物業管理前期介入建議：機電節能篇

　　機電節能

　　溫馨提示：工程項目分包時，如有兩家或兩家以上的施工單位作為分包商時，應指定其中一家作為整個工程的總承包，負責對后期維護、技術對接等協調工作。

　　給排水

　　一、生活水泵機房

　　1、 園區(分期開發)應設計成整體的供水設備機房，(集中管理分區控制，節約投資成本)。

　　2、 生活水箱裝設高低水位控制器報警裝置并納入中控報警系統。

　　3、 供水水泵應設置空載報警裝置接入中控室以免水箱無水時水泵負載空轉。

　　4、 供水水箱應設置2個并聯使用，以便于對水箱清洗。

　　5、 水箱的材質應使用不銹鋼材料并做保溫(橡塑保溫材質)。

　　6、 水箱應設置密封水箱蓋并加雙鎖。

　　7、 供水機房頂、墻面應做隔音處理(鐵皮吸音板)，地面鋪設地轉。

　　8、 供水機房排水溝應設計安裝不銹鋼箅子或球墨鑄鐵篦子。

　　9、 生活水泵房、垃圾房建議設計時加裝紫外線消毒燈。

　　二、 管網

　　1、 供水管道主支管應安裝控制節門。

　　2、 供水管網應按雙路環網供水系統設計。

　　3、 供水管道材料使用銅管材質。(考慮造價問題可裝鍍鋅無縫鋼管)

　　4、 供水管道色標清晰，彈簧減振材料質量較好。

　　5、 排水管道材質使用鑄鐵管或不銹鋼管，不適用PVC或虹吸排水HPDE管材。

　　6、 排水地漏與樓板的接口處防水材料必須是進口產品。

　　7、 排水污水井的井蓋使用防盜球墨鑄鐵井蓋。

　　8、 排水管道不得穿過沉降縫。

　　9、 衛生間污水排水泵應使用雙勻速攪刀切割式污水泵。

　　10. 北區戶內使用的地漏在滿足使用功能的條件下(第一標段與其他標段不一樣)結構形式應統一;建議在施工合同專用條款中應有相應約定，便于管理和維修;

　　11. 北區(第一標段)戶內使用的地漏的結構形式不太適合同層排水要求，地漏排水時水易從地漏上口邊螺紋處向外滲水，會造成室內地板被淹泡的現象發生;目前已把該處打膠;建議在選擇其結構時應充分考慮同層排水的特點;

　　12. 北區戶內洗衣機、淋浴排水地漏的結構相同;建議應采用洗衣機專用地漏，避免排水管與地漏密封不好降低室內空氣質量，且避免從洗衣機地漏處溢水;

　　13. 北區雨水處理站雨水收集的(匯水面積)是7--10樓以北的雨水全部進入雨水處理站內，當雨水處理站設備故障或雨水量太大時均要用污水泵提升排至市政管線，如排水不及時會造成事故及消耗提升泵電能;建議應在10#樓北側設置通市政和雨水站管線的聯通井，可根據需要關閉或打開其通路，可請設計師制定方案;

　　14. 北區廢水系統現全部進入中水站內;建議：當中水站設備出現故障后應有直接將廢水排入市政管網內的功能;

　　三、 計量

　　1、 園區管道供水系統計量表一律納入遠程抄表系。

　　2、 管網的使用水點都應裝獨立計量表。

　　3、 供水水平干管支路一律安裝獨立計量表(如消防用水、空調用水、鍋爐用水、園林綠化用水、生活補水、采暖、冷卻塔補水、直飲水補水、中水補水等)，分路控制。

　　四、管道井

　　1、管道豎井一律做防水及防水臺基并做帶坡度的排水地漏。

　　1、景觀水 園區景觀水池的防水要用質量好的防水涂料最少保持在15年左右。

　　2、區景觀水設計成循環水(增加循環泵)避免水臭，同時解決好池地面防水問題。

　　3、北區景觀回水系統的管徑不管排水點至泵房遠近均為一個規格，使景觀水池的回水流量不均衡并形成滯留區，造成夏季滯留區水質不符合設計要求;建議在審核景觀水處理方案時，對水平衡方案應給予重視;

　　直飲水

　　1、園區提供直飲水系統，末端分戶計量控制。

　　消防

　　1、 設備機房 園區消防水泵房設計成集中的設備機房(集中管理分區控制1-3期)。

　　2、 消防控制水泵配電控制應設計成帶自動巡檢功能。

　　3、 消防水泵控制配電應雙路供給(有第三電源接入更好)并實現自動互投。

　　4、 消防水箱補水控制閥門建議安裝遙控浮球閥(不適用安裝普通的浮球控制閥)。

　　5、 消防機房應做隔音處理(鐵皮吸音板)、地面鋪設瓷磚。

　　6、 消防泵易采用充水式吸水方式。

　　7、 設計時考慮消防水泵不應裝設過載保護切斷裝置。

　　8、 消費噴淋系統水力警鈴安放在機房內。

　　9、 消防水泵房內應設置排水裝置。

　　10.消防水泵房內的消防水泵動力控制系統(電源箱、泵啟動控制柜)在同一房間內，均未與泵及管線分開，不符合安全運行要求;建議有關部門在進行方案審核時應以避免;

　　1、 水管網 末端噴淋泄水點建議設計在空調機房、管道井、衛生間墩布池處。

　　2、 噴淋系統用水應設置過濾器。

　　3、 噴淋系統管網布置應采用多立管劃片連接，采用居中進水 (即配水支干管與成組噴頭支管居中連接)最經濟，管網水力計算最方便應采用多立管劃片連接。

　　4、 噴淋系統水流指示器的信號作為防火卷簾的聯動信號，增加防火卷簾動作的可靠

　　性。

　　5、 高層建筑中的消防供水 系統(包括消火栓供水系統和自動噴水滅火系統)，在需要對系統進行豎向分區時，應盡量避免采用減壓閥進行減壓分區。因減壓閥一旦失靈，減壓閥后的整個消防分區系統將會受到影響。

　　6、 濕式報警閥上壓力開關，應設計壓力開關硬線直接啟動噴灑泵的功能。

　　7、 消火栓啟動按鈕應設計通過模塊聯動啟動消防泵功能與硬拉線直接啟動裝置;

