大廈裝修工程成本降低指標(biāo)

　　根據(jù)本工程的結(jié)構(gòu)類型和工期要求，在施工過程中，在滿足施工進(jìn)度要求的前提下，在控制成本的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，我們應(yīng)采取如下措施:

　　(1)加強(qiáng)工程計(jì)劃、材料計(jì)劃、勞動(dòng)力計(jì)劃、機(jī)械機(jī)具計(jì)劃的嚴(yán)肅性和預(yù)見性，有計(jì)劃組織各種工程物資和機(jī)械、機(jī)具的供應(yīng)，把住進(jìn)場材料的質(zhì)量，防止各種不合格的材料進(jìn)入施工現(xiàn)場。

　　(2)加強(qiáng)技術(shù)，提高科技含量，不斷改進(jìn)實(shí)行新工藝、新方法，減少工程質(zhì)量事故，縮短各種機(jī)械、機(jī)具以及周轉(zhuǎn)材料的使用時(shí)間，完善各種質(zhì)量管理體系，把質(zhì)量事故的苗頭消滅在萌芽之中。

　　(3)加強(qiáng)物資的信息管理，適時(shí)了解市場行情，不盲目采購，做到貨比三家，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，降低各種材料的損耗。

　　(4)合理安排勞動(dòng)生產(chǎn)力，加強(qiáng)定額管理，按照施工進(jìn)度要求合理組織流水作業(yè)，和各工序交接、銜接，減少現(xiàn)場窩工現(xiàn)象。

　　(5)加強(qiáng)各種機(jī)械、機(jī)具的管理與使用，經(jīng)常對(duì)其機(jī)械保養(yǎng)與維修，提高機(jī)械利用率，降低機(jī)械費(fèi)。

　　(6)加強(qiáng)現(xiàn)場管理，做到文明施工，對(duì)進(jìn)場材料按要求碼放，減少各種材料在場內(nèi)的倒運(yùn)次數(shù)，提高各種成品、半成品的利用率，降低損耗。

　　(7)加強(qiáng)現(xiàn)場的物資、設(shè)備的成品保護(hù)工作，嚴(yán)格執(zhí)行限額領(lǐng)料制度和成品保護(hù)責(zé)任制度。

　　(8)節(jié)約能源，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)部門的節(jié)能措施。

　　(9)加強(qiáng)現(xiàn)場門衛(wèi)管理，防止工程材料丟失。

篇2：三大途徑降低物業(yè)管理成本

　　三大途徑降低物業(yè)管理成本

　　在我國很多地區(qū)，小區(qū)居民普遍抱怨物業(yè)服務(wù)收費(fèi)過高，或認(rèn)為質(zhì)價(jià)不符，要求物業(yè)企業(yè)“讓利”；個(gè)別住戶干脆以拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)相抵制。

　　那么，是物業(yè)企業(yè)收費(fèi)太高了嗎？一般不是。物業(yè)企業(yè)的利潤空間已非常有限，有時(shí)為了得到管理項(xiàng)目不惜利潤暫時(shí)倒掛。如果一味以行政手段，如核價(jià)、限價(jià)等來要求物業(yè)企業(yè)降低物業(yè)服務(wù)費(fèi)，“讓利”給業(yè)主，則只能迫使物業(yè)企業(yè)降低服務(wù)水準(zhǔn)，把小區(qū)推入服務(wù)愈來愈差、收費(fèi)率愈來愈低的惡性循環(huán)中，造成物業(yè)企業(yè)和業(yè)主兩敗俱傷的局面。筆者認(rèn)為，只有在降低物業(yè)服務(wù)成本上探索研究，才是降低物業(yè)服務(wù)費(fèi)的真正出路。而降低物業(yè)服務(wù)成本的途徑，除了物業(yè)管理服務(wù)本身環(huán)節(jié)外，對(duì)小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)建筑質(zhì)量等硬件環(huán)節(jié)也要予以足夠重視。

　　一、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)與竣工后物業(yè)的管理成本密切相關(guān)

