項(xiàng)目成本是企業(yè)效益的源泉,是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的命脈,是企業(yè)自下而上發(fā)展的永恒的主題。我任項(xiàng)經(jīng)部經(jīng)理十多年,深感項(xiàng)目成本控制的極端重要性。我們項(xiàng)經(jīng)部曾身經(jīng)許多中小項(xiàng)目,也曾承建上海博物館新館、上海圖書館新館、上海大劇院、上海科技館、上海磁懸浮二標(biāo)、東方藝術(shù)中心等重大工程。工程不論大小,其項(xiàng)目成本控制的重要性一致,項(xiàng)目成本管理是決定企業(yè)能否在酷烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟的關(guān)鍵,而項(xiàng)目成本管理的關(guān)鍵是實(shí)現(xiàn)成本過程控制。本文擬從三個(gè)方面闡述項(xiàng)目成本的過程控制。

　　一、“兵馬未動(dòng),糧草先行”,施工前管理是成本控制的充要條件

　　天下文章,無非“起、順、轉(zhuǎn)、合”。施工前諸項(xiàng)工作做得如何,猶如一篇文章的開頭寫得如何。“起”得尷尬,后面的文章就很難寫好。項(xiàng)目成本控制的“起”要抓好四件事:

　　1、技術(shù)標(biāo)和商務(wù)標(biāo)的編制。招投標(biāo)時(shí)編制的商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo),其目的與實(shí)施階段有所區(qū)別。前者是為中標(biāo),而后者是為了盈利。

　　技術(shù)標(biāo)的編制內(nèi)容要涵蓋施工中的方方面面,但要注意重點(diǎn)突出和留有適當(dāng)變更的余地。由于編制時(shí)間時(shí)間倉促和資料不全,技術(shù)標(biāo)會(huì)存在不確定和不確切因素。為避免中標(biāo)后的被動(dòng)書面,在制定方案時(shí),進(jìn)行適當(dāng)?shù)摹拔淖痔幚怼?為今后的施工措施和造價(jià)調(diào)整打下伏筆。

　　商務(wù)標(biāo)編制時(shí),在不提高總報(bào)價(jià)的前提下,可采用不平衡報(bào)價(jià)法,決不能高估冒算,對(duì)早期完成的和預(yù)計(jì)工程量將增加的分項(xiàng)工程適當(dāng)調(diào)整單價(jià),對(duì)后期完成的和預(yù)計(jì)實(shí)際工程量將減少的分項(xiàng)工程適當(dāng)調(diào)增單價(jià),以有利于壓價(jià)工程成本的發(fā)送和資金周轉(zhuǎn),減輕資金使用成本。

　　2、總承包合同的簽訂。既要按招投標(biāo)文件中的承諾辦事,又要對(duì)招投標(biāo)文件和設(shè)計(jì)中不明確、不具體的內(nèi)容,本著平等協(xié)商的原則,通過談判,爭(zhēng)取得到合理的合同條款。預(yù)測(cè)在施工過程中可能存在索賠和反索賠的因素,對(duì)在何種情況下可以避免責(zé)任的條款應(yīng)研究透徹,并在條款中明確,力求在合同中限制風(fēng)險(xiǎn)和轉(zhuǎn)化風(fēng)險(xiǎn);盡量避免在合同中出現(xiàn)建設(shè)單位“開脫責(zé)任條款”;對(duì)建設(shè)單位指定的分包項(xiàng)目應(yīng)明確雙方職責(zé),以此約束其違約行為;在合同中加進(jìn)不可預(yù)見因素條款和雙方約束條款;總之在合同中應(yīng)為今后索賠建立理論根據(jù)。

　　3、成本計(jì)劃的合理編制。工程成本的計(jì)劃編制是項(xiàng)目追求經(jīng)濟(jì)效益最大化的一項(xiàng)重要手段。它克服了傳統(tǒng)意義上成本管理依靠財(cái)務(wù)部門決算報(bào)表所帶來的時(shí)效性滯后的弊端,避免了一旦反映在財(cái)務(wù)賬面上成本失控,已是既成事實(shí)的現(xiàn)象。所以,做好月度成本利潤(rùn)計(jì)劃工作,提高成本預(yù)測(cè)及實(shí)際成本分析質(zhì)量,使項(xiàng)目成本處于受控狀態(tài)。

　　工程開工前,應(yīng)以定額標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù),分階段(進(jìn)場(chǎng)臨設(shè)、基礎(chǔ)部分、主體結(jié)構(gòu)、內(nèi)外裝飾等)分項(xiàng)通過劃小核算單位、搞好施工圖預(yù)算,以施工預(yù)算為龍頭,測(cè)算出按工種、按部位的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械耗用的指標(biāo)真正直到龍頭作用;對(duì)各種技術(shù)方案措施可能產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行評(píng)價(jià),拓寬降低成本的各種途徑,從而確定目標(biāo)成本。

　　4、嚴(yán)格分包、包清工合同的簽訂。工程成本的確定,最終通過合同動(dòng)工來實(shí)現(xiàn)。在進(jìn)行簽訂合同時(shí)要考慮全面、細(xì)致。對(duì)進(jìn)度、質(zhì)量、安全、文明施工都要有相應(yīng)經(jīng)濟(jì)制約手段;工作及價(jià)格要進(jìn)行內(nèi)部“招投標(biāo)”,把低標(biāo)的不利因素化解到各個(gè)分包合同中;一些主要材料、易耗材料經(jīng)測(cè)算后均要有量化指標(biāo)列入合同,對(duì)分包單位的易耗材料損失要進(jìn)行有價(jià)賠償。單項(xiàng)合同簽訂后,要對(duì)有關(guān)管理人員進(jìn)行合同交底和會(huì)簽交底,抓好分包兩算工作,將合同細(xì)化,以確保成本目標(biāo)的完全實(shí)現(xiàn)。