　　1、 中控機房 中控室(安防、消防)預留機房集中控制，建議設置在會所首層同時應將一二期整合在一起，以構建公司信息中心。

　　2、 中控室面積不小于60 M2(具體面積應依據設備配置情況最終確定)。中控室設置衛生間，面積不小于5 M2。保持24小時人員值守。

　　3、 中控室應設計安裝UPS備用電源。

　　1、 消防主機 消防主機應與末端設備兼容或集中控制使用同一品牌。

　　2、 消防總線所帶點位必須在設計范圍60%-80%(國產應該在160個點)。

　　3、 消防主機建議預留3-5路消防總線回路板，以備今后擴容。

　　4、 設計考慮消防回路每路所帶點位應考慮將來商戶二次裝修時增加煙感、溫感。(建議預留30%點位)。

　　5、 采用可靠的總線通訊材料及技術，降低系統故障率。

　　6、 火災自動報警系統的主電源應采用消防電源，即主電源采用單回路。

　　7、 消防總線建議加裝短路隔離器，避免消防總線故障時縮小故障范圍(消防施工普遍采用此辦法)

　　8、 設計安裝時考慮安裝有遠程聯動控制功能的防火閥、送風閥、排煙閥、排煙口。

　　9、 消防系統正壓補風機風量建議設計時應大于排風量的50%。

　　10、 安裝使用統一品牌或能兼容品牌。

　　1、 消防廣播 消防廣播設計時應考慮分外區和內區(內區表示住戶內、外區表示公共區域)，將來租戶自備背景音樂時不會與整體消防廣播背景音樂發生沖突。

　　2、消防廣播功放設計時應預留一定功率為將來二裝時增加消防廣播喇叭預備。

　　3、消防廣播功放所帶消防廣播喇叭功率不能超負荷，否則消防聯動時部分區域消防廣播無法正常廣播。

　　1、 防火卷簾

　　1、防火卷簾兩側增設防火水幕。

　　2、防火卷簾兩側應設計安裝感煙探測器與感溫探測器。

　　1、消防通道與安全出口

　　安全出口標識距離出口通道的距離不得超過30m。標識字體至少是150mm高，筆畫寬度不小于20mm。

　　2、超過50人的區域，必須有兩個安全出口。

　　燃氣

　　1、公寓的廚房應采用實體墻和門與臥室隔開，不得使燃氣灶、燃氣熱水器等用氣設備與臥室空間直接相連。

　　2、住戶內預留燃氣管道與灶臺一次通氣點火到位。

　　暖通

　　1、設備機房

　　1、制冷機房、供熱機房(鍋爐房)預留實施園區(1-3期)集中控制,分區管理。

　　2、空調機房循環水泵實施變頻控制。

　　3、北區單冷螺桿機組的冷卻水系統(冷卻塔系統)水質處理方式為物理法(全程水處理器)處理方式，該方式阻垢效果較差;建議在該系統增加化學處理功能、提高制冷機的制冷能力同時節約用水;

　　機組

　　1、 水源熱泵機組及系統應設置進水溫度保護裝置。

　　2、 地源熱泵機組應考慮地下水平衡與局部熱量平衡及機組配比。

　　3、 建立針對地表水源熱泵空調設計用的地表水體資料數據庫。

　　4、 建立開展地表水體熱擴散遷移研究數據庫。

　　5、 水源熱泵機組前后冷凍水、冷卻水(地下水)控制閥建議使用進口產品已保證嚴密性，否則易造成系統串水。

　　6、 追蹤地表水水體的溫度變化規律。

　　7、 水源熱泵地板供暖/采暖應考慮房間新風量的配比。

　　8、 對風機、電機效率測驗，完成各區段風力平衡調試、漏風測驗。

　　9、 空調設計方案中應有暖通設計師提供的空調系統全年運行工況，該工況是空調系統經濟運行的重要依據;同時要整體考慮為其配套的冷、熱源的控制系統。避免每個功能單元的控制由供貨廠家深化的現象，確保空調系統自控的適用性、可靠性、節能性、可操作性;

　　10 空調機組在冬、過季加試過程中出現較多加濕剩余的水流入下水道現象。建議改變加濕方式即采用循環水方式加濕，這樣既保證空調系統加濕效果(恒溫恒濕)又能避免在加濕過程中造成用水的浪費同時可推遲制冷投入時間;

　　11.空調機組加試過程因使用的是自來水其硬度較高，所以造成機組表冷器的迎風面上形成了不同程度的結垢現象，從而影響其通風量及熱交換效率，增大了運行能耗;建議在招投標時應選用滿足使用功能和節能要求的加試方式(循環水)和水質(軟化水);

　　12 為了充分體現節能要求，建議在置換式空調機組熱回收器處增加過度季節使用的旁通閥及控制;這樣可以降低系統阻力節約風機耗電、又可推遲制冷機投入的時間，也可節約制冷系統大量的耗電;

　　13. 目前北區空調機房平面、空間布置不太合理，建議機組在機房內的布置應滿足規范及設備安裝和維修的平面空間位置，避免空間狹小影響運行管理;

　　14. 北區空調機組在試運行時其過濾器數量不能滿足試車要求，建議在簽訂合同時應多帶幾套用于試車用，這樣即可以滿足試運行要求又可節約投資;

　　15. 北區影院空調機組均為一次回風機組，但其結構形式不完全一樣，這樣給機組以后配置自控帶來不便;建議在招投標技術談判時應將其細節在合同專用條款中約定清楚為好;

　　自控

　　1、供暖/制冷設備應就地實現自控并納入樓控。

　　2、水源熱泵機組及系統應設置進水溫度保護裝置。

　　3、空調機組自動控制應采用簡單可靠的純比例送風溫度調節裝置且應安裝在現場，這樣既經濟又可靠易操作;確保空調運行質量，滿足恒溫恒是要求;

　　4、現因空調系統已開始投入運行但機組的自控系統還尚未安裝和完善，在此種情況下易造成表冷器凍結、電機及電器控制系統發生故障，影響正常空調系統運行或增加小業主投訴;建議設備運行前自動控制及安全保護裝置應安裝并調試完成并滿足空調系統安全運行要求;

　　冷卻塔

　　1、制冷系統的冷卻水現采用的是自來水冷卻建議采用軟化水，可延長冷卻水設備系統的使用壽命，同時可以提高制冷效率，可大量節約系統運行耗電及費用。但應進行一次投資和運行費用的經濟性分析和比較;

　　2、冷卻塔溢水管應當接入大廈回收水池避免水源浪費。運行問題建議不提，可更換冷卻塔下塔盆的補水用浮球閥即可解決;

　　3. 制冷系統的冷卻水循環水系統的運行方案，設計應提供冷卻水系統的運行參數(濃縮倍數、排污時間排污量等指標和方法)，確保冷卻水的運行水質，滿足正常制冷工況要求，降低維修費用;

　　源水井

　　1、回灌水要加強對水質處理的過濾次級以免造成含水層堵塞,使回水量逐漸降低。

　　2、水井放置盤管的地方設置警示牌，并且把換熱盤管放置在流速適當的地方，從而削減水流速過大帶來的負面影響。

　　地源系統

　　1.地源熱泵系統地緣側的管路系統應建立溫度及壓力測試裝置(一、二次表)，便于對該系統量、質 平衡的調試，滿足制冷工況經濟運行的要求;

