一、資本作用的變化

眾所周知,房地產(chǎn)是一個高資金投入的產(chǎn)業(yè)。即要啟動一個房地產(chǎn)項目,動則幾千萬,甚至上億的資金。否則,就只能是望“房”興嘆了。這就叫“房產(chǎn)朝南開,有人無錢莫進來”。因此,資金實力的大小,就成了能否進入地產(chǎn)業(yè)搞房地產(chǎn)項目開發(fā)的根本條件。特別是在房地產(chǎn)市場的初期發(fā)展階段,由于買方市場特殊環(huán)境的狀況,只要有資金實力啟動房地產(chǎn)項目,往往都能獲得成功,這就更使得資金的作用顯得巨大和惟一性了。

但由于房地產(chǎn)市場由賣方到買方的根本轉(zhuǎn)化,出現(xiàn)了為數(shù)不少的項目,在資金實力不菲,但因錯誤定位等一系列原因而成為滯銷樓、爛尾樓導(dǎo)致失敗后,人們從慘痛的教訓(xùn)中反省后認(rèn)識到,資本已不是房地產(chǎn)開發(fā)的惟一要素,資本的作用,也開始發(fā)生變化。“房地產(chǎn)朝南開,有錢(資金)無人莫亂來。”要使房地產(chǎn)項目開發(fā)成功,必須引入專業(yè)化的智(知)識要素。

二、房地產(chǎn)智(知)識產(chǎn)業(yè)的形成

21世紀(jì),人類已進入智(知)識經(jīng)濟時代。智(知)識經(jīng)濟的重要特征是智(知)識產(chǎn)業(yè)的形成。作為一個獨立產(chǎn)業(yè),智(知)識產(chǎn)業(yè)同其他產(chǎn)業(yè)一樣,有完整的環(huán)節(jié):設(shè)計(策劃)、生產(chǎn)(制作)、提供產(chǎn)品的全過程。

房地產(chǎn)智(知)識產(chǎn)業(yè),是在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進程中(20世紀(jì)90年代中期),適應(yīng)其需要而產(chǎn)生、發(fā)展的專業(yè)化智(知)識產(chǎn)業(yè)。按其業(yè)務(wù)內(nèi)容不同大致可分為:房地產(chǎn)設(shè)計事物所(院)、房地產(chǎn)廣告公司、房地產(chǎn)市調(diào)公司、房產(chǎn)中介公司、房產(chǎn)營銷代理公司、媒體房產(chǎn)專欄、地產(chǎn)評估事務(wù)所、獨立策劃人、房產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人等。

房地產(chǎn)智(知)識產(chǎn)業(yè)雖然形成的時間不長,但他在整個房地產(chǎn)業(yè)中所產(chǎn)生的積極有效的作用,已經(jīng)明顯地反映出來。可以這樣說,房地產(chǎn)智(知)識產(chǎn)業(yè)的形成是整個房地產(chǎn)業(yè)走向成熟的重要標(biāo)志!

三、房地產(chǎn)資、智合作時代

中國的房地產(chǎn)業(yè)走過了20年的歷程步入了成熟期。由于房地產(chǎn)市場需求的巨大變化和產(chǎn)品生產(chǎn)的復(fù)雜性,單靠資本取勝的年代已經(jīng)一去不復(fù)返了。房地產(chǎn)項目的運作,是一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)南到y(tǒng)工程,要保證獲取成功,就必須依靠資本和智(知)識產(chǎn)業(yè)的有效合作才能達到,這就好比舞臺和演員的關(guān)系:舞臺必須有演員來表演才能有觀眾,演員又必須有舞臺才能表演,也才能被觀眾欣賞,只有舞臺和演員的結(jié)合才能產(chǎn)生票房效應(yīng)。投資者的資本就好比舞臺,而智(知)識產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)者好比演員,他(它)們的關(guān)系,是相互依存和合作的關(guān)系,是共贏和共同成功的關(guān)系。

房地產(chǎn)資智(知)合作的形式,主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的專業(yè)化分工,形成“泛地產(chǎn)”的模式。即房地產(chǎn)開發(fā)商原先一覽全局的管理,轉(zhuǎn)化為由各專業(yè)化產(chǎn)業(yè)分項執(zhí)行的管理。開發(fā)商則扮演起資源整合者的角色,既融“資”,又融“智”(知)。

房地產(chǎn)的資、智合作時代已經(jīng)到來,善等資本,尊重知識,已逐漸被越來越多的人所認(rèn)識。但這僅僅是一個時代的開始。讓智(知)識產(chǎn)業(yè)的價值能被充分體現(xiàn)、充分認(rèn)可,還會有相當(dāng)長的時間。

