建筑工程測量員培訓--角度測量

　　第一節(jié) 角度的測量原理

　　(一)水平角的測量原理

　　水平角概念：從一點到兩目標的方向線垂直投影在水平面上所成的角β。

　　為了測定水平角β，那么可設(shè)想在過角頂B點上安置一個水平度盤，水平度盤上面帶有順時針刻劃、注記。我們可以在BA方向讀一個數(shù)n，在BC方向讀一個數(shù)m，那水平角β就等于m減n，用公式表示為

　　β=右目標讀數(shù)m－左目標讀數(shù)n

　　水平角值為0～360°。

　　(二)豎直角的測量原理

　　測站點到目標點的視線與水平線間的夾角，用α表示。α為AB方向線的豎直角。其值從水平線算起，向上為正，稱為仰角，范圍是0～90°；向下為負，稱為俯角，范圍是0～-90°。

　　第二節(jié) 經(jīng)緯儀的基本構(gòu)造和使用

　　(一)經(jīng)緯儀的基本構(gòu)造

　　(二) 經(jīng)緯儀的使用

　　這里我們以J2經(jīng)緯儀為例。

　　(一)安置經(jīng)緯儀

　　在測量角度以前，首選要把經(jīng)緯儀安置在設(shè)置有地面標志的測站上。所謂測站。即是所測角度的頂點。安置工作包括對中、整平兩頂。

　　1、對中

　　在安置儀器以前，首先將三腳架打開，抽出架腿，并旋緊架腿的固定螺旋。然后將三個架腿安置在以測站為中心的等邊三角形的角頂上。這時架頭平面即約略水平，且中心與地面點約略在同一鉛垂線上。

　　從儀器箱中取出儀器，用附于三腳架頭上的連結(jié)螺旋，交儀器與三腳架固定連在一起，然后即右精確對中。

　　根據(jù)儀器的結(jié)構(gòu)，可用垂球?qū)χ?不作介紹)，也可用光學對中器對中。

　　如果使用光學對中器對中，可以先用垂球粗略對中，然后取下垂球，再用光學對中器對中。但在使用光學對中器時，儀器應先利用腳螺旋使圓水準器氣泡居中，再看光學對中器是否對中，如有偏離，仍在儀器架頭上平行移動儀器，在保證圓水準器氣泡居中的條件下，使其與地面點對準。如果不用垂球粗略對中，則一面觀察光學對中器一面移動腳架，使光學對中器與地面點對準。伸縮架腿時，應先稍微旋松伸縮螺旋，待氣泡居中后，立即旋緊。因為光學對中器的精度較高，且不受風力影響，應盡量采用。待儀器精確整平后，仍要檢查對中情況，因為只有在儀器整平的條件下，光學對中器的視線才居于鉛垂位置，對中才是正確的。

　　2、整平

　　經(jīng)緯儀整平的目的，乃是使豎軸居于鉛垂位置。整平時要先用腳螺旋使圓水準氣泡居中，以粗略整平，再用管水準器精確整平。

　　由于位于照準部上的管水準器只有一個，如圖3-10所示，可以先使它與一對腳螺旋連線的方向平行，然后雙手以相同速度相反方向旋轉(zhuǎn)這兩個腳螺旋，使管水準器的氣泡居中。再將照準部平轉(zhuǎn)90°，用另外一個腳螺旋使氣泡居中。這樣反復進行，直至管水準器在任一方向上氣泡都居中為止。在整平后還需檢查光學對中器是否偏移。如果偏移，則重復上述操作方法，直至水準氣泡居中，對中器對中為止。

　　(二)照準目標

　　1、水平角觀測時，就盡量照準目標的底部。當目標較近時，成像較大，則用單絲平分目標；當目標較遠時，成像較小，則用雙絲夾住目標或用單絲與目標重合。

　　2、豎直角觀測時，應用中橫絲照準目標頂部或某一預定部位。

　　(三)讀數(shù)或置數(shù)

