小區(qū)物業(yè)管理工作建議

　　一、公園封閉建議

　　目前山體公園與都市陽光之間還存在500米左右的長度未進行封閉隔離，隨著山體公園的投入使用人流量必定會劇增，其中會有相當一部分為外來人員到山體公園活動，給都市陽光帶來巨大的安全壓力，建議地產(chǎn)盡快將此地段進行封閉以便控制外來人員通過此地段隨意進入都市陽光小區(qū)，為業(yè)主創(chuàng)造一個安全有序的居住環(huán)境。

　　二、康體健身器材配置建議

　　根據(jù)對都市陽光客戶群體的分析，小區(qū)內(nèi)有較多的老人;并且小區(qū)內(nèi)目前未安裝任何健身器材，小區(qū)內(nèi)老人健身活動缺少場地及器材，很多老人迫切希望有一處健身鍛煉的場地;目前山體公園內(nèi)設置有門球場根據(jù)目前管理處對客戶的了解，對門球活動感興趣的顧客群體相對教少;建議將目前門求活動場地安裝老人活動使用的康體健身器材以供老人鍛煉使用。

　　三、增加閱覽室建議

　　目前山體公園共計有管理用房6間，其中預計物業(yè)作為管理用房使用2間;為增加小區(qū)的文化氛圍，建立和諧社區(qū);展現(xiàn)xx的人性化服務，為小區(qū)中老年群體溝通交流提供一個好場地，建議在山體公園管理用房中設立一間為圖書閱覽室，(備注：只對xx客戶開放)配置書架一套，各類書刊、報紙、雜志等刊物預計費用為10000元左右。

　　四、增加棋牌室建議

　　為豐富xx社區(qū)顧客的業(yè)余活動，讓顧客充分感受到作為xx客戶的優(yōu)越感及舒適感;建議在山體公園的管理用房中拿出兩間開辟為棋牌室，只供xx物業(yè)都市陽光、世紀華府專用;預計配置各種棋牌桌椅板凳費用為5000元。

　　xx地產(chǎn)品牌進入瓦房店房地產(chǎn)市場已有5、6年的時間，經(jīng)過這幾年的發(fā)展及積累在瓦房店地區(qū)也積累一定的人脈關系。可以說，xx地產(chǎn)品牌在一定程度上帶動了瓦房店房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

　　由于前期各個方面的.問題瓦房店的客戶也出現(xiàn)了部分對xx品牌存在一定偏見認識的觀點，在這種情況下，如何提升客戶對xx品牌的信任及追隨，是擺在我們xx人面前值得思考的一個問題;多年來具有良好的服務意識超前的服務理念一直是深圳企業(yè)的優(yōu)勢，也是xx物業(yè)發(fā)展到今天進入國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)前三甲的關鍵成功因素之一，為此在山體公園的物業(yè)管理方案中xx物業(yè)充分體現(xiàn)一切為了客戶，為客戶一切的服務理念突出xx客戶的尊貴感讓客戶充分感受到作為xx客戶的優(yōu)越感及舒適感。

　　我們衷心希望：xx都市陽光、世紀華府，是xx品牌下地產(chǎn)與物業(yè)共同在瓦房店房地產(chǎn)市場打造和諧宜居住宅項目的第一家，讓業(yè)主相信選擇了xx就選對了家，項目成功靠大家。

篇2：盟物業(yè)管理顧問工程建議函(精要)

　　盟東城物業(yè)管理顧問工程建議函(精要)

