究竟如何進行項目成本管理呢?簡單地說,就是通過開源和節(jié)流兩條腿走路,使項目的凈現(xiàn)金流(現(xiàn)金流入減去現(xiàn)金流出)最大化。開源是增大項目的現(xiàn)金流入,節(jié)流是控制項目的現(xiàn)金流出。

　　在項目建設(shè)期,開源表現(xiàn)為擴大項目融資渠道,保證項目能夠籌集足夠的建設(shè)資金;節(jié)流是使融資成本或代價最低,最節(jié)省地實現(xiàn)項目的必要功能。在項目經(jīng)營期,開源表現(xiàn)為增加主營業(yè)務(wù)收入、其他業(yè)務(wù)收入以及投資收益等;節(jié)流就是控制項目經(jīng)營成本。

　　在我國,項目的成本管理一直是項目管理的弱項,“開源”和“節(jié)流”總是說得多、做得少。例如,在項目前期,由于沒有深入地調(diào)研,不能準(zhǔn)確估算完成項目活動所需的資源成本,造成開源不足的局面;或者由于項目的資金“源”自政府或股東,花起來不心疼,更談不上節(jié)流了。甚至部分項目根本就沒有預(yù)測和分析項目現(xiàn)金流和財務(wù)執(zhí)行情況,決策失誤就在所難免了。

　　成本管理的現(xiàn)金流分析采用的數(shù)據(jù)大都來自估算和預(yù)測,具有一定的不確定性,可能造成項目的現(xiàn)金流入減少或現(xiàn)金流出增加。不確定性成本管理或風(fēng)險成本管理已成為我國項目管理中的弱項,也是很多商業(yè)銀行貸款最關(guān)心的問題。即使是專業(yè)的咨詢公司或項目管理公司,大多只停留在簡單的量本利分析和敏感性分析。本文著重介紹概率分析、掙值分析等項目成本管理新方法。

　　項目成本或投資估算

　　成本估算(Cost Estimating)是為完成項目各項任務(wù)所需要的資源成本的近似估算。

　　美國項目管理學(xué)會(PMI)認(rèn)為,有三種成本估算方法:

　　類比估算:是一種自上而下的估算形式,通常在項目的初期或信息不足時進行。

　　參數(shù)估算:是一種建模統(tǒng)計技術(shù),如回歸分析和學(xué)習(xí)曲線。

　　自下而上估算:通過對項目工作包進行詳細(xì)的成本估算,然后通過成本賬戶和工作分解結(jié)構(gòu)(WBS)將結(jié)果累加起來得出項目總成本。這種方法最為準(zhǔn)確。

　　PMI成本估算的概念在我國常稱作投資估算,即在對項目的建設(shè)規(guī)模、技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案和項目實施進度等進行研究的基礎(chǔ)上,估算項目的總投資。

　　項目的現(xiàn)金流分析

　　項目成本管理的基礎(chǔ)是編制財務(wù)報表,主要有財務(wù)現(xiàn)金流量表、損益表、資金來源與運用表、借款償還計劃表等。其中,項目的現(xiàn)金流量分析是最重要的項目管理報表。

　　通過項目的財務(wù)現(xiàn)金流分析,可以計算項目的財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期等指標(biāo),從而對項目的決策做出判斷。

　　(1)財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)

　　它是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計為零時的折現(xiàn)率,是評價項目盈利能力的相對指標(biāo)。該指標(biāo)可根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表中凈現(xiàn)金流量,用插差法計算,也可以直接利用微軟E*cel軟件提供的財務(wù)內(nèi)部收益率函數(shù)計算,計算得到的項目財務(wù)內(nèi)部收益率與行業(yè)基準(zhǔn)收益率(Ic)比較,如果FIRR> Ic,即認(rèn)為項目盈利能力能夠滿足要求。

　　(2)財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)

　　它是指項目按基準(zhǔn)收益率Ic將各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)起點的現(xiàn)值之和。它是評價項目盈利能力的絕對指標(biāo),反映項目在滿足基準(zhǔn)收益率要求的盈利之外所獲得的超額盈利的現(xiàn)值。也可直接利用微軟E*cel軟件提供的財務(wù)凈現(xiàn)值函數(shù)計算。若得到的FNPV≥0,表明項目的盈利能力達到或超過基準(zhǔn)計算的盈利水平,項目可接受。

　　(3)投資回收期(Pt)

　　它是反映項目真實償債能力的重要指標(biāo),是指以項目的凈收益抵償項目全部投資所需要的時間。在現(xiàn)金流量表中,是累計現(xiàn)金流量由負(fù)值變?yōu)?的時點。

