網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)是在信息網(wǎng)絡(luò)化時代產(chǎn)生的一種嶄新經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象,表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)生活中的生產(chǎn)、交換、分配、消費(fèi)等經(jīng)濟(jì)活動,以及生產(chǎn)者、消費(fèi)者、金融機(jī)構(gòu)和政府職能部門等主體經(jīng)濟(jì)行為,都同信息網(wǎng)絡(luò)密切相關(guān),不僅要從網(wǎng)絡(luò)上獲取大量經(jīng)濟(jì)信息,依靠網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行預(yù)測和決策,而且許多交易行為直接在信息網(wǎng)絡(luò)上進(jìn)行。
順應(yīng)形勢,房地產(chǎn)企業(yè)全面“觸網(wǎng)”。
1.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部E化。
房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部使用ERP系統(tǒng)大大提高了公司的工作效率,更重要的作用在于對數(shù)據(jù)的存儲查詢和發(fā)布。銷售是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重頭戲。銷售數(shù)據(jù)的整理、統(tǒng)計是項煩瑣的工作,有了ERP系統(tǒng),就可以實現(xiàn)輕松實現(xiàn)銷售業(yè)務(wù)的管理。讓管理者隨時得到銷售和各種具體數(shù)據(jù),并以不同的方式表達(dá)。當(dāng)公司有多個售樓處或代理商時,各個售樓處或代理商對銷售數(shù)據(jù)的共享,銷售數(shù)據(jù)的匯總、查詢、分析是日常工作的必備環(huán)節(jié)。在當(dāng)前日趨活躍的三級市場上,許多中介公司,如房屋置換公司,一般在市域范圍內(nèi)連鎖店式經(jīng)營。這些公司對房源信息的共享,只能依賴ERP系統(tǒng)和互聯(lián)網(wǎng)。
2.中國房地產(chǎn)企業(yè)全面“觸網(wǎng)”。
目前我國許多大型房地產(chǎn)開發(fā)公司都有了自己的網(wǎng)站。網(wǎng)站建設(shè)是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)營銷的重要渠道,或者說是房地產(chǎn)公司進(jìn)行電子商務(wù)的途徑。但其內(nèi)容大部分僅限于公司的文字性介紹。隨著網(wǎng)絡(luò)帶寬的提高和多媒體技術(shù)的發(fā)展,公司可以實現(xiàn)物業(yè)的立體展示,大數(shù)據(jù)量的傳輸。同時隨著金融業(yè)網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展和中國信用制度的完善,網(wǎng)上交易和付款將完全實現(xiàn)。
在上海,網(wǎng)絡(luò)越來越看好房地產(chǎn)業(yè),目前該市已有二十來家房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站,訪問量越來越大,網(wǎng)上業(yè)務(wù)初露端倪,一定程度上提升了房地產(chǎn)信息化程度和服務(wù)效率。這些網(wǎng)站大體分成三類:第一是政府網(wǎng)站,第二類是專業(yè)網(wǎng)站,第三類是企業(yè)網(wǎng)站。
上海的“網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)站似乎很值得借鑒,它不是一個普通的信息共享網(wǎng)絡(luò)。加入它的中介公司都經(jīng)過政府核準(zhǔn),網(wǎng)上的每一條信息也都經(jīng)過各區(qū)縣交易中心數(shù)據(jù)庫核實,所以查詢更高效、方便。所有會員單位的房屋買賣都在網(wǎng)上進(jìn)行,你在任何一家門店“下單”后,信息就進(jìn)入統(tǒng)一的“網(wǎng)上房地產(chǎn)”交易場所,在這里所有的房源統(tǒng)一掛牌,通過電腦配對、場內(nèi)交易代表和場外門店以及各交易代表之間協(xié)商的辦法,快速地找到合適的房源。在"網(wǎng)上房地產(chǎn)交易不必使用現(xiàn)金,可通過電子銀行從相關(guān)銀行直接劃帳,買賣雙方都安全,網(wǎng)下要做的只是看房、簽約。
政府:房地產(chǎn)交易信息管理開始網(wǎng)絡(luò)化。
房地產(chǎn)交易信息管理是政府部門的行政職能之一。房地產(chǎn)市場交易管理的對象包括房地產(chǎn)市場活動的主體、客體和內(nèi)容。房地產(chǎn)市場活動的主體是指直接或間接參與房地產(chǎn)商品交易的各方,包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè),房地產(chǎn)消費(fèi)者和各種房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)市場交易的客體主要是作為房地產(chǎn)交易的標(biāo)的物,包括進(jìn)入房地產(chǎn)市場的房屋所有權(quán)、使用權(quán)以及一定年限的土地使用權(quán)。房地產(chǎn)市場交易活動包含了房地產(chǎn)交易過程中的所有環(huán)節(jié),如商品房預(yù)售審批、登記、過戶等。
房地產(chǎn)市場交易信息管理的具體內(nèi)容包括:
1.入市資格審查資格審查
包括兩方面:一是對房地產(chǎn)開發(fā)公司、中介公司的資質(zhì)審查和批準(zhǔn);二是對入市進(jìn)行交易的具體房地產(chǎn)商品的審查,其核心工作是對商品權(quán)屬的審查,如商品房預(yù)售審批。
2.房地產(chǎn)交易合同管理
房地產(chǎn)交易實質(zhì)上是房地產(chǎn)使用權(quán)和所有權(quán)具體權(quán)利的交易。因此對交易合同的管理是市場管理的重要內(nèi)容。具體包括交易雙方資格的審查和認(rèn)定,房地產(chǎn)交易價格核定,交易合同的匯總整理和保管。
3.辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記
權(quán)屬的轉(zhuǎn)移登記是在合同管理時同時進(jìn)行的。
4.征收交易稅費(fèi)
主要的稅費(fèi)有向交易雙方收取的契稅及交易費(fèi)等。
5.房地產(chǎn)市場交易資料的統(tǒng)計分析
