購買、投資、合并，哪種方式稅負(fù)低
氯化公司系煤化集團(tuán)公司下屬子公司。隨著城市的發(fā)展，氯化公司已被居民小區(qū)包圍，不僅造成安全隱患、環(huán)境污染，同時也不利于企業(yè)的擴(kuò)大發(fā)展。根據(jù)省、市環(huán)保局及市政府要求，氯化公司需限期搬遷。氯化公司新址擬選在某縣境內(nèi)煤化集團(tuán)公司下屬子公司“鹽化公司”住地，這就需要取得鹽化公司的土地。鹽化公司是新設(shè)立的且在籌建階段，僅有土地及其地上部分建筑物。氯化公司想要取得鹽化公司所有土地及其地上建筑物，大致有三種方式：一是購買;二是投資;三是吸收合并。采用何種方式節(jié)稅最多、經(jīng)濟(jì)效益最大，這就需要進(jìn)行納稅籌劃，選擇最佳方案。
第一種方案：購買
此方案，就是氯化公司購買鹽化公司所有土地及其地上房屋建筑物。采用此方案，完全屬于市場交易行為，應(yīng)繳納所有相關(guān)稅費。鹽化公司屬于出售方，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地及其地上房屋建筑物行為，按照稅法規(guī)定，應(yīng)繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅。氯化公司屬于購買方，其承受的土地及其地上房屋建筑物，按照稅法規(guī)定，應(yīng)繳納契稅和“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”印花稅。
另外，根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》(財稅[20**]175號)規(guī)定，如果氯化公司按照《勞動法》等國家有關(guān)法律規(guī)定政策妥善安置鹽化有限公司全部職工，其中與鹽化公司30%以上職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動用工合同的，對其承受所購企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，減半征收契稅;與鹽化公司全部職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動用工合同的，免征契稅。
第二種方案：投資
此方案，就是鹽化公司將其所有土地及其地上房屋建筑物，以投資入股形式轉(zhuǎn)讓給氯化公司，為其股東換取氯化公司的股權(quán)。采用此種方案涉及如下稅金：
營業(yè)稅。根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》(財稅[20**]191號)“以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅”規(guī)定，鹽化公司以其所有土地及其地上房屋建筑物對外投資入股不繳納營業(yè)稅。當(dāng)然也不繳納城建稅及教育費附加。
土地增值稅。按照財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)“對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的，一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅”規(guī)定，鹽化公司以其所有土地及其地上房屋建筑物投資入股，可不計繳土地增值稅。
印花稅。鹽化公司以其所有土地及其地上房屋建筑物投資入股，必然辦理財產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)并書立《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)》。根據(jù)《印花稅暫行條例》(國務(wù)院令[1988]11號)第二條規(guī)定，雙方應(yīng)按《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)》所載金額萬分之五粘貼印花。
企業(yè)所得稅。根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第二十五條“企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)”規(guī)定，鹽化公司以其所有土地及其地上房屋建筑物對外投資入股，應(yīng)當(dāng)視同轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)，計算財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，繳納企業(yè)所得稅。當(dāng)然，財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無有所得，則無須繳納企業(yè)所得稅。
契稅。氯化公司承受鹽化公司房地產(chǎn)，按照《契稅暫行條例》規(guī)定，應(yīng)繳納4%契稅。
第三種方案：吸收合并
此方案，就是氯化公司將鹽化公司兼并或吸收合并，鹽化公司注銷。鹽化公司(被合并企業(yè))將其全部資產(chǎn)和負(fù)債轉(zhuǎn)讓給氯化公司(合并企業(yè))，為其股東換取氯化公司(合并企業(yè))的股權(quán)或非股權(quán)支付。采用此方案涉及如下稅金：
