房產(chǎn)項(xiàng)目投資所包含成本的內(nèi)容繁多可謂錯(cuò)綜復(fù)雜,在目前房產(chǎn)開(kāi)發(fā)形勢(shì)較為嚴(yán)峻的情況下,控制好房產(chǎn)項(xiàng)目投資成本就更為重要了。

　　一、房產(chǎn)項(xiàng)目投資成本組成

　　以江蘇省某地毛胚住宅商品房項(xiàng)目為例,其房產(chǎn)項(xiàng)目投資成本主要有以下部分組成:

　　(一)土地費(fèi)用

　　從20**年開(kāi)始,國(guó)內(nèi)土地獲取主要是通過(guò)“招、拍、掛”形式,基本為熟地轉(zhuǎn)讓,即政府已完成“七通一平”。故土地費(fèi)用一般是指土地出讓金和相關(guān)土地契稅,已不含相關(guān)動(dòng)遷費(fèi)用。

　　(二)獨(dú)立費(fèi)

　　1.建設(shè)單位管理費(fèi)

　　會(huì)員工資、獎(jiǎng)金、津貼、四金、現(xiàn)金、通訊、車貼、房貼、相關(guān)福利等費(fèi)用,以及會(huì)議、培訓(xùn)、招聘、教育、房租、水電、咨詢等費(fèi)用。

　　2.辦公及生活用具的置費(fèi)。

　　3.工程監(jiān)理費(fèi)。

　　4.建設(shè)場(chǎng)地完工清理費(fèi)

　　5.施工圖編制費(fèi)

　　(三)勘測(cè)、設(shè)計(jì)費(fèi)

　　1、勘測(cè)費(fèi):含初勘和凈堪費(fèi)用。

　　2、設(shè)計(jì)費(fèi):

　　含方案設(shè)計(jì)費(fèi)、土建和安裝擴(kuò)初及施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、景觀設(shè)計(jì)費(fèi)、地下民防設(shè)計(jì)費(fèi)、售樓處、會(huì)所、樣板房裝修設(shè)計(jì)費(fèi),相關(guān)設(shè)計(jì)咨詢等。

　　(四)政府規(guī)費(fèi)

　　含市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、教育附加費(fèi)、建設(shè)垃圾費(fèi)、散裝水泥、專項(xiàng)資金預(yù)收款、防空地下室易地建設(shè)費(fèi)、墻體改革發(fā)展基金、拔地訂樁費(fèi)(測(cè)量費(fèi))、質(zhì)監(jiān)費(fèi)、寄存檔案費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)、綜合服務(wù)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)審圖費(fèi)、消防設(shè)施建設(shè)費(fèi)(審圖費(fèi))、預(yù)測(cè)面積費(fèi)和實(shí)測(cè)面積費(fèi)、房?jī)r(jià)定費(fèi)、預(yù)售許可證費(fèi)、衛(wèi)生防疫審核費(fèi)、環(huán)保測(cè)試費(fèi)、規(guī)劃?rùn)z測(cè)費(fèi)、施工驗(yàn)收費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、房產(chǎn)交易費(fèi)、房產(chǎn)初始登記費(fèi)、入住許可正費(fèi),“二書(shū)一征費(fèi)”、常年垃圾清理費(fèi)、住宅門(mén)牌費(fèi)、排污配套費(fèi)、污水外排費(fèi)、維修基金費(fèi)。

　　(五)房屋建安工程費(fèi)

　　1、基工程費(fèi):含檢測(cè)費(fèi)

　　2、土建和安裝工程

　　含地下、地上主體結(jié)構(gòu)、會(huì)所、配電房、水泵房、管理用房、門(mén)衛(wèi)房、圍墻、大門(mén)等。

　　3、交通標(biāo)志和標(biāo)識(shí)

　　4、會(huì)所裝修

　　5、甲供料

　　一般含外墻面磚或涂料、外墻保溫、防水和保溫、屋面紡水和保溫、屋下、鋁合金門(mén)窗、電梯、石材、地下室防水、進(jìn)戶防盜門(mén)、防火門(mén)、民防門(mén)等。

　　(六)小區(qū)公共設(shè)施費(fèi)

　　含道路、雨水管和污水管、供水、供電、燃?xì)狻⒄彰鳌⒕坝^、通風(fēng)、技防(智能化)、有線和網(wǎng)絡(luò)、消防等。

　　(七)銷售費(fèi)用

　　含銷售代理、策劃樓書(shū)、廣告、業(yè)主聯(lián)誼等。

　　(八)財(cái)務(wù)費(fèi)用

　　含貸款利息、稅金(營(yíng)業(yè)稅、調(diào)節(jié)稅、印花稅等)、稅務(wù)

