龍湖地產(chǎn)成本管控
龍湖的動態(tài)成本管理縱向分級上合理授權(quán)、層層聚焦，以確保管控與靈活的需要（如下表）。每個(gè)月會進(jìn)行動態(tài)成本回顧及預(yù)警。而其采用的重要方式，即為編制成本月報(bào)。然而，對于許多地產(chǎn)企業(yè)而言，成本月報(bào)編制難度很高且難于取得成效，為什么呢？
一、成本月報(bào)編制難達(dá)成效的四大原因
第一，口徑不一。一方面體現(xiàn)在月報(bào)編制人與目標(biāo)成本編制人之間的交流互動不夠，以致月報(bào)編制人對科目所含的二、三級內(nèi)容不甚了解；另一方面，由于目標(biāo)成本科目分類與合同結(jié)構(gòu)或臺賬往往不完全一致，在分類編制合同工程量清單時(shí)難以統(tǒng)一口徑。
第二，專業(yè)壁壘。由于地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部流程或?qū)I(yè)間的溝通問題，月報(bào)編制人未能參加工程例會，或項(xiàng)目公司工程部未能及時(shí)整理、上報(bào)現(xiàn)場簽證或設(shè)計(jì)變更，或故意延遲對現(xiàn)場簽證及設(shè)計(jì)變更的確認(rèn)，從而造成月報(bào)編制人不甚了解簽證或變更，難于在月報(bào)中進(jìn)行動態(tài)反映。
第三，能力不足。月報(bào)編制人專業(yè)管理能力短板，善于按圖細(xì)算卻不擅長簽證及變更的及時(shí)匡算，或?qū)?xiàng)目業(yè)態(tài)內(nèi)容不了解，或未能充分指導(dǎo)并發(fā)揮造價(jià)咨詢單位的作用。
第四，故意隱瞞。地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)部門或項(xiàng)目公司報(bào)喜不報(bào)憂，故意隱瞞成本超支情況。
二、成本月報(bào)編制要打好基礎(chǔ)、對癥下藥
克服成本月報(bào)編制難點(diǎn)，首先在編制、下達(dá)目標(biāo)成本時(shí)，需詳細(xì)說明各成本科目所包含的內(nèi)容組成，對月報(bào)編制人做好充分的交底、溝通。
其次，強(qiáng)化項(xiàng)目管理水平，加強(qiáng)現(xiàn)場簽證與設(shè)計(jì)變更的管理。
再次，在具體編制層面，要清晰定義可研成本、目標(biāo)成本、當(dāng)月估值、預(yù)估偏差、已完產(chǎn)值、已付款、變更預(yù)控額、預(yù)計(jì)結(jié)算額、工程財(cái)務(wù)報(bào)告等專業(yè)術(shù)語。
其中：
當(dāng)月估值是指項(xiàng)目實(shí)施過程中至月報(bào)編制當(dāng)月，引用概算、投標(biāo)價(jià)、合同價(jià)、施工圖預(yù)算、結(jié)算價(jià)后，對總成本估值的實(shí)時(shí)、動態(tài)體現(xiàn)和預(yù)計(jì)；
已完產(chǎn)值為截至月報(bào)編制期，根據(jù)合同約定，對已經(jīng)完成的工作量包括建安工程、設(shè)計(jì)咨詢等，或應(yīng)付土地款、政府規(guī)費(fèi)等，進(jìn)行累計(jì)計(jì)算的成本總額；
已付款指截至月報(bào)編制期實(shí)際已經(jīng)成本合約部批出的累計(jì)款總額，此總額與財(cái)務(wù)部實(shí)際已付款可能尚有差異；
工程財(cái)務(wù)報(bào)告通常由工料測量師、造價(jià)咨詢單位編制，成本月報(bào)僅動態(tài)反映建安工程費(fèi)，地產(chǎn)企業(yè)需另行補(bǔ)充除此部分以外的成本狀況，以形成完整的成本月報(bào)。
以龍湖為例，下表為龍湖項(xiàng)目的成本標(biāo)尺，基于此可相應(yīng)編制成本月報(bào)。
三、明確動態(tài)成本工作目標(biāo)和成本月報(bào)組成部分
1、工作目標(biāo)
需要明確的是，首先，月報(bào)是對項(xiàng)目已確定或已發(fā)生投資情況的月度小結(jié)與回顧；其次，月報(bào)對項(xiàng)目可能發(fā)生的投資變化或風(fēng)險(xiǎn)做出動態(tài)預(yù)估；再次，月報(bào)可為及早發(fā)現(xiàn)并解決問題提供依據(jù)。
此外，月報(bào)應(yīng)被視作項(xiàng)目推進(jìn)過程及項(xiàng)目后期進(jìn)行結(jié)算的組成部分，而最后一份月報(bào)為該項(xiàng)目竣工總結(jié)算報(bào)告。
2、內(nèi)容構(gòu)成
成本月報(bào)應(yīng)包括帶有審核簽名的月報(bào)封面、《成本月報(bào)匯總表》、項(xiàng)目概況、特別事項(xiàng)、編制依據(jù)、編制范圍、《成本子目標(biāo)分解/估值明細(xì)表》、《合同執(zhí)行情況一覽表》及其他附表等。
其中，項(xiàng)目概況包括基地及各業(yè)態(tài)單項(xiàng)面積、分期開發(fā)說明、開發(fā)總成本及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、工程進(jìn)度、已完工程及累計(jì)已付款額及比例等。
而其他附表包括概預(yù)算審核報(bào)告、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)跟蹤統(tǒng)計(jì)表等。
龍湖成本回顧關(guān)鍵內(nèi)容：
3、編制依據(jù)和范圍
成本月報(bào)編制依據(jù)包括經(jīng)批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告和目標(biāo)成本（編入月報(bào)表第一列），并應(yīng)盡可能利用現(xiàn)有一切資源，包括開發(fā)項(xiàng)目各合同金額、設(shè)計(jì)圖紙、擴(kuò)初概算、施工圖預(yù)算、跟蹤/已完專業(yè)分包結(jié)算、回標(biāo)價(jià)格或分析報(bào)告、中標(biāo)價(jià)、現(xiàn)場簽證、設(shè)計(jì)變更、市場行情、竣工結(jié)算等，以及專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，以綜合反映、表述、預(yù)估項(xiàng)目開發(fā)的總成本。
成本月報(bào)反映的成本信息時(shí)間段應(yīng)為編制月份上月25日至編制月份當(dāng)月24日，反映的成本信息范圍應(yīng)與經(jīng)公司批準(zhǔn)的可行性報(bào)告及目標(biāo)成本反映的成本信息范圍相一致。若成本反映的信息范圍發(fā)生重大變動，比如毛坯房變更為精裝修房等，則應(yīng)以公司重新批準(zhǔn)的目標(biāo)成本為比較基準(zhǔn)，并在當(dāng)月月報(bào)編制說明中特別說明該項(xiàng)調(diào)整。
4、重點(diǎn)注意事項(xiàng)