　　投資回收期越短,表明項目盈利能力和抗風(fēng)險能力越強。

　　項目的不確定性分析

　　根據(jù)擬建項目的具體情況,有選擇性地進行盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等。

　　(1)盈虧平衡分析

　　它是根據(jù)項目正常生產(chǎn)年份的產(chǎn)品產(chǎn)量(銷售量)、固定成本、可變成本、稅金等,研究建設(shè)項目產(chǎn)量、成本、利潤之間變化與平衡關(guān)系的方法。當(dāng)項目的收益與成本相等時,即為盈虧平衡點(BEP)。

　　通常只求線性盈虧平衡分析,圖示如下:

　　(2)敏感性分析

　　它是研究項目的產(chǎn)品售價、產(chǎn)量、經(jīng)營成本、投資、建設(shè)期等發(fā)生變化時,項目財務(wù)評價指標(biāo)(如財務(wù)內(nèi)部收益率)的預(yù)期值發(fā)生變化的程度。通過敏感分析,可以找出項目的最敏感因素,使決策者能了解項目建設(shè)中可能遇到的風(fēng)險,提高決策的準(zhǔn)確性和可靠性。一般以某因素的曲線斜率的絕對值大小來比較。

　　例如,某房地產(chǎn)開發(fā)項目的內(nèi)部收益率對建設(shè)投資和商品房售價的敏感性分析如下圖所示:

　　從上圖可以看出,財務(wù)內(nèi)部收益率對建設(shè)投資和商品房銷售價格的變化都較為敏感。相比之下,財務(wù)內(nèi)部收益率對建設(shè)投資的變化更為敏感。

　　(3)概率分析

　　它是通過概率預(yù)測不確定性因素和風(fēng)險因素對項目經(jīng)濟評價指標(biāo)的定量影響。一般是計算項目評價指標(biāo),如項目財務(wù)凈現(xiàn)值的期望值大于或等于零時的累計概率。累計概率值越大,項目承擔(dān)的風(fēng)險越小。

　　項目掙值管理

　　掙值管理(Earned Value Management,EMV)是綜合了項目范圍、進度計劃和資源,測量項目績效的一種方法。它比較計劃工作量、實際掙得多少與實際花費成本,以決定成本和進度績效是否符合原定計劃。

　　要進行掙值管理,必須熟悉與掙值管理密切相關(guān)的計劃成本(PV) 、掙值(EV)和實際成本(AC)之間的相互關(guān)系,以及完工預(yù)算(BAC)、完工估算(EAC)和完工尚需估算(ETC)之間相互關(guān)系。

　　掙值管理也離不開偏差管理。偏差=計劃-實際

　　偏差分析圖示如下:

　　當(dāng)成本偏差(CV)>0,表明成本節(jié)約;反之,當(dāng)CV<0,表明成本超支。

　　當(dāng)進度偏差(SV)>0,表明進度超前;反之,當(dāng)SV<0,表明進度滯后。

　　特別注意的是,這是根據(jù)PMI的偏差含義做出的推斷,與我國的工程監(jiān)理投資控制中的偏差定義正好方向相反。

篇2：共同投資外商獨資經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)公司合同

　　共同投資外商獨資經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)公司合同

　　第一章 總則

　　zz投資公司和zz根據(jù)《中華人民共和國外資企業(yè)法》、及中國的有關(guān)法規(guī)，本著平等互利的原則，經(jīng)友好協(xié)商，同意在中華人民共和國江蘇省南京市共同投資設(shè)立外資企業(yè):南京z房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。特訂立本合同。

　　第二章 投資各方

　　第一條 本公司的投資方:

　　甲方:_____。

　　法定地址：_____國_____號。

　　經(jīng)常居住地：_____。

　　乙方: _____投資公司，注冊地中國香港。

　　法定地址:_____

　　法定代表人:_____董事長。

　　第三章 成立外資公司

　　第二條 甲乙雙方根據(jù)《中華人民共和國外資企業(yè)法》和中國的有關(guān)法規(guī)，決定在中國江蘇省南京市建立外資經(jīng)營公司:房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱外資公司)。

　　第三條 外資公司名稱為:_____房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，法定地址:江蘇省南京市_____。

　　第四條 外資公司的一切活動，必須遵守中華人民共和國的法律，法令和有關(guān)條例規(guī)定。

　　第五條 外資公司的組織形式為有限責(zé)任公司。甲乙雙方以各自認(rèn)繳出資額對外資公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。各方按其出資額在注冊資本中的比例分享利潤和分擔(dān)風(fēng)險及虧損。

