隨著房地產信托的蓬勃發展,其風險控制的必要性也日益凸顯。房地產信托除了面臨信托行業本身的風險,還有房地產行業的特有風險,其風險控制措施也有別于其他信托產品。

　　一、房地產項目風險

　　目前,信托參與房地產業主要有兩種形式,進行房地產項目的開發建設和投資成熟物業。房地產開發需要經歷立項、建設、竣工驗收和銷售、管理等諸多環節,因此其風險形式也多種多樣,風險控制手段復雜,具有較高的專業化要求。現在的房地產信托產品大多投資于房地產開發領域,有的信托公司并不具有房地產專業管理的經驗和能力,突出了房地產項目風險和風險控制的矛盾。

　　通常,信托公司通過控制抵押率、向項目公司派駐管理人員等控制項目風險。但這些風險控制措施都具有一定的局限性。房屋抵押權的實現取決于房產項目的順利完成,如果因建設資金不足形成爛尾工程,或者因建設質量不合格、配套設施達不到建設要求,不能通過竣工驗收,抵押權也無法實現。向項目公司派駐的管理人員必須具備一定房地產管理經驗,但信托公司往往缺乏房地產評估、建設、管理等方面的專業人才,從而也限制了這些風險控制措施的作用。

　　即使是投資于成熟物業的房地產信托,也需要專業的房地產投資分析和投資管理人員。因為,把握房地產市場的變化和走勢,必須系統考慮國家宏觀調控政策、利率調整、消費文化等因素。而相關行業的發展情況、土地供應、建筑材料價格、消費者購買力等諸多因素的變化,也可能導致房地產市場價格產生較大的波動。

　　在現階段,針對大多數信托公司房地產專業投資分析和管理能力不足的情況,風險控制的一個基本思路就是引入“外腦”,通過專業的房地產經營管理機構和中介機構提供專業化管理、咨詢服務,借助專業機構的判斷和管理,預見并有效控制房地產項目風險。這種結構設計與房地產信托基金類似,已經是一種行之有效的實踐。在法律層面,《信托法》規定,受托人可以委托他人處理信托事務,這為房地產信托引入專業管理機構提供了法律基礎。房地產信托將部分信托事務委托專業機構處理,以契約形式明確專業機構的權利、義務和承擔的責任,既可以加強房地產信托的專業管理能力,各專業機構又分擔了其責任范圍內的風險,同時,各專業機構也以自身信譽為信托計劃提供了無形擔保,具有信用增級的作用。

　　二、資金挪用風險

　　在房地產開發項目中,一般以房地產項目本身的價值和經營收益作為收回投資的第一保障和來源。如果信托資金被挪用到其他項目上,開發商資金鏈條斷裂,就會造成一系列的爛尾工程。為防止挪用情況發生,信托公司一般通過銀行監管、根據項目進程撥劃資金、向項目公司派駐財務人員、控制項目公司的財務用章等方式進行風險控制。

　　實踐證明,這些控制措施基本能控制融資方的挪用風險,但也存在由于信托公司缺乏相關經驗,融資方可能利用自身的專業優勢編造用款理由等達到挪用目的的情況。同時,信托公司自身可能因內控制度不健全或管理人員的道德風險,借項目之名挪用資金。防范這些風險,除信托公司切實執行各種風險控制措施,加強內部管理和內控制度建設外,還應當建立銀行托管制度,既可控制融資方的挪用風險,也能控制受托人的挪用風險。

　　銀行作為信托財產的托管人,對信托財產的運用進行審核,拒絕不符合信托目的和信托文件規定的資金劃付,可以更大程度上保障信托財產的安全。同時,銀行可以指定專業機構審核融資方的用款請求,例如由銀行指定房產項目的監理公司,由監理公司對項目的每筆用款出具意見,以做到專款專用。

　　三、信托財產流動性風險

　　房地產信托的信托財產多以土地、房屋、股權等形態表現,擔保措施主要為土地、房屋等固定資產抵押。如果融資方未能按期償還本息,受托人又無法及時變現信托財產或行使抵押權,則可能產生流動性風險。

　　房地產信托基金因為需要定期分配信托利益,對流動性風險較為重視,其風險控制措施也較多,例如保證一定比例的高流通性信托財產、制訂投資策略時注意現金流的匹配性、引入流動性支持機構(例如銀行)等。

　　對于單一投資項目的房地產信托,由于規模的限制,保持流動性財產、組合投資以保障流動性等常用的防范措施顯然無法適用。現在主要采取的防范措施是要求融資方提前一定期間開始還款,以便給受托人一定的時間處理可能發生的流動性風險。但此種風險防范措施難以在根本上控制流動性風險。對此,可以借鑒房地產信托基金引入流動性支持機構的做法,例如與銀行、保險公司等金融機構合作、成立專門的流動性支持備付基金等解決部分流動性風險問題。