　　(九)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

　　二、房產(chǎn)項(xiàng)目投資的成本控制

　　(一)土地獲得前

　　在獲取房產(chǎn)項(xiàng)目土地前,要預(yù)側(cè)土地獲取價(jià)格=周邊同類樓盤(pán)銷售價(jià)-房產(chǎn)項(xiàng)目投資成本(上述九項(xiàng),除土地費(fèi)用外)-合理的凈利潤(rùn)。根據(jù)已知的容積率、建筑密度、總高度、退界、土地性質(zhì)、綠化率等條件,來(lái)設(shè)定建筑面積、戶室比、建筑形式,從而預(yù)測(cè)房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本。

　　(二)項(xiàng)目開(kāi)工前控制

　　1、通過(guò)招標(biāo)選擇優(yōu)秀的方案設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)院,用足容積率,總建筑面積、總高度、退界、日照間距等,選擇出眾的外立面,房型和相關(guān)建材設(shè)備。

　　2、通過(guò)招標(biāo)選擇優(yōu)秀的工程監(jiān)理公司。

　　3、通過(guò)招標(biāo)選擇質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的工程施工企業(yè)。

　　4、力爭(zhēng)減免相關(guān)規(guī)費(fèi)。

　　(三)項(xiàng)目過(guò)程中的控制

　　1、合理控制工期

　　特別是控制相關(guān)節(jié)點(diǎn)工期,如開(kāi)工、+0.00、-0.00、銷售開(kāi)盤(pán)節(jié)點(diǎn)、結(jié)構(gòu)封頂、主體結(jié)構(gòu)完成、室外總體完成、項(xiàng)目綜合驗(yàn)收、交房等。

　　2、合理控制質(zhì)量

　　通過(guò)基礎(chǔ)驗(yàn)收、隱敝工程驗(yàn)收、結(jié)構(gòu)封頂驗(yàn)收、主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收至過(guò)程驗(yàn)收,將質(zhì)量問(wèn)題減少到最小和最少程度。從而減少整治、返工等方面的時(shí)間。

　　3、合理控制工程變更

　　無(wú)論是設(shè)計(jì)變更,還是工程量增減都要嚴(yán)格控制和審核。

　　4、材料和設(shè)備的招標(biāo)

　　通過(guò)招標(biāo)形式,對(duì)相關(guān)甲供料(材料和設(shè)備)進(jìn)行貨比三家,盡可能選擇質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的產(chǎn)品。

　　5、力爭(zhēng)減免相關(guān)規(guī)費(fèi)

　　特別是預(yù)售時(shí)和綜合驗(yàn)收時(shí)的相關(guān)規(guī)費(fèi)。

　　(四)項(xiàng)目完成后的控制

　　特別是在工程結(jié)算、決算以及審計(jì)時(shí),嚴(yán)格控制項(xiàng)目總費(fèi)用,一般力爭(zhēng)不突破項(xiàng)目原有的總預(yù)算,為今后項(xiàng)目成本預(yù)測(cè)創(chuàng)造新的參考依據(jù)。

　　房產(chǎn)項(xiàng)目成本控制,是在項(xiàng)目進(jìn)行中,根據(jù)實(shí)際情況(如簽約和各種工程合同)變化,不斷進(jìn)行變更,以逐漸接近和滿足項(xiàng)目預(yù)算,使企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)隨時(shí)掌握項(xiàng)目成本變化情況。

　　房產(chǎn)項(xiàng)目投資成本的預(yù)測(cè),是房產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)投資決策的依據(jù)。項(xiàng)目成本的前期控制,是房產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)貼近市場(chǎng),及時(shí)調(diào)整的依據(jù);項(xiàng)目成本的過(guò)程控制,是房產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)考核企業(yè)部門(mén)和員工的依據(jù);項(xiàng)目成本的最終控制,是房產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)綜合評(píng)價(jià)項(xiàng)目的依據(jù)。總之,房產(chǎn)項(xiàng)目投資成本的全過(guò)程控制的優(yōu)劣,是衡量一個(gè)房產(chǎn)企業(yè)的成功標(biāo)志。

篇2：共同投資外商獨(dú)資經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司合同

　　共同投資外商獨(dú)資經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司合同

　　第一章 總則

　　zz投資公司和zz根據(jù)《中華人民共和國(guó)外資企業(yè)法》、及中國(guó)的有關(guān)法規(guī)，本著平等互利的原則，經(jīng)友好協(xié)商，同意在中華人民共和國(guó)江蘇省南京市共同投資設(shè)立外資企業(yè):南京z房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。特訂立本合同。

　　第二章 投資各方

　　第一條 本公司的投資方:

　　甲方:_____。

　　法定地址：_____國(guó)_____號(hào)。

　　經(jīng)常居住地：_____。

　　乙方: _____投資公司，注冊(cè)地中國(guó)香港。

　　法定地址:_____

　　法定代表人:_____董事長(zhǎng)。

　　第三章 成立外資公司

　　第二條 甲乙雙方根據(jù)《中華人民共和國(guó)外資企業(yè)法》和中國(guó)的有關(guān)法規(guī)，決定在中國(guó)江蘇省南京市建立外資經(jīng)營(yíng)公司:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱外資公司)。

　　第三條 外資公司名稱為:_____房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，法定地址:江蘇省南京市_____。

　　第四條 外資公司的一切活動(dòng)，必須遵守中華人民共和國(guó)的法律，法令和有關(guān)條例規(guī)定。

　　第五條 外資公司的組織形式為有限責(zé)任公司。甲乙雙方以各自認(rèn)繳出資額對(duì)外資公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。各方按其出資額在注冊(cè)資本中的比例分享利潤(rùn)和分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)及虧損。

　　第四章 生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目的、范圍和規(guī)模

　　第六條 甲乙雙方投資經(jīng)營(yíng)的目的是:本著加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)合作、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)和技術(shù)創(chuàng)新的愿望，采用先進(jìn)而適用的技術(shù)和科學(xué)的經(jīng)營(yíng)管理方法，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目投資、開(kāi)發(fā)和管理，以及房地產(chǎn)行業(yè)管理咨詢的水平和服務(wù)質(zhì)量，并在產(chǎn)品的質(zhì)量、價(jià)格等方面具有市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)能力，提高經(jīng)濟(jì)效益，使投資各方獲得滿意的經(jīng)濟(jì)利益。

　　第七條 外資公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)范圍:從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、商品房銷售和租賃、房地產(chǎn)信息咨詢、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃、物業(yè)管理、會(huì)所服務(wù)及相關(guān)配套服務(wù)。

　　第八條 外資公司生產(chǎn)規(guī)模為:經(jīng)營(yíng)初期年產(chǎn)值可達(dá)10000萬(wàn)元人民幣，正常經(jīng)營(yíng)后年產(chǎn)值可達(dá)100000萬(wàn)元人民幣。

　　外資公司的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目主要在中國(guó)境內(nèi)。

　　第五章 投資總額與注冊(cè)資本

　　第九條 外資公司的投資總額為1200萬(wàn)美元。

　　第十條 甲乙雙方出資額為1000萬(wàn)美元，以此為外資公司的注冊(cè)資本。

　　其中:甲方出資600萬(wàn)美元，占注冊(cè)資本的60%；乙方出資400萬(wàn)美元、占注冊(cè)資本的40%。

　　第十一條 甲乙雙方將以下列方式出資:

　　甲方:以現(xiàn)金方式出資600萬(wàn)美元，60%股權(quán)份額。

　　乙方:以現(xiàn)金方式出資400萬(wàn)美元，擁有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的40%股權(quán)份額。

　　第十二條 外資公司的注冊(cè)資本由甲乙方在領(lǐng)取外資公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照后三個(gè)月內(nèi)，繳付各自出資額的15%作為第一期的出資款；余額由甲乙雙方按其出資比例在二年內(nèi)各自繳清。

　　第十三條 外資公司投資總額與注冊(cè)資本之間差額，由甲乙雙方按各自在注冊(cè)資本中的出資比例為外資企業(yè)貸款補(bǔ)充 。

　　第十四條 甲乙雙方任何一方如向第三方轉(zhuǎn)讓其全部或部分出資額，須經(jīng)另一方同意，并報(bào)中國(guó)政府相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)。

　　一方轉(zhuǎn)讓全部或部分出資額時(shí)，另一方有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

　　第六章 投資雙方的責(zé)任

　　第十五條 甲乙雙方應(yīng)各自負(fù)責(zé)完成以下事項(xiàng):

　　甲方責(zé)任:

　　1、按第十條規(guī)定提供出資；

　　2、負(fù)責(zé)辦理外資公司委托的其它事宜。

　　乙方責(zé)任:

　　1、按第十條規(guī)定提供出資；

　　2、向中國(guó)有關(guān)主管部門(mén)申請(qǐng)批準(zhǔn)外資公司股權(quán)變更，辦理外資公司股權(quán)、合同、章程變更登記手續(xù)，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照等事宜；

　　3、負(fù)責(zé)辦理外資公司委托的其它事宜。

　　第七章 產(chǎn)品的銷售

　　第十六條 外資公司的產(chǎn)品在中國(guó)境內(nèi)外市場(chǎng)上銷售。

　　第十七條 外資公司的產(chǎn)品使用商標(biāo)由董事會(huì)商定。

　　第八章 董事會(huì)

