房地產(chǎn)業(yè)在我國是一個只有十余年歷史的新興產(chǎn)業(yè)。為了滿足中國經(jīng)濟迅速發(fā)展的需要,切實解決中國城市職工住房長期欠債太多的難題,于是,順應(yīng)中國住房制度改革的潮流,房地產(chǎn)業(yè)急速地膨脹起長,成為國民經(jīng)濟的一個新的增長點。在這個探索發(fā)展過程中,令人感到憂慮的是,房地產(chǎn)業(yè)的理論支持十分單薄,尤其是它的社會學(xué)背景遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以支撐起其日見肥碩的身軀。在國外,《住宅社會學(xué)》已有近百年歷史,而在中國幾乎還是一片空白,亟待填補。
房地產(chǎn)業(yè)具有相當(dāng)?shù)奶厥庑?/STRONG>
房屋是不動產(chǎn),對于家庭和個人來講,是一件大商品。房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中,具有與眾不同的特點。它之所以特殊,就在于它與社會結(jié)構(gòu)、社會運行、社會變遷、社會分層、社會流動、社會心理,乃至各種社會問題都有密切的關(guān)系,社會的每一個細(xì)微的變化,或多或少都會反映到房地產(chǎn)業(yè)中來。同時,房地產(chǎn)業(yè)又具有一定的穩(wěn)定性(與時裝、食品、家用電器、汽車等行業(yè)相比)和滯后性(因為它的生產(chǎn)營銷周期很長)。所以,如果在經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)時,沒有足夠的預(yù)見性,就會造成極大的失誤。
在賣方市場時期,房地產(chǎn)商可以通過“買樓花”的方式來盡量減少或避免盲目性帶來的風(fēng)險;而處于買方市場時期,開發(fā)定位稍有閃失,就會出現(xiàn)大量的閑置樓盤,實際上這些閑置樓盤就是理論失誤下的產(chǎn)物。例如,香港在這方面就具有十分慘痛的教訓(xùn),令人不得不長記取。還有,許多地方存在著大量的空置房,如何進行消化,又將是一個棘手的問題。
房地產(chǎn)業(yè)與社會學(xué)關(guān)系密切
房地產(chǎn)業(yè)與社會學(xué)關(guān)系可以說是密不可分,我們不妨舉例說明一下:
都市化是現(xiàn)代化的一個重要標(biāo)志,我國是世界上都市化程度最低的國家之一。今后國家將著力解決都市化問題。那么,在以后的十年里究竟將有多少農(nóng)民會在城市里落戶,在什么樣的城市里尋求住房?他們的住房需求是什么?房地產(chǎn)的商機在什么地方?現(xiàn)代人希望什么樣的住宅?這一系列問題頗值得我們關(guān)注,加以思考和研究。
人口的年齡結(jié)構(gòu)是社會學(xué)高度重視的問題之一。2000年中國已進入老齡化社會,中國進入老齡化社會與西方發(fā)達(dá)國家有很大的差別。中國老齡化過程具有絕對規(guī)模大、老齡化速度快、在社會發(fā)展水平尚低的情況下發(fā)生、農(nóng)村老年人比重大、女性老年人多于男性、與中國的經(jīng)濟改革耦合等特點。這些特點,將在不同程度上對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重要的影響,這些影響不僅表現(xiàn)在老年人對住房需求上,而且也表現(xiàn)在老年人在家庭中的地位和購房的主導(dǎo)權(quán)上。因此開發(fā)適合老年人居住生活的住宅,具有一定市場潛力。
社會學(xué)理論推進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展
“社區(qū)”是社會學(xué)苦心經(jīng)營的一個概念。在計劃經(jīng)濟時代,中國只有街巷、胡同、家屬院、大院的概念,今天突然冒出一個“社區(qū)”來,可以說是社會進步的一個表現(xiàn)。一個完整的社區(qū)需要具備哪些要素?樓盤與社區(qū)的關(guān)系是什么?需要哪些社區(qū)配套支持?這些問題,同樣值得我們探索和研究。
歷史在前進,時代在發(fā)展,社會在變化,人們的時間觀念、空間觀念、家庭觀念、婚姻觀念、健康觀念、消費觀念、住房觀念等都在悄然地發(fā)生改變。如果我們不能利用社會學(xué)感觸社會脈博跳動的話,那么,房地產(chǎn)業(yè)就難以創(chuàng)新出有價值的概念來,也就是說,房地產(chǎn)品難以跟上時代發(fā)展的步伐。
社會學(xué)知識不僅對經(jīng)營者是有價值的,消費者同樣可以受益。這是因為,任何消費行為脫離社會學(xué)的常識都可能導(dǎo)致失誤。例如,住房消費對許多消費者而言,也許是平生第一次,甚至是唯一的一次(當(dāng)然,不排除二次置業(yè)者和多次置業(yè)者)。售樓者要將消費者作為朋友,把許多住房的基本知識,尤其是住宅社會學(xué)的知識告訴他們,只有這樣才能科學(xué)地引導(dǎo)住房消費,促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。因此,大張旗鼓地宣傳房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟支柱作用以及重大社會意義極為必要。
篇2：房地產(chǎn)銷售工作心得：售樓人員自我定位決定發(fā)展高度
房地產(chǎn)銷售工作心得：售樓人員自我定位決定發(fā)展高度
