境外貸款是一些有條件的企業(yè)利用國外資源的重要形式,善于利用境外貸款,不僅可以拓展企業(yè)融資的渠道,使企業(yè)有更多的機(jī)會(huì)貨比三家、幣比三種,降低經(jīng)營成本,而且可以通過與國外銀行的合作,借助其嚴(yán)格的管理系統(tǒng)提高本企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。
一、決策縝密周全企業(yè)在進(jìn)行境外貸款決策時(shí),應(yīng)該結(jié)合自身的實(shí)際情況,做好一些基礎(chǔ)工作,注意以下幾個(gè)問題。
1.正確處理與銀行的關(guān)系,建立、發(fā)展合作模式在市場經(jīng)濟(jì)體制下,企業(yè)與銀行的關(guān)系定位于相互合作,共同發(fā)展,取得雙贏。
企業(yè)需要建立戰(zhàn)略合作銀行計(jì)劃,根據(jù)企業(yè)規(guī)模、發(fā)展階段、資金需求等實(shí)際情況,選擇一定數(shù)量(大企業(yè)可以選擇二至三家)銀行作為主要合作銀行,以長遠(yuǎn)雙贏為基礎(chǔ),建立、鞏固、發(fā)展合作關(guān)系,加強(qiáng)日常溝通工作,必要時(shí),企業(yè)的重要決策也請(qǐng)銀行介入,以取得銀行的理解和支持,成為真正的戰(zhàn)略合作者。
企業(yè)順利發(fā)展擴(kuò)張可以得到銀行資金的保證;在企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)暫時(shí)困難時(shí),由于銀行對(duì)企業(yè)的了解及長遠(yuǎn)的合作,可以得到銀行的支持,避免銀行要求提前還款或罰息等,節(jié)省資金節(jié)約成本,幫助企業(yè)盡快度過難關(guān)。
在確定與銀行關(guān)系時(shí),企業(yè)需要結(jié)合變化的環(huán)境和企業(yè)的自身情況確定。在環(huán)境有利于企業(yè)的情況下,企業(yè)較易與銀行建立、發(fā)展良好的合作關(guān)系;反之,企業(yè)則需要調(diào)整與銀行的關(guān)系,必要時(shí)還需付出一定的代價(jià)以換取銀行的支持。
對(duì)銀行的選擇一般應(yīng)當(dāng)由企業(yè)總部作出決定,以利于用企業(yè)的整體優(yōu)勢(shì)來獲得與銀行合作的良好條件。內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)較為松散的企業(yè),一般需要選擇經(jīng)營風(fēng)格謹(jǐn)慎的銀行,通過外界的控制來降低企業(yè)自身的風(fēng)險(xiǎn)。
另外,企業(yè)還要考慮銀行對(duì)本企業(yè)的評(píng)價(jià),在確信銀行資信的前提下,要盡可能與那些重視自己的銀行合作。如果銀行自身服務(wù)、管理水平很高,但并未把本企業(yè)作為重要客戶,企業(yè)在經(jīng)營方面將較難與之形成戰(zhàn)略上的合作。
同時(shí),企業(yè)有必要選擇一定數(shù)量的具有相同背景的銀行作為戰(zhàn)略合作銀行,除了選擇國外主要外資銀行作為戰(zhàn)略合作者,我國企業(yè)更要重視與我國國有商業(yè)銀行(含其境外機(jī)構(gòu))的合作,由于國內(nèi)銀行和企業(yè)在利益、文化、工作模式等方面有共同基礎(chǔ),便于溝通和理解,符合我國企業(yè)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化的目標(biāo)要求。
2.理性利用政府貸款優(yōu)惠政策在貸款融資中,企業(yè)需要結(jié)合本行業(yè)的特點(diǎn),充分利用政府支持的貸款優(yōu)惠,但在考慮資金成本的同時(shí),還需要認(rèn)真分析經(jīng)營成本是否合理,從整體上考核政府優(yōu)惠貸款的價(jià)格,避免盲目使用,造成財(cái)務(wù)成本低而經(jīng)營成本高、本企業(yè)過度擴(kuò)張或本行業(yè)的某類業(yè)務(wù)或資產(chǎn)過度擴(kuò)張,最終損害企業(yè)的利益。
3.確定統(tǒng)一的貸款條件企業(yè)在安排貸款時(shí),如果能夠確定企業(yè)所有貸款中部分重要條款的統(tǒng)一條件,可以提供一個(gè)衡量境外貸款條件的尺度,決定承擔(dān)的責(zé)任和對(duì)外承諾的界限,并在具體貸款中據(jù)此要求銀行降低風(fēng)險(xiǎn)控制要求,特別是對(duì)子公司安排貸款時(shí),依據(jù)母公司的統(tǒng)一要求確定貸款條件,這也是在談判中獲得有利地位的一個(gè)重要方面。
由母公司制定統(tǒng)一的貸款條件,可以包括企業(yè)負(fù)債比例的要求、貸款利率、手續(xù)費(fèi)等費(fèi)率的要求、保證條款的統(tǒng)一規(guī)定、違約條款的承諾上限等等。管理集中的企業(yè)多將貸款權(quán)集中在企業(yè)總部,以便集中企業(yè)優(yōu)勢(shì),獲得較好的貸款條件。