按時間段(月份、季度或年份)、物業(yè)類型、不同的區(qū)位條件等情況對市場交易數(shù)據(jù)資料進(jìn)行匯總、分析。
營建數(shù)字化的全新生活理念。
物業(yè)管理的智能化是21世紀(jì)房地產(chǎn)業(yè)的重要發(fā)展方向,網(wǎng)絡(luò)建設(shè)是智能化管理、服務(wù)的重要組織形式和內(nèi)容。其中內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)是最重要的部分。通過物業(yè)內(nèi)部計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)的連接,可以實現(xiàn)的功能有:
(1)水、電、氣、熱等自動計量,收費(fèi);
(2)住宅小區(qū)封閉,實行安全防范系統(tǒng)自動化監(jiān)控管理;
(3)住宅的火災(zāi)、有害氣體泄漏等實行自動報警;
(4)住宅設(shè)置緊急呼叫系統(tǒng);(5)對住宅小區(qū)的關(guān)鍵設(shè)備、設(shè)施實施集中管理,對其運(yùn)行狀態(tài)實施遠(yuǎn)程監(jiān)控。
計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理的優(yōu)點在于:
(1)網(wǎng)絡(luò)管理可以實現(xiàn)全天候運(yùn)行。
(2)避免了管理工作對業(yè)主生活的干擾。
(3)便于業(yè)主參與物業(yè)管理和監(jiān)督。
(4)給社區(qū)帶來融洽的人際關(guān)系
營銷新篇章:房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷。
房地產(chǎn)營銷的主旨是用戶導(dǎo)向,然而傳統(tǒng)的市場營銷是單向的,即依賴各種各樣的媒體廣告來促進(jìn)顧客的接受,再以各種各樣的調(diào)查研究方式了解顧客的需求。兩種過程在大多數(shù)場合下是分離的。也就是說開發(fā)商或代理商與客戶之間的信息傳遞、反饋,速度慢,成本高,容易造成信息不對稱。而網(wǎng)絡(luò)營銷則正好解決了這個問題。網(wǎng)絡(luò)營銷是借助互連網(wǎng)進(jìn)行的市場營銷。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷有以下新的特點:
1.跨時空交易
目前投資者或購房者主要有兩種:傳統(tǒng)的媒體廣告和實地查看、詢問。傳統(tǒng)的媒體廣告如報紙、電視等對某一物業(yè)或某一類物業(yè)的信息量太少,而且是單向的,并具有渲染色彩,無法滿足投資者或消費(fèi)者的信息需求。實地查看會得到第一手的資料,但太浪費(fèi)時間了。在網(wǎng)絡(luò)時代則解決了以上的問題。置業(yè)者可以利用任何時間,通過互聯(lián)網(wǎng)快速搜索相關(guān)的房地產(chǎn)以了解大量相關(guān)的資料,作出初步的判斷。
2.交易現(xiàn)實的虛擬實現(xiàn)
虛擬現(xiàn)實技術(shù)(VRML)是描述多維交互式模擬環(huán)境的一種語言。虛擬現(xiàn)實技術(shù)業(yè)可以理解為多媒體和延伸。近年來,虛擬現(xiàn)實技術(shù)已真正地成熟起來,目前雖然離普遍應(yīng)用還有一定距離,但其應(yīng)用前景卻完全可以與房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)化結(jié)合起來。在網(wǎng)絡(luò)上傳輸?shù)亩嗝襟w信息,用戶在家里便可以充分體驗房地產(chǎn)的品質(zhì)。
3.交互式營銷
互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)可以提供每套房屋的信息以及房屋和整個小區(qū)的整體環(huán)境,讓用戶對公司的房地產(chǎn)有充分的了解和體驗。互聯(lián)網(wǎng)與公司的后臺房地產(chǎn)產(chǎn)品資料數(shù)據(jù)庫相連接,顧客可以直接通過互聯(lián)網(wǎng)查詢其需要的商品信息,更重要的是通過網(wǎng)上留言板、電子信箱和互聯(lián)網(wǎng)建立的模擬辦公室或會議室,公司人員可以跟潛在的顧客進(jìn)行交談,了解客戶的需求,收集信息的反饋,使公司能準(zhǔn)確、及時地把握市場動向。
4.整合性
互聯(lián)網(wǎng)上的營銷可由商品信息至收款、售后服務(wù)一氣呵成,因此也是一種全程的營銷渠道。另一方面,企業(yè)可以借助互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)將不同的傳播營銷活動進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計規(guī)劃和協(xié)調(diào)實施,以統(tǒng)一的傳播咨訊向消費(fèi)者傳達(dá)信息,避免不同傳播不一致性的消極影響。
寬帶:房地產(chǎn)業(yè)一個新商機(jī)?
目前在寬帶網(wǎng)絡(luò)上拼得最厲害還是基礎(chǔ)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營商和設(shè)備提供商,房地產(chǎn)業(yè)目前只是稍微有一些動靜,在一方面是技術(shù)上還未完全成熟,運(yùn)營商還未能形成統(tǒng)一的工業(yè)標(biāo)準(zhǔn),在國內(nèi)甚至連誰來建設(shè)這樣一個基礎(chǔ)網(wǎng)都相當(dāng)模糊,另一方面就是市場還未成熟,相應(yīng)的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)還不能到位,這使得房地產(chǎn)業(yè)還僅僅只能把腳步停留在幾個試驗小區(qū)上。
擺在房地產(chǎn)商面前的首要問題是:如何選擇最好的時機(jī)切入到未來寬帶網(wǎng)小區(qū)建設(shè)中,目前互聯(lián)網(wǎng)離相當(dāng)大一部分居民仍然十分遙遠(yuǎn),這很大程度上人為的阻礙了智能小區(qū)的推廣,以現(xiàn)在的客觀條件,房地產(chǎn)商把市場策略定位到寬帶網(wǎng)時代明顯超前了現(xiàn)有的市場現(xiàn)狀。但寬帶網(wǎng)普及的趨勢是肯定的,如果完全按照傳統(tǒng)房地業(yè)的游戲規(guī)則又有可能在將來被淘汰掉。
其次,是與服務(wù)商合作還是自己重建一套服務(wù)于智能小區(qū)的服務(wù)系統(tǒng)?如果房地產(chǎn)商自己承擔(dān)這些服務(wù),比如視頻點播,遠(yuǎn)程教學(xué),遠(yuǎn)程醫(yī)療等,則需要付出相當(dāng)大的建設(shè)成本,但整個控制權(quán)在自己手上。相反的話,房地產(chǎn)商只要扮演一個集成這些服務(wù)的角色,但事實上,如果把這些服務(wù)集成控制到房地產(chǎn)商手里是相當(dāng)困難的。