一個木桶能裝多少水決定于最短板，也就是常說的木桶原理，一年前，初出校門，就因為這個理念，我選擇了做房地產(chǎn)銷售，鍛煉自己，進入公司快一年時間了，一直呆在原陽項目，自我感覺，雖然短板還有待加強，但工作方面還是能應(yīng)對的。
上個月，來到獲嘉項目，沒想到會遇到這么大的挫折，幾次都有離開公司的想法，前幾天實在承受不了這么大的壓力，回家休息了幾天，雖然調(diào)休的方式不太合常理，讓關(guān)心我的公司同事和領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)心了，在此深表歉意和謝意，但這幾天也想通了一些道理。
一、一個人最可怕是失去信心
成功是一種信念，相信自己，相信自己選擇的道路。作為房地產(chǎn)基層銷售人員，我們要對市場持樂觀態(tài)度，雖然目前市場房地產(chǎn)市場暫時處于低谷，銷售量大幅下降，樓市處于寒冬期，但是我國城市化進程不會就此停滯，大量的農(nóng)村人進入城市，大量的舊城改造，從長遠(yuǎn)來看我國的房地產(chǎn)市場需求還是很有潛力的。
目前，雖然部分城市，地產(chǎn)存在一定程度的泡沫，是泡沫就要破裂，但對于中小城市來說，房地產(chǎn)市場發(fā)展還是很健康的；雖然目前經(jīng)濟不景氣、出現(xiàn)金融危機，但經(jīng)濟周期波動，高峰-低谷-高峰周而復(fù)始，這是由市場經(jīng)濟的本質(zhì)屬性決定的，市場經(jīng)濟決定經(jīng)濟周期波動，決定了經(jīng)濟危機在所難免，有繁榮就有衰退，就低谷就有高峰。前一段時間就是因為對目前市場過于悲觀，而有些動搖自己的選擇，想轉(zhuǎn)行，離開房地產(chǎn)行業(yè)。
我們要相信房地產(chǎn)行業(yè)，更要相信自己，前一段時間，由于種種原因，學(xué)習(xí)新項目情況快一個月了還沒能通過考核，以至對自己喪失信心，覺得自己不適合做銷售，因為做銷售本來就不是我的強項。以至我懷疑剛畢業(yè)時的選擇，也許我應(yīng)該考公務(wù)員或者做別的能發(fā)揮自己強項的工作。
二、要以空杯的心態(tài)不斷學(xué)習(xí)
世界是無限的，而我們的知識是有限的；困難是無限的，而我們的能力是有限的。我們的知識、我們的能力都有限，但我們的潛力卻無限，實現(xiàn)有限到無限的轉(zhuǎn)變，只能依靠我們堅持不懈的學(xué)習(xí)，向書本學(xué)習(xí)、向社會學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)比自己強的，也要學(xué)習(xí)比自己差的。學(xué)習(xí)需要謙虛，學(xué)習(xí)要以空杯的心態(tài)，因為裝滿水的杯子是沒法裝進去任何好東西的。
三、多幾分執(zhí)著，多幾分堅持
多幾分堅持，多幾分執(zhí)著，就多幾分成功的希望，困境在眼前，而挫折就在轉(zhuǎn)角，成功或者失敗的關(guān)鍵就在于我們能否多堅持幾步，多堅持幾步走到轉(zhuǎn)角。我們時常為功敗垂成而感到惋惜，卻很少去想是不是自己少了幾分堅持，缺少幾分執(zhí)著。
四、未雨綢繆、居安思危
月有陰晴圓缺，人有旦夕禍福，世事人難料，我們唯有居安思危、未雨綢繆。人無遠(yuǎn)慮必有近憂，當(dāng)氣候尚暖之時，我們能做好防寒過冬的準(zhǔn)備，我們也不至于被初冬乍來的寒氣凍壞了身體，假如當(dāng)初市場環(huán)境好的時候，能加強學(xué)習(xí)，不斷提升自己，今天也何至于這么狼狽，倉忙應(yīng)對？
篇3：關(guān)于貫徹國辦發(fā)〔2010〕4號文件精神促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見
京建發(fā)〔20**〕72號
關(guān)于貫徹國辦發(fā)〔20**〕4號文件精神促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見
各區(qū)、縣人民政府搜狐網(wǎng),市政府各委、辦、局,各市屬機構(gòu):
根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(國辦發(fā)〔20**〕4號)精神,按照市政府統(tǒng)一部署,為進一步加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控,支持居民自住和改善型住房消費,遏制房價過快上漲的勢頭, 促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,結(jié)合我市實際情況,現(xiàn)提出如下實施意見:
一、增加住房建設(shè)用地供應(yīng),20**年全市政府土地儲備和一級開發(fā)投資不低于1000億元。
加大政策性住房建設(shè)力度,調(diào)整住房建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)超女,20**年各類政策性住房用地占全市住房供地的50%以上,新開工建設(shè)和收購各類政策性住房占全市住房新開工套數(shù)的50%以上。
二、切實增加中低價位、中小套型普通商品住房供應(yīng),對已供地未開工、已開工未入市的普通商品住房項目,各部門進一步加強監(jiān)督管理和跟蹤服務(wù),發(fā)揮行政審批綠色通道機制作用,促開工、促上市。
三、加快推進全市棚戶區(qū)改造工作,結(jié)合保障性住房建設(shè),力爭再用兩年時間,全面完成三區(qū)三片棚戶區(qū)改造和中心城區(qū)危舊房屋保護性修繕任務(wù)。進一步完善“修繕、改善、疏散”的舊城房屋保護修繕模式鹿鼎記,加大政府投入,注重舊城風(fēng)貌的整體保護,疏解人口,使居民住房條件得到明顯改善。
