一、資本作用的變化
眾所周知,房地產(chǎn)是一個(gè)高資金投入的產(chǎn)業(yè)。即要啟動(dòng)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,動(dòng)則幾千萬,甚至上億的資金。否則,就只能是望“房”興嘆了。這就叫“房產(chǎn)朝南開,有人無錢莫進(jìn)來”。因此,資金實(shí)力的大小,就成了能否進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)搞房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的根本條件。特別是在房地產(chǎn)市場的初期發(fā)展階段,由于買方市場特殊環(huán)境的狀況,只要有資金實(shí)力啟動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目,往往都能獲得成功,這就更使得資金的作用顯得巨大和惟一性了。
但由于房地產(chǎn)市場由賣方到買方的根本轉(zhuǎn)化,出現(xiàn)了為數(shù)不少的項(xiàng)目,在資金實(shí)力不菲,但因錯(cuò)誤定位等一系列原因而成為滯銷樓、爛尾樓導(dǎo)致失敗后,人們從慘痛的教訓(xùn)中反省后認(rèn)識(shí)到,資本已不是房地產(chǎn)開發(fā)的惟一要素,資本的作用,也開始發(fā)生變化。“房地產(chǎn)朝南開,有錢(資金)無人莫亂來。”要使房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成功,必須引入專業(yè)化的智(知)識(shí)要素。
二、房地產(chǎn)智(知)識(shí)產(chǎn)業(yè)的形成
21世紀(jì),人類已進(jìn)入智(知)識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代。智(知)識(shí)經(jīng)濟(jì)的重要特征是智(知)識(shí)產(chǎn)業(yè)的形成。作為一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)業(yè),智(知)識(shí)產(chǎn)業(yè)同其他產(chǎn)業(yè)一樣,有完整的環(huán)節(jié):設(shè)計(jì)(策劃)、生產(chǎn)(制作)、提供產(chǎn)品的全過程。
房地產(chǎn)智(知)識(shí)產(chǎn)業(yè),是在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程中(20世紀(jì)90年代中期),適應(yīng)其需要而產(chǎn)生、發(fā)展的專業(yè)化智(知)識(shí)產(chǎn)業(yè)。按其業(yè)務(wù)內(nèi)容不同大致可分為:房地產(chǎn)設(shè)計(jì)事物所(院)、房地產(chǎn)廣告公司、房地產(chǎn)市調(diào)公司、房產(chǎn)中介公司、房產(chǎn)營銷代理公司、媒體房產(chǎn)專欄、地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所、獨(dú)立策劃人、房產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人等。
房地產(chǎn)智(知)識(shí)產(chǎn)業(yè)雖然形成的時(shí)間不長,但他在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)中所產(chǎn)生的積極有效的作用,已經(jīng)明顯地反映出來。可以這樣說,房地產(chǎn)智(知)識(shí)產(chǎn)業(yè)的形成是整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)走向成熟的重要標(biāo)志!
三、房地產(chǎn)資、智合作時(shí)代
中國的房地產(chǎn)業(yè)走過了20年的歷程步入了成熟期。由于房地產(chǎn)市場需求的巨大變化和產(chǎn)品生產(chǎn)的復(fù)雜性,單靠資本取勝的年代已經(jīng)一去不復(fù)返了。房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作,是一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)南到y(tǒng)工程,要保證獲取成功,就必須依靠資本和智(知)識(shí)產(chǎn)業(yè)的有效合作才能達(dá)到,這就好比舞臺(tái)和演員的關(guān)系:舞臺(tái)必須有演員來表演才能有觀眾,演員又必須有舞臺(tái)才能表演,也才能被觀眾欣賞,只有舞臺(tái)和演員的結(jié)合才能產(chǎn)生票房效應(yīng)。投資者的資本就好比舞臺(tái),而智(知)識(shí)產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)者好比演員,他(它)們的關(guān)系,是相互依存和合作的關(guān)系,是共贏和共同成功的關(guān)系。
房地產(chǎn)資智(知)合作的形式,主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的專業(yè)化分工,形成“泛地產(chǎn)”的模式。即房地產(chǎn)開發(fā)商原先一覽全局的管理,轉(zhuǎn)化為由各專業(yè)化產(chǎn)業(yè)分項(xiàng)執(zhí)行的管理。開發(fā)商則扮演起資源整合者的角色,既融“資”,又融“智”(知)。
房地產(chǎn)的資、智合作時(shí)代已經(jīng)到來,善等資本,尊重知識(shí),已逐漸被越來越多的人所認(rèn)識(shí)。但這僅僅是一個(gè)時(shí)代的開始。讓智(知)識(shí)產(chǎn)業(yè)的價(jià)值能被充分體現(xiàn)、充分認(rèn)可,還會(huì)有相當(dāng)長的時(shí)間。
篇2：房地產(chǎn)銷售工作心得：售樓人員自我定位決定發(fā)展高度
房地產(chǎn)銷售工作心得：售樓人員自我定位決定發(fā)展高度
一個(gè)木桶能裝多少水決定于最短板，也就是常說的木桶原理，一年前，初出校門，就因?yàn)檫@個(gè)理念，我選擇了做房地產(chǎn)銷售，鍛煉自己，進(jìn)入公司快一年時(shí)間了，一直呆在原陽項(xiàng)目，自我感覺，雖然短板還有待加強(qiáng)，但工作方面還是能應(yīng)對(duì)的。
