生電梯停電關(guān)人、夾人等危險情況時,應(yīng)迅速組織救助。

　　(十)裝修管理服務(wù)

　　房屋裝飾裝修管理

　　(1) 有健全的裝修管理服務(wù)制度;

　　(2) 查驗業(yè)主裝修方案,與業(yè)主、施工單位簽定裝修管理協(xié)議,告知業(yè)主裝修注意事項;

　　(3) 裝修期間,對裝修現(xiàn)場進(jìn)行巡視與檢查,嚴(yán)格治安、消防和房屋安全管理;對進(jìn)出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理,調(diào)解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛;

　　(4) 業(yè)主裝修結(jié)束后,應(yīng)進(jìn)行檢查。對違反裝修協(xié)議的要進(jìn)行處理,問題嚴(yán)重的報行政管理部門;

　　(5) 及時清運裝修垃圾,集中堆放時間不得超過三天。