從宏觀經濟角度看中國房地產是筆者情有獨鐘的一個角度,但以前從未系統(tǒng)地從這個角度進行梳理。

現(xiàn)借此文提出六大展開性的觀點。

宏觀經濟的發(fā)展階段將根本決定房地產的發(fā)展

為什么中國當前房地產業(yè)發(fā)展如火如荼?一個最主要的原因是中國進入了人均1000-4000美元的發(fā)展階段,這個階段正是房地產發(fā)展的黃金階段,在一定收入支撐下的旺盛消費成為房地產發(fā)展恒久的“經濟加速器”。

為什么中國當前的房地產業(yè)發(fā)展水平還不夠,基本上還處在第二產業(yè),房地產企業(yè)的主要業(yè)務還是房地產開發(fā),而不像西方那樣,房地產業(yè)已成為標準的第三產業(yè),房地產金融和服務大大超過建筑業(yè)的規(guī)模,原因亦在于中國的經濟發(fā)展階段還比較低,人均收入還比較低。中國房地產的發(fā)展尚待天時。

寫到這兒,不禁想到前年,見到萬科的老總王石,問萬科的最新動態(tài)是什么,答曰“成立研究院”,再問研究什么,復答曰“研究標準件,新型建筑方式”等等。呵呵,原來轟轟烈烈的中國房地產其實一直處于各個項目各自為戰(zhàn)的“農業(yè)時代”,這才剛剛開始進入標準化、規(guī)?；⒓s化的工業(yè)時代,離后工業(yè)時代還遠著呢!

房地產的發(fā)展也將引領一段時期內的宏觀經濟運行

房地產的厲害,在于他拉動的產業(yè)巨多,據(jù)說高達130多個行業(yè),這使得房地產的大車一經啟動,對宏觀經濟的影響便舉足輕重。本輪中國經濟增長,最早就是從房地產增長發(fā)力開始的。

早在2000年,汽車等其他產業(yè)還沒有預熱時,房地產的投資和消費的增長均已超過30%,可以說引領了新一輪中國經濟增長大潮的潮頭。

在過去幾年,房地產對每年的經濟增長一般直接貢獻在1個多點,間接貢獻高達2-3個點,功莫大焉!即使對房地產頗有微詞的央行,在最新政策報告中,也給了充分肯定。算起來,20**年,房地產的投資幾乎相當于國內生產總值的13%,房地產業(yè)成了中國的支柱產業(yè)。

中國獨有的增長模式將影響房地產發(fā)展

房地產業(yè)發(fā)展這么快,不僅與經濟發(fā)展階段有關,與對過去的補課有關,還與經濟增長模式有關。眾所周知,中國的一個獨特的增長特色是“諸侯經濟”,即各個地方政府無不懷有強烈的政績沖動。而在房地產的發(fā)展上,地方政府與開發(fā)商實際上形成了“你發(fā)財我發(fā)展”這樣一種增長模式。對于地方官員來說,只要土地賣出去,城市建起來,我的政績就有了。對于房地產商來說,只要有土地,有政府支持,那就是最佳的商業(yè)發(fā)展時機,哪管有人因此失去土地,哪管身后罵名滾滾來。

“你發(fā)財我發(fā)展”這句話還沒有完全道盡這一發(fā)展模式的秘訣,還要加上一句“成本社會掏”,才算完整。最主要的成本,當然是失地農民來掏,另外環(huán)境污染等方面的成本則是全社會來掏。

而成本的節(jié)省就是地方政府收入和開發(fā)商的利潤。據(jù)國務院發(fā)展研究中心調查,農民從土地轉換與增值中拿到的收益不到全部的5%,45%地方政府拿走了,55%開發(fā)商拿走了,農民在城市化過程中因此而導致的損失可能以數(shù)十萬億人民幣計。為什么農民窮?土地產權不在手,土地收益拿不到是關鍵。為什么中國會迅速形成一批暴富,同時又形成一批赤貧,原因亦在于此。

“你發(fā)財我發(fā)展、成本社會掏”是刺激中國房地產業(yè)發(fā)展陷入瘋狂發(fā)展的“制度加速器”。

宏觀經濟周期與房地產發(fā)展政策、房地產調控有密切關系

房地產是如此特殊的產業(yè),它對于經濟發(fā)展有如此重要的影響。這使得各國政府往往視房地產發(fā)展為戰(zhàn)略棋子。在中國,1997年后,經濟進入亞洲金融危機后的衰疲狀態(tài),房地產業(yè)被認為是能重振景氣的法寶,政府因此出臺了一系列促進房地產發(fā)展的政策,終使房地產走到時代舞臺的中央,隨之也帶動了經濟回升。而隨著經濟轉向過熱,政府的政策導向也開始發(fā)生變化,對房地產的調控也終于走到前頭。

所謂陰陽變化,物極必反,此理天下皆同。

需要特別提出的是,很多不從宏觀角度看房地產的人,往往看不到房地產調控與宏觀調控的微妙關系,當然也就看不清房地產業(yè)發(fā)展和其他產業(yè)之間的微妙關系。比如,整理這幾年的中國宏觀經濟數(shù)據(jù),你會發(fā)現(xiàn),最“過熱”的并不是房地產,而是帶“外”字的一系列數(shù)據(jù),如外貿增長,外匯儲備增長等等。這說明外需過熱是當前總需求過熱的特別重要的原因,但是,出口導向產業(yè)每年給中國新增就業(yè)的貢獻是200萬,在增長優(yōu)先的宏觀政策導向下,通過調整外匯進而調整外需讓政府感覺投鼠忌器,非常為難。在這種情況下,不調外需而是通過調控房地產來調控內需便成為首選之策。所以,房地產調控固然有其自身原因,更有其微妙的宏觀原因。