　　二、彈好鋼琴,做好施工中諸項(xiàng) 管理是項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵階段

　　施工中諸項(xiàng)管理恰似戰(zhàn)爭(zhēng)中的“相持階段”,稍有破綻就可能壞大事。項(xiàng)目成本控制的“相持階段”要不急不躁,彈好鋼琴,緊緊扣住九個(gè)環(huán)節(jié):

　　1、優(yōu)化施工組織設(shè)計(jì)。施工階段是根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙投入人力、原材料、半成品、機(jī)械設(shè)備及周圍材料變成工程實(shí)體的過程。施工方案不同,工期就會(huì)不同,所需機(jī)具也不同,因而發(fā)生費(fèi)用也會(huì)不同。因此,施工方案的優(yōu)化是工程成本有效控制的主要途徑。編制量應(yīng)在技術(shù)標(biāo)基礎(chǔ)上,做好優(yōu)化細(xì)化工作,編制出先進(jìn)工藝、合理、高效精干的施工方案,均衡地安排各分項(xiàng)工程的進(jìn)度,按照平面流水、主體交叉的作業(yè)原則,合理確定施工網(wǎng)絡(luò),保證工作面不閑置,工序作業(yè)不間斷,土建和安裝的各分包隊(duì)伍協(xié)調(diào)有序地作業(yè)。安排中要選擇最刊登項(xiàng)目施工機(jī)構(gòu),在最大可能滿足施工要求的同時(shí),要考慮經(jīng)濟(jì)性。要綜合考慮臺(tái)班費(fèi)、進(jìn)退場(chǎng)費(fèi)和設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)用,同時(shí)嚴(yán)格控制進(jìn)退場(chǎng)時(shí)間;要合理安排周圍材料,杜絕積壓、閑置;要精心布置場(chǎng)布圖,避免材料二次搬運(yùn)和水電重復(fù)布線,大臨設(shè)施要考慮經(jīng)濟(jì)實(shí)用,盡量減少支出。

　　2、抓好施工預(yù)算編制。以施工預(yù)算為龍頭,加強(qiáng)施工預(yù)算管理。各項(xiàng)目應(yīng)及時(shí)編制施工預(yù)算,然后由項(xiàng)經(jīng)部進(jìn)行復(fù)核,將施工預(yù)算作為分包控制、人工費(fèi)支出、材料消耗的依據(jù),把先算后做落實(shí)到施工全過程。項(xiàng)經(jīng)部要經(jīng)常檢查項(xiàng)目施工預(yù)算的編制質(zhì)量,使施工預(yù)算真正直到指導(dǎo)作用。

　　3、確定適宜的質(zhì)量成本。工程所達(dá)到的最佳質(zhì)量水平,并不是工程質(zhì)量越高越好,而是指工程建設(shè)總成本最低的質(zhì)量水平,要符合合同或國家標(biāo)準(zhǔn)的要求,在提高工程質(zhì)量的同時(shí),把質(zhì)量成本控制在規(guī)定范圍內(nèi)。經(jīng)過綜合考慮質(zhì)量成本等方面因素,使工程項(xiàng)目的質(zhì)量即符合工程標(biāo)準(zhǔn)要求,又經(jīng)濟(jì)性和可操作性。

　　4、加強(qiáng)項(xiàng)目?jī)?nèi)部核算。項(xiàng)經(jīng)部每月對(duì)項(xiàng)目效益檢查時(shí)進(jìn)行同步分析,對(duì)項(xiàng)目當(dāng)月的成本盈虧進(jìn)行分析,并對(duì)下月采取具體的對(duì)策措施。項(xiàng)經(jīng)部每月召開項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)師有關(guān)責(zé)任人會(huì)議,進(jìn)行項(xiàng)目成本分析,對(duì)存在的薄弱環(huán)節(jié)和不足,及時(shí)給予糾正。

　　5、加強(qiáng)項(xiàng)目成本月度檢查。由項(xiàng)經(jīng)部分管領(lǐng)導(dǎo)組織有關(guān)人員每月下工地,對(duì)項(xiàng)目部的效益管理工作進(jìn)行“三同步”檢查,對(duì)完成的預(yù)算、產(chǎn)值及成本進(jìn)行對(duì)照,看其是否同步,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正,以確保成本的正確性。同時(shí),對(duì)項(xiàng)目基礎(chǔ)管理的檢查結(jié)果進(jìn)行講評(píng),加強(qiáng)成本過程控制。

　　6、抓好工程中途結(jié)算。根據(jù)合同條款約定,抓好工程分階段的結(jié)算工作。基礎(chǔ)完工、結(jié)構(gòu)封頂后就可著手該階段的結(jié)算工作,對(duì)有些超高層建筑可進(jìn)行分層結(jié)算。

　　7、及時(shí)辦理現(xiàn)場(chǎng)簽證、索賠工作。由于建設(shè)單位對(duì)圖紙修改等方面經(jīng)常變更,而建設(shè)單位在變更時(shí),很少發(fā)出書面通知單。項(xiàng)目部應(yīng)逐項(xiàng)列表匯總,對(duì)所發(fā)生的合同外增補(bǔ)事項(xiàng)要及時(shí)向建設(shè)單位提出簽證、索賠,要建設(shè)單位給予確認(rèn),書面簽字。

　　8、嚴(yán)格分包及包清工費(fèi)用的審核。在合同周密的分包及包清工合同的基礎(chǔ)上,以施工預(yù)算為基礎(chǔ),嚴(yán)格審核分包及包清工結(jié)賬單和任務(wù)單,從現(xiàn)場(chǎng)施工、工程、材料部門到財(cái)務(wù)部門層層把關(guān),嚴(yán)格審核實(shí)物量,根據(jù)合同,應(yīng)由分包承擔(dān)的費(fèi)用應(yīng)及時(shí)清算;在包清工方面要杜絕開“水份工”,減少項(xiàng)目不應(yīng)有的開支,把住項(xiàng)目成本的“出水口”。

