物業(yè)管理收費(fèi)模式

　　一、市場(chǎng)價(jià)格收費(fèi)模式

　　這種收費(fèi)模式表現(xiàn)為物業(yè)管理收費(fèi)隨行就市，其收費(fèi)高低主要取決于四個(gè)方面的因素:一是物業(yè)管理公司從事該類(lèi)物業(yè)管理服務(wù)所要付出的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)量，即價(jià)值量。價(jià)值量大小是市場(chǎng)價(jià)格高低的決定性因素之一。二是物業(yè)管理市場(chǎng)的供求關(guān)系和同行的競(jìng)爭(zhēng)。物業(yè)管理市場(chǎng)供過(guò)于求，同行競(jìng)爭(zhēng)激烈，物業(yè)管理公司為了贏得物業(yè)管理權(quán)，往往采取降低物業(yè)管理收費(fèi)的策略。物業(yè)管理市場(chǎng)供不應(yīng)求，則物業(yè)管理收費(fèi)就有可能提高。三是物業(yè)管理公司的知名度和信譽(yù)。知名度高、信譽(yù)好的物業(yè)管理公司，其收費(fèi)一般高于其他物業(yè)管理公司。四是服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)程度。一流的服務(wù)，其收費(fèi)一般也是一流的。

　　市場(chǎng)價(jià)格收費(fèi)一般由物業(yè)管理公司與業(yè)主和住戶協(xié)商議定后執(zhí)行。

　　市場(chǎng)價(jià)格收費(fèi)模式適用于對(duì)外銷(xiāo)商品房、僑匯房、別墅、高級(jí)商住樓、寫(xiě)字樓等物業(yè)的管理。

　　二、保本微利收費(fèi)模式

　　這種收費(fèi)模式是在測(cè)算物業(yè)管理的各項(xiàng)開(kāi)支(成本)的基礎(chǔ)上，再加上一定的利潤(rùn)，以此作為收取的總費(fèi)用，然后將總費(fèi)用分?jǐn)偟矫考颐繎艋蚍课莸膯挝皇褂妹娣e上。

　　物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)的成本構(gòu)成包括以下部分：

　　1.管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)

　　2.公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)

　　3.綠化管理費(fèi)

　　4.清潔衛(wèi)生費(fèi)

　　5.保安費(fèi)

　　6.辦公費(fèi)

　　7.物業(yè)管理公司固定資產(chǎn)折舊費(fèi)

　　8.法定稅費(fèi)

　　物業(yè)管理公司每月開(kāi)支的總成本為16585元，取利潤(rùn)率為15%，則總收費(fèi)為19073元。以入每戶計(jì)算，每戶每月收費(fèi)為17.03元;以房屋單位使用面積計(jì)算，每平方米使用面積每月收費(fèi)為0.285元。

　　保本微利收費(fèi)模式適用于對(duì)內(nèi)銷(xiāo)市場(chǎng)商品房的物業(yè)管理。

　　三、成本收費(fèi)加提供優(yōu)惠政策的模式

　　這種收費(fèi)模式是將總成本作為收取的總費(fèi)用，然后將總費(fèi)用分?jǐn)偟矫考颐繎艋蚍课莸膯挝皇褂妹娣e上，不考慮利潤(rùn)。采用此種收費(fèi)模式主要是為了適當(dāng)減輕業(yè)主和住戶的負(fù)擔(dān)。但物業(yè)管理公司作為企業(yè)，不能僅僅維持保本經(jīng)營(yíng)，總是應(yīng)有點(diǎn)收益。收益從何而來(lái)呢?要通過(guò)政府提供一些優(yōu)惠政策來(lái)幫助和解決，比如減免稅費(fèi)、配套用房劃撥給物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)等，這樣，物業(yè)管理公司可以從政策方面得到一些實(shí)惠和收益，以加強(qiáng)物業(yè)管理的軟件和硬件建設(shè)，不斷提高物業(yè)管理素質(zhì)和水平。