　　2. 目前地緣熱泵供回水系統較難調整到設計要求值或達到其最加狀態，建議在地源熱泵地緣測的支管即在進出地面的立管合適的位置處應安裝壓力溫度傳感器調節器這樣易能達到調節到最加狀態的要求;

　　3. 目前地緣熱泵供回水系統未安裝脫氣機。系統內不同程度存有產生的氣體影響其系統運行。 建議設計及方案確定時應考慮地源熱泵系統安裝脫氣機，確保地緣側水系統正常運行;

　　4. 從節能降耗角度應考慮充分利用地下冷熱源 ，在過渡季節通過適當換熱及控制是否可直接用于天棚系統進行換熱，請設計師進行方案設計，經評估后可行方可實施;

　　空調機組

　　1、空調機組放置減震材料要考慮與振動系數的關系。

　　2、空調通風管道系統及機組安裝設計時，設計師及有關部門應著重應從空氣動力噪聲和機械振動噪聲角度去設計和審核，確保基本滿足國家規定的噪聲標準，和使用功能;

　　系統末端

　　1、 公寓的地板供暖/制冷材料應與地板的材料相匹配(如地轉、地板)。

　　2、 建筑樓宇出庫及出入口應加裝風幕機保證室內空調效果。

　　3、 空調水系統各支路應加裝水力平衡閥，已保證各支路水力平衡影響空調效。

　　4、 如果公寓是節能墻體，空調回水溫度控制在35度以上，室內溫度就可以達到22度以上以免起灰揚塵。

　　5、 空調風系統各支路須加裝調節閥保證風系統平衡。

　　6、 空調水系統閥門設計安裝位置應便于維修。

　　7、 空調水系統各支路未端應加裝溫度表、壓力表。

　　天棚輻射盤管

　　1、對同一棟大廈南面太陽直射的房間增加一定數量的地埋管，同時安裝獨立閥門進行開關控制;冬天--對南面太陽直射的房間關閉一定的數量的供熱管，讓室內溫度保持與北面平衡;夏天--對南面房間所有的供熱管全部開啟，讓室內溫度降低保持與北面平衡;

　　2、樓板內暗敷管路實際走向的標識應先從標注，并依據實際現場修訂施工圖(要求準確)，以供后期管理維修或二次裝修時參考;

　　3、設備機房管道/設備應有明顯的標識(包括：分色油漆、使用功能、流體流向);

　　4、無縫鋼管應在保溫前先做防腐處理(打磨、刷防銹漆兩遍)，通過驗收后，方可進行保溫施工。

　　電氣

　　配電機房

　　1、 預留配電機房，實施園區(1-3期)集中控制,分區管理。

　　2、配電柜前后應鋪設絕緣墊(具體厚度依據國標);

　　計量

　　1、 動力、照明各回路都加裝計量表，便于能耗核算分析(即節能實施)。

　　2、 三表遠傳系統建議使用載波技術采集前端數據。

　　3、 園區項目所有的電度表應一律納入遠傳計量抄表系統已便于能耗統計分析。

　　4、 有線電視系統、手機信號覆蓋、單獨進行用電計量。

　　5、 住戶室內用水、燃氣、建議選用分戶預付費系統。

　　6、 公共區域用電、辦公用電，建議單獨安裝計量電度表。

　　7、 壓力表及溫度表是否準確是運行人員進行調節的重要依據;目前其誤差較大或非常不準，因此判斷失誤，會造成了不同程度的誤操作或走彎路，同時也影響了各系統的安全經濟運行;建議在簽訂施工合同時在專用條款中提出須對壓力表及溫度表進行標定(具有相應資質部門進行標定)的約定條件;

　　備用電源

　　1、 可增設發電機房(地下一層便于日常管理、安全管理)。

　　2、 每層電力豎井應加裝雙回路互投器，以備將來主回路因故障斷電備用電力回路供電。

　　3、 中控室監控系統，門禁系統供電應由UPS電源提供。

　　4、 應急照明設計時消防應急照明工作時間不應低于90分鐘、疏散照明應急工作時間不應低于30分鐘、疏散指示和安全出口應急工作時間不應低于30分鐘。

　　配電負荷

　　1、樓宇低壓主回路線路容量(如插接母線、主電纜線路載流量是否充足)需滿足租戶需求(現電力容量應不小于120W\平方米)。

　　2、總配電室應預留一定數量斷路器電路回路時以便于增容使用。

　　3、每層建筑樓層電力豎井應考慮到將來租戶電力增容，斷路器容量應考慮。

　　4、電力電纜線槽設計時應考慮將來電力增容時敷設電纜所占有空間。

　　低壓配電

　　1、戶外庭院及水池配電應采用局部TT系統TN-S低壓配電系統并設置漏電保護。

　　2、民用建筑配電系統的干線，支干線及支線的導線截面建議選擇N或PEN線截面與相線截面相同。

　　3、照明：樓層電力設計時應考慮到公區照明電源、商戶內動力電源、商戶內照明電源、應急照明電源分別進行單獨計量，便于將來電力統計分析。

　　4、 園區景觀照明按照度(LU*)設計并實施BAS控制。

　　5、 安裝位置較高照明燈具需采用高品質光源，不需頻繁更換。

　　6、 具有安全等級的設備間(燃氣間、生活水泵房)建議加裝防爆照明燈和防爆開關。

　　7、 樓層配電表箱，建議分戶總閘設計漏電保護。發生故障時不影響其他住戶。

　　8、 公共部位的燈應采用節能自熄燈具，應急照明可采用帶火災強起的節能自熄開關，電梯廳不能采用節能自熄開關，考慮兩種照明模式：值班模式與高峰模式。

　　9、 住戶室內建議與供電部門協商使用預付費卡式電度表。

　　10、住戶室內建議與供電部門協商使用預付費卡式電度表。

　　11、地下車庫及樓宇地下空間安全出口指示牌，建議使用無能耗熒光箭頭指示貼。(類似地鐵車站地面)。降低前期投入費用的同時，可節約能耗和后期維護費用。

　　12、地下車庫照明，安裝線路建議進行分路控制同上一條建議，使用頻率可增設為隔2亮1，在夜間2點至次日凌晨5點可開啟一部分進行照明，達到節約能源的目的。

　　13、較為密集的燈具建議設計單路與雙路控制，在夜間12點以后實現隔1亮1，實現節能。

　　14、園區照明建議燈具按種類分開，單路控制。

　　15、園區景觀照明建議設計安裝時控器，定時開啟景觀照明。

　　16、地下停車場建議采用逆變裝置的40瓦熒光燈作為備用電源

　　接地

　　1、設計時應考慮每層電力豎井和弱電豎井必須加裝等電位箱。

　　2、租戶衛生間建議作局部等電位聯結。

　　插座

　　1、住戶區內廚房和衛生間電源插座應單獨設置回路，普通電源插座回路應設置漏電保護裝置等等

　　標牌標識

　　1、在設計說明中應對配線分色施工提出明確要求，在設備材料統計時應標明各種顏色導線的數量，導線替代，以便于安裝檢測、維修。

　　2、配電室的高低壓柜標示標牌清晰，低壓配電柜標示標牌清洗。

　　3、配電柜應有編號標識、電纜連線應有標識、標牌;