　　編號：z局物業(yè)字GW--ZJ--HC--(20**)--004號

　　致：z實業(yè)發(fā)展有限公司z先生

　　抄：z物業(yè)服務有限公司z先生

　　由：z局物業(yè)管理有限公司z城項目顧問咨詢組

　　時間：二〇一三年十二月五日

　　主題：《關于z城工程的建議函》

　　主題（盟東城物業(yè)管理顧問工程建議函）

　　z實業(yè)發(fā)展有限公司：

　　為使產(chǎn)品日臻完善，我們從物業(yè)人與使用人的角度，針對z城工程方面提出如下建議，供貴司產(chǎn)品、服務在不同形態(tài)時參考使用。

　　詳細內(nèi)容見正文：《關于z城工程的建議函》。

　　z局物業(yè)管理有限公司

　　z城項目顧問咨詢組

　　二〇一三年十二月五日

　　乙方簽發(fā)甲方簽收

　　時間時間

　　附件：關于z城工程的建議函

　　由：z局物業(yè)管理有限公司z城項目顧問咨詢組

　　致：z實業(yè)發(fā)展有限公司z先生

　　抄：z物業(yè)服務有限公司z先生

　　事宜：z城工程建議函

　　《關于z城工程的建議函》

　　一、綠化景觀

　　1、會所旁回填土層較淺，不宜栽種高大喬木；

　　2、關注高端社區(qū)的生態(tài)文明、人與自然的和諧共生：1）可在產(chǎn)品的不同階段（如銷售投入期、正常居住期）考慮設計耐腐蝕、耐風化的景觀鳥籠，為近六萬平方米的景觀綠化區(qū)增添盎然生機。2）建議在小區(qū)景觀隱蔽處設寵物廁所，并安放小沙鏟、塑料袋掛件或裝置，并考慮設置洗手取水點。3）z氣候濕熱，小區(qū)綠化面積大，容易滋生蚊蟲，建議設計安裝若干滅蚊設施；

　　3、建議把水體景觀燈、小品燈、地埋燈、照樹燈、草地燈等分路設置開關，以方便在不同的時間段控制各回路照明，達到節(jié)能目的；

　　4、設計階段，園區(qū)景觀應盡量避免有棱角的構筑物或做圓弧處理；

　　5、踏步道路石材之間的空隙對老年人、穿高跟鞋的女士造成不便，踏步石之間的綠化難以養(yǎng)護，建議做硬化處理；

　　6、下圖中左邊的園區(qū)水景周圍應采取右邊水景的處理方式，避免道路污水流入水景，造成污染；

　　7、園林道路應設置路肩，避免泥沙隨雨水污染路面和避免行人踐踏綠化；

　　8、園區(qū)道路未設置殘疾人通道設置不夠人性化；

　　9、園區(qū)內(nèi)管道閥門固定螺栓未使用不銹鋼螺栓，對以后的檢修造成不便；

　　10、樓頂?shù)木坝^燈安裝位置不利于檢修，且在大風的季節(jié)可能會有燈罩被吹落，造成安全隱患；

　　11、水景或泳池旁不宜栽種小葉類植物；

　　12、腳手架不宜直接放置在石材地面，會造成石材有銹跡，影響景觀品質(zhì)；

　　13、會所游泳池的消毒池周圍沒有安裝圍欄；

　　14、消毒池深度達到40公分，造成客人進出消毒池不便，建議將深度改到20公分；

　　15、園區(qū)草坪燈地腳螺絲被回填土掩蓋，不便檢修，建議將燈的基礎高出回填土；

　　二、電梯系統(tǒng)

　　1、電梯轎廂地面與電梯廳地面設10°左右反坡，防止溢水進入電梯井道，其他未裝修的電梯廳應考慮此建議；

　　2、電梯廳及電梯轎廂內(nèi)應設置到站提醒；以便提醒等候的客戶；

　　3、電梯轎頂上電子板應有防水浸保護措施，防止電子板浸水損壞；

　　4、因本項目樓層較高建議設電梯樓層防搗亂功能，如有小孩頑皮，亂按電梯樓層按鈕，此功能可取消亂按樓層；

　　5、監(jiān)控中心應安裝有電梯監(jiān)控屏，上有電梯的運行及樓層指示，并能鎖定電梯，并能將其降至于一層；

　　6、設電梯視頻樓層顯示裝置：可在電梯監(jiān)控圖像中迭加電梯運動方向的箭頭指示、樓層層數(shù)數(shù)字顯示，還可顯示物業(yè)管理信息，并配編輯功能，方便現(xiàn)場監(jiān)控以及日后有需要調(diào)取錄像時能很方便查看電梯運行方向、樓層，方便產(chǎn)品后期的管理與使用；

　　7、z地區(qū)多雨多臺風，電梯機房的應具有防水和散熱功能，建議做雙層，內(nèi)層是玻璃推拉窗，外層是百葉窗；

　　三、供配電系統(tǒng)