　　9、加強(qiáng)工程材料成本管理。材料成本是工程成本大頭,首先要堅(jiān)持低于市場(chǎng)價(jià)和公司內(nèi)部?jī)r(jià);第二,必須根據(jù)施工程序及工程形象進(jìn)度,周密安排分階段的要料計(jì)劃。這不僅保證工期與作業(yè)的連續(xù)性,而且用好用活流動(dòng)資金,降低存儲(chǔ)成本;第三,加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理,合理堆放,減少搬運(yùn)和攤銷損耗;第四,要嚴(yán)格分包限額發(fā)料制度及管理,對(duì)主要材料,以限額領(lǐng)料來落實(shí);對(duì)周圍材料使用完畢及時(shí)退庫,以減少租費(fèi)。

　　三、“收官”不好同樣可能全軍覆沒,“收官”要“火燭小心”

　　圍棋的最后決戰(zhàn)階段稱“收官”。當(dāng)兩個(gè)棋手勢(shì)均力敵、旗鼓相當(dāng)時(shí),“收官”收得不好,就可能以半目,甚至四分之一目之差敗北。項(xiàng)目成本控制的“收官”也是這樣,不到工程款收劑,“收官”就不能放松一口氣。“收官”不好同樣可能“全軍覆沒”。

　　項(xiàng)目成本控制的“收官”要弈好三步棋:

　　第一步,抓好竣工備案制。要建立和健全竣工備案制內(nèi)部管理制度,確保“建筑工程驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)”改版工作的平衡過渡。根據(jù)備案制逐步完善后,制訂出一套與新評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)。要抓好竣工圖編制。因此,要工程驗(yàn)收資料的收集、整理、匯總,尤其應(yīng)明確各分包單位提交階段性竣工資料名稱、數(shù)量和時(shí)間,并進(jìn)行分析、歸檔,以確保完工交付竣工資料的完整性、可靠性,使竣工備案制得到落實(shí)。

　　第二步,加強(qiáng)竣工工程的決算管理。在竣工決算階段,項(xiàng)經(jīng)部主任經(jīng)濟(jì)師要親自把關(guān)。項(xiàng)目部有關(guān)施工材料部門必須積極配合預(yù)算部門,將有關(guān)資料匯總、遞交至項(xiàng)經(jīng)部預(yù)算部門,項(xiàng)經(jīng)部與項(xiàng)目部的預(yù)算部門將中標(biāo)預(yù)算、材料實(shí)耗清單、人工費(fèi)發(fā)生額進(jìn)行分析、比較,查尋決算的漏項(xiàng),以確保決算的正確性、完整性;與此同時(shí),項(xiàng)經(jīng)部要建立決算復(fù)核制度,把先算后做真正落實(shí)到施工全過程,項(xiàng)目上做好預(yù)算,項(xiàng)經(jīng)部要重新做預(yù)算,二者對(duì)照,互相督促,共同提高,杜絕漏洞。除此,還要收集施工中保存的各種資料,如施工日記、來往信函、氣象資料、會(huì)議紀(jì)要、備忘錄、工程聲像資料等,為索賠提供詳盡的證明材料。利用建設(shè)單位變更設(shè)計(jì)圖紙、增減

　　工作量等時(shí)機(jī),在補(bǔ)充合同中爭(zhēng)取主動(dòng),必要時(shí),可進(jìn)行簽證,以拓寬項(xiàng)目效益的空間。

　　第三步,加大回收工程款的力度。行政主要領(lǐng)導(dǎo)親自抓,分管領(lǐng)導(dǎo)配合抓,是確保全年結(jié)算目標(biāo)的重要保證。對(duì)已竣工未結(jié)算項(xiàng)目的應(yīng)收工程款逐項(xiàng)檢查核實(shí),同時(shí)排結(jié)算計(jì)劃,做到時(shí)間、內(nèi)容、對(duì)象、內(nèi)控制度四落實(shí)。對(duì)無法協(xié)調(diào)解決的工程款,充分運(yùn)用法律手段維護(hù)自己的合法權(quán)益。近年來,我們通過訴訟已回收債款4463.25萬元。

　　總而言之,項(xiàng)目是企業(yè)效益的源泉,是企業(yè)成本的中心。如果說,企業(yè)的一切工作要圍著企業(yè)中心工作轉(zhuǎn),那么,這個(gè)中心就是項(xiàng)目成本。如果項(xiàng)目做一個(gè)虧一個(gè),這家企業(yè)必死無疑;如果項(xiàng)目做一個(gè)贏一個(gè),這家企業(yè)日益興旺是必然的。

篇2：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)與成本管理培訓(xùn)學(xué)習(xí)心得

　　房地產(chǎn)設(shè)計(jì)與成本管理培訓(xùn)學(xué)習(xí)心得

　　受公司領(lǐng)導(dǎo)的指派于20**年9月25日至28日到廣州參加了《房地產(chǎn)設(shè)計(jì)與成本管理細(xì)節(jié)執(zhí)行力》培訓(xùn)學(xué)習(xí)，雖然只有兩天的學(xué)習(xí)時(shí)間，但倍感受益。

　　第一天學(xué)習(xí)的主要內(nèi)容是《房地產(chǎn)成本管理》。

　　房地產(chǎn)成本管理體系解讀：簡(jiǎn)要介紹了房地產(chǎn)的幾個(gè)季節(jié)。春天：前幾年房地產(chǎn)最火熱的時(shí)代，排隊(duì)購房，