篇2：房地產(chǎn)銷售工作心得：售樓人員自我定位決定發(fā)展高度

　　房地產(chǎn)銷售工作心得：售樓人員自我定位決定發(fā)展高度

　　一個木桶能裝多少水決定于最短板，也就是常說的木桶原理，一年前，初出校門，就因為這個理念，我選擇了做房地產(chǎn)銷售，鍛煉自己，進入公司快一年時間了，一直呆在原陽項目，自我感覺，雖然短板還有待加強，但工作方面還是能應(yīng)對的。

　　上個月，來到獲嘉項目，沒想到會遇到這么大的挫折，幾次都有離開公司的想法，前幾天實在承受不了這么大的壓力，回家休息了幾天，雖然調(diào)休的方式不太合常理，讓關(guān)心我的公司同事和領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)心了，在此深表歉意和謝意，但這幾天也想通了一些道理。

　　一、一個人最可怕是失去信心

　　成功是一種信念，相信自己，相信自己選擇的道路。作為房地產(chǎn)基層銷售人員，我們要對市場持樂觀態(tài)度，雖然目前市場房地產(chǎn)市場暫時處于低谷，銷售量大幅下降，樓市處于寒冬期，但是我國城市化進程不會就此停滯，大量的農(nóng)村人進入城市，大量的舊城改造，從長遠來看我國的房地產(chǎn)市場需求還是很有潛力的。

　　目前，雖然部分城市，地產(chǎn)存在一定程度的泡沫，是泡沫就要破裂，但對于中小城市來說，房地產(chǎn)市場發(fā)展還是很健康的；雖然目前經(jīng)濟不景氣、出現(xiàn)金融危機，但經(jīng)濟周期波動，高峰-低谷-高峰周而復(fù)始，這是由市場經(jīng)濟的本質(zhì)屬性決定的，市場經(jīng)濟決定經(jīng)濟周期波動，決定了經(jīng)濟危機在所難免，有繁榮就有衰退，就低谷就有高峰。前一段時間就是因為對目前市場過于悲觀，而有些動搖自己的選擇，想轉(zhuǎn)行，離開房地產(chǎn)行業(yè)。

　　我們要相信房地產(chǎn)行業(yè)，更要相信自己，前一段時間，由于種種原因，學(xué)習(xí)新項目情況快一個月了還沒能通過考核，以至對自己喪失信心，覺得自己不適合做銷售，因為做銷售本來就不是我的強項。以至我懷疑剛畢業(yè)時的選擇，也許我應(yīng)該考公務(wù)員或者做別的能發(fā)揮自己強項的工作。

　　二、要以空杯的心態(tài)不斷學(xué)習(xí)

　　世界是無限的，而我們的知識是有限的；困難是無限的，而我們的能力是有限的。我們的知識、我們的能力都有限，但我們的潛力卻無限，實現(xiàn)有限到無限的轉(zhuǎn)變，只能依靠我們堅持不懈的學(xué)習(xí)，向書本學(xué)習(xí)、向社會學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)比自己強的，也要學(xué)習(xí)比自己差的。學(xué)習(xí)需要謙虛，學(xué)習(xí)要以空杯的心態(tài)，因為裝滿水的杯子是沒法裝進去任何好東西的。

　　三、多幾分執(zhí)著，多幾分堅持

　　多幾分堅持，多幾分執(zhí)著，就多幾分成功的希望，困境在眼前，而挫折就在轉(zhuǎn)角，成功或者失敗的關(guān)鍵就在于我們能否多堅持幾步，多堅持幾步走到轉(zhuǎn)角。我們時常為功敗垂成而感到惋惜，卻很少去想是不是自己少了幾分堅持，缺少幾分執(zhí)著。

　　四、未雨綢繆、居安思危

　　月有陰晴圓缺，人有旦夕禍福，世事人難料，我們唯有居安思危、未雨綢繆。人無遠慮必有近憂，當(dāng)氣候尚暖之時，我們能做好防寒過冬的準(zhǔn)備，我們也不至于被初冬乍來的寒氣凍壞了身體，假如當(dāng)初市場環(huán)境好的時候，能加強學(xué)習(xí)，不斷提升自己，今天也何至于這么狼狽，倉忙應(yīng)對？

篇3：關(guān)于貫徹國辦發(fā)〔2010〕4號文件精神促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見

　　京建發(fā)〔20**〕72號

　　關(guān)于貫徹國辦發(fā)〔20**〕4號文件精神促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見

　　各區(qū)、縣人民政府搜狐網(wǎng),市政府各委、辦、局,各市屬機構(gòu):