營業(yè)稅、增值稅及附加。企業(yè)合并是轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)，即整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)及勞動力的行為，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)不征營業(yè)稅問題的批復(fù)》(國稅函[20**]165號)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)的行為不屬于營業(yè)稅征收范圍，不應(yīng)征收營業(yè)稅。因此，鹽化公司轉(zhuǎn)讓給氯化公司的土地及其地上房屋建筑物不繳納營業(yè)稅及其附加。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)增值稅問題的公告》(20**年第13號)規(guī)定，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，不屬于增值稅的征稅范圍，其中涉及的貨物轉(zhuǎn)讓，不征收增值稅。
土地增值稅。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)第三條規(guī)定，在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。因此，鹽化公司可不計繳土地增值稅。
印花稅。在企業(yè)合并中，如果氯化公司與鹽化公司辦理財產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)并書立《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)》。根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)改制過程中有關(guān)印花稅政策的通知》(財稅[20**]183號)第三條規(guī)定，企業(yè)因改制簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)免予貼花規(guī)定，辦理的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)可不繳納印花稅。
企業(yè)所得稅。如采用此方案，企業(yè)所得稅政策留有籌劃空間，可依法進(jìn)行納稅籌劃。根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》(財稅[20**]59號)規(guī)定，企業(yè)重組的稅務(wù)處理區(qū)分不同條件分別適用一般性稅務(wù)處理規(guī)定和特殊性稅務(wù)處理規(guī)定。
一般稅務(wù)處理規(guī)定：
1.合并企業(yè)應(yīng)按公允價值確定接受被合并企業(yè)各項資產(chǎn)和負(fù)債的計稅基礎(chǔ)。
2.被合并企業(yè)及其股東都應(yīng)按清算進(jìn)行所得稅處理。
3.被合并企業(yè)的虧損不得在合并企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)彌補(bǔ)。
特殊性稅務(wù)處理規(guī)定：
1.具有合理的商業(yè)目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的。
2.被收購、合并或分立部分的資產(chǎn)或股權(quán)比例符合本通知規(guī)定的比例。
3.企業(yè)重組后的連續(xù)12個月內(nèi)不改變重組資產(chǎn)原來的實質(zhì)性經(jīng)營活動。
4.重組交易對價中涉及股權(quán)支付金額符合本通知規(guī)定比例。
5.企業(yè)重組中取得股權(quán)支付的原主要股東，在重組后連續(xù)12個月內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓所取得的股權(quán)。
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企業(yè)重組符合本通知第五條規(guī)定條件的，交易各方對其交易中的股權(quán)支付部分，可以按以下規(guī)定進(jìn)行特殊性稅務(wù)處理：
企業(yè)合并，企業(yè)股東在該企業(yè)合并發(fā)生時取得的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%，以及同一控制下且不需要支付對價的企業(yè)合并，可以選擇按以下規(guī)定處理：
1.合并企業(yè)接受被合并企業(yè)資產(chǎn)和負(fù)債的計稅基礎(chǔ)，以被合并企業(yè)的原有計稅基礎(chǔ)確定。
2.被合并企業(yè)合并前的相關(guān)所得稅事項由合并企業(yè)承繼。
3.可由合并企業(yè)彌補(bǔ)的被合并企業(yè)虧損的限額=被合并企業(yè)凈資產(chǎn)公允價值×截至合并業(yè)務(wù)發(fā)生當(dāng)年年末國家發(fā)行的最長期限的國債利率。
4.被合并企業(yè)股東取得合并企業(yè)股權(quán)的計稅基礎(chǔ)，以其原持有的被合并企業(yè)股權(quán)的計稅基礎(chǔ)確定。
如上企業(yè)合并中，如果符合上述特殊稅務(wù)處理規(guī)定條件的，鹽化公司(被合并企業(yè))可不計算轉(zhuǎn)讓所得或損失，不繳納企業(yè)所得稅;反之，則要按一般稅務(wù)處理規(guī)定，計算轉(zhuǎn)讓所得或損失，申報繳納企業(yè)所得稅。氯化公司兼并鹽化公司，屬于同一控制下且不需要支付對價的企業(yè)合并，符合特殊稅務(wù)處理規(guī)定條件，因此，鹽化公司無須計算轉(zhuǎn)讓所得或損失，繳納企業(yè)所得稅。