　　1、讀數(shù)：按照先前介紹的讀數(shù)方法進行。

　　2、置數(shù)：照準需要的方向，使水平度盤讀數(shù)為某一預定值叫做置數(shù)。具體方法是：先照準后置數(shù)。照準目標后，打開度盤變換手輪保險裝置，轉(zhuǎn)動度盤手輪。使度盤數(shù)等于預定讀數(shù)，然后，關(guān)上變換手輪保險裝置。

　　第三節(jié) 水平角測量和記錄方法

　　一、水平角和豎直角觀測

　　(一)水平角觀測-測回法測水平角

　　當所觀測的角度只有兩個方向時，通常都用測回法觀測。如圖3-1所示，欲測OA、OB兩方向之間的水平角∠AOB時，在角頂O安置儀器，在A、B處設(shè)立觀測標志，經(jīng)過對中、整平以后，即可按下述步驟觀測。

　　1、將復測扳手扳向上方。松開照準部及望遠鏡的制動螺旋。利用望遠鏡上的粗瞄器，以盤左粗略照準左方目標A。關(guān)緊照準部及望遠鏡的制動螺旋，再用微動螺旋精確照準目標，同時需要注意消除視差及盡可能照準目標的下部。對于細的目標，宜用單絲照準，使單絲平分目標像；而對于粗的目標，則宜用雙絲照準，使目標像平分雙絲，以提高照準的精度。最后讀取該方向上的讀數(shù)A左。

　　2、松開照準部及望遠鏡的制動螺旋，順時針方向轉(zhuǎn)動照準部，粗略照準右方目標B。再關(guān)緊制動螺旋，用微動螺旋精確照準，并讀取該方向上的水平度盤讀數(shù)B左，盤左所得角值即為：β左=A左－B左。以上稱為上半測回。

　　3、將望遠鏡縱轉(zhuǎn)180°，改為盤右。重新照準右方目標B，并讀取水平度盤讀數(shù)B右。然后順時針或逆時針方向轉(zhuǎn)動照準部，照準左方目標A。讀取水平度盤讀數(shù)A右，則盤右所得角值β右=A右－B右。以上稱為下半個測回。兩個半測回角值之差不超過規(guī)定限值時，取盤左盤右所得角值的平均值β=(β左＋β右)/2，即為一測回的角值。根據(jù)測角精度的要求，可以測多個測回而取其平均值，作為最后成果。觀測結(jié)果應及時記入手簿，并進行計算，看是否滿足精度要求。

　　值得注意的是：上下兩個半測回所得角值之差，應滿足有關(guān)測量規(guī)范規(guī)定的限差，對于DJ6級經(jīng)緯儀，限差一般為30〃或40〃。如果超限，則必須重測。如果重測的兩半測回角值之差仍然超限，但兩次的平均角值十分接近，則說明這是由于儀器誤差造成的。取盤左盤右角值的平均值時，儀器誤差可以得到抵消，所以各測回所得的平均角值是正確的。

　　兩個方向相交可形成兩個角度，計算角值時始終應以右邊方向的讀數(shù)減去左邊方向的讀數(shù)。如果右邊方向讀數(shù)小于左方向讀數(shù)，則應先加360°后再減。測得的角度與照準部的轉(zhuǎn)動方向無關(guān)，與先測哪個方向也無關(guān)，而是取決于用哪個方向的讀數(shù)減去哪個方向的讀數(shù)。在下半測回時，仍要順時針轉(zhuǎn)動照準部，是為了消減度盤帶動誤差的影響。

　　(二)水平角觀測-方向觀測法測水平角

　　當在一個測站上需觀測多個方向時，宜采用這種方法，因為可以簡化外業(yè)工作。它的直接觀測結(jié)果是各個方向相對于起始方向的水平角值，也稱為方向值。相鄰方向的方向值之差，就是它的水平角值。

　　如圖3-2所示，設(shè)在O點有0A、OB、OC、OD四個方向，其觀測步驟為：

　　1、在O點安置儀器，對中、整平。

　　2、選擇一個距離適中且影像清晰的方向作為起始方向，設(shè)為OA。

　　3、盤左照準A點，并安置水平度盤讀數(shù)，使其稍大于0°，用測微器讀取兩次讀數(shù)。

　　4、以順時針方向依次照準B、C、D諸點。最后再照準A，稱為歸零。在每次

照準時，都用測微器讀取兩次讀數(shù)。以上稱為上半測回。

　　5、倒轉(zhuǎn)望遠鏡為盤右，以逆時針方向依次照準A、D、C、B、A，每次照準時，也是用測微器讀取兩次讀數(shù)。這稱為下半測回，上下兩個半測回構(gòu)成一個測回。