　　小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)一般由開發(fā)商委托規(guī)劃設(shè)計(jì)部門來做，前者要求房屋建筑一眼看上去美觀、氣派，能突出“個(gè)性”和“賣點(diǎn)”，有利于銷售，并相對(duì)節(jié)約建設(shè)資金；后者在相關(guān)設(shè)計(jì)指標(biāo)規(guī)范下，一方面滿足開發(fā)商的設(shè)計(jì)要求，另一方面在建筑造型、景觀布置、單體功能等方面下功夫，力求使自己的設(shè)計(jì)產(chǎn)品更加“完美”。但不論是開發(fā)商還是建筑設(shè)計(jì)師，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)顯然并不真正為購房者考慮小區(qū)物業(yè)今后的管理成本。而這恰恰又是決定住戶在今后物業(yè)管理上花費(fèi)多少的關(guān)鍵所在。

　　比如，依山傍水的住宅令人向往，于是，開發(fā)商大做“山水文章”， 近年來水景樓盤的供應(yīng)更是大大增加。某住宅小區(qū)以水景建設(shè)為宣傳主旨，為此在小區(qū)各出入口、區(qū)內(nèi)主要景觀設(shè)置噴水設(shè)施，住宅的房前屋后也建造了許多聯(lián)網(wǎng)的水道，并以水泵保持水流循環(huán)。

　　小區(qū)內(nèi)設(shè)置水景固然不錯(cuò)，然而這種人工水景運(yùn)行維護(hù)的花費(fèi)很大。用水、用電、設(shè)備的維護(hù)修理更新等費(fèi)用分?jǐn)偟轿飿I(yè)費(fèi)中，必然大大提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)水平。購房者起初可能被水景設(shè)施吸引而購房，居住后才明白自己必須為高額的水景設(shè)施使用費(fèi)買單。隨著資源性缺水狀況日益嚴(yán)重，往后自來水水價(jià)還會(huì)大幅上升，又必然會(huì)帶動(dòng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繼續(xù)上漲。所以，若沒有可資利用的自然水體，居住小區(qū)中的水景設(shè)施還是少建、不建為好。

　　再如，目前的小區(qū)環(huán)境綠化設(shè)計(jì)已日趨“城市廣場化”、“園林宮廷化”、“綠地觀賞化”，盲目追求所謂“現(xiàn)代化”景觀布局，使用大面積的草坪、廣場、卵石道、密植圖案、水景等，一方面“展示氣派”，一方面低成本形成速成景觀。且不說這種綠化方式難以達(dá)到遮蔭、阻隔噪聲塵埃和生成更多新鮮空氣的作用，就日后養(yǎng)護(hù)費(fèi)而言，一片綠草乃至一條水體，養(yǎng)護(hù)所需要的人力財(cái)力知多少？這些費(fèi)用還不是分?jǐn)偟轿飿I(yè)管理費(fèi)中由住戶來承擔(dān)？筆者發(fā)現(xiàn)，倒是一些老舊小區(qū)，雖然沒有多少刻意的景觀布置、名貴花卉，卻也喬灌錯(cuò)落，綠樹成蔭，又無須多少照料養(yǎng)護(hù)。因此，小區(qū)綠化設(shè)計(jì)時(shí)，還是盡量安排多種樹少種草，多一點(diǎn)耐貧瘠、耐踐踏的植物，少一點(diǎn)高級(jí)嬌貴的觀賞品種。種下后易成活，日后能成蔭，免養(yǎng)護(hù)或少養(yǎng)護(hù)，那對(duì)住戶就是最實(shí)惠的綠化，可大大減少物業(yè)管理費(fèi)中的綠化維護(hù)費(fèi)開支。

　　如果開動(dòng)腦筋，很多諸如防火、防盜、安全與衛(wèi)生死角等問題也都能通過更加科學(xué)、合理、全面的規(guī)劃設(shè)計(jì)而大大改善。總之，住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)必須力求科學(xué)、實(shí)惠，多考慮未來物業(yè)運(yùn)行時(shí)的管理成本，尤其是規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)盡量不要給日后業(yè)主的物業(yè)管理增加經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，盡量不把問題留給物業(yè)企業(yè)去解決。而作為一個(gè)成熟的購房者，也不要為一些住房廣告中華而不實(shí)的概念、噱頭所迷惑，只有從實(shí)際使用的角度、物業(yè)管理成本的角度，對(duì)小區(qū)布局、建筑單體的設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，細(xì)細(xì)琢磨考量，才能對(duì)購房行為做出理性的選擇。