　　第四章 生產(chǎn)經(jīng)營目的、范圍和規(guī)模

　　第六條 甲乙雙方投資經(jīng)營的目的是:本著加強經(jīng)濟合作、優(yōu)勢互補和技術(shù)創(chuàng)新的愿望，采用先進而適用的技術(shù)和科學(xué)的經(jīng)營管理方法，提高房地產(chǎn)項目投資、開發(fā)和管理，以及房地產(chǎn)行業(yè)管理咨詢的水平和服務(wù)質(zhì)量，并在產(chǎn)品的質(zhì)量、價格等方面具有市場的競爭能力，提高經(jīng)濟效益，使投資各方獲得滿意的經(jīng)濟利益。

　　第七條 外資公司生產(chǎn)經(jīng)營范圍:從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、商品房銷售和租賃、房地產(chǎn)信息咨詢、房地產(chǎn)營銷策劃、物業(yè)管理、會所服務(wù)及相關(guān)配套服務(wù)。

　　第八條 外資公司生產(chǎn)規(guī)模為:經(jīng)營初期年產(chǎn)值可達10000萬元人民幣，正常經(jīng)營后年產(chǎn)值可達100000萬元人民幣。

　　外資公司的房地產(chǎn)投資項目主要在中國境內(nèi)。

　　第五章 投資總額與注冊資本

　　第九條 外資公司的投資總額為1200萬美元。

　　第十條 甲乙雙方出資額為1000萬美元，以此為外資公司的注冊資本。

　　其中:甲方出資600萬美元，占注冊資本的60%；乙方出資400萬美元、占注冊資本的40%。

　　第十一條 甲乙雙方將以下列方式出資:

　　甲方:以現(xiàn)金方式出資600萬美元，60%股權(quán)份額。

　　乙方:以現(xiàn)金方式出資400萬美元，擁有房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的40%股權(quán)份額。

　　第十二條 外資公司的注冊資本由甲乙方在領(lǐng)取外資公司營業(yè)執(zhí)照后三個月內(nèi)，繳付各自出資額的15%作為第一期的出資款；余額由甲乙雙方按其出資比例在二年內(nèi)各自繳清。

　　第十三條 外資公司投資總額與注冊資本之間差額，由甲乙雙方按各自在注冊資本中的出資比例為外資企業(yè)貸款補充 。

　　第十四條 甲乙雙方任何一方如向第三方轉(zhuǎn)讓其全部或部分出資額，須經(jīng)另一方同意，并報中國政府相關(guān)部門批準(zhǔn)。

　　一方轉(zhuǎn)讓全部或部分出資額時，另一方有優(yōu)先購買權(quán)。

　　第六章 投資雙方的責(zé)任

　　第十五條 甲乙雙方應(yīng)各自負(fù)責(zé)完成以下事項:

　　甲方責(zé)任:

　　1、按第十條規(guī)定提供出資；

　　2、負(fù)責(zé)辦理外資公司委托的其它事宜。

　　乙方責(zé)任:

　　1、按第十條規(guī)定提供出資；

　　2、向中國有關(guān)主管部門申請批準(zhǔn)外資公司股權(quán)變更，辦理外資公司股權(quán)、合同、章程變更登記手續(xù)，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照等事宜；

　　3、負(fù)責(zé)辦理外資公司委托的其它事宜。

　　第七章 產(chǎn)品的銷售

　　第十六條 外資公司的產(chǎn)品在中國境內(nèi)外市場上銷售。

　　第十七條 外資公司的產(chǎn)品使用商標(biāo)由董事會商定。

　　第八章 董事會

　　第十八條 外資公司營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日，為董事會成立之日。

　　第十九條 董事會由五名董事組成，其中甲方委派三名，乙方委派二名。董事長一名由甲方委派。副董事長一名由乙方委派。

　　第二十條 董事會是外資公司的最高權(quán)力機構(gòu)，決定外資公司的一切重大事宜。

　　下列事項需由出席董事會會議的董事一致通過決定:

　　(一) 外資公司章程的修改；

　　(二) 外資公司的終止解散；

　　(三) 外資公司注冊資本的調(diào)整；

　　(四) 外資公司與其他經(jīng)濟組織的合并或分立；

　　(五)一方或數(shù)方轉(zhuǎn)讓其在外資公司的股權(quán)；

　　(六)一方或數(shù)方持其在外資公司的股權(quán)質(zhì)押；

　　(七)抵押外資公司的資產(chǎn)；

　　(八)為其他經(jīng)濟組織或個人提供信用擔(dān)保；

　　(九)董事會認(rèn)為需由與會董事一致通過的其他事項。

　　對其他事宜，可采取多數(shù)通過或簡單多數(shù)通過決定；但董事長有異議時，應(yīng)將爭議事宜提交股東會議決定；股東會議按外資公司股東投資份額，采取多數(shù)投資份額通過決定。

