項(xiàng)目土地接管作業(yè)指導(dǎo)書
1.作業(yè)目的
土地接管是涉及兩個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體履行重大經(jīng)濟(jì)合同中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，利益驅(qū)動(dòng)往往使對(duì)方把交接搞得越馬虎越好，如果本主辦崗位不認(rèn)真履行自己的崗位職責(zé)的話，眾多的遺留問題將給公司造成不可估量的預(yù)算外支出。
2.作業(yè)依據(jù)
土地出讓合同，土地測(cè)繪報(bào)告，定界報(bào)告。
3.主管崗位 總經(jīng)濟(jì)師：代表本公司出席土地接管的現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議，簽署土地接管的相關(guān)文件。
主辦崗位 項(xiàng)目經(jīng)理：暴露所有遺留問題，并逐項(xiàng)落實(shí)處置措施。
4.緊前工作條件
收到土地開發(fā)單位的土地移交通知書。
5.作業(yè)描述
5.1收到土地開發(fā)單位的土地移交通知書后，應(yīng)立即編寫土地附屬物拆遷和三通一平跟蹤管理的綜合報(bào)告交本部門主管。主要內(nèi)容包括拆遷進(jìn)度概況，尚有哪些問題沒有解決，相應(yīng)的處置意見等。做到公司內(nèi)部上下心中有底。
5.2通知總經(jīng)濟(jì)師到場(chǎng)主持接管。帶好有日歷的照相機(jī)。
5.3現(xiàn)場(chǎng)查勘和拍攝，由對(duì)方帶領(lǐng)查勘全場(chǎng)，（做好全景拍攝）。本主辦崗位同時(shí)引導(dǎo)雙方在有問題需要交涉的地方停留，并介紹情況。（做好局部針對(duì)性拍攝）。
5.4需要重點(diǎn)關(guān)注的問題（土地轉(zhuǎn)讓合同另有約定的從約定）：場(chǎng)地標(biāo)高要求與場(chǎng)外道路平齊；場(chǎng)地平整度要求起伏不超過正負(fù)30厘米；周邊的邊界線是否封閉，邊界的折角點(diǎn)的界樁是否齊全和牢固，位置是否準(zhǔn)確；邊界是自然水面的，間接界樁與邊界線的距離是否明確；地面以下的建筑物基礎(chǔ)，構(gòu)筑物已清除，過境的管線已妥善搬遷，區(qū)域內(nèi)管線已在區(qū)域邊界外截?cái)啵坏孛嬉陨虾蛥^(qū)域上空已空無一物（本公司要求保留的除外）；與周邊任何個(gè)人或單位沒有土地使用權(quán)益上的糾紛；區(qū)域與場(chǎng)外主干道之間必須暢通，并能保證重型施工車輛的通行安全；區(qū)域周邊5米之內(nèi)已留有足夠容量的電，自來水和廢污水排放的接口。
5.5召開現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議，商討三通一平的整改措施和整改期限，由總經(jīng)濟(jì)師視現(xiàn)場(chǎng)情況和對(duì)方的誠信態(tài)度，并聽取本主辦崗位意見后作出決定。決定一般分三種情況：（1）同意接管，遺留問題由接收方有償處理，費(fèi)用一次性包干或?qū)崍?bào)實(shí)銷；（2）同意接管，限期整改；（3）不符合土地出讓合同約定的接管條件，整改后另行約時(shí)接管。
5.6簽署接管文件。如對(duì)方提供格式文本的，應(yīng)仔細(xì)審核，劃除無關(guān)的內(nèi)容，所有遺留問題及相應(yīng)的處置意見應(yīng)在附加條款中詳列。特別需要強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是對(duì)方必須承諾：除非已經(jīng)明確告知并已詳細(xì)記錄在案，今后在工程實(shí)施過程中如發(fā)現(xiàn)地下還有尚在使用的過境管線，危險(xiǎn)埋藏物，未拆除的障礙物等，其責(zé)任和損失賠償均由土地開發(fā)單位承擔(dān)。
5.7本主辦崗位負(fù)責(zé)督促檢查整改內(nèi)容的落實(shí)情況。
