中國實(shí)行g(shù)g開放政策25年以來,國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長令世人矚目。25年里GDP平均年增長幅度為9.4%,今年預(yù)計(jì)超過15萬億元人民幣;最近五年來GDP平均年增長幅度為8.8%。中國經(jīng)濟(jì)增長的動力包括投資拉動、出口拉動,更大的拉動力來自國內(nèi)居民消費(fèi)。中國房地產(chǎn)業(yè)從80年代初起步至今已經(jīng)發(fā)展了近25年,最近的一個(gè)發(fā)展期是從1998年起的七年多,成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。今年以來有關(guān)部門采取了調(diào)控房屋市場需求的措施,房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了一些撲朔迷離的情況。最近召開的中國共產(chǎn)黨十六屆五中全會強(qiáng)調(diào),要“堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需,堅(jiān)持消費(fèi)的拉動作用”,房地產(chǎn)業(yè)面臨著新的發(fā)展形勢。我今天所講內(nèi)容涉及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的多個(gè)方面,分為十篇:回顧篇、價(jià)格篇、發(fā)展篇、戰(zhàn)略篇、金融篇、土地篇、體制篇、文化篇、道德篇、營銷篇。

一、回顧篇:我國房地產(chǎn)業(yè)七年來的發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)在我國已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)、社會多方面的熱點(diǎn)。我認(rèn)為它至少已經(jīng)在十個(gè)方面成為熱點(diǎn):

1、銷售熱點(diǎn):房屋已經(jīng)成為最熱銷的商品之一。銷售額七年平均每年增長31%,去年突破1萬億元人民幣;銷售面積平均每年增長26.5%,去年達(dá)到3.8億平方米。房地產(chǎn)開發(fā)投資七年來平均每年增長20.2%。這樣旺銷的市場,目前沒有幾個(gè)產(chǎn)業(yè)可以與它相比。

2、消費(fèi)熱點(diǎn):我在美國做訪問學(xué)者時(shí)學(xué)會了一個(gè)詞匯,叫“美國人的夢”,現(xiàn)在中國出現(xiàn)“中國人的夢”,購買住房和汽車成為居民的消費(fèi)熱點(diǎn)。七年中居民用于房屋的消費(fèi)支出達(dá)3萬多億元,進(jìn)去年就1萬億元人民幣,加上去年購買汽車1萬億元人民幣,兩個(gè)“1萬億元”就像飛機(jī)的兩個(gè)引擎,推動著中國經(jīng)濟(jì)起飛。居民雖然大量花錢買房,可是儲蓄額卻年年大幅度增長,現(xiàn)在居民手里有超過15萬億元的支付能力。目前存款“負(fù)利息”、股市風(fēng)險(xiǎn)大,所以拿錢買房子仍然是居民最為理性的選擇。

3、價(jià)格熱點(diǎn):歷史上從1988年以來的17年來城市商品房平均價(jià)格都是在漲,平均漲幅為年上漲12%。而1998-20**年商品房價(jià)格漲幅僅為1.3-5.8%,這是由于前幾年實(shí)際上發(fā)生的通縮造成的。20**年出現(xiàn)了通脹,房屋市場上又出現(xiàn)“供不應(yīng)求”,推動商品房平均價(jià)格上漲了14.4%,使房屋價(jià)格上漲過快成為人們關(guān)注的重點(diǎn)。今年控制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲的工作已經(jīng)取得明顯成效。

4、信貸熱點(diǎn):住房抵押貸款是在我國剛發(fā)展起來的金融產(chǎn)品,很受購房居民與商業(yè)銀行的歡迎。現(xiàn)在銀行住房抵押貸款余額達(dá)到16,508億元,比1997年增長88倍。有人渲染發(fā)展住房抵押貸款對銀行有潛在風(fēng)險(xiǎn),實(shí)際上住房抵押貸款不良率僅為0.12%,已經(jīng)成為商業(yè)銀行最好的資產(chǎn)。