　　4、供配電一次電路圖應在配電室主墻面張貼上墻;

　　5、配電柜/箱內裸露銅排前設置絕緣保護板、在配電箱內張貼一次電路圖。

　　弱電

　　電信機房

　　1、預留聯通、電信合用機房，不小于40平方。

　　網路機房

　　1、設計預留獨立的網路機房不小于60平方，集中管理，分區服務。

　　樓控

　　1、新風機組電動閥必須與樓控產品及系統兼容，防止樓控信號無法控制或開啟度不準確控制電壓0-10V代表0-100%開啟。

　　2、新風機組或空調機組表冷器防凍開關必須安裝在表冷器背風面(防止誤報警)。

　　3、議樓控控制外圍泛光照明考慮節能狀態控制(必要時加裝光照度傳感器控制外圍泛光照明)。

　　4、建議生活水泵房加裝門禁系統和監控系統加強安全措施。

　　5、樓控設計施工時考慮預留20%--30%點位，為今后增加控制點做準備。

　　監控

　　1、 根據公安部規定監控錄像需保存30天以備公安部門檢查，建議監控系統硬盤錄像機加裝硬盤為2000G(說明：2000G硬盤如果監控錄像為實時錄像存儲錄像為30天左右，如果只是進行偵測錄像硬盤錄像機安裝1000G硬盤圖像也可保留30天左右)。你與對方協商時問清情況。

　　2、監控系統安裝時請施工方注意監控頭安裝視野范圍必須能夠達到監控防盜效果(如出入口、走道)。

　　3、監控系統考慮到今后維修及采購方便建議監控攝像頭、矩陣主機、硬盤錄像機、顯示器采用同一廠家產品。

　　4、設計采購監控系統硬盤錄像機和矩陣主機預留20%點位，為將來增加監控攝像頭預備使用。

　　5、設計考慮監控攝像頭安裝區域應考慮現場的光照度，如光照度達不到建議安裝帶紅外的監控攝像頭。

　　門禁

　　1、門禁系統安裝時必須符合消防規范，火災消防聯動時火災區域門禁系統必須必須斷電打開以利于人員疏散。大堂電動門必須處在開啟狀態，消防聯動后自行恢復。

　　2、金融機構或重要機關根據規定必須斷電關門以利于防盜。

　　綜合布線

　　1、如有光纖建議使用單模光纖(因電信和聯通發射信號為單模數據信號)。

　　2、有線電視系統視頻放大器輸出端口應滿足客戶需要，建議設計時每戶預留一個點位，在此基礎上在預留一部分以備將來客戶增加有線電視點位。

　　3、綜合布線系統施工時考慮大對數電纜的對數(應考慮將來客戶申請電話及網絡是否能夠滿足客戶需要)。

　　車場管理系統

　　1、 車場管理系統在出庫進出口設計獨立的收費房間，配置相應的語音數據傳輸線。

　　2、 收費站電源供給必須是雙路供給，并配備UPS備用電源。

　　3、 設計時應考慮系統的容錯性、實用性、易操作性，并且可擴展。

　　4、 系統設置固定車位與自由車位模塊，便于分類收費管理(即車輛進出管理及收費功能)。

　　5、 系統設置車輛進出記錄查功能模塊或菜單(即停車場信息查詢功能)

　　6、 設計時考慮遠距離讀卡功能。(主要滿足VIP住戶/客戶)

　　7、 設計時考慮具備車場誘導系統，提供車位誘導信息。

　　8、 設計考慮系統具備完全在脫機和停電下工作的能力。

　　9、 設計時考慮必須有足夠的安全保障性，具備防迂回、放尾隨、圖像對比等功能。

　　10、設計時必須考慮是具備自主研發能力的廠商提供的產品，能夠提供硬件和軟件的持續升級。

　　11、供貨商需要提供增加停車場引導指示牌，標線、標牌、標位、標號等，同時增加智能感應設 備。

　　12、設計時應考慮刷卡卡類(如臨時卡、月住卡、永久卡等)。

　　13、設計時考慮車輛防砸功能(地感線圈檢測)。

　　14、設計考慮建立用戶管理模塊(包括對各類用戶進行設置，包括卡號、部門、使用期限、用戶

　　類型等;收費人員的管理：收費員的增加、刪除、考勤、統計、權限設定等;收費信息管理：各用戶類別的費率，計費單位、收費時段等;應設計在管理中心統一對智能卡進行發放登記、充值、驗值操作)。

　　15、設計時考慮電梯一卡通和停車場管理系統進行兼容(在一卡通終端操作即可授權電梯使用又可在停車場使用。

　　1、一卡通系統 設計時應考慮系統的容錯性、實用性、易操作性，并且可擴展。

　　2、園區的進出口、電梯(電梯刷卡應有設置權限功能)、樓梯通道的門禁考慮設計成一卡通(注意設置權限)。

　　3、訪客進入公寓可設計為申請一次性一卡通卡片。

篇2：物業管理前期介入建議：機電節能篇

　　物業管理前期介入建議：機電節能篇

　　機電節能

　　溫馨提示：工程項目分包時，如有兩家或兩家以上的施工單位作為分包商時，應指定其中一家作為整個工程的總承包，負責對后期維護、技術對接等協調工作。

　　給排水

　　一、生活水泵機房

　　1、 園區(分期開發)應設計成整體的供水設備機房，(集中管理分區控制，節約投資成本)。

　　2、 生活水箱裝設高低水位控制器報警裝置并納入中控報警系統。

　　3、 供水水泵應設置空載報警裝置接入中控室以免水箱無水時水泵負載空轉。

　　4、 供水水箱應設置2個并聯使用，以便于對水箱清洗。

　　5、 水箱的材質應使用不銹鋼材料并做保溫(橡塑保溫材質)。

　　6、 水箱應設置密封水箱蓋并加雙鎖。

　　7、 供水機房頂、墻面應做隔音處理(鐵皮吸音板)，地面鋪設地轉。

　　8、 供水機房排水溝應設計安裝不銹鋼箅子或球墨鑄鐵篦子。

　　9、 生活水泵房、垃圾房建議設計時加裝紫外線消毒燈。

　　二、 管網

　　1、 供水管道主支管應安裝控制節門。

　　2、 供水管網應按雙路環網供水系統設計。

　　3、 供水管道材料使用銅管材質。(考慮造價問題可裝鍍鋅無縫鋼管)

