老年住宅贏利模式的運(yùn)用策略分析

　　1、老年住宅銷售的定價(jià)策略

　　老年住宅的土地成本、建筑成本、園林景觀成本配套設(shè)施等都可能略低于同地段的同類產(chǎn)型的產(chǎn)品，硬件投入中，唯有智能化系統(tǒng)的配置高于其它同類產(chǎn)品。但是，這種特定社區(qū)與其它普通社區(qū)的最大區(qū)別就在于其與眾不同的軟件投入，它獨(dú)有的細(xì)致入微的人文關(guān)懷絕對(duì)超過了最奢華的所謂豪宅的物業(yè)管理與服務(wù)，這才是老年住宅項(xiàng)目的最大的賣點(diǎn)。惟其如此，產(chǎn)品才能真正打動(dòng)已經(jīng)理智成熟的目標(biāo)消費(fèi)群體。

　　因此，盡管產(chǎn)品的固定成本低于同地段的同類產(chǎn)品，但是，這種高附加值產(chǎn)品的價(jià)格定位，應(yīng)該高于它們。因?yàn)榭蛻糍I到的不僅僅是一個(gè)住房，而是一種無微不至的呵護(hù)和關(guān)懷；購買的不僅僅是一個(gè)環(huán)境，而是一種無處不在的鄉(xiāng)情和親情，"房屋有價(jià)親情無價(jià)"是老年住宅項(xiàng)目的最貼切的廣告語。

　　目前成熟的消費(fèi)市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品的選擇，第一要素就是性價(jià)比的比較，所以，只要營銷推廣到位，對(duì)于這種能夠滿足市場(chǎng)的一種特定需求的新型產(chǎn)品，這種定價(jià)策略會(huì)給投資者帶來豐厚的利潤回報(bào)。

　　物業(yè)服務(wù)贏利策略

　　所以提出物業(yè)服務(wù)，而不叫物業(yè)管理，是因?yàn)楣芾硎且环N職能，一種義務(wù)，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的意義講職能就是無條件的應(yīng)該完成的工作，如各級(jí)政府職能等，而義務(wù)則是打明了不要錢的旗號(hào)，都是不應(yīng)該收取費(fèi)用的。服務(wù)則是一種產(chǎn)業(yè)形式，是有償勞動(dòng)方式中的一種

　　⑴物業(yè)服務(wù)費(fèi)

　　由于老年社區(qū)的種種服務(wù)形式有別于其它普通社區(qū)，因此，老年社區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)可采取高價(jià)位的形式，一是為了增加利潤空間，二是為了將普通消費(fèi)者拒之門外。即使產(chǎn)品本身價(jià)格定位再低，每月較高的物業(yè)服務(wù)費(fèi)也會(huì)令中青年人覺得不值，這樣更利于社區(qū)的治安狀況和小區(qū)的統(tǒng)一管理。

　　⑵各種單項(xiàng)的服務(wù)費(fèi)

　　在這種老年人社區(qū)內(nèi)，單項(xiàng)的服務(wù)形式許多種，其包括日常的定菜送菜服務(wù)、廚師服務(wù)、清潔衛(wèi)生服務(wù)、病人看護(hù)服務(wù)。家庭保姆服務(wù)、收費(fèi)釣魚服務(wù)、收費(fèi)娛樂服務(wù)、收費(fèi)健身服務(wù)、收費(fèi)社區(qū)活動(dòng)服務(wù)等等。當(dāng)然，如果每月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收取得較高，那么我們可以視情況將某些項(xiàng)目作為免費(fèi)服務(wù)內(nèi)容，用以減輕消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，這需要對(duì)運(yùn)作成本進(jìn)行細(xì)致的核算才能決定。

　　⑶需要單獨(dú)提出來的是物業(yè)服務(wù)中的租賃服務(wù)

　　國人均壽命不超過70歲這一點(diǎn)來看，這種社區(qū)的居民平均居住年限不會(huì)超過20年(這還是以人均壽命80多歲來計(jì)算的)，那么十幾年以后就可能有住房空置出來，這些房產(chǎn)的繼承者如何處置房產(chǎn)是比較為難的事情。只有兩種可能：要么變賣，如果整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)升值水平較高，那么只要能夠找到合適的買家，還是有利可圖的，關(guān)鍵是作為個(gè)人行為，這種合適的買家恐怕不是那么容易就找得到的；要么就是租賃，同樣還是客戶問題的困擾。因此，其中就蘊(yùn)涵著很大的商機(jī)。