　　二、建筑質(zhì)量對(duì)物業(yè)管理成本的影響

　　物業(yè)的維修可分三方面：售后保修、日常維修、大中修。

　　保修期內(nèi)的物業(yè)維修屬于開發(fā)商的職責(zé)，但通常是開發(fā)商要求從事前期物業(yè)服務(wù)的物業(yè)企業(yè)去做，包括維修接待、登記、同施工安裝單位聯(lián)系、回訪協(xié)調(diào)等。前物業(yè)管理合同中，一般也都少不了“幾小時(shí)受理業(yè)主或使用人報(bào)修。急修幾小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場處理，一般修理幾天內(nèi)完成”等字眼。但即便只是聯(lián)系、協(xié)調(diào)，也需要一定的人力物力。特別是入住前期，處理各種房屋設(shè)施質(zhì)量問題，幾乎占去物業(yè)公司一半的工作量。費(fèi)用哪里來？讓開發(fā)商來支付？你物業(yè)公司不想干（前期物業(yè)服務(wù)）了還差不多！自然是來自向業(yè)主收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)了。

　　物業(yè)的日常維修費(fèi)用通常在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支，是物業(yè)服務(wù)費(fèi)的重要組成部分。至于需要?jiǎng)佑梦飿I(yè)維修資金的物業(yè)大、中修，費(fèi)用雖不直接出自物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但也是要業(yè)主買單的。

　　總之，除一部分售后保修費(fèi)用外，絕大部分維修費(fèi)用總是需要業(yè)主來負(fù)擔(dān)。如果建筑質(zhì)量高，維修量則小，就能減少物業(yè)維修費(fèi)用，從而降低需要交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。不過，就目前尚不健全的建筑、房地產(chǎn)市場狀況而言，購房者對(duì)建筑質(zhì)量的選擇大都只能是盲人摸象，憑運(yùn)氣了。至于定點(diǎn)購房者（如回遷戶、特定的經(jīng)商戶等），更是毫無選擇余地。只有規(guī)范和約束建筑商、開發(fā)商在建筑質(zhì)量上的行為，同時(shí)依靠有關(guān)質(zhì)量行政管理部門嚴(yán)格把關(guān)，健全質(zhì)量管理機(jī)制，才能為業(yè)主提供質(zhì)量過硬的物業(yè)，降低竣工后的物業(yè)修理維護(hù)成本，從而降低物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。同時(shí)，物業(yè)行政管理部門是否也能從適于物業(yè)管理、降低物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的角度，探索怎樣以適當(dāng)方式對(duì)建筑質(zhì)量，尤其是住宅小區(qū)的建筑質(zhì)量進(jìn)行控制的方式呢？

　　三、物業(yè)管理階段如何有效降低管理成本

　　這個(gè)階段降低物業(yè)服務(wù)成本的渠道有二：一是物業(yè)服務(wù)方式；二是物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。

　　《中華人民共和國物權(quán)法》第八十一條指明了業(yè)主管理自身物業(yè)的三種途徑或方式：自行管理、委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。

　　我們現(xiàn)在看到的多是業(yè)主或開發(fā)商委托物業(yè)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)的方式。這種方式要求物業(yè)企業(yè)提供正規(guī)化、專門化的物業(yè)服務(wù)，服務(wù)項(xiàng)目一般包括秩序維護(hù)、維修運(yùn)行、衛(wèi)生保潔和綠化管護(hù)等。業(yè)內(nèi)人士都知道，物業(yè)管理規(guī)模效益特別明顯，拿普通住宅小區(qū)來說，理論上每一個(gè)項(xiàng)目一般至少要在10萬平方米以上，才能使物業(yè)服務(wù)成本按面積分?jǐn)偤螅M(fèi)用水平不突破業(yè)主可以接受的比較合理的水平。

　　如單獨(dú)管理一個(gè)10萬平方米以下的小區(qū)，物業(yè)企業(yè)要維持小區(qū)物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，只有選擇收取較高的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，或是提供縮了水的物業(yè)服務(wù)了（除非有另外渠道的費(fèi)用補(bǔ)貼）。對(duì)于物業(yè)企業(yè)而言，客觀上還要求各個(gè)管理項(xiàng)目的面積總量達(dá)到一定的規(guī)模（如二級(jí)資質(zhì)要求的面積標(biāo)準(zhǔn)）才能維持企業(yè)必需的收支平衡，實(shí)現(xiàn)一定的經(jīng)濟(jì)效益。小型物業(yè)企業(yè)又往往“麻雀雖小，五臟俱全”，管理費(fèi)用相對(duì)大型物業(yè)企業(yè)要高很多，往所服務(wù)的項(xiàng)目中一分?jǐn)偅飿I(yè)服務(wù)費(fèi)不高才怪呢！