首先，無論是設(shè)計(jì)單位提供的擴(kuò)初概算，或由造價(jià)咨詢單位編制的施工圖預(yù)算，地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必在概預(yù)算編制前根據(jù)目標(biāo)成本中的建安成本分類格式向編制單位提出編制格式要求，而非根據(jù)目標(biāo)值來提格式要求。
其次，在招標(biāo)過程中，標(biāo)段劃分即使與建安成本目標(biāo)值的分類有很大出入，也應(yīng)該有意識地考慮將工程量清單進(jìn)行分類，以便在日后與項(xiàng)目成本目標(biāo)值分類的劃分、歸并相一致。
再次，在施工或結(jié)算過程中，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按成本目標(biāo)值所示的分類及科目歸并并整理后表述。
四、動態(tài)填報(bào)成本月報(bào)的5個(gè)方面
第一，投標(biāo)價(jià)格填報(bào)。一旦收到總包、專業(yè)分包、供應(yīng)商之投標(biāo)書，如當(dāng)月不能定標(biāo)，則應(yīng)根據(jù)初步意向在當(dāng)月月報(bào)中調(diào)整列入動態(tài)估值；而一旦一家總包、專業(yè)分包、供應(yīng)商被確認(rèn)，則應(yīng)在確認(rèn)當(dāng)月月報(bào)中調(diào)整列入動態(tài)估值。
第二，合同價(jià)格填報(bào)。一旦當(dāng)月發(fā)生合同簽訂，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在當(dāng)月填報(bào)合同執(zhí)行情況一覽表，并動態(tài)調(diào)整原估值；而引用到月報(bào)中的合同額，可按其計(jì)價(jià)依據(jù)的確定性及變更的可能性，酌情考慮按合同額2%~5%的變更預(yù)增量計(jì)入；有時(shí)為減少規(guī)費(fèi)而人為壓低合同金額，填入合同價(jià)格的是合同金額，填入“變更/簽證額”欄是真實(shí)金額與壓低合同金額的差價(jià)。
第三，施工圖預(yù)算填報(bào)。一旦收到造價(jià)咨詢公司、總包、專業(yè)分包、供應(yīng)商的施工
圖預(yù)算，地產(chǎn)企業(yè)如無法在當(dāng)月完成核對，則應(yīng)根據(jù)合理性暫定其中一方的施工圖預(yù)算，并在當(dāng)月月報(bào)中調(diào)整列入動態(tài)估值；而根據(jù)約定，一旦各方完成上述施工圖預(yù)算的確認(rèn)，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在確認(rèn)當(dāng)月月報(bào)中調(diào)整列入動態(tài)估值；一旦當(dāng)月收到施工圖預(yù)算或施工圖預(yù)算經(jīng)各方確認(rèn)，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在當(dāng)月填報(bào)工程量審核記錄、概預(yù)算審核報(bào)告。
第四，設(shè)計(jì)變更與現(xiàn)場簽證填報(bào)。
不得不提的是，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)努力提高管理水平，盡量減少設(shè)計(jì)及現(xiàn)場變更和簽證，如果不可避免，也應(yīng)及時(shí)填報(bào)。
（1）當(dāng)接到設(shè)計(jì)變更通知書、現(xiàn)場變更或簽證后，在發(fā)出月報(bào)前，即便各方對某些費(fèi)用暫時(shí)未能達(dá)成一致意見，也應(yīng)及時(shí)計(jì)算其預(yù)估費(fèi)用，并在當(dāng)月月報(bào)“合同執(zhí)行情況一覽表”中各相應(yīng)合同分類欄目中列入。一旦上述預(yù)估費(fèi)用被各方確認(rèn)，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)及時(shí)在當(dāng)月月報(bào)中調(diào)整列入；
?。?）月報(bào)編制中應(yīng)盡量減少變更和簽證費(fèi)用的預(yù)估數(shù)目，否則后期還得重新計(jì)算，費(fèi)工費(fèi)時(shí)；
?。?）合同執(zhí)行情況一覽表中的“變更/簽證額”，在簽訂合同之初，考慮到對施工過程中設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證等控制，按合同簽訂金額的2%~5%預(yù)留并計(jì)入月報(bào)中；當(dāng)變更/簽證累計(jì)超過合同價(jià)或預(yù)算價(jià)3%或30萬元以上的重大變更或簽證，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在當(dāng)月月報(bào)編制中特別說明并及時(shí)上報(bào)；
?。?）月報(bào)中應(yīng)包括口頭指示，因設(shè)計(jì)不周全等后經(jīng)承包商用書面形式確認(rèn)的設(shè)計(jì)變更的的工程費(fèi)用；
（5）如月報(bào)中包含需重新計(jì)算的暫定工程量，尤其是鋼筋含量，月報(bào)編制說明中應(yīng)作特別說明，一旦獲得所需設(shè)計(jì)資料，作為重要部分的暫定工程量需立即重新計(jì)算，從而盡早獲得最終結(jié)果的預(yù)估數(shù)據(jù)；
（6）一旦當(dāng)月存在設(shè)計(jì)變更通知、現(xiàn)場變更或簽證，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在當(dāng)月填報(bào)合同執(zhí)行情況一覽表；而本月預(yù)估變更或簽證費(fèi)用結(jié)果，應(yīng)盡量在下月月報(bào)中進(jìn)行確認(rèn)調(diào)整。
以龍湖最為擅長的園林景觀工程為例，在盡可能減少簽證與變更的前提下，預(yù)留簽證變更費(fèi)用。
根據(jù)景觀工程和公區(qū)裝飾工程的特性，分階段進(jìn)行成本管理；在投標(biāo)時(shí)需要提供喬木的照片，并和擬中標(biāo)單位共同確認(rèn)喬木來源（即號苗），在乙供喬木不能滿足工程需求時(shí)，采用甲供喬木的方式，乙方保成活和栽植；預(yù)留簽證變更費(fèi)用，比例一般為8%~10%?？紤]軟景的效果調(diào)整費(fèi)，減少因?yàn)橐圃缘仍蛟斐傻暮炞C變更費(fèi)用；為了保證工程效果和成活率，在絕大多數(shù)地區(qū)公司都有自己的苗圃，石材和用量較大的面層材料采用甲供方式。
第五，竣工結(jié)算填報(bào)。
項(xiàng)目部分或全部完工及竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，一旦收到總包、專業(yè)分包、供應(yīng)商之竣工結(jié)算，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)組織造價(jià)咨詢公司進(jìn)行核對，如無法在當(dāng)月核對完，則應(yīng)根據(jù)合理性預(yù)估竣工結(jié)算費(fèi)用，在當(dāng)月月報(bào)中調(diào)整列入動態(tài)估值，并在月報(bào)編制說明中特別說明。