　　深夜開盤，炒房熱，靠的是政策的優(yōu)越；秋涼，現(xiàn)在房地產(chǎn)降溫的過度時(shí)期，三級(jí)市場(chǎng)洗牌，購房者的觀望，投資者的資金壓力等。嚴(yán)冬：房地產(chǎn)嚴(yán)冬季節(jié)是否會(huì)來臨？怎樣面對(duì)？是保持原價(jià)還是降價(jià)，降多少等，如果兩三年不買房，房地產(chǎn)企業(yè)只剩下5%，怎樣看待？怎樣決策？房地產(chǎn)企業(yè)還會(huì)面臨什么？消費(fèi)者觀望、行業(yè)間的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、資本市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)、行業(yè)洗牌-轉(zhuǎn)立家電業(yè)。現(xiàn)在的萬科正在向制造業(yè)學(xué)習(xí)，我們的對(duì)策之一要加強(qiáng)成本管理，將成本管理細(xì)節(jié)深化，投入增加了，收入降低了、利潤(rùn)壓縮了，必須向成本管理要效益，成本管理顯得尤為重要，是未來企業(yè)的生命線。

　　成本管理主要集中在：項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)管理、采購管理、工程管理之上，建立成本管理體系與實(shí)施作業(yè)過程成本控制。合約、合同的管理尤為重要，采購供方的選擇和現(xiàn)場(chǎng)的管理都與成本有關(guān)聯(lián)，動(dòng)態(tài)管理的糾偏，責(zé)任體系的建立都是實(shí)現(xiàn)成本控制的手段和措施。

　　怎樣做好工程管理是成本管理工作的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)變更和簽證是成本管理的一個(gè)重要組成部分，設(shè)計(jì)變更具體在變更投入是否合理，有的直接影響銷售，變更要考慮盈利，銷售好又快，變更的成本盈利就在其中，反之就是成本虧損，對(duì)設(shè)計(jì)變更要慎重考慮。

　　選擇什么樣的資源，選擇什么樣的乙方，怎樣的品牌定位，這些都是公司基于市場(chǎng)狀況而定的，還有公司的經(jīng)營計(jì)劃的制定，目標(biāo)的要求都是很大關(guān)系，都要考慮進(jìn)去。

　　一、成本管理分三個(gè)方面：目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本、責(zé)任成本。

　　1、目標(biāo)成本：整個(gè)項(xiàng)目需有明確的目標(biāo)，花多少錢、建多少棟樓，定格什么樣的層次水平，服務(wù)對(duì)象是哪個(gè)階層，尤其是資金管理目標(biāo)的建立、怎樣使用資金合理分配和安排資金的細(xì)化分析、注意市場(chǎng)的變化和材料價(jià)格的變化作出分析，關(guān)鍵是控制點(diǎn)的確定，有控制點(diǎn)就有主要的目標(biāo)。

　　2、動(dòng)態(tài)成本：怎樣控制成本的風(fēng)險(xiǎn)，建立有效的管理體系，主要落實(shí)到每個(gè)點(diǎn)面去，要管理好每個(gè)點(diǎn)面，怎樣檢查、核算你的錢花到哪里去，花去的錢是否有好的成品實(shí)現(xiàn)，這些只有通過計(jì)算才能看得出來。成本與財(cái)務(wù)接軌的問題，怎樣去結(jié)算成本，分期分批的界面在哪里，成本的盈利在哪里，怎樣體現(xiàn)出來，都是動(dòng)態(tài)成本管理的工作。

　　3、責(zé)任成本：責(zé)任成本體系是通過確定責(zé)任主體和評(píng)價(jià)部分，通過經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的設(shè)定執(zhí)行和考核來保證目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)，責(zé)任成本體系的目的在于提高公司全員成本管理意識(shí)及水平，加強(qiáng)不同專業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負(fù)責(zé)，有機(jī)協(xié)調(diào)的成本管理體系，體現(xiàn)結(jié)果與過程并重的原則。

　　責(zé)任成本的分解方式：

　　根據(jù)成本的科目對(duì)各項(xiàng)目費(fèi)用的責(zé)任部門及主要職責(zé)予以說明，包括控制內(nèi)容，控制要點(diǎn)和手段，形成成本控制的指引。

　　根據(jù)合同分類，將目標(biāo)成本分解成

　　1、合同控制清單：將合同簽訂、履行的責(zé)任落實(shí)到合同責(zé)任部門，以各部門成本責(zé)任的完成來保證目標(biāo)成本的完成。

　　2、設(shè)計(jì)：開發(fā)設(shè)計(jì)部門落實(shí)成本目標(biāo)。

　　3、招標(biāo)：采購部門負(fù)責(zé)在招標(biāo)中落實(shí)成本目標(biāo)。

　　4、簽約：簽約部門負(fù)責(zé)將成本目標(biāo)落實(shí)到合同。

　　5、履約：項(xiàng)目部、工程部在建造實(shí)施中實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。

　　6、最后是建立成本管理架構(gòu)的確定：

　　a、投資管控型

　　b、戰(zhàn)略管控型

　　c、運(yùn)營管控型

　　d、職能管控型

　　e、矩陣式管控型

　　f、項(xiàng)目管理型。

　　二、確定考核成本的可行性：

　　實(shí)施方案設(shè)計(jì)是這方面的重點(diǎn)，設(shè)計(jì)圖出來后要把資金框死在這個(gè)范圍內(nèi)，設(shè)計(jì)主體圖紙出來后要概算出成本的范圍，投資回報(bào)率的計(jì)算是成本管理的重要環(huán)節(jié)。