　　因此，只有比較大型的小區(qū)，或是地理位置相對(duì)集中的數(shù)個(gè)零星小區(qū)，選擇一家有一定規(guī)模、實(shí)力的物業(yè)企業(yè)實(shí)施管理服務(wù)時(shí)，業(yè)主才有可能獲得比較實(shí)惠的物業(yè)服務(wù)價(jià)格。然而，由于種種現(xiàn)實(shí)原因，我國“小規(guī)模的物業(yè)”和“小型物業(yè)企業(yè)”不斷生成，大量存在，占有著大部分的市場份額，是目前物業(yè)管理的“主流”。只有期待有關(guān)行政管理部門下大決心，拿出切實(shí)辦法，使“兩小”逐步退出“主流”，最終淡出市場。否則，物業(yè)服務(wù)費(fèi)一般沒有什么“性價(jià)比”可言的。

　　關(guān)于業(yè)主自行管理物業(yè)的方式，雖然得到《物權(quán)法》的明文認(rèn)可，但顯然沒有得到相關(guān)行政部門的實(shí)際支持。其實(shí)，小區(qū)業(yè)主完全可以約定，由各家業(yè)主輪流清理小區(qū)衛(wèi)生或者提供其他公共服務(wù)。這對(duì)于規(guī)模和共用部分面積較小、物業(yè)服務(wù)需求不大的小區(qū)來說，顯然極大地節(jié)省了物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出，減輕了業(yè)主的經(jīng)濟(jì)壓力。

　　《物權(quán)法》還明確規(guī)定，業(yè)主可以委托物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)之外的其他管理人管理物業(yè)。這就是說，在業(yè)主不愿委托具有獨(dú)立法人資格的物業(yè)企業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)，也不愿自行管理小區(qū)事務(wù)的情況下，可以委托普通的自然人來為業(yè)主服務(wù)。例如，規(guī)模不大的小區(qū)，業(yè)主完全可以決定聘用一些下崗職工、退休在家的老人負(fù)責(zé)來客登記、車輛看管、小區(qū)保潔等，而無須選聘正規(guī)的物業(yè)公司。這樣也可讓業(yè)主大大節(jié)省費(fèi)用。

　　至于物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，一般綜合性物業(yè)公司都承諾提供較全面的服務(wù)項(xiàng)目。業(yè)主雖然也需要，但不一定非得照單全收。一些地方推出了菜單式物業(yè)服務(wù)辦法，比如杭州市將物業(yè)管理分為公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)、秩序維護(hù)服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)等五大類，每大類又細(xì)分成數(shù)個(gè)小類，每個(gè)小類服務(wù)等級(jí)均從高到低分甲乙丙丁四級(jí)，根據(jù)等級(jí)的高低，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也各不相同，業(yè)主可以選擇需要的服務(wù)等級(jí)。

　　筆者認(rèn)為，除了選擇物業(yè)公司，選擇服務(wù)等級(jí)外，業(yè)主的選擇范圍、權(quán)利應(yīng)該更大些，譬如，對(duì)服務(wù)大項(xiàng)的選擇。如果業(yè)主認(rèn)為某大項(xiàng)（如秩序維護(hù)服務(wù)）成本太高（這項(xiàng)服務(wù)讓物業(yè)公司做的話，費(fèi)用一般占到物業(yè)服務(wù)總成本的一半以上），在簽訂物業(yè)管理合同前完全可以提出不要。當(dāng)然，物業(yè)企業(yè)可以同意，也可以因此放棄簽訂合同。另外，業(yè)主還可以根據(jù)小區(qū)特點(diǎn)靈活選擇專業(yè)公司（如維修公司、保潔公司、綠化公司等）提供物業(yè)服務(wù)。總之，“點(diǎn)菜”比“合菜”要來得便宜、實(shí)惠。

　　也有人說，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的高低完全是市場的事兒，讓業(yè)主和物業(yè)公司去商定。這種說法過于表面。只有開發(fā)商、建筑（規(guī)劃）設(shè)計(jì)師、業(yè)主、物業(yè)公司及相關(guān)行政管理部門共同關(guān)心，共同努力，從物業(yè)管理對(duì)象、方式、機(jī)制等方面多管齊下，才能從根本上把物業(yè)管理的成本降下來，合理、實(shí)惠、質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)費(fèi)才能成為現(xiàn)實(shí)。