5、經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn):房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展拉動著50多個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)分析,我國房地產(chǎn)投資和其它住房建設(shè)投資對于其它產(chǎn)業(yè)的拉動系數(shù)為1:2.86,每100億元房地產(chǎn)投資可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出286億元,從1981起到現(xiàn)在城鄉(xiāng)住宅投資占GDP的比重平均為7.8%,影響和拉動作用則又波及到GDP的另外20-23%,總共對于國民經(jīng)濟(jì)的影響范圍為GDP的30%。20**年北京經(jīng)濟(jì)成長對于房地產(chǎn)的依賴程度為57%。房地產(chǎn)開發(fā)直接就業(yè)人員100萬,加上中介服務(wù)和物業(yè)管理就業(yè)人員有500萬,在服務(wù)業(yè)中居第二位,對于拉動其它產(chǎn)業(yè)就業(yè),特別是幫助世界上最大的建筑業(yè)大軍就業(yè),安置進(jìn)城的幾千萬農(nóng)民工,都起到不小作用。

6、廣告熱點(diǎn):房屋成了叫賣最歡的商品,據(jù)統(tǒng)計(jì)在平面媒體廣告收入中房地產(chǎn)占20%,是各個(gè)產(chǎn)業(yè)中最高的。在北京紙質(zhì)媒體中房地產(chǎn)廣告費(fèi)收入最高的占60%,所以他們蓋起了報(bào)社大樓,惹得影視媒體眼熱。房地產(chǎn)廣告費(fèi)支出支持了新聞、出版和文化事業(yè)。

7、人物熱點(diǎn):有媒體幫忙人就容易出名。房地產(chǎn)現(xiàn)在名人多、出名快。柳傳志、袁隆平臨退休才有名,搞房地產(chǎn)的一般40多歲就成為“名人”。福布斯全球100富中房地產(chǎn)大亨只有5人,而胡潤的百富榜上卻有45人是做房地產(chǎn)的。

8、調(diào)控?zé)狳c(diǎn):在七年里已經(jīng)發(fā)生了三次涉及房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控:一是1998年起擴(kuò)大內(nèi)需的調(diào)控,實(shí)行七項(xiàng)促進(jìn)住房消費(fèi)、發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的政策;二是20**年到20**年防止投資過熱的調(diào)控。這兩次調(diào)控都是成功的。由此可以看出,理性調(diào)控的特點(diǎn)是“認(rèn)識超前、措施到位、力度適中、轉(zhuǎn)折及時(shí)”。現(xiàn)在進(jìn)入的是七年來的第三次經(jīng)濟(jì)調(diào)控,調(diào)控重點(diǎn)轉(zhuǎn)為抑制房價(jià)過快上漲。

9、發(fā)展熱點(diǎn):20**年我國城市居民人均住房面積24.8㎡,戶均75㎡,是gg開放之初的4倍,農(nóng)村人均住房面積達(dá)到27.5㎡。但目前的居住水平與美國人均使用面積60㎡,歐洲的40㎡,新加坡的30㎡相比還差得遠(yuǎn),預(yù)計(jì)需求要發(fā)展到人均35㎡的水平才可能逐漸減緩。按照現(xiàn)在平均每年人均增加一平方米計(jì)算,房地產(chǎn)業(yè)面臨的是十多年持續(xù)發(fā)展的大市場。

10、研究熱點(diǎn):房地產(chǎn)不僅是項(xiàng)生意,也是一門學(xué)問。特別需要在研究方面下功夫。我到房地產(chǎn)行業(yè)工作十三年來,隨時(shí)關(guān)注著宏觀經(jīng)走勢,1994年我們創(chuàng)立了《中房指數(shù)》,發(fā)布了十年,起到了有效的預(yù)警作用。

二、價(jià)格篇:如何防止房價(jià)過快上漲?