　　1、配電房內(nèi)只安裝了一個小型軸流風機，不能滿足夏季高溫時期設備房的散熱效果，影響設備運行安全，建議增加強制排風設備；

　　2、發(fā)電機房內(nèi)沒有設置強制送、排風，只有自然進風，建議增加強制送、排風設備；

　　3、發(fā)電機房內(nèi)墻上未安裝接地母排，不符合相關規(guī)范，需增加；并把發(fā)電機基座、燃油箱、油管、門等設備與接地母排連接；

　　4、發(fā)電機儲油室內(nèi)照明燈具不是防爆燈具，需更換；

　　5、建議強、弱電井內(nèi)設置工作插座和工作開關，以方便設備檢修及滿足臨時用電需求；

　　6、地下停車場與庭院燈建議分路間隔控制，以方便在不同的時間段控制各回路照明；

　　7、設備房門安裝防鼠板，電纜進線口加防火泥等材料密封，防鼠進入設備房咬斷線路；

　　8、電纜線槽在連接處應做等電位連接，以策安全；

　　9、建議在非機動車庫內(nèi)增加充電插座并計量電表；

　　10、電源線路應穿線管，不應該使用黃臘管，這樣不利于線路的散熱和線路的維護；

　　11、按照國家規(guī)范每個接線點不應超過2組線，存在安全隱患和以后的維護保養(yǎng)；

　　12、按照國家施工規(guī)范，開關的進線端和出線端應做好線路的來自某個開關箱和到某個配電線路；

　　13、電源線路在拐角處未做有效的絕緣防護，存在安全隱患；

　　14、避雷帶連接點應做防銹處理；

　　15、樓頂風機底座未做接地處理，電源線路在露天部位使用線槽，在下雨的天氣，雨水會進入線槽，存在安全隱患；

　　16、樓頂?shù)姆汗鉄綦娫淳€路應使用三芯電纜，并做好接地處理，保障安全；

　　17、天面的通道門未做接地，在存在雷擊的隱患；

　　18、所有的設備房門扇均未做接地處理，存在安全隱患；

　　19、發(fā)電機房消煙處理水泵上部裝置水龍頭，存在安全隱患；

　　20、發(fā)電機油箱未做沙池，存在消防隱患；

　　四、給排水

　　1、水泵房地面應鋪設瓷磚；

　　2、水泵房控制柜與水泵隔離，建議水泵房控制柜在水泵房內(nèi)設有單獨的房間；

　　3、消防水池水箱設透明水位標識，設檢修爬梯，同時需設計護攔，最好為不銹鋼材料制作；排水管徑大于80mm，水池底做坡面，水泵房最低處做60公分直徑、深50公分的集水坑；

　　4、建議在水泵房內(nèi)設置跑水聲光報警設備，報警信號連接至監(jiān)控中心；

　　5、消防泵風葉防護罩凹陷，對消防泵的運作存在安全隱患；

　　6、消防泵房內(nèi)的消防管道壓力表裝置的未做過高，不利于觀察壓力指數(shù)；

　　7、消防管道和生活用水管道未做防銹處理；

　　8、消防管道支架未做減震處理；

　　9、生活水泵房控制柜上部未做窗扇，在下雨時雨水會飄到控制柜，存在安全隱患；

　　10、生活水泵房的供水管道支架未做減震處理；

　　11、生活水泵房電源箱上部的排水管道管頭未做封閉處理；

　　五、其它

　　1、消防箱報警線路應做暗埋或穿硬質(zhì)線管，不應該明裝使用軟管；

　　2、非機動車庫下地下室通道樓梯應做護欄；

　　3、大堂天花裝修未預留檢修通道口；

　　4、一樓和地下室電梯廳墻面裝飾板太薄，只有5毫米，強度不夠，容易破損；

　　5、地下室消防箱未做防撞處理，應做防撞護欄；

　　z城項目顧問咨詢組

　　顧問項目經(jīng)理（簽署）：

　　二〇一三年十二月五日

篇3：舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的問題及建議

　　舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的問題及建議

　　物業(yè)管理是隨著國家房地產(chǎn)業(yè)，尤其是住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而逐步發(fā)展起來的。當人們的生活水平逐步提高后，人們就更關注生活的質(zhì)量，關注居住環(huán)境的日常保養(yǎng)和維護，盡可能使住宅小區(qū)整潔，環(huán)境優(yōu)雅，生活便利，安全不受侵害。根據(jù)政府關于物業(yè)管理的有關規(guī)定，新建小區(qū)必須實行物業(yè)管理制度，而舊小區(qū)卻在推行物業(yè)管理的過程中，遇到了很多困難和問題。主要有以下幾個方面。

　　一、居民觀念需轉(zhuǎn)變

　　多年來計劃經(jīng)濟體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務的傳統(tǒng)觀念，習慣了由單位的房產(chǎn)管理部門或房管所管房的模式，認為實行物業(yè)管理就是想多收錢，如果實施物業(yè)管理需要收費，也應該由單位交，住房消費意識淡薄。

　　二、硬件條件相對落后

　　舊小區(qū)在建設之初主要是為了解決居民的住房困難問題，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單。隨著城市人民生活水平的提高，硬件設施主要有以下一些不足:包括綠化面積較小、機動車停車位缺少、體育健身設施和文化活動空間較小等等。