　　四、集中投資風險

　　因單個信托計劃的資金規模小,大多數房地產信托都是投資于單一項目,此類房地產信托都有一個固有的難以防范的風險,就是風險集中在一個項目上,沒有風險釋放機制。除了項目單一以外,信托期限較短也是產生此類風險的因素。一般的房地產信托期限多為一到二年,無法通過長期運作來化解短期產生的風險。

篇2：房地產信托的多元化與國際化路線

　　房地產業作為一個資金密集型行業,對金融有很強的依賴性。由于中國金融體制的不健全,銀行業長期處于高度壟斷地位,這一方面使金融行業面臨較大的系統性風險,另一方面也給房地產業的發展帶來了影響。隨著20**年中國金融市場在加入WTO體系后的全面開放,地產金融市場也必將隨之發生深刻的變化。必須樹立中國地產金融的***,加大金融體制改革的力度,建立多元化的金融體系,積極推進國際化進程。而信托作為一種極具優勢的制度,將會成為未來地產金融進化的邏輯主線。

　　一、調控的目的是要減少或化解金融風險資金和土地是與房地產業的發展關系最密切的兩個重要因素。近年來,隨著中國房地產業的迅速發展,我們往往會看到一種現象,每當房地產業發展到一個高峰的時候,國家就會出臺政策加強管理,其中一個很重要的措施就是緊縮銀根。金融是現代經濟的核心,而資金是房地產中不可缺少的因素,所以金融與房地產必然會產生緊密的聯系。

　　實際上,房產開發商在開發時用到的自有資金平均不到30%,他要大量借助銀行的、信托的資金,其中銀行資金起到支撐作用。房地產業的風險,說到底是金融的風險。所以當房地產市場出現問題的時候,國家就必須加強監管,進行調控。從20**年開始,國家就開始對鋼鐵、水泥、電解鋁等一些與房地產業發展關系密切的行業進行調控,20**年又專門針對房地產市場出臺"國八條"和"七部委意見",這是因為在中國房地產的區域市場出現了很大的泡沫,特別是在上海、溫州、杭州等一些地區,如果不及時化解這些泡沫,后果不堪設想。最近許多部門也在一直推出各種政策調控房地產市場,以利于房地產的健康、持續發展。

　　二、兩大經濟學理論支持調控房地產業作為國民經濟的一個支柱性產業,加強宏觀調控和促進房地產業的發展兩者之間并不矛盾。房地產業作為國民經濟的支柱產業,在目前來說還有很多不規范的地方。國家出臺宏觀調控政策,提高信貸條件,就是要使房地產市場更加規范化。如果一任某些地方的泡沫繼續下去,房地產市場的泡沫就有可能崩盤,將會導致國民經濟顛覆性的衰退,人們購買的樓房就有可能成為一種負資產。

　　國家為什么要調控?我認為有兩大經濟學理論支持它

　　第一,住宅不但是商品,而且也具有公共產品的屬性。

　　因為住宅是人們生活的必需品,它雖然是商品,但是對于其公共產品的屬性來講,政府是有權力進行調控的。

　　第二,市場失靈理論。

　　無論是市場經濟國家,還是計劃經濟色彩比較濃厚的國家(中國目前還帶有一定的計劃經濟色彩,但正在向市場經濟轉軌),從純市場經濟理論的角度來講,市場是可能失靈的。在市場失靈的情況下,為了扭轉不良的局面,政府必須進行調控。當年的香港,索羅斯要襲擊港元、襲擊聯席匯率制度的時候,香港特區政府就動用資金成功狙擊了索羅斯。在特別法制化、市場化的香港,都會動用行政力量來干預金融市場。所以,在房地產市場發展不健康的時候,調控就成為必然。

　　三、未來地產融資必須實現多元化、國際化房地產和金融市場的發展應該是健康有序的,"市場要細分化"。

　　目前中國的房地產市場結構不合理,房地產價格扭曲,因此就要進行結構性的優化調整。在這種情況下,應該加大中低檔住宅的供應量,適當控制高檔住宅,因為高檔住宅以中國目前的購買力來說是不足的,即有效需求不足。因此,把虛高的中高檔住宅的房價降下來,這是很迫切的。