上個(gè)月，來到獲嘉項(xiàng)目，沒想到會(huì)遇到這么大的挫折，幾次都有離開公司的想法，前幾天實(shí)在承受不了這么大的壓力，回家休息了幾天，雖然調(diào)休的方式不太合常理，讓關(guān)心我的公司同事和領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)心了，在此深表歉意和謝意，但這幾天也想通了一些道理。
一、一個(gè)人最可怕是失去信心
成功是一種信念，相信自己，相信自己選擇的道路。作為房地產(chǎn)基層銷售人員，我們要對(duì)市場持樂觀態(tài)度，雖然目前市場房地產(chǎn)市場暫時(shí)處于低谷，銷售量大幅下降，樓市處于寒冬期，但是我國城市化進(jìn)程不會(huì)就此停滯，大量的農(nóng)村人進(jìn)入城市，大量的舊城改造，從長遠(yuǎn)來看我國的房地產(chǎn)市場需求還是很有潛力的。
目前，雖然部分城市，地產(chǎn)存在一定程度的泡沫，是泡沫就要破裂，但對(duì)于中小城市來說，房地產(chǎn)市場發(fā)展還是很健康的；雖然目前經(jīng)濟(jì)不景氣、出現(xiàn)金融危機(jī)，但經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)，高峰-低谷-高峰周而復(fù)始，這是由市場經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)屬性決定的，市場經(jīng)濟(jì)決定經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)，決定了經(jīng)濟(jì)危機(jī)在所難免，有繁榮就有衰退，就低谷就有高峰。前一段時(shí)間就是因?yàn)閷?duì)目前市場過于悲觀，而有些動(dòng)搖自己的選擇，想轉(zhuǎn)行，離開房地產(chǎn)行業(yè)。
我們要相信房地產(chǎn)行業(yè)，更要相信自己，前一段時(shí)間，由于種種原因，學(xué)習(xí)新項(xiàng)目情況快一個(gè)月了還沒能通過考核，以至對(duì)自己喪失信心，覺得自己不適合做銷售，因?yàn)樽鲣N售本來就不是我的強(qiáng)項(xiàng)。以至我懷疑剛畢業(yè)時(shí)的選擇，也許我應(yīng)該考公務(wù)員或者做別的能發(fā)揮自己強(qiáng)項(xiàng)的工作。
二、要以空杯的心態(tài)不斷學(xué)習(xí)
世界是無限的，而我們的知識(shí)是有限的；困難是無限的，而我們的能力是有限的。我們的知識(shí)、我們的能力都有限，但我們的潛力卻無限，實(shí)現(xiàn)有限到無限的轉(zhuǎn)變，只能依靠我們堅(jiān)持不懈的學(xué)習(xí)，向書本學(xué)習(xí)、向社會(huì)學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)比自己強(qiáng)的，也要學(xué)習(xí)比自己差的。學(xué)習(xí)需要謙虛，學(xué)習(xí)要以空杯的心態(tài)，因?yàn)檠b滿水的杯子是沒法裝進(jìn)去任何好東西的。
三、多幾分執(zhí)著，多幾分堅(jiān)持
多幾分堅(jiān)持，多幾分執(zhí)著，就多幾分成功的希望，困境在眼前，而挫折就在轉(zhuǎn)角，成功或者失敗的關(guān)鍵就在于我們能否多堅(jiān)持幾步，多堅(jiān)持幾步走到轉(zhuǎn)角。我們時(shí)常為功敗垂成而感到惋惜，卻很少去想是不是自己少了幾分堅(jiān)持，缺少幾分執(zhí)著。
四、未雨綢繆、居安思危
月有陰晴圓缺，人有旦夕禍福，世事人難料，我們唯有居安思危、未雨綢繆。人無遠(yuǎn)慮必有近憂，當(dāng)氣候尚暖之時(shí)，我們能做好防寒過冬的準(zhǔn)備，我們也不至于被初冬乍來的寒氣凍壞了身體，假如當(dāng)初市場環(huán)境好的時(shí)候，能加強(qiáng)學(xué)習(xí)，不斷提升自己，今天也何至于這么狼狽，倉忙應(yīng)對(duì)？
篇3：關(guān)于貫徹國辦發(fā)〔2010〕4號(hào)文件精神促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見
京建發(fā)〔20**〕72號(hào)
關(guān)于貫徹國辦發(fā)〔20**〕4號(hào)文件精神促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見
各區(qū)、縣人民政府搜狐網(wǎng),市政府各委、辦、局,各市屬機(jī)構(gòu):
根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(國辦發(fā)〔20**〕4號(hào))精神,按照市政府統(tǒng)一部署,為進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控,支持居民自住和改善型住房消費(fèi),遏制房價(jià)過快上漲的勢頭, 促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,結(jié)合我市實(shí)際情況,現(xiàn)提出如下實(shí)施意見:
一、增加住房建設(shè)用地供應(yīng),20**年全市政府土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)投資不低于1000億元。
加大政策性住房建設(shè)力度,調(diào)整住房建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)超女,20**年各類政策性住房用地占全市住房供地的50%以上,新開工建設(shè)和收購各類政策性住房占全市住房新開工套數(shù)的50%以上。
二、切實(shí)增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應(yīng),對(duì)已供地未開工、已開工未入市的普通商品住房項(xiàng)目,各部門進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)督管理和跟蹤服務(wù),發(fā)揮行政審批綠色通道機(jī)制作用,促開工、促上市。