　　三、目標(biāo)的調(diào)整可行性：

　　目標(biāo)成本的調(diào)整是有條件的，整體規(guī)劃的調(diào)整、產(chǎn)品定位的調(diào)整，開發(fā)計(jì)劃的調(diào)整都是要考慮進(jìn)去，只能有限制的調(diào)整，不能隨意調(diào)整，不能無限制的調(diào)整，會(huì)影響整體規(guī)劃和總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　"三大紀(jì)律"：結(jié)果導(dǎo)向：保證目標(biāo)成本的順利實(shí)施。過程導(dǎo)向：開發(fā)過程中全方位方案優(yōu)化管理。效率導(dǎo)向：實(shí)施過程中圖紙管理。

　　"八項(xiàng)注意"：注意現(xiàn)場(chǎng)布局管理、注意招標(biāo)環(huán)節(jié)、注意合同制定和執(zhí)行、注意簽證變更、注意配套管理、注意現(xiàn)場(chǎng)管理措施、注意組織協(xié)調(diào)關(guān)系、注意成品質(zhì)量。

　　第二天主講的內(nèi)容是《房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)管理》，由資深講師謝麗萍主講。

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計(jì)管理：

　　是企業(yè)管理核心資源，核心資源包括資本資源、土地資源、政策資源、產(chǎn)業(yè)整合。我們的能力：政策把控、資金供應(yīng)、成本控制，獲力能力。我們的機(jī)構(gòu)：管理結(jié)構(gòu)、管理層級(jí)、運(yùn)作模式、管理團(tuán)隊(duì)。我們的機(jī)制：決策機(jī)制、預(yù)警機(jī)制、激勵(lì)機(jī)制、淘汰機(jī)制。要認(rèn)真解讀基地密碼，放眼世界，面對(duì)未來，開動(dòng)腦筋，運(yùn)用聰明才智，大膽地創(chuàng)新，作好土地規(guī)劃，充分利用好土地資源。

　　二、項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)管理：

　　要做好研究，基地環(huán)境，政策環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境，獲利模式的研究工作，確定目標(biāo)。設(shè)計(jì)費(fèi)用和設(shè)計(jì)工期要求合理利用，設(shè)計(jì)合同是決定設(shè)計(jì)質(zhì)量和設(shè)計(jì)深度的關(guān)鍵，必須慎重的考慮和思考。設(shè)計(jì)限額不要拿結(jié)構(gòu)說事，樓盤的主體結(jié)構(gòu)是關(guān)鍵的關(guān)鍵，關(guān)系重大，不能隨意變更或更改，要通過精確計(jì)算對(duì)照相應(yīng)的規(guī)范和規(guī)程來確定，只能跟蹤設(shè)計(jì)。室內(nèi)裝飾和使用功能，室外園林可用限額的力度緊一點(diǎn)。消防是原則的重要一環(huán)，只要能基本通過就行。符合性、功能性，完整性的評(píng)審要綜合起來。要用施工處理卡的辦法來解決不影響成本、不影響結(jié)構(gòu)的一些問題。

　　三、設(shè)計(jì)成本內(nèi)控責(zé)任分析：設(shè)計(jì)管理、成本管理。

　　1、設(shè)計(jì)管理分概念設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)。概念設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容：項(xiàng)目定位的開發(fā)檔次、戶型比例。關(guān)鍵指標(biāo)是總建筑面積和可售面積。施工圖設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容：成本拆分-土建、裝修、園林、設(shè)備等成本是多少。限額設(shè)計(jì)包括結(jié)構(gòu)、裝修、園林的設(shè)計(jì)，限額在什么范圍之內(nèi)要具體明確。

　　2、成本管理分成本規(guī)劃、資金籌劃。成本規(guī)劃的主要內(nèi)容：概念設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本估算，施工圖設(shè)計(jì)階段編制成本測(cè)算書及甲供材料清單。資金籌劃的主要內(nèi)容：資金投入、總量、峰值，資金缺口、資金平衡、資金回收節(jié)點(diǎn)和速度。

　　四、設(shè)計(jì)文件評(píng)審控制：

　　1、原則性評(píng)審包括：

　　a、符合宗地規(guī)劃指標(biāo)；

　　b、符合強(qiáng)制性規(guī)范、節(jié)能、環(huán)保。

　　2、符合性評(píng)審包括：

　　a、有效性：滿足設(shè)計(jì)任務(wù)指標(biāo)、滿足設(shè)計(jì)深度、滿足作業(yè)指導(dǎo)書要求；

　　b、完整體：藍(lán)圖等圖紙、電子文件、計(jì)算書、預(yù)留專業(yè)間的信息接口。

　　3、綜合性評(píng)審包括：

　　a、投資控制：限額設(shè)計(jì)指標(biāo)、方便工程發(fā)包；

　　b、缺陷防范：功能缺陷、專業(yè)交叉出錯(cuò)。

　　4、設(shè)計(jì)上功能缺陷防治：主要以示圖來說明。

　　a、公共空間：防墜落、防攀爬，尺度適中，流線便捷。

　　b、私人空間：門窗開啟不便或打架。客廳、餐廳、主臥露梁、露柱。臥室沒有衣柜位置，廚房操作流線不合理，衛(wèi)生間排水排氣影響使用功能，衛(wèi)生間私密性差，生活陽臺(tái)水電、煤氣管線雜亂無章影響使用。

　　c、陽臺(tái)防攀爬、鄰里之間防攀爬等。

　　通過兩天緊張系統(tǒng)的學(xué)習(xí)，房地產(chǎn)設(shè)計(jì)與成本管理是企業(yè)管理方面的學(xué)問，是值得研究和探討的，在激勵(lì)地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，要想我們的企業(yè)立足于不敗之地，必須加強(qiáng)設(shè)計(jì)與成本管理，尤其是新樓盤的開發(fā)要注重項(xiàng)目前期規(guī)劃工作，要做好成本管理核算，把有限的資金投入到火熱的開發(fā)之中去，樹立品牌，向標(biāo)桿企業(yè)學(xué)習(xí)，要大膽地向成本管理要盈利、要效益。

