德國(guó)住宅所有權(quán)與長(zhǎng)期居住權(quán)法

　　第一章 住宅所有權(quán)

　　第1條[概念規(guī)定]

　　(1)依照本法規(guī)定可以在住宅上成立住宅所有權(quán)，在建筑物的非住宅用房上成立非住宅用房所有權(quán)。

　　(2)住宅所有權(quán)是與對(duì)共同所有權(quán)所屬物的共有所有權(quán)份額相結(jié)合并從屬于該份額的對(duì)住宅的專有所有權(quán)。

　　(3)非住宅用房所有權(quán)是與對(duì)共同所有權(quán)所屬物的共有所有權(quán)份額相結(jié)合并從屬于該份額的對(duì)建筑物的非住宅用房的專有所有權(quán)。

　　(4)住宅所有權(quán)和非住宅用房所有權(quán)不得以專有所有權(quán)與對(duì)兩塊以上土地的共有所有權(quán)相結(jié)合的方式成立。

　　(5)本法所指的共同所有權(quán)所屬物是不處于專有所有權(quán)或第三人所有權(quán)之下的土地以及建筑物的各個(gè)部分和設(shè)施、設(shè)備。

　　(6)對(duì)非住宅用房所有權(quán)相應(yīng)適用關(guān)于住宅所有權(quán)的規(guī)定。

　　第一節(jié) 住宅所有權(quán)的成立

　　第2條[成立的方式]

　　住宅所有權(quán)以由合同授予專有所有權(quán)(第3條)或者以分割(第8條)的方式成立。

　　第3條[合同授予專有所有權(quán)]

　　(1)對(duì)一塊土地的共有所有權(quán)(《民法典》第1008條)，可以通過使每一個(gè)共有所有權(quán)人不依照《民法典》第93條而獲得對(duì)在土地上建造或?qū)⒁ㄔ斓慕ㄖ镏械囊惶滋囟ㄗ≌蚍怯糜诰幼〉奶囟ǚ块g的專有所有權(quán)的方式，由共有所有權(quán)人的合同予以限制。

　　(2)只有住宅或其他房間自身是封閉的方可授予專有所有權(quán)。

　　(3)(此款為關(guān)于原德國(guó)東部地區(qū)房子的封閉性問題的規(guī)定，有效期到1996年12月31日。略)

　　第4條[形式規(guī)定]

　　(1)授予和廢止專有所有權(quán)必須由參與人對(duì)權(quán)利變更的發(fā)生達(dá)成合意并登記入土地登記簿。

　　(2)合意必須具有為土地轉(zhuǎn)讓合意規(guī)定的形式。授予或廢止專有所有權(quán)不得附條件或附期限。

　　(3)對(duì)使一方當(dāng)事人承擔(dān)授予、取得或廢止專有所有權(quán)的義務(wù)的合同，相應(yīng)適用《民法典》第311b條第1款。

　　第5條[專有所有權(quán)的標(biāo)的與內(nèi)容]

　　(1)專有所有權(quán)標(biāo)的是依照本法第3條第1款確定的房間以及屬于此種房間的建筑物的如下組成部分，即可以改造、去除或添加而不至由此給共同所有權(quán)所屬物或另一住宅所有權(quán)人基于專有所有權(quán)上的權(quán)利造成超出本法第14條允許范圍的損害或使建筑物外形產(chǎn)生改變的組成部分。

　　(2)為建筑物的存在或安全所必要的部分，以及應(yīng)為住宅所有權(quán)人共同使用的設(shè)施和設(shè)備，不是專有所有權(quán)標(biāo)的，即使其系處于專有所有權(quán)的房間范圍內(nèi)亦如此。

　　(3)住宅所有權(quán)人可以作出約定，使本可成為專有所有權(quán)標(biāo)的的建筑物組成部分為共同所有權(quán)所屬。

　　(4)關(guān)于住宅所有權(quán)人相互關(guān)系的約定可以依照本章第2節(jié)和第3節(jié)的規(guī)定成為專有所有權(quán)的內(nèi)容。

　　第6條[專有所有權(quán)的非獨(dú)立性]

　　(1)專有所有權(quán)不得脫離其所從屬的共有所有權(quán)份額而被出讓或設(shè)定負(fù)擔(dān)。

　　(2)對(duì)共有所有權(quán)份額的權(quán)利擴(kuò)及從屬于該份額的專有所有權(quán)。

　　第7條[土地登記簿規(guī)定]

　　(1)在本法第3條第1款的情形，依職權(quán)為每一份共有所有權(quán)份額編制一份專門的土地登記簿頁(住宅土地登記簿、非住宅用房所有權(quán)土地登記簿)。在此種簿頁上登記從屬于共有所有權(quán)份額的專有所有權(quán)和作為對(duì)共有所有權(quán)的限制的屬于其他共有所有權(quán)份額的專有所有權(quán)權(quán)利的授予。該土地的土地登記簿頁依職權(quán)注銷。

　　(2)以無引起混亂之虞為限，可以不編制專門的土地登記簿頁。在此情形，土地登記簿頁應(yīng)當(dāng)標(biāo)明為共同所有的住宅土地登記簿(非住宅用房所有權(quán)土地登記簿)。

　　(3)對(duì)專有所有權(quán)標(biāo)的和內(nèi)容的詳細(xì)標(biāo)示可以指示參閱登記同意。

　　(4)登記同意應(yīng)當(dāng)附有如下附件：

　　1.由建筑主管機(jī)關(guān)簽字蓋章的建筑圖紙，從中可以看出建筑物的劃分以及處于專有所有權(quán)和共同所有權(quán)下的建筑物部分的位置與大小(劃分方案);所有從屬于同一住宅所有權(quán)的單個(gè)房間應(yīng)當(dāng)以同一序號(hào)標(biāo)明;

　　2.建筑主管機(jī)關(guān)出具的證明本法第3條第2款的前提具備的證明書。

　　登記同意中為單項(xiàng)專有所有權(quán)權(quán)利標(biāo)注序號(hào)的，序號(hào)應(yīng)當(dāng)與劃分方案中的一致。

　　(5)對(duì)非住宅用房所有權(quán)土地登記簿相應(yīng)適用關(guān)于住宅土地登記簿的規(guī)定。

　　第8條[由所有權(quán)人分割]

　　(1)一塊土地的所有權(quán)人可以通過相對(duì)于土地登記處作出的意思表示，以使對(duì)在土地上建造或?qū)⒁ㄔ斓慕ㄖ镏械囊惶滋囟ㄗ≌蚍怯糜诰幼〉奶囟ǚ块g的專有所有權(quán)與每一份共有所有權(quán)份額相結(jié)合的方式，將對(duì)土地的所有權(quán)分割為共有所有權(quán)份額。

　　(2)在本條第1款的情形，相應(yīng)適用本法第3條第2款、第5條、第6條、第7條第1款以及第3款至第5款的規(guī)定。分割隨住宅土地登記簿的編制而生效。

　　第9條[住宅土地登記簿的注銷]

　　(1)住宅土地登記簿在如下情形予以注銷：

　　1.專有所有權(quán)權(quán)利依照本法第4條被廢止的，依職權(quán)注銷;

　　2.全部專有所有權(quán)權(quán)利因建筑物徹底毀壞而喪失標(biāo)的并且由建筑主管機(jī)關(guān)為此出具證明的，經(jīng)全體住宅所有權(quán)人申請(qǐng)而注銷;

　　3.全部住宅所有權(quán)權(quán)利集中于一個(gè)人手中的，經(jīng)該所有權(quán)人申請(qǐng)而注銷。

　　(2)一項(xiàng)住宅所有權(quán)獨(dú)立負(fù)擔(dān)一項(xiàng)第三人的權(quán)利的，在廢止專有所有權(quán)時(shí)依其必須取得該第三人同意的一般性規(guī)定不受本條第1款的影響。

　　(3)住宅土地登記簿被注銷的，對(duì)該土地依照一般規(guī)定編制一份土地登記簿頁;專有所有權(quán)權(quán)利以其未被廢止為限，隨該土地登記簿頁的編制而消失。

　　第二節(jié) 住宅所有權(quán)人的共有關(guān)系

　　第10條[基本原則]

　　(1)住宅所有權(quán)人的相互關(guān)系依照本法規(guī)定調(diào)整，本法無特別規(guī)定的，依照《民法典》關(guān)于共有關(guān)系的規(guī)定調(diào)整。以無另外的明確規(guī)定為限，住宅所有權(quán)人可以作出變通本法規(guī)定的約定。

　　(2)住宅所有權(quán)人對(duì)其相互關(guān)系所作出的補(bǔ)充或變通本法規(guī)定的約定，以及對(duì)此種約定的補(bǔ)充或廢止，只有作為專有所有權(quán)的內(nèi)容登記入土地登記簿，方對(duì)住宅所有權(quán)人的特別繼受人有效。