4.選擇適當(dāng)?shù)穆蓭熎髽I(yè)境外貸款涉及大量的法律問題,法律文件的準(zhǔn)備、審核、修改等均要求企業(yè)有好的律師為企業(yè)把握風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)如果有法律部門,法律事項(xiàng)可由其安排;否則可以委托律師事務(wù)所來安排。采納律師的專業(yè)意見,企業(yè)可以在一定范圍內(nèi)控制或減少風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)宜選擇具有良好聲譽(yù)的律師事務(wù)所作為本企業(yè)的長期律師顧問。為確保其服務(wù)質(zhì)量,企業(yè)可以將一部分法律事項(xiàng)委托給其他律師事務(wù)所,在律師事務(wù)所之間形成一定程度的競爭,使企業(yè)獲得服務(wù)和成本上的好處。
5.確定貸款審批程序貸款融資是企業(yè)最重要的經(jīng)濟(jì)事務(wù)之一,企業(yè)內(nèi)部必須有明確的貸款審批程序,由于境外貸款環(huán)節(jié)與境內(nèi)貸款有一些不同,需要明確企業(yè)境外貸款的審批程序。
境外貸款的貸款協(xié)議中,有許多涉及股權(quán)變動(dòng)、企業(yè)經(jīng)營及重大的法律責(zé)任的約定,常常需要企業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營部門、法律部門的共同審核,而非企業(yè)財(cái)務(wù)部門單獨(dú)作出決定。在貸款審批程序中,企業(yè)需要明確貸款申請(qǐng)、批準(zhǔn)貸款、審核貸款文件、確定貸款簽字人等事項(xiàng)的部門和人員,在責(zé)任明確的情況下,通過制度約束來保障企業(yè)貸款的順利進(jìn)行,保證企業(yè)貸款工作中涉及的責(zé)任不會(huì)影響企業(yè)改組、經(jīng)營和內(nèi)部管理。境外貸款審批制度在約束各工作環(huán)節(jié)事項(xiàng)的同時(shí),其實(shí)也保護(hù)了員工,使員工在企業(yè)制度之內(nèi)進(jìn)行工作,在一定程度上避免了企業(yè)員工因?yàn)橹贫炔幻鞔_而出現(xiàn)損害企業(yè)或者損害自身的行為。
6.注意外匯風(fēng)險(xiǎn)和外匯管制問題我國企業(yè)在境外貸款,只能安排外幣貸款。在境外貸款時(shí),我國企業(yè)必須遵守國家外匯管理規(guī)定,確保企業(yè)資金來源的合法性;境外國家若存在外匯管制問題,對(duì)外匯的買賣、款項(xiàng)的結(jié)算等均會(huì)有所約束,企業(yè)有必要研究外匯管制問題,為企業(yè)境外貸款選擇最好的途徑。
二、操作詳盡務(wù)實(shí)境外貸款的程序和條件、保證條款、違約責(zé)任、法律手續(xù)等與境內(nèi)貸款有所不同。企業(yè)需要在保證貸款工作順利進(jìn)行的同時(shí),盡可能降低自身的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。因篇幅所限,本文僅就其中幾個(gè)突出的問題進(jìn)行介紹。
1.保證(Security)問題保證是銀行和企業(yè)都非常關(guān)心的條款,主要的方式有抵押、擔(dān)保、收入轉(zhuǎn)讓、保險(xiǎn)利益轉(zhuǎn)讓及其他承諾等。
在境外貸款中,抵押貸款一般要求貸款額為抵押資產(chǎn)市場價(jià)值的一定百分比,當(dāng)資產(chǎn)市場價(jià)值低于要求的比例時(shí),需要提前還款或增按(增加抵押品);所以企業(yè)在安排貸款時(shí)要考慮抵押資產(chǎn)的市場價(jià)值及其未來可能發(fā)生的變化,確保有能力承受貸款額度負(fù)擔(dān),盡量避免出現(xiàn)增按情況,同時(shí)還要避免高估資產(chǎn)價(jià)值,浪費(fèi)企業(yè)資源。
境外銀行有時(shí)會(huì)要求企業(yè)提供All Money抵押,即抵押品除了為一筆貸款作保證外,還為企業(yè)其他債務(wù)作保證。企業(yè)對(duì)于這樣的要求,可以盡量爭取單獨(dú)的抵押條件,或者將Al1 Money的范圍減少,將實(shí)際或預(yù)計(jì)可能出現(xiàn)問題的貸款或擔(dān)保等債務(wù)剔除出此范圍。
境外擔(dān)保與境內(nèi)擔(dān)保的最大區(qū)別在于,銀行通常要求連帶責(zé)任擔(dān)保,即銀行放棄追索貸款人而直接要求擔(dān)保企業(yè)歸還銀行貸款。隨著我國擔(dān)保法的實(shí)施,國內(nèi)銀行也越來越多地要求采用連帶責(zé)任擔(dān)保。在多個(gè)擔(dān)保人情況下,銀行也有權(quán)選擇其中的一個(gè)或幾個(gè)擔(dān)保人履行擔(dān)保責(zé)任;在擔(dān)保人履行了擔(dān)保責(zé)任后,擔(dān)保人才有對(duì)原貸款人或其他擔(dān)保人的訴因,才可以追索自己的權(quán)利。當(dāng)然,擔(dān)保文件約定的擔(dān)保責(zé)任主要也是看貸款人、擔(dān)保人、銀行之間的討價(jià)還價(jià)能力,但通常擔(dān)保人的責(zé)任都很大,所以我國境外企業(yè)在對(duì)外提供擔(dān)保甚至即使是為內(nèi)部企業(yè)擔(dān)保時(shí)務(wù)須謹(jǐn)慎。
關(guān)于收入和保險(xiǎn)利益轉(zhuǎn)讓的保證,是銀行為保證其收回本息所要求的抵押資產(chǎn)的保險(xiǎn)利益和企業(yè)經(jīng)營的收入等利益轉(zhuǎn)讓給銀行的做法。通常情況下,只要企業(yè)有實(shí)際的還款能力,一般不會(huì)拒絕。在保險(xiǎn)收益轉(zhuǎn)讓的時(shí)候,企業(yè)雖然難以否決銀行委托保險(xiǎn)人的權(quán)利,但可以要求銀行在選定保險(xiǎn)商、保險(xiǎn)代理人及保費(fèi)時(shí),與企業(yè)共同商定,或須征得企業(yè)的同意。特別是有一定處理保險(xiǎn)事務(wù)能力的企業(yè),由于有保險(xiǎn)業(yè)界的經(jīng)驗(yàn),更容易說服銀行接受企業(yè)的要求,銀行如果沒有其他利益上的考慮,通常會(huì)同意企業(yè)的要求。