　　第二十一條 董事長是外資公司法定代表人。董事長因故不能履行其職責(zé)時，可臨時授權(quán)副董事長或其他董事為代表。董事長未明確授權(quán)且不能履行其職責(zé)時，可由甲方委派的董事代理履行職責(zé)。

　　第二十二條 董事會會議每半年至少召開一次，由董事長召集主持會議。經(jīng)三分之一以上的董事提議，董事長應(yīng)召開董事會臨時會議。

　　召開董事會會議的通知應(yīng)包括會議時間、地點、議事日程等，且應(yīng)當(dāng)在會議召開的15日前以書面形式發(fā)給全體董事。

　　外資公司總經(jīng)理、常務(wù)副總經(jīng)理、財務(wù)總監(jiān)可列席董事會會議。

　　會議記錄應(yīng)歸檔保存。

　　第二十三條 董事會會議(包括董事會臨時會議)應(yīng)當(dāng)有四名以上(包括四名)的董事出席方能舉行。每名董事享有一票表決權(quán)。

　　第二十四條 甲乙雙方有義務(wù)確保其委派的董事出席董事會會議。董事因故不能參加董事會會議的，應(yīng)出具委托書，委托他人代表其出席會議。

　　第二十五條 如果一方或雙方所委派的董事不出席董事會會議，也不委托他人代表其出席會議，致使董事會2日內(nèi)不能就法律法規(guī)和本合同及外資公司章程所列公司重大問題或事項作出決議，則其他方可以向不出席會議的董事及委派方，按照其法定地址再次發(fā)出書面通知，敦促其在規(guī)定日期出席董事會會議。

　　書面通知應(yīng)在確定召開會議日期的30日前，以雙掛號或特快專遞的方式發(fā)出。屆時如果被通知人仍未出席會議，視為棄權(quán)，通知方所委派的董事可以召開董事會特別會議。即使出席該董事會特別會議的董事達不到舉行董事會會議的法定人數(shù)，經(jīng)出席董事會特別會議的全體董事一致通過，仍可就公司的重大問題或事項作出有效決議。

　　第二十六條 不在外資公司經(jīng)營管理機構(gòu)擔(dān)任實職的董事，不在公司領(lǐng)取薪金。舉行董事會會議的全部費用，由外資公司承擔(dān)。

　　第九章 經(jīng)營管理機構(gòu)

　　第二十七條 外資公司設(shè)經(jīng)營管理機構(gòu)，負(fù)責(zé)公司的日常經(jīng)營管理工作，經(jīng)營管理機構(gòu)設(shè)總經(jīng)理1人和副總經(jīng)理若干人?？偨?jīng)理由董事會聘請，任期四年。副總經(jīng)理由總經(jīng)理推薦，經(jīng)董事會研究決定后，由總經(jīng)理聘請。外資公司實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。

　　第二十八條 總經(jīng)理的職責(zé)是執(zhí)行董事會的各項決議，組織領(lǐng)導(dǎo)外資公司的日常經(jīng)營管理工作；副總經(jīng)理協(xié)助總經(jīng)理工作。

　　外資公司設(shè)財務(wù)總監(jiān)、總工程師、總設(shè)計師、總建筑師、項目總監(jiān)和審計師各1人，均由總經(jīng)理推薦，經(jīng)董事會研究決定后，由總經(jīng)理聘請；財務(wù)總監(jiān)和審計師對董事會負(fù)責(zé)；總工程師、總設(shè)計師、總建筑師和項目總監(jiān)對總經(jīng)理負(fù)責(zé)。

　　經(jīng)營管理機構(gòu)可設(shè)立若干部門經(jīng)理，分別負(fù)責(zé)企業(yè)各部門的工作，辦理總經(jīng)理和副總經(jīng)理交辦的事項，并對總經(jīng)理和副總經(jīng)理負(fù)責(zé)。

　　第二十九條 經(jīng)營管理機構(gòu)人員出現(xiàn)嚴(yán)重違規(guī)行為時，董事會有權(quán)立即制止其行為?？偨?jīng)理、副總經(jīng)理等高級職員有營私舞弊或嚴(yán)重失職的，經(jīng)董事會會議決議，可隨時撤換。