再次,房地產(chǎn)業(yè)如何面對其它行業(yè)染指這一塊蛋糕的挑戰(zhàn),事實上,與新的智能小區(qū)建設(shè)相比,舊的小區(qū)智能化改造更為重要,這一塊事實上基礎(chǔ)網(wǎng)絡(luò)設(shè)施提供商、基礎(chǔ)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營商、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供商、及諸如超市這些提供服務(wù)的傳統(tǒng)企業(yè)均可以滲透進(jìn)來,在這方面,房地產(chǎn)業(yè)跟其它行業(yè)的機(jī)會是平等的。
寬帶網(wǎng)絡(luò)時代的到來將必然給房地產(chǎn)業(yè)帶來革命性的改變、機(jī)會及挑戰(zhàn),對開發(fā)商而言,需要相當(dāng)?shù)牟呗院图夹g(shù)、市場敏感接觸能力,但可以肯定的是,寬帶網(wǎng)將給房地產(chǎn)業(yè)帶來一套新的運(yùn)營方式。
篇2：房地產(chǎn)業(yè)的核心從開發(fā)轉(zhuǎn)向金融運(yùn)作
前沿
房地產(chǎn)商向投資商轉(zhuǎn)變,類似房地產(chǎn)基金的操作大量出現(xiàn),房地產(chǎn)進(jìn)入金融運(yùn)作時代。
20**年房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動空前活躍。僅從房地產(chǎn)信托來看,根據(jù)云南信托的有關(guān)統(tǒng)計,20**年全國約有31家信托投資公司共計發(fā)行了約83個房地產(chǎn)信托產(chǎn)品,募集金額約122億元。
一些房地產(chǎn)企業(yè)還引入了外資房地產(chǎn)基金和投資商。如上海復(fù)地、順馳等地產(chǎn)商與摩根士丹利先后合作開發(fā)地產(chǎn)項目;北京、上海等地的房地產(chǎn)項目也得到了荷蘭國際集團(tuán)以及排名世界前三強(qiáng)的荷蘭房地產(chǎn)基金ING等的巨資投入。資料顯示,近一年來僅在北京就有近20 個房地產(chǎn)業(yè)項目引入了外資投資,總建筑面積在500萬平方米以上,涉及投資總額近30億元。
通過分析和研究目前房地產(chǎn)企業(yè)的各種融資創(chuàng)新和模式,我們認(rèn)為中國房地產(chǎn)行業(yè)正在發(fā)生一場革命性的變革,這場變革的核心就是房地產(chǎn)行業(yè)的重心將由土地運(yùn)營向金融運(yùn)作轉(zhuǎn)變。這場革命最終將可能產(chǎn)生兩個結(jié)果:一是現(xiàn)有的開發(fā)商模式將最終裂變成投資商+建造商的模式,向美國等發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)模式靠近。而且在這一過程中,房地產(chǎn)企業(yè)的走向必然分化出不同的路徑,像萬科、金地、招商地產(chǎn)這樣的一些正在探索多種融資渠道的公司可能由房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型為專業(yè)房地產(chǎn)投資商和運(yùn)營管理商,還有一部分公司將轉(zhuǎn)變?yōu)榫哂衅放频慕ㄔ焐?成為開發(fā)各環(huán)節(jié)的組織者。二是隨著這種變化趨勢的出現(xiàn),現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)食物鏈也將發(fā)生根本性的變化,最終房地產(chǎn)基金和投資商將成為主導(dǎo)中國房地產(chǎn)市場的兩種主流業(yè)態(tài)。
從美國等成熟房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗來看,當(dāng)土地實現(xiàn)完全市場化的公開供給后,土地的轉(zhuǎn)讓價格將基本體現(xiàn)市場對土地未來價值的預(yù)期;與此同時,土地交割以巨額土地轉(zhuǎn)讓金在短期內(nèi)支付為前提,銀行將不再向開發(fā)商放款以支付土地價款。結(jié)果是開發(fā)商將難以從低價囤積土地并高價賣出中獲取暴利,也難以借助銀行信貸資金“妙手空空”。在這種情況之下,開發(fā)商必須具備強(qiáng)大的金融運(yùn)作能力或雄厚的自有資金實力以支持房地產(chǎn)開發(fā)對資金的巨量需求。否則,失去土地和資金兩方面的尋租能力,開發(fā)商就只能憑借在房屋建造的組織方面的專業(yè)能力賺取與其付出相適應(yīng)的合理利潤。近期萬通宣稱參與集資建房并擔(dān)任承建商的角色,其期望的利潤率據(jù)稱為“8%-15%”。
招商地產(chǎn)董秘陳宇認(rèn)為,隨著房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展,行業(yè)內(nèi)的專業(yè)分工將越來越細(xì)。結(jié)果是政府賺土地的錢,投資商(也可以包括個人集資)賺取資金的回報,建造商賺取產(chǎn)品創(chuàng)造的價值。
開發(fā)模式向投資模式轉(zhuǎn)變
在一系列政策的影響下,房地產(chǎn)行業(yè)的游戲規(guī)則正在發(fā)生變化,其實質(zhì)就是產(chǎn)業(yè)的核心由開發(fā)營建向金融運(yùn)作轉(zhuǎn)移,而房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作模式也由開發(fā)模式向投資模式轉(zhuǎn)變。迄今為止的一些房地產(chǎn)與金融結(jié)合的方式,正越來越清晰地展示了這種轉(zhuǎn)變的路徑。
土地供應(yīng)方式的市場化、銀行信貸政策的緊縮擠壓、外資房地產(chǎn)基金的強(qiáng)力進(jìn)入等,沖擊并改變著固有的房地產(chǎn)開發(fā)模式。20年來中國房地產(chǎn)模式的核心是房地產(chǎn)商統(tǒng)攬土地、融資、規(guī)劃、施工、銷售、物業(yè)管理的全部環(huán)節(jié)。在這一產(chǎn)業(yè)價值鏈中,土地是房地產(chǎn)商能夠進(jìn)行開發(fā)的原始支點,融資只不過是整個運(yùn)作的一個環(huán)節(jié)而已。
然而在近兩年房地產(chǎn)企業(yè)尋求資金渠道多元化的運(yùn)作過程中,一些主流房地產(chǎn)商越來越重視融資環(huán)節(jié),將這一環(huán)節(jié)提升到了前所未有的高度,而且其金融運(yùn)作展示了一種行業(yè)趨勢:房地產(chǎn)商正面臨角色轉(zhuǎn)換,即由開發(fā)商向投資商、運(yùn)營管理商轉(zhuǎn)變。
金地集團(tuán)轉(zhuǎn)向投資商的嘗試