而一旦各方完成竣工結(jié)算確認(rèn)，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在確認(rèn)當(dāng)月月報(bào)中調(diào)整列入動態(tài)估值，并在月報(bào)編制說明中特別說明，并應(yīng)在當(dāng)月填報(bào)工程量審核記錄。
在各方進(jìn)行費(fèi)用確定過程中，一旦出現(xiàn)爭議且短期內(nèi)無法解決，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)劃分爭議與非爭議部分費(fèi)用，調(diào)整列入動態(tài)估值，并在月報(bào)編制說明中特別說明。
此外，值得注意的是，匯總表內(nèi)當(dāng)月估值欄內(nèi)的“不可預(yù)見費(fèi)”系反映此項(xiàng)目在消化成本偏差后尚存的備用金余額，其計(jì)算方法為：目標(biāo)成本欄內(nèi)的“不可預(yù)見費(fèi)”減去所有項(xiàng)目費(fèi)用的累計(jì)“預(yù)估偏差”之總和。
龍湖的景觀工程的竣工圖僅作為結(jié)算的參考，以實(shí)際收方的數(shù)量作為結(jié)算依據(jù)。
篇2：論物業(yè)管理企業(yè)成本特點(diǎn)與管控
論物業(yè)管理企業(yè)成本特點(diǎn)與管控
一、物業(yè)管理企業(yè)成本的特點(diǎn)
物業(yè)管理企業(yè)的工作就是根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。從物業(yè)管理企業(yè)的工作性質(zhì)可以看出，物業(yè)管理企業(yè)的工作具有空間分散、時(shí)間連續(xù)、內(nèi)容復(fù)雜等特點(diǎn)?？臻g分散是指物業(yè)管理企業(yè)的工作地分散，因?yàn)槠涔芾淼氖且粋€(gè)個(gè)獨(dú)立的物業(yè)小區(qū)，這些管理對象可能在一個(gè)地區(qū)，也可能延伸至全國。時(shí)間連續(xù)是指物業(yè)管理企業(yè)的工作時(shí)間連續(xù)，要24小時(shí)為業(yè)主提供服務(wù)，有人形象地稱之為“招手即?！?，即隨時(shí)要提供物業(yè)管理服務(wù)。內(nèi)容復(fù)雜即物業(yè)管理企業(yè)的工作內(nèi)容多而雜，既有物的管理，又有人的服務(wù)，有人形象地稱之為“包治百病”，即在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)是“上管天，下管地，中間管空氣”，這話一點(diǎn)不假。由于物業(yè)管理的這些特點(diǎn)，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)成本也呈現(xiàn)出如下特點(diǎn)：
1.點(diǎn)多。
即物業(yè)管理企業(yè)的成本形成點(diǎn)多。物業(yè)管理企業(yè)的成本可分為服務(wù)成本、管理成本、經(jīng)營成本。服務(wù)成本是在為業(yè)主服務(wù)過程中發(fā)生的成本，如維護(hù)小區(qū)治安、進(jìn)行消防檢查，保障小區(qū)安寧、安靜等過程中發(fā)生的成本。管理成本是對小區(qū)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理所發(fā)生的成本，如小區(qū)設(shè)施設(shè)備的維修等。經(jīng)營成本是物業(yè)管理企業(yè)在開展社區(qū)經(jīng)濟(jì)過程中所發(fā)生的成本，如經(jīng)營小區(qū)會所、經(jīng)營公共設(shè)施等。因此，在物業(yè)管理企業(yè)，每個(gè)部門、每個(gè)單位、每個(gè)環(huán)節(jié)、每個(gè)崗位、每個(gè)個(gè)人都是一個(gè)成本形成點(diǎn)。
2.面廣。
即物業(yè)管理企業(yè)成本的發(fā)生在地域上分布面廣。物業(yè)管理企業(yè)為了發(fā)展，為了取得規(guī)模效益，總是不斷地爭地盤、搶市場，規(guī)模越做越大，地盤越爭越多，市場也越來越大，物業(yè)的分布面也越來越廣，從而使物業(yè)管理成本的發(fā)生面也越來越廣。
3.線長。
即物業(yè)管理企業(yè)成本監(jiān)控線長。物業(yè)管理企業(yè)由于其工作從空間上要延伸到所管物業(yè)的每個(gè)角落，從時(shí)間上要延伸到所管物業(yè)的每個(gè)時(shí)點(diǎn)，所以導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)的管理層次多，從而使大部分成本發(fā)生點(diǎn)和相應(yīng)成本監(jiān)控點(diǎn)之間相隔較長，從而形成較長的成本監(jiān)控線。
4.管難。
由于物業(yè)管理企業(yè)的成本具有上述特點(diǎn)，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)的成本監(jiān)管難。表現(xiàn)為難統(tǒng)一模式、難統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、難統(tǒng)一核算。因?yàn)椴煌飿I(yè)往往類型不一、大小不一、新舊不一、特點(diǎn)不一、業(yè)主的要求不一、收費(fèi)模式不一、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一，不同物業(yè)面臨的市場環(huán)境、社會環(huán)境也差異很大，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)很難用統(tǒng)一的成本管理模式、統(tǒng)一的成本管理標(biāo)準(zhǔn)和統(tǒng)一的核算要求管理所有管理處（項(xiàng)目中心）。因此，物業(yè)管理企業(yè)的成本管理難。
二、物業(yè)管理企業(yè)成本管理的現(xiàn)狀
1.成本管理起點(diǎn)的滯后性。