　　對于目前的房地產金融問題,未來的解決之道就是要設法減少銀行的系統性風險,把主要靠銀行融資轉向尋求多渠道進行融資,這也是未來的一個發展趨勢。

　　地產的融資不能被銀行壟斷,應該有更多的融資渠道。例如,雖然現在信托已經進入了房地產市場,但規模還比較小,今后在房地產投資信托方面必須要加大力度。另外,境外的投資銀行、基金、境外地產基金、境外直接投資機構等都可以成為房地產融資的渠道,特別是在20**年中國金融業全面開放后,應該會有更多的金融工具、金融產品、金融機構來為我們服務。目前,新加坡、香港政府紛紛爭取內地的物業到其所轄的金融市場去發行房地產信托投資基金(REITs),美國、新加坡、加拿大的地產基金及投資銀行也紛紛進入中國投資地產,這就充分說明了地產金融市場的多元化、國際化是大趨勢。單一化的系統性風險很大,所以必須改變這種局面,形成比較合理的地產金融體系。

　　四、信托是地產金融進化的邏輯主線信托是地產金融及其創新的邏輯主線,要以信托為主線,實現地產融資的多元化。

　　隨著20**年7月18日,信托業的"一法兩規"(《中華人民共和國信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》)的完全出臺,它在中國的發展可謂是方興未艾。但信托業還有很多瓶頸,比如說信托規模受200份的限制,這樣它的資金募集金額就不會很大。另外,信托工商登記制度、外匯信托管理辦法還沒出臺。

　　地產金融的創新,信托是個生力軍。中國目前的現狀就是金融體系不健全,銀行處于高度壟斷的地位,加大金融體制改革的力度、建立多元化的金融體系就顯得非常重要。目前中國金融業的資產總共是30萬億,其中商業銀行資產就占了28萬億,信托、保險、證券所有的非銀行金融機構(包括租賃公司、財務公司),它們的金融資產的總和才2萬多億,不到商業銀行的1/10,這樣就凸現了中國銀行業的系統性風險。國外的信托投資公司管理的信托資產跟商業銀行是并駕齊驅的,兩者平分秋色,而中國與之的差距卻非常大。在未來十到二十年內,中國的信托機構有可能會管理成千上萬億的資產,中國的信托時代必將來臨。

　　信托是一種極具優勢的制度。英國的法學家梅特蘭說過"如果有人要問英國人在法學領域取得的最偉大、最獨特的成就是什么,那就是歷經數百年發展起來的信托理念......這不是因為信托體現了基本的道德原則,而是因為它的靈活性,它是一種具有極大彈性和普遍性的制度"。作為信托公司,可以做貨幣市場業務,進行金融同業拆借、金融同業往來;在資本市場,它可以發起成立基金公司、證券公司,承銷債券,還可以做各種投資銀行業務。特別重要的是,它也可以直接投資產業市場,直接投資房地產,或者用信托基金來投資房地產,這就是它的優勢,其它的金融機構都不能直接投資房地產,不能投資實業。

　　例如,委托人把1億的資金委托信托公司來投資地產,這1億的資金就獨立于信托公司的帳戶,既不是信托公司的負債,也不是信托公司的資產,它受《信托法》的保護。如果說這1億資金投資房地產失敗,原因是信托投資公司違法亂紀,那《信托法》就要求恢復原狀,要求信托公司賠償委托人1億。但是一般來講,信托投資公司是做信用增級的,它必須要設立很多"防火墻"來規避投資風險。如信托投資公司會要開發商的雙倍資產做抵押,還需要擔保方。一旦失敗的話,抵押品就可以拍賣,或者由擔保方償還資金。

　　在宏觀調控下,一些資質好、實力強的地產商憑借他們的良好信譽及雄厚資金會實現良性發展,而一些中小地產企業就有可能面臨倒閉或者轉業的局面。信托進入地產后,由于它的準入門檻相對比較低,可以給很多中小企業提供更多的融資機會,這有利于房地產結構的優化調整。對于中小企業的融資,目前確實缺少中小企業融資的信用體系和保證體系以及金融體系。而多元化就可以很好地解決中小企業的融資問題,屆時我們將建立專門的房地產產業基金為中小房地產企業服務。

　　五、地產金融及其四個邏輯層次

　　第一個邏輯層次,商業銀行目前仍然是中國地產金融的主流載體。因為它的金融市場很大,同時它的開發貸款、流動資金貸款、按揭貸款占據了99%的份額,其它所有的金融類融資(不算股權直接投資)包括信托僅僅占1%,商業銀行仍然是一個主流的平臺。

　　第二個邏輯層次,信托是中國地產金融創新的主流范式,這是由于信托的特殊優勢造就的。因為信托有財產隔離功能、政策規避功能、避稅功能等,核心是財產隔離功能,也就是風險隔離、破產隔離、權益重構,這是信托創新的制度優勢。信托在地產金融創新方面是一個主導力量,它可以設置成股權投資信托、財產信托或者優先購買權信托,甚至還可以做表決權信托,受益權轉讓信托等。