金地集團(tuán)參與金信雙龍房地產(chǎn)信托計劃是其向投資商轉(zhuǎn)變的嘗試;而與摩根士丹利等聯(lián)手參與銀行不良資產(chǎn)的操作,則體現(xiàn)了其將多年積累的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和管理經(jīng)驗運(yùn)用到存量物業(yè)的管理和再開發(fā),向運(yùn)營管理商轉(zhuǎn)變的思路
20**年6月,央行“121號文件”出臺,幾乎所有的房地產(chǎn)商都深刻體會到資金已是一個嚴(yán)重制約發(fā)展的瓶頸。對于資金密集型行業(yè),解決好融資問題成為許多房地產(chǎn)企業(yè)的重中之重。作為上市公司,金地集團(tuán)(600383)除了尋求以增發(fā)等形式再融資外,也在房地產(chǎn)信托等領(lǐng)域進(jìn)行了嘗試。
20**年12月18日,金地集團(tuán)公告稱,公司與其第二大股東金信信托投資股份有限公司簽署金信雙龍房地產(chǎn)投資資金信托合同。根據(jù)《金信雙龍房地產(chǎn)投資信托計劃》及信托合同,金地集團(tuán)為特別委托人和受益人,金信信托投資股份有限公司為受托人和管理人。該信托產(chǎn)品的運(yùn)作模式借鑒了房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的基本原理,以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股權(quán)投資為主(圖1)。
從運(yùn)作模式看,金地集團(tuán)第二大股東金信信托作為融資平臺推出雙龍房地產(chǎn)信托計劃,金地集團(tuán)、杭州綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司和通和置業(yè)(金地集團(tuán)第四大股東通和控股旗下企業(yè))是該信托計劃的特別委托人,其中金地集團(tuán)委托金額為2500萬元。
西南證券信托研究專家孟輝認(rèn)為,該產(chǎn)品的一個突出特點是金地集團(tuán)及其股東等利益相關(guān)各方,將各自的優(yōu)勢資源捆綁在一起,以達(dá)到合理的風(fēng)險匹配和利益共享。從該信托計劃的幾個特別委托人的背景來看,都屬于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商,“通過設(shè)立信托的方式,特別委托人獲得了金信信托這一融資平臺的支持,獲得了一條新的融資渠道。”
從目前該信托計劃資金投入的項目來看,特別委托人如通和置業(yè)在杭州的一個項目、杭州綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司在合肥的一個項目都獲得了該信托計劃資金的支持。盡管目前該信托計劃融資規(guī)模不大,已使用了31份信托計劃籌集了2.79億元,“但預(yù)計未來的融資目標(biāo)是30-50億元。”金地集團(tuán)董秘、企業(yè)發(fā)展部總經(jīng)理郭國強(qiáng)告訴《新財富》。
值得注意的是,金信信托與金地集團(tuán)、通和置業(yè)等特別委托人之間的股權(quán)關(guān)系和戰(zhàn)略合作關(guān)系是實現(xiàn)這種模式的一個重要基礎(chǔ)。對于房地產(chǎn)信托這類具有高風(fēng)險特征的信托產(chǎn)品而言,風(fēng)險管理能力的高低幾乎決定了產(chǎn)品開發(fā)的成功與否。金地集團(tuán)、通和置業(yè)作為開發(fā)商,能夠在房地產(chǎn)項目選擇、項目評價以及項目管理方面提供專業(yè)建議,保證了信托產(chǎn)品能夠成功推出和持續(xù)運(yùn)營。
在這一案例中,“房地產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)+融資平臺”成了金地集團(tuán)房地產(chǎn)金融運(yùn)作的基本要素。“金地集團(tuán)+金信信托進(jìn)行的其實是房地產(chǎn)金融運(yùn)作,而且它們擔(dān)當(dāng)?shù)氖峭顿Y商的角色。”孟輝認(rèn)為。
金地集團(tuán)作為專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商,在如何實現(xiàn)專業(yè)技能與融資功能的緊密結(jié)合方面一直在進(jìn)行探索。20**年6月22日,公司公告稱與摩根士丹利房地產(chǎn)基金IV(簡稱MSREF)、上海盛融投資有限公司合作設(shè)立公司,共同投資中國的不良資產(chǎn)。合作方式是三方共同出資設(shè)立一家項目公司,項目公司注冊資本約為5億元,股東出資比例為:金地集團(tuán)出資約7500萬元,占注冊資本的15%;MSREF出資約27500萬元,占注冊資本的55%;上海盛融投資有限公司出資約1 5000萬元,占注冊資本的30%。
該項目公司受讓中國建設(shè)銀行賬面總值為28.5億元的不良資產(chǎn)包,包括了中國建設(shè)銀行16家分行分布在華中和華南地區(qū)的154項資產(chǎn)。這些資產(chǎn)大多為中國主要城市中的商業(yè)物業(yè),其中部分資產(chǎn)為在建工程。從該項目公司的股東構(gòu)成看,“摩根士丹利和上海盛融主要解決資金問題。”郭國強(qiáng)說,金地集團(tuán)在不良資產(chǎn)處置(如再開發(fā)、出售、出租、物業(yè)管理等)中,將在這些物業(yè)的再開發(fā)和管理上發(fā)揮主要作用。顯然金地集團(tuán)扮演的是運(yùn)營管理商的角色。
萬科加緊調(diào)整融資結(jié)構(gòu)
萬科通過發(fā)行可轉(zhuǎn)債、利用信托資金、與外資合作等,拓寬融資渠道、調(diào)整融資結(jié)構(gòu);通過收購做大規(guī)模,追尋美國Pulte Homes公司的腳步,其欲成為專業(yè)房地產(chǎn)投資商的意圖日益明顯
萬科近年來力圖打造更加合理的融資模式和融資結(jié)構(gòu)。
作為上市公司,萬科充分利用了資本市場的融資功能,兩年來通過發(fā)行可轉(zhuǎn)債籌集資金34.9億元。
與此同時,萬科也嘗試?yán)眯磐匈Y金。20**年12月31日,萬科與新華信托達(dá)成總額2.602億元、期限2年、年利率為4.5%的信托貸款協(xié)議,用于深圳大梅沙萬科東海岸項目的開發(fā)。20**年6月9 日,萬科全資附屬子公司深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司又與新華信托達(dá)成總額1.9995億元、期限2年、年利率為4%的貸款協(xié)議,用于深圳十七英里項目的開發(fā)。該貸款資金由新華信托發(fā)行“新華信托?萬科十七英里項目集合資金信托計劃”的方式籌集,同時,投資者可以享受十七英里項目購房優(yōu)惠權(quán)。20**年12月22日,萬科又與深圳國際信托投資公司簽署期限2年、總額1.5億元的信托貸款協(xié)議,用于“深圳萬科云頂項目”的開發(fā)。