　　(3)住宅所有權(quán)人依照本法第23條所作的決議和法官依照本法第43條所作的裁判，無需登記入土地登記簿即對(duì)住宅所有權(quán)人的特別繼受人有效。

　　(4)對(duì)于依照本法或依照住宅所有權(quán)人的約定可以通過投票多數(shù)作出決議的事項(xiàng)，在以此種多數(shù)通過的決議基礎(chǔ)上就此類事項(xiàng)作出法律上的行為的，不論利弊也對(duì)對(duì)決議投反對(duì)票或未參與作出決議的住宅所有權(quán)人有效。

　　第11條[共有關(guān)系不可取消]

　　(1)任何住宅所有權(quán)人均不得要求廢止共有關(guān)系。此規(guī)定同樣適用于因重要理由提出廢止。只在建筑物全部或部分毀壞并且不存在重建義務(wù)的情形方允許變通約定。

　　(2)擔(dān)保債權(quán)人(《民法典》第751條)以及破產(chǎn)程序中(《破產(chǎn)法》第84條第2款)的要求廢止共有關(guān)系的權(quán)利予以排除。

　　第12條[出讓限制]

　　(1)作為專有所有權(quán)的內(nèi)容，可以約定，一名住宅所有權(quán)人出讓其住宅所有權(quán)須經(jīng)其他住宅所有權(quán)人或第三人同意。

　　(2)此種同意只有因重要理由方可拒絕。除此之外，可以通過本條第1款規(guī)定的約定對(duì)于某些特定情形給予該住宅所有權(quán)人要求給予同意的請(qǐng)求權(quán)。

　　(3)作出本條第1款規(guī)定的約定的，對(duì)住宅所有權(quán)的出讓或賦予住宅所有權(quán)人此種出讓義務(wù)的合同，在必要的同意未被給予的情況下，不發(fā)生效力。以法律行為作出的出讓同于以強(qiáng)制執(zhí)行方式或由破產(chǎn)管理人作出的出讓。

　　第13條[住宅所有權(quán)人的權(quán)利]

　　(1)以不與法律或第三人的權(quán)利相抵觸為限，每個(gè)住宅所有權(quán)人均可隨意處置處于其專有所有權(quán)下的建筑物部分，尤其是將其用于居住、使用出租、用益出租或者以其他方式加以使用，并得排除他人的干涉。

　　(2)每個(gè)住宅所有權(quán)人均有權(quán)依照本法第14條和第15條的規(guī)定共同使用共同所有權(quán)所屬物。對(duì)共同所有權(quán)所屬物的其他收益，每個(gè)住宅所有權(quán)人均依照本法第16條的規(guī)定享有一份份額。

　　第14條[住宅所有權(quán)人的義務(wù)]

　　每個(gè)住宅所有權(quán)人均負(fù)有如下義務(wù)：

　　1.維護(hù)處于其專有所有權(quán)下的建筑物部分，并對(duì)之以及對(duì)共同所有權(quán)所屬物，只以不因此而對(duì)其他住宅所有權(quán)人產(chǎn)生超出有序共同生活中不可避免限度的不利的方式予以使用;

　　2.負(fù)責(zé)使其家庭或企事業(yè)中的所屬人員或其他被允許使用處于專有所有權(quán)或共有所有權(quán)之下的土地部分或建筑物部分的人遵守本條第1項(xiàng)規(guī)定的義務(wù);

　　3.對(duì)處于專有所有權(quán)下的建筑物部分和對(duì)共同所有權(quán)所屬物的干涉予以容忍，以此種干涉系基于本條第1項(xiàng)和第2項(xiàng)所允許的使用為限;

　　4.允許進(jìn)入或使用處于專有所有權(quán)下的建筑物部分，但以其系為維護(hù)和維修共同所有權(quán)所屬物而必要為限，由此產(chǎn)生的損害應(yīng)當(dāng)予以賠償。

　　第15條[使用規(guī)定]

　　(1)住宅所有權(quán)人可以通過約定對(duì)專有所有權(quán)和共同所有權(quán)所屬物的使用作出規(guī)定。

　　(2)以不與本條第1款的約定相抵觸為限，住宅所有權(quán)人可以通過投票多數(shù)對(duì)處于專有所有權(quán)下的建筑物部分和共同所有權(quán)所屬物的與其性質(zhì)相符合的、規(guī)范的使用作出決議。

　　(3)每個(gè)住宅所有權(quán)人均可要求使用處于專有所有權(quán)下的建筑物部分和共同所有權(quán)所屬物，以此種使用符合法律、約定、決議以及，在由此不能得出此種規(guī)定的情況下，依照公平裁量符合住宅所有權(quán)人的整體利益為限。

　　第16條[收益、負(fù)擔(dān)和費(fèi)用]

　　(1)對(duì)共同所有權(quán)所屬物的收益，每個(gè)住宅所有權(quán)人都享有一份與其份額相符合的份額。份額依照根據(jù)《土地登記簿條例》第47條登記入土地登記簿的共有所有權(quán)的比例確定。

　　(2)每個(gè)住宅所有權(quán)人均相對(duì)于其他住宅所有權(quán)人負(fù)有義務(wù)，依照其份額比例(本條第1款第2句)承擔(dān)共同所有權(quán)所屬物的負(fù)擔(dān)以及維護(hù)、維修、其他管理事務(wù)和對(duì)共同所有權(quán)所屬物的共同使用的費(fèi)用。

　　(3)依照本法第22條第1款不同意一項(xiàng)措施的住宅所有權(quán)人，無權(quán)請(qǐng)求對(duì)基于此種措施而取得的收益獲得份額;他對(duì)因此種措施所產(chǎn)生的費(fèi)用也不承擔(dān)義務(wù)。

　　(4)本條第2款所指的管理費(fèi)用特別是本法第18條規(guī)定的法律爭(zhēng)議費(fèi)用和本法第14條第4項(xiàng)規(guī)定的損害賠償費(fèi)用。

　　(5)本法第43條規(guī)定的程序費(fèi)用不屬于本條第2款所指的管理費(fèi)用。

　　第17條[廢止共有關(guān)系時(shí)的份額]

　　廢止共有關(guān)系的，共有所有權(quán)人的份額按其住宅所有權(quán)權(quán)利在共有關(guān)系廢止時(shí)的價(jià)值比例確定。共有所有權(quán)份額的價(jià)值因住宅所有權(quán)人依照本法第22條第1款未予同意的措施而發(fā)生改變的，此種改變?cè)谟?jì)算該份額的價(jià)值時(shí)不予考慮。

　　第18條[剝奪住宅所有權(quán)]

　　(1)住宅所有權(quán)人有過錯(cuò)地嚴(yán)重違反其相對(duì)于其他住宅所有權(quán)人所負(fù)有的義務(wù)，致使不再可以合理期待其他住宅所有權(quán)人與其存續(xù)共有關(guān)系的，其他住宅所有權(quán)人可以要求其出讓住宅所有權(quán)。

　　(2)本條第1款的前提尤其在如下情形成就：

　　1.該住宅所有權(quán)人反復(fù)粗暴違反其依本法第14條所應(yīng)履行的義務(wù)并且不聽勸戒;

　　2.該住宅所有權(quán)人遲延履行其所承擔(dān)的負(fù)擔(dān)和費(fèi)用(本法第16條第2款)的義務(wù)，數(shù)額超出其住宅所有權(quán)單位價(jià)值的3%且遲延期間長(zhǎng)于三個(gè)月。

　　(2)對(duì)本條第1款規(guī)定的要求，由住宅所有權(quán)人通過投票多數(shù)作出決議。決議必須獲得有投票權(quán)的住宅所有權(quán)人的多數(shù)。本法第25條第3款和第4款的規(guī)定在此不適用。

　　(3)住宅所有權(quán)人不得以約定對(duì)本條第1款規(guī)定的請(qǐng)求權(quán)予以限制或排除。

　　第19條[判決的效力]

　　(1)判定一名住宅所有權(quán)人出讓其住宅所有權(quán)的判決，取代對(duì)于自愿拍賣住宅所有權(quán)和將住宅所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給取得人所必需的意思表示。依據(jù)該判決進(jìn)行有利于取得人的強(qiáng)制執(zhí)行以實(shí)施騰清和交付。《強(qiáng)制拍賣與強(qiáng)制管理法》第93條第1款第2句和第3句的規(guī)定相應(yīng)適用。

　　(2)在本法第18條第2款第2項(xiàng)的情形，住宅所有權(quán)人可以在中標(biāo)發(fā)布之前，通過履行其因怠于履行而受到判決的義務(wù)，包括賠償因法律爭(zhēng)議和拍賣程序所產(chǎn)生的費(fèi)用的義務(wù)以及到期的其他負(fù)擔(dān)與費(fèi)用的承擔(dān)義務(wù)，阻止本條第1款規(guī)定的判決發(fā)生效力。