篇3：降低房地產(chǎn)及物業(yè)管理消費(fèi)中業(yè)主維權(quán)成本

　　降低房地產(chǎn)及物業(yè)管理消費(fèi)中業(yè)主維權(quán)成本

　　序言：朝陽法院最近集中、批量的對(duì)欠交物業(yè)管理費(fèi)且拒不執(zhí)行生效判決的業(yè)主實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行，這種挑選性執(zhí)法行動(dòng)，特別是動(dòng)用司法強(qiáng)力的程度和執(zhí)法效率的后果，是否利于構(gòu)建社會(huì)(不同利益團(tuán)體間的)和諧，相信各位有自己的看法。我個(gè)人的觀點(diǎn)是：不能再靠外部強(qiáng)力來維持社會(huì)平衡。強(qiáng)力只是維持法律、規(guī)則的工具。因?yàn)槿绻痉◤?qiáng)力和行政權(quán)力屢屢介入民事活動(dòng)，則今天能以“為民做主”為由幫助業(yè)主，明天也能以“為民做主”為由強(qiáng)制拆遷。因此，要靠制度設(shè)計(jì)和實(shí)際操作技巧，使得弱勢(shì)和強(qiáng)勢(shì)利益團(tuán)體之間達(dá)到平衡，這才能實(shí)現(xiàn)永久的和諧。

　　房地產(chǎn)的買賣活動(dòng)，買受人在購買了其專有的部分以外，還同時(shí)購買了共有的部分，按公攤面積算這部分的價(jià)值大概在30%左右。因?yàn)楣?/a>面積上其實(shí)還含有公共設(shè)備設(shè)施，因此從實(shí)際價(jià)值上計(jì)算，大概占總合同價(jià)款的60%左右!而這部分財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，單個(gè)業(yè)主如何維護(hù)呢?

　　物業(yè)管理活動(dòng)，則更純粹是單個(gè)業(yè)主(房屋買受人)共同歸集資金聘請(qǐng)專業(yè)商業(yè)公司用于對(duì)物業(yè)的維護(hù)、保養(yǎng)，以及對(duì)居民的服務(wù)，使物業(yè)在安全、穩(wěn)定、舒適的情況下運(yùn)行，保障使用人的居住環(huán)境，保障物業(yè)的價(jià)值。物業(yè)管理活動(dòng)幾乎全部是在公共區(qū)域內(nèi)進(jìn)行，是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共活動(dòng)，業(yè)主交納的物業(yè)管理費(fèi)，100%的用于該項(xiàng)活動(dòng)，而物業(yè)管理企業(yè)在這個(gè)領(lǐng)域內(nèi)的侵權(quán)，則表現(xiàn)在不按物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)定的責(zé)任義務(wù)進(jìn)行工作，但仍然向所有的合同簽約人(全體業(yè)主)按合同價(jià)格收取費(fèi)用。

　　業(yè)主拒交銀行按揭款項(xiàng)或者拒交物業(yè)管理費(fèi)，大多是因?yàn)槠洳徽J(rèn)可發(fā)展商在公共設(shè)施建設(shè)中的承諾不兌現(xiàn)和公共區(qū)域的物業(yè)管理質(zhì)量導(dǎo)致的。其實(shí)是一種主動(dòng)的抗辯行為，就是有些人所稱為“先履行抗辯權(quán)”的一種活動(dòng)。盡管我也認(rèn)為欠交銀行按揭款的對(duì)抗主體是銀行而不是發(fā)展商，拒交物業(yè)管理費(fèi)的對(duì)抗主體不是物業(yè)管理企業(yè)而是業(yè)主大會(huì)，也正因?yàn)槿绱吮貙?dǎo)致業(yè)主欠費(fèi)案件大多以敗訴告終。