境外銀行為了保證其貸款的安全,通常在貸款條件中要求貸款企業(yè)的總公司對(duì)貸款提供書面的保證,特別是在1997年東南亞金融危機(jī)以后,境外銀行加強(qiáng)了對(duì)我國企業(yè)保證條款的約束,由于國內(nèi)企業(yè)對(duì)外提供擔(dān)保受國家外匯管理部門的嚴(yán)格管理,境外貸款可能不需要有國內(nèi)企業(yè)提供擔(dān)保,但需要提供書面形式的確認(rèn)。
形式上主要是安慰函(Letter of Comfort)、知會(huì)函(Letter of Awareness)、保證函(Letter of Undertaking)等。在這些函件中,主要列明三項(xiàng)內(nèi)容:國內(nèi)企業(yè)知道并同意安排此貸款;國內(nèi)企業(yè)對(duì)貸款人的業(yè)務(wù)經(jīng)營予以支持,不做影響貸款人持續(xù)經(jīng)營的決定,國內(nèi)企業(yè)不做使貸款人財(cái)務(wù)狀況轉(zhuǎn)弱的決策;國內(nèi)企業(yè)不改變對(duì)貸款企業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)等。
關(guān)于上述文件的責(zé)任問題,主要體現(xiàn)在文件的措辭上。文件的名稱可以不同,重要的是文件約束的事項(xiàng)。如果主要涉及的是財(cái)務(wù)性質(zhì)的保證,該文件約束的責(zé)任可能變?yōu)閾?dān)保責(zé)任。由于我國法律對(duì)未經(jīng)國家外匯管理部門登記的擔(dān)保不予保護(hù),這樣的擔(dān)保實(shí)際上為境外銀行和貸款企業(yè)所回避。如果文件約束的主要是經(jīng)營事項(xiàng)、股權(quán)事項(xiàng)等非財(cái)務(wù)保證事項(xiàng),國內(nèi)企業(yè)在出據(jù)了該文件后,不承擔(dān)擔(dān)保的責(zé)任,但也有義務(wù)按照承諾的事項(xiàng)去執(zhí)行。
2.違約條款及交叉違約(Default and Cross Default)境外貸款中的違約條款較為詳細(xì),其中除不能按期歸還本息屬違約外,通常會(huì)約定以下集中情況屬于違約行為:企業(yè)提供信息不及時(shí)準(zhǔn)確(即陳述錯(cuò)誤);企業(yè)財(cái)務(wù)狀況惡化;企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)對(duì)還款不利的變化;企業(yè)工商登記出現(xiàn)問題;企業(yè)股東發(fā)生變化;抵押資產(chǎn)價(jià)值低于維持貸款的比例;企業(yè)遭受清盤、強(qiáng)制執(zhí)行、解散等等。
違約條款因不同的貸款而有不同的約定。企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況與銀行商洽,使違約條款盡可能符合企業(yè)的實(shí)際情況,降低違約風(fēng)險(xiǎn)。此外,在簽訂貸款文件后,企業(yè)發(fā)生具體的與貸款文件不符的事項(xiàng),只要經(jīng)過銀行書面同意,均可以認(rèn)為是沒有違約的。因此,企業(yè)要注意日常文件的管理工作,以便明確責(zé)任。
關(guān)于懲罰性費(fèi)用條款,銀行有時(shí)會(huì)提出若企業(yè)違約,則需從違約之日起支付罰息。企業(yè)對(duì)此可從兩方面爭取對(duì)自己有利的條件:一是,爭取降低罰息;二是,向銀行提出給企業(yè)一段時(shí)間(如一周)來履行有關(guān)義務(wù)。
企業(yè)通過上述努力,可以爭取到相對(duì)寬松的條件去解決出現(xiàn)的問題。若有關(guān)義務(wù)未能在此時(shí)間內(nèi) 履行,企業(yè)再承擔(dān)罰息責(zé)任。
企業(yè)在安排境外貸款時(shí),通常都會(huì)面對(duì)交叉違約問題,簡單地講,交叉違約就是企業(yè)一項(xiàng)貸款違約,同時(shí)構(gòu)成企業(yè)其他貸款或所有貸款均違約。對(duì)于集團(tuán)性企業(yè)或貸款較多的企業(yè)而言,交叉違約條款是貸款工作中最重要的條款。企業(yè)可能與一家銀行有多筆貸款,亦可能與不同銀行有不同的幾筆貸款,從法律上講,由于有交叉違約的責(zé)任,當(dāng)企業(yè)對(duì)任何一筆貸款違約時(shí),同時(shí)對(duì)其他不同銀行的貸款亦承擔(dān)違約責(zé)任。
鑒此,企業(yè)應(yīng)盡可能地降低交叉違約條款約束的范圍和事項(xiàng),最佳途徑是保持企業(yè)較高的償債能力,穩(wěn)健經(jīng)營,提高企業(yè)在貸款市場上的競爭力。具體在操作中,可以通過貸款商務(wù)談判,保護(hù)核心業(yè)務(wù)的正常經(jīng)營,將企業(yè)核心業(yè)務(wù)的貸款剔除出交叉違約范圍;可以在交叉違約條款中加入金額下限,即當(dāng)企業(yè)發(fā)生一定金額以上的違約事項(xiàng)時(shí),才屬于交叉違約約定的范圍;可以通過利用不同銀行對(duì)貸款的競爭取得對(duì)企業(yè)有利的條件,或?qū)①J款分散在不同家銀行,在不同的銀行之間爭取免除不同銀行貸款的交叉違約責(zé)任。當(dāng)然,如果企業(yè)討價(jià)還價(jià)能力不足,急需資金,承諾銀行的要求交叉違約責(zé)任緩解資金困難也是可取的,重要的是看企業(yè)是否有償債的能力。