即物業(yè)管理企業(yè)的成本管理起始于物業(yè)接管驗(yàn)收以后。事實(shí)上，物業(yè)管理成本的高低很大程度上取決于物業(yè)自身的特點(diǎn)，如物業(yè)的規(guī)模、物業(yè)的設(shè)計(jì)特點(diǎn)、物業(yè)所使用的材料、物業(yè)的質(zhì)量、物業(yè)的風(fēng)格等。這些先天因素在很大程度上決定了物業(yè)管理成本的高低。因此，物業(yè)管理企業(yè)成本管理的起點(diǎn)應(yīng)該是物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，而不是物業(yè)接管驗(yàn)收以后。盡管現(xiàn)在物業(yè)開發(fā)商也邀請物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期介入，但介入的重點(diǎn)是對物業(yè)的功能進(jìn)行評估，而很少對成本進(jìn)行評估，即是對成本進(jìn)行評估，也主要是物業(yè)自身的建造成本，而非物業(yè)的使用成本或物業(yè)管理企業(yè)的管理成本。成本管理起點(diǎn)的滯后性，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理企業(yè)的成本。
2.成本管理體制的兩難性。
物業(yè)管理企業(yè)的成本管理體制存在“一管就死，一放就亂”的兩難選擇。以前大部分物業(yè)管理企業(yè)的成本管理體制是“統(tǒng)一管理，分級核算”，實(shí)行財(cái)務(wù)一支筆，會計(jì)全部集中在公司總部，下屬管理處（項(xiàng)目中心）只設(shè)出納，以強(qiáng)化總部對下屬管理處（項(xiàng)目中心）的成本管理。但因物業(yè)管理公司的下屬管理處（項(xiàng)目中心）處于分散狀態(tài)，且分布面較廣，這樣對管理處（項(xiàng)目中心）的日常管理帶來一定影響，特別是一些大的物業(yè)管理公司，因?yàn)橄聦俟芴帲?xiàng)目中心）每發(fā)生一筆費(fèi)用都要到總部各職能部門及公司領(lǐng)導(dǎo)哪里去報(bào)批，效率較低。采取這一管理體制，也增加了相應(yīng)的監(jiān)管成本，實(shí)質(zhì)上也很難真正監(jiān)管到位。于是一些物業(yè)管理企業(yè)嘗試將成本管理權(quán)下放，但一放，在成本管理中就出現(xiàn)了混亂現(xiàn)象。因此，管理體制的不順，影響了物業(yè)管理企業(yè)的成本管理。
3.成本管理思路的片面性。
現(xiàn)在物業(yè)管理企業(yè)一提成本管理就是降低成本，一降低成本就是裁員減人、減少工作時(shí)間，減少費(fèi)用支出等等。殊不知這樣的管理思路，已嚴(yán)重不適應(yīng)現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也不適應(yīng)物業(yè)管理市場自身的發(fā)展。成本管理思路的片面性導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)成本管理的深度、廣度都嚴(yán)重不夠。在管理深度上，往往只重視服務(wù)與管理過程的節(jié)約，而沒有通過成本與技術(shù)的有機(jī)結(jié)合、成本與業(yè)主需要的有機(jī)結(jié)合、成本與服務(wù)質(zhì)量的最佳匹配，實(shí)現(xiàn)成本的深度控制。在管理廣度上，往往只側(cè)重于企業(yè)內(nèi)部成本要素的控制，而忽視了企業(yè)外部影響成本變化因素的控制。
4.成本管理方法的局限性。
物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)行的成本管理方法包括標(biāo)準(zhǔn)成本法、責(zé)任成本法等，都是傳統(tǒng)的成本管理方法。這些方法在一定條件下能發(fā)揮一定的作用，但在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)條件下，特別是在強(qiáng)調(diào)業(yè)主為主導(dǎo)的條件下，這樣的成本管理方法有其局限性。標(biāo)準(zhǔn)成本、責(zé)任成本實(shí)際上體現(xiàn)的是一種差額管理思想，即根據(jù)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)效益的要求，預(yù)先制定成本控制的標(biāo)準(zhǔn)和目標(biāo)，核算后對產(chǎn)生的實(shí)際成本和標(biāo)準(zhǔn)成本之間的差異進(jìn)行分析、評價(jià)、考核，以確保經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)?？梢姡@種方法立足的是企業(yè)內(nèi)部，核算的是企業(yè)內(nèi)部的耗費(fèi)，成本管理的目標(biāo)是以盡可能少的價(jià)值犧牲換取利潤最大化。這樣的方法忽略了市場的競爭、忽略了業(yè)主的需求、忽略了行業(yè)的發(fā)展，不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。
5.成本管理主體的單一性。
在現(xiàn)代大企業(yè)中，成本企劃人員大多是從事成本企劃工作多年、有著豐富經(jīng)驗(yàn)的成本規(guī)劃師。他們在企業(yè)工作多年，熟悉本企業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)的各項(xiàng)流程，對市場中同行業(yè)的成本趨勢比較敏感，視野比較開闊，也較容易發(fā)現(xiàn)降低成本的途徑。但在物業(yè)管理企業(yè)，成本控制的主體是財(cái)務(wù)人員，他們既要從事日常的會計(jì)工作，又要進(jìn)行成本規(guī)劃和管控工作。而事實(shí)上，財(cái)務(wù)人員往往缺乏對物業(yè)管理各項(xiàng)業(yè)務(wù)流程實(shí)質(zhì)的認(rèn)識，對成本控制往往只限于對部門上報(bào)費(fèi)用的監(jiān)控，這樣就很難真正起到對成本的監(jiān)控作用。
三、完善物業(yè)管理企業(yè)成本管控的對策
?。ㄒ唬┻\(yùn)用價(jià)值工程
價(jià)值工程又稱價(jià)值分析，是指通過集體智慧和有組織的活動對產(chǎn)品或服務(wù)進(jìn)行功能分析，使目標(biāo)以最低的總成本，可靠地實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品或服務(wù)的必要功能，從而提高產(chǎn)品或服務(wù)的價(jià)值。
價(jià)值工程的核心思想是通過對選定研究對象的功能及費(fèi)用分析，提高對象的價(jià)值。這里的價(jià)值，指的是反映費(fèi)用支出與獲得之間的比例，用數(shù)學(xué)比例式表達(dá)如下：價(jià)值=功能/成本。提高價(jià)值的基本途徑有五種，即：
1.提高功能，降低成本，大幅度提高價(jià)值；
2.功能不變，降低成本，提高價(jià)值；
3.功能有所提高，成本不變，提高價(jià)值；
4.功能略有下降，成本大幅度降低，提高價(jià)值；
5.提高功能，適當(dāng)提高成本，大幅度提高功能，從而提高價(jià)值。
（二）追蹤作業(yè)成本