　　6、如需觀測多個測回時，為了消減度盤刻度不勻的誤差，每個測回都要改變度盤的位置，即在照準起始方向時，改變度盤的安置讀數(shù)。為使讀數(shù)在圓周及測微器上均勻分布，如用DJ2級儀器作精密測角時，則各測回起始方向的安置讀數(shù)依下式計算：

　　R=180°(i-1)/n＋10〃(i-1) ＋600〃(i-1/2)/n

　　式中n-總測回數(shù)；

　　i-該測回序數(shù)；

　　每次讀數(shù)后，應及時記入手簿，手簿的格式見公司下發(fā)《經(jīng)緯儀測量記錄簿》。

　　數(shù)據(jù)整理：表中4、7兩欄橫線上下分別為盤左、盤右的兩次測微器讀數(shù)。5、8兩欄為兩次讀數(shù)的平均值。第9欄為同一方向上盤左盤右讀數(shù)之差，名為2c，意思是二倍的照準差，它是由于視線不垂直于橫軸的誤差引起的，因為盤左、盤右照準同一目標時的讀數(shù)相關(guān)180°，所以2c=L-(R-180°)。第10欄是盤左盤右的平均值，在取平均值時，也是盤右讀數(shù)減去180°后再與盤左讀數(shù)平均。起始方向經(jīng)過了兩次照準，要取兩次結(jié)果的平均值作為結(jié)果。從各個方向的盤左盤右平均值中減去起始方向兩次結(jié)果的平均值，即得各個方向的方向值。

　　為避免錯誤及保證測角的精度，對各項操作都規(guī)定了限差。

　　方向觀測法的限差

　　儀器 型號光學測微器兩次重合讀數(shù)之差半測回歸零差各測回同方向2c值互差各測回同一方向值互差

　　DJ23〃8〃13〃10〃

　　DJ6 18〃 24〃

　　二、豎直角觀測(略)

　　第四節(jié) 經(jīng)緯儀的檢驗與校正

　　1、經(jīng)緯儀主要部件定義及相互關(guān)系

　　2、經(jīng)緯儀的檢驗與校正

篇2：從營銷角度看服務

　　淺談從營銷的角度看服務

　　服務作為一種營銷形式

　　服務本身在服務業(yè)一直作為一種生產(chǎn)方式和過程存在，很少有人能將它作為一種營銷方式聯(lián)想起來，然而許多曾經(jīng)經(jīng)典的案例都證明了，服務本身可以作為一項有效的營銷方式，帶動企業(yè)發(fā)展甚至是脫穎而出。

　　美國西南航空發(fā)展起初只有3架飛機，為3個得克薩斯州的城市提供飛行服務，而后來發(fā)展到擁有近200架波音737飛機，服務范圍擴大到36個州，而且還在持續(xù)發(fā)展。所以取得如此驕人成果，主要歸功于西南航空公司獨特的服務定位，友好、誠意服務、價格優(yōu)惠是公司的宗旨，并在準時、行李托運、顧客滿意方面創(chuàng)造了當時國內(nèi)最好的記錄；優(yōu)秀的服務質(zhì)量成為該公司發(fā)展的最大營銷優(yōu)勢。

　　在許多服務行業(yè)，服務工作人員僅僅把自己的服務工作當作工作來做，而并沒想到自己的服務內(nèi)容會為企業(yè)帶來怎么樣的影響——當然負責的工作人員和無可無不可的工作人員帶來的價值是不一樣的——而這一影響尤其在直接與顧客接觸的工作人員中表現(xiàn)明顯。類似的情形經(jīng)常在產(chǎn)品銷售型的公司發(fā)生并產(chǎn)生相當大的困擾，公司的市場部和營銷部總是為大量流失的顧客而相互推卸責任。市場部指責營銷部在面對同時出現(xiàn)的大量顧客，顯得過于散漫和敷衍塞責、幾乎沒有起碼的服務精神；營銷部則指責市場部本身的營銷定位就有問題，廣告和營銷活動放出去，吸引來的完全不是產(chǎn)品的目標顧客。而公司董事只關(guān)心財務上的支出和收入比例，相應的付出沒有得到應有的回報，這對董事們脆弱的心臟是相當大的打擊。