　　(3)使住宅所有權(quán)人承擔(dān)義務(wù)出讓其住宅所有權(quán)的法庭和解或在調(diào)解機(jī)構(gòu)訂立的和解，同于本條第1款規(guī)定的判決。

　　第三節(jié) 管理

　　第20條[管理的劃分]

　　(1)對(duì)共同所有權(quán)所屬物的管理依照本法第21條至第25條的規(guī)定由住宅所有權(quán)人負(fù)責(zé)、依照本法第26條至第28條的規(guī)定由管理人負(fù)責(zé)，設(shè)立管理協(xié)委會(huì)的，依照本法第29條的規(guī)定也由管理協(xié)委會(huì)負(fù)責(zé)。

　　(2)不得排除任命管理人。

　　第21條[由住宅所有權(quán)人管理]

　　(1)以本法或住宅所有權(quán)人的約定無另外規(guī)定為限，對(duì)共同所有權(quán)所屬物的管理由住宅所有權(quán)人共同負(fù)責(zé)。

　　(2)每個(gè)住宅所有權(quán)人均有權(quán)不經(jīng)其他住宅所有權(quán)人同意而采取為防止共同所有權(quán)所屬物受到直接、緊迫的損害而必須采取的措施。

　　(3)以對(duì)共同所有權(quán)所屬物的管理未由住宅所有權(quán)人的約定作出規(guī)定為限，住宅所有權(quán)人可以通過投票多數(shù)對(duì)符合共同所有權(quán)所屬物性質(zhì)的、規(guī)范的管理作出決議。

　　(4)每個(gè)住宅所有權(quán)人均可要求符合約定和決議以及，在無約定和決議的情況下，依照公平裁量符合住宅所有權(quán)人的整體利益的管理。

　　(5)規(guī)范的、符合住宅所有權(quán)人的整體利益的管理尤其包括下列事項(xiàng)：

　　1.制訂樓房規(guī)約;

　　2.對(duì)共同所有權(quán)所屬物進(jìn)行規(guī)范的維護(hù)與維修;

　　3.對(duì)共同所有權(quán)所屬物按新造價(jià)值投保火災(zāi)保險(xiǎn)以及投保適當(dāng)?shù)淖≌袡?quán)人的房主和地主強(qiáng)制責(zé)任險(xiǎn);

　　4.收取適當(dāng)?shù)木S修準(zhǔn)備金;

　　5.提出經(jīng)濟(jì)計(jì)劃(本法第28條);

　　6.容忍一切有利于住宅所有權(quán)人的為建立電話用戶設(shè)備、廣播接收設(shè)施或?yàn)檫B接能源供應(yīng)而有必要的措施。

　　(6)為有利于其而采取一項(xiàng)本條第5款第6項(xiàng)規(guī)定的類型的措施的住宅所有權(quán)人，有義務(wù)賠償因此而產(chǎn)生的損害。

　　第22條[特別支出、重建]

　　(1)對(duì)建筑上的改造和超出共同所有權(quán)所屬物規(guī)范維護(hù)與維修的支出，可以不依照本法第21條第3款的規(guī)定而作出決議或依照本法第21條第4款的規(guī)定提出要求。以此種改造不致對(duì)其權(quán)利造成超出本法第14條規(guī)定范圍的損害為限，無需住宅所有權(quán)人對(duì)此種措施給予同意。

　　(2)建筑物毀損超出其價(jià)值半數(shù)以上并且損害不能由保險(xiǎn)或其他途徑獲得償付的，不得不依照本法第21條第3款的規(guī)定而對(duì)重建作出決議或依照本法第21條第4款的規(guī)定提出重建要求。

　　第23條[住宅所有權(quán)人會(huì)議]

　　(1)對(duì)于依照本法或依照住宅所有權(quán)人的約定可以由住宅所有權(quán)人以決議決定的事項(xiàng)，通過在住宅所有權(quán)人會(huì)議上作出決議予以規(guī)定。

　　(2)為使決議有效，召*議時(shí)必須指明決議事項(xiàng)。

　　(3)所有住宅所有權(quán)人均書面表示同意決議的，決議也可以不經(jīng)會(huì)議而為有效。

　　(4)決議只有依照本法第43條第1款第4項(xiàng)被宣布無效方為無效。請(qǐng)求作出此種裁判的申請(qǐng)只能在自作出決議起一個(gè)月內(nèi)提出，但是決議違反一項(xiàng)法律規(guī)定、而對(duì)該規(guī)定的遵守不能有效放棄的除外。

　　第24條[召集、主持、記錄]

　　(1)住宅所有權(quán)人會(huì)議由管理人至少一年召集一次。

　　(2)對(duì)于住宅所有權(quán)人以約定規(guī)定的情形，管理人必須召集住宅所有權(quán)人會(huì)議，除此之外，四分之一以上的住宅所有權(quán)人書面提出召集要求并寫明會(huì)議目的和原因的，管理人也必須召*議。

　　(3)管理人缺位或違背義務(wù)拒絕召集住宅所有權(quán)人會(huì)議的，在設(shè)立管理協(xié)委會(huì)的情況下，也可以由管理協(xié)委會(huì)主任或其代理人召*議。

　　(4)召集以文本形式進(jìn)行。以非為特別緊急情況為限，召集期限至少應(yīng)為一周。

　　(5)以會(huì)議未作出另外的決議為限，住宅所有權(quán)人會(huì)議由管理人主持。

　　(6)對(duì)在會(huì)議中作出的決議應(yīng)當(dāng)作出記錄。記錄由主持人和一名住宅所有權(quán)人簽名，設(shè)立管理協(xié)委會(huì)的，并由管理協(xié)委會(huì)主任或其代理人簽名。任何住宅所有權(quán)人均有權(quán)查閱記錄。

　　第25條[多數(shù)決議]

　　(1)對(duì)于住宅所有權(quán)人以投票多數(shù)通過決議決定的事項(xiàng)，適用本條第2款至第5款的規(guī)定。

　　(2)每個(gè)住宅所有權(quán)人享有一票。一項(xiàng)住宅所有權(quán)由兩人以上共同擁有的，他們只能統(tǒng)一行使投票權(quán)。

　　(3)只有出席的有投票權(quán)的住宅所有權(quán)人所代表的共有所有權(quán)份額超過半數(shù)，會(huì)議方具有決議能力，共有所有權(quán)份額按土地登記簿中登記的份額大小計(jì)算。

　　(4)會(huì)議未依本條第3款具有決議能力的，由管理人就相同議題重新召集一次會(huì)議。此次會(huì)議不考慮得到代表的份額數(shù)量而具有決議能力;召集時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)此予以指明。

　　(5)決議事項(xiàng)關(guān)系到就共同所有權(quán)所屬物的管理而與一個(gè)住宅所有權(quán)人訂立法律行為、或者關(guān)系到其他住宅所有權(quán)人針對(duì)一個(gè)住宅所有權(quán)人開始或終結(jié)法律爭(zhēng)議、或者一個(gè)住宅所有權(quán)人受到本法第18條規(guī)定的產(chǎn)生既判力的判決的，該住宅所有權(quán)人不具有投票權(quán)。

　　第26條[管理人的任命與解任]

　　(1)管理人的任命與解任由住宅所有權(quán)人以投票多數(shù)通過決議決定。最長(zhǎng)只允許任命五年。管理人可以只限于存在重要理由方予解任。對(duì)管理人的任命與解任不允許設(shè)定其他限制。

　　(2)允許重復(fù)任命;重復(fù)任命必須經(jīng)住宅所有權(quán)人重新作出決議，決議最早可以在任命期間屆滿之前一年作出。

　　(3)管理人缺位的，在緊急情況下，經(jīng)一名住宅所有權(quán)人申請(qǐng)，或經(jīng)一名對(duì)任命管理人具有正當(dāng)利益的第三人申請(qǐng)，可以在缺位狀態(tài)消除之前由法官任命管理人。

　　(4)以管理人身份須由一份經(jīng)公開認(rèn)證的證書予以證明為限，可以出示任命決議記錄，只要記錄上本法第24條第6款所稱人員的簽名經(jīng)過公開認(rèn)證即可。

　　第27條[管理人的任務(wù)與權(quán)能]

　　(1)管理人享有下列權(quán)利和負(fù)擔(dān)下列義務(wù)：

　　1.實(shí)施住宅所有權(quán)人的決議并負(fù)責(zé)樓房規(guī)約的施行;

　　2.采取為規(guī)范維護(hù)和維修共同所有權(quán)所屬物而有必要的措施;

　　3.在緊急情況下采取其他為使共同所有權(quán)所屬物保持完好而有必要的措施;

　　4.管理共同體的錢款。

　　(2)管理人有權(quán)以全體住宅所有權(quán)人的名義并且不論利弊均對(duì)住宅所有權(quán)人有效地為下列行為：

　　1.收取、受領(lǐng)和支付與住宅所有權(quán)人共同體事務(wù)相關(guān)的負(fù)擔(dān)與費(fèi)用的應(yīng)納款項(xiàng)、償債款額和抵押利息;

　　2.有效作出和接受與共同所有權(quán)所屬物的日常管理相關(guān)的一切支付和給付;

　　3.接受向全體住宅所有權(quán)人發(fā)出的針對(duì)其此種身份的意思表示和送達(dá);

　　4.采取使期限得到保證或?yàn)榉乐蛊渌缮系牟焕斜匾拇胧?