　　成本收費(fèi)加提供優(yōu)惠政策的模式適用于對(duì)內(nèi)銷(xiāo)商品房和微利商品房的物業(yè)管理。

　　四、虧本收費(fèi)加提供優(yōu)惠政策和補(bǔ)貼模式

　　這種模式帶有明顯的福利性，主要考慮業(yè)主和住戶的收入水平不高，承受能力有限而采取的低于成本的收費(fèi)。這種收費(fèi)模式一般是由政府制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理公司按標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。收取的費(fèi)用不足以彌補(bǔ)成本，出現(xiàn)虧損。這種虧損并不是物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)不善而產(chǎn)生的，而是低收費(fèi)政策所帶來(lái)的，因此，我們也可以稱其為“政策性虧損”。這種虧損主要通過(guò)以下兩個(gè)渠道來(lái)彌補(bǔ):一是政府提供一些優(yōu)惠政策來(lái)彌補(bǔ)，二是由政府或主管單位給予政策性補(bǔ)貼來(lái)彌補(bǔ)。這兩個(gè)彌補(bǔ)渠道應(yīng)以法規(guī)形式確定下來(lái)，以保證兌現(xiàn)。否則，讓物業(yè)管理公司自己采取拆東墻補(bǔ)西墻的方式或其他的方式來(lái)彌補(bǔ)，是不合理的，也是不能持久的。

　　這種收費(fèi)模式適用于微利商品房、福利商品房、公產(chǎn)房、系統(tǒng)房等物業(yè)管理。

篇2：如何解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題

　　如何解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題

　　物業(yè)管理收費(fèi)難是長(zhǎng)期困擾物業(yè)管理公司發(fā)展的老大難問(wèn)題，不交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)在物業(yè)管理行業(yè)中似乎已成為一種司空見(jiàn)慣的現(xiàn)象，它已經(jīng)成為制約物業(yè)管理行業(yè)生存和發(fā)展的瓶頸，如何解決好物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題也成為了業(yè)內(nèi)普遍關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。

　　一、物業(yè)管理費(fèi)收不上來(lái)的原因

　　通俗地講物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。因此物業(yè)管理費(fèi)開(kāi)支主要包括維修、保安、保潔、綠化、道路、稅費(fèi)等幾個(gè)方面。

　　同時(shí)物業(yè)管理又是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，它應(yīng)貫穿于房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)、銷(xiāo)售和服務(wù)三個(gè)環(huán)節(jié)之中，其作用的重要性是顯而易見(jiàn)的。物業(yè)管理企業(yè)在管理中體現(xiàn)的是市場(chǎng)化、專業(yè)化、社會(huì)化的管理行為，這種市場(chǎng)化的運(yùn)作是以有價(jià)值的服務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)的，因此在物業(yè)管理市場(chǎng)中必然的要求是“誰(shuí)受益，誰(shuí)交費(fèi)”。

　　結(jié)合物業(yè)管理實(shí)踐，業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)主要存在以下原因：

　　1、業(yè)主不了解物業(yè)管理的實(shí)際涵蓋

　　由于業(yè)主并非物業(yè)管理專業(yè)人員，因此他們不可能全面了解物業(yè)管理這個(gè)系統(tǒng)性的有償服務(wù)行為，對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)只停留在表面上。目前業(yè)主普遍認(rèn)為物業(yè)管理公司的工作主要是保潔、保安、綠化，同時(shí)還認(rèn)為房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題也全部應(yīng)由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，所以一旦房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，就以此為“借口”，拒交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)。他們并不知道這些問(wèn)題是由開(kāi)發(fā)商，或是因自己裝修不當(dāng)?shù)仍蛟斐傻模湄?zé)任主體的歸屬應(yīng)是開(kāi)發(fā)商或業(yè)主個(gè)人。并不是物業(yè)管理公司，也不屬于物業(yè)管理公司的工作職責(zé)范圍。