四、嚴(yán)格二套住房購房貸款管理。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價。
五、嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)個人銷售住房的稅收政策。自20**年1月1日起,個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的,全額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的,免征營業(yè)稅。
六、嚴(yán)格執(zhí)行《關(guān)于規(guī)范境外機構(gòu)和境外個人購買商品房的通知》(京建交〔20**〕103號)中對境外個人在京購房的居住年限和所購房屋的有關(guān)規(guī)定。
七、加強土地供應(yīng)管理和批后監(jiān)管。從嚴(yán)控制商品住房項目單宗土地出讓規(guī)模,出讓面積原則上不超過20公頃。土地出讓價款首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%,并嚴(yán)格按出讓合同約定的時限要求支付剩余出讓價款。加強對已出讓房地產(chǎn)項目批后監(jiān)管校友錄,依法開展閑置土地的清理。未按土地出讓合同約定期限支付地價款、開工、竣工的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),嚴(yán)格追究違約責(zé)任,并限制其參與土地出讓活動。
八、加強商品房銷售管理。商品住房項目預(yù)售許可最低規(guī)模為施工許可證批準(zhǔn)的施工范圍。取得商品房預(yù)售許可證后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)三日內(nèi)一次性公開全部房源,嚴(yán)格按申報價格,明碼標(biāo)價、公開對外銷售。
九、加大房地產(chǎn)市場執(zhí)法檢查力度,進一步規(guī)范市場秩序。市和區(qū)(縣)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要會同有關(guān)部門,嚴(yán)厲打擊無證售房、未按規(guī)定時限開盤、捂盤惜售、囤積房源、散布虛假信息等擾亂市場秩序的違法違規(guī)行為;國土資源部門要嚴(yán)厲查處違法違規(guī)用地和囤地、炒地行為;發(fā)展改革部門要加強商品住房價格監(jiān)管,依法查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)在房屋交易中的價格欺詐、哄抬房價以及違反明碼標(biāo)價規(guī)定的行為;稅務(wù)部門要進一步加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷漏稅行為的查處力度;金融管理部門要進一步加強對金融機構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理和窗口指導(dǎo);國有資產(chǎn)監(jiān)管部門要進一步規(guī)范國有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為。::
十、進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測和信息發(fā)布。繼續(xù)加強房地產(chǎn)市場統(tǒng)計、分析和監(jiān)測goodfeel,完善房價分類統(tǒng)計和發(fā)布機制,穩(wěn)定市場預(yù)期。
十一、各區(qū)(縣)政府要按照本意見要求,切實落實穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、解決中低收入家庭住房困難的責(zé)任。市政府有關(guān)部門要加強對各區(qū)縣政府落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和保障性安居工程實施情況的指導(dǎo)支持和檢查,確保各項工作措施落到實處。
北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會 北京市發(fā)展和改革委員會
北京市財政局 北京市國土資源局
北京市規(guī)劃委員會 北京市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會
北京市地方稅務(wù)局 北京市統(tǒng)計局
國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊 中華人民銀行營業(yè)管理部
中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會
北京監(jiān)管局
二○一○年二月二十一日
主題詞:城鄉(xiāng)建設(shè) 房地產(chǎn)市場△ 意見
抄送:市政府辦公廳天龍八部,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳。
北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會辦公室 20**年2月21日印發(fā)