契稅。氯化公司兼并鹽化公司，系同一投資主體控制下的合并，兩個公司合并后，原投資主體--煤化集團(tuán)公司仍然存續(xù)。因此，根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》(財稅[20**]175號)“兩個或兩個以上的企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個企業(yè)，且原投資主體存續(xù)的，對其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅”規(guī)定，氯化公司承受鹽化公司房地產(chǎn)可不繳納契稅。
通過上述三個方案比較，如果實行第三個方案，無須繳納營業(yè)稅、增值稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、契稅和企業(yè)所得稅。顯然，第三個方案節(jié)稅最多，現(xiàn)金流出較少，經(jīng)濟(jì)效益最大，應(yīng)是最佳選擇方案。
篇2：購買、投資、合并，哪種方式稅負(fù)低
購買、投資、合并，哪種方式稅負(fù)低
氯化公司系煤化集團(tuán)公司下屬子公司。隨著城市的發(fā)展，氯化公司已被居民小區(qū)包圍，不僅造成安全隱患、環(huán)境污染，同時也不利于企業(yè)的擴(kuò)大發(fā)展。根據(jù)省、市環(huán)保局及市政府要求，氯化公司需限期搬遷。氯化公司新址擬選在某縣境內(nèi)煤化集團(tuán)公司下屬子公司“鹽化公司”住地，這就需要取得鹽化公司的土地。鹽化公司是新設(shè)立的且在籌建階段，僅有土地及其地上部分建筑物。氯化公司想要取得鹽化公司所有土地及其地上建筑物，大致有三種方式：一是購買;二是投資;三是吸收合并。采用何種方式節(jié)稅最多、經(jīng)濟(jì)效益最大，這就需要進(jìn)行納稅籌劃，選擇最佳方案。
第一種方案：購買
此方案，就是氯化公司購買鹽化公司所有土地及其地上房屋建筑物。采用此方案，完全屬于市場交易行為，應(yīng)繳納所有相關(guān)稅費。鹽化公司屬于出售方，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地及其地上房屋建筑物行為，按照稅法規(guī)定，應(yīng)繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅。氯化公司屬于購買方，其承受的土地及其地上房屋建筑物，按照稅法規(guī)定，應(yīng)繳納契稅和“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”印花稅。
另外，根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》(財稅[20**]175號)規(guī)定，如果氯化公司按照《勞動法》等國家有關(guān)法律規(guī)定政策妥善安置鹽化有限公司全部職工，其中與鹽化公司30%以上職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動用工合同的，對其承受所購企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，減半征收契稅;與鹽化公司全部職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動用工合同的，免征契稅。
第二種方案：投資
此方案，就是鹽化公司將其所有土地及其地上房屋建筑物，以投資入股形式轉(zhuǎn)讓給氯化公司，為其股東換取氯化公司的股權(quán)。采用此種方案涉及如下稅金：
營業(yè)稅。根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》(財稅[20**]191號)“以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅”規(guī)定，鹽化公司以其所有土地及其地上房屋建筑物對外投資入股不繳納營業(yè)稅。當(dāng)然也不繳納城建稅及教育費附加。
土地增值稅。按照財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)“對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的，一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅”規(guī)定，鹽化公司以其所有土地及其地上房屋建筑物投資入股，可不計繳土地增值稅。
印花稅。鹽化公司以其所有土地及其地上房屋建筑物投資入股，必然辦理財產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)并書立《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)》。根據(jù)《印花稅暫行條例》(國務(wù)院令[1988]11號)第二條規(guī)定，雙方應(yīng)按《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)》所載金額萬分之五粘貼印花。
企業(yè)所得稅。根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第二十五條“企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)”規(guī)定，鹽化公司以其所有土地及其地上房屋建筑物對外投資入股，應(yīng)當(dāng)視同轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)，計算財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，繳納企業(yè)所得稅。當(dāng)然，財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無有所得，則無須繳納企業(yè)所得稅。