　　2、對(duì)物業(yè)管理服務(wù)不滿意

　　目前，由于國(guó)家對(duì)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目還沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)定和檢查標(biāo)準(zhǔn)，支付多少物業(yè)管理費(fèi)，達(dá)到什么樣的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，怎樣達(dá)到質(zhì)、價(jià)對(duì)等也沒(méi)有統(tǒng)一的要求，所以造成了業(yè)主和物業(yè)管理公司在物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上認(rèn)識(shí)偏差較大。物業(yè)管理實(shí)踐中，物業(yè)管理公司只能從雙方的利益出發(fā)，根據(jù)物業(yè)管理費(fèi)的收繳情況，提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，對(duì)此，部分業(yè)主就會(huì)認(rèn)為質(zhì)、價(jià)“不符”；同時(shí)，在實(shí)際物業(yè)管理工作中，也確實(shí)存在物業(yè)管理公司服務(wù)不到位的情況。這樣，業(yè)主就會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意，對(duì)物業(yè)管理公司產(chǎn)生意見(jiàn)，因而拒交物業(yè)管理費(fèi)。

　　3、工程質(zhì)量存在問(wèn)題

　　由于開(kāi)發(fā)商的原因，部分業(yè)主所居住的房屋工程質(zhì)量存在一定的問(wèn)題，尤其是屋面、陽(yáng)臺(tái)、窗臺(tái)、有水房間、下水道等專有部分的質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主意見(jiàn)更大，對(duì)此，業(yè)主并不知道應(yīng)該找開(kāi)發(fā)商進(jìn)行交涉、處理，而把一切怨氣撒向物業(yè)管理公司。一旦解決不了，就不交物業(yè)管理費(fèi)。

　　4、僥幸心理

　　毋庸置疑的是極少部分業(yè)主存在一定的僥幸心理。由于物業(yè)服務(wù)具有社會(huì)性，服務(wù)對(duì)象是廣大業(yè)主而不是某個(gè)單體，因此，不可能因極少部分業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)就不進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)，從而導(dǎo)致極少部分業(yè)主貪圖小利，躲避、逃避交納物業(yè)管理費(fèi)。他們不交費(fèi)也享受到了與交費(fèi)業(yè)主同樣的服務(wù)，這樣既嚴(yán)重挫傷廣大已交納物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主的積極性，又有可能引起其他業(yè)主效仿。

　　二、如何解決收費(fèi)難的問(wèn)題

　　針對(duì)上述物業(yè)管理收費(fèi)難的成因，筆者根據(jù)實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)提出以下幾點(diǎn)解決辦法：

　　1、加強(qiáng)物業(yè)管理知識(shí)的宣傳為使業(yè)主和物業(yè)管理公司建立良好的、和諧的關(guān)系，解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題，應(yīng)對(duì)業(yè)主加強(qiáng)物業(yè)管理知識(shí)的宣傳。物業(yè)管理費(fèi)收取的標(biāo)準(zhǔn)、開(kāi)支的范圍及服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司、上級(jí)主管部門(mén)及其他有關(guān)部門(mén)共同研究、討論、制定，并在業(yè)主大會(huì)上公布。同時(shí)，也應(yīng)堅(jiān)持在日常的物業(yè)管理小區(qū)中利用不同宣傳的形式如公告欄、宣傳欄等向業(yè)主進(jìn)行宣傳，提高廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)，讓業(yè)主知道根據(jù)物業(yè)管理合同交納物業(yè)管理費(fèi)用是每個(gè)業(yè)主的法定義務(wù)，交費(fèi)合理、拒交可恥，讓業(yè)主懂得不交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)，不僅損害了物業(yè)管理公司的合法權(quán)益，影響其正常的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、管理，而且更重要的是損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。要對(duì)廣大業(yè)主動(dòng)之以情、曉之以理，合理地解決這個(gè)問(wèn)題。