　　三、產(chǎn)權形式多樣

　　舊小區(qū)普遍存在住房產(chǎn)權形式多樣的特點。住房產(chǎn)權形式有全產(chǎn)權商品房，房改售房，回遷房，農(nóng)轉(zhuǎn)居的承租房，居民承租房。住房的產(chǎn)權人多樣，有居民個人、房管局、單位產(chǎn)權人(包括中央單位、市屬單位、區(qū)屬單位)、公共設施產(chǎn)權人(如各市政設施部門、郵局、銀行、區(qū)屬商業(yè)單位所有的房產(chǎn))、托管房、二手房產(chǎn)權人等。

　　四、存在多頭物業(yè)管理的現(xiàn)象

　　產(chǎn)權形式的多樣化，使小區(qū)形成多家物業(yè)管理單位同時對小區(qū)不同物業(yè)進行管理的局面。主要有:"單位自管房"物業(yè)管理公司，"房管局直管公房"物業(yè)管理公司，社區(qū)管理單位，居委會，市政設施單位，商業(yè)網(wǎng)點單位等。

　　五、對舊小區(qū)基礎設施進行改造的資金缺口較大

　　舊小區(qū)實施物業(yè)管理，改善居民的生活環(huán)境，必須對小區(qū)的基礎設施進行不同程度的改造，如小區(qū)進行封閉、綠化美化、道路修整等。根據(jù)改造項目的多少和改造等級的不同，資金量少則幾十萬，多則上百萬，甚至上千萬。資金從哪里來，是困擾實施物業(yè)管理的一個重要問題。

　　六、物業(yè)管理收費困難

　　已經(jīng)實施了物業(yè)管理的小區(qū)，甚至物業(yè)管理水平比較好的小區(qū)，也存在物業(yè)管理收費困難的問題。舊小區(qū)物業(yè)管理收費經(jīng)物價部門核準，目前最低收費標準為每平方米0.15元，普通小區(qū)全年收費總額為120元。盡管是如此低廉的費用，很多物業(yè)管理公司只能收到30%左右。

　　七、管委會作用有待進一步發(fā)揮

　　實施了物業(yè)管理的小區(qū)一般都成立了物業(yè)管理委員會或業(yè)主委員會，但受方方面面因素的影響，很難發(fā)揮其應有的作用。如，根據(jù)有關規(guī)定，業(yè)主委員會成員必須是擁有較大面積房屋產(chǎn)權的產(chǎn)權人，但產(chǎn)權單位怕要求出資整治小區(qū)環(huán)境或承擔其他經(jīng)濟責任，就不愿意參加業(yè)主委員會，已經(jīng)參加到業(yè)主委員會的個人，甚至要求退出業(yè)主委員會。業(yè)主委員會在行使職權過程中存在越權行為或不能充分履行相關職責。

　　八、社區(qū)管理與物業(yè)管理存在矛盾

　　社區(qū)管理與物業(yè)管理在對小區(qū)物業(yè)實施管理的問題上存在矛盾。有的社區(qū)委員會以贏利為目的，與物業(yè)管理企業(yè)爭奪物業(yè)管理項目，把政府補貼給物業(yè)管理單位的專項資金承擔過來，進行有關物業(yè)的專項管理。有的社區(qū)委員會出租小區(qū)經(jīng)營用房，開早市、菜攤、飯館、理發(fā)店等，對小區(qū)內(nèi)綠化、衛(wèi)生、保安造成一些影響。

　　針對當前舊住宅小區(qū)物業(yè)管理工作中存在的主要問題，提出以下建議:

　　一、加快、加強物業(yè)管理的立法工作

　　當前物業(yè)管理中出現(xiàn)的糾紛，涉及物業(yè)管理的方方面面，而物業(yè)管理立法工作的滯后，使得很多糾紛無法解決，或造成一些潛在的矛盾和糾紛，建議有關方面應加快物業(yè)管理立法工作，通過立法進一步明確政府部門、物業(yè)管理公司和業(yè)主各方的責任、權利和義務，消除爭議，特別是對房改房物業(yè)管理規(guī)范的立法工作要重點研究。

　　二、逐步加大對住宅小區(qū)基礎建設的投資，改善居民生活環(huán)境

　　1、城市的管理者是各級政府，政府樹立經(jīng)營城市的概念，使城市的資產(chǎn)增值，并應從城市建設維護費中，拿出專項資金，逐年逐步地有計劃地實施改造，為實施物業(yè)管理創(chuàng)造一個良好的基礎條件。

　　2、住宅的實際使用人，是居住環(huán)境改善的最大受益者，也應該出資改善居住環(huán)境。在改造舊小區(qū)中，可以嘗試充分調(diào)動廣大居民的參與意識，由居民參與設計、參與投資、參與建設的公眾參與方式。