房地產調控在一定程度上是調控外需的替代。20**年,中國凈出口達歷史紀錄,從宏觀角度看,是因為房地產業(yè)為出口部門承受了調控的成本。

宏觀參數(shù)的調整將對房地產起到舉足輕重的影響

很多人看房地產需求,看的是潛在需求,而不是附加貨幣價格的需求,其實這個看法完全不對,真正要看的是附加貨幣價格的需求,因為市場經濟承認的需求從來都是附加貨幣價格的有效需求。

房地產目前很強勢,外部形勢好是關鍵。假設目前開發(fā)貸款是3.1億元,消費貸款是1.9億元,加起來是5個億,如果利率調兩個點,則意味著開發(fā)商和購房者要增加成本1000億元,房地產行業(yè)隨時有可能變成一個全行業(yè)虧損的行業(yè)。所以,影響最大的不是別的,正是宏觀參數(shù)。

匯率的調整與否對房地產的影響也很大。日本長期不調匯率,導致大量外匯流入房地產,導致房地產泡沫,而在匯率大調后,大量資金投資美國和東南亞,房地產泡沫轟然倒塌。

有道是,“形勢比人強”。房地產的盛衰,全在于“形勢”。

收入分配將最終決定房地產發(fā)展模式

我曾經和發(fā)展商爭論中國房地產價格是否合理。發(fā)展商掐著指頭說房價是合理的,每一個項目地的成本是多少,剩下的部分稅收是多少,利潤只有多少,還強調中國的商品房只是少數(shù),商品房的高價是合理的,開發(fā)商為富人建房也是合理的,云云。不能說這樣的分析一點道理沒有,但最終結論肯定是錯的。問題在什么地方呢?在于開發(fā)商沒有宏觀與全局的眼光。

從宏觀的角度,我們可以清晰地看出,由于權力資本、社會保障以及中國目前“你發(fā)財我發(fā)展、成本社會掏”的城市化發(fā)展模式等因素,中國社會已經陷于兩極分化的收入分配格局,越來越多的低收入者涌入城市(每年在1000萬-2000萬),這樣一種收入分配格局是不可能支撐中國房地產業(yè)健康發(fā)展的。其導致的必然結果就是開發(fā)商只為富人建房子,而大多數(shù)的窮人尤其是城市化以來的所謂“新市民”因上無片瓦下無立足之地而與政府和開發(fā)商形成對立情緒。有人說,“有房住不等于有住房”,更有人說,窮人應該去住廉租房和經濟適用房。如果社會的主流階層是中產階級,窮人和富人都很少,這樣的處理并無不妥,但如果窮人成為大多數(shù),這樣的解決辦法就是畸形的,也是根本不可能的。

千萬不要忘記,分配決定生產,一個不合理的分配結構不足以支持一個合理的生產結構。任何一個房地產分配解決良好的國家,一定是中產階級占主流,收入分配相對合理的國家。從這個角度看,拉美式的收入分配格局勢必嚴重地扭曲中國房地產業(yè)發(fā)展,也將成為制約中國房地產業(yè)發(fā)展的深層問題。

篇2：房地產業(yè)的核心從開發(fā)轉向金融運作

　　前沿

　　房地產商向投資商轉變,類似房地產基金的操作大量出現(xiàn),房地產進入金融運作時代。

　　20**年房地產企業(yè)的融資活動空前活躍。僅從房地產信托來看,根據(jù)云南信托的有關統(tǒng)計,20**年全國約有31家信托投資公司共計發(fā)行了約83個房地產信托產品,募集金額約122億元。

　　一些房地產企業(yè)還引入了外資房地產基金和投資商。如上海復地、順馳等地產商與摩根士丹利先后合作開發(fā)地產項目;北京、上海等地的房地產項目也得到了荷蘭國際集團以及排名世界前三強的荷蘭房地產基金ING等的巨資投入。資料顯示,近一年來僅在北京就有近20 個房地產業(yè)項目引入了外資投資,總建筑面積在500萬平方米以上,涉及投資總額近30億元。

　　通過分析和研究目前房地產企業(yè)的各種融資創(chuàng)新和模式,我們認為中國房地產行業(yè)正在發(fā)生一場革命性的變革,這場變革的核心就是房地產行業(yè)的重心將由土地運營向金融運作轉變。這場革命最終將可能產生兩個結果:一是現(xiàn)有的開發(fā)商模式將最終裂變成投資商+建造商的模式,向美國等發(fā)達國家的房地產模式靠近。而且在這一過程中,房地產企業(yè)的走向必然分化出不同的路徑,像萬科、金地、招商地產這樣的一些正在探索多種融資渠道的公司可能由房地產開發(fā)商轉型為專業(yè)房地產投資商和運營管理商,還有一部分公司將轉變?yōu)榫哂衅放频慕ㄔ焐?成為開發(fā)各環(huán)節(jié)的組織者。二是隨著這種變化趨勢的出現(xiàn),現(xiàn)有的房地產開發(fā)食物鏈也將發(fā)生根本性的變化,最終房地產基金和投資商將成為主導中國房地產市場的兩種主流業(yè)態(tài)。