篇3：降低房地產(chǎn)及物業(yè)管理消費(fèi)中業(yè)主維權(quán)成本

　　降低房地產(chǎn)及物業(yè)管理消費(fèi)中業(yè)主維權(quán)成本

　　序言：朝陽法院最近集中、批量的對(duì)欠交物業(yè)管理費(fèi)且拒不執(zhí)行生效判決的業(yè)主實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行，這種挑選性執(zhí)法行動(dòng)，特別是動(dòng)用司法強(qiáng)力的程度和執(zhí)法效率的后果，是否利于構(gòu)建社會(huì)(不同利益團(tuán)體間的)和諧，相信各位有自己的看法。我個(gè)人的觀點(diǎn)是：不能再靠外部強(qiáng)力來維持社會(huì)平衡。強(qiáng)力只是維持法律、規(guī)則的工具。因?yàn)槿绻痉◤?qiáng)力和行政權(quán)力屢屢介入民事活動(dòng)，則今天能以“為民做主”為由幫助業(yè)主，明天也能以“為民做主”為由強(qiáng)制拆遷。因此，要靠制度設(shè)計(jì)和實(shí)際操作技巧，使得弱勢(shì)和強(qiáng)勢(shì)利益團(tuán)體之間達(dá)到平衡，這才能實(shí)現(xiàn)永久的和諧。

　　房地產(chǎn)的買賣活動(dòng)，買受人在購買了其專有的部分以外，還同時(shí)購買了共有的部分，按公攤面積算這部分的價(jià)值大概在30%左右。因?yàn)楣?/a>面積上其實(shí)還含有公共設(shè)備設(shè)施，因此從實(shí)際價(jià)值上計(jì)算，大概占總合同價(jià)款的60%左右!而這部分財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，單個(gè)業(yè)主如何維護(hù)呢?

　　物業(yè)管理活動(dòng)，則更純粹是單個(gè)業(yè)主(房屋買受人)共同歸集資金聘請(qǐng)專業(yè)商業(yè)公司用于對(duì)物業(yè)的維護(hù)、保養(yǎng)，以及對(duì)居民的服務(wù)，使物業(yè)在安全、穩(wěn)定、舒適的情況下運(yùn)行，保障使用人的居住環(huán)境，保障物業(yè)的價(jià)值。物業(yè)管理活動(dòng)幾乎全部是在公共區(qū)域內(nèi)進(jìn)行，是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共活動(dòng)，業(yè)主交納的物業(yè)管理費(fèi)，100%的用于該項(xiàng)活動(dòng)，而物業(yè)管理企業(yè)在這個(gè)領(lǐng)域內(nèi)的侵權(quán)，則表現(xiàn)在不按物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)定的責(zé)任義務(wù)進(jìn)行工作，但仍然向所有的合同簽約人(全體業(yè)主)按合同價(jià)格收取費(fèi)用。

　　業(yè)主拒交銀行按揭款項(xiàng)或者拒交物業(yè)管理費(fèi)，大多是因?yàn)槠洳徽J(rèn)可發(fā)展商在公共設(shè)施建設(shè)中的承諾不兌現(xiàn)和公共區(qū)域的物業(yè)管理質(zhì)量導(dǎo)致的。其實(shí)是一種主動(dòng)的抗辯行為，就是有些人所稱為“先履行抗辯權(quán)”的一種活動(dòng)。盡管我也認(rèn)為欠交銀行按揭款的對(duì)抗主體是銀行而不是發(fā)展商，拒交物業(yè)管理費(fèi)的對(duì)抗主體不是物業(yè)管理企業(yè)而是業(yè)主大會(huì)，也正因?yàn)槿绱吮貙?dǎo)致業(yè)主欠費(fèi)案件大多以敗訴告終。

　　但是，我們必須看到，一個(gè)和諧社會(huì)，必須有足夠有效、經(jīng)濟(jì)、可操作的權(quán)利救濟(jì)渠道，特別是個(gè)體對(duì)一個(gè)侵害包括其自身權(quán)益份額在內(nèi)的侵權(quán)活動(dòng)的維權(quán)渠道。否則，當(dāng)維權(quán)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于侵權(quán)者獲得的利益時(shí)，權(quán)利被侵害則成必然。人大立法違法與否，只能指望那些人的素質(zhì)，而公民中的專家則無法對(duì)立法決議提出任何違憲指控，盡管這些立法可能實(shí)際上侵害了憲法(全民)利益，有該公民的十三13億分之一的份額。這種抗辯，已經(jīng)實(shí)際上不是利益團(tuán)體之間的利益沖突。而我國治國從軍隊(duì)主導(dǎo)、行政主導(dǎo)、行政立法、專家立法的歷史沿革，都是建立在國民是阿斗、國民是羊群的基礎(chǔ)上。而國民是公民，則應(yīng)該是我國依法治國的基礎(chǔ)。當(dāng)國家財(cái)產(chǎn)屬于皇帝或某個(gè)利益集團(tuán)的時(shí)候，國民是臣民，沒有立法權(quán)利;當(dāng)國家財(cái)產(chǎn)屬于全民的時(shí)候，國民是公民，不但有立法權(quán)利，也應(yīng)該有質(zhì)疑代議制民主制度下產(chǎn)生的法律的合法性的權(quán)利。即單個(gè)公民有權(quán)對(duì)侵害全民利益的行為(包括立法活動(dòng))主張救濟(jì)的權(quán)利。而這個(gè)權(quán)利，我們現(xiàn)在還沒有依法建立起來。

　　但是今天，我們有機(jī)會(huì)在物權(quán)層面討論社區(qū)“公民”(共有財(cái)產(chǎn)的擁有者)如何以單個(gè)身份，去抗辯那些違反公共利益的行為(包括具體行為和業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)制定的社區(qū)制度等)的途徑和辦法。從而嘗試在局部領(lǐng)域內(nèi)實(shí)現(xiàn)公民的公益性權(quán)利(違憲審查、公益訴訟等)。

　　而當(dāng)前法律規(guī)定的業(yè)主大會(huì)，似乎是“完美”的民主制度架構(gòu)，似乎是法定、唯一的業(yè)主維護(hù)公共權(quán)利的途徑，可好看不中用!