　　5.在法庭內(nèi)外主張請(qǐng)求權(quán)，以由住宅所有權(quán)人的決議獲得此種授權(quán)為限;

　　6.作出為采取本法第21條第5款第6項(xiàng)所稱措施而有必要的意思表示。

　　(3)管理人依照本條第1款和第2款所擔(dān)負(fù)的任務(wù)和權(quán)能不得由住宅所有權(quán)人的約定予以限制。

　　(4)管理人有義務(wù)將住宅所有權(quán)人的錢款與其自己的財(cái)產(chǎn)分開收持。對(duì)此種錢款的處分可以設(shè)定為需經(jīng)一名住宅所有權(quán)人或第三人同意。

　　(5)管理人可以要求住宅所有權(quán)人出具一份表明其代理權(quán)范圍的授權(quán)證書。

　　第28條[經(jīng)濟(jì)計(jì)劃、財(cái)務(wù)報(bào)告]

　　(1)管理人應(yīng)當(dāng)為每一個(gè)日歷年度制定一個(gè)經(jīng)濟(jì)計(jì)劃。經(jīng)濟(jì)計(jì)劃包含下列內(nèi)容：

　　1.在共同所有權(quán)所屬物的管理上的預(yù)期收入和支出;

　　2.住宅所有權(quán)人的與其份額相符的負(fù)擔(dān)與費(fèi)用承擔(dān)義務(wù);

　　3.住宅所有權(quán)人為本法第21條第5款第4項(xiàng)規(guī)定的維修準(zhǔn)備金所應(yīng)繳納的應(yīng)納款。

　　(2)住宅所有權(quán)人有義務(wù)應(yīng)管理人要求給付與決議通過的經(jīng)濟(jì)計(jì)劃相符的預(yù)付款。

　　(3)管理人應(yīng)當(dāng)在日歷年度屆滿后提出結(jié)算。

　　(4)住宅所有權(quán)人可以以多數(shù)通過的決議隨時(shí)要求管理人作出財(cái)務(wù)報(bào)告。

　　(5)對(duì)管理人的經(jīng)濟(jì)計(jì)劃、結(jié)算和財(cái)務(wù)報(bào)告，由住宅所有權(quán)人以投票多數(shù)作出決議。

　　第29條[管理協(xié)委會(huì)]

　　(1)住宅所有權(quán)人可以通過投票多數(shù)對(duì)設(shè)立管理協(xié)委會(huì)作出決議。管理協(xié)委會(huì)由一名住宅所有權(quán)人擔(dān)任主任，兩名另外的住宅所有權(quán)人擔(dān)任委員。

　　(2)管理協(xié)委會(huì)支持管理人實(shí)施其任務(wù)。

　　(3)經(jīng)濟(jì)計(jì)劃、對(duì)經(jīng)濟(jì)計(jì)劃的結(jié)算、財(cái)務(wù)報(bào)告和費(fèi)用估算在提交住宅所有權(quán)人會(huì)議作決議之前，應(yīng)當(dāng)由管理協(xié)委會(huì)予以審查并附上協(xié)委會(huì)的意見。

　　(4)管理協(xié)委會(huì)會(huì)議根據(jù)需要由主任召集。

　　第四節(jié) 住宅地上權(quán)

　　第30條

　　(1)兩人以上以按份共有關(guān)系享有一項(xiàng)地上權(quán)的，可以通過使每一個(gè)共同享有權(quán)利的人獲得對(duì)基于地上權(quán)而建造或?qū)⒁ㄔ斓慕ㄖ镏械囊惶滋囟ㄗ≌蚍怯糜诰幼〉奶囟ǚ块g的專有所有權(quán)的方式對(duì)份額予以限制。

　　(2)一個(gè)地上權(quán)享有人可以相應(yīng)適用本法第8條對(duì)該地上權(quán)進(jìn)行分割。

　　(3)對(duì)每一份份額依職權(quán)編制一份特別的地上權(quán)土地登記簿頁(住宅地上權(quán)土地登記簿、非住宅用房地上權(quán)土地登記簿)。除此之外，對(duì)住宅地上權(quán)(非住宅用房地上權(quán))相應(yīng)適用關(guān)于住宅所有權(quán)(非住宅用房所有權(quán))的規(guī)定。

　　第二章 長(zhǎng)期居住權(quán)(第31條至第42條)

　　第三章 程序規(guī)定

　　第一節(jié) 住宅所有權(quán)案件中的非訴事件審判權(quán)程序

　　(第43條至第50條)

　　第43條[由法官裁判]

　　(1)土地處于其區(qū)域內(nèi)的初級(jí)法院在非訴事件審判程序中裁判下列事件：

　　1.經(jīng)一名住宅所有權(quán)人申請(qǐng)，裁判因住宅所有權(quán)人共有關(guān)系和因?qū)餐袡?quán)所屬物的管理所產(chǎn)生的住宅所有權(quán)人相互之間的權(quán)利與義務(wù)，因共有關(guān)系廢止(第17條)和因剝奪住宅所有權(quán)(第18條、第19條)所產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)除外;

　　2.經(jīng)一名住宅所有權(quán)人或管理人申請(qǐng)，裁判管理人在對(duì)共同所有權(quán)所屬物的管理中的權(quán)利與義務(wù);

　　3.經(jīng)一名住宅所有權(quán)人或第三人申請(qǐng)，在第26條第3款的情形決定管理人的任命;

　　4.經(jīng)一名住宅所有權(quán)人或管理人申請(qǐng)，裁判住宅所有權(quán)人的決議的有效性。

　　(2)以不能從法律、約定或住宅所有權(quán)人的決議中得出規(guī)定為限，法官依公平裁量作出裁判。

　　(3)對(duì)本程序適用本法第44條至第50條的特別規(guī)定。

　　(4)本程序的參與人為：

　　1.在本條第1款第1項(xiàng)的情形，全體住宅所有權(quán)人;

　　2.在本條第1款第2項(xiàng)和第4項(xiàng)的情形，住宅所有權(quán)人和管理人;

　　3.在本條第1款第3項(xiàng)的情形，住宅所有權(quán)人和第三人。

　　第二節(jié) 法律爭(zhēng)議管轄權(quán)

　　(第51條、第52條)

　　第三節(jié) 拍賣住宅所有權(quán)的程序

　　(第53條至第58條)

　　第四章 補(bǔ)充規(guī)定

　　(第59條至第64條)

　　注釋:

　　xteileigentum由Teil(部分)和Eigentum(所有權(quán))組成，因此常被譯為部分所有權(quán)，但“部分所有權(quán)”易引起誤解，故按法律規(guī)定的意思譯為“非住宅用房所有權(quán)”。--譯者注。

篇2：德國(guó)住宅所有權(quán)與長(zhǎng)期居住權(quán)法

　　德國(guó)住宅所有權(quán)與長(zhǎng)期居住權(quán)法

　　第一章 住宅所有權(quán)

　　第1條[概念規(guī)定]

　　(1)依照本法規(guī)定可以在住宅上成立住宅所有權(quán)，在建筑物的非住宅用房上成立非住宅用房所有權(quán)。

　　(2)住宅所有權(quán)是與對(duì)共同所有權(quán)所屬物的共有所有權(quán)份額相結(jié)合并從屬于該份額的對(duì)住宅的專有所有權(quán)。

　　(3)非住宅用房所有權(quán)是與對(duì)共同所有權(quán)所屬物的共有所有權(quán)份額相結(jié)合并從屬于該份額的對(duì)建筑物的非住宅用房的專有所有權(quán)。

　　(4)住宅所有權(quán)和非住宅用房所有權(quán)不得以專有所有權(quán)與對(duì)兩塊以上土地的共有所有權(quán)相結(jié)合的方式成立。

　　(5)本法所指的共同所有權(quán)所屬物是不處于專有所有權(quán)或第三人所有權(quán)之下的土地以及建筑物的各個(gè)部分和設(shè)施、設(shè)備。