　　如何區(qū)分清楚服務本身在營銷過程中起到的作用，是一項關(guān)鍵性工作。在許多情況下，服務營銷人員提供給顧客租用一個實體對象的機會，比如一輛汽車或酒店的一個房間，或者在短時期內(nèi)雇用有勞動能力和專業(yè)技術(shù)的人，可能是一個保姆或腦外科醫(yī)生。盡管購買者只對最后的結(jié)果感興趣，但在整個服務傳遞過程中，服務人員對待顧客的態(tài)度會對顧客的滿意程度產(chǎn)生影響，并很可能成為顧客下次是否光顧同一家企業(yè)的關(guān)鍵性因素——而這一因素往往很難在企業(yè)營銷部門的調(diào)研工作中體現(xiàn)出來，即使有所察覺，改變這一過程也顯得非常復雜艱難。

　　同時，許多企業(yè)將商品和服務隔離開的做法同樣顯得幼稚，單純認為商品的質(zhì)量和性能出類拔萃就足以稱霸市場已經(jīng)是老黃歷了，例如家電、數(shù)碼產(chǎn)品的售前、售后服務已經(jīng)成為購買者是否最終決定購買的關(guān)鍵因素之一。另一方面，企業(yè)非常重視產(chǎn)品的渠道建設(shè)，并將之視為產(chǎn)品能否順利送達顧客面前的命脈，其實渠道建設(shè)本身就是服務內(nèi)容的表現(xiàn)形式，在就近方便的區(qū)域獲得企業(yè)產(chǎn)品本身是服務質(zhì)量的體現(xiàn)。然而在非自建渠道中的產(chǎn)品是否能在服務上略勝一籌，企業(yè)往往鞭長莫及。

　　總而言之，從營銷的角度看待服務，已經(jīng)逐漸被認可，單純的服務是沒有綠葉的紅花，單純的營銷是沒有陽光的土壤，只有將二者聯(lián)合起來才會發(fā)揮最大優(yōu)勢。即使在非服務行業(yè)這一點也行的通，購買商品的顧客總是喜歡售貨員的微笑真誠一點；如果飛機誤點，乘客焦慮煩躁的情緒會在機場工作人員及時有效的溝通和服務上得以化解。從營銷角度看待服務，本身并不高深莫測，它只要求企業(yè)在盡心盡職的基礎(chǔ)上略施小肥，往往會收獲出其不意的豐碩成果。

　　服務為營銷的過程

　　1．定位

　　在同質(zhì)化日趨嚴重的今天，如何讓產(chǎn)品變的鶴立雞群是每個企業(yè)商家絞盡腦汁的首要大事，然而產(chǎn)品本身的同質(zhì)化是由于其特定功能所決定，要想獲得鶴立雞群的效果，最方便快捷的方式莫過于利用服務提升品質(zhì)。

　　20**年美國西南航空公司負責數(shù)據(jù)倉庫的高級總監(jiān)Patrck Bolin在一次接受采訪中談到，他認為數(shù)據(jù)庫非常重要，因為他們一直致力于在某種程度上為公司提供技術(shù)，利用這些技術(shù)，員工可以有更多的時間服務于客戶，而只用較少的時間去做重復性的工作。并且在稍早幾年他們已經(jīng)明白了這個道理，也盡力為客戶開展了更多的自動化自助服務，其中包括：提供通過Internet完成登機通行證的服務；提供通過電話完成登機手續(xù)的服務；以及提供其它可以通過技術(shù)來完成控制事件的服務。就拿使用電話舉例，他們能夠使員工集中更多精力去幫助那些需要個性化服務的客戶，比如檢查旅客行李，就是個性化服務的一種。其它航空公司會更多的從能否裁員的角度看待這個問題，但是他們的角度則是通過為公司員工提供從事不同工作的機會，使他們有更多精力用在滿足顧客需要的服務上。