三、加快推進(jìn)全市棚戶區(qū)改造工作,結(jié)合保障性住房建設(shè),力爭再用兩年時(shí)間,全面完成三區(qū)三片棚戶區(qū)改造和中心城區(qū)危舊房屋保護(hù)性修繕任務(wù)。進(jìn)一步完善“修繕、改善、疏散”的舊城房屋保護(hù)修繕模式鹿鼎記,加大政府投入,注重舊城風(fēng)貌的整體保護(hù),疏解人口,使居民住房條件得到明顯改善。
四、嚴(yán)格二套住房購房貸款管理。對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。
五、嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)個(gè)人銷售住房的稅收政策。自20**年1月1日起,個(gè)人將購買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的,全額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購買超過5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的,免征營業(yè)稅。
六、嚴(yán)格執(zhí)行《關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購買商品房的通知》(京建交〔20**〕103號(hào))中對(duì)境外個(gè)人在京購房的居住年限和所購房屋的有關(guān)規(guī)定。
七、加強(qiáng)土地供應(yīng)管理和批后監(jiān)管。從嚴(yán)控制商品住房項(xiàng)目單宗土地出讓規(guī)模,出讓面積原則上不超過20公頃。土地出讓價(jià)款首次繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%,并嚴(yán)格按出讓合同約定的時(shí)限要求支付剩余出讓價(jià)款。加強(qiáng)對(duì)已出讓房地產(chǎn)項(xiàng)目批后監(jiān)管校友錄,依法開展閑置土地的清理。未按土地出讓合同約定期限支付地價(jià)款、開工、竣工的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),嚴(yán)格追究違約責(zé)任,并限制其參與土地出讓活動(dòng)。
八、加強(qiáng)商品房銷售管理。商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可最低規(guī)模為施工許可證批準(zhǔn)的施工范圍。取得商品房預(yù)售許可證后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)三日內(nèi)一次性公開全部房源,嚴(yán)格按申報(bào)價(jià)格,明碼標(biāo)價(jià)、公開對(duì)外銷售。
九、加大房地產(chǎn)市場執(zhí)法檢查力度,進(jìn)一步規(guī)范市場秩序。市和區(qū)(縣)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要會(huì)同有關(guān)部門,嚴(yán)厲打擊無證售房、未按規(guī)定時(shí)限開盤、捂盤惜售、囤積房源、散布虛假信息等擾亂市場秩序的違法違規(guī)行為;國土資源部門要嚴(yán)厲查處違法違規(guī)用地和囤地、炒地行為;發(fā)展改革部門要加強(qiáng)商品住房價(jià)格監(jiān)管,依法查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)在房屋交易中的價(jià)格欺詐、哄抬房價(jià)以及違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定的行為;稅務(wù)部門要進(jìn)一步加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷漏稅行為的查處力度;金融管理部門要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理和窗口指導(dǎo);國有資產(chǎn)監(jiān)管部門要進(jìn)一步規(guī)范國有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為。::
十、進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測和信息發(fā)布。繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場統(tǒng)計(jì)、分析和監(jiān)測goodfeel,完善房價(jià)分類統(tǒng)計(jì)和發(fā)布機(jī)制,穩(wěn)定市場預(yù)期。
十一、各區(qū)(縣)政府要按照本意見要求,切實(shí)落實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、解決中低收入家庭住房困難的責(zé)任。市政府有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)各區(qū)縣政府落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和保障性安居工程實(shí)施情況的指導(dǎo)支持和檢查,確保各項(xiàng)工作措施落到實(shí)處。
北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì) 北京市發(fā)展和改革委員會(huì)
北京市財(cái)政局 北京市國土資源局
北京市規(guī)劃委員會(huì) 北京市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)
北京市地方稅務(wù)局 北京市統(tǒng)計(jì)局
國家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì) 中華人民銀行營業(yè)管理部
中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)
北京監(jiān)管局
二○一○年二月二十一日
主題詞:城鄉(xiāng)建設(shè) 房地產(chǎn)市場△ 意見
抄送:市政府辦公廳天龍八部,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳。
北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)辦公室 20**年2月21日印發(fā)