　　(6)對(duì)非住宅用房所有權(quán)相應(yīng)適用關(guān)于住宅所有權(quán)的規(guī)定。

　　第一節(jié) 住宅所有權(quán)的成立

　　第2條[成立的方式]

　　住宅所有權(quán)以由合同授予專有所有權(quán)(第3條)或者以分割(第8條)的方式成立。

　　第3條[合同授予專有所有權(quán)]

　　(1)對(duì)一塊土地的共有所有權(quán)(《民法典》第1008條)，可以通過使每一個(gè)共有所有權(quán)人不依照《民法典》第93條而獲得對(duì)在土地上建造或?qū)⒁ㄔ斓慕ㄖ镏械囊惶滋囟ㄗ≌蚍怯糜诰幼〉奶囟ǚ块g的專有所有權(quán)的方式，由共有所有權(quán)人的合同予以限制。

　　(2)只有住宅或其他房間自身是封閉的方可授予專有所有權(quán)。

　　(3)(此款為關(guān)于原德國(guó)東部地區(qū)房子的封閉性問題的規(guī)定，有效期到1996年12月31日。略)

　　第4條[形式規(guī)定]

　　(1)授予和廢止專有所有權(quán)必須由參與人對(duì)權(quán)利變更的發(fā)生達(dá)成合意并登記入土地登記簿。

　　(2)合意必須具有為土地轉(zhuǎn)讓合意規(guī)定的形式。授予或廢止專有所有權(quán)不得附條件或附期限。

　　(3)對(duì)使一方當(dāng)事人承擔(dān)授予、取得或廢止專有所有權(quán)的義務(wù)的合同，相應(yīng)適用《民法典》第311b條第1款。

　　第5條[專有所有權(quán)的標(biāo)的與內(nèi)容]

　　(1)專有所有權(quán)標(biāo)的是依照本法第3條第1款確定的房間以及屬于此種房間的建筑物的如下組成部分，即可以改造、去除或添加而不至由此給共同所有權(quán)所屬物或另一住宅所有權(quán)人基于專有所有權(quán)上的權(quán)利造成超出本法第14條允許范圍的損害或使建筑物外形產(chǎn)生改變的組成部分。

　　(2)為建筑物的存在或安全所必要的部分，以及應(yīng)為住宅所有權(quán)人共同使用的設(shè)施和設(shè)備，不是專有所有權(quán)標(biāo)的，即使其系處于專有所有權(quán)的房間范圍內(nèi)亦如此。

　　(3)住宅所有權(quán)人可以作出約定，使本可成為專有所有權(quán)標(biāo)的的建筑物組成部分為共同所有權(quán)所屬。

　　(4)關(guān)于住宅所有權(quán)人相互關(guān)系的約定可以依照本章第2節(jié)和第3節(jié)的規(guī)定成為專有所有權(quán)的內(nèi)容。

　　第6條[專有所有權(quán)的非獨(dú)立性]

　　(1)專有所有權(quán)不得脫離其所從屬的共有所有權(quán)份額而被出讓或設(shè)定負(fù)擔(dān)。

　　(2)對(duì)共有所有權(quán)份額的權(quán)利擴(kuò)及從屬于該份額的專有所有權(quán)。

　　第7條[土地登記簿規(guī)定]

　　(1)在本法第3條第1款的情形，依職權(quán)為每一份共有所有權(quán)份額編制一份專門的土地登記簿頁(住宅土地登記簿、非住宅用房所有權(quán)土地登記簿)。在此種簿頁上登記從屬于共有所有權(quán)份額的專有所有權(quán)和作為對(duì)共有所有權(quán)的限制的屬于其他共有所有權(quán)份額的專有所有權(quán)權(quán)利的授予。該土地的土地登記簿頁依職權(quán)注銷。

　　(2)以無引起混亂之虞為限，可以不編制專門的土地登記簿頁。在此情形，土地登記簿頁應(yīng)當(dāng)標(biāo)明為共同所有的住宅土地登記簿(非住宅用房所有權(quán)土地登記簿)。

　　(3)對(duì)專有所有權(quán)標(biāo)的和內(nèi)容的詳細(xì)標(biāo)示可以指示參閱登記同意。

　　(4)登記同意應(yīng)當(dāng)附有如下附件：

　　1.由建筑主管機(jī)關(guān)簽字蓋章的建筑圖紙，從中可以看出建筑物的劃分以及處于專有所有權(quán)和共同所有權(quán)下的建筑物部分的位置與大小(劃分方案);所有從屬于同一住宅所有權(quán)的單個(gè)房間應(yīng)當(dāng)以同一序號(hào)標(biāo)明;

　　2.建筑主管機(jī)關(guān)出具的證明本法第3條第2款的前提具備的證明書。

　　登記同意中為單項(xiàng)專有所有權(quán)權(quán)利標(biāo)注序號(hào)的，序號(hào)應(yīng)當(dāng)與劃分方案中的一致。

　　(5)對(duì)非住宅用房所有權(quán)土地登記簿相應(yīng)適用關(guān)于住宅土地登記簿的規(guī)定。

　　第8條[由所有權(quán)人分割]

　　(1)一塊土地的所有權(quán)人可以通過相對(duì)于土地登記處作出的意思表示，以使對(duì)在土地上建造或?qū)⒁ㄔ斓慕ㄖ镏械囊惶滋囟ㄗ≌蚍怯糜诰幼〉奶囟ǚ块g的專有所有權(quán)與每一份共有所有權(quán)份額相結(jié)合的方式，將對(duì)土地的所有權(quán)分割為共有所有權(quán)份額。

　　(2)在本條第1款的情形，相應(yīng)適用本法第3條第2款、第5條、第6條、第7條第1款以及第3款至第5款的規(guī)定。分割隨住宅土地登記簿的編制而生效。

　　第9條[住宅土地登記簿的注銷]

　　(1)住宅土地登記簿在如下情形予以注銷：

　　1.專有所有權(quán)權(quán)利依照本法第4條被廢止的，依職權(quán)注銷;

　　2.全部專有所有權(quán)權(quán)利因建筑物徹底毀壞而喪失標(biāo)的并且由建筑主管機(jī)關(guān)為此出具證明的，經(jīng)全體住宅所有權(quán)人申請(qǐng)而注銷;

　　3.全部住宅所有權(quán)權(quán)利集中于一個(gè)人手中的，經(jīng)該所有權(quán)人申請(qǐng)而注銷。

　　(2)一項(xiàng)住宅所有權(quán)獨(dú)立負(fù)擔(dān)一項(xiàng)第三人的權(quán)利的，在廢止專有所有權(quán)時(shí)依其必須取得該第三人同意的一般性規(guī)定不受本條第1款的影響。

　　(3)住宅土地登記簿被注銷的，對(duì)該土地依照一般規(guī)定編制一份土地登記簿頁;專有所有權(quán)權(quán)利以其未被廢止為限，隨該土地登記簿頁的編制而消失。

　　第二節(jié) 住宅所有權(quán)人的共有關(guān)系

　　第10條[基本原則]

　　(1)住宅所有權(quán)人的相互關(guān)系依照本法規(guī)定調(diào)整，本法無特別規(guī)定的，依照《民法典》關(guān)于共有關(guān)系的規(guī)定調(diào)整。以無另外的明確規(guī)定為限，住宅所有權(quán)人可以作出變通本法規(guī)定的約定。

　　(2)住宅所有權(quán)人對(duì)其相互關(guān)系所作出的補(bǔ)充或變通本法規(guī)定的約定，以及對(duì)此種約定的補(bǔ)充或廢止，只有作為專有所有權(quán)的內(nèi)容登記入土地登記簿，方對(duì)住宅所有權(quán)人的特別繼受人有效。

　　(3)住宅所有權(quán)人依照本法第23條所作的決議和法官依照本法第43條所作的裁判，無需登記入土地登記簿即對(duì)住宅所有權(quán)人的特別繼受人有效。

　　(4)對(duì)于依照本法或依照住宅所有權(quán)人的約定可以通過投票多數(shù)作出決議的事項(xiàng)，在以此種多數(shù)通過的決議基礎(chǔ)上就此類事項(xiàng)作出法律上的行為的，不論利弊也對(duì)對(duì)決議投反對(duì)票或未參與作出決議的住宅所有權(quán)人有效。

　　第11條[共有關(guān)系不可取消]

　　(1)任何住宅所有權(quán)人均不得要求廢止共有關(guān)系。此規(guī)定同樣適用于因重要理由提出廢止。只在建筑物全部或部分毀壞并且不存在重建義務(wù)的情形方允許變通約定。

　　(2)擔(dān)保債權(quán)人(《民法典》第751條)以及破產(chǎn)程序中(《破產(chǎn)法》第84條第2款)的要求廢止共有關(guān)系的權(quán)利予以排除。

　　第12條[出讓限制]