　　如何更好的服務顧客是每個企業(yè)必須注重的問題，美國西南航空公司通過技術(shù)化條件為顧客贏取更多提供個性化服務的機會，簡單將航空看作一次飛行過程顯然是不夠的，如何在大的同質(zhì)化競爭中爭取小的特殊化優(yōu)勢，正是服務營銷努力要做到的。正如George S. Day 在他的《Market Driven Strategy》一書中曾有的描述一樣：一個企業(yè)用以贏得競爭優(yōu)勢的方法的多樣性可以迅速擊敗任何通用性的原則和表面化的方法……最重要的是，一個企業(yè)必須把它自己和它的競爭者分隔開來。要取得成功，它就必須界定和推動自己成為某些特性的最佳提供者，而這些特性對于目標市場的顧客非常重要。

　　以上觀點簡單看來，就是服務為營銷的首要步驟是差異化定位，世界最大的手機生產(chǎn)商諾基亞（NOKIA）在迎接蘋果公司iPhone的挑戰(zhàn)時，積極提供人們期待已久的網(wǎng)上音樂服務，正是努力縮減與蘋果公司在音樂上“差異化服務”的距離。這項服務類似于蘋果公司的iTunes，諾基亞的新網(wǎng)站將允許消費者在自己的電腦上下載歌曲，并將它們轉(zhuǎn)換到手機和其他掌上音樂播放器中。盡管諾基亞目前能夠提供的歌曲只有100多萬首，比起蘋果公司的500萬首還有很大差距，但這位手機巨人在積極應對差異化服務提供者競爭時顯出的氣魄和努力，足以讓人認識到提供差異化服務本身的營銷價值。

　　差異化本身源于細分市場，它是由一組擁有共同特征、需求、購買行為或消費形態(tài)的購買者組成的，差異化營銷定位的目的是確定能夠為某一細分市場顧客提供這一細分形態(tài)內(nèi)的滿足。所謂“不捐細流以成大海”，通過細分市場一步步爭取更多顧客人群往往是企業(yè)間競爭的優(yōu)先策略。這樣看來，同樣是高端五星級酒店，在細分策略和服務提供上的差異，為各自在細分市場取得相應成績也就不值得奇怪了。以功能齊備的多功能會議廳為賣點、與以特色餐廳聞名的兩家酒店在提供顧客服務上是有很大區(qū)別的，而各自在細分市場上的營銷形式顯然會

迥然不同，但二者的宗旨仍然是服務，只是定位有差異罷了。

　　2．組合

　　僅僅依靠某一個單獨的細分策略生存下來的企業(yè)雖然很不容易，但它們想要發(fā)展壯大就必須面對“組合”問題，將更多的細分服務組合起來，同時保證細分特色，贏得更多顧客認可，這也是服務營銷下一步必須完成的。企業(yè)必須確定的一點，是組合的相關(guān)性，試圖讓商務酒店接待旅行團是不切實際的要求，但這并不影響它為獨自出行的旅游人士提供周到細致的住宿餐飲服務。

　　最著名的組合策略莫過于中國移動的資費套餐方案了，它針對不同的人群建立起不同組合品牌，如針對商務人士的“全球通”、針對普通百姓的“神州行”以及針對廣大學生的“動感地帶”等，盡管移動在各省（區(qū)、直轄市）的具體組合方案有不同，但其確定的標準是一致的，如“全球通”資費昂貴但能夠確保全球自由通話，并享有更多商務方面的便捷服務，而“動感地帶”的短信包干則是它爭取學生群體的重要手段。