5.8本主辦崗位負(fù)責(zé)委托土地測(cè)繪部門校核界樁坐標(biāo)的位置和紅線內(nèi)的土地面積，校核可減免土地費(fèi)用的紅線內(nèi)的水面面積和帶征土地的面積。憑土地測(cè)繪報(bào)告對(duì)照土地出讓合同，如有面積差異，按合同約定與土地開發(fā)單位結(jié)算土地費(fèi)用。對(duì)方有違約情況的，須協(xié)助配合上級(jí)主管向?qū)Ψ剿髻r。
5.9整理所有土地資料，經(jīng)總經(jīng)濟(jì)師審核后歸檔。
篇2：項(xiàng)目接管物業(yè)維修基金管理規(guī)定
項(xiàng)目接管物業(yè)維修基金管理規(guī)定
1.0 目的
規(guī)范物業(yè)維修基金的管理工作，確保物業(yè)維修基金得到合理有效的使用。
2.0 適用范圍
適用于物業(yè)維修基金的管理工作。
3.0 職責(zé)
3.1出納員負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金的收取工作。
3.2行政/財(cái)務(wù)組相關(guān)人員負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金的催繳工作。
3.3財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)維修基金的使用核算及管理、核算工作。
3.4財(cái)務(wù)部經(jīng)理負(fù)責(zé)維修基金管理工作的監(jiān)督。
3.5公司總經(jīng)理及業(yè)主管理委員會(huì)主任負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金使用的審批。
4.0 程序要點(diǎn)
4.1物業(yè)維修基金的分類：
4.1.1公用設(shè)施維修基金，用于購買管理用房、墊支購買部分商業(yè)用房和住宅共用設(shè)施的重大維修工程。
4.1.2房屋本體維修基金。用于房屋本體共用部分的維修養(yǎng)護(hù)。
4.2物業(yè)維修基金的使用范圍
4.2.1公用設(shè)施維修基金的使用范圍：
a）小區(qū)內(nèi)的道路；
b）小區(qū)內(nèi)的路燈；
c）小區(qū)內(nèi)園林綠化地；
d）小區(qū)內(nèi)的地下排水；
e）小區(qū)內(nèi)的文化體育場(chǎng)所；
f）小區(qū)內(nèi)的停車場(chǎng)；
g）其他公用設(shè)施。
4.2.2房屋本體維修基金的使用范圍：
a）房屋的承重墻的結(jié)構(gòu)部位；
b）抗震結(jié)構(gòu)部位；
c）外墻面；
d）樓梯間；
e）公共通道；
f）門廳；
g）公共屋面；
h）電梯；
i）機(jī)電設(shè)備；
j）本體消防設(shè)施；
k）公共天線；
l）本體上下水共用管道；
m）共用離盜監(jiān)控設(shè)施；
n）其他房屋本體共用部分。
4.3物業(yè)維修基金的收取標(biāo)準(zhǔn)
4.3.1配備電梯的住宅：
a）發(fā)展商按每年平方米建筑面積成本價(jià)的4%交納；
b）購房人按照每平方米建筑面積成本價(jià)的3%交納。
4.3.2不配備電梯的住宅
a）發(fā)展商按照每平方米建筑面積成本價(jià)的3%交納；
b）購房人按照每平方米建筑面積成本價(jià)的2%交納。
4.4物業(yè)維修基金的收取程序
新建內(nèi)銷商品住宅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定的時(shí)限交納首期維修基金：
4.4.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理新建商品住宅所有機(jī)初始登記前按本規(guī)定3.1. a)和4.3.2. a)的規(guī)定，將該新建商品住宅的維修基金存入專戶銀行。
4.4.2購房人應(yīng)當(dāng)在辦理房地產(chǎn)權(quán)變更登記前，按本規(guī)定4.3.1. b)和4.3.2. b)的規(guī)定，將所購商品住宅的維修基金存入專戶銀行。
4.4.3業(yè)主委員會(huì)成立時(shí)尚未出售的商品住宅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)成立之日起15日內(nèi)，按本規(guī)定4.3.2.a）的規(guī)定交納維修基金，存入專戶銀行。