　　2、改變收費(fèi)態(tài)度和收費(fèi)方式

　　以往，物業(yè)收費(fèi)員采取的收費(fèi)方式常常是定期到業(yè)主家上門(mén)收取，由于種種原因，收費(fèi)及時(shí)率和收取率都不是很高。收費(fèi)點(diǎn)多、面廣，收費(fèi)員勞動(dòng)強(qiáng)度大，難免會(huì)出現(xiàn)生、冷、硬的工作態(tài)度，因而與業(yè)主的溝通、交流不是很暢通，導(dǎo)致業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司有意見(jiàn)而不愿交納物業(yè)營(yíng)理費(fèi)。針對(duì)這一情況，物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況采取一些辦法，改變工作方式和收費(fèi)態(tài)度。例如：可采取遠(yuǎn)程抄表、電話通知交費(fèi)、與當(dāng)?shù)劂y行聯(lián)辦“一卡通”業(yè)務(wù)、讓業(yè)主預(yù)存費(fèi)用等方式，避免上述問(wèn)題的發(fā)生。

　　3、實(shí)行信誓廣告牌制度

　　對(duì)于交費(fèi)的業(yè)主和不交費(fèi)的業(yè)主，應(yīng)進(jìn)行必要的表?yè)P(yáng)和批評(píng)，物業(yè)管理公司可在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的大門(mén)入口處或人員流動(dòng)性大的地方，建立“信譽(yù)廣告牌”。特別是對(duì)經(jīng)說(shuō)服教育無(wú)效的業(yè)主，采取“上牌”手段將會(huì)更有效，讓廣大業(yè)主知道是誰(shuí)侵犯了大家的利益，是誰(shuí)導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)水平上不去。廣而告之，讓社會(huì)輿論起到應(yīng)有的監(jiān)督作用。

　　4、對(duì)業(yè)主產(chǎn)權(quán)實(shí)行限制

　　對(duì)無(wú)正當(dāng)理由，拒交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)管理公司可向上級(jí)主營(yíng)行政部門(mén)--房產(chǎn)局物業(yè)處匯報(bào)，請(qǐng)上級(jí)主管部門(mén)出面幫助協(xié)調(diào)，對(duì)協(xié)調(diào)未果的業(yè)主制定出制裁辦法。例如可與房產(chǎn)局聯(lián)合，對(duì)這部分業(yè)主實(shí)行產(chǎn)權(quán)限制，使他們?cè)诜慨a(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等方面無(wú)法辦理手續(xù)，形成呆死產(chǎn)權(quán)，這樣將會(huì)迫使業(yè)主從自身的利益出發(fā)，交納或補(bǔ)繳物業(yè)管理費(fèi)。

　　5、加強(qiáng)物業(yè)管理公司自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量

　　為提高業(yè)主、使用人的滿意率，主動(dòng)從物業(yè)管理公司自身上找原因。物業(yè)營(yíng)理公司應(yīng)在加強(qiáng)自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量上下功夫，調(diào)整內(nèi)部機(jī)制，加強(qiáng)內(nèi)部管理，建章立制，制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范行為準(zhǔn)則，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，并嚴(yán)格按lS09000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)行，從而達(dá)到業(yè)主的認(rèn)可和滿意。

　　6、用法律武器維護(hù)自身的尊嚴(yán)和合法權(quán)益。

　　根據(jù)《民法通則》、《合同法》等有關(guān)法律規(guī)定，對(duì)不交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主可提起法律訴訟，工作中要做到有理、有利、有節(jié)。在提起訴訟前，最好先通知該部分業(yè)主，與業(yè)主進(jìn)行必要的交流、溝通，對(duì)經(jīng)做工作仍無(wú)效的業(yè)主，可通過(guò)法律訴訟程序，用法律武器維護(hù)自身的尊嚴(yán)和合法權(quán)益。