　　如果在銷售產(chǎn)品時(shí)就給客戶一個(gè)承諾：十年或者二十年后，客戶可以以一定的價(jià)格租賃給社區(qū)，然后由社區(qū)將住房子租賃出去，由社區(qū)統(tǒng)一收費(fèi)、統(tǒng)一管理，這樣是不是也解決了購買者由于將來房屋閑置帶來的困擾呢?由此一來，老年社區(qū)將逐步轉(zhuǎn)型為類似分權(quán)式酒店公寓的經(jīng)營模式，也就是說，產(chǎn)權(quán)由不同的客戶分別所有，而經(jīng)營權(quán)則集中在社區(qū)，這樣可以得到物業(yè)服務(wù)的利潤，同時(shí)還可以得到房屋租賃的部分差價(jià)，積少成多年長日久，這也是一個(gè)不小的數(shù)目。

　　通過精確的成本核算，在銷售產(chǎn)品的時(shí)候，把這一條作為銷售條款，以吸引消費(fèi)者；或者針對(duì)希望自主租賃的客戶，提高服務(wù)門檻，同樣可以達(dá)到便于統(tǒng)一管理的目的。

篇2：開發(fā)老年住宅相關(guān)建議

　　開發(fā)老年住宅的相關(guān)建議

　　通過以上的詳盡分析，老年住宅的項(xiàng)目開發(fā)必然會(huì)成為房地產(chǎn)開發(fā)的下一亮點(diǎn)，房地產(chǎn)商在介入這一領(lǐng)域時(shí)，必須做的充分的市場(chǎng)調(diào)研，把握市場(chǎng)的介入點(diǎn)。

　　1、時(shí)間的介入：未來5年內(nèi)，因?yàn)檫@一時(shí)期為老年住宅試點(diǎn)開發(fā)階段，市場(chǎng)的競爭水大，利潤相對(duì)較高；

　　2、產(chǎn)品的形式介入：可分散建在居住區(qū)的老年公寓組團(tuán)，集中建設(shè)老年公寓小區(qū)及綜合建設(shè)"老年城"三類，對(duì)于綜合實(shí)力不強(qiáng)的開發(fā)商建議暫時(shí)選擇第一種。

　　3、老年人護(hù)理的介入：老年住宅除提供普通的物業(yè)管理外，最重要的就是要提供對(duì)老年人護(hù)理的服務(wù)，因此，在產(chǎn)品的開發(fā)商初期開發(fā)商必須提供簡單的護(hù)理服務(wù)。如果開發(fā)商對(duì)這個(gè)行業(yè)有較深的了解，可以自行組建護(hù)理隊(duì)伍，成立專門的護(hù)理公司，或者以外包的形式，或者與當(dāng)?shù)氐淖o(hù)理院共同合作。

篇3：老年住宅設(shè)計(jì)22個(gè)注意事項(xiàng)

　　老年住宅設(shè)計(jì)的22個(gè)注意事項(xiàng)

　　老年人住宅設(shè)計(jì)成為不容忽視的重點(diǎn)問題之一，來看下都有哪些細(xì)節(jié)注意事項(xiàng)吧~

　　一、扶手

　　隨著老年人身體機(jī)能的退化,需在一些必要位置上設(shè)置扶手,以輔助老人的行動(dòng)。扶手的設(shè)計(jì)應(yīng)注意保證連續(xù)性，并在安裝的高度、截面尺寸形狀及端部處理等方面進(jìn)行細(xì)致考慮。

　　二、門扇

　　世界上最遠(yuǎn)的距離不是生離死別，而是我在輪椅上，卻打不開面前通往臥室的門……對(duì)于輪椅者來說，無障礙門的設(shè)計(jì)至關(guān)重要。

　　1.門的寬度

　　對(duì)于老年住宅設(shè)計(jì)而言，保證門的有效通行凈寬是十分重要的。我國《無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定，為了輪椅能順利通行，門扇開啟后的有效通行凈寬不應(yīng)小于800mm。

　　因此，針對(duì)不同的門種，應(yīng)預(yù)留的門洞寬度如下：

　　2.輪椅老人開門問題

　　輪椅老人使用平開門時(shí)，輪椅腳踏板會(huì)占用一定空間，所以應(yīng)在門扇開啟側(cè)留出不小于400mm的墻垛，使乘坐輪椅的老人能夠側(cè)向接近門把手，完成開關(guān)門的動(dòng)作。