契稅。氯化公司承受鹽化公司房地產(chǎn)，按照《契稅暫行條例》規(guī)定，應(yīng)繳納4%契稅。
第三種方案：吸收合并
此方案，就是氯化公司將鹽化公司兼并或吸收合并，鹽化公司注銷。鹽化公司(被合并企業(yè))將其全部資產(chǎn)和負(fù)債轉(zhuǎn)讓給氯化公司(合并企業(yè))，為其股東換取氯化公司(合并企業(yè))的股權(quán)或非股權(quán)支付。采用此方案涉及如下稅金：
營業(yè)稅、增值稅及附加。企業(yè)合并是轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)，即整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)及勞動力的行為，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)不征營業(yè)稅問題的批復(fù)》(國稅函[20**]165號)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)的行為不屬于營業(yè)稅征收范圍，不應(yīng)征收營業(yè)稅。因此，鹽化公司轉(zhuǎn)讓給氯化公司的土地及其地上房屋建筑物不繳納營業(yè)稅及其附加。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)增值稅問題的公告》(20**年第13號)規(guī)定，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，不屬于增值稅的征稅范圍，其中涉及的貨物轉(zhuǎn)讓，不征收增值稅。
土地增值稅。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)第三條規(guī)定，在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。因此，鹽化公司可不計繳土地增值稅。
印花稅。在企業(yè)合并中，如果氯化公司與鹽化公司辦理財產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)并書立《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)》。根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)改制過程中有關(guān)印花稅政策的通知》(財稅[20**]183號)第三條規(guī)定，企業(yè)因改制簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)免予貼花規(guī)定，辦理的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)可不繳納印花稅。
企業(yè)所得稅。如采用此方案，企業(yè)所得稅政策留有籌劃空間，可依法進(jìn)行納稅籌劃。根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》(財稅[20**]59號)規(guī)定，企業(yè)重組的稅務(wù)處理區(qū)分不同條件分別適用一般性稅務(wù)處理規(guī)定和特殊性稅務(wù)處理規(guī)定。
一般稅務(wù)處理規(guī)定：
1.合并企業(yè)應(yīng)按公允價值確定接受被合并企業(yè)各項資產(chǎn)和負(fù)債的計稅基礎(chǔ)。
2.被合并企業(yè)及其股東都應(yīng)按清算進(jìn)行所得稅處理。
3.被合并企業(yè)的虧損不得在合并企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)彌補(bǔ)。
特殊性稅務(wù)處理規(guī)定：
1.具有合理的商業(yè)目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的。
2.被收購、合并或分立部分的資產(chǎn)或股權(quán)比例符合本通知規(guī)定的比例。
3.企業(yè)重組后的連續(xù)12個月內(nèi)不改變重組資產(chǎn)原來的實質(zhì)性經(jīng)營活動。
4.重組交易對價中涉及股權(quán)支付金額符合本通知規(guī)定比例。
5.企業(yè)重組中取得股權(quán)支付的原主要股東，在重組后連續(xù)12個月內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓所取得的股權(quán)。
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企業(yè)重組符合本通知第五條規(guī)定條件的，交易各方對其交易中的股權(quán)支付部分，可以按以下規(guī)定進(jìn)行特殊性稅務(wù)處理：
企業(yè)合并，企業(yè)股東在該企業(yè)合并發(fā)生時取得的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%，以及同一控制下且不需要支付對價的企業(yè)合并，可以選擇按以下規(guī)定處理：
1.合并企業(yè)接受被合并企業(yè)資產(chǎn)和負(fù)債的計稅基礎(chǔ)，以被合并企業(yè)的原有計稅基礎(chǔ)確定。
2.被合并企業(yè)合并前的相關(guān)所得稅事項由合并企業(yè)承繼。