　　7、與開(kāi)發(fā)公司辦理好房產(chǎn)交接

　　為避免在業(yè)主入住后房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，引起糾紛，在與開(kāi)發(fā)公司辦理房產(chǎn)交接時(shí)，要嚴(yán)格按照規(guī)章制度辦事，對(duì)有問(wèn)題的房產(chǎn)，要在開(kāi)發(fā)公司處理完畢后再接管；特殊情況下，可讓開(kāi)發(fā)公司留下足夠的保證金，確保物業(yè)管理公司具有對(duì)該房產(chǎn)的修復(fù)能力，以利于今后的物業(yè)管理。

　　(作者系遼寧省本溪華廈物業(yè)管理 有限公司副總經(jīng)理 文/賈奇)

篇3：物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)概述

　　物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)概述

　　一、物業(yè)管理費(fèi)的確定

　　根據(jù)物業(yè)管理中發(fā)生的費(fèi)用，確定收費(fèi)的項(xiàng)目，并明確其使用的范圍，是搞好收費(fèi)管理的基礎(chǔ)。加強(qiáng)物業(yè)管理收費(fèi)的管理，就是要正確處理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與管理水平的關(guān)系。按照本章第三節(jié)的論述，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)對(duì)不同服務(wù)項(xiàng)目，分別采用政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和協(xié)議定價(jià)第三種不同的形式，在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，應(yīng)對(duì)不同的物業(yè)管理水平制定不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行公平競(jìng)爭(zhēng)，按質(zhì)論價(jià)，這樣，也可促使物業(yè)管理公司不斷提高物業(yè)管理水平。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定，可采取以下幾種途徑：

　　1.政府部門(mén)審定

　　物業(yè)管理中的重要收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，由房地產(chǎn)主管部門(mén)會(huì)同物價(jià)管理部門(mén)審定，通過(guò)頒發(fā)法規(guī)或文件予以公布實(shí)施。如售房單位和購(gòu)房人交納住宅維修基金、物業(yè)管理費(fèi)、建設(shè)施工單位提交保修費(fèi)等重要項(xiàng)目，由房地產(chǎn)主管部門(mén)提出標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)物價(jià)管理部門(mén)核定后執(zhí)行。

　　2.會(huì)同業(yè)主商定

　　物業(yè)管理是由業(yè)主委托的契約行為，因而有的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不必由政府部門(mén)包攬，而可由物業(yè)管理公司將預(yù)算提交業(yè)主管理委員會(huì)討論、審核，經(jīng)表決通過(guò)之后，就是一個(gè)合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。此時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)擬一份物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)審議會(huì)議的決議，一同印發(fā)給每位業(yè)主(用戶)，并且從通過(guò)之日起按這一標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　物業(yè)管理公司在每次新的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)通過(guò)之后，只要將每一費(fèi)用項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)一次性向業(yè)主公布，在以后每月發(fā)放收費(fèi)通知單時(shí)，只需通知費(fèi)用總額就行了。這樣，不僅可以減少勞動(dòng)耗費(fèi)，也可節(jié)省紙張等材料費(fèi)用。

　　3.委托雙方議定

　　對(duì)于專項(xiàng)和特約服務(wù)的收費(fèi)，諸如維修家電、接送孩子、代送牛奶，清掃保潔等項(xiàng)目，可由委托人與物業(yè)管理公司雙方議定，根據(jù)提供服務(wù)的要求，按不同的管理水平，確定不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由用戶與物業(yè)管理公司單位自行商定。

　　二、物業(yè)管理費(fèi)的收繳和追討

　　收費(fèi)通知單每月要及時(shí)送達(dá)業(yè)主(或用戶)的手中，并由業(yè)主(或用戶)簽收。為了節(jié)省人力，可由水電工在每月抄表時(shí)，發(fā)送上月的繳款單。