　　但是，我們必須看到，一個(gè)和諧社會(huì)，必須有足夠有效、經(jīng)濟(jì)、可操作的權(quán)利救濟(jì)渠道，特別是個(gè)體對(duì)一個(gè)侵害包括其自身權(quán)益份額在內(nèi)的侵權(quán)活動(dòng)的維權(quán)渠道。否則，當(dāng)維權(quán)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于侵權(quán)者獲得的利益時(shí)，權(quán)利被侵害則成必然。人大立法違法與否，只能指望那些人的素質(zhì)，而公民中的專家則無法對(duì)立法決議提出任何違憲指控，盡管這些立法可能實(shí)際上侵害了憲法(全民)利益，有該公民的十三13億分之一的份額。這種抗辯，已經(jīng)實(shí)際上不是利益團(tuán)體之間的利益沖突。而我國治國從軍隊(duì)主導(dǎo)、行政主導(dǎo)、行政立法、專家立法的歷史沿革，都是建立在國民是阿斗、國民是羊群的基礎(chǔ)上。而國民是公民，則應(yīng)該是我國依法治國的基礎(chǔ)。當(dāng)國家財(cái)產(chǎn)屬于皇帝或某個(gè)利益集團(tuán)的時(shí)候，國民是臣民，沒有立法權(quán)利;當(dāng)國家財(cái)產(chǎn)屬于全民的時(shí)候，國民是公民，不但有立法權(quán)利，也應(yīng)該有質(zhì)疑代議制民主制度下產(chǎn)生的法律的合法性的權(quán)利。即單個(gè)公民有權(quán)對(duì)侵害全民利益的行為(包括立法活動(dòng))主張救濟(jì)的權(quán)利。而這個(gè)權(quán)利，我們現(xiàn)在還沒有依法建立起來。

　　但是今天，我們有機(jī)會(huì)在物權(quán)層面討論社區(qū)“公民”(共有財(cái)產(chǎn)的擁有者)如何以單個(gè)身份，去抗辯那些違反公共利益的行為(包括具體行為和業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)制定的社區(qū)制度等)的途徑和辦法。從而嘗試在局部領(lǐng)域內(nèi)實(shí)現(xiàn)公民的公益性權(quán)利(違憲審查、公益訴訟等)。

　　而當(dāng)前法律規(guī)定的業(yè)主大會(huì)，似乎是“完美”的民主制度架構(gòu)，似乎是法定、唯一的業(yè)主維護(hù)公共權(quán)利的途徑，可好看不中用!

　　我們必須了解，業(yè)主大會(huì)，作為權(quán)利人集體要求改變現(xiàn)狀時(shí)所起到的作用是巨大的。其民主、低效率、高成本等先天特征，必然使其決策具有最大的參與性和穩(wěn)定性，決策者們也將為這種決策承擔(dān)后果。從而我們看到在這個(gè)領(lǐng)域內(nèi)是有效的和有利的。

　　但是，當(dāng)業(yè)主大會(huì)，作為權(quán)利人集體要求維持現(xiàn)狀時(shí)，其民主、低效率、高成本的先天特征，就使得維持現(xiàn)狀的成本奇高，對(duì)相對(duì)較小的從內(nèi)部或外來侵權(quán)行為，用業(yè)主大會(huì)的方式來維權(quán)，就是“拳頭打跳蚤”。這些逐步改變現(xiàn)狀的侵權(quán)過程是緩慢的、相對(duì)微小的，但是持久的，是致命的(清靜明湖小區(qū)電梯中的地毯，已經(jīng)跑到了另外一個(gè)項(xiàng)目的電梯中了，因?yàn)橛凶衷谏厦?。也就是說對(duì)物業(yè)的管理保養(yǎng)不善，對(duì)物業(yè)的壽命和價(jià)值將有致命的影響。待多年后造成嚴(yán)重后果，業(yè)主大會(huì)再來維權(quán)，損失就是無法挽回的了!如果業(yè)主們不想改變現(xiàn)狀，僅僅是想維持現(xiàn)狀，有了低成本的救濟(jì)手段，業(yè)主大會(huì)存不存在也無妨。

　　比如，本來物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該維持并保障物業(yè)管理合同中其應(yīng)盡的物業(yè)管理、養(yǎng)護(hù)責(zé)任和義務(wù)?？墒俏飿I(yè)管理企業(yè)在公共管理活動(dòng)中的懈怠、不作為，甚至在賬目上做手腳時(shí)。這難道也要業(yè)主大會(huì)決議才能救濟(jì)?!

　　比如，物業(yè)管理企業(yè)、發(fā)展商對(duì)社區(qū)局部進(jìn)行改造，在單個(gè)業(yè)主沒有訴訟主體的愚蠢法律制度下，非要業(yè)主大會(huì)決議才能訴訟和救濟(jì)?有人可能說：還有國家的行政管理嘛。恰恰是這種沒有人民監(jiān)督的行政體制，導(dǎo)致了物業(yè)公司可以用金錢搞定政府，可以“符合行政審批程序”的理由不經(jīng)權(quán)利人同意就大膽的侵權(quán)!