　　第三個邏輯層次,"信托+銀行+REITs"是中國房地產金融的主流模式。銀行的資產量很大,但是不靈活;而信托很靈活,但是資產規模很小,因此可以把兩者結合起來。例如,某個項目按照"121文件"的要求,開發商必須有30%的自有資金,但是開發商自己只有20%,那么,這時就可以通過信托做前期融資,補足另外10%的資金,然后再有其它的有效擔保條件即可,這樣,"銀行+信托"的模式就把兩者的優點有力的結合了。

　　此外,REITs作為國際主流的地產金融模式已開始進入大陸,REITS是一個標準化的金融信托產品,它可以上市流通。REITS應該是中國房地產信 托發展的一個方向,中國的房地產信托概念是比較寬泛的,它包括REITS,REITS主要可以投資商業地產、工業地產、寫字樓等具有穩的租金收益的物業。據悉臺灣已經出現了投資開發性物業的REITS,筆者認為未來中國的REITS也會投資開發性物業,而更具有中國特色。

　　未來信托公司的信托業務模式要實現提升和轉變

　　第一,信托公司要從融資型向理財型轉變。信托法頒布以后,房地產信托已經為中國的房地產事業作出了巨大的貢獻,去年公開的北京房地產信托融資達到20多個億。由于信托制度的優勢,未來信托投資公司將優先建立起一個有效的資金平臺與資金池,受人之托,代人理財,可以優先選擇地產項目,從被動轉為主動。

　　第二,信托公司要從傭金收入型向投資收益型提升。未來的信托不是簡單地給房地產項目提供資金,然后收取一定的信托管理費,而是信托投資公司看中某個房地產項目后,會一起與房地產開發商合作,以股權的方式進行投資,風險共擔、收益共享。這就是未來的房地產信托投資基金,或者叫房地產產業信托資金。目前由于法制的障礙,還沒有房地產產業基金的說法。但房地產信托投資基金將來一定會出現,它將比銀行更靈活有效且直接的深入房地產市場。

　　第四個邏輯層次,外資金融機構以及境外基金是中國地產金融的新生力量。20**年底,北京的外資銀行已經可以開始做人民幣業務了。境外地產基金也紛紛進入中國,目前是從股權投資入手,還不能直接進行金融運作。在20**年中國金融全面開放后應該是勢不可擋,外資銀行、外資金融機構、境外產業基金等新生力量都會大顯身手。

　　信托是靈活的,它的資金成本可高可低,主要看資金來源。目前信托的資金成本比較高,委托人要收取較高的回報。相對來說,銀行的資金成本就很低,儲戶把錢存到銀行一年才2%的利息。未來,當房地產信托基金建立起來以后,有很多低成本的資金被信托公司所掌握的時候,房地產信托的成本就降下來了。

　　可以說在諸多金融手段之中,信托具備多種平臺優化組合優勢,以信托高級形態為核心,通過信托的串接,將多種金融工具進行優化整合,實現一攬子組合融資解決方案,將成為地產融資的主流模式。

篇3：房地產投資信托基金融資面臨的五大障礙

　　國際物業顧問戴德梁行表示,盡管跨境REITs(房地產投資信托基金)的出現提供了種種房地產投資的渠道和便利,但國內尚未成熟的房地產運營模式,構成了內地房地產開發商進行境外融資的障礙。

　　戴德梁行估計部高級助理董事葉子華在今天的新聞發布會上表示,跨境REITs將面臨五大障礙。首先是物業業權。部分國內房地產項目的產權問題成為REITs融資的一大法律障礙。其中不單純是土地使用權性質和使用年限問題,也包含取得正式產權證明文件的問題。因此物業業主在籌備將房地產項目注入REITs時,必須先確定已取得房地產的產權證明文件。

　　其次是專業管理。國內的房產項目普遍缺乏專業資產管理等問題,而且國內現有能提供租戶組合和長期回報率等投資運營狀況分析的專業資產管理公司較少,物業業主需要聘請專業管理公司參與運營。

　　同時,房地產項目要透過REITs上市融資,必須先由當地證監會認可的房地產評估機構評定房地產的市場價值。由于國內房地產商普遍沒有接受此市場概念,所以可能與基金經理在基金單位的定價上出現分歧。

　　在會計準則方面,葉子華說,證監會對上市公司信息透明度有較高要求,特別是財務及稅務方面,需要配合國際會計準則,并須全面披露,而國內房地產開發商在這方面存在缺陷,有待進一步提高企業的信息透明度。

　　另外,由于國內房地產稅前回報率一般會達到百分之七至十以上,但由于國內稅種較多,稅率也較高,稅后的投資回報很不一定能達到境外投資者的預期收益率。

　　這位投資專家表示,以現時國內房地產開發商的營運模式,要通過境外監管機構的嚴格要求,可能需要較長時間的準備。但從長遠看,目前存在的諸多障礙將隨著內地市場與國際市場的接軌逐漸得以解決