　　當(dāng)發(fā)生費(fèi)用拖欠情況時(shí)，應(yīng)采取措施加以追討，主要的方法是：

　　1.一般性追討

　　當(dāng)上月費(fèi)用被拖欠時(shí)，物業(yè)管理公司在第二月向業(yè)主(或用戶)發(fā)催款通知單。此單將上月費(fèi)用連同滯納金以及本月費(fèi)用一起通知業(yè)主(或用戶)，并經(jīng)常以電話催繳。電話中要注意文明禮貌，如果第二個(gè)月仍被拖欠，物業(yè)管理公司將在第三個(gè)月第二次發(fā)催款通知單，將此前兩個(gè)月的費(fèi)用、滯納金和當(dāng)月費(fèi)用一并通知，并限期三天內(nèi)繳清，三天過(guò)后物業(yè)管理公司將根據(jù)管理公約停止對(duì)其服務(wù)(停止水電供應(yīng)等)。如果業(yè)主(或用戶)經(jīng)收費(fèi)員上門(mén)催繳仍然拒付，物業(yè)管理公司可根據(jù)管理制度以及相應(yīng)的法律程序處理。在香港，遇到這種情況時(shí)，管理商將立即通知房產(chǎn)交易部門(mén)，停止該房產(chǎn)的交易；然后聯(lián)同有關(guān)清繳部門(mén)拍賣(mài)該房產(chǎn)，拍賣(mài)所得扣除管理等諸項(xiàng)費(fèi)用和滯納金以及支付訴訟的拍賣(mài)手續(xù)費(fèi)所剩部分，歸還原業(yè)主。物業(yè)管理公司可將這些條款寫(xiě)進(jìn)管理公約中，依照法律程序去執(zhí)行。

　　2.區(qū)別性追討

　　物業(yè)管理公司對(duì)拖欠費(fèi)用的業(yè)主(或用戶)要區(qū)分不同的情況，采取不同措施。對(duì)于費(fèi)用大戶，要親自登門(mén)(有時(shí)物業(yè)管理公司的總經(jīng)理也要親自去)，進(jìn)行解釋和勸導(dǎo)，爭(zhēng)取其理解和支持；對(duì)于一些“釘子戶”，則要嚴(yán)格按照法律執(zhí)行；對(duì)于一些確實(shí)有困難的“難點(diǎn)戶”，可以考慮適當(dāng)予以優(yōu)惠。

　　三、高層樓宇的收費(fèi)

　　從事高層樓宇管理的物業(yè)管理公司是以管理為主的獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的企業(yè)，它一方面要盡量減輕業(yè)主或用戶的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，做到服務(wù)好，收費(fèi)少，另一方面要努力開(kāi)拓多種經(jīng)營(yíng)，廣開(kāi)財(cái)源，增加收益，以達(dá)到自我完善，自我運(yùn)行，自我發(fā)展的良性循環(huán)。因此，物業(yè)管理公司在設(shè)置收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)兼顧上述兩方面的利益。我公司現(xiàn)行的收費(fèi)項(xiàng)目按照會(huì)計(jì)核算的不同大致分為下列三類(lèi)。

　　(一)屬于營(yíng)業(yè)收入的收費(fèi)項(xiàng)目

　　1.物業(yè)管理費(fèi)

　　物業(yè)管理費(fèi)是物業(yè)管理者為了實(shí)現(xiàn)其職能，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定的權(quán)限，憑借對(duì)物業(yè)管理的全部活動(dòng)所需成本的科學(xué)測(cè)算，編制出費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主或客戶定期向物業(yè)管理公司交納的費(fèi)用。它是物業(yè)管理公司營(yíng)業(yè)收入的主要來(lái)源。