3.利率掉期保值問題在安排境外貸款的工作中,有時(shí)對(duì)金額大,貸款時(shí)間長的貸款,會(huì)遇到是否安排利率掉期保值的問題,雖然利率掉期保值和貸款是兩件事情,但有些較為積極的銀行,會(huì)在貸款的同時(shí),安排掉期保值的文件,稱為ISDA(內(nèi)容可以應(yīng)企業(yè)的需要,包括外匯工具的安排),為今后進(jìn)行掉期保值提供便利的條件,銀行這樣做,既為進(jìn)一步為企業(yè)提供增值服務(wù),也為自己擴(kuò)展業(yè)務(wù)提供了便利。
企業(yè)應(yīng)在安排貸款協(xié)議的同時(shí)擬出利率掉期保值的文件,以便在需要時(shí),即可通知銀行本企業(yè)的期望固定利率水平。在進(jìn)行利率掉期保值安排中需要結(jié)合企業(yè)的需求,充分考慮資金的時(shí)間價(jià)值、利率的未來走勢(shì),主要應(yīng)考慮的:一是,企業(yè)為固定成本,便于安排資金、保證可以接受的收益而選擇的固定利率;二是,合理預(yù)測利率趨勢(shì),選擇可能降低財(cái)務(wù)費(fèi)用的時(shí)機(jī)將利率固定。
前者注重企業(yè)內(nèi)部需求,后者關(guān)注通過掉期保值而獲利。
4.限制性條款在貸款工作中,有時(shí)會(huì)遇到銀行對(duì)企業(yè)各種行為的限制,有時(shí)是對(duì)貸款中貸款人和保證人等集體的限制,有時(shí)在貸款文件中會(huì)將責(zé)任人(Charging Group),定義為所有貸款人、擔(dān)保人、提供抵押的抵押人、提供其他保證的保證人等,而在其他的條款中會(huì)約定Charging Group中的任何人不得在貸款期間變更股份、不得改變經(jīng)營范圍等等,這就需要企業(yè)同銀行進(jìn)行細(xì)致的溝通,爭取銀行的理解和支持,解除這部分約束,或?qū)⒓s束界定在一定金額以上。
關(guān)于對(duì)企業(yè)影響重大的事項(xiàng),如股東的變更,企業(yè)需要結(jié)合自身發(fā)展的計(jì)劃,在簽約前權(quán)衡能否向銀行作出不予變更的承諾,如果不能,而銀行也不能放棄此約束,企業(yè)則應(yīng)考慮放棄貸款,轉(zhuǎn)而采用其他融資方式.
篇2：撫順市住房公積金個(gè)人購房貸款管理辦法(2010修正)
撫順市住房公積金個(gè)人購房貸款管理辦法(20**修正)
撫順市人民政府令 第119號(hào)
《撫順市住房公積金個(gè)人購房貸款管理辦法》業(yè)經(jīng)20**年3月30日市政府第33次常務(wù)會(huì)議通過，現(xiàn)予發(fā)布。
市長 劉強(qiáng)
二〇〇六年四月十日
撫順市人民政府令 第151號(hào)
撫順市人民政府關(guān)于修改《撫順市住房公積金個(gè)人購房貸款管理辦法》的決定，業(yè)經(jīng)20**年8月19日市政府第20次常務(wù)會(huì)議審議通過，現(xiàn)予公布。
代市長 王桂芬
二〇一〇年八月二十四日
撫順市人民政府關(guān)于修改《撫順市住房公積金個(gè)人購房貸款管理辦法》的決定
撫順市人民政府第20次常務(wù)會(huì)議決定對(duì)《撫順市住房公積金個(gè)人購房貸款管理辦法》作如下修改：
一、增加一條作為第九條：“省內(nèi)其他城市繳存住房公積金的職工在我市購買住房，符合我市住房公積金貸款條件的，可以在我市申請(qǐng)住房公積金貸款。
本市繳存住房公積金的職工在省內(nèi)其他城市購買住房，符合購房地住房公積金貸款條件的，可以在購房地申請(qǐng)住房公積金貸款。
申請(qǐng)住房公積金異地貸款的，應(yīng)當(dāng)持本人住房公積金繳存地住房公積金管理機(jī)構(gòu)出具的住房公積金繳存證明。”
二、原第九條調(diào)整為第十條，其中第二款修改為：“借款人購買二手房的，貸款額度不得超過所購房屋價(jià)值的60％，最高不得超過30萬元。房屋價(jià)值取評(píng)估價(jià)值、交易價(jià)值、契稅價(jià)值三者中的最小值。”
三、其他條文順序做相應(yīng)調(diào)整。
本決定自公布之日起施行。
《撫順市住房公積金個(gè)人購房貸款管理辦法》根據(jù)本決定修正后，重新公布。
撫順市住房公積金個(gè)人購房貸款管理辦法(20**修正本)
第一章 總則
第一條 為了加強(qiáng)對(duì)住房公積金貸款的管理，維護(hù)借貸雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《住房公積金管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱住房公積金個(gè)人購房貸款（以下簡稱住房公積金貸款）是指以住房公積金為資金來源，向按規(guī)定繳存住房公積金的職工發(fā)放的，用于購買自住住房的專項(xiàng)貸款。
第三條 撫順市住房公積金管理中心（以下簡稱公積金管理中心）是本市住房公積金貸款的管理機(jī)構(gòu)。