　　(1)作為專有所有權(quán)的內(nèi)容，可以約定，一名住宅所有權(quán)人出讓其住宅所有權(quán)須經(jīng)其他住宅所有權(quán)人或第三人同意。

　　(2)此種同意只有因重要理由方可拒絕。除此之外，可以通過本條第1款規(guī)定的約定對(duì)于某些特定情形給予該住宅所有權(quán)人要求給予同意的請(qǐng)求權(quán)。

　　(3)作出本條第1款規(guī)定的約定的，對(duì)住宅所有權(quán)的出讓或賦予住宅所有權(quán)人此種出讓義務(wù)的合同，在必要的同意未被給予的情況下，不發(fā)生效力。以法律行為作出的出讓同于以強(qiáng)制執(zhí)行方式或由破產(chǎn)管理人作出的出讓。

　　第13條[住宅所有權(quán)人的權(quán)利]

　　(1)以不與法律或第三人的權(quán)利相抵觸為限，每個(gè)住宅所有權(quán)人均可隨意處置處于其專有所有權(quán)下的建筑物部分，尤其是將其用于居住、使用出租、用益出租或者以其他方式加以使用，并得排除他人的干涉。

　　(2)每個(gè)住宅所有權(quán)人均有權(quán)依照本法第14條和第15條的規(guī)定共同使用共同所有權(quán)所屬物。對(duì)共同所有權(quán)所屬物的其他收益，每個(gè)住宅所有權(quán)人均依照本法第16條的規(guī)定享有一份份額。

　　第14條[住宅所有權(quán)人的義務(wù)]

　　每個(gè)住宅所有權(quán)人均負(fù)有如下義務(wù)：

　　1.維護(hù)處于其專有所有權(quán)下的建筑物部分，并對(duì)之以及對(duì)共同所有權(quán)所屬物，只以不因此而對(duì)其他住宅所有權(quán)人產(chǎn)生超出有序共同生活中不可避免限度的不利的方式予以使用;

　　2.負(fù)責(zé)使其家庭或企事業(yè)中的所屬人員或其他被允許使用處于專有所有權(quán)或共有所有權(quán)之下的土地部分或建筑物部分的人遵守本條第1項(xiàng)規(guī)定的義務(wù);

　　3.對(duì)處于專有所有權(quán)下的建筑物部分和對(duì)共同所有權(quán)所屬物的干涉予以容忍，以此種干涉系基于本條第1項(xiàng)和第2項(xiàng)所允許的使用為限;

　　4.允許進(jìn)入或使用處于專有所有權(quán)下的建筑物部分，但以其系為維護(hù)和維修共同所有權(quán)所屬物而必要為限，由此產(chǎn)生的損害應(yīng)當(dāng)予以賠償。

　　第15條[使用規(guī)定]

　　(1)住宅所有權(quán)人可以通過約定對(duì)專有所有權(quán)和共同所有權(quán)所屬物的使用作出規(guī)定。

　　(2)以不與本條第1款的約定相抵觸為限，住宅所有權(quán)人可以通過投票多數(shù)對(duì)處于專有所有權(quán)下的建筑物部分和共同所有權(quán)所屬物的與其性質(zhì)相符合的、規(guī)范的使用作出決議。

　　(3)每個(gè)住宅所有權(quán)人均可要求使用處于專有所有權(quán)下的建筑物部分和共同所有權(quán)所屬物，以此種使用符合法律、約定、決議以及，在由此不能得出此種規(guī)定的情況下，依照公平裁量符合住宅所有權(quán)人的整體利益為限。

　　第16條[收益、負(fù)擔(dān)和費(fèi)用]

　　(1)對(duì)共同所有權(quán)所屬物的收益，每個(gè)住宅所有權(quán)人都享有一份與其份額相符合的份額。份額依照根據(jù)《土地登記簿條例》第47條登記入土地登記簿的共有所有權(quán)的比例確定。

　　(2)每個(gè)住宅所有權(quán)人均相對(duì)于其他住宅所有權(quán)人負(fù)有義務(wù)，依照其份額比例(本條第1款第2句)承擔(dān)共同所有權(quán)所屬物的負(fù)擔(dān)以及維護(hù)、維修、其他管理事務(wù)和對(duì)共同所有權(quán)所屬物的共同使用的費(fèi)用。

　　(3)依照本法第22條第1款不同意一項(xiàng)措施的住宅所有權(quán)人，無權(quán)請(qǐng)求對(duì)基于此種措施而取得的收益獲得份額;他對(duì)因此種措施所產(chǎn)生的費(fèi)用也不承擔(dān)義務(wù)。

　　(4)本條第2款所指的管理費(fèi)用特別是本法第18條規(guī)定的法律爭(zhēng)議費(fèi)用和本法第14條第4項(xiàng)規(guī)定的損害賠償費(fèi)用。

　　(5)本法第43條規(guī)定的程序費(fèi)用不屬于本條第2款所指的管理費(fèi)用。

　　第17條[廢止共有關(guān)系時(shí)的份額]

　　廢止共有關(guān)系的，共有所有權(quán)人的份額按其住宅所有權(quán)權(quán)利在共有關(guān)系廢止時(shí)的價(jià)值比例確定。共有所有權(quán)份額的價(jià)值因住宅所有權(quán)人依照本法第22條第1款未予同意的措施而發(fā)生改變的，此種改變?cè)谟?jì)算該份額的價(jià)值時(shí)不予考慮。

　　第18條[剝奪住宅所有權(quán)]

　　(1)住宅所有權(quán)人有過錯(cuò)地嚴(yán)重違反其相對(duì)于其他住宅所有權(quán)人所負(fù)有的義務(wù)，致使不再可以合理期待其他住宅所有權(quán)人與其存續(xù)共有關(guān)系的，其他住宅所有權(quán)人可以要求其出讓住宅所有權(quán)。

　　(2)本條第1款的前提尤其在如下情形成就：

　　1.該住宅所有權(quán)人反復(fù)粗暴違反其依本法第14條所應(yīng)履行的義務(wù)并且不聽勸戒;

　　2.該住宅所有權(quán)人遲延履行其所承擔(dān)的負(fù)擔(dān)和費(fèi)用(本法第16條第2款)的義務(wù)，數(shù)額超出其住宅所有權(quán)單位價(jià)值的3%且遲延期間長(zhǎng)于三個(gè)月。

　　(2)對(duì)本條第1款規(guī)定的要求，由住宅所有權(quán)人通過投票多數(shù)作出決議。決議必須獲得有投票權(quán)的住宅所有權(quán)人的多數(shù)。本法第25條第3款和第4款的規(guī)定在此不適用。

　　(3)住宅所有權(quán)人不得以約定對(duì)本條第1款規(guī)定的請(qǐng)求權(quán)予以限制或排除。

　　第19條[判決的效力]

　　(1)判定一名住宅所有權(quán)人出讓其住宅所有權(quán)的判決，取代對(duì)于自愿拍賣住宅所有權(quán)和將住宅所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給取得人所必需的意思表示。依據(jù)該判決進(jìn)行有利于取得人的強(qiáng)制執(zhí)行以實(shí)施騰清和交付。《強(qiáng)制拍賣與強(qiáng)制管理法》第93條第1款第2句和第3句的規(guī)定相應(yīng)適用。

　　(2)在本法第18條第2款第2項(xiàng)的情形，住宅所有權(quán)人可以在中標(biāo)發(fā)布之前，通過履行其因怠于履行而受到判決的義務(wù)，包括賠償因法律爭(zhēng)議和拍賣程序所產(chǎn)生的費(fèi)用的義務(wù)以及到期的其他負(fù)擔(dān)與費(fèi)用的承擔(dān)義務(wù)，阻止本條第1款規(guī)定的判決發(fā)生效力。

　　(3)使住宅所有權(quán)人承擔(dān)義務(wù)出讓其住宅所有權(quán)的法庭和解或在調(diào)解機(jī)構(gòu)訂立的和解，同于本條第1款規(guī)定的判決。

　　第三節(jié) 管理

　　第20條[管理的劃分]

　　(1)對(duì)共同所有權(quán)所屬物的管理依照本法第21條至第25條的規(guī)定由住宅所有權(quán)人負(fù)責(zé)、依照本法第26條至第28條的規(guī)定由管理人負(fù)責(zé)，設(shè)立管理協(xié)委會(huì)的，依照本法第29條的規(guī)定也由管理協(xié)委會(huì)負(fù)責(zé)。

　　(2)不得排除任命管理人。

　　第21條[由住宅所有權(quán)人管理]

　　(1)以本法或住宅所有權(quán)人的約定無另外規(guī)定為限，對(duì)共同所有權(quán)所屬物的管理由住宅所有權(quán)人共同負(fù)責(zé)。