3.可由合并企業(yè)彌補(bǔ)的被合并企業(yè)虧損的限額=被合并企業(yè)凈資產(chǎn)公允價值×截至合并業(yè)務(wù)發(fā)生當(dāng)年年末國家發(fā)行的最長期限的國債利率。
4.被合并企業(yè)股東取得合并企業(yè)股權(quán)的計稅基礎(chǔ)，以其原持有的被合并企業(yè)股權(quán)的計稅基礎(chǔ)確定。
如上企業(yè)合并中，如果符合上述特殊稅務(wù)處理規(guī)定條件的，鹽化公司(被合并企業(yè))可不計算轉(zhuǎn)讓所得或損失，不繳納企業(yè)所得稅;反之，則要按一般稅務(wù)處理規(guī)定，計算轉(zhuǎn)讓所得或損失，申報繳納企業(yè)所得稅。氯化公司兼并鹽化公司，屬于同一控制下且不需要支付對價的企業(yè)合并，符合特殊稅務(wù)處理規(guī)定條件，因此，鹽化公司無須計算轉(zhuǎn)讓所得或損失，繳納企業(yè)所得稅。
契稅。氯化公司兼并鹽化公司，系同一投資主體控制下的合并，兩個公司合并后，原投資主體--煤化集團(tuán)公司仍然存續(xù)。因此，根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》(財稅[20**]175號)“兩個或兩個以上的企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個企業(yè)，且原投資主體存續(xù)的，對其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅”規(guī)定，氯化公司承受鹽化公司房地產(chǎn)可不繳納契稅。
通過上述三個方案比較，如果實行第三個方案，無須繳納營業(yè)稅、增值稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、契稅和企業(yè)所得稅。顯然，第三個方案節(jié)稅最多，現(xiàn)金流出較少，經(jīng)濟(jì)效益最大，應(yīng)是最佳選擇方案。
篇3：營改增對房地產(chǎn)企業(yè)流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)的影響與措施建議
營改增對房地產(chǎn)企業(yè)流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)的影響與措施建議
摘要：20**年11月16日，財政部和國家稅務(wù)總局印發(fā)《營業(yè)稅改征增值稅試點方案》(財稅[20**]110號)，營改增試點范圍擴(kuò)大到房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)以及生活服務(wù)業(yè)。根據(jù)財稅【20**】36號文《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》的指示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)小規(guī)模納稅人、一般納稅人的老項目(20**年4月30日前)可以選擇采用簡易計稅辦法計算繳納增值稅，增值稅的征收率為5%。采用一般計稅辦法的，適用稅率為11%。營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)與經(jīng)營成果產(chǎn)生了一定的影響，本文將結(jié)合計算分析，對房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對措施提出建議。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);營改增;影響
中圖分類號：F810.42
文獻(xiàn)識別碼：A
文章編號：1001-828*(20**)004-0-02
一、研究背景
20**年11月16日，財政部和國家稅務(wù)總局印發(fā)《營業(yè)稅改征增值稅試點方案》(財稅[20**]110號)，隨著該方案的實施，我國大部分的行業(yè)都邁進(jìn)了營改增的行列。該方案的實施能夠有效地規(guī)避重復(fù)征稅的問題，且能夠完善我國的稅制以及降低稅負(fù)，促進(jìn)我國第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。有較多的專家對營改增后的企業(yè)稅負(fù)做出研究，得出的結(jié)論多是營改增后企業(yè)稅負(fù)不變或稍微下降，這也初步達(dá)到了營改增的目標(biāo)。但是由于部分行業(yè)牽涉范圍較廣，營改增會有一定的難度，20**年印發(fā)的營改增方案中并不包括，如房地產(chǎn)行業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等。經(jīng)過一定時間的實踐經(jīng)驗，終于在20**年5月1日起，營改增試點范圍擴(kuò)大到房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)以及生活服務(wù)業(yè)。這意味著，從這個時點開始，我國全部的行業(yè)都進(jìn)入營改增試點范圍。目前已經(jīng)存在的關(guān)于營改增的研究文獻(xiàn)中，專家學(xué)者研究的內(nèi)容多是從兩個方面進(jìn)行分析：一方面從宏觀角度展開研究，主要包括營改增對宏觀經(jīng)濟(jì)、國家政策、國民收入等方面的影響;另一方面從微觀角度展開研究，主要涉及營改增對某行業(yè)或者某企業(yè)的一些相關(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的影響，如營改增對企業(yè)稅負(fù)、企業(yè)投資、企業(yè)財務(wù)效益等方面的影響。
