地產項目投資具有資金密度大、風險高的特點。地產項目定案之前,須在詳細的調查和研究的基礎上,做好周密的可行性分析,逐級報請公司領導審定,積極慎重做好項目規劃設計、施工建設、物業租售階段的經營管理,力爭減少風險,取得較好收益。

　　1.1 地產投資管理

　　地產項目投資決策分立項、論證、報批和簽約四步驟進行。

　　A、地產發展項目的立項

　?、?地產部或公司其他人員接觸土地項目后,指定地產部專人與土地介紹人聯系,查詢項目的情況,并做初步調查,對所得信息歸納整理歸檔。

　?、?對接觸到的項目,根據初步調查及有關資料先做簡要的經濟測算,向部門經理匯報后,進行部門內部分析討論,把有價值的項目報送公司總經理和主管地產的副總經理審批。

　　B、地產項目的投資論證

　　經公司總經理、主管地產副總經理審定后,地產部組織力量對有發展潛力的項目進行詳細調查。調查內容如下:

　?、彭椖慨a權及有關法律文件(包括《建設用地規劃許可證》、《建設用地通知書》、《紅線圖》、《征地許可證》、(來自:m.dewk.cn)《規劃設計要點》、《國有土地出讓金合同》、轉讓公司股權情況、地塊有無抵押等有關資料)。

　?、片F場情況(現有土地使用情況、交接情況、拆遷量、拆遷合同、七通一平情況等)。

　?、琼椖恐苓吳闆r(周邊的環境、交通狀況、市政配套現狀及規劃情況、區域發展遠景等)。

　?、软椖克趨^域內的物業情況(包括用地面積、建筑面積、租/售價格、發展商、投資商、物業使用情況、建筑標準、入伙時間、租售比例、戶型及戶型比例等)。

　?、身椖克趨^域內我公司接觸過或有了解的其他地塊的可比資料。

　　⑹合營/轉讓單位資訊實力報告(財力、人力、經營操作等情況)及介紹人情況。

　　⑺合營/轉讓單位的期望要求。

　　C、地產投資項目的報批

　　在上述調查的基礎上,由地產部牽頭,財務部、工程部聯合撰寫項目可行性報告,逐級報送公司主管地產副總、總經理審批。

　　D、地產投資項目的簽約

　　項目一經總經理批準后,由公司總經理/主管地產副總經理出面與土地出讓/轉讓方洽商合同有關事宜,同時委托公司法律顧問起草或修改土地出讓/轉讓合同等有關法律文件,報主管地產副總、總經理審定后正式對外簽約。

　　E、項目正式簽約后應建立完整的項目檔案。

　　F、由地產部牽頭,財務部、工程部協助擬定詳細的發展計劃,進入項目發展階段。

　　1.2 征地管理

　　在做好項目投資決策的基礎上,地產部指定專人負責辦理項目的征地手續。征地程序如下:

　　A、與地方洽商有關征地補償及有關工作等事宜。

　　B、辦理《建設用地規劃許可證》和《建設用地通知書》。

　　C、申請《規劃設計要點》。

　　D、辦理拆遷有關手續。

　　E、向區和市國土局辦理用地結案手續。

　　F、向市房地局辦理土地估價,簽定《土地出讓合同》。

　　G、向市房地局辦理《建設用地批準書》。

　　1.3 項目實施前管理

　　項目實施前期階段分為項目規劃設計、項目報建兩部分。

　　A、項目規劃設計管理

　　規劃設計是項目實施階段的首要工作,建設工程技術是否先進,經濟上是否合理,設計將起著決定性的作用,設計文件則是安排建設計劃和組織施工的主要依據。

　　⑴設計單位的選定,一般通過招標來確定。

　?、祈椖恳巹澰O計的招標與評選:

　　①根據公司的發展計劃,由地產部編寫設計任務書及設計招標文件,報公司總經理和主管副總經理審批。

　　②地產部擬定合適的設計公司參加設計方案的招投標。

　　③召開設計方案的評審會,選中方案及設計單位,經公司總經理及主管副總經理審批。

　?、琼椖恳巹澰O計方案的確定

　?、俚禺a部就入選方案征求各方面意見,指導設計公司修改方案,直至符合公司對該項目的發展設想,并通過政府有關部門的審批。

　　②督促設計單位按發展計劃完成擴初方案及施工圖設計,直至獲得政府規劃部門及其它專業部門的批準。

　?、鄣禺a部經理需全面了解項目特性、規劃局批復的設計要點,分別在方案設計、擴初設計、施工圖設計三個階段,召集有關部門及專家對圖紙進行詳細會審,會審紀要報總經理和主管副總。