追蹤作業(yè)成本就是控制作業(yè)成本。目前，物業(yè)管理企業(yè)的成本控制一般都是簡單地控制單位或部門成本。就是以責(zé)任會計(jì)控制、標(biāo)準(zhǔn)成本制度等為核心，依據(jù)組織機(jī)構(gòu)的職能、權(quán)限、目標(biāo)和任務(wù)來劃分責(zé)任中心，形成縱橫交錯(cuò)的責(zé)任控制系統(tǒng)。橫的方面建立按職能部門劃分的責(zé)任費(fèi)用中心，縱的方面建立總部、管理處（項(xiàng)目中心）二級責(zé)任中心。這種控制方法的局限性就是不易分清許多不屬于單一職能部門但又具有關(guān)聯(lián)性和同質(zhì)性的費(fèi)用的歸屬，容易造成不同責(zé)任中心為了本部門或本單位的利益而損害企業(yè)整體利益，成本控制難以達(dá)到全局的最優(yōu)。作業(yè)成本控制是著眼于成本動因，依照資源耗費(fèi)的因果關(guān)系進(jìn)行成本分析。從成本計(jì)算的角度看，它是以作業(yè)為核算對象，而不是以為管理處（項(xiàng)目中心）為核算對象。這樣就能從整體上控制作業(yè)或工作成本。控制作業(yè)成本有助于物業(yè)管理企業(yè)樹立“以業(yè)主為中心”的管理思想，并改變傳統(tǒng)成本管理只注重成本本身水平高低的狀況，使物業(yè)管理企業(yè)著眼于成本效益水平的高低，以資源的消耗是否對業(yè)主發(fā)生價(jià)值增值作為評價(jià)成本管理水平的標(biāo)準(zhǔn)，而不再以成本本身水平高低為標(biāo)準(zhǔn)。
?。ㄈ┩晟萍?xì)節(jié)管理
細(xì)節(jié)出效益。物業(yè)管理企業(yè)要降低成本，就必須完善細(xì)節(jié)管理。如前所述，物業(yè)管理企業(yè)的成本呈現(xiàn)出“點(diǎn)多、面廣、線長”的特點(diǎn)。這些特點(diǎn)除了要求我們規(guī)范和完善物業(yè)管理企業(yè)成本管理的思路、成本管理的政策、成本管理的制度外，也要求我們更多地關(guān)注成本管理的細(xì)節(jié)，要將成本管理的重點(diǎn)鎖定在管理和服務(wù)中的每一個(gè)細(xì)節(jié)。關(guān)注細(xì)節(jié)就是要克服成本管理中的“跑冒滴漏”現(xiàn)象，要從控制一度電、一滴水、一張紙抓起，要一分一分地?fù)?，一厘一厘地省。物業(yè)管理企業(yè)的每個(gè)崗位、每個(gè)成本發(fā)生點(diǎn)都要制訂耗費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，要責(zé)任到人，日常消耗和所發(fā)生的費(fèi)用要分別建立臺賬，每月底由專人計(jì)算匯總，進(jìn)行量化考核。要通過多種形式、采取多種途徑讓員工懂得控制成本細(xì)節(jié)的技巧和方法。讓人人動腦筋、個(gè)個(gè)想辦法，群策群力，集思廣益，防堵成本管理中的“管涌”。
（四）降低組織成本
組織成本是影響物業(yè)管理企業(yè)成本的一個(gè)重要因素。也是物業(yè)管理企業(yè)易在成本控制中所忽略的。組織成本可以分為靜態(tài)和動態(tài)兩部分。其中靜態(tài)部分就是一個(gè)組織本身結(jié)構(gòu)所決定的成本；而動態(tài)部分則是指一個(gè)組織在運(yùn)作過程中，由于機(jī)制不同導(dǎo)致組織效率不同，從而引起成本不同。因此，降低組織成本，要從兩方面入手：
1.要完善組織結(jié)構(gòu)，也就是完善組織的硬件部分。
一個(gè)物業(yè)管理處（項(xiàng)目中心）內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)如何設(shè)置，對物業(yè)管理成本的發(fā)生影響很大。現(xiàn)階段各物業(yè)管理公司下屬物業(yè)管理處（項(xiàng)目中心）內(nèi)部的組織機(jī)構(gòu)基本趨同，多少年來也沒有發(fā)生多大變化。要想降低物業(yè)管理成本，首先要降低組織成本。物業(yè)管理企業(yè)在接到一個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目后，要對項(xiàng)目的特點(diǎn)、業(yè)主的需求進(jìn)行仔細(xì)分析，然后有針對性地進(jìn)行組織設(shè)計(jì)，做到力求合理。盡力杜絕物業(yè)管理處（項(xiàng)目）組織結(jié)構(gòu)上的先天不足。同時(shí)，也要根據(jù)市場的變化、業(yè)主需求的變化不斷調(diào)整組織結(jié)構(gòu)。
2.要完善運(yùn)作機(jī)制，也就是完善組織的軟件部分。
一個(gè)物業(yè)管理處（項(xiàng)目）內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)設(shè)置后，管理處按照什么樣的程序和流程進(jìn)行運(yùn)作才能達(dá)到效率最高，從而降低運(yùn)行成本，這也是物業(yè)管理企業(yè)要認(rèn)真研究的。如：要完善決策機(jī)制、和業(yè)主的溝通機(jī)制、日常服務(wù)機(jī)制、員工的激勵(lì)機(jī)制、員工的進(jìn)出機(jī)制等等。此外，還要完善現(xiàn)有會計(jì)制度的成本科目設(shè)置和歸集工作制度，實(shí)現(xiàn)會計(jì)核算、全面預(yù)算、成本控制的有效結(jié)合。
?。ㄎ澹┨嵘萍己?/p>
首先，應(yīng)提升物業(yè)管理服務(wù)手段的科技含量，包括配備高科技的設(shè)施設(shè)備，以提升管理服務(wù)效率，降低服務(wù)成本。其次，要運(yùn)用先進(jìn)的管理方法，包括在物業(yè)管理和服務(wù)過程對人、才、物的調(diào)度，對管理和服務(wù)過程的組織運(yùn)用系統(tǒng)工程、運(yùn)籌學(xué)、目標(biāo)管理、全面質(zhì)量管理、價(jià)值工程等現(xiàn)代化管理方法，以降低管理和服務(wù)成本。第三，提升物業(yè)管理企業(yè)成本管理本身的科技含量，包括運(yùn)用信息化技術(shù)，逐步解決成本管理中成本預(yù)測、成本分析、成本評估等工作。利用會計(jì)核算電腦化和網(wǎng)絡(luò)化的優(yōu)勢，根據(jù)責(zé)任會計(jì)核算的要求，利用數(shù)據(jù)庫建立成本信息庫等。第四，提高人員素質(zhì)，建立精通管理會計(jì)、擅長成本控制的員工隊(duì)伍。人員素質(zhì)的高低是決定成本控制工作成敗的一個(gè)關(guān)鍵因素。因此，物業(yè)管理企業(yè)一方面要注重引進(jìn)高素質(zhì)、高知識層次的人才，另一方面要立足現(xiàn)有的員工隊(duì)伍，通過培訓(xùn)等手段大力提高員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)。要堅(jiān)決拋棄物業(yè)管理誰都可以干，物業(yè)管理成本誰都可以搞的思想。
?。┌l(fā)揮集中優(yōu)勢