　　第十八條 外資公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日，為董事會(huì)成立之日。

　　第十九條 董事會(huì)由五名董事組成，其中甲方委派三名，乙方委派二名。董事長(zhǎng)一名由甲方委派。副董事長(zhǎng)一名由乙方委派。

　　第二十條 董事會(huì)是外資公司的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，決定外資公司的一切重大事宜。

　　下列事項(xiàng)需由出席董事會(huì)會(huì)議的董事一致通過(guò)決定:

　　(一) 外資公司章程的修改；

　　(二) 外資公司的終止解散；

　　(三) 外資公司注冊(cè)資本的調(diào)整；

　　(四) 外資公司與其他經(jīng)濟(jì)組織的合并或分立；

　　(五)一方或數(shù)方轉(zhuǎn)讓其在外資公司的股權(quán)；

　　(六)一方或數(shù)方持其在外資公司的股權(quán)質(zhì)押；

　　(七)抵押外資公司的資產(chǎn)；

　　(八)為其他經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人提供信用擔(dān)保；

　　(九)董事會(huì)認(rèn)為需由與會(huì)董事一致通過(guò)的其他事項(xiàng)。

　　對(duì)其他事宜，可采取多數(shù)通過(guò)或簡(jiǎn)單多數(shù)通過(guò)決定；但董事長(zhǎng)有異議時(shí)，應(yīng)將爭(zhēng)議事宜提交股東會(huì)議決定；股東會(huì)議按外資公司股東投資份額，采取多數(shù)投資份額通過(guò)決定。

　　第二十一條 董事長(zhǎng)是外資公司法定代表人。董事長(zhǎng)因故不能履行其職責(zé)時(shí)，可臨時(shí)授權(quán)副董事長(zhǎng)或其他董事為代表。董事長(zhǎng)未明確授權(quán)且不能履行其職責(zé)時(shí)，可由甲方委派的董事代理履行職責(zé)。

　　第二十二條 董事會(huì)會(huì)議每半年至少召開(kāi)一次，由董事長(zhǎng)召集主持會(huì)議。經(jīng)三分之一以上的董事提議，董事長(zhǎng)應(yīng)召開(kāi)董事會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

　　召開(kāi)董事會(huì)會(huì)議的通知應(yīng)包括會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議事日程等，且應(yīng)當(dāng)在會(huì)議召開(kāi)的15日前以書(shū)面形式發(fā)給全體董事。

　　外資公司總經(jīng)理、常務(wù)副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)可列席董事會(huì)會(huì)議。

　　會(huì)議記錄應(yīng)歸檔保存。

　　第二十三條 董事會(huì)會(huì)議(包括董事會(huì)臨時(shí)會(huì)議)應(yīng)當(dāng)有四名以上(包括四名)的董事出席方能舉行。每名董事享有一票表決權(quán)。

　　第二十四條 甲乙雙方有義務(wù)確保其委派的董事出席董事會(huì)會(huì)議。董事因故不能參加董事會(huì)會(huì)議的，應(yīng)出具委托書(shū)，委托他人代表其出席會(huì)議。

　　第二十五條 如果一方或雙方所委派的董事不出席董事會(huì)會(huì)議，也不委托他人代表其出席會(huì)議，致使董事會(huì)2日內(nèi)不能就法律法規(guī)和本合同及外資公司章程所列公司重大問(wèn)題或事項(xiàng)作出決議，則其他方可以向不出席會(huì)議的董事及委派方，按照其法定地址再次發(fā)出書(shū)面通知，敦促其在規(guī)定日期出席董事會(huì)會(huì)議。

　　書(shū)面通知應(yīng)在確定召開(kāi)會(huì)議日期的30日前，以雙掛號(hào)或特快專遞的方式發(fā)出。屆時(shí)如果被通知人仍未出席會(huì)議，視為棄權(quán)，通知方所委派的董事可以召開(kāi)董事會(huì)特別會(huì)議。即使出席該董事會(huì)特別會(huì)議的董事達(dá)不到舉行董事會(huì)會(huì)議的法定人數(shù)，經(jīng)出席董事會(huì)特別會(huì)議的全體董事一致通過(guò)，仍可就公司的重大問(wèn)題或事項(xiàng)作出有效決議。

　　第二十六條 不在外資公司經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)擔(dān)任實(shí)職的董事，不在公司領(lǐng)取薪金。舉行董事會(huì)會(huì)議的全部費(fèi)用，由外資公司承擔(dān)。

　　第九章 經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)