　　產(chǎn)品的細分組合不僅需要考慮產(chǎn)品本身，作為產(chǎn)品的顧客，往往也會成為區(qū)分組合形式的涇渭線，Christopher H. Lovelock在其《服務營銷》一書中提到將顧客作為產(chǎn)品的一部分，顧客本身的身份、年齡段及其它相關(guān)特征都會對其產(chǎn)品產(chǎn)生一定影響，甚至看作產(chǎn)品的一部分，這一點在“高度接觸、分享服務”的企業(yè)類別中表現(xiàn)尤其明顯。例如酒店、影院、航空公司和零售商店等。或許很多人都會有類似的經(jīng)歷，一個人去看電影落座之后，發(fā)現(xiàn)即將放映的是一部愛情片，而周圍都是一對對情侶在竊竊私語，往往個人會感覺不自在甚至尷尬，盡管這樣的情緒不會阻止個人把電影看完，但此后想要一個人再看電影時，就會有所顧慮了。

　　所以組合的策略不僅只是將產(chǎn)品的細分特性考慮在內(nèi)，同時需要將顧客本身作為產(chǎn)品組合策略的一部分納入體系，即使顧客是通過產(chǎn)品所針對的顧客群體在進行評判，也不會得出與產(chǎn)品特性相悖的結(jié)果。由此看來，同一家高星級酒店在爭取招徠更多商務人士的同時，花費相當努力希望在旅游高峰時期將空閑房間包給旅行團的做法往往會給酒店帶來一些意想不到的損失。

　　3．成本管理

　　企業(yè)在出售產(chǎn)品或提供服務時往往只注意到自身產(chǎn)品銷售過程中所耗費的時間、人力和產(chǎn)品的有形成本，卻忽略了顧客在購買產(chǎn)品過程所耗費的時間、體力、心理成本及感官成本；在制定定價策略時則不僅要考慮產(chǎn)品本身的成本，還需要了解競爭者對相同產(chǎn)品或服務的索價。因此成本管理必須從三個方面入手，一是產(chǎn)品本身，二是顧客，三是競爭者。

　　無論服務業(yè)或是制造業(yè)的產(chǎn)品，固定的人工成本和材料耗費在一定規(guī)模上是無法輕易改變的，有賴技術(shù)更新的成本縮減在整個行業(yè)的平均水平上看，同樣無法輕易獲取優(yōu)勢。

　　縮減顧客在獲取產(chǎn)品時所耗費的成本就顯得非常有必要，例如在顧客獲取產(chǎn)品的時間和體力上，許多企業(yè)采取廣泛建設(shè)產(chǎn)品銷售渠道的方式縮減顧客可能所耗費的時間和體力，同時提供充分的售前售后服務保證顧客的滿意度；而在顧客心理和感官上，保證廣告和產(chǎn)品的切合程度顯得尤其有必要，過分夸大的宣傳未必能夠取得應有的效果，心理上的落差會在顧客對待產(chǎn)品本身的信任程度上大打折扣。

　　對競爭者的評估同樣是服務營銷過程中一項非常重要的工作，這不僅包括同行業(yè)內(nèi)相同產(chǎn)品的產(chǎn)品，同時也必須考慮產(chǎn)品的其他可替代品所帶來的競爭局面。正如早期錄象機、VCD、DVD等影象放映產(chǎn)品剛剛出現(xiàn)在市場上時，曾給影院業(yè)帶來相當大的恐慌，它們認為這些盒子式的小東西可能將廣大有興趣觀摩影片的顧客封鎖在自家舒適的沙發(fā)椅上和電視機前。正是這一恐慌帶來影院業(yè)的新一輪洗牌，許多有實力的影院公司加大力度放在影院的設(shè)備更新和更細致的有效服務上，通過服務品質(zhì)的提升，給觀影顧客帶來家庭中無法享受到的影象和聲響效果，并且在路過大商場外的影院時，讓那些路過電影海報的顧客無法抗拒其獨特的魅力。

　　服務為營銷的微觀策略

　　服務行業(yè)更需要從營銷角度定位服務，如同商品制造業(yè)需要保證產(chǎn)品質(zhì)量一樣。航空業(yè)率先在同質(zhì)化趨勢明顯的狀況下開辟出聯(lián)合的道路，讓本身能夠提供的交通里程盡可能滿足顧客需求；同時在服務策略上大做文章，如便捷的機票出售、貼心的行李托運及管理、提供富有異域特色的點心和飲料等，服務上的標新立異足以為其營銷策略提供堅強后盾。