　　從美國等成熟房地產市場的經驗來看,當土地實現(xiàn)完全市場化的公開供給后,土地的轉讓價格將基本體現(xiàn)市場對土地未來價值的預期;與此同時,土地交割以巨額土地轉讓金在短期內支付為前提,銀行將不再向開發(fā)商放款以支付土地價款。結果是開發(fā)商將難以從低價囤積土地并高價賣出中獲取暴利,也難以借助銀行信貸資金“妙手空空”。在這種情況之下,開發(fā)商必須具備強大的金融運作能力或雄厚的自有資金實力以支持房地產開發(fā)對資金的巨量需求。否則,失去土地和資金兩方面的尋租能力,開發(fā)商就只能憑借在房屋建造的組織方面的專業(yè)能力賺取與其付出相適應的合理利潤。近期萬通宣稱參與集資建房并擔任承建商的角色,其期望的利潤率據(jù)稱為“8%-15%”。

　　招商地產董秘陳宇認為,隨著房地產行業(yè)的進一步發(fā)展,行業(yè)內的專業(yè)分工將越來越細。結果是政府賺土地的錢,投資商(也可以包括個人集資)賺取資金的回報,建造商賺取產品創(chuàng)造的價值。

　　開發(fā)模式向投資模式轉變

　　在一系列政策的影響下,房地產行業(yè)的游戲規(guī)則正在發(fā)生變化,其實質就是產業(yè)的核心由開發(fā)營建向金融運作轉移,而房地產企業(yè)的運作模式也由開發(fā)模式向投資模式轉變。迄今為止的一些房地產與金融結合的方式,正越來越清晰地展示了這種轉變的路徑。

　　土地供應方式的市場化、銀行信貸政策的緊縮擠壓、外資房地產基金的強力進入等,沖擊并改變著固有的房地產開發(fā)模式。20年來中國房地產模式的核心是房地產商統(tǒng)攬土地、融資、規(guī)劃、施工、銷售、物業(yè)管理的全部環(huán)節(jié)。在這一產業(yè)價值鏈中,土地是房地產商能夠進行開發(fā)的原始支點,融資只不過是整個運作的一個環(huán)節(jié)而已。

　　然而在近兩年房地產企業(yè)尋求資金渠道多元化的運作過程中,一些主流房地產商越來越重視融資環(huán)節(jié),將這一環(huán)節(jié)提升到了前所未有的高度,而且其金融運作展示了一種行業(yè)趨勢:房地產商正面臨角色轉換,即由開發(fā)商向投資商、運營管理商轉變。

　　金地集團轉向投資商的嘗試

　　金地集團參與金信雙龍房地產信托計劃是其向投資商轉變的嘗試;而與摩根士丹利等聯(lián)手參與銀行不良資產的操作,則體現(xiàn)了其將多年積累的房地產開發(fā)經驗和管理經驗運用到存量物業(yè)的管理和再開發(fā),向運營管理商轉變的思路

　　20**年6月,央行“121號文件”出臺,幾乎所有的房地產商都深刻體會到資金已是一個嚴重制約發(fā)展的瓶頸。對于資金密集型行業(yè),解決好融資問題成為許多房地產企業(yè)的重中之重。作為上市公司,金地集團(600383)除了尋求以增發(fā)等形式再融資外,也在房地產信托等領域進行了嘗試。

　　20**年12月18日,金地集團公告稱,公司與其第二大股東金信信托投資股份有限公司簽署金信雙龍房地產投資資金信托合同。根據(jù)《金信雙龍房地產投資信托計劃》及信托合同,金地集團為特別委托人和受益人,金信信托投資股份有限公司為受托人和管理人。該信托產品的運作模式借鑒了房地產投資信托基金(REITs)的基本原理,以房地產開發(fā)企業(yè)的股權投資為主(圖1)。

　　從運作模式看,金地集團第二大股東金信信托作為融資平臺推出雙龍房地產信托計劃,金地集團、杭州綠城房地產集團有限公司和通和置業(yè)(金地集團第四大股東通和控股旗下企業(yè))是該信托計劃的特別委托人,其中金地集團委托金額為2500萬元。

　　西南證券信托研究專家孟輝認為,該產品的一個突出特點是金地集團及其股東等利益相關各方,將各自的優(yōu)勢資源捆綁在一起,以達到合理的風險匹配和利益共享。從該信托計劃的幾個特別委托人的背景來看,都屬于傳統(tǒng)的房地產開發(fā)商,“通過設立信托的方式,特別委托人獲得了金信信托這一融資平臺的支持,獲得了一條新的融資渠道?！?/p>

　　從目前該信托計劃資金投入的項目來看,特別委托人如通和置業(yè)在杭州的一個項目、杭州綠城房地產集團有限公司在合肥的一個項目都獲得了該信托計劃資金的支持。盡管目前該信托計劃融資規(guī)模不大,已使用了31份信托計劃籌集了2.79億元,“但預計未來的融資目標是30-50億元。”金地集團董秘、企業(yè)發(fā)展部總經理郭國強告訴《新財富》。