　　根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(國辦發(fā)〔20**〕4號)精神,按照市政府統(tǒng)一部署,為進一步加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控,支持居民自住和改善型住房消費,遏制房價過快上漲的勢頭, 促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,結(jié)合我市實際情況,現(xiàn)提出如下實施意見:

　　一、增加住房建設(shè)用地供應(yīng),20**年全市政府土地儲備和一級開發(fā)投資不低于1000億元。

　　加大政策性住房建設(shè)力度,調(diào)整住房建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)超女,20**年各類政策性住房用地占全市住房供地的50%以上,新開工建設(shè)和收購各類政策性住房占全市住房新開工套數(shù)的50%以上。

　　二、切實增加中低價位、中小套型普通商品住房供應(yīng),對已供地未開工、已開工未入市的普通商品住房項目,各部門進一步加強監(jiān)督管理和跟蹤服務(wù),發(fā)揮行政審批綠色通道機制作用,促開工、促上市。

　　三、加快推進全市棚戶區(qū)改造工作,結(jié)合保障性住房建設(shè),力爭再用兩年時間,全面完成三區(qū)三片棚戶區(qū)改造和中心城區(qū)危舊房屋保護性修繕任務(wù)。進一步完善“修繕、改善、疏散”的舊城房屋保護修繕模式鹿鼎記,加大政府投入,注重舊城風(fēng)貌的整體保護,疏解人口,使居民住房條件得到明顯改善。

　　四、嚴(yán)格二套住房購房貸款管理。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價。

　　五、嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)個人銷售住房的稅收政策。自20**年1月1日起,個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的,全額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的,免征營業(yè)稅。

　　六、嚴(yán)格執(zhí)行《關(guān)于規(guī)范境外機構(gòu)和境外個人購買商品房的通知》(京建交〔20**〕103號)中對境外個人在京購房的居住年限和所購房屋的有關(guān)規(guī)定。

　　七、加強土地供應(yīng)管理和批后監(jiān)管。從嚴(yán)控制商品住房項目單宗土地出讓規(guī)模,出讓面積原則上不超過20公頃。土地出讓價款首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%,并嚴(yán)格按出讓合同約定的時限要求支付剩余出讓價款。加強對已出讓房地產(chǎn)項目批后監(jiān)管校友錄,依法開展閑置土地的清理。未按土地出讓合同約定期限支付地價款、開工、竣工的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),嚴(yán)格追究違約責(zé)任,并限制其參與土地出讓活動。

　　八、加強商品房銷售管理。商品住房項目預(yù)售許可最低規(guī)模為施工許可證批準(zhǔn)的施工范圍。取得商品房預(yù)售許可證后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)三日內(nèi)一次性公開全部房源,嚴(yán)格按申報價格,明碼標(biāo)價、公開對外銷售。

　　九、加大房地產(chǎn)市場執(zhí)法檢查力度,進一步規(guī)范市場秩序。市和區(qū)(縣)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要會同有關(guān)部門,嚴(yán)厲打擊無證售房、未按規(guī)定時限開盤、捂盤惜售、囤積房源、散布虛假信息等擾亂市場秩序的違法違規(guī)行為;國土資源部門要嚴(yán)厲查處違法違規(guī)用地和囤地、炒地行為;發(fā)展改革部門要加強商品住房價格監(jiān)管,依法查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)在房屋交易中的價格欺詐、哄抬房價以及違反明碼標(biāo)價規(guī)定的行為;稅務(wù)部門要進一步加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷漏稅行為的查處力度;金融管理部門要進一步加強對金融機構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理和窗口指導(dǎo);國有資產(chǎn)監(jiān)管部門要進一步規(guī)范國有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為。::

　　十、進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測和信息發(fā)布。繼續(xù)加強房地產(chǎn)市場統(tǒng)計、分析和監(jiān)測goodfeel,完善房價分類統(tǒng)計和發(fā)布機制,穩(wěn)定市場預(yù)期。

　　十一、各區(qū)(縣)政府要按照本意見要求,切實落實穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、解決中低收入家庭住房困難的責(zé)任。市政府有關(guān)部門要加強對各區(qū)縣政府落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和保障性安居工程實施情況的指導(dǎo)支持和檢查,確保各項工作措施落到實處。

　　北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會 北京市發(fā)展和改革委員會

　　北京市財政局 北京市國土資源局

　　北京市規(guī)劃委員會 北京市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會

　　北京市地方稅務(wù)局 北京市統(tǒng)計局

　　國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊 中華人民銀行營業(yè)管理部

　　中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會

　　北京監(jiān)管局

　　二○一○年二月二十一日

　　主題詞:城鄉(xiāng)建設(shè) 房地產(chǎn)市場△ 意見

　　抄送:市政府辦公廳天龍八部,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳。

　　北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會辦公室 20**年2月21日印發(fā)