　　國內(nèi)單體酒店從一定層面上看，幾乎面臨著和航空業(yè)一樣的發(fā)展瓶頸，地方客源飽和，企圖發(fā)展其他地方客源力不從心，如同無法提供特定路線的航空公司一樣。如果和其他地方單體酒店聯(lián)合的話，或許能避免此類尷尬，同時擴大服務范圍。

　　在國內(nèi)單體酒店聯(lián)合上，走出關(guān)鍵性一步的驛品酒店聯(lián)盟，很早就意識到應該從服務上做營銷文章，早期在運作酒店俱樂部時提供的貴賓卡，僅僅針對當?shù)馗叨祟櫩停缢綘I企業(yè)主、商務人士、機關(guān)政要等，并向這一細分市場下人群提供絕對及時有效的服務，充分滿足其貴賓身份的需求。從產(chǎn)品的市場定位上看，驛品酒店聯(lián)盟定位于高端客源，即使現(xiàn)在走聯(lián)合的道路，依然堅持這一根本策略，這也是絕對不能動搖的根本立場。

篇3：以物權(quán)法角度看清車庫綠地歸屬權(quán)

　　《物權(quán)法》草案3月提交全國人大審議,住宅爭拗將有法可解

　　本報訊《第一財經(jīng)日報》報道:中國公民財產(chǎn)權(quán)利配置領(lǐng)域的“大法”---《物權(quán)法》(草案)3月份將提交全國人大審議,專家認為,如無意外,獲得通過的可能性較大。眼下住宅領(lǐng)域一些矛盾問題的解決,可望有法律依據(jù)。

　　物管用房屬于業(yè)主

　　以物業(yè)管理用房為例,根據(jù)現(xiàn)行的《物業(yè)管理條例》:“物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主”。但這一條款給一些小區(qū)造成了困擾。據(jù)悉,某小區(qū)的部分業(yè)主就曾憑借這一條,要求開發(fā)商將完全沒有進入分攤的物業(yè)管理用房,無償提供給物業(yè)管理公司使用,但法律又有明文規(guī)定:房屋用途應該由房屋產(chǎn)權(quán)人決定,沒有分攤,何來產(chǎn)權(quán)。對此,新的《物權(quán)法》(草案)明確指出:建筑物區(qū)分所有權(quán)人,對其專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。建筑區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于業(yè)主共有。會所、車庫、綠地等的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外,均屬于業(yè)主共有。只有產(chǎn)權(quán)關(guān)系明晰了,許多問題才能得到徹底解決。因此這一條被業(yè)內(nèi)專家評價為“最好”的一條規(guī)定。

　　業(yè)主可試自行管理

　　眼下,業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾困擾不少小區(qū)。但物業(yè)公司什么情況下可以換、怎么換,有關(guān)法律規(guī)定還不太詳細。新《物權(quán)法》(草案)提出,小區(qū)可以自行管理,也可委托物業(yè)公司或其他有能力者管理;對于開發(fā)商聘請的物業(yè)公司,業(yè)主認為不合適的同樣可以更換。這一條款無疑將物業(yè)公司推到了風口浪尖。而現(xiàn)在普遍采用的物業(yè)管理方式是專業(yè)化的物業(yè)公司管理與業(yè)主自行管理相結(jié)合,《物權(quán)法》正式出臺后可能會導致一些物業(yè)公司被炒。物業(yè)管理專家李釗先生認為,物業(yè)公司的專業(yè)化程度越高,達到同樣結(jié)果的成本就會越低。“業(yè)主自行管理”看似可以解決很多問題,但不要物業(yè)公司的后果,可能會導致“似乎人人都在管,卻是人人都不管”的更混亂局面。

　　業(yè)主大會有訴訟權(quán)

　　《物權(quán)法》(草案)還規(guī)定,有下列行為的,業(yè)主大會可提起訴訟:業(yè)主、物業(yè)公司違反物業(yè)管理條例,侵害共用部分和他人利益,非業(yè)主、物業(yè)公司履行合同發(fā)生爭議的。但也有專家指出,條款中應明確業(yè)主大會的訴訟權(quán)如何獲得,比如必須獲得三分之二業(yè)主的同意,并且一次訴訟只能一次授權(quán)等。