值得一提的是,萬科“新華信托?萬科十七英里項目集合資金信托計劃”頗有特色。該信托計劃靈活選擇融資方式,實現(xiàn)了財務(wù)費(fèi)用的最小化。該信托貸款的年利率為4%,與同期銀行貸款利率5.49%相比,低了1.49個百分點,按照2.602億元的融資規(guī)模,萬科每年節(jié)約財務(wù)費(fèi)用近400萬元。
另一方面,房地產(chǎn)項目作為一個特殊的商品,本身有其獨(dú)特的使用價值,該信托產(chǎn)品在設(shè)計過程中通過對這一使用價值的挖掘,加入了購房優(yōu)惠權(quán),使得萬科十七英里信托計劃具有獨(dú)特的賣點。信托計劃的投資者在購買該產(chǎn)品的同時,不僅享有通常意義的投資收益,更重要的是還可以獲得對該房產(chǎn)的優(yōu)先購買權(quán)以及購房價格的高折扣率。這一模式在隨后的房地產(chǎn)信托項目中被廣泛地運(yùn)用。
而且,在海外資金紛紛投資中國房地產(chǎn)市場之際,萬科也適時跟上了潮流。20**年7月,萬科與德國銀行Hypo Real Estate Bank International(簡稱“HI公司”)簽訂了合作協(xié)議,為即將開發(fā)的中山項目進(jìn)行融資安排,合作方式是HI公司為中山項目提供總額不超過3500萬美元,最長不超過42個月的貸款。為實現(xiàn)上述融資安排,萬科將中山公司80%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給全資子公司、永達(dá)中國投資有限公司,永達(dá)中國又將這80%的中山項目與HI成立合資項目公司BGI(Best Gain Investment),占35%股份。上述轉(zhuǎn)讓完成后,萬科對中山公司直接和間接擁有的權(quán)益為48%(圖3)。20**年11月21日萬科集團(tuán)子公司成都萬科房地產(chǎn)有限公司與新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司的子公司?新加坡Reco Ziyang Pte Ltd.(簡稱RZP)簽訂協(xié)議,將其持有的成都萬科置業(yè)95%股權(quán)中的40%轉(zhuǎn)讓給RZP,共同開發(fā)成都“萬科新城”項目。
從萬科在較短時間內(nèi)連續(xù)發(fā)行兩期可轉(zhuǎn)債,以及信托融資、與海外房地產(chǎn)基金合作來看,其房地產(chǎn)金融運(yùn)作的技巧日益嫻熟,融資結(jié)構(gòu)也漸趨合理。
如果說拓寬融資渠道是所有房地產(chǎn)商的題中應(yīng)有之意,那么收購南都集團(tuán)相關(guān)股權(quán)一案則昭示了萬科欲成為專業(yè)投資商的意圖。
20**年3月4日,萬科公告以18.58億元收購南都有關(guān)股權(quán)。根據(jù)有關(guān)協(xié)議,萬科此次受讓資產(chǎn)為上海中橋集團(tuán)持有的上海南都70%的股權(quán)及與之相對應(yīng)的股東權(quán)益、蘇州南都49%的股權(quán)及與之相對應(yīng)的股東權(quán)益、浙江南都房產(chǎn)集團(tuán)20%的股權(quán)及與之相對應(yīng)的股東權(quán)益。交易定價主要依據(jù)標(biāo)的公司的凈資產(chǎn)值、所擁有的項目的評估值,同時考慮了標(biāo)的公司的品牌價值。交易金額18.58億元,涉及21項物業(yè),占地面積627.57萬M2,建筑面積598萬M2,按權(quán)益算,本項交易完成后,萬科權(quán)益土地儲備增加194萬M2。
我們的分析表明,這項收購使萬科的權(quán)益土地儲備超過1000萬平方米建筑面積,有利于完善萬科跨區(qū)域發(fā)展的戰(zhàn)略布局,使其大大增強(qiáng)了持續(xù)競爭能力。
被萬科視為未來發(fā)展新標(biāo)桿的美國Pulte Homes公司的運(yùn)作模式,可能是萬科意圖的最佳注解:在房地產(chǎn)基金占主導(dǎo)地位的美國房地產(chǎn)市場,作為上市公司的PulteHomes,其主導(dǎo)權(quán)不在公眾基金手中,而是以房地產(chǎn)投資商的身份,采取收購兼并的方式做大規(guī)模,鞏固自己的市場占有率。目前該公司在美國市場的占有率約為5.3%,而美國前十名地產(chǎn)商的市場占有率不到20%。
其實還有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)商也敏感地看到了這種轉(zhuǎn)型的脈絡(luò)。“我們也正在思考向?qū)I(yè)房地產(chǎn)投資管理公司轉(zhuǎn)型的可能。”百仕達(dá)地產(chǎn)副總裁羅雷說。
房地產(chǎn)業(yè)食物鏈正在發(fā)生變異
從金地集團(tuán)和萬科的金融運(yùn)作中可以清楚地看到,大投資商、信托資金及海外房地產(chǎn)基金的介入,正在顛覆傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)食物鏈:20多年來長期處于食物鏈頂端的開發(fā)商不得不將壟斷利潤與這些參與者分享
傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)鏈條顯示,開發(fā)商是整個鏈條的上端,也是利益?zhèn)鲃拥牡谝画h(huán)。而且開發(fā)商往往也利用這種“核心”的優(yōu)勢,通過帶資承包等形式使得施工企業(yè)承擔(dān)部分開發(fā)資金利息、出讓他們應(yīng)得的部分利益,通過預(yù)售的形式讓消費(fèi)者承擔(dān)部分開發(fā)資金利息,等等,實施對施工企業(yè)、消費(fèi)者的掠奪。
但在投資商、信托資金以及海外房地產(chǎn)基金參與的項目中,它們參與瓜分了以前由開發(fā)商獨(dú)自享有的高額利潤。顯然傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)和利益分配模式已經(jīng)發(fā)生了變化。
&n bsp; 事實上,目前海外房地產(chǎn)基金及其他投資商與國內(nèi)開發(fā)商的合作,基本上都如HI公司與萬科中山公司的合作方式一樣,一般都是成立項目公司,雙方各自持有項目公司一定比例的股權(quán),并按此比例享有項目利潤。與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)相比,這意味著站在整個開發(fā)鏈條上端的除了開發(fā)商以外,還有海外房地產(chǎn)基金以及其他投資商,它們共同瓜分房地產(chǎn)項目的大部分利潤。