　?、馨凑瞻l展計劃,對設計進行必要的修改,重大修改須經主管副總及總經理審批,所有修改通知單需由修改人、審核人聯名簽署。

　?、萆鲜龇桨冈O計、初步設計、施工圖設計階段的設計深度均應按建設部頒布的《建筑工程設計文件編制的深度規定》執行,并嚴格遵守國家有關設計規范及《廣州市城市規劃條例》與《廣州市城市規劃條例實施細則》等有關文件。

　　⑷ 內外裝修與設備選型

　　根據公司制定的項目發展計劃,從使用功能及建筑美觀的角度,參與內外裝飾材料及有關設備的選擇。

　?、傺b修標準的制定。地產部編制的項目裝修標準應報公司總經理及主管副總批準。

　?、谘b修材料及設備配置的選用。在保證質量與裝修效果的前提下,首先考慮選用國產與合資產品,不能滿足要求時再選用進口產品,并做到貨比三家,主要裝飾材料的選用、變更必須報主管副總審定后方能生效。

　?、?樣板房的設計、施工管理

　　通過樣板房的設計、施工的管理,為今后大面積的項目開展,提供必要的保證,減少不必要的浪費,應遵循下列準則:

　?、?地產部根據售樓的對象需求編制裝修標準,報公司總經理及主管副總經理審批。

　　② 聯系有實力的裝修公司參加室內設計投標,在確定設計中標單位后,完成室內裝修施工圖設計。

　　③ 在樣板房施工過程中進行全面跟蹤。土建施工期間,樣板房的施工管理由地盤負責,地產部確定所有的裝修標準、(來自:m.dewk.cn)材料及顏色等。

　?、?會同工程部對樣板房的造價進行結算。

　?、?樣板房的驗收應由工程部牽頭,地產部、物資部、地盤參加,以上部門聯合發出整改意見供地盤參考。

　　B、項目報建管理

　　在做好項目投資決策、規劃設計的基礎上,地產部指定專人負責辦理項目報建手續。報建程序如下:

　?、畔蚴小^計委辦理投資計劃任務書、項目的計劃及轉正手續,取得省、市委對擬建項目的批文。

　　⑵辦理《建設用地規劃許可證》。

　?、巧暾堃巹澰O計要點。

　　⑷送審總平面方案。

　?、伤蛯徦膱D一書(道路、管線、綠化、豎直圖和規劃說明書)。

　?、仕蛯弳误w建筑設計方案。

　?、怂蛯彸醪皆O計方案。

　　⑻各專業部門報建(包括市政、消防、人防、衛生防疫、交通、供電、供水、煤氣、電話、電視、民航、文物等)。

　?、褪┕D報建。

　?、无k理市政配套設施費、檔案合同、報建費。

　?、限k理《建設工程報建審核書》。

　?、修k理《放線冊》、《余泥排放證》。

　?、艳k理《建設工程規劃許可證》。

　　1.4 市場調查管理

　　A、地產部應成立市場調研小組,多渠道、廣 泛地收集有關房地產市場信息,特別是廣州市的。在科學統計基礎上,準確分析廣州市房地產市場行情、消費取向,建立地產信息數據庫,為項目的可行性研究、發展策劃、發展計劃及銷售策劃提供信息支持。

　　B、市場調研的主要方式及內容

　　通過各種調研方式,對房地產市場進行日常調查,如土地的批租量、房地產市場中各類物業的存量、空置率等,并對已調查項目進行跟蹤對比研究。

　?、攀占蟊妭鞑ッ浇榈母鞣N房地產市場信息。調研小組每日翻閱《廣州日報》、《羊城晚報》、《南方日報》、《南方都市報》等報刊、雜志以及其他大眾傳媒上的廣告及地產專版,收集包括各樓盤的租賃信息、專題房地產評論、有關政策法規在內的房地產信息,以及對房地產市場有影響的各類統計數據。

　?、撇捎蒙祥T實地調查或參加展銷會的形式。每周至少有一天外出收集廣州市房地產市場的的第一手資料。積極參加房地產展銷會,力求全面了解樓盤信息,包括樓宇的類型、位置、高度、面積、戶型及比例、設備及裝修標準、入伙時間、租售價格、付款方式、發展商/投資商、預售時間、租售情況等,并對該物業做出綜合評價。

　?、菍τ谔囟ǖ娜蝿者M行專題調查研究或針對某一物業進行專門的調查研究。

　　C、市場調研信息的處理

　?、艑τ诮佑|過的每一個地塊項目要做詳細記錄,并整理歸檔,建立廣州市地價信息庫。以此為基礎,分析相鄰地塊的經濟收益。

　?、茖τ谑占降馁Y料、信息進行分類、匯總、分析、提煉、整理、歸檔,建立各類物業的信息庫。在科學的統計基礎上,分析房地產市場中各類物業的走勢及消費者的市場取向。

　　⑶將所有的信息、資料進行整理,建立一套有效、便捷、靈活的電腦信息管理系統。

篇2：發展公司投資項目審批規定

　　**發展總公司投資項目審批規定

　　第一章 總 則

　　第一條為了規范中國EE發展總公司(以下簡稱總公司)的投資管理，加強事先審查，明確審批程序，有利于正確決策，提高投資項目的經濟效益，根據國家有關規定并結合總公司實際情況，特制定本規定。