　　(2)每個(gè)住宅所有權(quán)人均有權(quán)不經(jīng)其他住宅所有權(quán)人同意而采取為防止共同所有權(quán)所屬物受到直接、緊迫的損害而必須采取的措施。

　　(3)以對(duì)共同所有權(quán)所屬物的管理未由住宅所有權(quán)人的約定作出規(guī)定為限，住宅所有權(quán)人可以通過投票多數(shù)對(duì)符合共同所有權(quán)所屬物性質(zhì)的、規(guī)范的管理作出決議。

　　(4)每個(gè)住宅所有權(quán)人均可要求符合約定和決議以及，在無約定和決議的情況下，依照公平裁量符合住宅所有權(quán)人的整體利益的管理。

　　(5)規(guī)范的、符合住宅所有權(quán)人的整體利益的管理尤其包括下列事項(xiàng)：

　　1.制訂樓房規(guī)約;

　　2.對(duì)共同所有權(quán)所屬物進(jìn)行規(guī)范的維護(hù)與維修;

　　3.對(duì)共同所有權(quán)所屬物按新造價(jià)值投保火災(zāi)保險(xiǎn)以及投保適當(dāng)?shù)淖≌袡?quán)人的房主和地主強(qiáng)制責(zé)任險(xiǎn);

　　4.收取適當(dāng)?shù)木S修準(zhǔn)備金;

　　5.提出經(jīng)濟(jì)計(jì)劃(本法第28條);

　　6.容忍一切有利于住宅所有權(quán)人的為建立電話用戶設(shè)備、廣播接收設(shè)施或?yàn)檫B接能源供應(yīng)而有必要的措施。

　　(6)為有利于其而采取一項(xiàng)本條第5款第6項(xiàng)規(guī)定的類型的措施的住宅所有權(quán)人，有義務(wù)賠償因此而產(chǎn)生的損害。

　　第22條[特別支出、重建]

　　(1)對(duì)建筑上的改造和超出共同所有權(quán)所屬物規(guī)范維護(hù)與維修的支出，可以不依照本法第21條第3款的規(guī)定而作出決議或依照本法第21條第4款的規(guī)定提出要求。以此種改造不致對(duì)其權(quán)利造成超出本法第14條規(guī)定范圍的損害為限，無需住宅所有權(quán)人對(duì)此種措施給予同意。

　　(2)建筑物毀損超出其價(jià)值半數(shù)以上并且損害不能由保險(xiǎn)或其他途徑獲得償付的，不得不依照本法第21條第3款的規(guī)定而對(duì)重建作出決議或依照本法第21條第4款的規(guī)定提出重建要求。

　　第23條[住宅所有權(quán)人會(huì)議]

　　(1)對(duì)于依照本法或依照住宅所有權(quán)人的約定可以由住宅所有權(quán)人以決議決定的事項(xiàng)，通過在住宅所有權(quán)人會(huì)議上作出決議予以規(guī)定。

　　(2)為使決議有效，召*議時(shí)必須指明決議事項(xiàng)。

　　(3)所有住宅所有權(quán)人均書面表示同意決議的，決議也可以不經(jīng)會(huì)議而為有效。

　　(4)決議只有依照本法第43條第1款第4項(xiàng)被宣布無效方為無效。請(qǐng)求作出此種裁判的申請(qǐng)只能在自作出決議起一個(gè)月內(nèi)提出，但是決議違反一項(xiàng)法律規(guī)定、而對(duì)該規(guī)定的遵守不能有效放棄的除外。

　　第24條[召集、主持、記錄]

　　(1)住宅所有權(quán)人會(huì)議由管理人至少一年召集一次。

　　(2)對(duì)于住宅所有權(quán)人以約定規(guī)定的情形，管理人必須召集住宅所有權(quán)人會(huì)議，除此之外，四分之一以上的住宅所有權(quán)人書面提出召集要求并寫明會(huì)議目的和原因的，管理人也必須召*議。

　　(3)管理人缺位或違背義務(wù)拒絕召集住宅所有權(quán)人會(huì)議的，在設(shè)立管理協(xié)委會(huì)的情況下，也可以由管理協(xié)委會(huì)主任或其代理人召*議。

　　(4)召集以文本形式進(jìn)行。以非為特別緊急情況為限，召集期限至少應(yīng)為一周。

　　(5)以會(huì)議未作出另外的決議為限，住宅所有權(quán)人會(huì)議由管理人主持。

　　(6)對(duì)在會(huì)議中作出的決議應(yīng)當(dāng)作出記錄。記錄由主持人和一名住宅所有權(quán)人簽名，設(shè)立管理協(xié)委會(huì)的，并由管理協(xié)委會(huì)主任或其代理人簽名。任何住宅所有權(quán)人均有權(quán)查閱記錄。

　　第25條[多數(shù)決議]

　　(1)對(duì)于住宅所有權(quán)人以投票多數(shù)通過決議決定的事項(xiàng)，適用本條第2款至第5款的規(guī)定。

　　(2)每個(gè)住宅所有權(quán)人享有一票。一項(xiàng)住宅所有權(quán)由兩人以上共同擁有的，他們只能統(tǒng)一行使投票權(quán)。

　　(3)只有出席的有投票權(quán)的住宅所有權(quán)人所代表的共有所有權(quán)份額超過半數(shù)，會(huì)議方具有決議能力，共有所有權(quán)份額按土地登記簿中登記的份額大小計(jì)算。

　　(4)會(huì)議未依本條第3款具有決議能力的，由管理人就相同議題重新召集一次會(huì)議。此次會(huì)議不考慮得到代表的份額數(shù)量而具有決議能力;召集時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)此予以指明。

　　(5)決議事項(xiàng)關(guān)系到就共同所有權(quán)所屬物的管理而與一個(gè)住宅所有權(quán)人訂立法律行為、或者關(guān)系到其他住宅所有權(quán)人針對(duì)一個(gè)住宅所有權(quán)人開始或終結(jié)法律爭(zhēng)議、或者一個(gè)住宅所有權(quán)人受到本法第18條規(guī)定的產(chǎn)生既判力的判決的，該住宅所有權(quán)人不具有投票權(quán)。

　　第26條[管理人的任命與解任]

　　(1)管理人的任命與解任由住宅所有權(quán)人以投票多數(shù)通過決議決定。最長(zhǎng)只允許任命五年。管理人可以只限于存在重要理由方予解任。對(duì)管理人的任命與解任不允許設(shè)定其他限制。

　　(2)允許重復(fù)任命;重復(fù)任命必須經(jīng)住宅所有權(quán)人重新作出決議，決議最早可以在任命期間屆滿之前一年作出。

　　(3)管理人缺位的，在緊急情況下，經(jīng)一名住宅所有權(quán)人申請(qǐng)，或經(jīng)一名對(duì)任命管理人具有正當(dāng)利益的第三人申請(qǐng)，可以在缺位狀態(tài)消除之前由法官任命管理人。

　　(4)以管理人身份須由一份經(jīng)公開認(rèn)證的證書予以證明為限，可以出示任命決議記錄，只要記錄上本法第24條第6款所稱人員的簽名經(jīng)過公開認(rèn)證即可。

　　第27條[管理人的任務(wù)與權(quán)能]

　　(1)管理人享有下列權(quán)利和負(fù)擔(dān)下列義務(wù)：

　　1.實(shí)施住宅所有權(quán)人的決議并負(fù)責(zé)樓房規(guī)約的施行;

　　2.采取為規(guī)范維護(hù)和維修共同所有權(quán)所屬物而有必要的措施;

　　3.在緊急情況下采取其他為使共同所有權(quán)所屬物保持完好而有必要的措施;

　　4.管理共同體的錢款。

　　(2)管理人有權(quán)以全體住宅所有權(quán)人的名義并且不論利弊均對(duì)住宅所有權(quán)人有效地為下列行為：

　　1.收取、受領(lǐng)和支付與住宅所有權(quán)人共同體事務(wù)相關(guān)的負(fù)擔(dān)與費(fèi)用的應(yīng)納款項(xiàng)、償債款額和抵押利息;

　　2.有效作出和接受與共同所有權(quán)所屬物的日常管理相關(guān)的一切支付和給付;

　　3.接受向全體住宅所有權(quán)人發(fā)出的針對(duì)其此種身份的意思表示和送達(dá);

　　4.采取使期限得到保證或?yàn)榉乐蛊渌缮系牟焕斜匾拇胧?

