從一個業(yè)主的角度解讀《業(yè)主臨時公約（示范文本）》
文/舒可心
房產(chǎn)銷售和物業(yè)管理過程是從發(fā)展商和前期物業(yè)管理企業(yè)的工作開始的，那個時候可能一套房子還沒賣出，但是，他們必須為物業(yè)的將來做好基礎工作——建立秩序，這也是法律對發(fā)展商的要求。我國經(jīng)濟改革還在進程中，發(fā)展商只重視銷售而漠視物業(yè)管理活動的現(xiàn)實擺在我們面前，這種狀況對社會造成的結(jié)果往往發(fā)生在樓宇交付之后，最終導致業(yè)主購買的財產(chǎn)價值大打折扣，甚至導致社會問題。面對發(fā)展商、物業(yè)管理企業(yè)甚至眾多的買房人都不重視物業(yè)管理制度建設和法制建設的現(xiàn)狀，政府有關部門從宏觀的角度出發(fā)，從服務的角度出發(fā)，從維護各方利益的目的出發(fā)，從維護社會穩(wěn)定的目的出發(fā)，制定了與《物業(yè)管理條例》相配套的行政規(guī)章和示范文本，近日出臺的《業(yè)主臨時公約（示范文本）》就是其中非常重要的一部分。
作為一位業(yè)主，筆者認為，這個示范文本對建立業(yè)主自我管理和自我約束的機制具有巨大的推動作用。我們都知道《業(yè)主公約》如果制定不當，必將導致物業(yè)管理的無序和社區(qū)的混亂。而《業(yè)主臨時公約》又是業(yè)主大會制定《業(yè)主公約》前的版本，起到社區(qū)“臨時憲法”的作用。因此，指導、監(jiān)督發(fā)展商認真制定《業(yè)主臨時公約》、保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的穩(wěn)定、維護所有業(yè)主的合法權益就成了政府應盡的職責。政府有關部門正是通過這個示范文本，既是幫助發(fā)展商也是監(jiān)督發(fā)展商為將來的物業(yè)管理活動建立起一個法制體系。其最終目的，是為了維護全體業(yè)主生活的安定和財產(chǎn)的價值，當然，《業(yè)主臨時公約》可以在房屋銷售并交付使用后，經(jīng)業(yè)主大會決議修改成為《業(yè)主公約》。
筆者對這個示范文本逐章細讀，頗有感觸。第三章“物業(yè)的使用”和第四章“物業(yè)的維修養(yǎng)護”這兩部分從表面上看，似乎都是“約束”業(yè)主行為的條款，似乎和“保護業(yè)主利益”背道而馳。但是，我們必須了解：城市中的樓宇，不再是某個小業(yè)主自己獨立的財產(chǎn)，其中相當一部分都是屬于全體業(yè)主的共有財產(chǎn)。對單個業(yè)主行為的約束，恰恰是為了對全體業(yè)主利益的維護；對單個業(yè)主行為的限制，恰恰是為了對業(yè)主共有財產(chǎn)的保護。因此，我們必須了解：這些限制，不僅僅是對自己的，也是對其他業(yè)主的，是和業(yè)主的權利對等的。業(yè)主共同利益的保障，是在全體業(yè)主都受到一些限制（特別是對公共財產(chǎn)的處分權利的嚴格限制），并通過良好的物業(yè)管理工作實現(xiàn)的。
第五章關于“業(yè)主的共同利益”的規(guī)定，賦予了物業(yè)管理企業(yè)監(jiān)督業(yè)主違約行為的職責和權利。很多業(yè)主一直有此疑問：“我們買了房子，交了物業(yè)服務費，難道還讓我們自己和不良現(xiàn)象作斗爭嗎？”示范文本明確了物業(yè)管理企業(yè)在這方面的責任。因為物業(yè)管理企業(yè)并不是天生具有“維護業(yè)主的共同利益”的義務的，這些都需要用合同的方式和全體業(yè)主之間的互相約定來賦予。而業(yè)主對其他業(yè)主違反公約行為的監(jiān)督權利，更是在《物業(yè)管理條例》中法定的，只不過在《業(yè)主臨時公約》中認可同時賦予物業(yè)管理企業(yè)該權利而已。示范文本還對物業(yè)管理企業(yè)隨意處分業(yè)主共同（隱性）財產(chǎn)的行為，作出了提示和限制。
《業(yè)主臨時公約（示范文本）》第六章和《前期物業(yè)服務合同（示范文本）》第八章都是關于“違約責任”的規(guī)定，對業(yè)主、建設單位、物業(yè)管理企業(yè)的行為進行了約束，但這里面有兩個完全不同的問題。《業(yè)主臨時公約（示范文本）》所提及的“違約責任”，是指所有購買了本物業(yè)的全體業(yè)主違反《業(yè)主臨時公約》的情形，應該如何處理的問題，是業(yè)主之間的問題，和發(fā)展商（發(fā)展商作為業(yè)主除外）、物業(yè)管理企業(yè)無關。只是由全體《業(yè)主臨時公約》簽署人（即買房人）賦予了物業(yè)管理企業(yè)權利的情形下，企業(yè)才可以采取行動。
而《前期物業(yè)服務合同（示范文本）》所提及的“違約責任”，是指在前期物業(yè)管理活動中，物業(yè)管理企業(yè)應該承擔哪些違約責任，發(fā)展商應該承擔哪些責任，房屋所有者（業(yè)主）和使用人應該承擔哪些違約責任。當然，從嚴格的法律意義上講，《前期物業(yè)服務合同》是發(fā)展商和物業(yè)管理企業(yè)之間簽署的，無權涉及到第三方（業(yè)主、房屋使用人）的權利義務。此部分如果沒有經(jīng)第三方認可，可視為無效條款。這也是《前期物業(yè)服務合同（示范文本）》的不足之處。因此，筆者建議在買受人簽署《商品房買賣
篇2：物管案例:轉(zhuǎn)讓商鋪忘了公約 原業(yè)主照付物業(yè)費
物管案例:轉(zhuǎn)讓商鋪忘了公約 原業(yè)主照付物業(yè)費