去年以來人

們對房地產(chǎn)業(yè)的不滿主要在于房價(jià)“過快上漲”,*總理在《政府工作報(bào)告》中要求的重點(diǎn)抑制“房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲”,怎樣實(shí)現(xiàn)抑制房價(jià)過快上漲的要求?人們見仁見智。銀行系統(tǒng)新出臺的措施都是圍繞如何限制購買力進(jìn)入房地產(chǎn)市場,這不僅限制了炒家,也影響到正常的房屋購買;而我根據(jù)對供求關(guān)系的分析研究,認(rèn)為用增加房屋供給來抑制房價(jià)過快上漲,是比單純抑制需求更好的辦法。

1、房價(jià)上漲的主要原因是供不應(yīng)求

治理房價(jià)過快上漲需要對癥下藥。有的部門首先聲明“不是土地漲價(jià)因素造成的”,其實(shí)土地漲價(jià)怎么沒有影響?對比分析國外與我國的房價(jià)結(jié)構(gòu),可以看到本來我國大城市土地費(fèi)用所占房價(jià)比率就高、而用于建設(shè)安裝的費(fèi)用比率比較低,現(xiàn)在土地拍賣漲價(jià)又加大了土地因素影響房價(jià)的比率。當(dāng)然房價(jià)上漲是各項(xiàng)綜合因素作用的結(jié)果。其中至少包括三項(xiàng)因素:①“成本推進(jìn)房價(jià)”——包括拆遷費(fèi)用增加、鋼材水泥一度大幅度漲價(jià),這使得地價(jià)上漲只是房價(jià)上漲因素之一;②標(biāo)準(zhǔn)提升房價(jià)——住房建設(shè)質(zhì)量的提高、高科技成果的采用都會增加成本,現(xiàn)在的房屋早已不是過去的房屋了,據(jù)統(tǒng)計(jì)有些地方標(biāo)準(zhǔn)提升的因素占到房價(jià)的15%;③更重要的因素是“需求拉動房價(jià)”——經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為決定價(jià)格最重要的是供求關(guān)系,我們看去年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),明顯是房屋“供不應(yīng)求”造成房價(jià)上漲。

2、如何看待“投資性購房”?

現(xiàn)在社會輿論嚴(yán)厲批判“投資性購房”,說它是泡沫、是投機(jī)。那么居民為什么要投資性購房呢?因?yàn)楝F(xiàn)在只有購房才可以讓家庭財(cái)產(chǎn)不貶值!去年全國物價(jià)指數(shù)上漲3.9%,居民一百元錢放在家里一年縮水3.9元;存在銀行一年利息2.25元,繳了利息稅還剩1.8元,縮水2.1元;那么去買股票會怎么樣?我國股票市場是“新低又創(chuàng)新低”,真的去買股票可能血本無歸!在中國其實(shí)也正是房價(jià)上漲抵消了“股市黑洞”和“儲蓄負(fù)利率”給人民群眾帶來的損失,成為居民家庭財(cái)產(chǎn)的唯一“避風(fēng)港”。

3、“抑制過快上漲”不是要“房價(jià)降下來”

應(yīng)當(dāng)明確的是,“抑制房價(jià)過快上漲”與要“房價(jià)降下來”是不一樣的,我們治理房價(jià)過快上漲的目標(biāo)是什么?我認(rèn)為只有定位于“房價(jià)基本穩(wěn)定”和“穩(wěn)中有升”,定位于“降升幅而不是降房價(jià)”是正確的。從香港的經(jīng)驗(yàn)看,當(dāng)年經(jīng)濟(jì)調(diào)控的力度過大,造成了悲劇性的后果。

4、“抑制需求”措施已見到明顯成效

今年以來“升息、加稅、減少抵押貸款”的調(diào)控措施,目的是為遏制投機(jī)性炒房和投資性購房,對居民住房消費(fèi)進(jìn)行引導(dǎo)。這次調(diào)控的力度不小,數(shù)據(jù)表明,抑制需求的措施現(xiàn)在已經(jīng)見到明顯成效。

5、要鞏固調(diào)控成果關(guān)鍵在于增加供給

由于銀行的調(diào)控重點(diǎn)是抑制需求,這給人一種假象,好像宏觀調(diào)控就是“壓縮需求”,這是很大的誤解。在防止房價(jià)過快上漲上還有“增加供給”的意見。我認(rèn)為一味壓抑需求很危險(xiǎn),要么壓不下來,如果真的把居民住房需求壓抑住,受損失的就不僅是房地產(chǎn)業(yè),而是整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)。