　　4、 供水管道色標清晰，彈簧減振材料質量較好。

　　5、 排水管道材質使用鑄鐵管或不銹鋼管，不適用PVC或虹吸排水HPDE管材。

　　6、 排水地漏與樓板的接口處防水材料必須是進口產品。

　　7、 排水污水井的井蓋使用防盜球墨鑄鐵井蓋。

　　8、 排水管道不得穿過沉降縫。

　　9、 衛生間污水排水泵應使用雙勻速攪刀切割式污水泵。

　　10. 北區戶內使用的地漏在滿足使用功能的條件下(第一標段與其他標段不一樣)結構形式應統一;建議在施工合同專用條款中應有相應約定，便于管理和維修;

　　11. 北區(第一標段)戶內使用的地漏的結構形式不太適合同層排水要求，地漏排水時水易從地漏上口邊螺紋處向外滲水，會造成室內地板被淹泡的現象發生;目前已把該處打膠;建議在選擇其結構時應充分考慮同層排水的特點;

　　12. 北區戶內洗衣機、淋浴排水地漏的結構相同;建議應采用洗衣機專用地漏，避免排水管與地漏密封不好降低室內空氣質量，且避免從洗衣機地漏處溢水;

　　13. 北區雨水處理站雨水收集的(匯水面積)是7--10樓以北的雨水全部進入雨水處理站內，當雨水處理站設備故障或雨水量太大時均要用污水泵提升排至市政管線，如排水不及時會造成事故及消耗提升泵電能;建議應在10#樓北側設置通市政和雨水站管線的聯通井，可根據需要關閉或打開其通路，可請設計師制定方案;

　　14. 北區廢水系統現全部進入中水站內;建議：當中水站設備出現故障后應有直接將廢水排入市政管網內的功能;

　　三、 計量

　　1、 園區管道供水系統計量表一律納入遠程抄表系。

　　2、 管網的使用水點都應裝獨立計量表。

　　3、 供水水平干管支路一律安裝獨立計量表(如消防用水、空調用水、鍋爐用水、園林綠化用水、生活補水、采暖、冷卻塔補水、直飲水補水、中水補水等)，分路控制。

　　四、管道井

　　1、管道豎井一律做防水及防水臺基并做帶坡度的排水地漏。

　　1、景觀水 園區景觀水池的防水要用質量好的防水涂料最少保持在15年左右。

　　2、區景觀水設計成循環水(增加循環泵)避免水臭，同時解決好池地面防水問題。

　　3、北區景觀回水系統的管徑不管排水點至泵房遠近均為一個規格，使景觀水池的回水流量不均衡并形成滯留區，造成夏季滯留區水質不符合設計要求;建議在審核景觀水處理方案時，對水平衡方案應給予重視;

　　直飲水

　　1、園區提供直飲水系統，末端分戶計量控制。

　　消防

　　1、 設備機房 園區消防水泵房設計成集中的設備機房(集中管理分區控制1-3期)。

　　2、 消防控制水泵配電控制應設計成帶自動巡檢功能。

　　3、 消防水泵控制配電應雙路供給(有第三電源接入更好)并實現自動互投。

　　4、 消防水箱補水控制閥門建議安裝遙控浮球閥(不適用安裝普通的浮球控制閥)。

　　5、 消防機房應做隔音處理(鐵皮吸音板)、地面鋪設瓷磚。

　　6、 消防泵易采用充水式吸水方式。

　　7、 設計時考慮消防水泵不應裝設過載保護切斷裝置。

　　8、 消費噴淋系統水力警鈴安放在機房內。

　　9、 消防水泵房內應設置排水裝置。

　　10.消防水泵房內的消防水泵動力控制系統(電源箱、泵啟動控制柜)在同一房間內，均未與泵及管線分開，不符合安全運行要求;建議有關部門在進行方案審核時應以避免;

　　1、 水管網 末端噴淋泄水點建議設計在空調機房、管道井、衛生間墩布池處。

　　2、 噴淋系統用水應設置過濾器。

　　3、 噴淋系統管網布置應采用多立管劃片連接，采用居中進水 (即配水支干管與成組噴頭支管居中連接)最經濟，管網水力計算最方便應采用多立管劃片連接。

　　4、 噴淋系統水流指示器的信號作為防火卷簾的聯動信號，增加防火卷簾動作的可靠

　　性。

　　5、 高層建筑中的消防供水 系統(包括消火栓供水系統和自動噴水滅火系統)，在需要對系統進行豎向分區時，應盡量避免采用減壓閥進行減壓分區。因減壓閥一旦失靈，減壓閥后的整個消防分區系統將會受到影響。

　　6、 濕式報警閥上壓力開關，應設計壓力開關硬線直接啟動噴灑泵的功能。

　　7、 消火栓啟動按鈕應設計通過模塊聯動啟動消防泵功能與硬拉線直接啟動裝置;

　　1、 中控機房 中控室(安防、消防)預留機房集中控制，建議設置在會所首層同時應將一二期整合在一起，以構建公司信息中心。

　　2、 中控室面積不小于60 M2(具體面積應依據設備配置情況最終確定)。中控室設置衛生間，面積不小于5 M2。保持24小時人員值守。

　　3、 中控室應設計安裝UPS備用電源。

　　1、 消防主機 消防主機應與末端設備兼容或集中控制使用同一品牌。

　　2、 消防總線所帶點位必須在設計范圍60%-80%(國產應該在160個點)。

　　3、 消防主機建議預留3-5路消防總線回路板，以備今后擴容。

　　4、 設計考慮消防回路每路所帶點位應考慮將來商戶二次裝修時增加煙感、溫感。(建議預留30%點位)。

　　5、 采用可靠的總線通訊材料及技術，降低系統故障率。

　　6、 火災自動報警系統的主電源應采用消防電源，即主電源采用單回路。

　　7、 消防總線建議加裝短路隔離器，避免消防總線故障時縮小故障范圍(消防施工普遍采用此辦法)