　　值得注意的是,金信信托與金地集團、通和置業(yè)等特別委托人之間的股權關系和戰(zhàn)略合作關系是實現(xiàn)這種模式的一個重要基礎。對于房地產信托這類具有高風險特征的信托產品而言,風險管理能力的高低幾乎決定了產品開發(fā)的成功與否。金地集團、通和置業(yè)作為開發(fā)商,能夠在房地產項目選擇、項目評價以及項目管理方面提供專業(yè)建議,保證了信托產品能夠成功推出和持續(xù)運營。

　　在這一案例中,“房地產專業(yè)機構+融資平臺”成了金地集團房地產金融運作的基本要素?！敖鸬丶瘓F+金信信托進行的其實是房地產金融運作,而且它們擔當?shù)氖峭顿Y商的角色?！泵陷x認為。

　　金地集團作為專業(yè)房地產開發(fā)商,在如何實現(xiàn)專業(yè)技能與融資功能的緊密結合方面一直在進行探索。20**年6月22日,公司公告稱與摩根士丹利房地產基金IV(簡稱MSREF)、上海盛融投資有限公司合作設立公司,共同投資中國的不良資產。合作方式是三方共同出資設立一家項目公司,項目公司注冊資本約為5億元,股東出資比例為:金地集團出資約7500萬元,占注冊資本的15%;MSREF出資約27500萬元,占注冊資本的55%;上海盛融投資有限公司出資約1 5000萬元,占注冊資本的30%。

　　該項目公司受讓中國建設銀行賬面總值為28.5億元的不良資產包,包括了中國建設銀行16家分行分布在華中和華南地區(qū)的154項資產。這些資產大多為中國主要城市中的商業(yè)物業(yè),其中部分資產為在建工程。從該項目公司的股東構成看,“摩根士丹利和上海盛融主要解決資金問題?！惫鶉鴱娬f,金地集團在不良資產處置(如再開發(fā)、出售、出租、物業(yè)管理等)中,將在這些物業(yè)的再開發(fā)和管理上發(fā)揮主要作用。顯然金地集團扮演的是運營管理商的角色。

　　萬科加緊調整融資結構

　　萬科通過發(fā)行可轉債、利用信托資金、與外資合作等,拓寬融資渠道、調整融資結構;通過收購做大規(guī)模,追尋美國Pulte Homes公司的腳步,其欲成為專業(yè)房地產投資商的意圖日益明顯

　　萬科近年來力圖打造更加合理的融資模式和融資結構。

　　作為上市公司,萬科充分利用了資本市場的融資功能,兩年來通過發(fā)行可轉債籌集資金34.9億元。

　　與此同時,萬科也嘗試利用信托資金。20**年12月31日,萬科與新華信托達成總額2.602億元、期限2年、年利率為4.5%的信托貸款協(xié)議,用于深圳大梅沙萬科東海岸項目的開發(fā)。20**年6月9 日,萬科全資附屬子公司深圳市萬科房地產有限公司又與新華信托達成總額1.9995億元、期限2年、年利率為4%的貸款協(xié)議,用于深圳十七英里項目的開發(fā)。該貸款資金由新華信托發(fā)行“新華信托?萬科十七英里項目集合資金信托計劃”的方式籌集,同時,投資者可以享受十七英里項目購房優(yōu)惠權。20**年12月22日,萬科又與深圳國際信托投資公司簽署期限2年、總額1.5億元的信托貸款協(xié)議,用于“深圳萬科云頂項目”的開發(fā)。

　　值得一提的是,萬科“新華信托?萬科十七英里項目集合資金信托計劃”頗有特色。該信托計劃靈活選擇融資方式,實現(xiàn)了財務費用的最小化。該信托貸款的年利率為4%,與同期銀行貸款利率5.49%相比,低了1.49個百分點,按照2.602億元的融資規(guī)模,萬科每年節(jié)約財務費用近400萬元。

　　另一方面,房地產項目作為一個特殊的商品,本身有其獨特的使用價值,該信托產品在設計過程中通過對這一使用價值的挖掘,加入了購房優(yōu)惠權,使得萬科十七英里信托計劃具有獨特的賣點。信托計劃的投資者在購買該產品的同時,不僅享有通常意義的投資收益,更重要的是還可以獲得對該房產的優(yōu)先購買權以及購房價格的高折扣率。這一模式在隨后的房地產信托項目中被廣泛地運用。

　　而且,在海外資金紛紛投資中國房地產市場之際,萬科也適時跟上了潮流。20**年7月,萬科與德國銀行Hypo Real Estate Bank International(簡稱“HI公司”)簽訂了合作協(xié)議,為即將開發(fā)的中山項目進行融資安排,合作方式是HI公司為中山項目提供總額不超過3500萬美元,最長不超過42個月的貸款。為實現(xiàn)上述融資安排,萬科將中山公司80%的股權轉讓給全資子公司、永達中國投資有限公司,永達中國又將這80%的中山項目與HI成立合資項目公司BGI(Best Gain Investment),占35%股份。上述轉讓完成后,萬科對中山公司直接和間接擁有的權益為48%(圖3)。20**年11月21日萬科集團子公司成都萬科房地產有限公司與新加坡政府產業(yè)投資公司的子公司?新加坡Reco Ziyang Pte Ltd.(簡稱RZP)簽訂協(xié)議,將其持有的成都萬科置業(yè)95%股權中的40%轉讓給RZP,共同開發(fā)成都“萬科新城”項目。