我們認(rèn)為,隨著各種主體的投資商以及海外房地產(chǎn)基金越來越深入地介入中國房地產(chǎn)市場,它們將連同由開發(fā)商嬗變而來的專業(yè)房地產(chǎn)投資商一起共同占據(jù)產(chǎn)業(yè)鏈條上端的位置。而這種變化趨勢,可能正是推動萬科、金地集團(tuán)等一大批房地產(chǎn)開發(fā)商積極向投資商和運(yùn)營管理商轉(zhuǎn)變的根本動力。
房地產(chǎn)基金及大投資商將主導(dǎo)中國房地產(chǎn)市場
房地產(chǎn)基金和投資商將成為未來的兩種主流業(yè)態(tài)。按照中國目前房地產(chǎn)市場存量及未來的發(fā)展?jié)摿?只要政策許可,未來中國房地產(chǎn)基金從數(shù)量上和管理的資產(chǎn)規(guī)模上達(dá)到美國目前的水平是完全可能的。而隨著房地產(chǎn)業(yè)食物鏈的變異,那些具有豐富的開發(fā)、運(yùn)營管理經(jīng)驗的專業(yè)房地產(chǎn)投資商也將成為左右市場的重要力量
眾所周知,目前房地產(chǎn)業(yè)的資金來源中,銀行貸款和其他資金(包括定金及預(yù)收款等)規(guī)模過大。20**年,房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中的國內(nèi)貸款迅速擴(kuò)張,規(guī)模達(dá)3138.3億元,分別相當(dāng)于從1999年到20**年4年的2.8倍、2.3倍、1.9倍和1.4倍。20**年宏觀調(diào)控后,房地產(chǎn)開發(fā)投資的貸款增幅放慢,但1-10月仍然增長5.9%。
中國經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測中心的張海旺認(rèn)為,目前房地產(chǎn)開發(fā)投資資金的主要來源仍是國內(nèi)貸款,其他融資渠道甚少且極不穩(wěn)定,這給銀行系統(tǒng)帶來很大的不確定因素。而且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把定金及預(yù)收款作為投資資金的重要來源。20**年1-10月,國內(nèi)貸款、定金及預(yù)收款合計在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的比重超過六成,達(dá)61.3%,比宏觀調(diào)控前的20**年1-2月份非但沒有下降,反而提高2.7個百分點。在房地產(chǎn)開發(fā)投資因國內(nèi)貸款下降減輕對銀行資金依賴的同時,由于個人住房貸款迅速增長,又間接深化了對銀行資金的占用。“這間接加重了房地產(chǎn)開發(fā)投資對銀行資金的依賴。”
業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,中國目前的這種狀況與當(dāng)年美國出臺《房地產(chǎn)投資信托基金法》時的情況基本一致:一方面房地產(chǎn)企業(yè)融資存在瓶頸,特別是向銀行借貸方面有各種各樣的限制,另一方面是普通投資者有參與分享地產(chǎn)業(yè)高成長的強(qiáng)烈沖動,普通投資者只能通過購買房產(chǎn)及信托產(chǎn)品間接投資于房地產(chǎn),而不能分享房地產(chǎn)開發(fā)的超額利潤,因為沒有集合投資的合法渠道。投資者對房地產(chǎn)的投資熱情從目前房地產(chǎn)信托產(chǎn)品往往推出后很快就銷售一空的情況可見一斑。
房地產(chǎn)信托基金若能推出,無疑將成為最佳的投資工具。而我們的一些案例研究表明,中國目前具備了房地產(chǎn)信托基金生存和發(fā)展的土壤。因為中國實際上已存在類“REITs產(chǎn)品”。與美國收益型REITs相比,目前深滬1300多家上市公司中,中國國貿(mào)(600007)、小商品城(600415)兩家具有“REITS產(chǎn)品”的部分特性(附文1)。
中國國貿(mào)收入的主要來源是國貿(mào)大廈寫字樓和商場、中國大飯店、國貿(mào)飯店的出租收入(表2),符合REIT產(chǎn)品收入來源的要求。但與真正的REITs相比,中國國貿(mào)沒有稅收優(yōu)惠,所得稅率為33%,盈利的大部分也沒有分派給股東。而國外REITs不交所得稅,應(yīng)稅所得中至少有95%的部分以股利的形式分配給股東。
商業(yè)零售房地產(chǎn)將拔得頭籌
中國目前的居民消費(fèi)率約為55%,大大低于70-80%的世界平均水平。居民消費(fèi)率的觸底反彈對商業(yè)地產(chǎn)將產(chǎn)生持續(xù)而長期的需求。因此我們預(yù)計,在各種類型的房地產(chǎn)中,商業(yè)零售房地產(chǎn)將可能成為房地產(chǎn)基金(REITs)投資的首選目標(biāo)
20**年底中國商業(yè)零售業(yè)已全面對外開放,在此前后,中外零售連鎖巨頭們的擴(kuò)張幾近瘋狂,競爭近乎白熱化,但從中也可清楚地看到這個市場的巨大潛力。
從兩家外資零售業(yè)巨頭在中國的擴(kuò)張情況看,20**年起沃爾瑪就已明顯在中國市場加快了開店速度,三年新開店數(shù)是過去五年的一倍。權(quán)威數(shù)據(jù)顯示,截至20**年2月,沃爾瑪在中國的門店數(shù)達(dá)到44家,其計劃今年還要再
開15家門店。而家樂福更是迫不及待,以近乎瘋狂的速度擴(kuò)軍,僅20**年1至8月就新開了8家門店,平均每月一家,在20**年最后兩個月內(nèi)更是狂開15家店鋪。據(jù)統(tǒng)計,截至20**年2月,家樂福在中國的門店數(shù)已達(dá)53家。
其他外資零售業(yè)巨頭也不甘落后。德國零售和批發(fā)業(yè)巨頭麥德龍目前在中國擁有21家倉儲式商店,為酒店和餐館等商業(yè) 客戶服務(wù),該公司年初宣布,20**年將再開10家店。
而且目前世界零售企業(yè)500強(qiáng)已有70%在中國搶灘登陸,截至20**年6月,國內(nèi)已有外資商業(yè)企業(yè)268家,店鋪數(shù)4502個。百安居、吉之島、易初蓮花和好又多等外國零售企業(yè)都在緊鑼密鼓、大幅度地擴(kuò)大對中國內(nèi)地的投資。
國內(nèi)連鎖巨頭國美、蘇寧等也加快了擴(kuò)張步伐。據(jù)悉,國美20**年在全國的門店總數(shù)將達(dá)到400家,而且在北京等主要城市將以大面積店為主。
而且,內(nèi)外資零售連鎖巨頭們的擴(kuò)張并不會是一個短暫的現(xiàn)象。因為目前中國消費(fèi)率約為55%,大大低于70%的世界平均水平。專家認(rèn)為,隨著消費(fèi)的復(fù)蘇,消費(fèi)率將觸底反彈,對商業(yè)地產(chǎn)將產(chǎn)生持續(xù)而長期的需求。
更重要的是,“商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營將回歸理性,以租賃為主的運(yùn)營模式將成為主流。”清華大學(xué)中國金融研究中心研究員張寧認(rèn)為,商業(yè)地產(chǎn)將成為外資房地產(chǎn)基金或大投資商的首選,它們通過將這些物業(yè)出租給商業(yè)企業(yè)以獲取穩(wěn)定的租金收入。