　　第二條本規定適用于總公司及專業公司、子公司(以下簡稱EE)投資的新建、擴建、技改、房地產開發及資產經營等項目，其它性質的投資項目參照本規定執行。

　　第三條總公司投資管理部(以下簡稱投資部)是總公司投資業務的歸口主管部門，負責EE投資項目的審查管理工作。投資部在項目評估論證工作中，應邀請有關方面的專家參加。

　　第四條總公司設投資審查小組，對大中型投資項目進行聯合審查。必要時，投資審查小組應提前介人投資項目的前期調研考察工作。投資審查小組由總公司分管領導、投資部、財務本部、人事本部、綜合計劃部、法規室派員組成。

　　第二章項目建議書的審批

　　第五條符合以下條件之一的項目應由項目主辦單位向投資部報送投資項目申報表、項目建議書及其它相關資料一式四份：

　　(一)EE投資總額在人民幣三百萬元以上(不含三百萬元)的項目;

　　(二)需要總公司投入資金或需以總公司名義執行的項目;

　　(三)除投入資本金外，EE還承擔提供資金、擔?；蚱渌x務的項目;

　　(四)與私營企業、鄉鎮企業或外資企業共同投資的項目;

　　(五)境外(含港、澳、臺地區)投資項目;

　　(六)需向國家有關部門申報的項目。

　　(七)其它需要報審的項目。

　　第六條本規定第五條所列項目經投資部審查通過后報總公司總經理批準，獲準項目由投資部以總公司名義行文批復，項目主辦單位據此開展下一階段工作，項目建議書的審查一般應在項目報審之日起二十個工作日內完成，特殊情況可適當延長。

　　第七條投資部審查未通過或總公司總經理未批準的項目，由投資部負責將審查意見通知項目主辦單位。

　　第八條本規定第五條以外項目的項目建議書由項目主辦單位自行審批，報投資部備案。

　　第三章 可行性研究報告的審批

　　第九條所有投資項目的可行性研究報告均應履行審批手續。項目主辦單位應向投資部提交項目可行性研究報告及有關資料一式十份供評枯審查。評估審查一般應在項目報審之日起三十個工作日內完成，特殊情況可適當延長。

　　第十條EE投資總額在人民幣三百萬元以下(含三百萬元)的項目由投資部組織項目可行性研究報告的評估論證，提出評估報告及項目可行與否的審查意見，審查通過的項目報總公司總經理批準。審查未通過的項目，投資部應將審查意見通知項目主辦單位。

　　第十一條EE投資總額在人民幣三百萬元以上的項目由投資部組織項目可行性研究報告的評估論證，提出評估報告，再提交總公司投資審查小組審查。審查采用會議方式，由投資部組織，除投資審查小組成員參加外，還應邀請項目主辦單位的領導及項目經辦人員列席會議，以備投資審查小組的提問和質詢。審查通過的項目報總公司總經理批準。審查未通過的項目，由投資部將審查意見通知項目主辦單位。

　　第十二條項目主辦單位如對投資部或投資審查小組的審查意見持有異議，可提交總公司總經理辦公會議復議，復議結論由投資部負責記錄在可行性研究報告審批表中。復議通過的項目報總公司總經理批準。

　　第十三條投資項目的可行性研究報告經總公司總經理批準后，由投資部以總公司名義行文批復。在此之前項目主辦單位不得對外簽署任何實質性承諾文件。為不錯過投資機會，經投資部及總公司法規室審核同意并報總公司領導批準，項目主辦單位在項目可行性研究報告批復前可對外簽署意向書或備忘錄，但仍不能有實質性承諾?？偣究偨浝砦从枧鷾实捻椖浚赏顿Y部將審查意見通知項目主辦單位。

　　第四章 簽約審批

　　第十四條項目主辦單位收到可行性研究報告的批復后，可正式實施該項目。需要成立項目公司的應立即著手準備。項目公司設立的合同及章程由投資部初審后交總公司財務本部、法規室初審，再由投資部負責將初審意見及時反饋到項目主辦單位。經項目主辦單位修訂后的合同及章程由以上各部門進行復審，必要時，投資部可召集有關部門進行會審。經復審后的合同及章程由投資部提交總公司總經理審批。審批通過后，按總公司有關簽約授權規定對外簽約。