　　從萬科在較短時間內連續(xù)發(fā)行兩期可轉債,以及信托融資、與海外房地產基金合作來看,其房地產金融運作的技巧日益嫻熟,融資結構也漸趨合理。

　　如果說拓寬融資渠道是所有房地產商的題中應有之意,那么收購南都集團相關股權一案則昭示了萬科欲成為專業(yè)投資商的意圖。

　　20**年3月4日,萬科公告以18.58億元收購南都有關股權。根據(jù)有關協(xié)議,萬科此次受讓資產為上海中橋集團持有的上海南都70%的股權及與之相對應的股東權益、蘇州南都49%的股權及與之相對應的股東權益、浙江南都房產集團20%的股權及與之相對應的股東權益。交易定價主要依據(jù)標的公司的凈資產值、所擁有的項目的評估值,同時考慮了標的公司的品牌價值。交易金額18.58億元,涉及21項物業(yè),占地面積627.57萬M2,建筑面積598萬M2,按權益算,本項交易完成后,萬科權益土地儲備增加194萬M2。

　　我們的分析表明,這項收購使萬科的權益土地儲備超過1000萬平方米建筑面積,有利于完善萬科跨區(qū)域發(fā)展的戰(zhàn)略布局,使其大大增強了持續(xù)競爭能力。

　　被萬科視為未來發(fā)展新標桿的美國Pulte Homes公司的運作模式,可能是萬科意圖的最佳注解:在房地產基金占主導地位的美國房地產市場,作為上市公司的PulteHomes,其主導權不在公眾基金手中,而是以房地產投資商的身份,采取收購兼并的方式做大規(guī)模,鞏固自己的市場占有率。目前該公司在美國市場的占有率約為5.3%,而美國前十名地產商的市場占有率不到20%。

　　其實還有相當一部分房地產開發(fā)商也敏感地看到了這種轉型的脈絡?！拔覀円舱谒伎枷驅I(yè)房地產投資管理公司轉型的可能?！卑偈诉_地產副總裁羅雷說。

　　房地產業(yè)食物鏈正在發(fā)生變異

　　從金地集團和萬科的金融運作中可以清楚地看到,大投資商、信托資金及海外房地產基金的介入,正在顛覆傳統(tǒng)的房地產業(yè)食物鏈:20多年來長期處于食物鏈頂端的開發(fā)商不得不將壟斷利潤與這些參與者分享

　　傳統(tǒng)的房地產開發(fā)鏈條顯示,開發(fā)商是整個鏈條的上端,也是利益?zhèn)鲃拥牡谝画h(huán)。而且開發(fā)商往往也利用這種“核心”的優(yōu)勢,通過帶資承包等形式使得施工企業(yè)承擔部分開發(fā)資金利息、出讓他們應得的部分利益,通過預售的形式讓消費者承擔部分開發(fā)資金利息,等等,實施對施工企業(yè)、消費者的掠奪。

　　但在投資商、信托資金以及海外房地產基金參與的項目中,它們參與瓜分了以前由開發(fā)商獨自享有的高額利潤。顯然傳統(tǒng)的房地產開發(fā)和利益分配模式已經發(fā)生了變化。

　　&n bsp; 事實上,目前海外房地產基金及其他投資商與國內開發(fā)商的合作,基本上都如HI公司與萬科中山公司的合作方式一樣,一般都是成立項目公司,雙方各自持有項目公司一定比例的股權,并按此比例享有項目利潤。與傳統(tǒng)房地產開發(fā)相比,這意味著站在整個開發(fā)鏈條上端的除了開發(fā)商以外,還有海外房地產基金以及其他投資商,它們共同瓜分房地產項目的大部分利潤。

　　我們認為,隨著各種主體的投資商以及海外房地產基金越來越深入地介入中國房地產市場,它們將連同由開發(fā)商嬗變而來的專業(yè)房地產投資商一起共同占據(jù)產業(yè)鏈條上端的位置。而這種變化趨勢,可能正是推動萬科、金地集團等一大批房地產開發(fā)商積極向投資商和運營管理商轉變的根本動力。

　　房地產基金及大投資商將主導中國房地產市場

　　房地產基金和投資商將成為未來的兩種主流業(yè)態(tài)。按照中國目前房地產市場存量及未來的發(fā)展?jié)摿?只要政策許可,未來中國房地產基金從數(shù)量上和管理的資產規(guī)模上達到美國目前的水平是完全可能的。而隨著房地產業(yè)食物鏈的變異,那些具有豐富的開發(fā)、運營管理經驗的專業(yè)房地產投資商也將成為左右市場的重要力量

　　眾所周知,目前房地產業(yè)的資金來源中,銀行貸款和其他資金(包括定金及預收款等)規(guī)模過大。20**年,房地產開發(fā)投資資金來源中的國內貸款迅速擴張,規(guī)模達3138.3億元,分別相當于從1999年到20**年4年的2.8倍、2.3倍、1.9倍和1.4倍。20**年宏觀調控后,房地產開發(fā)投資的貸款增幅放慢,但1-10月仍然增長5.9%。