　　我們必須了解，業(yè)主大會(huì)，作為權(quán)利人集體要求改變現(xiàn)狀時(shí)所起到的作用是巨大的。其民主、低效率、高成本等先天特征，必然使其決策具有最大的參與性和穩(wěn)定性，決策者們也將為這種決策承擔(dān)后果。從而我們看到在這個(gè)領(lǐng)域內(nèi)是有效的和有利的。

　　但是，當(dāng)業(yè)主大會(huì)，作為權(quán)利人集體要求維持現(xiàn)狀時(shí)，其民主、低效率、高成本的先天特征，就使得維持現(xiàn)狀的成本奇高，對(duì)相對(duì)較小的從內(nèi)部或外來侵權(quán)行為，用業(yè)主大會(huì)的方式來維權(quán)，就是“拳頭打跳蚤”。這些逐步改變現(xiàn)狀的侵權(quán)過程是緩慢的、相對(duì)微小的，但是持久的，是致命的(清靜明湖小區(qū)電梯中的地毯，已經(jīng)跑到了另外一個(gè)項(xiàng)目的電梯中了，因?yàn)橛凶衷谏厦?。也就是說對(duì)物業(yè)的管理保養(yǎng)不善，對(duì)物業(yè)的壽命和價(jià)值將有致命的影響。待多年后造成嚴(yán)重后果，業(yè)主大會(huì)再來維權(quán)，損失就是無法挽回的了!如果業(yè)主們不想改變現(xiàn)狀，僅僅是想維持現(xiàn)狀，有了低成本的救濟(jì)手段，業(yè)主大會(huì)存不存在也無妨。

　　比如，本來物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該維持并保障物業(yè)管理合同中其應(yīng)盡的物業(yè)管理、養(yǎng)護(hù)責(zé)任和義務(wù)。可是物業(yè)管理企業(yè)在公共管理活動(dòng)中的懈怠、不作為，甚至在賬目上做手腳時(shí)。這難道也要業(yè)主大會(huì)決議才能救濟(jì)?!

　　比如，物業(yè)管理企業(yè)、發(fā)展商對(duì)社區(qū)局部進(jìn)行改造，在單個(gè)業(yè)主沒有訴訟主體的愚蠢法律制度下，非要業(yè)主大會(huì)決議才能訴訟和救濟(jì)?有人可能說：還有國家的行政管理嘛。恰恰是這種沒有人民監(jiān)督的行政體制，導(dǎo)致了物業(yè)公司可以用金錢搞定政府，可以“符合行政審批程序”的理由不經(jīng)權(quán)利人同意就大膽的侵權(quán)!

　　比如，當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)侵害共有物業(yè)管理權(quán)利時(shí)，業(yè)委會(huì)拒不履行訴訟物業(yè)管理公司的責(zé)任(對(duì)物業(yè)管理公司是權(quán)利，對(duì)業(yè)主大會(huì)是責(zé)任)，單個(gè)業(yè)主如何能保障最終通過訴訟業(yè)委會(huì)而起動(dòng)維護(hù)共有財(cái)產(chǎn)的物業(yè)管理權(quán)利呢?!難道也非要召開業(yè)主大會(huì)，改選或罷免業(yè)委會(huì)才能解決?!如果業(yè)委會(huì)拒不召開業(yè)主大會(huì)呢?“召集業(yè)主大會(huì)”的權(quán)利在業(yè)委會(huì)是《條理》的規(guī)定。且那如果新的一屆業(yè)委會(huì)還不訴訟呢?......。

　　更有甚者，業(yè)委會(huì)未經(jīng)法定程序的業(yè)主大會(huì)，就私下決定更換物業(yè)管理公司，這種情況下業(yè)委會(huì)對(duì)業(yè)主大會(huì)的侵權(quán)行為是相當(dāng)惡劣和嚴(yán)重的，此時(shí)業(yè)主大會(huì)成員(業(yè)主)往往因業(yè)委會(huì)是鄰居而不好意思，盡管這種合同自始無效，可單個(gè)業(yè)主用不履行這個(gè)無效合同的“低成本”辦法卻被法院判決無效，難道非要和業(yè)委會(huì)發(fā)生直面訴訟?這種人際關(guān)系上的高成本，實(shí)事上導(dǎo)致業(yè)委會(huì)違法、侵權(quán)的肆無忌憚。一個(gè)侵權(quán)行為，無論如何它都是侵權(quán)行為才對(duì)。總不能因被侵權(quán)人主動(dòng)主張才可能構(gòu)成侵權(quán)，而侵權(quán)人或者第三人因侵權(quán)實(shí)事形成的“理由”向被侵權(quán)人主張權(quán)利時(shí)，被侵權(quán)人抗辯就無效，侵權(quán)就不是侵權(quán)。這類從簽訂程序上違法但實(shí)體、形式似乎并不違法甚至還可能有“為民”的外衣的合同，實(shí)際上是公權(quán)利人濫用權(quán)利的問題，需要我們從物權(quán)的層面嘗試解決它，從而解決國家權(quán)利被濫用的社會(huì)問題。(需要說明的是，我代理的朱明锳女士欠交物業(yè)管理費(fèi)案件所遇到的情形，那個(gè)管委會(huì)私下簽署的合同連合同形式上、主體上都不合法)。