　　第二十七條 外資公司設(shè)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)公司的日常經(jīng)營(yíng)管理工作，經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)設(shè)總經(jīng)理1人和副總經(jīng)理若干人。總經(jīng)理由董事會(huì)聘請(qǐng)，任期四年。副總經(jīng)理由總經(jīng)理推薦，經(jīng)董事會(huì)研究決定后，由總經(jīng)理聘請(qǐng)。外資公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。

　　第二十八條 總經(jīng)理的職責(zé)是執(zhí)行董事會(huì)的各項(xiàng)決議，組織領(lǐng)導(dǎo)外資公司的日常經(jīng)營(yíng)管理工作；副總經(jīng)理協(xié)助總經(jīng)理工作。

　　外資公司設(shè)財(cái)務(wù)總監(jiān)、總工程師、總設(shè)計(jì)師、總建筑師、項(xiàng)目總監(jiān)和審計(jì)師各1人，均由總經(jīng)理推薦，經(jīng)董事會(huì)研究決定后，由總經(jīng)理聘請(qǐng)；財(cái)務(wù)總監(jiān)和審計(jì)師對(duì)董事會(huì)負(fù)責(zé)；總工程師、總設(shè)計(jì)師、總建筑師和項(xiàng)目總監(jiān)對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)。

　　經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)可設(shè)立若干部門(mén)經(jīng)理，分別負(fù)責(zé)企業(yè)各部門(mén)的工作，辦理總經(jīng)理和副總經(jīng)理交辦的事項(xiàng)，并對(duì)總經(jīng)理和副總經(jīng)理負(fù)責(zé)。

　　第二十九條 經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)人員出現(xiàn)嚴(yán)重違規(guī)行為時(shí)，董事會(huì)有權(quán)立即制止其行為。總經(jīng)理、副總經(jīng)理等高級(jí)職員有營(yíng)私舞弊或嚴(yán)重失職的，經(jīng)董事會(huì)會(huì)議決議，可隨時(shí)撤換。

　　第十章 設(shè)備購(gòu)買(mǎi)

　　第三十條 外資公司所需的原材料、配套件、工程設(shè)備和辦公用品等，在條件相同的情況下，優(yōu)先在中國(guó)購(gòu)買(mǎi)。

　　第三十一條 外資公司需要在國(guó)外市場(chǎng)選購(gòu)設(shè)備時(shí)，須經(jīng)董事會(huì)確認(rèn)后，指定人員參加選購(gòu)，辦理購(gòu)買(mǎi)手續(xù)。

　　第十一章 籌備和建設(shè)

　　第三十二條 外資公司在籌備期間，在董事會(huì)下設(shè)立籌建處，工作人員由甲乙雙方委派推薦，具體負(fù)責(zé)籌建工作。

　　第三十三條 籌建處具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目報(bào)批、外資公司的登記注冊(cè)、土地房產(chǎn)購(gòu)置等前期工作。

　　第三十四條 籌建處工作人員的編制、報(bào)酬及費(fèi)用，經(jīng)雙方同意后可列入外資公司的開(kāi)辦費(fèi)用。

　　第三十五條 籌建處完成外資公司籌建工作，經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)撤銷。

　　第十二章 勞動(dòng)管理

　　第三十六條 外資公司職工的雇傭、辭退、工資、勞動(dòng)保險(xiǎn)、生活福利和獎(jiǎng)懲等事項(xiàng)，按照中華人民共和國(guó)外資企業(yè)勞動(dòng)管理規(guī)定及其實(shí)施辦法，經(jīng)董事會(huì)研究制定方案，由外資公司或外資公司的工會(huì)組織集體或個(gè)別訂立勞動(dòng)合同加以規(guī)定。

　　第三十七條 甲乙雙方推薦的高級(jí)管理人員的聘請(qǐng)和工資待遇、社會(huì)保險(xiǎn)、生活福利、差旅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，由董事會(huì)會(huì)議討論決定。

　　第十三章 稅務(wù)、財(cái)務(wù)、審計(jì)

　　第三十八條 外資公司根據(jù)《中華人民共和國(guó)外商投資企業(yè)會(huì)計(jì)制度》及有關(guān)法規(guī)，規(guī)定公司的會(huì)計(jì)制度和工作程序。

　　外資公司的資金未經(jīng)公司董事會(huì)許可不得用于與公司經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)無(wú)關(guān)的業(yè)務(wù)； 外資公司的資金使用必須經(jīng)過(guò)財(cái)務(wù)總監(jiān)的審核方可使用。

　　第三十九條 外資公司的會(huì)計(jì)年度從每年一月一日起至十二月三十一日止，一切記帳憑證、單據(jù)、報(bào)表、帳簿用中文書(shū)寫(xiě)。