住房公積金貸款業(yè)務(wù)由公積金管理中心委托的銀行（以下簡稱代辦銀行）辦理。住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)由公積金管理中心承擔(dān)。
第二章 貸款條件和程序
第四條 借款人申請(qǐng)住房公積金貸款，應(yīng)當(dāng)同時(shí)具備以下條件：
（一）連續(xù)足額繳存住房公積金一年以上；
（二）在本市工作的在職職工；
（三）有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入和償還貸款本息的能力；
（四）具有購買自住住房的有關(guān)手續(xù)和規(guī)定比例的自籌資金；
（五）在本行政區(qū)域內(nèi)購買城鎮(zhèn)自住住房的房屋所有權(quán)人；
（六）同意辦理住房公積金貸款擔(dān)保；
（七）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他條件。
第五條 借款人沒有還清住房公積金貸款前，不得再次申請(qǐng)住房公積金貸款。
第六條 借款人申請(qǐng)住房公積金貸款應(yīng)當(dāng)向公積金管理中心提出申請(qǐng)并提交下列資料：
（一）本人居民身份證、有配偶的提供結(jié)婚證和配偶的居民身份證、未婚或者無配偶的提供未婚或者無配偶證明；
（二）商品房購房合同、銷（預(yù)）售許可證、房屋平面圖、竣工驗(yàn)收備案書；
（三）首期購房付款證明；
第七條 公積金管理中心應(yīng)當(dāng)自受理借款申請(qǐng)之日起4個(gè)工作日內(nèi)，作出準(zhǔn)予貸款或者不予貸款的決定，并書面通知申請(qǐng)人；準(zhǔn)予貸款的，由公積金管理中心與借款人簽訂個(gè)人住房借款合同。
第八條 借款人在獲準(zhǔn)貸款后，應(yīng)當(dāng)按照借款合同的約定辦理貸款抵押手續(xù)。公積金管理中心應(yīng)當(dāng)在借款人辦理相關(guān)手續(xù)后3個(gè)工作日內(nèi)委托代辦銀行辦理出款手續(xù)。
第九條 省內(nèi)其他城市繳存住房公積金的職工在我市購買住房，符合我市住房公積金貸款條件的，可以在我市申請(qǐng)住房公積金貸款。
本市繳存住房公積金的職工在省內(nèi)其他城市購買住房，符合購房地住房公積金貸款條件的，可以在購房地申請(qǐng)住房公積金貸款。
申請(qǐng)住房公積金異地貸款的，應(yīng)當(dāng)持本人住房公積金繳存地住房公積金管理機(jī)構(gòu)出具的住房公積金繳存證明。
第三章 貸款額度、期限和利率
第十條 借款人購買90平方米以上商品房的，貸款額度不得超過借款人購房款的70％；購買90平方米以下（含90平方米）商品房的，貸款額度不得超過借款人購房款的80％。貸款額度一般不得超過40萬元。年薪10萬元以上、誠信度高、無重大疾病的借款人，經(jīng)住房公積金管理委員會(huì)批準(zhǔn)，其貸款額度可以超過40萬元。
借款人購買二手房的，貸款額度不得超過所購房屋價(jià)值的60％，最高不得超過30萬元。房屋價(jià)值取評(píng)估價(jià)值、交易價(jià)值、契稅價(jià)值三者中的最小值。
職工住房公積金繳納比例低于5%的，貸款額度不得超過15萬元。
第十一條 貸款期限與借款人年齡之和一般不得超過借款人的法定退休年齡。但是對(duì)工資收入高且穩(wěn)定、誠信度高、無重大疾病的借款人，貸款期限與借款人年齡之和，最多可以超過借款人法定退休年齡5年。貸款期限最高不得超過30年。
借款人購買二手房，貸款期限與房齡之和不得超過30年。
第十二條 貸款利率按照中華人民銀行頒布的公積金貸款利率執(zhí)行。貸款期限為一年的，實(shí)行合同利率，遇法定利率調(diào)整，不分段計(jì)息；貸款期限在一年以上的，遇法定利率調(diào)整，于次年1月1日開始，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率。
第四章 貸款償還
第十三條 借款人應(yīng)當(dāng)按借款合同約定的還款方式、還款計(jì)劃償還貸款本息。
第十四條 借款人按月歸還貸款本息，可從以下兩種還本付息方式中任選其一：
（一）等額本金還款方式：
每月償還貸款本息額=貸款本金/貸款期月數(shù)+（貸款本金-已歸還本金累計(jì)額）×月利率
（二）等額本息還款方式：
每月償還貸款本息額＝貸款本金×月利率×（1＋月利率）還款月數(shù)/〔（1＋月利率）還款月數(shù)－1〕
第十五條 借款人在借款期滿一年后可以提前部分或者全部償還貸款，并按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。
第十六條 借款人可以提取本人及其配偶住房公積金帳戶存儲(chǔ)余額用于償還貸款。
第十七條 借款人應(yīng)當(dāng)在代辦銀行開立個(gè)人銀行結(jié)算帳戶，在每月還款日前存入不少于本期還款額的存款。代辦銀行應(yīng)當(dāng)按合同約定及時(shí)劃轉(zhuǎn)。
第五章 貸款抵押
第十八條 借款人以所購住房抵押的，借款人應(yīng)當(dāng)與公積金管理中心簽訂書面抵押合同，并到產(chǎn)權(quán)管理機(jī)構(gòu)辦理抵押登記手續(xù)。
第十九條 借款人以所購住房抵押的，必須將住房價(jià)值全額用于貸款抵押。
抵押期內(nèi)，借款人不得將抵押物重復(fù)抵押，并對(duì)抵押物負(fù)有維修、保養(yǎng)、保證完好的責(zé)任。