4.5物業(yè)維修基金的使用程序：
4.5.1管理公司根據(jù)實(shí)際情況需要使用物業(yè)維修基金時(shí)，應(yīng)向小區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)提供以下材料：
a）公司總經(jīng)理簽字并加蓋管理公司或項(xiàng)目處章的使用申請(qǐng)；
b）相關(guān)項(xiàng)目的有關(guān)圖紙、預(yù)算資料；
c）施工承接單位或人員資質(zhì)資料。
4.5.2小區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)在接到物業(yè)維修基金的使用申請(qǐng)后14日內(nèi)召集業(yè)主大會(huì)審議：
a）同意使用的，向區(qū)住宅管理部門報(bào)送由業(yè)主管理委員會(huì)主任和公司總經(jīng)理或項(xiàng)目處經(jīng)理共同簽字的《物業(yè)維修基金命名用申請(qǐng)表》，區(qū)住宅管理部門應(yīng)在接到申請(qǐng)表后的14日內(nèi)完成審批，并將款項(xiàng)劃撥到公司帳戶。
b）不同意使用的，業(yè)主管理委員會(huì)應(yīng)將不同意見書通知管理公司。
4.5.3業(yè)主大會(huì)不同意使用維修基金，而管理公司認(rèn)為有充足理由的，應(yīng)向區(qū)住宅上級(jí)主管部門申請(qǐng)復(fù)議，經(jīng)復(fù)議同意管理公司申請(qǐng)，業(yè)主管理委員會(huì)必須執(zhí)行；
4.5.4業(yè)主管理委員會(huì)可以對(duì)使用維修基金工程項(xiàng)目的施工質(zhì)量及材料消耗等進(jìn)行監(jiān)督，并按工程要求進(jìn)行驗(yàn)收；
4.5.5維修基金帳目，應(yīng)由下列單位每3個(gè)月張榜公布一次：
a）業(yè)主管理委員會(huì)；
b）管理公司或項(xiàng)目處。
4.6維修基金的管理程序：
4.6.1維修基金由小區(qū)住宅管理部門設(shè)立專門賬戶管理，小區(qū)管理部門不得干涉業(yè)主管理委員會(huì)對(duì)基金的正常使用，但應(yīng)嚴(yán)格按使用審批程序?qū)彶闊o誤后支出。
4.6.2小區(qū)財(cái)務(wù)根據(jù)維修基金的收支單據(jù)編制記賬憑證、登記帳簿，按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行獨(dú)立的帳務(wù)處理；
4.6.3小區(qū)業(yè)主或其他相關(guān)人員及單位，如對(duì)維修基金的收支帳目有疑問，可向下列單位提出質(zhì)詢：
a）業(yè)主管理委員會(huì)；
b）管理公司或項(xiàng)目處。
4.6.4管理公司或項(xiàng)目處接到質(zhì)詢后：
a）原則上應(yīng)在7日內(nèi)予以答復(fù)；
b）特殊情況另行處理。
4.7維修基金資料的保管：
4.7.1財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)應(yīng)在每月31日將本月維修基金的發(fā)生憑據(jù)匯總、記帳并按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行帳務(wù)處理。
4.7.2財(cái)務(wù)部經(jīng)理對(duì)維修基金的財(cái)務(wù)資料審核無誤后，加密在財(cái)務(wù)部長期保存。
4.8維修基金的管理核算情況，作為財(cái)務(wù)部相關(guān)人員的績效考評(píng)的依據(jù)之一。
5.0 記錄
5.1《物業(yè)維修基金使用申請(qǐng)表》MPS-A2-06
5.2《物業(yè)維修基金使用情況公布表》MPS-A2-07
篇3：項(xiàng)目土地接管作業(yè)指導(dǎo)書
項(xiàng)目土地接管作業(yè)指導(dǎo)書
1.作業(yè)目的
土地接管是涉及兩個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體履行重大經(jīng)濟(jì)合同中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，利益驅(qū)動(dòng)往往使對(duì)方把交接搞得越馬虎越好，如果本主辦崗位不認(rèn)真履行自己的崗位職責(zé)的話，眾多的遺留問題將給公司造成不可估量的預(yù)算外支出。