余女士系本市亮都商場某商鋪的原業(yè)主。幾個月前，順利將該商鋪轉(zhuǎn)手。不過讓她沒想到的是，7月份，她突然收到法院的一紙傳票，原商鋪的物業(yè)管理公司居然要求她繼續(xù)支付物業(yè)管理費。余女士萬萬沒想到自家商鋪都轉(zhuǎn)手好幾個月了，自己居然還得為新業(yè)主照付物業(yè)費。
[案例提示]
業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)應注意相關手續(xù)的辦理，尤其應注意是入住時與物業(yè)管理公司簽訂的公約合同等中的相關條款。
[案例分析]
庭審中，物業(yè)管理公司拿出了一份余女士當初與物業(yè)管理公司曾簽訂的一份“公約”，約定一旦業(yè)主轉(zhuǎn)讓其擁有的單元時，須將轉(zhuǎn)讓情況書面通知物業(yè)公司，否則，前業(yè)主仍對該單元的管理費用及一切相關事項負有責任。但余女士未履約，應按規(guī)定繼續(xù)承擔物業(yè)管理費。日前，法院判定，該管理公約對雙方的確具有法律約束力，余女士須繼續(xù)承擔物業(yè)管理費1568.8元。
篇3：物管案例：業(yè)主反對物業(yè)管理公約怎么辦
物管案例：業(yè)主反對物業(yè)管理公約怎么辦
某物業(yè)管理公司承接了一小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務后，草擬了物業(yè)管理公約，交給業(yè)主討論。不料，公約遭到了全體業(yè)主的激烈反對，其焦點主要集中在如下兩款：
（1）物業(yè)管理者為進行物業(yè)管理活動而對業(yè)主或用戶造成的一切損失，物業(yè)管理者不承擔民事賠償責任；
（2）如果業(yè)主或用戶欠繳物業(yè)管理費及水電費等，則物業(yè)管理者有權采取斷水、斷電、斷暖的做法，直到所欠費用繳清為止。
對此物業(yè)管理公司應該怎么辦？
[案例分析]
物業(yè)管理公約是業(yè)主和物業(yè)管理公司雙方間的服務合同，雙方形成的是消費者與經(jīng)營者的關系。業(yè)主作為消費者享有《消費者權益保護法》所規(guī)定的一切權利。本案例中的前款約定物業(yè)管理公司實際上侵犯了業(yè)主的知情權，其作為免責條款，對業(yè)主是不公平的，符合《合同法》第40條規(guī)定“提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的該條款無效。”故此款的制定不妥。
本案例的后款觸碰了物業(yè)管理實踐中的一個敏感話題，那就是物業(yè)管理公司有無權利對業(yè)主采取斷水、斷電、斷暖的等做法，根據(jù)我國相關法規(guī)的規(guī)定，供電企業(yè)在發(fā)電、供電系統(tǒng)正常的情況下，應當連續(xù)向用戶供電，不得中斷。因供電設施檢修、依法限電或者用戶違法用電等原因，需要中斷供電時，供電企業(yè)應當按照規(guī)定事先通知用戶。用戶逾期未繳付電費的，供電企業(yè)可以從逾期之日起，加收違約金。自逾期之日起計算，超過30日，經(jīng)催繳仍未繳付電費的，供電企業(yè)可以按規(guī)定程序停止供電。由此可見，中止供電的權利僅在供電企業(yè)，而且供電企業(yè)也不得隨意中止供電。可見物業(yè)公司無權斷電。從實踐的角度看極易激化矛盾，又有侵犯業(yè)主消費權之嫌，此款制定同樣不妥。
[解決方法]
沒有必要的免責條款，物業(yè)管理工作難以開展，前款可改為：
物業(yè)管理者進行如下活動時，對業(yè)主造成的財產(chǎn)損失可不承擔民事賠償責任：
（1）為救助人命而造成的必要財產(chǎn)損失；
（2）為避免業(yè)主或用戶財產(chǎn)受損或可能受損而造成的必要財產(chǎn)損失；
（3）為抓捕違法犯罪分子、制止不法侵害行為而造成的必要財產(chǎn)損失；
（4）其他類似上述情形。
后款可改為：物業(yè)管理者有權對欠繳費業(yè)主提起民事訴訟，并可參照《中華人民共和國合同法》第182條、第184條的規(guī)定減少損失。
《合同法》第182條規(guī)定“用電人應當按照國家有關規(guī)定和當事人的約定及時交付電費。用電人逾期不交付電費的，應當按照約定支付違約金。經(jīng)催告用電人在合理期限內(nèi)仍不交付電費和違約金的，供電人可以按照國家規(guī)定的程序中止供電。”
《合同法》第182條規(guī)定“供用水、供用氣、供用熱力合同，參照供用電合同的有關規(guī)定。
[相關法規(guī)政策]
1．《物業(yè)管理條例》（節(jié)選）
......
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會
第六條房屋的所有權人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：
(一)按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務；
(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；
(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；
(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權；
(五)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權；
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；
(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用；
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。
第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：
(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；
(四)按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；
(五)按時交納物業(yè)服務費用；
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。
第八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。
業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。
......
第四章 物業(yè)管理服務
第三十二條從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格。
國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。
第三十三條從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。
第三十四條一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。
第三十五條業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。
物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質(zhì)量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。
第三十六條物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。
物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第三十七條物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。
業(yè)主委員會應當向物業(yè)管理企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料。
第三十八條物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。
第三十九條物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應當將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。
物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應當做好交接工作。
第四十條物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
第四十一條物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。
第四十二條業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。
第四十三條縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督。
第四十四條物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。
第四十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。
物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第四十六條對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。
有關行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第四十七條物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。
第四十八條物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權利義務由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關規(guī)定。
物業(yè)使用人違反本條例和業(yè)主公約的規(guī)定，有關業(yè)主應當承擔連帶責任。
第四十九條縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。
2．《中華人民共和國合同法》（略）
3．《中華人民共和國消費者權益保護法》（略）