目前深國投與新加坡嘉德集團(tuán)合資投資及經(jīng)營在重慶、長沙、蕪湖、漳州等地以沃爾瑪、華納影院為主力租戶的商業(yè)中心,其運(yùn)作模式已具有房地產(chǎn)基金的雛形,也為類似商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作提供了一個很好的范本。
1995年,經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn),深國投與沃爾瑪中國在深圳成立了沃爾瑪珠江百貨有限公司,20**年經(jīng)批準(zhǔn)更名為沃爾瑪深國投百貨有限公司,沃爾瑪持股65%,深國投持股35%。為配合沃爾瑪在中國的快速發(fā)展,深國投成立了深圳國投商用置業(yè)發(fā)展有限公司(下稱“國投置業(yè)”),專門開發(fā)商用物業(yè),主要為沃爾瑪提供營業(yè)場地。
20**年底,深國投與新加坡嘉德置地集團(tuán)(下稱嘉德集團(tuán))簽訂了合作框架協(xié)議書,在中國商用地產(chǎn)投資和管理領(lǐng)域進(jìn)行合作。該合作框架協(xié)議書涉及項目20個,而此前雙方已經(jīng)簽署了全國6個不同城市的深國投商業(yè)中心項目的轉(zhuǎn)讓合同?嘉德以9.98億元收購了6家商場,這些商場主要租給沃爾瑪,嘉德占股份51%,深國投占股49%。
從操作模式看,以湖南項目為例:國投置業(yè)持有湖南深圳國投商業(yè)置業(yè)發(fā)展有限公司(簡稱湖南發(fā)展)49%的股權(quán),嘉德集團(tuán)全資子公司凱德商用中國投資有限公司持有51%的股權(quán)。在該項目的操作工程中,深國投大股東?深圳國際信托投資公司在20**年底發(fā)行了“深國投商業(yè)中心(長沙)集合資金信托計劃”,為湖南發(fā)展項目提供貸款融資。
梳理其中的關(guān)系,可以清晰地看出,該項目的運(yùn)作類似房地產(chǎn)基金的運(yùn)作。其中國投置業(yè)既相當(dāng)于 REITs投資工具,又與凱德商用一起擔(dān)當(dāng)這個REITs的投資者,湖南發(fā)展是REITs投資的房地產(chǎn)項目。而該項目建成后出租給沃爾瑪深國投百貨開設(shè)沃爾瑪商場,相應(yīng)的租金和管理回報收入就是國投置業(yè)和凱德商用的投資收益。
而且,國投置業(yè)在項目的不同開發(fā)期間可以得到大股東深國投不同形式的融資支持,使其相當(dāng)于一個開放式的房地產(chǎn)基金。例如在土地收購期間,通過發(fā)行股權(quán)信托,支持深國投置業(yè)購買土地;在項目進(jìn)行期間,可以根據(jù)工程的進(jìn)度,從財務(wù)成本最小化的原則,通過發(fā)行貸款信托或股權(quán)信托的方式保證項目如期竣工交付使用,而且借助深國投與沃爾瑪長期的戰(zhàn)略合作關(guān)系,保證了房產(chǎn)穩(wěn)定的銷售渠道,并以此獲得穩(wěn)定的租金收入;發(fā)行受益權(quán)信托,不僅可以及時變現(xiàn),保證資金的流動性,而且可以充分享受商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的最大化價值。
該操作模式也為類似商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作提供了一個很好的范本。而且未來只要中國法律許可,類似深圳國投這樣的企業(yè)可能就會利用多年積累的經(jīng)驗,發(fā)起成立房地產(chǎn)基金,投資有穩(wěn)定租戶的商業(yè)零售房地產(chǎn),而不需要與海外房地產(chǎn)基金合作。
未來會產(chǎn)生一批大投資商
在未來混業(yè)經(jīng)營的模式下,會產(chǎn)生類似美林、摩根的投資商。比如證券公司可以成立不同風(fēng)格的房地產(chǎn)基金公司,發(fā)行房地產(chǎn)基金;一旦政策允許,銀行系基金公司也可以發(fā)行房地產(chǎn)基金產(chǎn)品,投資房地產(chǎn)項目或完成銀行抵押貸款資產(chǎn)的證券化,從而成為房地產(chǎn)市場大投資商。
中國目前房地產(chǎn)存量非常龐大,占用了銀行大量資金。據(jù)統(tǒng)計,中國金融機(jī)構(gòu)18萬多億貸款中,超過50%的貸款都是以房產(chǎn)作為抵押的,未來房地產(chǎn)基金的快速發(fā)展將改善開發(fā)商、投資商、銀行的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。
即將由銀行推出的房貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品,無疑為商業(yè)銀行發(fā)展房地產(chǎn)基金開了一扇窗。據(jù)悉,中華人民銀行已批準(zhǔn)中國建設(shè)銀行在20**年推出房貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。該證券化方案采用信托作為特定目的載體(SPV,是為資產(chǎn)證券化設(shè)立的有限責(zé)任公司,以之為載體收購可證券化的特殊資產(chǎn)),其運(yùn)作的基本方式是:首先,商業(yè)銀行將其可證券化的住房貸款出售給SPV;其次,SPV將所獲得的住房貸款匯總重組,經(jīng)信用擔(dān)保及評級后,發(fā)行住房貸款證券;最后,SPV持有資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流,用于對投資者支付本息以及評估、擔(dān)保、承銷或其他證券化費(fèi)用。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這是一種類似美國抵押型房地產(chǎn)基金的產(chǎn)品。
&nb sp; 而且從現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)商中也將分化出一批專業(yè)投資商,如萬科這樣擁有開發(fā)和物業(yè)管理品牌、資本運(yùn)作能力強(qiáng)的公司,通過不斷的資本運(yùn)作和資本積累未來將轉(zhuǎn)變?yōu)閷I(yè)房地產(chǎn)投資商。一部分通過成立房地產(chǎn)基金公司,發(fā)行房地產(chǎn)基金,轉(zhuǎn)變?yōu)閷I(yè)的房地產(chǎn)投資管理公司,其它一些不能及時調(diào)整以適應(yīng)變革的房地產(chǎn)開發(fā)商將被淘汰出局。
附文
美國房地產(chǎn)發(fā)展模式
中國和美國有許多相似的地方,同樣是地域同樣遼闊、房地產(chǎn)市場同樣高度分散,都面臨著城市和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距的問題,地價差距也很大。我們認(rèn)為中國房地產(chǎn)發(fā)展模式會逐步向美國模式逼近。