2.作業(yè)依據(jù)
土地出讓合同，土地測(cè)繪報(bào)告，定界報(bào)告。
3.主管崗位 總經(jīng)濟(jì)師：代表本公司出席土地接管的現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議，簽署土地接管的相關(guān)文件。
主辦崗位 項(xiàng)目經(jīng)理：暴露所有遺留問題，并逐項(xiàng)落實(shí)處置措施。
4.緊前工作條件
收到土地開發(fā)單位的土地移交通知書。
5.作業(yè)描述
5.1收到土地開發(fā)單位的土地移交通知書后，應(yīng)立即編寫土地附屬物拆遷和三通一平跟蹤管理的綜合報(bào)告交本部門主管。主要內(nèi)容包括拆遷進(jìn)度概況，尚有哪些問題沒有解決，相應(yīng)的處置意見等。做到公司內(nèi)部上下心中有底。
5.2通知總經(jīng)濟(jì)師到場(chǎng)主持接管。帶好有日歷的照相機(jī)。
5.3現(xiàn)場(chǎng)查勘和拍攝，由對(duì)方帶領(lǐng)查勘全場(chǎng)，（做好全景拍攝）。本主辦崗位同時(shí)引導(dǎo)雙方在有問題需要交涉的地方停留，并介紹情況。（做好局部針對(duì)性拍攝）。
5.4需要重點(diǎn)關(guān)注的問題（土地轉(zhuǎn)讓合同另有約定的從約定）：場(chǎng)地標(biāo)高要求與場(chǎng)外道路平齊；場(chǎng)地平整度要求起伏不超過正負(fù)30厘米；周邊的邊界線是否封閉，邊界的折角點(diǎn)的界樁是否齊全和牢固，位置是否準(zhǔn)確；邊界是自然水面的，間接界樁與邊界線的距離是否明確；地面以下的建筑物基礎(chǔ)，構(gòu)筑物已清除，過境的管線已妥善搬遷，區(qū)域內(nèi)管線已在區(qū)域邊界外截?cái)啵坏孛嬉陨虾蛥^(qū)域上空已空無一物（本公司要求保留的除外）；與周邊任何個(gè)人或單位沒有土地使用權(quán)益上的糾紛；區(qū)域與場(chǎng)外主干道之間必須暢通，并能保證重型施工車輛的通行安全；區(qū)域周邊5米之內(nèi)已留有足夠容量的電，自來水和廢污水排放的接口。
5.5召開現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議，商討三通一平的整改措施和整改期限，由總經(jīng)濟(jì)師視現(xiàn)場(chǎng)情況和對(duì)方的誠信態(tài)度，并聽取本主辦崗位意見后作出決定。決定一般分三種情況：（1）同意接管，遺留問題由接收方有償處理，費(fèi)用一次性包干或?qū)崍?bào)實(shí)銷；（2）同意接管，限期整改；（3）不符合土地出讓合同約定的接管條件，整改后另行約時(shí)接管。
5.6簽署接管文件。如對(duì)方提供格式文本的，應(yīng)仔細(xì)審核，劃除無關(guān)的內(nèi)容，所有遺留問題及相應(yīng)的處置意見應(yīng)在附加條款中詳列。特別需要強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是對(duì)方必須承諾：除非已經(jīng)明確告知并已詳細(xì)記錄在案，今后在工程實(shí)施過程中如發(fā)現(xiàn)地下還有尚在使用的過境管線，危險(xiǎn)埋藏物，未拆除的障礙物等，其責(zé)任和損失賠償均由土地開發(fā)單位承擔(dān)。
5.7本主辦崗位負(fù)責(zé)督促檢查整改內(nèi)容的落實(shí)情況。
5.8本主辦崗位負(fù)責(zé)委托土地測(cè)繪部門校核界樁坐標(biāo)的位置和紅線內(nèi)的土地面積，校核可減免土地費(fèi)用的紅線內(nèi)的水面面積和帶征土地的面積。憑土地測(cè)繪報(bào)告對(duì)照土地出讓合同，如有面積差異，按合同約定與土地開發(fā)單位結(jié)算土地費(fèi)用。對(duì)方有違約情況的，須協(xié)助配合上級(jí)主管向?qū)Ψ剿髻r。
5.9整理所有土地資料，經(jīng)總經(jīng)濟(jì)師審核后歸檔。