　　8、 設計安裝時考慮安裝有遠程聯動控制功能的防火閥、送風閥、排煙閥、排煙口。

　　9、 消防系統正壓補風機風量建議設計時應大于排風量的50%。

　　10、 安裝使用統一品牌或能兼容品牌。

　　1、 消防廣播 消防廣播設計時應考慮分外區和內區(內區表示住戶內、外區表示公共區域)，將來租戶自備背景音樂時不會與整體消防廣播背景音樂發生沖突。

　　2、消防廣播功放設計時應預留一定功率為將來二裝時增加消防廣播喇叭預備。

　　3、消防廣播功放所帶消防廣播喇叭功率不能超負荷，否則消防聯動時部分區域消防廣播無法正常廣播。

　　1、 防火卷簾

　　1、防火卷簾兩側增設防火水幕。

　　2、防火卷簾兩側應設計安裝感煙探測器與感溫探測器。

　　1、消防通道與安全出口

　　安全出口標識距離出口通道的距離不得超過30m。標識字體至少是150mm高，筆畫寬度不小于20mm。

　　2、超過50人的區域，必須有兩個安全出口。

　　燃氣

　　1、公寓的廚房應采用實體墻和門與臥室隔開，不得使燃氣灶、燃氣熱水器等用氣設備與臥室空間直接相連。

　　2、住戶內預留燃氣管道與灶臺一次通氣點火到位。

　　暖通

　　1、設備機房

　　1、制冷機房、供熱機房(鍋爐房)預留實施園區(1-3期)集中控制,分區管理。

　　2、空調機房循環水泵實施變頻控制。

　　3、北區單冷螺桿機組的冷卻水系統(冷卻塔系統)水質處理方式為物理法(全程水處理器)處理方式，該方式阻垢效果較差;建議在該系統增加化學處理功能、提高制冷機的制冷能力同時節約用水;

　　機組

　　1、 水源熱泵機組及系統應設置進水溫度保護裝置。

　　2、 地源熱泵機組應考慮地下水平衡與局部熱量平衡及機組配比。

　　3、 建立針對地表水源熱泵空調設計用的地表水體資料數據庫。

　　4、 建立開展地表水體熱擴散遷移研究數據庫。

　　5、 水源熱泵機組前后冷凍水、冷卻水(地下水)控制閥建議使用進口產品已保證嚴密性，否則易造成系統串水。

　　6、 追蹤地表水水體的溫度變化規律。

　　7、 水源熱泵地板供暖/采暖應考慮房間新風量的配比。

　　8、 對風機、電機效率測驗，完成各區段風力平衡調試、漏風測驗。

　　9、 空調設計方案中應有暖通設計師提供的空調系統全年運行工況，該工況是空調系統經濟運行的重要依據;同時要整體考慮為其配套的冷、熱源的控制系統。避免每個功能單元的控制由供貨廠家深化的現象，確保空調系統自控的適用性、可靠性、節能性、可操作性;

　　10 空調機組在冬、過季加試過程中出現較多加濕剩余的水流入下水道現象。建議改變加濕方式即采用循環水方式加濕，這樣既保證空調系統加濕效果(恒溫恒濕)又能避免在加濕過程中造成用水的浪費同時可推遲制冷投入時間;

　　11.空調機組加試過程因使用的是自來水其硬度較高，所以造成機組表冷器的迎風面上形成了不同程度的結垢現象，從而影響其通風量及熱交換效率，增大了運行能耗;建議在招投標時應選用滿足使用功能和節能要求的加試方式(循環水)和水質(軟化水);

　　12 為了充分體現節能要求，建議在置換式空調機組熱回收器處增加過度季節使用的旁通閥及控制;這樣可以降低系統阻力節約風機耗電、又可推遲制冷機投入的時間，也可節約制冷系統大量的耗電;

　　13. 目前北區空調機房平面、空間布置不太合理，建議機組在機房內的布置應滿足規范及設備安裝和維修的平面空間位置，避免空間狹小影響運行管理;

　　14. 北區空調機組在試運行時其過濾器數量不能滿足試車要求，建議在簽訂合同時應多帶幾套用于試車用，這樣即可以滿足試運行要求又可節約投資;

　　15. 北區影院空調機組均為一次回風機組，但其結構形式不完全一樣，這樣給機組以后配置自控帶來不便;建議在招投標技術談判時應將其細節在合同專用條款中約定清楚為好;

　　自控

　　1、供暖/制冷設備應就地實現自控并納入樓控。

　　2、水源熱泵機組及系統應設置進水溫度保護裝置。

　　3、空調機組自動控制應采用簡單可靠的純比例送風溫度調節裝置且應安裝在現場，這樣既經濟又可靠易操作;確保空調運行質量，滿足恒溫恒是要求;

　　4、現因空調系統已開始投入運行但機組的自控系統還尚未安裝和完善，在此種情況下易造成表冷器凍結、電機及電器控制系統發生故障，影響正常空調系統運行或增加小業主投訴;建議設備運行前自動控制及安全保護裝置應安裝并調試完成并滿足空調系統安全運行要求;

　　冷卻塔

　　1、制冷系統的冷卻水現采用的是自來水冷卻建議采用軟化水，可延長冷卻水設備系統的使用壽命，同時可以提高制冷效率，可大量節約系統運行耗電及費用。但應進行一次投資和運行費用的經濟性分析和比較;

　　2、冷卻塔溢水管應當接入大廈回收水池避免水源浪費。運行問題建議不提，可更換冷卻塔下塔盆的補水用浮球閥即可解決;

　　3. 制冷系統的冷卻水循環水系統的運行方案，設計應提供冷卻水系統的運行參數(濃縮倍數、排污時間排污量等指標和方法)，確保冷卻水的運行水質，滿足正常制冷工況要求，降低維修費用;

　　源水井

　　1、回灌水要加強對水質處理的過濾次級以免造成含水層堵塞,使回水量逐漸降低。

　　2、水井放置盤管的地方設置警示牌，并且把換熱盤管放置在流速適當的地方，從而削減水流速過大帶來的負面影響。

　　地源系統

　　1.地源熱泵系統地緣側的管路系統應建立溫度及壓力測試裝置(一、二次表)，便于對該系統量、質 平衡的調試，滿足制冷工況經濟運行的要求;

　　2. 目前地緣熱泵供回水系統較難調整到設計要求值或達到其最加狀態，建議在地源熱泵地緣測的支管即在進出地面的立管合適的位置處應安裝壓力溫度傳感器調節器這樣易能達到調節到最加狀態的要求;

　　3. 目前地緣熱泵供回水系統未安裝脫氣機。系統內不同程度存有產生的氣體影響其系統運行。 建議設計及方案確定時應考慮地源熱泵系統安裝脫氣機，確保地緣側水系統正常運行;

　　4. 從節能降耗角度應考慮充分利用地下冷熱源 ，在過渡季節通過適當換熱及控制是否可直接用于天棚系統進行換熱，請設計師進行方案設計，經評估后可行方可實施;

　　空調機組

　　1、空調機組放置減震材料要考慮與振動系數的關系。

　　2、空調通風管道系統及機組安裝設計時，設計師及有關部門應著重應從空氣動力噪聲和機械振動噪聲角度去設計和審核，確保基本滿足國家規定的噪聲標準，和使用功能;