　　高層樓宇的物業(yè)管理費(fèi)一般是以建筑面積為單位按月向業(yè)主或客戶收取的。在確定由業(yè)主交納還是由客戶交納問(wèn)題上，我們是這樣掌握的，凡是業(yè)主自用的房產(chǎn)，物業(yè)管理費(fèi)向業(yè)主收取；凡是業(yè)主委托物業(yè)管理公司代出租的房產(chǎn)，物業(yè)管理費(fèi)向客戶收取。物業(yè)管理費(fèi)的收取是由與業(yè)主或客戶簽訂的管理合同來(lái)保證的。管理合同一般一年簽訂一次。

　　2.停車(chē)費(fèi)

　　高層樓宇一般都附設(shè)有停車(chē)場(chǎng)地。停車(chē)場(chǎng)的交通、治安收費(fèi)一般都由物業(yè)管理公司的保安部門(mén)負(fù)責(zé)。

　　高層樓字附設(shè)的停車(chē)場(chǎng)地一般都是收費(fèi)公共停車(chē)場(chǎng)，但它只是提供泊車(chē)方便，不負(fù)保管責(zé)任。凡占泊位停放的車(chē)輛均應(yīng)照章繳納停車(chē)費(fèi)，亂停亂放的車(chē)輛可酌情給予處罰。

　　停車(chē)費(fèi)收入一般可細(xì)分為月票收入和定額發(fā)票收入，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：定額發(fā)票收入的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按當(dāng)?shù)卣魑囊?guī)定執(zhí)行，月票收入的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由公司根據(jù)停車(chē)場(chǎng)和客戶的具體情況制定標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門(mén)備案后執(zhí)行。

　　3.租金收入

　　這里所說(shuō)的租金收入是指物業(yè)管理公司自有房產(chǎn)出租的收入。我公司的自有房產(chǎn)全部是投資取得的。按照現(xiàn)行制度規(guī)定，房地產(chǎn)發(fā)展商在將所開(kāi)發(fā)房產(chǎn)交付使用時(shí)，應(yīng)按照開(kāi)發(fā)成本2%的比例提取專用基金，購(gòu)買(mǎi)一定數(shù)量的按微利房?jī)r(jià)格出售的商業(yè)用房，管理公司可以經(jīng)營(yíng)這部分商業(yè)用房，用租金收入彌補(bǔ)資金的不足。

　　4.其他收入

　　其他收入也稱雜項(xiàng)收入或綜合收入。包括單車(chē)和摩托車(chē)保管收入，代理室內(nèi)綠化、花卉管理收入，代理室內(nèi)清潔衛(wèi)生收入(含洗地毯收入)，代客戶裝修或修理收入及各項(xiàng)咨詢、代理手續(xù)費(fèi)收入。這部分收入，來(lái)源不穩(wěn)定，是物業(yè)管理公司積極創(chuàng)收的渠道。

　　(二)代收代支項(xiàng)目

　　代收代支項(xiàng)目的收入不屬于物業(yè)管理公司的營(yíng)業(yè)收入，其核算通過(guò)往來(lái)科目如“其他應(yīng)付款”來(lái)反映。

　　1.水電費(fèi)

　　高層樓宇尤其是高層寫(xiě)字樓用戶的水電費(fèi)用是不可能像住宅小區(qū)一樣由用戶直接向各有關(guān)主管單位繳納的。高層樓宇有許多公用水電設(shè)施，主管單位不可能掌握公用設(shè)施耗用水電對(duì)用戶的分?jǐn)偳闆r。一般情況下都是由物業(yè)管理公司按總表讀數(shù)向主管單位統(tǒng)一繳納各用戶的水電費(fèi)用，然后，管理公司再按各用戶的水電表讀數(shù)向用戶直接收取水電費(fèi)，公攤水電費(fèi)和中央空調(diào)用電費(fèi)。

　　2.通訊費(fèi)