6、如果“取消期房預(yù)售”將導(dǎo)致房價(jià)大幅上升

最近央行房地產(chǎn)金融研究小組提出建議,要求“取消期房預(yù)售”,引起一片反對之聲。本來“預(yù)售期房”是很多國家和地區(qū)通常采用的房屋銷售方式,對于生產(chǎn)者與購買者都是有利的。在中國提出“取消期房預(yù)售”不僅明顯不符合國情,而且背離了國家的宏觀調(diào)控的目標(biāo)。

7、對我國房價(jià)走勢的分析——穩(wěn)中有升、長期利好

所有人都關(guān)心商品房價(jià)格走勢。人們經(jīng)常從不同渠道聽到對房價(jià)走勢的預(yù)計(jì),其中不少是沒有多少道理的猜測。進(jìn)行預(yù)測需要有科學(xué)的態(tài)度。從歷史走勢與現(xiàn)實(shí)情況分析,我認(rèn)為我國城市商品房價(jià)格今后若干年的總體走勢仍將是穩(wěn)中有升,這對于生產(chǎn)者、消費(fèi)者都是長期利好。

三、發(fā)展篇:我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期性規(guī)律

第十一個(gè)五年規(guī)劃的建議要求“堅(jiān)定不移地貫徹落實(shí)***”,這就包括要求我們科學(xué)認(rèn)識經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律。在這一章我們研究房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)主要規(guī)律——周期性發(fā)展規(guī)律。

目前我國房地產(chǎn)業(yè)處于一個(gè)什么樣的發(fā)展實(shí)點(diǎn)之上?今后將朝哪個(gè)方向發(fā)展?有人說“泡沫破滅”,有人說“走向衰退”。根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展“周期論”和目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展對內(nèi)需的需求,我認(rèn)為我國房地產(chǎn)業(yè)即將進(jìn)入一輪新的增長期。

1、我國房地產(chǎn)大約七年一個(gè)周期

房地產(chǎn)業(yè)屬周期性發(fā)展行業(yè),在世界各國都有其周期性發(fā)展的規(guī)律。典型的周期可分為四個(gè)階段:增長階段、成熟階段、衰退階段、蕭條階段。不同國家或地區(qū)房地產(chǎn)波動周期的時(shí)間長短是不同的,根據(jù)美國麻省理工學(xué)院不動產(chǎn)研究中心主任威廉姆?威頓教授的研究,美國房地產(chǎn)18-20年為一個(gè)周期;根據(jù)日本學(xué)者提供的數(shù)據(jù),日本的房地產(chǎn)周期為10-12年左右;而香港則為7-8年、臺灣應(yīng)當(dāng)為5-6年。各個(gè)國家和地區(qū)在房地產(chǎn)周期上時(shí)間長短的不同,主要是受本國本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的影響。

國外境外房地產(chǎn)的周期波動,主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格的波動上

。由于中國大陸城市平均房價(jià)十幾年來持續(xù)上升,因此房屋和地產(chǎn)價(jià)格指標(biāo)無法使用。我選擇用房地產(chǎn)銷售額增長率、銷售面積增長率和投資額增長率這三個(gè)指標(biāo),綜合分析房地產(chǎn)業(yè)周期性波動。分析結(jié)果顯示房地產(chǎn)在我國確實(shí)有著周期性發(fā)展規(guī)律,而且周期性波動比較清晰。從有資料記載的1984年起,房地產(chǎn)業(yè)在中國大陸已經(jīng)歷了三個(gè)完整的周期:從1984年到1988年大約五年時(shí)間為第一個(gè)發(fā)展期,19*到1990年為低落期;從1991年到1995年大約五年時(shí)間為第二個(gè)發(fā)展期,1996-1997年第二次跌入低落期;從1998年到20**年大約五年時(shí)間為第三個(gè)發(fā)展期,20**-20**年國家針對房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的問題持續(xù)進(jìn)行了兩年的調(diào)控。由此可以看出我國房地產(chǎn)周期的特點(diǎn):大約七年為一個(gè)周期,其中五年發(fā)展、兩年低落。