　　系統末端

　　1、 公寓的地板供暖/制冷材料應與地板的材料相匹配(如地轉、地板)。

　　2、 建筑樓宇出庫及出入口應加裝風幕機保證室內空調效果。

　　3、 空調水系統各支路應加裝水力平衡閥，已保證各支路水力平衡影響空調效。

　　4、 如果公寓是節能墻體，空調回水溫度控制在35度以上，室內溫度就可以達到22度以上以免起灰揚塵。

　　5、 空調風系統各支路須加裝調節閥保證風系統平衡。

　　6、 空調水系統閥門設計安裝位置應便于維修。

　　7、 空調水系統各支路未端應加裝溫度表、壓力表。

　　天棚輻射盤管

　　1、對同一棟大廈南面太陽直射的房間增加一定數量的地埋管，同時安裝獨立閥門進行開關控制;冬天--對南面太陽直射的房間關閉一定的數量的供熱管，讓室內溫度保持與北面平衡;夏天--對南面房間所有的供熱管全部開啟，讓室內溫度降低保持與北面平衡;

　　2、樓板內暗敷管路實際走向的標識應先從標注，并依據實際現場修訂施工圖(要求準確)，以供后期管理維修或二次裝修時參考;

　　3、設備機房管道/設備應有明顯的標識(包括：分色油漆、使用功能、流體流向);

　　4、無縫鋼管應在保溫前先做防腐處理(打磨、刷防銹漆兩遍)，通過驗收后，方可進行保溫施工。

　　電氣

　　配電機房

　　1、 預留配電機房，實施園區(1-3期)集中控制,分區管理。

　　2、配電柜前后應鋪設絕緣墊(具體厚度依據國標);

　　計量

　　1、 動力、照明各回路都加裝計量表，便于能耗核算分析(即節能實施)。

　　2、 三表遠傳系統建議使用載波技術采集前端數據。

　　3、 園區項目所有的電度表應一律納入遠傳計量抄表系統已便于能耗統計分析。

　　4、 有線電視系統、手機信號覆蓋、單獨進行用電計量。

　　5、 住戶室內用水、燃氣、建議選用分戶預付費系統。

　　6、 公共區域用電、辦公用電，建議單獨安裝計量電度表。

　　7、 壓力表及溫度表是否準確是運行人員進行調節的重要依據;目前其誤差較大或非常不準，因此判斷失誤，會造成了不同程度的誤操作或走彎路，同時也影響了各系統的安全經濟運行;建議在簽訂施工合同時在專用條款中提出須對壓力表及溫度表進行標定(具有相應資質部門進行標定)的約定條件;

　　備用電源

　　1、 可增設發電機房(地下一層便于日常管理、安全管理)。

　　2、 每層電力豎井應加裝雙回路互投器，以備將來主回路因故障斷電備用電力回路供電。

　　3、 中控室監控系統，門禁系統供電應由UPS電源提供。

　　4、 應急照明設計時消防應急照明工作時間不應低于90分鐘、疏散照明應急工作時間不應低于30分鐘、疏散指示和安全出口應急工作時間不應低于30分鐘。

　　配電負荷

　　1、樓宇低壓主回路線路容量(如插接母線、主電纜線路載流量是否充足)需滿足租戶需求(現電力容量應不小于120W\平方米)。

　　2、總配電室應預留一定數量斷路器電路回路時以便于增容使用。

　　3、每層建筑樓層電力豎井應考慮到將來租戶電力增容，斷路器容量應考慮。

　　4、電力電纜線槽設計時應考慮將來電力增容時敷設電纜所占有空間。

　　低壓配電

　　1、戶外庭院及水池配電應采用局部TT系統TN-S低壓配電系統并設置漏電保護。

　　2、民用建筑配電系統的干線，支干線及支線的導線截面建議選擇N或PEN線截面與相線截面相同。

　　3、照明：樓層電力設計時應考慮到公區照明電源、商戶內動力電源、商戶內照明電源、應急照明電源分別進行單獨計量，便于將來電力統計分析。

　　4、 園區景觀照明按照度(LU*)設計并實施BAS控制。

　　5、 安裝位置較高照明燈具需采用高品質光源，不需頻繁更換。

　　6、 具有安全等級的設備間(燃氣間、生活水泵房)建議加裝防爆照明燈和防爆開關。

　　7、 樓層配電表箱，建議分戶總閘設計漏電保護。發生故障時不影響其他住戶。

　　8、 公共部位的燈應采用節能自熄燈具，應急照明可采用帶火災強起的節能自熄開關，電梯廳不能采用節能自熄開關，考慮兩種照明模式：值班模式與高峰模式。

　　9、 住戶室內建議與供電部門協商使用預付費卡式電度表。

　　10、住戶室內建議與供電部門協商使用預付費卡式電度表。

　　11、地下車庫及樓宇地下空間安全出口指示牌，建議使用無能耗熒光箭頭指示貼。(類似地鐵車站地面)。降低前期投入費用的同時，可節約能耗和后期維護費用。

　　12、地下車庫照明，安裝線路建議進行分路控制同上一條建議，使用頻率可增設為隔2亮1，在夜間2點至次日凌晨5點可開啟一部分進行照明，達到節約能源的目的。

　　13、較為密集的燈具建議設計單路與雙路控制，在夜間12點以后實現隔1亮1，實現節能。

　　14、園區照明建議燈具按種類分開，單路控制。

　　15、園區景觀照明建議設計安裝時控器，定時開啟景觀照明。

　　16、地下停車場建議采用逆變裝置的40瓦熒光燈作為備用電源

　　接地

　　1、設計時應考慮每層電力豎井和弱電豎井必須加裝等電位箱。

　　2、租戶衛生間建議作局部等電位聯結。

　　插座

　　1、住戶區內廚房和衛生間電源插座應單獨設置回路，普通電源插座回路應設置漏電保護裝置等等

　　標牌標識

　　1、在設計說明中應對配線分色施工提出明確要求，在設備材料統計時應標明各種顏色導線的數量，導線替代，以便于安裝檢測、維修。

　　2、配電室的高低壓柜標示標牌清晰，低壓配電柜標示標牌清洗。

　　3、配電柜應有編號標識、電纜連線應有標識、標牌;

　　4、供配電一次電路圖應在配電室主墻面張貼上墻;

　　5、配電柜/箱內裸露銅排前設置絕緣保護板、在配電箱內張貼一次電路圖。

　　弱電

　　電信機房

　　1、預留聯通、電信合用機房，不小于40平方。

　　網路機房

　　1、設計預留獨立的網路機房不小于60平方，集中管理，分區服務。

　　樓控

　　1、新風機組電動閥必須與樓控產品及系統兼容，防止樓控信號無法控制或開啟度不準確控制電壓0-10V代表0-100%開啟。

　　2、新風機組或空調機組表冷器防凍開關必須安裝在表冷器背風面(防止誤報警)。

　　3、議樓控控制外圍泛光照明考慮節能狀態控制(必要時加裝光照度傳感器控制外圍泛光照明)。

　　4、建議生活水泵房加裝門禁系統和監控系統加強安全措施。

　　5、樓控設計施工時考慮預留20%--30%點位，為今后增加控制點做準備。

　　監控

　　1、 根據公安部規定監控錄像需保存30天以備公安部門檢查，建議監控系統硬盤錄像機加裝硬盤為2000G(說明：2000G硬盤如果監控錄像為實時錄像存儲錄像為30天左右，如果只是進行偵測錄像硬盤錄像機安裝1000G硬盤圖像也可保留30天左右)。你與對方協商時問清情況。