本文將根據(jù)稅收理論、我國稅法政策以及稅費的計算方式對房地產(chǎn)企業(yè)在營改增后的流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)進(jìn)行分析，研究營改增稅制改革對房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)影響，最后對企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取的措施提出適當(dāng)建議。
二、營改增對房地產(chǎn)企業(yè)流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)的影響
1.營改增后房地產(chǎn)企業(yè)采用簡易計稅辦法計算增值稅
營改增前，房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照5%的稅率計算繳納營業(yè)稅，假設(shè)城建稅的稅率為7%，企業(yè)銷售收入用字母T表示，則營改增前流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)為T*5%(1+7%+3%+2%)，可以簡化為5.6%T，也就是說在營改增前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)為銷售收入的5.6%。
營改增后，根據(jù)財稅【20**】36號文《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》的指示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)小規(guī)模納稅人、一般納稅人的老項目(20**年4月30日前)可以選擇采用簡易計稅辦法計算繳納增值稅，增值稅的征收率為5%。假設(shè)其他條件不變，則營改增后流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)應(yīng)為T/(1+5%)*5%*(1+7%+3%+2%)，簡化后約為5.33%T，也就是流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)為銷售收入的5.33%，比營改增前降低了4.82%。
2.營改增后房地產(chǎn)企業(yè)采用一般計稅辦法計算增值稅
營改增前，房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人同樣按照5%的稅率計算繳納營業(yè)稅，因此房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人在營改增前的流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)同為5.6%T。
營改增后，根據(jù)財稅【20**】36號文《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》，房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人的適用增值稅稅率為11%，上*業(yè)建筑服務(wù)的適用稅率同為11%，金融服務(wù)的適用稅率為6%。假設(shè)用字母I代表企業(yè)當(dāng)月可以抵扣的進(jìn)項稅額，則流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)可以用下述式子表示：(T/(1+11%)-I)*11%*(1+7%+3%+2%)。假設(shè)營改增前后的流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)不變，也就是說(T/(1+11%)*11%-I)*(1+7%+3%+2%)=5.6%T，簡化后可以得出：I/T≈4.9%。由此得出?Y論，當(dāng)企業(yè)當(dāng)期可以抵扣的進(jìn)項稅占當(dāng)期銷售收入的比值可以高于4.9%的時候，營改增后的流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)有所下降，反之營改增后的稅負(fù)不降反升。因此當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)采用一般計稅方式計算增值稅的時候，應(yīng)當(dāng)注意提高當(dāng)期可抵扣進(jìn)項稅額與銷售收入的占比。
三、營改增對房地產(chǎn)企業(yè)凈利潤的影響
1.營改增后房地產(chǎn)企業(yè)采用簡易計稅辦法計算增值稅
營改增對房地產(chǎn)企業(yè)凈利潤的影響主要體現(xiàn)在對銷售收入的影響與對稅金及附加中流轉(zhuǎn)稅的影響上。房地產(chǎn)行業(yè)計算凈利潤的公式中，主營業(yè)務(wù)收入主要是銷售不動產(chǎn)的收入，主營業(yè)務(wù)成本主要是土地成本，費用主要是三個期間費用，稅金及附加中會涉及增值稅的計算與附加稅費的計算。由于營改增對其他收入或利得項目影響很小，因此在本次研究中不予討論。假設(shè)企業(yè)凈利潤以P表示，收入以T表示，土地成本以C表示，期間費用以F表示，則營改增前企業(yè)凈利潤可以用以下公式1表示：P=[T-C-F-5.6%T)]*(1-25%);營改增后企業(yè)凈利潤以下述公式2表示：P=[T/(1+5%)-C-F-T/(1+5%)*5%*12%]*(1-25%)。公式1減去公式2可以得出結(jié)果約為3.37%T。因此，只要T大于0，也就是企業(yè)銷售收入為正數(shù)，則營改增前的凈利潤比營改增后的凈利潤大。