　　第四十條 外資公司的財(cái)務(wù)審計(jì)聘請(qǐng)?jiān)谥袊?guó)注冊(cè)的會(huì)計(jì)師審查、稽核，并將結(jié)果報(bào)告董事會(huì)和總經(jīng)理。

　　如一方認(rèn)為需要聘請(qǐng)其他國(guó)家的審計(jì)師對(duì)年度財(cái)務(wù)進(jìn)行審查，另一方應(yīng)予以同意，其所需一切費(fèi)用由提議方負(fù)擔(dān)。

　　第四十一條 每一營(yíng)業(yè)年度的頭三個(gè)月，由總經(jīng)理組織編制上一年度的資產(chǎn)負(fù)債表，損益計(jì)算書(shū)和利潤(rùn)分配方案，提交董事會(huì)審查通過(guò)。

　　第四十二條 外資公司在經(jīng)中華人民銀行批準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)外匯業(yè)務(wù)的銀行開(kāi)立外匯帳戶。

　　第四十三條 外資公司的外匯平衡自行解決。

　　第四十四條 在每個(gè)會(huì)計(jì)年度結(jié)束后四個(gè)月內(nèi)，董事會(huì)可以根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況，對(duì)繳納各項(xiàng)稅費(fèi)及提取各項(xiàng)基金后的利潤(rùn)決定是否分紅，紅利應(yīng)按甲乙雙方實(shí)標(biāo)投入注冊(cè)資本的比例分配。

　　第四十五條 以往年度虧損未彌補(bǔ)前，不得分紅。

　　第四十六條 外資公司應(yīng)向當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)及時(shí)申報(bào)納稅收入，依法納稅。

　　第四十七條 外資公司的各項(xiàng)保險(xiǎn)均在中國(guó)境內(nèi)的保險(xiǎn)公司投保，投保險(xiǎn)別、保險(xiǎn)價(jià)值、保期等按照保險(xiǎn)公司的規(guī)定由公司董事會(huì)會(huì)議討論決定。

　　第十四章 經(jīng)營(yíng)期限

　　第四十八條 外資公司的經(jīng)營(yíng)期限為二十年，公司的成立日期為外資公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日。

　　經(jīng)一方提議，董事會(huì)會(huì)議一致通過(guò)，可以在經(jīng)營(yíng)期限屆滿前180天，向中國(guó)政府有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)延長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)期限。

　　第十五章 經(jīng)營(yíng)期滿財(cái)產(chǎn)處理

　　第四十九條 經(jīng)營(yíng)期滿或公司提前終止經(jīng)營(yíng)， 外資公司應(yīng)依法進(jìn)行清算，清算后的財(cái)產(chǎn)，根據(jù)甲乙雙方在注冊(cè)資本中的投資比例進(jìn)行分配。

　　第十六章 合同的修改、變更與解除

　　第五十條 對(duì)本合同及其附件的修改，必須經(jīng)甲乙雙方簽署書(shū)面協(xié)議，并報(bào)中國(guó)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，才能生效。

　　第五十一條 由于不可抗力，致使合同無(wú)法履行或是由于外資公司連年虧損，無(wú)力繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，經(jīng)董事會(huì)一致通過(guò)并報(bào)中國(guó)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)， 外資公司可以提前終止經(jīng)營(yíng)期限和解除甲乙雙方合同。

　　第五十二條 由于一方不履行合同、章程規(guī)定的義務(wù)，或嚴(yán)重違反合同和章程規(guī)定，造成外資公司無(wú)法達(dá)到合同約定的經(jīng)營(yíng)目的，視作違約方片面終止合同，另一方除有權(quán)向違約方索賠外，并有權(quán)按合同約定報(bào)中國(guó)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)終止合同；如甲乙雙方同意繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，違約方應(yīng)賠償外資公司的經(jīng)濟(jì)損失。

　　第十七章 違約責(zé)任

　　第五十三條 甲乙雙方任何一方未按本合同第五章的約定依期按數(shù)提交完出資額時(shí)，從逾期第一個(gè)月算起，每逾期一個(gè)月(不滿一個(gè)月的仍視為一個(gè)月)，違約方應(yīng)按逾期出資款總額的千分之十向守約方償付違約金；如逾期三個(gè)月仍未提交，守約方有權(quán)終止本合同，并可將違約方己投入的注冊(cè)資金及利息(按銀行同期同類存款利率計(jì)算)退還違約方； 外資公司由守約方變更工商登記后繼續(xù)經(jīng)營(yíng)， 外資公司的權(quán)益及收益與違約方無(wú)關(guān)，違約方不再享有外資公司的任何權(quán)益和收益。違約方的違約行為給外資公司和守約方造成經(jīng)濟(jì)損失的，違約方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第五十四條 由于一方過(guò)失，造成本合同不能履行或不能完全履行時(shí)，過(guò)失方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償對(duì)方的經(jīng)濟(jì)損失；如雙方均有過(guò)失，應(yīng)根據(jù)雙方的過(guò)失程度，由雙方各自承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　第十八章 不可抗力