發(fā)揮集中優(yōu)勢，就是物業(yè)管理企業(yè)在成本控制過程中，下屬管理處（項(xiàng)目中心）不能各自為陣，要發(fā)揮企業(yè)總部的功能和作用，實(shí)現(xiàn)全企業(yè)范圍內(nèi)的資源和信息共享。如對一些通用強(qiáng)、耗用量大、供貨時(shí)間快的物料通過總部的招投標(biāo)實(shí)現(xiàn)“三定管理”即“定價(jià)格、定型號規(guī)格、定供貨商”，通過規(guī)模采購降低物料采購成本，通過零庫存降低庫存成本。對一些規(guī)模較大的物業(yè)管理企業(yè)，可建立自身的物料配送中心。為了降低人力成本，特別是技術(shù)人員成本，可根據(jù)物業(yè)管理工作偶然性強(qiáng)、均衡性差等特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)人力資源的科學(xué)調(diào)度和共享。對于一些工器具的使用，也可在一定范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)共享，從而降低物耗成本。
篇3：房企精細(xì)化成本管控新思路:成本分?jǐn)?/strong>
房企精細(xì)化成本管控新思路：成本分?jǐn)?/P>
近幾年受外部環(huán)境影響，地產(chǎn)行業(yè)的競爭日益加劇，企業(yè)競爭力也突顯在項(xiàng)目復(fù)制能力、管理復(fù)制能力、運(yùn)營復(fù)制能力等方面，很多地產(chǎn)企業(yè)在土地增值向管理增值的轉(zhuǎn)型過程中，把成本管控列為頭等大事來抓。通過近幾年的積累，越來越多的企業(yè)已經(jīng)初步完成核算型成本向控制型成本的轉(zhuǎn)型，通過編制項(xiàng)目目標(biāo)成本并同步分解為合約規(guī)劃，以指導(dǎo)合同的簽訂和執(zhí)行，再通過定期的動態(tài)成本回顧去進(jìn)行糾偏，成本管控初顯成效。
在成本變動率得到控制以后，很多企業(yè)又對成本管理水平提出了更高要求，開始思考：項(xiàng)目的成本構(gòu)成是否合理？產(chǎn)品定價(jià)是否符合項(xiàng)目目標(biāo)利潤率要求？當(dāng)前的成本單方處于行業(yè)什么水平？如何規(guī)劃成本角度以合理避稅？……本文將通過對標(biāo)桿企業(yè)G企的成本分?jǐn)偰Ｊ竭M(jìn)行解析并結(jié)合單方成本的具體應(yīng)用，提供成本精細(xì)化管控的新思路。
一、成本分?jǐn)偟墓芾韮r(jià)值：產(chǎn)品定價(jià)、利潤監(jiān)控、行業(yè)對標(biāo)、稅務(wù)籌劃
G企是一家高速發(fā)展中的百強(qiáng)企業(yè)，在短短兩年內(nèi)不僅成功完成從本土到全國的戰(zhàn)略擴(kuò)張，更是在20**年突破120億銷售額，在實(shí)現(xiàn)業(yè)績翻番的同時(shí)躋身百億軍團(tuán)。G企的高速發(fā)展離不開清晰的戰(zhàn)略規(guī)劃，離不開持續(xù)的管理優(yōu)化，離不開高效的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，更離不開對每個(gè)項(xiàng)目的收益保障。在G企，產(chǎn)品動態(tài)成本單方被認(rèn)定是項(xiàng)目收益保障的基石之一。
1.為產(chǎn)品定價(jià)策略提供支撐，保障項(xiàng)目收益源頭
在項(xiàng)目啟動后，G企通過漸進(jìn)明細(xì)的《項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書》，對項(xiàng)目的毛利潤和毛利率不斷刷新和鎖定，并且，為了保障目標(biāo)利潤實(shí)現(xiàn)，G企的預(yù)算管理部門不僅在產(chǎn)品定價(jià)時(shí)基于產(chǎn)品成本單方去監(jiān)控銷售均價(jià)是否滿足目標(biāo)利潤要求，當(dāng)產(chǎn)品動態(tài)成本單方發(fā)生變化后，還可指導(dǎo)銷售部門結(jié)合具體情況對當(dāng)前（或后續(xù)）推售批次的定價(jià)策略進(jìn)行調(diào)整，以綜合平衡項(xiàng)目收益的實(shí)現(xiàn)節(jié)奏。
2.為產(chǎn)品動態(tài)利潤監(jiān)控提供支撐，保障收益實(shí)現(xiàn)過程
G企在每月末都按固化的數(shù)據(jù)維度對項(xiàng)目動態(tài)成本進(jìn)行回顧，通過與項(xiàng)目目標(biāo)成本和上月項(xiàng)目動態(tài)成本的對比分析，掌握當(dāng)前動態(tài)成本的變動趨勢和偏差原因并及時(shí)糾偏，不僅如此，G企還通過差異化的成本分?jǐn)偡椒ǐ@取更為合理的產(chǎn)品動態(tài)成本單方，再與不同維度的可售面積相乘及疊加，就可以得到項(xiàng)目、產(chǎn)品、樓棟甚至房間等不同維度的動態(tài)成本，與對應(yīng)的動態(tài)收入相結(jié)合，就能實(shí)現(xiàn)對樓棟或房間的動態(tài)利潤監(jiān)控。當(dāng)房間由于環(huán)境等客觀因素差異化定價(jià)后，能迅速鎖定到各套房間基于目標(biāo)利潤的偏差，并最終通過對樓棟、分期的整體綜合平衡，確保項(xiàng)目整體利潤實(shí)現(xiàn)。
3.為成本外部對標(biāo)提供支撐，優(yōu)化成本構(gòu)成
為兼顧高周轉(zhuǎn)和高溢價(jià)的同步推進(jìn)，G企在保持大量現(xiàn)金流項(xiàng)目開發(fā)的同時(shí)，開始嘗試高品質(zhì)的精裝項(xiàng)目推出，由于精裝對于G企來說尚算一個(gè)新領(lǐng)域，歷史清水房項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)成本數(shù)據(jù)并不能給予過多參考。因此，自開始推出精裝項(xiàng)目以來，G企特別關(guān)注項(xiàng)目精裝成本單方及構(gòu)成，并不斷通過與行業(yè)對標(biāo)，以求對精裝標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行優(yōu)化。
4.為稅務(wù)籌劃提供參考，必要時(shí)通過提高成本標(biāo)準(zhǔn)來減低增值稅
G企在成功實(shí)現(xiàn)規(guī)模化擴(kuò)張后，目前也正積極籌備上市，以獲得更好的資金環(huán)境。通過完善的企業(yè)經(jīng)營計(jì)劃，G企對3年內(nèi)的項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏有非常清晰的規(guī)劃。從保障企業(yè)利潤平滑提升的角度出發(fā)，G企在項(xiàng)目全周期通過對動態(tài)成本及單方的監(jiān)控為稅務(wù)籌劃提供支撐，在政策允許范圍內(nèi)，必要時(shí)考慮通過提高精裝標(biāo)準(zhǔn)、材料標(biāo)準(zhǔn)等形式加大項(xiàng)目扣除部分，以降低土地增值率，從而達(dá)到合理避稅的目的。
二、動態(tài)成本的分?jǐn)傇瓌t：產(chǎn)品面積分?jǐn)?誰受益誰承擔(dān)