　　3、產(chǎn)權單位是住宅的產(chǎn)權人，在目前房改政策下，產(chǎn)權單位也要對舊小區(qū)的改造進行相應的投資。至于政府、產(chǎn)權人單位、居民三方投資的比例，可以根據(jù)每個小區(qū)的不同情況，進行測算，決定投資量，尤其是居民的投資，不能超過居民的經(jīng)濟承受能力。

　　三、政府部門應加強對舊小區(qū)實施物業(yè)管理工作的規(guī)劃

　　針對沒有實施物業(yè)管理的舊小區(qū)，政府房地產(chǎn)管理部門應制定改造計劃，擴大實施物業(yè)管理的范圍。政府有關部門要研究舊小區(qū)推行物業(yè)管理的困難，針對每個小區(qū)存在的問題，逐步推進和實施物業(yè)管理，充分發(fā)揮政府行政管理部門的作用。

　　四、深化房改政策，在工資中增加物業(yè)消費部分

　　房改優(yōu)惠售房實現(xiàn)了住房分配的貨幣化，是住房分配制度的重大改革，但房改售房與

　　物業(yè)管理銜接的還不夠，特別是對物業(yè)管理費用在政策上考慮不夠，建議國家有關部門在職工工資中應增加物業(yè)消費部分，將財政撥款暗補改為明補。對無力發(fā)放物業(yè)管理補貼的單位和無業(yè)、失業(yè)人員，政府有關部門應研究制定相應的政策，配套執(zhí)行。

　　五、建立房屋使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理契約關系

　　商品房在買房之時，買房人和賣房人就簽訂了物業(yè)管理合同，但在簽訂房改售房合同或危改回遷房合同時，雙方對物業(yè)管理事項沒有任何約定，導致買房人或承租人對物業(yè)管理不承擔任何義務和權利。建議在舊小區(qū)制訂物業(yè)管理合同，通過使用人或產(chǎn)權人與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同，建立物業(yè)管理的委托關系，約束雙方的利益關系，改變居民普遍存在的"你搞物業(yè)是你愿意，跟我沒關系"的觀念。

　　六、加強實施物業(yè)管理的正面宣傳

　　一是要物業(yè)管理公司樹立努力為業(yè)主服務的認識，這樣才能從企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)生提高服務水平的內(nèi)在動力。二是要引導物業(yè)管理公司提高服務水平，總結已有的成功經(jīng)驗，向其他物業(yè)企業(yè)宣傳。三是要宣傳業(yè)主對房屋產(chǎn)權享有的權利和義務，增加業(yè)主的自覺維權意識。四是要增加物業(yè)服務內(nèi)容透明度的宣傳，對服務項目、服務內(nèi)容、服務標準都要在小區(qū)內(nèi)的布告欄內(nèi)張貼或以其他方式讓業(yè)主知道。五是加強物業(yè)收費的宣傳工作，該交費的產(chǎn)權單位都要交納物業(yè)管理費，包括小區(qū)內(nèi)的學校、商業(yè)設施等居民住宅以外的其他產(chǎn)權單位。

　　七、處理好社區(qū)管理與物業(yè)管理的關系

　　物業(yè)管理是一種企業(yè)行為，而社區(qū)管理則是一種政府行為，社區(qū)管理和物業(yè)管理不可替代，但又互相配合，在實施具體的經(jīng)營、管理中是密切聯(lián)系、互相依存的。物業(yè)管理公司要與社區(qū)委員會、派出所等明確分工，物業(yè)管理公司不能承擔本應由政府部門負擔的工作，基層政府部門也不能因為有些管理工作有利可圖，就運用行政權利，自行進行管理。

　　八、確立物業(yè)管理公司是對小區(qū)物業(yè)實施物業(yè)管理的唯一性，改變多頭管理的局面應該明確物業(yè)管理企業(yè)是小區(qū)物業(yè)唯一的管理企業(yè)，一個小區(qū)應盡量安排一個物業(yè)管理公司。

　　為實現(xiàn)現(xiàn)代新區(qū)、文化大區(qū)、經(jīng)濟強區(qū)、全國名區(qū)的建鄴目標，建鄴人在加快新城建設的同時，對新城區(qū)實施有計劃、有步驟的改造，目前舊住宅小區(qū)整治出新及物業(yè)管理試點工作正全面展開，通過各方的共同努力，逐步建立符合社會主義市場經(jīng)濟體制要求的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新體制，為廣大居民提供安全、整潔、方便、美觀的居住環(huán)境。