　　比如，當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)侵害共有物業(yè)管理權(quán)利時(shí)，業(yè)委會(huì)拒不履行訴訟物業(yè)管理公司的責(zé)任(對(duì)物業(yè)管理公司是權(quán)利，對(duì)業(yè)主大會(huì)是責(zé)任)，單個(gè)業(yè)主如何能保障最終通過訴訟業(yè)委會(huì)而起動(dòng)維護(hù)共有財(cái)產(chǎn)的物業(yè)管理權(quán)利呢?!難道也非要召開業(yè)主大會(huì)，改選或罷免業(yè)委會(huì)才能解決?!如果業(yè)委會(huì)拒不召開業(yè)主大會(huì)呢?“召集業(yè)主大會(huì)”的權(quán)利在業(yè)委會(huì)是《條理》的規(guī)定。且那如果新的一屆業(yè)委會(huì)還不訴訟呢?......。

　　更有甚者，業(yè)委會(huì)未經(jīng)法定程序的業(yè)主大會(huì)，就私下決定更換物業(yè)管理公司，這種情況下業(yè)委會(huì)對(duì)業(yè)主大會(huì)的侵權(quán)行為是相當(dāng)惡劣和嚴(yán)重的，此時(shí)業(yè)主大會(huì)成員(業(yè)主)往往因業(yè)委會(huì)是鄰居而不好意思，盡管這種合同自始無效，可單個(gè)業(yè)主用不履行這個(gè)無效合同的“低成本”辦法卻被法院判決無效，難道非要和業(yè)委會(huì)發(fā)生直面訴訟?這種人際關(guān)系上的高成本，實(shí)事上導(dǎo)致業(yè)委會(huì)違法、侵權(quán)的肆無忌憚。一個(gè)侵權(quán)行為，無論如何它都是侵權(quán)行為才對(duì)。總不能因被侵權(quán)人主動(dòng)主張才可能構(gòu)成侵權(quán)，而侵權(quán)人或者第三人因侵權(quán)實(shí)事形成的“理由”向被侵權(quán)人主張權(quán)利時(shí)，被侵權(quán)人抗辯就無效，侵權(quán)就不是侵權(quán)。這類從簽訂程序上違法但實(shí)體、形式似乎并不違法甚至還可能有“為民”的外衣的合同，實(shí)際上是公權(quán)利人濫用權(quán)利的問題，需要我們從物權(quán)的層面嘗試解決它，從而解決國家權(quán)利被濫用的社會(huì)問題。(需要說明的是，我代理的朱明锳女士欠交物業(yè)管理費(fèi)案件所遇到的情形，那個(gè)管委會(huì)私下簽署的合同連合同形式上、主體上都不合法)。

　　說來更可笑，最近發(fā)生的靜源居小區(qū)業(yè)主委員會(huì)訴訟發(fā)展商公共物權(quán)的案件，以不具有訴訟主體資格為由，被終審駁回起訴。我無奈的告訴大家，從我對(duì)法律的理解，法院的判決是十分正確的。這個(gè)判決結(jié)果，和法院無關(guān)，而和愚蠢的法律本身有關(guān)。這就又扯回到國家的立法體制和違憲審查問題中去了。

　　《物業(yè)管理?xiàng)l理》因其出臺(tái)時(shí)上位法《物權(quán)法》的缺失，使得其不得不留下歷史的遺憾：

　　第十九條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。

　　也就是說，《條理》僅僅是賦予業(yè)主們“物業(yè)管理”的權(quán)利。而公共物權(quán)的權(quán)屬，就只能等待《物權(quán)法》的出臺(tái)了。畢竟我們國家從49年以后逐步實(shí)現(xiàn)的完全沒有私有財(cái)產(chǎn)的“理想”社會(huì)，又逐步回歸到有私有財(cái)產(chǎn)且保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)、理性的社會(huì)，但被成百上千的個(gè)人購買的城市多層公寓類住宅的共有財(cái)產(chǎn)權(quán)利的歸屬和行使問題，無論是對(duì)舊中國的司法體制還是對(duì)新中國的司法體制，都是一個(gè)從來未涉及的領(lǐng)域。我們暫且需要等待《物權(quán)法》賦予業(yè)主大會(huì)共有財(cái)產(chǎn)物權(quán)主體的法律地位。否則，也就只能是“全體業(yè)主共同”行使(實(shí)際上是無法行使)權(quán)利了。