不管是為支撐產(chǎn)品定價(jià)策略還是基于利潤監(jiān)控需要，要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目運(yùn)營過程中的各類管控目標(biāo)，顯然，簡單地用動態(tài)成本總額按產(chǎn)品面積占比得到的產(chǎn)品成本單方并不能滿足我們的需要。但如果要進(jìn)一步提高動態(tài)成本分?jǐn)偟木珳?zhǔn)度，也意味著成本管理人員投入的精力會呈幾何倍數(shù)上升。事實(shí)上項(xiàng)目開發(fā)過程中的動態(tài)成本即使投入大量精力也不可能實(shí)現(xiàn)真正意義上的“絕對精確”，同時(shí)還必須考慮數(shù)據(jù)及時(shí)性能否滿足運(yùn)營管控的需要。所以，如何在“精確”和“效率”之間進(jìn)行取舍，是G企確定成本分?jǐn)傇瓌t時(shí)所面臨的一大難題。通過多輪討論并結(jié)合歷史項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，G企最終確定了“模糊的精確”這一成本分?jǐn)傇瓌t。
所謂“模糊的精確”，其實(shí)就是針對歷史項(xiàng)目中以“產(chǎn)品面積分?jǐn)偂痹瓌t不能滿足管控要求的產(chǎn)品業(yè)態(tài)，用“誰受益誰承擔(dān)”原則進(jìn)行差異化分?jǐn)?。而對其他精確度要求不高的產(chǎn)品業(yè)態(tài)則繼續(xù)采用“產(chǎn)品面積分?jǐn)偂痹瓌t，這樣，在保障效率的基礎(chǔ)上又能獲得更為精確的產(chǎn)品成本單方。同時(shí)，為保障數(shù)據(jù)及時(shí)性，G企還采用了信息化系統(tǒng)自動按既定原則對項(xiàng)目動態(tài)成本進(jìn)行分?jǐn)偂?/P>
G企通過對本企業(yè)歷史經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，將需要采用差異化成本分?jǐn)偡绞降漠a(chǎn)品業(yè)態(tài)最終鎖定為公共配套、地下車位、精裝產(chǎn)品等三類。為什么鎖定這三類呢？首先，公共配套在每個(gè)項(xiàng)目中都會存在，但是從G企的歷史經(jīng)驗(yàn)來看，公共配套的分?jǐn)傄?guī)則并不統(tǒng)一，部分項(xiàng)目采用“面積占比”的分?jǐn)偡绞剑荒茌^合理地將公共配套按使用權(quán)歸屬攤?cè)脘N售型物業(yè)的產(chǎn)品成本中，難以進(jìn)一步精確定價(jià)；其次，由于歷史項(xiàng)目中采用的產(chǎn)品面積分?jǐn)偰Ｊ匠３３霈F(xiàn)地下車位單方成本高于單方售價(jià)的窘?jīng)r，實(shí)際也拉低了地上物業(yè)的單方成本，所以“做好地下車位的成本分?jǐn)偩偷扔谧龊玫厣衔飿I(yè)的分?jǐn)偂保蛔詈螅趹?zhàn)略發(fā)展考慮，G企于20**年開始推行精裝房項(xiàng)目，但由于初涉精裝領(lǐng)域，如何合理地結(jié)合行業(yè)標(biāo)桿實(shí)踐規(guī)劃精裝單方，并在開發(fā)過程中進(jìn)行監(jiān)控，這已上升為總裁層級的日常關(guān)注問題。
三、公共配套、地下車位、精裝產(chǎn)品的動態(tài)成本分?jǐn)偡椒?/STRONG>
G企的“誰受益誰承擔(dān)”分?jǐn)偡椒?，?shí)際上就是根據(jù)開發(fā)成本的最終服務(wù)對象來確定成本分?jǐn)偡秶?/P>
1.公共配套的成本分?jǐn)偡椒?/P>
G企某項(xiàng)目分三期開發(fā)，其中一、二期為高層，三期為疊拼別墅。為更好地為業(yè)務(wù)提供服務(wù)，建有東西兩個(gè)會所（非營利性，不獨(dú)立銷售），其中，東區(qū)會所只為一、二期（高層）業(yè)主提供服務(wù)，西區(qū)會所只為三期（疊拼別墅）業(yè)主提供服務(wù)，所以，G企將東區(qū)會所的開發(fā)成本由最終受益的一、二期按面積占比進(jìn)行分?jǐn)?，西區(qū)會所的開發(fā)成本攤?cè)胱罱K受益的三期。
這種方式具有以下兩個(gè)優(yōu)勢：
?。?）按受益原則將公攤成本攤?cè)雽?yīng)銷售分期，能為各分期的產(chǎn)品定價(jià)策略提供更精確的數(shù)據(jù)支撐，從而實(shí)現(xiàn)成本對利潤的轉(zhuǎn)化；
（2）在特定情況下，公共配套的不同歸屬能起到合理避稅的效果（土地增值稅稅率見表1）。
我們通過G企前后的兩種分?jǐn)偡椒▉韺Ρ纫幌峦恋卦鲋刀悺Ｒ栽擁?xiàng)目三期（疊拼別墅）開發(fā)為例，銷售收入為71301萬，直接開發(fā)成本（含土地成本）為41000萬，開發(fā)費(fèi)用為5000萬，其他稅費(fèi)為1000萬，東區(qū)會所開發(fā)成本為500萬，西區(qū)會所開發(fā)成本為800萬。
分?jǐn)偡椒ㄒ唬喊捶制诿娣e占比分?jǐn)?/P>
將會所作為獨(dú)立項(xiàng)目分期開發(fā)，在項(xiàng)目竣工結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)，按一、二、三期建筑面積占比平均分?jǐn)倳偝杀荆ㄔ擁?xiàng)目別墅建筑面積占比為總項(xiàng)目的16%）。
扣除項(xiàng)目為：直接開發(fā)費(fèi)用（含公共配套攤?cè)耄?開發(fā)費(fèi)用+其他稅費(fèi)=（41000+208）＋5000＋1000＝47208萬元；土地增值額為：收入-扣除=71301－47208＝24093萬元；土地增值率為：土地增值額÷扣除項(xiàng)目×100%=24093÷47208×100%＝51.04%；應(yīng)納土地增值稅為：增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)=24093×40%-47208×5%＝9637.20-2360.40=7276.80萬元。
分?jǐn)偡椒ǘ喊础罢l受益誰承擔(dān)”原則
將西區(qū)會所作為三期的公共配套同步開發(fā)結(jié)轉(zhuǎn)，所有開發(fā)費(fèi)用攤?cè)肴?，不攤?cè)霒|區(qū)會所開發(fā)成本。
扣除項(xiàng)目為：直接開發(fā)費(fèi)用（含公共配套攤?cè)耄?開發(fā)費(fèi)用+其他稅費(fèi)=（41000＋800）+5000＋1000＝47800萬元；土地增值額為：收入-扣除=71301－47800＝23501萬元；土地增值率為：土地增值額÷扣除項(xiàng)目×100%=23501÷47800×100%＝49.16%；應(yīng)納土地增值稅為：增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)=23501×30%-47800×0＝7050.30萬元。
可見，采用“誰受益誰分?jǐn)偂痹瓌t后，三期（疊拼別墅）的土地增值稅節(jié)約226.50萬元。
2.地下車位的成本分?jǐn)偡椒?/P>