第二十條 抵押期限從抵押登記之日起始，至借款人還清全部貸款本息時(shí)終止。抵押合同終止后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按合同約定，解除設(shè)定的抵押權(quán)，并到產(chǎn)權(quán)管理機(jī)構(gòu)辦理抵押注銷手續(xù)。
第二十一條 借款人以所購在建自住住房抵押的，在未取得房屋所有權(quán)證之前，可用簽訂的購房合同的全部權(quán)益抵押，并在產(chǎn)權(quán)管理機(jī)構(gòu)登記。抵押期內(nèi)，公積金管理中心是抵押物的全部權(quán)益的第一受益人。在建自住住房驗(yàn)收合格后，借款人應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)抵押登記手續(xù)。
第六章 借款合同的變更和終止
第二十二條 借款合同需要變更的，借貸雙方經(jīng)協(xié)商一致，可以依法簽訂變更協(xié)議。
第二十三條 借款人死亡、被宣告失蹤或者喪失民事行為能力的，其財(cái)產(chǎn)的繼承人、受遺贈(zèng)人、財(cái)產(chǎn)代管人或者監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行借款合同。
第二十四條 借款人按借款合同約定償還全部貸款本息后，抵押物返還借款人，借款合同終止。
第七章 抵押物的處分
第二十五條 借款人在還款期內(nèi)死亡、被宣告失蹤或者喪失民事行為能力后無繼承人、受遺贈(zèng)人、財(cái)產(chǎn)代管人、監(jiān)護(hù)人，或者其繼承人、受遺贈(zèng)人、財(cái)產(chǎn)代管人、監(jiān)護(hù)人拒絕履行借款合同的，公積金管理中心可以依法處分抵押物，所得價(jià)款優(yōu)先受償。
第二十六條 處分抵押物所得價(jià)款不足以償還貸款本息的，公積金管理中心有權(quán)向借款人追償；所得價(jià)款超過應(yīng)償還貸款本息的部分，公積金管理中心應(yīng)當(dāng)退還借款人。
第八章 法律監(jiān)督
第二十七條 借款人有下列情形之一的，公積金管理中心按《貸款通則》等有關(guān)規(guī)定對(duì)借款人追究責(zé)任：
（一）借款人不按期歸還貸款本息的；
（二）未經(jīng)公積金管理中心同意，借款人將抵押物重復(fù)抵押的；
（三）借款挪作他用的；
（四）借款人違反借款合同其他條款的。
第二十八條 借款人應(yīng)當(dāng)配合有關(guān)部門對(duì)住房公積金貸款及其使用情況的監(jiān)督檢查。
第二十九條 公積金管理中心及其工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊，造成住房公積金貸款損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第九章 附則
第三十條 本辦法自20**年6月30日起施行。《撫順市職工個(gè)人購買住房政策性擔(dān)保貸款管理暫行辦法》（撫政發(fā)〔1997〕25號(hào)文）同時(shí)廢止。
篇3：房屋按揭、購房貸款保險(xiǎn)合同范本
房屋按揭、購房貸款保險(xiǎn)合同范本
1.中國太平洋保險(xiǎn)公司房屋按揭保險(xiǎn)條款
一、保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)
購房人通過銀行按揭所購買的房屋。
二、責(zé)任范圍
由下面列明的原因引起的房屋物質(zhì)損失和費(fèi)用，保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)賠償：
1.火災(zāi)；
2.爆炸；
3.雷電；
4.颶風(fēng)、臺(tái)風(fēng)、龍卷風(fēng)；
5.風(fēng)暴、暴雨、洪水；但不包括正常水位變化、海水倒灌及水庫、運(yùn)河、堤壩在正常水位線以下的排水和滲漏；
6.冰雹；
7.地崩、山崩；
8.火山爆發(fā)；
9.地面下沉，但不包括由于打樁、地下作業(yè)及挖掘作業(yè)引起的地面下陷下沉；
10.空中運(yùn)行物墜落以及外來的建筑物和其他固定物體倒塌；
11.水箱、水管爆裂，但不包括由于銹蝕引起水箱、水管爆裂。
三、除外責(zé)任
本公司對(duì)下列名項(xiàng)不負(fù)責(zé)賠償：
1.投保人、被保險(xiǎn)人及其代表的故意行為或重大過失引起房屋的任何損失和費(fèi)用；
2.地震、海嘯引起的損失和費(fèi)用；
3.貶值、喪失市場或使用價(jià)值等其他后果損失；
4.戰(zhàn)爭、類似戰(zhàn)爭行為、敵對(duì)行為、武裝活動(dòng)、謀反、政變、罷工、暴動(dòng)、民眾騷亂引起的損失和費(fèi)用；
5.政府命令或任何公共當(dāng)局的沒收、征用、銷毀和毀壞；
6.核裂變、核武器、核材料、核輻射以及放射性污染引起的任何損失和費(fèi)用；
7.大氣、土地、水污染及其他各種污染引起的任何損失和費(fèi)用，但不包括由于保險(xiǎn)單第二條責(zé)任范圍列明的風(fēng)險(xiǎn)；
8.本保險(xiǎn)單明細(xì)表有關(guān)條款中規(guī)定的應(yīng)由被保險(xiǎn)人自行負(fù)擔(dān)的免賠額；
9.其他不屬于本保險(xiǎn)單第二條責(zé)任范圍列明的風(fēng)險(xiǎn)引起的損失。
四、保險(xiǎn)期限
與購房貸款期限相同。