　　中國經濟景氣監(jiān)測中心的張海旺認為,目前房地產開發(fā)投資資金的主要來源仍是國內貸款,其他融資渠道甚少且極不穩(wěn)定,這給銀行系統(tǒng)帶來很大的不確定因素。而且房地產開發(fā)企業(yè)把定金及預收款作為投資資金的重要來源。20**年1-10月,國內貸款、定金及預收款合計在房地產開發(fā)投資中的比重超過六成,達61.3%,比宏觀調控前的20**年1-2月份非但沒有下降,反而提高2.7個百分點。在房地產開發(fā)投資因國內貸款下降減輕對銀行資金依賴的同時,由于個人住房貸款迅速增長,又間接深化了對銀行資金的占用。“這間接加重了房地產開發(fā)投資對銀行資金的依賴。”

　　業(yè)內專家認為,中國目前的這種狀況與當年美國出臺《房地產投資信托基金法》時的情況基本一致:一方面房地產企業(yè)融資存在瓶頸,特別是向銀行借貸方面有各種各樣的限制,另一方面是普通投資者有參與分享地產業(yè)高成長的強烈沖動,普通投資者只能通過購買房產及信托產品間接投資于房地產,而不能分享房地產開發(fā)的超額利潤,因為沒有集合投資的合法渠道。投資者對房地產的投資熱情從目前房地產信托產品往往推出后很快就銷售一空的情況可見一斑。

　　房地產信托基金若能推出,無疑將成為最佳的投資工具。而我們的一些案例研究表明,中國目前具備了房地產信托基金生存和發(fā)展的土壤。因為中國實際上已存在類“REITs產品”。與美國收益型REITs相比,目前深滬1300多家上市公司中,中國國貿(600007)、小商品城(600415)兩家具有“REITS產品”的部分特性(附文1)。

　　中國國貿收入的主要來源是國貿大廈寫字樓和商場、中國大飯店、國貿飯店的出租收入(表2),符合REIT產品收入來源的要求。但與真正的REITs相比,中國國貿沒有稅收優(yōu)惠,所得稅率為33%,盈利的大部分也沒有分派給股東。而國外REITs不交所得稅,應稅所得中至少有95%的部分以股利的形式分配給股東。

　　商業(yè)零售房地產將拔得頭籌

　　中國目前的居民消費率約為55%,大大低于70-80%的世界平均水平。居民消費率的觸底反彈對商業(yè)地產將產生持續(xù)而長期的需求。因此我們預計,在各種類型的房地產中,商業(yè)零售房地產將可能成為房地產基金(REITs)投資的首選目標

　　20**年底中國商業(yè)零售業(yè)已全面對外開放,在此前后,中外零售連鎖巨頭們的擴張幾近瘋狂,競爭近乎白熱化,但從中也可清楚地看到這個市場的巨大潛力。

　　從兩家外資零售業(yè)巨頭在中國的擴張情況看,20**年起沃爾瑪就已明顯在中國市場加快了開店速度,三年新開店數(shù)是過去五年的一倍。權威數(shù)據(jù)顯示,截至20**年2月,沃爾瑪在中國的門店數(shù)達到44家,其計劃今年還要再

　　開15家門店。而家樂福更是迫不及待,以近乎瘋狂的速度擴軍,僅20**年1至8月就新開了8家門店,平均每月一家,在20**年最后兩個月內更是狂開15家店鋪。據(jù)統(tǒng)計,截至20**年2月,家樂福在中國的門店數(shù)已達53家。

　　其他外資零售業(yè)巨頭也不甘落后。德國零售和批發(fā)業(yè)巨頭麥德龍目前在中國擁有21家倉儲式商店,為酒店和餐館等商業(yè) 客戶服務,該公司年初宣布,20**年將再開10家店。

　　而且目前世界零售企業(yè)500強已有70%在中國搶灘登陸,截至20**年6月,國內已有外資商業(yè)企業(yè)268家,店鋪數(shù)4502個。百安居、吉之島、易初蓮花和好又多等外國零售企業(yè)都在緊鑼密鼓、大幅度地擴大對中國內地的投資。

　　國內連鎖巨頭國美、蘇寧等也加快了擴張步伐。據(jù)悉,國美20**年在全國的門店總數(shù)將達到400家,而且在北京等主要城市將以大面積店為主。

　　而且,內外資零售連鎖巨頭們的擴張并不會是一個短暫的現(xiàn)象。因為目前中國消費率約為55%,大大低于70%的世界平均水平。專家認為,隨著消費的復蘇,消費率將觸底反彈,對商業(yè)地產將產生持續(xù)而長期的需求。

　　更重要的是,“商業(yè)地產運營將回歸理性,以租賃為主的運營模式將成為主流。”清華大學中國金融研究中心研究員張寧認為,商業(yè)地產將成為外資房地產基金或大投資商的首選,它們通過將這些物業(yè)出租給商業(yè)企業(yè)以獲取穩(wěn)定的租金收入。

　　目前深國投與新加坡嘉德集團合資投資及經營在重慶、長沙、蕪湖、漳州等地以沃爾瑪、華納影院為主力租戶的商業(yè)中心,其運作模式已具有房地產基金的雛形,也為類似商業(yè)地產的運作提供了一個很好的范本。

　　1995年,經國務院批準,深國投與沃爾瑪中國在深圳成立了沃爾瑪珠江百貨有限公司,20**年經批準更名為沃爾瑪深國投百貨有限公司,沃爾瑪持股65%,深國投持股35%。為配合沃爾瑪在中國的快速發(fā)展,深國投成立了深圳國投商用置業(yè)發(fā)展有限公司(下稱“國投置業(yè)”),專門開發(fā)商用物業(yè),主要為沃爾瑪提供營業(yè)場地。