G企位于成都的某項(xiàng)目，一個(gè)建筑面積為32平方米的地下車位銷售總價(jià)為15萬（銷售單方約4687.50元）。按傳統(tǒng)“以產(chǎn)品面積占比”的分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算，地上和地下產(chǎn)品的成本單方（含土地成本）均為6200.00元，顯然，項(xiàng)目車位的銷售單方是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于成本單方的。這樣“尷尬”的數(shù)據(jù)并不少見，畢竟在很多區(qū)域，車位的去化遠(yuǎn)不如地上的住宅產(chǎn)品來的火熱，但由于車位在項(xiàng)目中的收入占比并不算大，不少企業(yè)管理層仍將利潤管控的重心放在地上物業(yè)中，對車位利潤關(guān)注得較少，甚至默認(rèn)地下車位零利潤甚至負(fù)利潤的“現(xiàn)狀”。
但是G企針對這一現(xiàn)狀引發(fā)了思考：車位成本大于收入，是否意味著車位成本的構(gòu)成不合理呢？車位是否因?yàn)榉謹(jǐn)偭死響?yīng)由地上物業(yè)所承擔(dān)的范圍從而攤高了成本呢？如果車位成本被攤高，那是否意味著地上物業(yè)的單方成本被拉低了呢？如果是這樣的話，那地上物業(yè)基于成本單方和目標(biāo)利潤率的定價(jià)策略也會出現(xiàn)偏差。所以，G企認(rèn)為“做好地下車位的成本分?jǐn)偩偷扔谧龊玫厣衔飿I(yè)的分?jǐn)偂?，因此他們展開對地下車位的分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行梳理，在梳理過程中主要通過兩個(gè)步驟：
第一步：找出為地下車位服務(wù)的科目
G企首先對本企業(yè)現(xiàn)有的成本科目模板進(jìn)行了分析，發(fā)現(xiàn)基于“誰受益誰承擔(dān)”的原則，在土地、前期及設(shè)計(jì)、建安工程、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套等成本中，只有“前期及設(shè)計(jì)”和“建安工程”是按項(xiàng)目整體規(guī)劃及實(shí)施的，同時(shí)涉及地上地下并且很難獨(dú)立劃分，而土地成本通常按容積率分?jǐn)側(cè)氲厣?，基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套也大多是為地上物業(yè)服務(wù)。因此，地下車位的分?jǐn)偡秶矐?yīng)該鎖定在“前期及設(shè)計(jì)”和“建安工程”這兩個(gè)成本科目中，而非項(xiàng)目總成本。
第二步：找出為地下車位服務(wù)的合約
G企在確定了地下車位分?jǐn)偟目颇糠秶院?，又進(jìn)一步思考：是應(yīng)該分?jǐn)傔@兩類成本所覆蓋的所有合同，還是應(yīng)該只分?jǐn)偲渲幸徊糠帜?？通過分析發(fā)現(xiàn)：
“前期及設(shè)計(jì)”成本中的各類報(bào)建及設(shè)計(jì)合同由于都是為項(xiàng)目整體服務(wù)，地上地下都有受益且受益占比難以分割，所以應(yīng)按面積占比對所有“前期及設(shè)計(jì)”成本進(jìn)行分?jǐn)偂?/P>
在“建安工程”成本中，只有總包工程合同（含建筑和安裝）及消防工程合同是地上地下共同受益的，而其他如門窗工程、管網(wǎng)、銷售中心等合同大多是為地上物業(yè)服務(wù)，所以，地下車位應(yīng)只分?jǐn)偂敖ò补こ獭笨颇恐械目偘こ毯贤拖拦こ毯贤?/P>
通過對成本科目和合約范圍的梳理，G企最終確定地下車位只按面積占比與地上物業(yè)分?jǐn)偹袌?bào)建類合同、所有設(shè)計(jì)類合同及總包工程合同和消防工程合同，而其他成本科目及所涉及合同由地上物業(yè)獨(dú)立承擔(dān)。
3.精裝修的成本分?jǐn)偡椒?/P>
G企于20**年開始推行精裝房項(xiàng)目，主要基于三個(gè)目的：一是政策倡導(dǎo)。精裝房具有節(jié)約資源、節(jié)能減排的特點(diǎn)，政府倡導(dǎo)全裝修成品房的住宅產(chǎn)業(yè)化道路；二是提升企業(yè)品牌形象。在G企近20年的開發(fā)歷程中，大多數(shù)為快周轉(zhuǎn)項(xiàng)目，隨著全國化擴(kuò)展，急需通過精品項(xiàng)目開發(fā)樹立與當(dāng)期規(guī)模相匹配的品牌形象；三是產(chǎn)品溢價(jià)。由于政府限價(jià)大多基于清水房（毛坯房）標(biāo)準(zhǔn)，在部分區(qū)域通過加入裝修成本，能夠規(guī)避當(dāng)?shù)卣慕y(tǒng)一指導(dǎo)價(jià)，同時(shí)又可通過集中采購優(yōu)勢降低成本，提高產(chǎn)品附加值。
由于G企從未進(jìn)行過精裝成本的沉淀和分?jǐn)?，所以推行精裝項(xiàng)目以后通過四步對精裝成本的分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行從無到有的建立：一是在開發(fā)成本中獨(dú)立設(shè)置“室內(nèi)精裝修”科目，聚焦對精裝成本的管控；二是先計(jì)算清水房單方成本。按地上可租售總面積平均分?jǐn)偝囄缓途b以外的項(xiàng)目總成本（車位成本和精裝成本單獨(dú)管控）；三是計(jì)算精裝部分的單方成本。以精裝產(chǎn)品的可租售面積分?jǐn)偂笆覂?nèi)精裝修”成本；四是計(jì)算精裝類產(chǎn)品單方成本。精裝房單方=清水房單方+精裝部分單方。
當(dāng)獲取了精裝單方后，主要發(fā)揮以下三大作用：
第一，在精裝標(biāo)準(zhǔn)的限額要求下，進(jìn)行成本策劃和監(jiān)控。依據(jù)區(qū)域和項(xiàng)目的不同，G企精裝修標(biāo)準(zhǔn)區(qū)間主要集中在1000-2000元之間，針對不同裝修標(biāo)準(zhǔn)，G企設(shè)定了精裝部品的價(jià)值排序，以便于前期進(jìn)行精裝成本策劃。在項(xiàng)目開發(fā)過程中，基于“創(chuàng)精品項(xiàng)目”的需要，如項(xiàng)目動態(tài)成本存在節(jié)余，則依據(jù)項(xiàng)目精裝動態(tài)單方，視情況結(jié)轉(zhuǎn)入“室內(nèi)精裝修”科目，并按部品價(jià)值排序提升客戶敏感性裝修成本。（見表2）
第二，合理避稅。當(dāng)項(xiàng)目土地增值率處于50%、100%、200%等影響增值稅的臨界點(diǎn)時(shí)，可主動依據(jù)部品價(jià)值提高裝修品質(zhì)，通過加大精裝成本的方式
減低土地增值率，從而實(shí)現(xiàn)合理避稅（與公共配套類似）。
第三，精裝成本沉淀和對標(biāo)。通過成本合理分?jǐn)?，形成?xiàng)目精裝成本的沉淀，并與行業(yè)精裝標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對標(biāo)，進(jìn)行金額、范圍、材料的差異分析，不斷對本企業(yè)各區(qū)域的裝修標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行刷新。