五、保險(xiǎn)金額
為所購房屋全部的實(shí)際價(jià)值。
六、賠償處理
1.如果發(fā)生本保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的損失，本公司可選擇下列方式賠償：
(1)按受損財(cái)產(chǎn)的價(jià)值賠償；
(2)賠付受損財(cái)產(chǎn)基本恢復(fù)原狀的修理、修復(fù)費(fèi)用；
(3)修理、恢復(fù)受損財(cái)產(chǎn)，使之達(dá)到與同類財(cái)產(chǎn)基本一致的狀況。
2.受損財(cái)產(chǎn)的賠償損失按當(dāng)時(shí)的市價(jià)計(jì)算。市價(jià)低于保險(xiǎn)金額時(shí)，賠償按市價(jià)計(jì)算；市價(jià)高于保險(xiǎn)金額時(shí)，賠償按保險(xiǎn)金額與市價(jià)的比例計(jì)算。如本保險(xiǎn)所載項(xiàng)目不止一項(xiàng)時(shí)，賠款按本規(guī)定逐項(xiàng)計(jì)算。
3.保險(xiǎn)項(xiàng)目發(fā)生損失后，如本公司按全部損失賠付，其殘值應(yīng)在賠款中扣除，本公司有權(quán)不接受被保險(xiǎn)人對(duì)受損財(cái)產(chǎn)的委付。
4.任何屬于成對(duì)或成套的項(xiàng)目，若發(fā)生損失，本公司的賠償責(zé)任不超過該受損項(xiàng)目在所屬整對(duì)或整套基礎(chǔ)上的保險(xiǎn)金額中所占的比例。
5.發(fā)生損失后，被保險(xiǎn)人為減少損失而采取必要的措施后產(chǎn)生的合理費(fèi)用，本公司予以賠償，但本項(xiàng)費(fèi)用以保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)的保險(xiǎn)金額為限。
6.本公司賠償損失后，由本公司出具批單將保險(xiǎn)金額從損失發(fā)生之日起相應(yīng)減少，并且不退還保險(xiǎn)金額減少部分的保險(xiǎn)費(fèi)。如被保險(xiǎn)人要求恢復(fù)至原保險(xiǎn)金額，應(yīng)按約定的保險(xiǎn)費(fèi)率加繳恢復(fù)部分從損失發(fā)生之日起至保險(xiǎn)期限終止之日起按日比例計(jì)算的保險(xiǎn)費(fèi)。
7.被保險(xiǎn)人的索賠期限，從損失發(fā)生之日起，不得超過2年。
七、被保險(xiǎn)人義務(wù)
被保險(xiǎn)人及其代表應(yīng)嚴(yán)格履行下列義務(wù)：
1.在投保時(shí)，被保險(xiǎn)人及其代表應(yīng)對(duì)投保申請(qǐng)書中列明的事項(xiàng)以及本公司提出的其他事項(xiàng)作出真實(shí)、詳盡的說明或描述；
2.被保險(xiǎn)人投保時(shí)一次交清保險(xiǎn)費(fèi)；
3.保險(xiǎn)期限內(nèi)，被保險(xiǎn)人應(yīng)采取一切合理的預(yù)防措施，包括認(rèn)真考慮并付諸實(shí)施本公司代表提出的合理的防損建議，由此產(chǎn)生的一切費(fèi)用，均由被保險(xiǎn)人承擔(dān)；
4.在發(fā)生引起或可能引起本保險(xiǎn)單項(xiàng)下索賠的損失時(shí)，被保險(xiǎn)人及其代表應(yīng)：
(1)立即通知本公司，并在7天或經(jīng)本公司書面同意延長的期限內(nèi)以書面報(bào)告提供事故發(fā)生的經(jīng)過、原因和損失程度；
(2)采取一切必要措施防止損失的進(jìn)一步擴(kuò)大并將損失減少到最低程度；
(3)在本公司的代表或檢驗(yàn)師進(jìn)行勘查之前，保留事故現(xiàn)場及有關(guān)實(shí)物證據(jù)；
(4)根據(jù)本公司的要求提供作為索賠依據(jù)的所有證明文件、資料和單據(jù)。
八、特別約定
在保險(xiǎn)期限內(nèi)，購房人還貸完畢，由貸款人出具證明，貸款人的保險(xiǎn)權(quán)益喪失，保險(xiǎn)人出具批單，保險(xiǎn)人繼續(xù)負(fù)責(zé)本保單項(xiàng)下的保險(xiǎn)責(zé)任。
九、爭議處理
被保險(xiǎn)人與本公司之間的一切有關(guān)本保險(xiǎn)的爭議應(yīng)通過友好協(xié)商解決。如果協(xié)商不成，按( )項(xiàng)辦法解決：(1)向仲裁機(jī)關(guān)申請(qǐng)仲裁；(2)向法院提出訴訟。
2.中國太平洋保險(xiǎn)公司購房貸款借貸者人身保險(xiǎn)條款
第一條 合同構(gòu)成
本保險(xiǎn)合同(以下簡稱“本合同”)由保險(xiǎn)單或其他保險(xiǎn)憑證及所附條款、投保單、與本合同有關(guān)的投保文件、合法有效的聲明、批注、附貼批單、其他書面協(xié)議構(gòu)成。
第二條 投保范圍
一、投保人：凡年滿18周歲，具有完全民事行為能力的人，可為符合投保條件本人或其配偶、直系親屬向中國太平洋保險(xiǎn)公司(以下簡稱“保險(xiǎn)人”)投保本保險(xiǎn)；凡開辦購房貸款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)也可作為投保人，為其購房貸款者投保本保險(xiǎn)。非本人投保時(shí)必須經(jīng)被保險(xiǎn)人書面同意。