　　20**年底,深國投與新加坡嘉德置地集團(下稱嘉德集團)簽訂了合作框架協(xié)議書,在中國商用地產投資和管理領域進行合作。該合作框架協(xié)議書涉及項目20個,而此前雙方已經簽署了全國6個不同城市的深國投商業(yè)中心項目的轉讓合同?嘉德以9.98億元收購了6家商場,這些商場主要租給沃爾瑪,嘉德占股份51%,深國投占股49%。

　　從操作模式看,以湖南項目為例:國投置業(yè)持有湖南深圳國投商業(yè)置業(yè)發(fā)展有限公司(簡稱湖南發(fā)展)49%的股權,嘉德集團全資子公司凱德商用中國投資有限公司持有51%的股權。在該項目的操作工程中,深國投大股東?深圳國際信托投資公司在20**年底發(fā)行了“深國投商業(yè)中心(長沙)集合資金信托計劃”,為湖南發(fā)展項目提供貸款融資。

　　梳理其中的關系,可以清晰地看出,該項目的運作類似房地產基金的運作。其中國投置業(yè)既相當于 REITs投資工具,又與凱德商用一起擔當這個REITs的投資者,湖南發(fā)展是REITs投資的房地產項目。而該項目建成后出租給沃爾瑪深國投百貨開設沃爾瑪商場,相應的租金和管理回報收入就是國投置業(yè)和凱德商用的投資收益。

　　而且,國投置業(yè)在項目的不同開發(fā)期間可以得到大股東深國投不同形式的融資支持,使其相當于一個開放式的房地產基金。例如在土地收購期間,通過發(fā)行股權信托,支持深國投置業(yè)購買土地;在項目進行期間,可以根據(jù)工程的進度,從財務成本最小化的原則,通過發(fā)行貸款信托或股權信托的方式保證項目如期竣工交付使用,而且借助深國投與沃爾瑪長期的戰(zhàn)略合作關系,保證了房產穩(wěn)定的銷售渠道,并以此獲得穩(wěn)定的租金收入;發(fā)行受益權信托,不僅可以及時變現(xiàn),保證資金的流動性,而且可以充分享受商業(yè)地產開發(fā)的最大化價值。

　　該操作模式也為類似商業(yè)地產的運作提供了一個很好的范本。而且未來只要中國法律許可,類似深圳國投這樣的企業(yè)可能就會利用多年積累的經驗,發(fā)起成立房地產基金,投資有穩(wěn)定租戶的商業(yè)零售房地產,而不需要與海外房地產基金合作。

　　未來會產生一批大投資商

　　在未來混業(yè)經營的模式下,會產生類似美林、摩根的投資商。比如證券公司可以成立不同風格的房地產基金公司,發(fā)行房地產基金;一旦政策允許,銀行系基金公司也可以發(fā)行房地產基金產品,投資房地產項目或完成銀行抵押貸款資產的證券化,從而成為房地產市場大投資商。

　　中國目前房地產存量非常龐大,占用了銀行大量資金。據(jù)統(tǒng)計,中國金融機構18萬多億貸款中,超過50%的貸款都是以房產作為抵押的,未來房地產基金的快速發(fā)展將改善開發(fā)商、投資商、銀行的資產負債結構。

　　即將由銀行推出的房貸資產證券化產品,無疑為商業(yè)銀行發(fā)展房地產基金開了一扇窗。據(jù)悉,中華人民銀行已批準中國建設銀行在20**年推出房貸資產證券化產品。該證券化方案采用信托作為特定目的載體(SPV,是為資產證券化設立的有限責任公司,以之為載體收購可證券化的特殊資產),其運作的基本方式是:首先,商業(yè)銀行將其可證券化的住房貸款出售給SPV;其次,SPV將所獲得的住房貸款匯總重組,經信用擔保及評級后,發(fā)行住房貸款證券;最后,SPV持有資產所產生的現(xiàn)金流,用于對投資者支付本息以及評估、擔保、承銷或其他證券化費用。業(yè)內人士認為,這是一種類似美國抵押型房地產基金的產品。

　　&nb sp; 而且從現(xiàn)有的房地產開發(fā)商中也將分化出一批專業(yè)投資商,如萬科這樣擁有開發(fā)和物業(yè)管理品牌、資本運作能力強的公司,通過不斷的資本運作和資本積累未來將轉變?yōu)閷I(yè)房地產投資商。一部分通過成立房地產基金公司,發(fā)行房地產基金,轉變?yōu)閷I(yè)的房地產投資管理公司,其它一些不能及時調整以適應變革的房地產開發(fā)商將被淘汰出局。

　　附文

　　美國房地產發(fā)展模式

　　中國和美國有許多相似的地方,同樣是地域同樣遼闊、房地產市場同樣高度分散,都面臨著城市和農村經濟發(fā)展差距的問題,地價差距也很大。我們認為中國房地產發(fā)展模式會逐步向美國模式逼近。

　　美國房地產發(fā)展模式的特點是房地產金融產業(yè)鏈、開發(fā)產業(yè)鏈、中介產業(yè)鏈和流通產業(yè)鏈非常完整并相互協(xié)調發(fā)展,以房地產基金(REITs)為主的金融產業(yè)鏈非常發(fā)達,開發(fā)商是吸引資金、把控中介和流通的組織者。在這種模式下,房地產的核心是金融運作而非開發(fā)營建,房地產基金或者投資商成為房地產市場的主導者,地產建造商或中介商只不過是圍繞房地產基金的配套環(huán)節(jié)。