　　目前住宅單元門常采用磁感應(yīng)式、數(shù)字按鍵式或紅外線自動(dòng)開閉式等智能設(shè)備控制門扇開閉，省去老人開關(guān)門的困難。在不久的將來，通過掌紋、面相、虹膜等特點(diǎn)識(shí)別主人身份的高科技產(chǎn)品也將用于住宅，使開關(guān)門過程更為簡便。

　　按鈕控制的無障礙門

　　3.把手設(shè)置

　　老人因握力減退，旋轉(zhuǎn)式的球型門把手不利于抓握施力，因而適宜選用便于老人抓握施力的較大的桿式門把手。另外，乘輪椅者開啟的門扇，應(yīng)安裝視線觀察玻璃、橫執(zhí)把手和關(guān)門拉手，在門扇的下方應(yīng)安裝高0.35 m的護(hù)門板。

　　無障礙們?cè)O(shè)置關(guān)門拉手

　　常見無障礙門設(shè)計(jì)和把手選擇

　　三、窗戶

　　窗戶是建筑設(shè)計(jì)中少數(shù)能夠活動(dòng)的部件，在窗戶設(shè)計(jì)中有很多容易被人忽略的細(xì)節(jié)。

　　1.主導(dǎo)風(fēng)向與開啟方向

　　采用外開窗時(shí)，應(yīng)注意使窗扇開啟的方向利于主導(dǎo)風(fēng)向進(jìn)入房間，同時(shí)也能避免窗扇被風(fēng)吹閉。

　　窗扇開啟方向的優(yōu)劣比較

　　2.采用復(fù)合開啟式窗扇調(diào)節(jié)風(fēng)量

　　復(fù)合開啟式窗扇既可平開也可內(nèi)、外倒開，可根據(jù)需要更換其開啟方式，起到調(diào)節(jié)風(fēng)量和控制風(fēng)向的作用。

　　例如：在臥室采用內(nèi)開內(nèi)倒式復(fù)合型開啟窗，當(dāng)正常使用時(shí)，可將窗扇向內(nèi)平開；當(dāng)休息時(shí)，可采用上部內(nèi)倒式開啟，將進(jìn)入室內(nèi)的氣流導(dǎo)向較高處，避免風(fēng)直接吹向身體。

　　上部內(nèi)倒式開啟窗

　　3.窗戶深度

　　人能方便開啟窗戶的最大窗戶深度為800mm，因此，當(dāng)凸窗的深度大于800mm，或者窗戶深度和窗前家具寬度之和大于800mm時(shí)，會(huì)導(dǎo)致窗戶開啟困難。

　　窗戶深度與桌面深度之和≤800mm

　　4.窗下部留出一定高度的固定扇

　　廚房窗下部可留有300mm高的固定扇，以放置一些洗滌劑之類的小物品，并可防止開窗時(shí)不慎將物品碰落到樓下誤傷他人。

　　窗下設(shè)置固定扇

　　5.衛(wèi)生間窗洞位置選擇

　　當(dāng)衛(wèi)生間有條件開窗時(shí)，衛(wèi)生間窗洞口位置的選擇應(yīng)按以下原則進(jìn)行：1.應(yīng)保證窗洞的位置不影響扶手、噴頭、鏡子等家具設(shè)備的布置；2.要方便開閉窗扇；3.應(yīng)盡量使窗的位置避開洗浴區(qū)，以免人在洗澡時(shí)受到窗縫隙風(fēng)的侵?jǐn)_。因此，衛(wèi)生間開窗位置選擇的優(yōu)選順序如下：

　　衛(wèi)生間開窗位置選擇的優(yōu)選順序

　　四、插座

　　電源插座和弱電接口是住宅強(qiáng)弱電系統(tǒng)中的重要組成部分，而插座、接口的設(shè)置往往在住宅施工階段就已確定，后期改造變更難度較大。若布置不當(dāng)，不僅會(huì)造成使用上的不便，也會(huì)限制家具、電器的擺放。因此在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)針對(duì)老人的身體條件和使用需求確定這些接口的位置、數(shù)量，還要有預(yù)見性地增加一些插座和接口，為住宅日后改動(dòng)提供可能。

　　今天就讓我們一起看看老年住宅的門廳和客廳中到底應(yīng)該設(shè)置哪幾個(gè)插座吧。