二、被保險(xiǎn)人：凡年滿在18周歲至55周歲，身體健康，能正常工作和勞動(dòng)，具備購房貸款條件并向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)并獲得購房貸款的個(gè)人，均可作為本保險(xiǎn)的被保險(xiǎn)人。
第三條 保險(xiǎn)責(zé)任
被保險(xiǎn)人在保險(xiǎn)有效期內(nèi)，因疾病、遭受意外傷害事故所致身故或高度殘疾，無法繼續(xù)償還購房貸款，保險(xiǎn)人于事故發(fā)生后的第一個(gè)貸款歸還日，按照貸款合同約定，將被保險(xiǎn)人在此時(shí)的貸款余額(含本息)一次付清(若經(jīng)核保后實(shí)際確定的保險(xiǎn)金額小于貸款金額，則按照實(shí)際保險(xiǎn)金額與貸款金額的百分比償還此時(shí)的貸款余款的本息)，保險(xiǎn)責(zé)任終止。對(duì)于被保險(xiǎn)人按購房合同的規(guī)定，在事故發(fā)生前應(yīng)繳的貸款部分，無論什么原因?qū)е碌倪t繳或未繳的貸款部分，保險(xiǎn)人對(duì)這部分貸款都不負(fù)償還責(zé)任。
第四條 責(zé)任免除
因下列情形之一導(dǎo)致被保險(xiǎn)人身故或高度殘疾，以致無法繼續(xù)償還購房貸款，保險(xiǎn)人不負(fù)保險(xiǎn)金給付責(zé)任，同時(shí)終止保險(xiǎn)合同。
一、投保人、受益人對(duì)被保險(xiǎn)人故意殺害、傷害；
二、被保險(xiǎn)人故意犯罪或拒捕、故意自傷；
三、被保險(xiǎn)人服用、吸食或注射毒品；
四、被保險(xiǎn)人在本合同成立或復(fù)效之日起2年內(nèi)自殺；
五、被保險(xiǎn)人駕駛無照或法律禁止的機(jī)動(dòng)交通工具及無有效駕照或酒后駕駛機(jī)動(dòng)交通工具；
六、愛滋病或感染愛滋病毒期間所患疾病；
七、戰(zhàn)爭、軍事行動(dòng)、暴亂或其他武裝叛亂；
八、核爆炸、核輻射或核污染及由此引起的疾病。
發(fā)生上述第四款情形時(shí)，保險(xiǎn)人對(duì)投保人退還保險(xiǎn)單的現(xiàn)金價(jià)值。
發(fā)生上述其他情形，本合同終止。如投保人已交足2年以上保險(xiǎn)費(fèi)的，保險(xiǎn)人將退還保險(xiǎn)單的現(xiàn)金價(jià)值。
第五條 保險(xiǎn)責(zé)任開始
保險(xiǎn)人承擔(dān)的保險(xiǎn)責(zé)任自保險(xiǎn)人同意承保并收取首期保險(xiǎn)費(fèi)的次日零時(shí)開始，保險(xiǎn)人應(yīng)簽發(fā)保險(xiǎn)單作為保險(xiǎn)憑證，至貸款期滿的24時(shí)或本合同約定的保險(xiǎn)責(zé)任終止時(shí)止。
第六條 保險(xiǎn)金額和保險(xiǎn)費(fèi)
一、本保險(xiǎn)在合同成立時(shí)的最高保險(xiǎn)金額以購房貸款余額為限，實(shí)際初始保險(xiǎn)金額以保險(xiǎn)人的核保結(jié)果確定，保險(xiǎn)金額根據(jù)貸款情況逐年遞減。
二、本保險(xiǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)因投保時(shí)的年齡及貸款期限而異，繳費(fèi)方式為躉繳，費(fèi)率詳見附表。
第七條 如實(shí)告知
本合同訂立時(shí)，保險(xiǎn)人可以就投保人、被保險(xiǎn)人的有關(guān)情況提出書面詢問，投保人、被保險(xiǎn)人應(yīng)當(dāng)如實(shí)告知。
投保人、被保險(xiǎn)人故意不履行如實(shí)告知義務(wù)，保險(xiǎn)人有權(quán)解除本合同，并對(duì)于本合同解除前發(fā)生的保險(xiǎn)事故，不負(fù)給付保險(xiǎn)金的義務(wù)；足以影響保險(xiǎn)人決定是否同意承保或提高保險(xiǎn)費(fèi)率的，保險(xiǎn)人有權(quán)解除本合同，對(duì)保險(xiǎn)事故的發(fā)生有嚴(yán)重影響的，保險(xiǎn)人對(duì)于本合同解除前發(fā)生的保險(xiǎn)事故，不負(fù)給付保險(xiǎn)金的責(zé)任，但在扣除手續(xù)費(fèi)后，退還保險(xiǎn)費(fèi)。自合同成立之日起逾兩年的，退還保險(xiǎn)單的現(xiàn)金價(jià)值。
第八條 受益人
本保險(xiǎn)的受益人為發(fā)放購房貸款的金融機(jī)構(gòu)或購房貸款的擔(dān)保方。
第九條 保險(xiǎn)事故的通知
投保人、被保險(xiǎn)人或受益人應(yīng)于知道或應(yīng)當(dāng)知道保險(xiǎn)事故發(fā)生之日起5日內(nèi)通知保險(xiǎn)人，且及時(shí)提供有關(guān)材料，并于被保險(xiǎn)人發(fā)生保險(xiǎn)事故后30日內(nèi)，憑所需文件資料，向保險(xiǎn)人申請(qǐng)保險(xiǎn)金。由于延誤時(shí)間，導(dǎo)致必要證據(jù)喪失或事故性質(zhì)、原因無法認(rèn)定的，應(yīng)由受益人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。同時(shí)，應(yīng)從所給付的保險(xiǎn)金中扣除因此而增加的額外費(fèi)用(但因不可抗力導(dǎo)致的延誤除外)。本合同受益人的保險(xiǎn)金的請(qǐng)求權(quán)，自其知道保險(xiǎn)事故發(fā)生之日起2年內(nèi)不行使而消滅，保險(xiǎn)人不再負(fù)保險(xiǎn)金給付責(zé)任。