　　說來更可笑，最近發(fā)生的靜源居小區(qū)業(yè)主委員會(huì)訴訟發(fā)展商公共物權(quán)的案件，以不具有訴訟主體資格為由，被終審駁回起訴。我無奈的告訴大家，從我對(duì)法律的理解，法院的判決是十分正確的。這個(gè)判決結(jié)果，和法院無關(guān)，而和愚蠢的法律本身有關(guān)。這就又扯回到國家的立法體制和違憲審查問題中去了。

　　《物業(yè)管理?xiàng)l理》因其出臺(tái)時(shí)上位法《物權(quán)法》的缺失，使得其不得不留下歷史的遺憾：

　　第十九條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。

　　也就是說，《條理》僅僅是賦予業(yè)主們“物業(yè)管理”的權(quán)利。而公共物權(quán)的權(quán)屬，就只能等待《物權(quán)法》的出臺(tái)了。畢竟我們國家從49年以后逐步實(shí)現(xiàn)的完全沒有私有財(cái)產(chǎn)的“理想”社會(huì)，又逐步回歸到有私有財(cái)產(chǎn)且保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)、理性的社會(huì)，但被成百上千的個(gè)人購買的城市多層公寓類住宅的共有財(cái)產(chǎn)權(quán)利的歸屬和行使問題，無論是對(duì)舊中國的司法體制還是對(duì)新中國的司法體制，都是一個(gè)從來未涉及的領(lǐng)域。我們暫且需要等待《物權(quán)法》賦予業(yè)主大會(huì)共有財(cái)產(chǎn)物權(quán)主體的法律地位。否則，也就只能是“全體業(yè)主共同”行使(實(shí)際上是無法行使)權(quán)利了。

　　我不是個(gè)跟法律較勁的人，我的價(jià)值觀和世界觀不允許我用畢生的精力去為了一個(gè)立法條款而奮斗。說到底，我還需要活命。因此，如何利用現(xiàn)有法律最大限度的維護(hù)自己的權(quán)益是我的價(jià)值觀。當(dāng)然，法律本身的問題我必須清楚，能說就說，能改就改，至少絕對(duì)不去撞，自討沒趣。畢竟法律的鋼性我是無奈的接受的，我不想拿起武器當(dāng)反政府武裝。其實(shí)，任何人的一生，都會(huì)對(duì)法律有這樣或者那樣的不滿，而努力大多是為了后代。而后代，仍然有他們那個(gè)年代發(fā)生的問題和需要修改的法律。因此，以“法律不完善”作為借口，至少是理想化的考慮問題，而沒有在現(xiàn)有法律下解決糾紛的能力的表現(xiàn)。

　　因此首先我主張，建議立法使得單個(gè)業(yè)主在房屋買賣合同中的公共利益份額的訴訟中，和業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的侵權(quán)活動(dòng)的訴訟中，還有業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)決議、行為的侵權(quán)訴訟中，舉證責(zé)任倒置。

　　而在立法不能解決這個(gè)問題之前。至少我們能夠用合同的辦法，部分實(shí)現(xiàn)這些“少數(shù)人”的權(quán)利。即在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定“單個(gè)業(yè)主可以依本合同對(duì)物業(yè)管理企業(yè)提起民事訴訟，且舉證責(zé)任倒置”;《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中》中約定在一定條件下，一定數(shù)量的“業(yè)主可以在確定的監(jiān)督程序下行召開罷免業(yè)委會(huì)某個(gè)或者全部委員和補(bǔ)選、改選業(yè)委會(huì)的業(yè)主大會(huì)，如果能夠依法的程序和形式產(chǎn)生會(huì)議決議，決議有效”，“單個(gè)業(yè)主可以依本《規(guī)則》對(duì)業(yè)委會(huì)的決議和行為提起民事訴訟，且舉證責(zé)任倒置”。

　　從事發(fā)前的監(jiān)督角度研究防止被侵權(quán)行為的發(fā)生是必要的，也是目前被廣泛認(rèn)可和考慮的。

　　從低成本、有效的事發(fā)之后的救濟(jì)角度研究防止被侵權(quán)行為的發(fā)生，更是侵權(quán)者害怕的。所謂“防不勝防”就是這個(gè)道理。而事后救濟(jì)并不僅僅是為了實(shí)現(xiàn)事后救濟(jì)本身，而是通過不特定人群個(gè)體和低成本的救濟(jì)手段的設(shè)計(jì)，使得侵權(quán)人在侵權(quán)時(shí)無法對(duì)特定人群行賄以實(shí)施其侵權(quán)行為;對(duì)侵權(quán)行為永遠(yuǎn)有追索力(從知道被侵權(quán)之日起2年)。

　　有效的事前監(jiān)督和低成本、不特定人群的事后救濟(jì)的制度設(shè)計(jì)，才是構(gòu)建穩(wěn)定制度架構(gòu)和公平權(quán)利博弈的基礎(chǔ)，才是構(gòu)建和諧的制度保障，才是對(duì)民事侵權(quán)活動(dòng)的最大“震懾”和“威脅”。而僅僅靠“法律”條文來保障公民權(quán)利，不設(shè)計(jì)低成本的權(quán)利救濟(jì)手段，實(shí)際上是遺留在立法者潛意識(shí)中的“法律工具論”在起作用，“違法必糾”，“違法必有人為受害人做主”等思維在作祟。

　　因此，我們不但要告訴公民社會(huì)，民事活動(dòng)要權(quán)利人自己主張而不再是公訴，同時(shí)也要為社會(huì)設(shè)計(jì)一套利于權(quán)利人主張權(quán)利，對(duì)侵權(quán)人有震懾力的低成本的救濟(jì)途徑，而不僅僅是法律規(guī)定的高處罰條款。否則，法律規(guī)定的高處罰則條款不會(huì)對(duì)侵權(quán)人構(gòu)成任何威脅──被侵權(quán)人無能力、無渠道使用這些法律。

　　謝謝大家。