　　一般高層樓宇都配有大廈程控交換系統(tǒng)，為樓內(nèi)用戶提供快捷方便的通訊服務(wù)。程控交換機(jī)配有收費(fèi)系統(tǒng)可核算出各用戶使用電話的次數(shù)和應(yīng)付費(fèi)用，物業(yè)管理公司據(jù)此向用戶收取通訊費(fèi)，并統(tǒng)一向電話公司和郵電局支付各中繼線的市話費(fèi)用和長(zhǎng)話費(fèi)用。

　　3.土地使用費(fèi)

　　國(guó)土管理部門(mén)每年要向土地使用者收取一次土地使用費(fèi)。一般情況下，都是由物業(yè)管理公司按國(guó)土部門(mén)核定的大廈占地面積和大廈功能確定的應(yīng)繳土地使用費(fèi)總額，向國(guó)土局統(tǒng)一繳納，然后再按各業(yè)主的建筑面積向各業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

　　4.房產(chǎn)稅

　　房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對(duì)象，依照房產(chǎn)價(jià)格或房產(chǎn)租金向產(chǎn)權(quán)所有人或承租人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。也就是說(shuō)房產(chǎn)稅應(yīng)由業(yè)主繳納。物業(yè)公司可接受業(yè)主委托代理交納房產(chǎn)稅。

　　(三)其他收費(fèi)項(xiàng)目

　　1.各種押金

　　物業(yè)管理公司為了保障自身權(quán)益不受侵害，或者為了加強(qiáng)管理，有必要對(duì)使用單位收取一定數(shù)量的保證金。如出租房屋時(shí)向客戶收取的相當(dāng)于三個(gè)月房租的租房押金；為了加強(qiáng)地盤(pán)管理，向施工隊(duì)收取的施工押金；為了加強(qiáng)治安管理，對(duì)晚間出入大廈的樓內(nèi)人員發(fā)放的出入證押金等，這些押金是通過(guò)預(yù)收款或其他應(yīng)付款核算的。

　　2.業(yè)主大修改造資金

　　高層樓宇公用設(shè)施中的水泵、電梯、機(jī)電設(shè)備等，產(chǎn)權(quán)已隨著樓宇的出售而轉(zhuǎn)移到業(yè)主身上，物業(yè)管理公司不擁有這部分固定資產(chǎn)的所有權(quán)，卻承擔(dān)著維護(hù)和管理的職責(zé)。隨著使用年限的增加，這部分設(shè)備需要大修，需要更新，其資金來(lái)源如何落實(shí)呢?在《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第五章第三十八條第二節(jié)中有明確規(guī)定：“房屋本體公用設(shè)施由物業(yè)管理公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修，其費(fèi)用從住宅維修基金中支出，住宅維修基金由業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)偅制诶U納”。參照這個(gè)規(guī)定，我公司對(duì)代管固定資產(chǎn)更新改造的資金是通過(guò)下述方法籌集的：每年初，由物業(yè)管理公司對(duì)大廈公共設(shè)施、設(shè)備提出大修改造計(jì)劃，報(bào)業(yè)主委員會(huì)審核同意后，按受益業(yè)主的建筑面積分?jǐn)偨o各業(yè)主。由業(yè)主分期預(yù)交給物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)大修改造項(xiàng)目的組織實(shí)施與檢查驗(yàn)收；年終物業(yè)管理公司將當(dāng)年大修改造計(jì)劃的完成情況及大修改造資金的決算情況，先向業(yè)主委員會(huì)下設(shè)的工程預(yù)決算小組或財(cái)務(wù)審計(jì)小組匯報(bào)。這兩個(gè)小組審核后，聘請(qǐng)審計(jì)人員審計(jì)，再報(bào)業(yè)主代表大會(huì)通過(guò)。財(cái)務(wù)人員根據(jù)業(yè)主代表大會(huì)通過(guò)的審計(jì)報(bào)告調(diào)整決算。各業(yè)主預(yù)交大修改造資金的結(jié)余或不足都在下年預(yù)交大修改造資金時(shí)調(diào)整。