　　第五十五條 一方由于地震、臺(tái)風(fēng)、水災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)以及其他不能預(yù)見(jiàn)并且對(duì)其發(fā)生和后果不能防止或避免的事件，直接影響到本合同的履行或者不能按約履行時(shí)， 應(yīng)立即將不可抗力情況電報(bào)通知對(duì)方，并在十五日內(nèi)提供具體詳情及合同不能履行，或部分不能履行，或要延期履行的理由和有效證明文件，此項(xiàng)證明文件應(yīng)由事件發(fā)生地區(qū)的公證機(jī)構(gòu)出具。甲乙雙方按照不可抗力因素對(duì)履行合同的影響程度，協(xié)商決定是否解除合同或者延期履行合同。

　　第十九章 適用法律

　　第五十六條 本合同的訂立、效力、解釋、履行和爭(zhēng)議的解決均適用中華人民共和國(guó)法律。

　　第二十章 爭(zhēng)議的解決

　　第五十七條 凡因履行本合同所發(fā)生的或與本合同有關(guān)的爭(zhēng)議，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決；如協(xié)商不能解決，甲乙雙方均可向中國(guó)國(guó)際貿(mào)易促進(jìn)委員會(huì)對(duì)外經(jīng)濟(jì)仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，也可向外資公司住所地人民法院提起訴訟。

　　第五十八條 在爭(zhēng)議處理過(guò)程中，除雙方有爭(zhēng)議的部分外，本合同應(yīng)繼續(xù)履行。

　　第二十一章 文字

　　第五十九條 本合同用中文書(shū)寫(xiě)。

　　第二十二章 合同生效及其它

　　第六十條 按照本合同約定的各項(xiàng)原則訂立如下的附屬協(xié)議文件，包括外資公司章程等，均為本合同的組成部分，與本合同不一致的，以本合同約定為準(zhǔn)。

　　第六十一條 本合同及其附件，均須經(jīng)中國(guó)政府主管部門(mén)批準(zhǔn)，自批準(zhǔn)之日起生效。

　　第六十二條 甲乙雙方發(fā)送通知的方法:如用電報(bào)、電傳通知時(shí)，凡涉及各方權(quán)利義務(wù)的，應(yīng)隨之以書(shū)面信件通知；本合同中所列甲乙雙方的法定地址，即為雙方各自的收件地址。一方地址有所變更，應(yīng)及時(shí)書(shū)面通知對(duì)方，否則應(yīng)自負(fù)不能及時(shí)收件的法律后果。

　　第六十三條 本合同于20**年___月___日由甲乙雙方在中國(guó)南京簽字蓋章。

　　本合同一式捌份，雙方各執(zhí)肆份，具有同等效力。

　　甲方:乙方:香港投資公司

　　身份證明:法定代表人:

　　證照號(hào)碼:

　　住址:中國(guó)南京地址:

篇3：房地產(chǎn)總部項(xiàng)目投資發(fā)展審核管理制度

　　房地產(chǎn)總部項(xiàng)目投資發(fā)展審核管理制度

　　1.目的：

　　規(guī)范總部項(xiàng)目投資管理工作，為總部戰(zhàn)略發(fā)展提供土地儲(chǔ)備支撐，實(shí)現(xiàn)投資決策的科學(xué)化和經(jīng)營(yíng)管理的規(guī)范化、制度化，使本公司在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，穩(wěn)健發(fā)展，贏取良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，

　　2.范圍：

　　2.1適用范圍：**地產(chǎn)總部及各項(xiàng)目公司。發(fā)布范圍：總部發(fā)展中心。

　　3.名詞解釋：

　　投資發(fā)展工作是指進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)開(kāi)發(fā)之前的所有工作，包括一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和二級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

　　3.1一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：是指取得土地后，須經(jīng)過(guò)一級(jí)開(kāi)發(fā)，再通過(guò)“招拍掛”取得一級(jí)開(kāi)發(fā)收益或自掛自摘進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。

　　3.2二級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：是指取得土地后，不需要進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)，直接進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。4.職責(zé)：

　　4.1發(fā)展中心職責(zé):

　　4.1.1項(xiàng)目拓展：總部發(fā)展中心可根據(jù)總部年度項(xiàng)目拓展戰(zhàn)略，獨(dú)立開(kāi)展項(xiàng)目拓展工作。對(duì)收集的信息進(jìn)行進(jìn)行投資分析，并完成備案、立項(xiàng)等工作。