　　第十章 設(shè)備購買

　　第三十條 外資公司所需的原材料、配套件、工程設(shè)備和辦公用品等，在條件相同的情況下，優(yōu)先在中國購買。

　　第三十一條 外資公司需要在國外市場選購設(shè)備時，須經(jīng)董事會確認(rèn)后，指定人員參加選購，辦理購買手續(xù)。

　　第十一章 籌備和建設(shè)

　　第三十二條 外資公司在籌備期間，在董事會下設(shè)立籌建處，工作人員由甲乙雙方委派推薦，具體負(fù)責(zé)籌建工作。

　　第三十三條 籌建處具體負(fù)責(zé)項目報批、外資公司的登記注冊、土地房產(chǎn)購置等前期工作。

　　第三十四條 籌建處工作人員的編制、報酬及費用，經(jīng)雙方同意后可列入外資公司的開辦費用。

　　第三十五條 籌建處完成外資公司籌建工作，經(jīng)董事會批準(zhǔn)撤銷。

　　第十二章 勞動管理

　　第三十六條 外資公司職工的雇傭、辭退、工資、勞動保險、生活福利和獎懲等事項，按照中華人民共和國外資企業(yè)勞動管理規(guī)定及其實施辦法，經(jīng)董事會研究制定方案，由外資公司或外資公司的工會組織集體或個別訂立勞動合同加以規(guī)定。

　　第三十七條 甲乙雙方推薦的高級管理人員的聘請和工資待遇、社會保險、生活福利、差旅費標(biāo)準(zhǔn)等，由董事會會議討論決定。

　　第十三章 稅務(wù)、財務(wù)、審計

　　第三十八條 外資公司根據(jù)《中華人民共和國外商投資企業(yè)會計制度》及有關(guān)法規(guī)，規(guī)定公司的會計制度和工作程序。

　　外資公司的資金未經(jīng)公司董事會許可不得用于與公司經(jīng)營業(yè)務(wù)無關(guān)的業(yè)務(wù)； 外資公司的資金使用必須經(jīng)過財務(wù)總監(jiān)的審核方可使用。

　　第三十九條 外資公司的會計年度從每年一月一日起至十二月三十一日止，一切記帳憑證、單據(jù)、報表、帳簿用中文書寫。

　　第四十條 外資公司的財務(wù)審計聘請在中國注冊的會計師審查、稽核，并將結(jié)果報告董事會和總經(jīng)理。

　　如一方認(rèn)為需要聘請其他國家的審計師對年度財務(wù)進行審查，另一方應(yīng)予以同意，其所需一切費用由提議方負(fù)擔(dān)。

　　第四十一條 每一營業(yè)年度的頭三個月，由總經(jīng)理組織編制上一年度的資產(chǎn)負(fù)債表，損益計算書和利潤分配方案，提交董事會審查通過。

　　第四十二條 外資公司在經(jīng)中華人民銀行批準(zhǔn)經(jīng)營外匯業(yè)務(wù)的銀行開立外匯帳戶。

　　第四十三條 外資公司的外匯平衡自行解決。

　　第四十四條 在每個會計年度結(jié)束后四個月內(nèi)，董事會可以根據(jù)企業(yè)實際情況，對繳納各項稅費及提取各項基金后的利潤決定是否分紅，紅利應(yīng)按甲乙雙方實標(biāo)投入注冊資本的比例分配。

　　第四十五條 以往年度虧損未彌補前，不得分紅。

　　第四十六條 外資公司應(yīng)向當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門及時申報納稅收入，依法納稅。

　　第四十七條 外資公司的各項保險均在中國境內(nèi)的保險公司投保，投保險別、保險價值、保期等按照保險公司的規(guī)定由公司董事會會議討論決定。

　　第十四章 經(jīng)營期限

　　第四十八條 外資公司的經(jīng)營期限為二十年，公司的成立日期為外資公司營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日。

　　經(jīng)一方提議，董事會會議一致通過，可以在經(jīng)營期限屆滿前180天，向中國政府有關(guān)部門申請延長經(jīng)營期限。

　　第十五章 經(jīng)營期滿財產(chǎn)處理

　　第四十九條 經(jīng)營期滿或公司提前終止經(jīng)營， 外資公司應(yīng)依法進行清算，清算后的財產(chǎn)，根據(jù)甲乙雙方在注冊資本中的投資比例進行分配。

　　第十六章 合同的修改、變更與解除

　　第五十條 對本合同及其附件的修改，必須經(jīng)甲乙雙方簽署書面協(xié)議，并報中國政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，才能生效。