2.營改增后房地產(chǎn)企業(yè)采用一般計稅辦法計算增值稅
如企業(yè)在營改增后被認(rèn)定為一般納稅人且對項目采用一般計稅辦法計算繳納增值稅，則我們可以做出以下分析。營改增前企業(yè)的凈利潤以公式1表示：P=[T-C-F-5.6%T)]*(1-25%);營改增后企業(yè)凈利潤以公式3表示：P=[T/(1+11%)-C-F-(T/(1+11%)*11%-I)*(1+12%)]*(1-25%)。使公式1等于公式3可以得出結(jié)果：I=13.76%xt。由此可以得出結(jié)論，當(dāng)企業(yè)當(dāng)期可以抵扣的進(jìn)項稅額等于銷售收入的13.76%時，營改增前與營改增后的企業(yè)凈利潤是相等的;當(dāng)企業(yè)企業(yè)當(dāng)期可以抵扣的進(jìn)項稅額大于銷售收入的13.76%時，營改增后的企業(yè)凈利潤比營改增前大，反之亦然。
四、房地產(chǎn)對營改增的應(yīng)對措施與建議
1.??化企業(yè)發(fā)票管理
根據(jù)上文研究的數(shù)據(jù)，我們可以得出結(jié)論：營改增后房地產(chǎn)行業(yè)增值稅一般納稅人若采用一般計稅辦法，進(jìn)項稅額對于當(dāng)期流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)的影響是比較大的。而進(jìn)項稅額可以抵扣的前提是取得合法合規(guī)的抵扣憑證，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，大部分合法合規(guī)的抵扣憑證就是專用發(fā)票。這對房地產(chǎn)企業(yè)提出了一個新要求：根據(jù)增值稅專用發(fā)票的管理辦法進(jìn)行發(fā)票管理。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對本企業(yè)的財務(wù)人員傳達(dá)發(fā)票管理的重要性并對員工進(jìn)行系列培訓(xùn)，要求采購部門在采購過程中必須取得專用發(fā)票、財務(wù)部門在規(guī)定的時間內(nèi)需要進(jìn)行進(jìn)項發(fā)票的認(rèn)證、稅款計算的員工在計算增值稅時采用正確的計稅方法等。
2.對財務(wù)人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，提高專業(yè)技術(shù)水平
對于基層財務(wù)人員，營改增以前房地產(chǎn)行業(yè)以及其上下*業(yè)均征收營業(yè)稅，因此其長期以來都僅接觸營業(yè)稅的業(yè)務(wù)，對增值稅的理解與掌握存在一定的難度。且營業(yè)稅與增值稅在稅基、稅款計算與稅款征收等方面都存在著一定的差異，由此看來，房地產(chǎn)行業(yè)原有的財務(wù)人員在營改增進(jìn)程里面臨的困難是比較大的。對于財務(wù)管理人員，營改增不僅僅是改變企業(yè)征收的稅種改變了，由于營業(yè)稅與增值稅存在著本質(zhì)上的區(qū)別，不管是從稅務(wù)管理還是稅收籌劃的角度，企業(yè)的管理人員都不能沿用以前的管理體系，隨著營改增的進(jìn)程，企業(yè)財務(wù)管理者應(yīng)當(dāng)制定一套全新的適用體系，這對企業(yè)財務(wù)管理人員的專業(yè)水平提出了較高的要求。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對員工提供相應(yīng)的培訓(xùn)，強(qiáng)化財務(wù)工作人員的專業(yè)知識，提高財務(wù)工作人員的技術(shù)水平，避免產(chǎn)生不利影響。
3.制定合理的稅務(wù)管理方案
營業(yè)稅與增值稅有著本質(zhì)上的區(qū)別，營業(yè)稅是價內(nèi)稅，增值稅是價外稅，兩者稅基不同。由此可知計算稅款的方式也不同，營業(yè)稅的銷售收入是含稅收入，而增值稅的銷售收入是不含稅收入。兩者征稅機(jī)關(guān)不一致，營業(yè)稅是在地稅局申報繳納的，而增值稅時在國稅申報繳納的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)以前適用營業(yè)稅的稅務(wù)管理方案不能夠再用于增值稅上，企業(yè)財務(wù)管理人員需重新制定一套適用于增值稅的稅務(wù)管理方案。而增值稅的管理中，最關(guān)鍵的一環(huán)是控制企業(yè)的進(jìn)項稅額。由上述數(shù)據(jù)分析可知，進(jìn)項稅額影響企業(yè)的稅負(fù)與企業(yè)凈利潤。因此，企業(yè)的稅務(wù)管理方案不應(yīng)當(dāng)僅僅涉及財務(wù)部門，而應(yīng)當(dāng)涉及采購以及銷售部門，甚至是整個企業(yè)。盡可能地抵扣進(jìn)項稅額將能夠降低企業(yè)的稅負(fù)。
五、結(jié)語
由于營業(yè)稅與增值稅之前存在的差異，營改增對一直征收營業(yè)稅的房地產(chǎn)企業(yè)的沖擊和挑戰(zhàn)是比較大的。營改增不僅影響房地產(chǎn)企業(yè)的流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)與經(jīng)營成果，還對企業(yè)財務(wù)人員和企業(yè)稅務(wù)管理提出了較高的要求。為了避免營改增帶來的不利影響，房地產(chǎn)企業(yè)必須提高企業(yè)財務(wù)人員的專業(yè)水平與重新制定適用于增值稅的稅務(wù)管理方案。
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