　　5.在法庭內(nèi)外主張請(qǐng)求權(quán)，以由住宅所有權(quán)人的決議獲得此種授權(quán)為限;

　　6.作出為采取本法第21條第5款第6項(xiàng)所稱措施而有必要的意思表示。

　　(3)管理人依照本條第1款和第2款所擔(dān)負(fù)的任務(wù)和權(quán)能不得由住宅所有權(quán)人的約定予以限制。

　　(4)管理人有義務(wù)將住宅所有權(quán)人的錢款與其自己的財(cái)產(chǎn)分開收持。對(duì)此種錢款的處分可以設(shè)定為需經(jīng)一名住宅所有權(quán)人或第三人同意。

　　(5)管理人可以要求住宅所有權(quán)人出具一份表明其代理權(quán)范圍的授權(quán)證書。

　　第28條[經(jīng)濟(jì)計(jì)劃、財(cái)務(wù)報(bào)告]

　　(1)管理人應(yīng)當(dāng)為每一個(gè)日歷年度制定一個(gè)經(jīng)濟(jì)計(jì)劃。經(jīng)濟(jì)計(jì)劃包含下列內(nèi)容：

　　1.在共同所有權(quán)所屬物的管理上的預(yù)期收入和支出;

　　2.住宅所有權(quán)人的與其份額相符的負(fù)擔(dān)與費(fèi)用承擔(dān)義務(wù);

　　3.住宅所有權(quán)人為本法第21條第5款第4項(xiàng)規(guī)定的維修準(zhǔn)備金所應(yīng)繳納的應(yīng)納款。

　　(2)住宅所有權(quán)人有義務(wù)應(yīng)管理人要求給付與決議通過的經(jīng)濟(jì)計(jì)劃相符的預(yù)付款。

　　(3)管理人應(yīng)當(dāng)在日歷年度屆滿后提出結(jié)算。

　　(4)住宅所有權(quán)人可以以多數(shù)通過的決議隨時(shí)要求管理人作出財(cái)務(wù)報(bào)告。

　　(5)對(duì)管理人的經(jīng)濟(jì)計(jì)劃、結(jié)算和財(cái)務(wù)報(bào)告，由住宅所有權(quán)人以投票多數(shù)作出決議。

　　第29條[管理協(xié)委會(huì)]

　　(1)住宅所有權(quán)人可以通過投票多數(shù)對(duì)設(shè)立管理協(xié)委會(huì)作出決議。管理協(xié)委會(huì)由一名住宅所有權(quán)人擔(dān)任主任，兩名另外的住宅所有權(quán)人擔(dān)任委員。

　　(2)管理協(xié)委會(huì)支持管理人實(shí)施其任務(wù)。

　　(3)經(jīng)濟(jì)計(jì)劃、對(duì)經(jīng)濟(jì)計(jì)劃的結(jié)算、財(cái)務(wù)報(bào)告和費(fèi)用估算在提交住宅所有權(quán)人會(huì)議作決議之前，應(yīng)當(dāng)由管理協(xié)委會(huì)予以審查并附上協(xié)委會(huì)的意見。

　　(4)管理協(xié)委會(huì)會(huì)議根據(jù)需要由主任召集。

　　第四節(jié) 住宅地上權(quán)

　　第30條

　　(1)兩人以上以按份共有關(guān)系享有一項(xiàng)地上權(quán)的，可以通過使每一個(gè)共同享有權(quán)利的人獲得對(duì)基于地上權(quán)而建造或?qū)⒁ㄔ斓慕ㄖ镏械囊惶滋囟ㄗ≌蚍怯糜诰幼〉奶囟ǚ块g的專有所有權(quán)的方式對(duì)份額予以限制。

　　(2)一個(gè)地上權(quán)享有人可以相應(yīng)適用本法第8條對(duì)該地上權(quán)進(jìn)行分割。

　　(3)對(duì)每一份份額依職權(quán)編制一份特別的地上權(quán)土地登記簿頁(住宅地上權(quán)土地登記簿、非住宅用房地上權(quán)土地登記簿)。除此之外，對(duì)住宅地上權(quán)(非住宅用房地上權(quán))相應(yīng)適用關(guān)于住宅所有權(quán)(非住宅用房所有權(quán))的規(guī)定。

　　第二章 長(zhǎng)期居住權(quán)(第31條至第42條)

　　第三章 程序規(guī)定

　　第一節(jié) 住宅所有權(quán)案件中的非訴事件審判權(quán)程序

　　(第43條至第50條)

　　第43條[由法官裁判]

　　(1)土地處于其區(qū)域內(nèi)的初級(jí)法院在非訴事件審判程序中裁判下列事件：

　　1.經(jīng)一名住宅所有權(quán)人申請(qǐng)，裁判因住宅所有權(quán)人共有關(guān)系和因?qū)餐袡?quán)所屬物的管理所產(chǎn)生的住宅所有權(quán)人相互之間的權(quán)利與義務(wù)，因共有關(guān)系廢止(第17條)和因剝奪住宅所有權(quán)(第18條、第19條)所產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)除外;

　　2.經(jīng)一名住宅所有權(quán)人或管理人申請(qǐng)，裁判管理人在對(duì)共同所有權(quán)所屬物的管理中的權(quán)利與義務(wù);

　　3.經(jīng)一名住宅所有權(quán)人或第三人申請(qǐng)，在第26條第3款的情形決定管理人的任命;

　　4.經(jīng)一名住宅所有權(quán)人或管理人申請(qǐng)，裁判住宅所有權(quán)人的決議的有效性。

　　(2)以不能從法律、約定或住宅所有權(quán)人的決議中得出規(guī)定為限，法官依公平裁量作出裁判。

　　(3)對(duì)本程序適用本法第44條至第50條的特別規(guī)定。

　　(4)本程序的參與人為：

　　1.在本條第1款第1項(xiàng)的情形，全體住宅所有權(quán)人;

　　2.在本條第1款第2項(xiàng)和第4項(xiàng)的情形，住宅所有權(quán)人和管理人;

　　3.在本條第1款第3項(xiàng)的情形，住宅所有權(quán)人和第三人。

　　第二節(jié) 法律爭(zhēng)議管轄權(quán)

　　(第51條、第52條)

　　第三節(jié) 拍賣住宅所有權(quán)的程序

　　(第53條至第58條)

　　第四章 補(bǔ)充規(guī)定

　　(第59條至第64條)

　　注釋:

　　xteileigentum由Teil(部分)和Eigentum(所有權(quán))組成，因此常被譯為部分所有權(quán)，但“部分所有權(quán)”易引起誤解，故按法律規(guī)定的意思譯為“非住宅用房所有權(quán)”。--譯者注。

篇3：建筑物區(qū)分所有權(quán)案民事反訴狀范文

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)案民事反訴狀范文

　　反訴人（本訴被告）：z總（個(gè)人信息 ）

　　住址：**市**區(qū)**北三里

　　被反訴人（本訴原告）： 吳先生（個(gè)人信息）

　　住址：**鎮(zhèn)**村

　　反訴請(qǐng)求：

　　1、判令被反訴人將**市**區(qū)古龍居住公園*號(hào)房產(chǎn)的入戶門退回以房產(chǎn)證為準(zhǔn)的歷史入戶門位置；

　　2、判令被反訴人將其占用的共有部分恢復(fù)原狀；

　　3、判令被反訴人承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。

　　事實(shí)與理由：

　　反訴人系址在**市**區(qū)古龍居住公園V號(hào)房產(chǎn)（下簡(jiǎn)稱為“301室”）的業(yè)主，并已于20**年1月份入住至今。被反訴人系301室對(duì)門即址在**市**區(qū)古龍居住公園V號(hào)302室房產(chǎn)（下簡(jiǎn)稱為“302室”）的業(yè)主。

　　20**年4月22日，被反訴人曾將302室的入戶門外移幾十厘米，后因反訴人反對(duì)，經(jīng)小區(qū)物業(yè)公司出面調(diào)解而作罷。20**年6月11日，被反訴人將302室入戶門向共有部分外移40厘米左右并灌漿固定。為此，20**年6月11日，古龍居住公園的物業(yè)管理單位**華菲物業(yè)管理有限公司古龍居住公園服務(wù)中心向302室的業(yè)主發(fā)出了整改告知書，要求其將向共有部分外移的入戶門恢復(fù)原狀；次日，**市**區(qū)城市管理行政執(zhí)法局禾山中隊(duì)發(fā)現(xiàn)302室業(yè)主將入戶門向外移動(dòng)，向302室業(yè)主發(fā)出單號(hào)：0000641#的《責(zé)令改正通知書》。但被反訴人拒不改正，并致本案本訴所指爭(zhēng)議的發(fā)生。

　　被反訴人侵占古龍居住公園共有部分事實(shí)清楚，其行為已構(gòu)成侵權(quán)，給反訴人造成了損害和妨礙，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　本案訴爭(zhēng)雙方為鄰居，反訴人提起反訴的目的即在于完整展現(xiàn)雙方爭(zhēng)議過程，以利于法院查明案件事實(shí)真相，依法及時(shí)妥善化解鄰里矛盾。請(qǐng)貴院判如所訴。

　　此致

　　**市**區(qū)人民法院

　　反訴人：z總

　　（簽字）

　　20年 月日