　　第五十一條 由于不可抗力，致使合同無法履行或是由于外資公司連年虧損，無力繼續(xù)經(jīng)營，經(jīng)董事會一致通過并報中國政府有關(guān)部門批準(zhǔn)， 外資公司可以提前終止經(jīng)營期限和解除甲乙雙方合同。

　　第五十二條 由于一方不履行合同、章程規(guī)定的義務(wù)，或嚴(yán)重違反合同和章程規(guī)定，造成外資公司無法達到合同約定的經(jīng)營目的，視作違約方片面終止合同，另一方除有權(quán)向違約方索賠外，并有權(quán)按合同約定報中國政府有關(guān)部門批準(zhǔn)終止合同；如甲乙雙方同意繼續(xù)經(jīng)營，違約方應(yīng)賠償外資公司的經(jīng)濟損失。

　　第十七章 違約責(zé)任

　　第五十三條 甲乙雙方任何一方未按本合同第五章的約定依期按數(shù)提交完出資額時，從逾期第一個月算起，每逾期一個月(不滿一個月的仍視為一個月)，違約方應(yīng)按逾期出資款總額的千分之十向守約方償付違約金；如逾期三個月仍未提交，守約方有權(quán)終止本合同，并可將違約方己投入的注冊資金及利息(按銀行同期同類存款利率計算)退還違約方； 外資公司由守約方變更工商登記后繼續(xù)經(jīng)營， 外資公司的權(quán)益及收益與違約方無關(guān)，違約方不再享有外資公司的任何權(quán)益和收益。違約方的違約行為給外資公司和守約方造成經(jīng)濟損失的，違約方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第五十四條 由于一方過失，造成本合同不能履行或不能完全履行時，過失方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償對方的經(jīng)濟損失；如雙方均有過失，應(yīng)根據(jù)雙方的過失程度，由雙方各自承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　第十八章 不可抗力

　　第五十五條 一方由于地震、臺風(fēng)、水災(zāi)、戰(zhàn)爭以及其他不能預(yù)見并且對其發(fā)生和后果不能防止或避免的事件，直接影響到本合同的履行或者不能按約履行時， 應(yīng)立即將不可抗力情況電報通知對方，并在十五日內(nèi)提供具體詳情及合同不能履行，或部分不能履行，或要延期履行的理由和有效證明文件，此項證明文件應(yīng)由事件發(fā)生地區(qū)的公證機構(gòu)出具。甲乙雙方按照不可抗力因素對履行合同的影響程度，協(xié)商決定是否解除合同或者延期履行合同。

　　第十九章 適用法律

　　第五十六條 本合同的訂立、效力、解釋、履行和爭議的解決均適用中華人民共和國法律。

　　第二十章 爭議的解決

　　第五十七條 凡因履行本合同所發(fā)生的或與本合同有關(guān)的爭議，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決；如協(xié)商不能解決，甲乙雙方均可向中國國際貿(mào)易促進委員會對外經(jīng)濟仲裁委員會申請仲裁，也可向外資公司住所地人民法院提起訴訟。

　　第五十八條 在爭議處理過程中，除雙方有爭議的部分外，本合同應(yīng)繼續(xù)履行。

　　第二十一章 文字

　　第五十九條 本合同用中文書寫。

　　第二十二章 合同生效及其它

　　第六十條 按照本合同約定的各項原則訂立如下的附屬協(xié)議文件，包括外資公司章程等，均為本合同的組成部分，與本合同不一致的，以本合同約定為準(zhǔn)。

　　第六十一條 本合同及其附件，均須經(jīng)中國政府主管部門批準(zhǔn)，自批準(zhǔn)之日起生效。

　　第六十二條 甲乙雙方發(fā)送通知的方法:如用電報、電傳通知時，凡涉及各方權(quán)利義務(wù)的，應(yīng)隨之以書面信件通知；本合同中所列甲乙雙方的法定地址，即為雙方各自的收件地址。一方地址有所變更，應(yīng)及時書面通知對方，否則應(yīng)自負(fù)不能及時收件的法律后果。

　　第六十三條 本合同于20**年___月___日由甲乙雙方在中國南京簽字蓋章。

　　本合同一式捌份，雙方各執(zhí)肆份，具有同等效力。

　　甲方:乙方:香港投資公司

　　身份證明:法定代表人:

　　證照號碼:

　　住址:中國南京地址:

篇3：外商投資企業(yè)劃撥土地使用權(quán)合同范本

　　外商投資企業(yè)劃撥土地使用權(quán)合同范本

　　第一條 本合同雙方當(dāng)事人:

　　中華人民共和國________省(自治區(qū)、直轄市)______市(縣)土地管理局(以下簡稱甲方)，法定地址__________；郵政編碼_________；法定代表人:姓名_____；職務(wù)_________。

　　__________(以下簡稱乙方)，法定地址__________；郵政編碼_________；法定代表人:姓名______；職務(wù)_________。

　　根據(jù)中華人民共和國關(guān)于外商投資企業(yè)用地管理法律、法規(guī)和國家有關(guān)規(guī)定，雙方通過友好協(xié)商訂立本合同。

　　第二條 甲方提供給乙方使用的國有土地位于___________，面積為______平方米。其位置與四至范圍如本合同附圖所示。附圖已經(jīng)甲、乙雙方確認(rèn)。

　　第三條 本合同項下的土地使用年限為______年，自本合同簽字之日起算。

　　第四條 乙方同意向甲方支付場地使用費，包括土地開發(fā)費和土地使用費。

　　〔或:第四條依據(jù)合資或合作企業(yè)合同，由乙方中的___________(注:中方合資者或合作者)向甲方支付場地使用費，包括土地開發(fā)費和土地使用費?！?/p>

　　第五條 土地開發(fā)費為每平方米_________元人民幣，總額為_________元人民幣。乙方〔或中方合資者或合作者〕須于本合同簽字之日起____日內(nèi)全部付清。

　　乙方(或中方合資者或合作者)支付了全部土地開發(fā)費后________日內(nèi)，甲方應(yīng)為乙方辦理土地登記(或變更登記)手續(xù)，頒發(fā)(換發(fā))《中華人民共和國國有土地使用證》。

　　第六條 土地使用費為每年每平方米______元人民幣(美元或港幣等)，自______年______月______日起，乙方(或中方合資者或合作者)應(yīng)于每年______月______日前向甲方繳納當(dāng)年的土地使用費。

　　土地使用費收取標(biāo)準(zhǔn)五年后根據(jù)國家〔或______省(自治區(qū)、直轄市)______市(縣)〕有關(guān)規(guī)定由甲方作相應(yīng)調(diào)整，調(diào)整后乙方應(yīng)自調(diào)整年度起按新標(biāo)準(zhǔn)繳納土地使用費。

　　〔或:土地使用費在合資(或合作)企業(yè)經(jīng)營期限內(nèi)不作調(diào)整?！?/p>

　　(注:乙方依照有關(guān)規(guī)定可以享受減免優(yōu)惠政策的，可依照減免規(guī)定擬定此條。)

　　第七條 除本合同另有規(guī)定外，乙方應(yīng)在本合同規(guī)定的付款期限內(nèi)將合同要求支付的費用匯入甲方銀行賬號內(nèi)。銀行名稱:___________銀行_____分行，賬戶號______。

　　甲方銀行賬戶如有變更，應(yīng)在變更后______天內(nèi)以書面形式通知對方。由于甲方未及進通知此項變更而造成誤期付款所引起的任何延遲收費，乙方概不承擔(dān)違約責(zé)任。

　　第八條 該土地用于建設(shè)______項目，乙方必須按規(guī)劃要求和規(guī)定用途使用土地。

　　在本合同期限內(nèi)，乙方確需改變土地用途的，經(jīng)甲方同意后辦理變更土地用途的手續(xù)。

　　第九條 甲方同意承擔(dān)該土地的征地、拆遷、界址定點具體事務(wù)，并于______年______月______日前交付土地。

　　乙方應(yīng)妥善保護界樁，不得私自改動，界樁遭受破壞或移動時，應(yīng)及時書面報告甲方，請求重新埋設(shè)，所需費用由乙方承擔(dān)。

　　〔或:第九條乙方利用合資(或合作)企業(yè)中方原有場地，原有場地的界樁應(yīng)由甲方重新核實?！?/p>

　　第十條 土地使用年限期滿或乙方提前終止經(jīng)營時，本合同同時終止履行。乙方應(yīng)向甲方交還土地使用證，辦理注銷登記手續(xù)。乙方對該土地內(nèi)投資建設(shè)的建筑物、附著物有權(quán)處置，但時間不得超過________，逾期由甲方無償取得。

　　如乙方需繼續(xù)使用該土地，須在距期滿六個月之前向甲方提交續(xù)期用地申請，經(jīng)甲方同意后，須重新簽訂土地使用合同，方可使用。

　　第十一條 乙方依據(jù)本合同通過劃撥方式取得的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。如需轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，必須按《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定辦理出讓手續(xù)，補交出讓金。