　　金融產業(yè)鏈由房地產基金、投資商和銀行組成,其中最大部分是房地產基金,美國的投資商主要是從事物業(yè)投資,而非物業(yè)開發(fā),因此美國真正的大地產商都出于金融領域,銀行是金融產業(yè)鏈中比例最小的一部分,由于有基金和投資商的支撐,美國銀行風險很小。經過近40多年的發(fā)展,美國目前大約有300多只 REITs在運作之中,管理的資產總值超過3000億美元,而且其中有近2/3在全國性的證券交易所上市交易。

　　按照REITs組織形態(tài)不同,美國REITs可分為契約型和公司型兩種。按照投資人能否贖回分類,可將REITs分為封閉式和開放式兩類。根據(jù)REITs資金投向的不同,可以將它們分為三大類:1)權益型:投資并擁有房地產,主要收入來源于房地產的租金,所以也稱收益型。2)抵押型:投資房地產抵押貸款或房地產抵押支持證券(MBS),收益主要來源于房地產貸款的利息。3)混合型:它是介于資產類和抵押類之間的一種房地產投資信托,具有資產類REITs和抵押類REITs的雙重特點,即在從事抵押貸款服務的同時,自身也擁有部分物業(yè)產權。

　　據(jù)統(tǒng)計,美國的REITs 中的絕大部分是從事資產類投資,約占所有REITs 的96%.,每個REIT 根據(jù)各自的專長選擇投資領域,有的以地理區(qū)域為專長,如地區(qū)、州、市的地產;有的專長于各種行業(yè)地產,如零售業(yè)、工業(yè)、辦公樓、公寓、醫(yī)院等房地產;有些REITs 選擇廣泛的投資類型,包括房地產、貸款類的眾多產品。在各種房地產的投資中,零售業(yè)、住宅、工業(yè)/辦公地產的投資占絕大部分,總計超過總投資的74%。

　　1992年以后,美國房地產基金引入傘式伙伴房地產基金(UPREITs)結構(詳見《新財富》20**年8月號《美國地產的資金流》)

　　REITs的操作模式是:先發(fā)行股票籌集資金,發(fā)行方式有募集和公開發(fā)行等,讓人壽保險公司、養(yǎng)老基金組織等機構投資者和一般投資者認購。發(fā)起成立REIT的公司對認購者會有一定的要求,如美國威爾士房地產投資信托公司就要求其投資者必須滿足擁有金融資產4.5萬美元并且年收入高于4.5萬美元,而且對一次性認購的數(shù)額也有一定的規(guī)定。資金籌集完后,將資金交給一個專業(yè)的房地產公司,然后進行一個地區(qū)、一個國家,甚至全球化的操作。

　　不過正是因為這種獨特的發(fā)展模式,使美國房地產企業(yè)始終無緣全球財富500強,因為房地產的利潤實際上被多個環(huán)節(jié)瓜分了。

　　在美國,一些大的金融集團,如摩根大通、摩根士丹利有相當一部分盈利來自于房地產盈利的貢獻。美國房地產公司的業(yè)務非常專業(yè)化,做地就做地,做房子就做房子,搞出租就搞出租,每家公司只做一個環(huán)節(jié)來追求增值,因此,在美國,預售的銷售模式基本不存在。

篇3：房地產業(yè)務代表職責說明

　　崗位名稱:業(yè)務代表 崗位編號:

　　直屬上級:銷售公司分公司經理 所屬部門:銷售部分公司

　　崗位設置目的:負責完成公司下達的銷售任務

　　工作內容:

　　1.完成個人的銷售任務;

　　2.承擔市調任務及銷售信息和相關資料的搜集工作;

　　3.接待客戶,進行洽談,宣傳企業(yè)和產品,解決客戶的疑問,完成銷售;

　　4.做好客戶的售前、售中、售后服務工作;

　　5.承擔銷售合同的簽訂和變更工作;

　　6.承擔客戶入住的通知工作;

　　7.承擔辦理產證和按揭手續(xù)的通知工作;

　　8.負責客戶的收款和清欠工作;

　　9.完成領導交辦的其他臨時性工作。

　　權限與責任:

　　1.權限:

　　1)對所在分公司年度銷售計劃制定的參與權;

　　2)對公司戰(zhàn)略決策的建議權;

　　3)對公司考核結果或管理決議的申訴權;

　　4)對公司政策、管理方案等相關信息的知情權。

　　2.責任:

　　1)對分公司下達的任務指標的完成負責;

　　2)對所接待客戶的服務滿意度負責;

　　3)對所調查的市場信息的真實性負責。

　　所受上級的指導:銷售部分公司經理

　　同級溝通:項目管理部,策劃部,財務部,按揭部,綜合業(yè)務部,物業(yè)公司,辦公室等部門員工

　　所予下級的指導:無

　　崗位資格要求:

　　教育背景:市場營銷、房地產等相關專業(yè)?？埔陨蠈W歷。

　　經驗:從事營銷1年以上經驗。

　　崗位技能要求:

　　專業(yè)知識:市場營銷知識,房地產知識,法律常識。

　　能力與技能:

　　"較強的交流、溝通能力和學習能力。