　　第十五條項目公司應按《中國EE發展總公司下屬公司的注冊、變更、注銷管理辦法》向總公司綜合計劃部牢請辦理注冊登記事宜。項目公司獲準成立后，項目主辦單位應將項目公司設立的合同及章程正本各～式二份、簽約審批表及授權委托書正本各一式一份、項目公司營業執照復印件一份報送投資部。

　　第五章 附 則

　　第十六條按國家規定需政府有關部門審批的項目由投資部負責辦理申報事宜。

　　第十七條項目主辦單位在項目報審時，應對報審資料的真實性負責，如發現敷衍塞責甚至弄虛作假行為的，將追究項目主辦單位領導及直接責任人的行政或法律責任。

　　第十八條投資項目建議書及可行性研究報告的評估審查所發生的費用，由項目主辦單位承擔。

　　第十九條本規定由投資部負責解釋和修訂。

　　第二十條原《中國EE發展總公司項目審核辦法》廢止。

篇3：房地產總部項目投資發展審核管理制度

　　房地產總部項目投資發展審核管理制度

　　1.目的：

　　規范總部項目投資管理工作，為總部戰略發展提供土地儲備支撐，實現投資決策的科學化和經營管理的規范化、制度化，使本公司在競爭激烈的市場經濟條件下，穩健發展，贏取良好的社會效益和經濟效益，

　　2.范圍：

　　2.1適用范圍：**地產總部及各項目公司。發布范圍：總部發展中心。

　　3.名詞解釋：

　　投資發展工作是指進入房地產二級開發之前的所有工作，包括一級開發項目和二級開發項目。

　　3.1一級開發項目：是指取得土地后，須經過一級開發，再通過“招拍掛”取得一級開發收益或自掛自摘進行二級開發的項目。

　　3.2二級開發項目：是指取得土地后，不需要進行一級開發，直接進行二級開發的項目。4.職責：

　　4.1發展中心職責:

　　4.1.1項目拓展：總部發展中心可根據總部年度項目拓展戰略，獨立開展項目拓展工作。對收集的信息進行進行投資分析，并完成備案、立項等工作。

　　4.1.2投資管理：總部發展中心對各項目公司的項目拓展工作負有管理職責，各項目公司上報的項目進行立項備案，并在總經理辦公會和投資決策會上參與投資項目審核工作，發表獨立意見。

　　4.2各項目公司職責各項目公司按各自負責的區域獨自開展項目拓展工作，并接受總部發展中心的業務指導。

　　5.作業內容：

　　5.1初選收集項目信息并審核掌握的有關資料，進行初步分析及調查研究后，認為可進一步跟蹤的，進入可研階段。

　　5.2：立項：

　　5.2.1各項目公司上報發展中心申請立項的資料包括：

　　1)、項目立項申請單

　　2)、項目建議書(可研報告)

　　3)、項目原始資料復印件

　　5.2.1立項項目必須有結案報告。在經過深入談判后，各項目公司判斷是否繼續深入，若有必要，可以進入可研階段;若沒必要，須向發展中心上報立項項目結案報告及相關資料。

　　5.3可研

　　5.3.1.在經過深入談判后，認為可以進行可研階段的項目，由下屬各項目公司編制詳細可行性報告及實施方案，報送總經理辦公會并抄報總部發展中心。由總部發展中心在可行性報告及實施方案的基礎上提出審核意見。

　　5.3.2各項目公司并提前3周將可研報告及相關資料報送總部發展中心,總部發展中心對各單位報送的報告經調研后認為可行的，應盡快并報總經理辦公會進入決策程序。

　　5.3.3各投資項目均應經過充分調查研究，并提供準確、詳細資料及分析，以確保資料內容的可靠性、真實性和有效性。

　　5.3.4總部公司發展中心對項目的合法性和前期工作內容的完整性，基礎數據的準確性，投資分析的可行性及項目規模、時機等因素均應進行全面審核，并獨立完成審核報告。必要時，可指派專人對項目再次進行實地考察，或聘請專家論證小組對項目進行專業性的科學論證，以加強對項目的深入認識和了解，確保項目投資的可靠和可行。

　　5.4決策

　　5.4.1各立項項目在充分論證的基礎上，經總部主管領導可研初審后，上報總經理辦公會，由總經理辦公會決定上報決策委員會進行項目決策。

　　5.4.2各立項項目進入項目決策程序后，應向決策委員會上報詳細可研報告及項目操作方案，并抄送發展中心。發展中心依據獨立完成的審核報告發表意見與建議，決策委員會決定項目投資與否。

　　5.4.3通過決策委員會的項目，按照決策建議與意見進行相關法律文件簽署。

　　6.獎懲條例:見項目拓展獎勵制度

　　7.注意事項:

　　8.附件項目審核流程圖