　　第十二條 如果乙方(或中方合資者或合作者)不能按時支付土地使用費，從滯納之日起，按日加收應(yīng)繳費額________%的滯納金。滯納期超過六個月的，甲方有權(quán)無償收回土地使用權(quán)。

　　第十三條 如果由于甲方的過失，致使乙方延期占有土地使用權(quán)，則本合同項下的土地使用期限應(yīng)相應(yīng)推延，乙方有權(quán)請求賠償。

　　第十四條 如果乙方在該土地上連續(xù)兩年不投資建設(shè)，甲方有權(quán)收回土地使用權(quán)。乙方已付土地費用不予返還。

　　第十五條 本合同訂立、效力、解釋、履行及爭議的解決均受中華人民共和國法律的保護和管轄。

　　第十六條 因執(zhí)行本合同發(fā)生爭議，由爭議雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成的，提請××仲裁委員會仲裁(或向有管轄權(quán)的人民法院起訴)。

　　第十七條 本合同經(jīng)雙方法定代表人簽字后生效。

　　第十八條 本合同所有日期均為公歷。

　　第十九條 本合同一式_____份簽署，甲乙雙方各執(zhí)_____份。

　　第二十條 本合同于_____年_____月_____日在中華人民共和國__________省(自治區(qū)、直轄市)______市(縣)簽訂。

　　第二十一條 本合同未盡事宜，可由雙方約定后作為合同附件。

　　本合同附件是合同的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。

　　甲方:中華人民共和國_____省乙方:______________(章)

　　(自治區(qū)、直轄市)

　　_____市(縣)土地

　　管理局：_________(章)

　　法定代表人：______(簽字)法定代表人：_______(簽字)

　　文書要點

　　外商投資企業(yè)欲取得我國國有土地使用權(quán)，須簽訂外商投資企業(yè)土地使用合同。

　　簽訂外商投資企業(yè)土地使用合同，應(yīng)遵守以下的法律規(guī)定:

　　第一，外商投資企業(yè)的用地，由外資企業(yè)所在地的縣級或者縣級以上地方人民政府根據(jù)本地區(qū)的情況審核后，予以安排。

　　第二，外商投資企業(yè)應(yīng)當(dāng)在營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起30天內(nèi)，持批準(zhǔn)證書和營業(yè)執(zhí)照到外資企業(yè)所在地縣級或者縣級以上地方人民政府的土地管理部門辦理土地使用手續(xù)，領(lǐng)取土地證書。土地證書為外資企業(yè)使用土地的法律憑證。外資企業(yè)在經(jīng)營期限內(nèi)未經(jīng)批準(zhǔn)，其土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。外資企業(yè)在領(lǐng)取土地證書時，應(yīng)當(dāng)向其所在地土地管理部門繳納土地使用費。

　　第三，外商投資企業(yè)使用經(jīng)過開發(fā)的土地，應(yīng)當(dāng)繳付土地開發(fā)費。土地開發(fā)費包括征地拆遷安置費用和為外資企業(yè)配套的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用。土地開發(fā)費可由土地開發(fā)單位一次性計收或分年計收。外資企業(yè)使用未經(jīng)開發(fā)的土地，可以自行開發(fā)或者委托中國有關(guān)單位開發(fā)?；A(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，應(yīng)當(dāng)由外資企業(yè)所在地縣級或者縣級以上地方人民政府統(tǒng)一安排。

　　第四，外資企業(yè)的土地使用費和土地開發(fā)費的計收標(biāo)準(zhǔn)，依照我國有關(guān)規(guī)定辦理。

　　第五，外資企業(yè)的土地使用年限，與經(jīng)批準(zhǔn)的該外資企業(yè)的經(jīng)營期限相同。

　　簽訂外商投資企業(yè)土地使用合同，雙方當(dāng)事人還應(yīng)注意如下問題:

　　第一，外資企業(yè)依據(jù)本合同通過劃撥方式取得的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。如需轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，必須按規(guī)定辦理國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補交出讓金。

　　第二，外商投資企業(yè)在取得使用權(quán)的土地上連續(xù)兩年不投資建設(shè)，該企業(yè)所在市縣的土地管理部門有權(quán)收回土地使用權(quán)并不返還已付土地費用。

　　第三，發(fā)生糾紛時，適用的法律法規(guī)主要有:《中華人民共和國外資企業(yè)法》、《中華人民共和國外資企業(yè)法實施細(xì)則》、《中華人民共和國民法通則》，以及《合同法》的有關(guān)規(guī)定。