　　4.1.2投資管理：總部發(fā)展中心對(duì)各項(xiàng)目公司的項(xiàng)目拓展工作負(fù)有管理職責(zé)，各項(xiàng)目公司上報(bào)的項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)備案，并在總經(jīng)理辦公會(huì)和投資決策會(huì)上參與投資項(xiàng)目審核工作，發(fā)表獨(dú)立意見(jiàn)。

　　4.2各項(xiàng)目公司職責(zé)各項(xiàng)目公司按各自負(fù)責(zé)的區(qū)域獨(dú)自開(kāi)展項(xiàng)目拓展工作，并接受總部發(fā)展中心的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

　　5.作業(yè)內(nèi)容：

　　5.1初選收集項(xiàng)目信息并審核掌握的有關(guān)資料，進(jìn)行初步分析及調(diào)查研究后，認(rèn)為可進(jìn)一步跟蹤的，進(jìn)入可研階段。

　　5.2：立項(xiàng)：

　　5.2.1各項(xiàng)目公司上報(bào)發(fā)展中心申請(qǐng)立項(xiàng)的資料包括：

　　1)、項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)單

　　2)、項(xiàng)目建議書(shū)(可研報(bào)告)

　　3)、項(xiàng)目原始資料復(fù)印件

　　5.2.1立項(xiàng)項(xiàng)目必須有結(jié)案報(bào)告。在經(jīng)過(guò)深入談判后，各項(xiàng)目公司判斷是否繼續(xù)深入，若有必要，可以進(jìn)入可研階段;若沒(méi)必要，須向發(fā)展中心上報(bào)立項(xiàng)項(xiàng)目結(jié)案報(bào)告及相關(guān)資料。

　　5.3可研

　　5.3.1.在經(jīng)過(guò)深入談判后，認(rèn)為可以進(jìn)行可研階段的項(xiàng)目，由下屬各項(xiàng)目公司編制詳細(xì)可行性報(bào)告及實(shí)施方案，報(bào)送總經(jīng)理辦公會(huì)并抄報(bào)總部發(fā)展中心。由總部發(fā)展中心在可行性報(bào)告及實(shí)施方案的基礎(chǔ)上提出審核意見(jiàn)。

　　5.3.2各項(xiàng)目公司并提前3周將可研報(bào)告及相關(guān)資料報(bào)送總部發(fā)展中心,總部發(fā)展中心對(duì)各單位報(bào)送的報(bào)告經(jīng)調(diào)研后認(rèn)為可行的，應(yīng)盡快并報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)進(jìn)入決策程序。

　　5.3.3各投資項(xiàng)目均應(yīng)經(jīng)過(guò)充分調(diào)查研究，并提供準(zhǔn)確、詳細(xì)資料及分析，以確保資料內(nèi)容的可靠性、真實(shí)性和有效性。

　　5.3.4總部公司發(fā)展中心對(duì)項(xiàng)目的合法性和前期工作內(nèi)容的完整性，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，投資分析的可行性及項(xiàng)目規(guī)模、時(shí)機(jī)等因素均應(yīng)進(jìn)行全面審核，并獨(dú)立完成審核報(bào)告。必要時(shí)，可指派專人對(duì)項(xiàng)目再次進(jìn)行實(shí)地考察，或聘請(qǐng)專家論證小組對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行專業(yè)性的科學(xué)論證，以加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的深入認(rèn)識(shí)和了解，確保項(xiàng)目投資的可靠和可行。

　　5.4決策

　　5.4.1各立項(xiàng)項(xiàng)目在充分論證的基礎(chǔ)上，經(jīng)總部主管領(lǐng)導(dǎo)可研初審后，上報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)，由總經(jīng)理辦公會(huì)決定上報(bào)決策委員會(huì)進(jìn)行項(xiàng)目決策。

　　5.4.2各立項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)入項(xiàng)目決策程序后，應(yīng)向決策委員會(huì)上報(bào)詳細(xì)可研報(bào)告及項(xiàng)目操作方案，并抄送發(fā)展中心。發(fā)展中心依據(jù)獨(dú)立完成的審核報(bào)告發(fā)表意見(jiàn)與建議，決策委員會(huì)決定項(xiàng)目投資與否。

　　5.4.3通過(guò)決策委員會(huì)的項(xiàng)目，按照決策建議與意見(jiàn)進(jìn)行相關(guān)法律文件簽署。

　　6.獎(jiǎng)懲條例:見(jiàn)項(xiàng)目拓展獎(jiǎng)勵(lì)制度

　　7.注意事項(xiàng):

　　8.附件項(xiàng)目審核流程圖