　　我不是個(gè)跟法律較勁的人，我的價(jià)值觀和世界觀不允許我用畢生的精力去為了一個(gè)立法條款而奮斗。說到底，我還需要活命。因此，如何利用現(xiàn)有法律最大限度的維護(hù)自己的權(quán)益是我的價(jià)值觀。當(dāng)然，法律本身的問題我必須清楚，能說就說，能改就改，至少絕對(duì)不去撞，自討沒趣。畢竟法律的鋼性我是無奈的接受的，我不想拿起武器當(dāng)反政府武裝。其實(shí)，任何人的一生，都會(huì)對(duì)法律有這樣或者那樣的不滿，而努力大多是為了后代。而后代，仍然有他們那個(gè)年代發(fā)生的問題和需要修改的法律。因此，以“法律不完善”作為借口，至少是理想化的考慮問題，而沒有在現(xiàn)有法律下解決糾紛的能力的表現(xiàn)。

　　因此首先我主張，建議立法使得單個(gè)業(yè)主在房屋買賣合同中的公共利益份額的訴訟中，和業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的侵權(quán)活動(dòng)的訴訟中，還有業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)決議、行為的侵權(quán)訴訟中，舉證責(zé)任倒置。

　　而在立法不能解決這個(gè)問題之前。至少我們能夠用合同的辦法，部分實(shí)現(xiàn)這些“少數(shù)人”的權(quán)利。即在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定“單個(gè)業(yè)主可以依本合同對(duì)物業(yè)管理企業(yè)提起民事訴訟，且舉證責(zé)任倒置”;《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中》中約定在一定條件下，一定數(shù)量的“業(yè)主可以在確定的監(jiān)督程序下行召開罷免業(yè)委會(huì)某個(gè)或者全部委員和補(bǔ)選、改選業(yè)委會(huì)的業(yè)主大會(huì)，如果能夠依法的程序和形式產(chǎn)生會(huì)議決議，決議有效”，“單個(gè)業(yè)主可以依本《規(guī)則》對(duì)業(yè)委會(huì)的決議和行為提起民事訴訟，且舉證責(zé)任倒置”。

　　從事發(fā)前的監(jiān)督角度研究防止被侵權(quán)行為的發(fā)生是必要的，也是目前被廣泛認(rèn)可和考慮的。

　　從低成本、有效的事發(fā)之后的救濟(jì)角度研究防止被侵權(quán)行為的發(fā)生，更是侵權(quán)者害怕的。所謂“防不勝防”就是這個(gè)道理。而事后救濟(jì)并不僅僅是為了實(shí)現(xiàn)事后救濟(jì)本身，而是通過不特定人群個(gè)體和低成本的救濟(jì)手段的設(shè)計(jì)，使得侵權(quán)人在侵權(quán)時(shí)無法對(duì)特定人群行賄以實(shí)施其侵權(quán)行為;對(duì)侵權(quán)行為永遠(yuǎn)有追索力(從知道被侵權(quán)之日起2年)。

　　有效的事前監(jiān)督和低成本、不特定人群的事后救濟(jì)的制度設(shè)計(jì)，才是構(gòu)建穩(wěn)定制度架構(gòu)和公平權(quán)利博弈的基礎(chǔ)，才是構(gòu)建和諧的制度保障，才是對(duì)民事侵權(quán)活動(dòng)的最大“震懾”和“威脅”。而僅僅靠“法律”條文來保障公民權(quán)利，不設(shè)計(jì)低成本的權(quán)利救濟(jì)手段，實(shí)際上是遺留在立法者潛意識(shí)中的“法律工具論”在起作用，“違法必糾”，“違法必有人為受害人做主”等思維在作祟。

　　因此，我們不但要告訴公民社會(huì)，民事活動(dòng)要權(quán)利人自己主張而不再是公訴，同時(shí)也要為社會(huì)設(shè)計(jì)一套利于權(quán)利人主張權(quán)利，對(duì)侵權(quán)人有震懾力的低成本的救濟(jì)途徑，而不僅僅是法律規(guī)定的高處罰條款。否則，法律規(guī)定的高處罰則條款不會(huì)對(duì)侵權(quán)人構(gòu)成任何威脅──被侵權(quán)人無能力、無渠道使用這些法律。

　　謝謝大家。