　　2、監控系統安裝時請施工方注意監控頭安裝視野范圍必須能夠達到監控防盜效果(如出入口、走道)。

　　3、監控系統考慮到今后維修及采購方便建議監控攝像頭、矩陣主機、硬盤錄像機、顯示器采用同一廠家產品。

　　4、設計采購監控系統硬盤錄像機和矩陣主機預留20%點位，為將來增加監控攝像頭預備使用。

　　5、設計考慮監控攝像頭安裝區域應考慮現場的光照度，如光照度達不到建議安裝帶紅外的監控攝像頭。

　　門禁

　　1、門禁系統安裝時必須符合消防規范，火災消防聯動時火災區域門禁系統必須必須斷電打開以利于人員疏散。大堂電動門必須處在開啟狀態，消防聯動后自行恢復。

　　2、金融機構或重要機關根據規定必須斷電關門以利于防盜。

　　綜合布線

　　1、如有光纖建議使用單模光纖(因電信和聯通發射信號為單模數據信號)。

　　2、有線電視系統視頻放大器輸出端口應滿足客戶需要，建議設計時每戶預留一個點位，在此基礎上在預留一部分以備將來客戶增加有線電視點位。

　　3、綜合布線系統施工時考慮大對數電纜的對數(應考慮將來客戶申請電話及網絡是否能夠滿足客戶需要)。

　　車場管理系統

　　1、 車場管理系統在出庫進出口設計獨立的收費房間，配置相應的語音數據傳輸線。

　　2、 收費站電源供給必須是雙路供給，并配備UPS備用電源。

　　3、 設計時應考慮系統的容錯性、實用性、易操作性，并且可擴展。

　　4、 系統設置固定車位與自由車位模塊，便于分類收費管理(即車輛進出管理及收費功能)。

　　5、 系統設置車輛進出記錄查功能模塊或菜單(即停車場信息查詢功能)

　　6、 設計時考慮遠距離讀卡功能。(主要滿足VIP住戶/客戶)

　　7、 設計時考慮具備車場誘導系統，提供車位誘導信息。

　　8、 設計考慮系統具備完全在脫機和停電下工作的能力。

　　9、 設計時考慮必須有足夠的安全保障性，具備防迂回、放尾隨、圖像對比等功能。

　　10、設計時必須考慮是具備自主研發能力的廠商提供的產品，能夠提供硬件和軟件的持續升級。

　　11、供貨商需要提供增加停車場引導指示牌，標線、標牌、標位、標號等，同時增加智能感應設 備。

　　12、設計時應考慮刷卡卡類(如臨時卡、月住卡、永久卡等)。

　　13、設計時考慮車輛防砸功能(地感線圈檢測)。

　　14、設計考慮建立用戶管理模塊(包括對各類用戶進行設置，包括卡號、部門、使用期限、用戶

　　類型等;收費人員的管理：收費員的增加、刪除、考勤、統計、權限設定等;收費信息管理：各用戶類別的費率，計費單位、收費時段等;應設計在管理中心統一對智能卡進行發放登記、充值、驗值操作)。

　　15、設計時考慮電梯一卡通和停車場管理系統進行兼容(在一卡通終端操作即可授權電梯使用又可在停車場使用。

　　1、一卡通系統 設計時應考慮系統的容錯性、實用性、易操作性，并且可擴展。

　　2、園區的進出口、電梯(電梯刷卡應有設置權限功能)、樓梯通道的門禁考慮設計成一卡通(注意設置權限)。

　　3、訪客進入公寓可設計為申請一次性一卡通卡片。

篇3：項目前期介入售樓處物業委托管理協議書

　　項目前期介入及售樓處物業委托管理協議書

　　甲方：天津CC地產有限公司

　　乙方：天津CC物業管理有限公司

　　從CC集團整體利益出發，從新項目的前期銷售到后期的物業管理，為了加強公司之間的配合，提高操作水平及展示集團整體形象，支持項目銷售，為客戶提供滿意的高品質生活服務，獲得廣大的客戶群體及經濟效益，社會效益，創造合力。天津CC地產有限公司（以下簡稱甲方）與天津CC物業管理有限公司（以下簡稱乙方）就甲方所開發項目前期介入及售樓處物業委托管理事宜，經雙方協商達成如下協議：

　　一、委托內容：

　　1、z墅、z城市藝墅、z城市藝墅、z城市藝墅、z第壹城、z縣項目、z春天、z藍灣、半島.豪庭、檸檬、藍色版塊項目的售樓處（會館），樣板間（外賣場）和示范環境等的清潔衛生服務；車輛停放服務；物業咨詢服務及有償服務(售樓處及樣板間開荒、外圍玻璃清潔等)。

　　2、協助售樓處舉辦前期的社區文化活動，聯誼活動，推動銷售工作。

　　3、物業的客戶調研、咨詢工作等，深入理解客戶群體服務需求，周邊市場環境，細致體會項目規劃設計思想，出具項目前期策劃方案，物業管理方案等。

　　4、物業管理的前期介入，從使用功能、管理經驗出發提出建議。

　　二、雙方責任：

　　物業工作人員由乙方根據工作標準與甲方協商定編配備（各項目人員配備明細附后），協助甲方完成銷售工作。具體管理及人事關系隸屬乙方，人員工資、福利及日常消耗材料的采購費等按乙方出具的費用支出明細由甲方負責，根據項目實際需要，人員增減由甲方提出要求，并經雙方協商后簽訂補充協議。

　　三、結算方式：

　　1、截止倒20**年*月**日之前的費用，由乙方按照實際發生額出具費用明細，由甲方一次結清。

　　2、自20**年3月份開始，按以下方式結算

　　1）各項目費用支出控制建筑平米在10萬平米以下－0.25元/月.平米之內，10萬平米以上－0.15元/月.平米。

　　2）每月25日按當月實際發生額列出明細，經項目銷售經理確認。

　　3）甲方按費用支出明細每季度結算一次。

　　3、各項目每月支出費用測算附后。

　　四、如由未盡事宜，雙方另定補充協議

　　五、本協議一式兩份，甲乙雙方各執一份，簽字蓋章后生效。

　　六、附《各項目人員配備情況及每月支出費用測算明細》

　　七、附《售樓處物業服務標準》

　　甲方：天津CC地產有限公司乙方：天津CC物業管理有限公司

　　年月日年月日