美國房地產(chǎn)發(fā)展模式的特點是房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)鏈、開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈、中介產(chǎn)業(yè)鏈和流通產(chǎn)業(yè)鏈非常完整并相互協(xié)調(diào)發(fā)展,以房地產(chǎn)基金(REITs)為主的金融產(chǎn)業(yè)鏈非常發(fā)達(dá),開發(fā)商是吸引資金、把控中介和流通的組織者。在這種模式下,房地產(chǎn)的核心是金融運(yùn)作而非開發(fā)營建,房地產(chǎn)基金或者投資商成為房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)者,地產(chǎn)建造商或中介商只不過是圍繞房地產(chǎn)基金的配套環(huán)節(jié)。
金融產(chǎn)業(yè)鏈由房地產(chǎn)基金、投資商和銀行組成,其中最大部分是房地產(chǎn)基金,美國的投資商主要是從事物業(yè)投資,而非物業(yè)開發(fā),因此美國真正的大地產(chǎn)商都出于金融領(lǐng)域,銀行是金融產(chǎn)業(yè)鏈中比例最小的一部分,由于有基金和投資商的支撐,美國銀行風(fēng)險很小。經(jīng)過近40多年的發(fā)展,美國目前大約有300多只 REITs在運(yùn)作之中,管理的資產(chǎn)總值超過3000億美元,而且其中有近2/3在全國性的證券交易所上市交易。
按照REITs組織形態(tài)不同,美國REITs可分為契約型和公司型兩種。按照投資人能否贖回分類,可將REITs分為封閉式和開放式兩類。根據(jù)REITs資金投向的不同,可以將它們分為三大類:1)權(quán)益型:投資并擁有房地產(chǎn),主要收入來源于房地產(chǎn)的租金,所以也稱收益型。2)抵押型:投資房地產(chǎn)抵押貸款或房地產(chǎn)抵押支持證券(MBS),收益主要來源于房地產(chǎn)貸款的利息。3)混合型:它是介于資產(chǎn)類和抵押類之間的一種房地產(chǎn)投資信托,具有資產(chǎn)類REITs和抵押類REITs的雙重特點,即在從事抵押貸款服務(wù)的同時,自身也擁有部分物業(yè)產(chǎn)權(quán)。
據(jù)統(tǒng)計,美國的REITs 中的絕大部分是從事資產(chǎn)類投資,約占所有REITs 的96%.,每個REIT 根據(jù)各自的專長選擇投資領(lǐng)域,有的以地理區(qū)域為專長,如地區(qū)、州、市的地產(chǎn);有的專長于各種行業(yè)地產(chǎn),如零售業(yè)、工業(yè)、辦公樓、公寓、醫(yī)院等房地產(chǎn);有些REITs 選擇廣泛的投資類型,包括房地產(chǎn)、貸款類的眾多產(chǎn)品。在各種房地產(chǎn)的投資中,零售業(yè)、住宅、工業(yè)/辦公地產(chǎn)的投資占絕大部分,總計超過總投資的74%。
1992年以后,美國房地產(chǎn)基金引入傘式伙伴房地產(chǎn)基金(UPREITs)結(jié)構(gòu)(詳見《新財富》20**年8月號《美國地產(chǎn)的資金流》)
REITs的操作模式是:先發(fā)行股票籌集資金,發(fā)行方式有募集和公開發(fā)行等,讓人壽保險公司、養(yǎng)老基金組織等機(jī)構(gòu)投資者和一般投資者認(rèn)購。發(fā)起成立REIT的公司對認(rèn)購者會有一定的要求,如美國威爾士房地產(chǎn)投資信托公司就要求其投資者必須滿足擁有金融資產(chǎn)4.5萬美元并且年收入高于4.5萬美元,而且對一次性認(rèn)購的數(shù)額也有一定的規(guī)定。資金籌集完后,將資金交給一個專業(yè)的房地產(chǎn)公司,然后進(jìn)行一個地區(qū)、一個國家,甚至全球化的操作。
不過正是因為這種獨(dú)特的發(fā)展模式,使美國房地產(chǎn)企業(yè)始終無緣全球財富500強(qiáng),因為房地產(chǎn)的利潤實際上被多個環(huán)節(jié)瓜分了。
在美國,一些大的金融集團(tuán),如摩根大通、摩根士丹利有相當(dāng)一部分盈利來自于房地產(chǎn)盈利的貢獻(xiàn)。美國房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)非常專業(yè)化,做地就做地,做房子就做房子,搞出租就搞出租,每家公司只做一個環(huán)節(jié)來追求增值,因此,在美國,預(yù)售的銷售模式基本不存在。
篇3：房地產(chǎn)業(yè)務(wù)代表職責(zé)說明
崗位名稱:業(yè)務(wù)代表 崗位編號:
直屬上級:銷售公司分公司經(jīng)理 所屬部門:銷售部分公司
崗位設(shè)置目的:負(fù)責(zé)完成公司下達(dá)的銷售任務(wù)
工作內(nèi)容:
1.完成個人的銷售任務(wù);
2.承擔(dān)市調(diào)任務(wù)及銷售信息和相關(guān)資料的搜集工作;
3.接待客戶,進(jìn)行洽談,宣傳企業(yè)和產(chǎn)品,解決客戶的疑問,完成銷售;
4.做好客戶的售前、售中、售后服務(wù)工作;
5.承擔(dān)銷售合同的簽訂和變更工作;
6.承擔(dān)客戶入住的通知工作;
7.承擔(dān)辦理產(chǎn)證和按揭手續(xù)的通知工作;
8.負(fù)責(zé)客戶的收款和清欠工作;
9.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他臨時性工作。
權(quán)限與責(zé)任:
1.權(quán)限:
1)對所在分公司年度銷售計劃制定的參與權(quán);
2)對公司戰(zhàn)略決策的建議權(quán);
3)對公司考核結(jié)果或管理決議的申訴權(quán);
4)對公司政策、管理方案等相關(guān)信息的知情權(quán)。
2.責(zé)任:
1)對分公司下達(dá)的任務(wù)指標(biāo)的完成負(fù)責(zé);
2)對所接待客戶的服務(wù)滿意度負(fù)責(zé);
3)對所調(diào)查的市場信息的真實性負(fù)責(zé)。
所受上級的指導(dǎo):銷售部分公司經(jīng)理
同級溝通:項目管理部,策劃部,財務(wù)部,按揭部,綜合業(yè)務(wù)部,物業(yè)公司,辦公室等部門員工
所予下級的指導(dǎo):無
崗位資格要求:
教育背景:市場營銷、房地產(chǎn)等相關(guān)專業(yè)專科以上學(xué)歷。
經(jīng)驗:從事營銷1年以上經(jīng)驗。
崗位技能要求:
專業(yè)知識:市場營銷知識,房地產(chǎn)知識,法律常識。
能力與技能:
"較強(qiáng)的交流、溝通能力和學(xué)習(xí)能力。