2、根據(jù)“周期論”進(jìn)行預(yù)言與預(yù)警

認(rèn)識到“周期”并不是無所作為,“周期論”的著力點(diǎn)在于影響周期,提高投資和政策引導(dǎo)的理性化。

3、“周期論”有利于政府進(jìn)行“理性調(diào)控”

4、中房集團(tuán)主動駕御周期性發(fā)展規(guī)律

認(rèn)識和把握周期性發(fā)展規(guī)律,對于房地產(chǎn)企業(yè)和政府管理層來說都很有意義。剛才已經(jīng)講到,政府的理性行為要求是要“反周期”,以保持經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展;而企業(yè)的理性行為應(yīng)當(dāng)應(yīng)是順應(yīng)周期性發(fā)展的大勢。在發(fā)展初期果敢投資,在發(fā)展中期加快銷售,在發(fā)展后期慎重行事,以趨利避害。

5、我國房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入新的增長期

有的同學(xué)要問:根據(jù)周期性發(fā)展理論和時(shí)間判斷,我國房地產(chǎn)發(fā)展七年左右為一個(gè)周期,那么從1998年到現(xiàn)在已經(jīng)是七年了,上一個(gè)發(fā)展周期的全過程是不是已經(jīng)走完了呢?現(xiàn)在是不是應(yīng)當(dāng)進(jìn)入一輪新的增長期了呢?從理論推導(dǎo)確實(shí)是這樣,而實(shí)踐的發(fā)展也使我們大家都看到,房地產(chǎn)業(yè)的市場環(huán)境與政策環(huán)境將發(fā)生較大的變化。這表示新的增長期即將來臨。

根據(jù)過去幾次房地產(chǎn)發(fā)展都是“五年發(fā)展、兩年低落”的時(shí)間流程來估算,我預(yù)計(jì)這個(gè)發(fā)展期也將會保持大約五年,即直到20**-20**年。現(xiàn)在需要的是審時(shí)度勢,有能力的企業(yè)需要加大投資開發(fā)力度。到20**-20**年,即臨近周期的拐點(diǎn)時(shí),我們再來提醒“防止房地產(chǎn)投資過熱”。我相信房地產(chǎn)周期發(fā)展理論能夠經(jīng)得起一次又一次的實(shí)踐檢驗(yàn)。

四、戰(zhàn)略篇:主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)帶動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展

近幾年中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了新一輪發(fā)展期,原材料和能源供應(yīng)都受到巨大的需求拉動,價(jià)格大幅攀升。一些“海歸派”驚呼中國是“經(jīng)濟(jì)過熱”!但這種市場銷售旺盛的形勢已經(jīng)給企業(yè)帶來普遍豐厚的利潤,國家財(cái)政大幅度增收。外國分析家看不懂這種現(xiàn)象,稱之為“中國經(jīng)濟(jì)迷霧”。那么這股發(fā)展熱潮是健康的嗎?經(jīng)濟(jì)形勢是令人驚喜還是令人憂?國家統(tǒng)計(jì)局的專家已經(jīng)做出答案:“中國工業(yè)正進(jìn)入重化工時(shí)期,中國工業(yè)經(jīng)濟(jì)正進(jìn)入新的經(jīng)濟(jì)增長平臺”,我認(rèn)為這是一個(gè)正確的判斷。

什么叫“重化工化”?一個(gè)國家的工業(yè)結(jié)構(gòu)由輕紡工業(yè)占優(yōu)勢變?yōu)橹鼗I(yè)占優(yōu)勢,稱為“重化工化”。世界各國工業(yè)化演進(jìn)的規(guī)律大都要依次經(jīng)歷三個(gè)階段:“輕紡和勞動密集型”、“重化工和資本密集型”、“信息和技術(shù)密集型”。根據(jù)美國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅斯托的“經(jīng)濟(jì)成長階段論”,在不同發(fā)展階段有不同的“主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)”而不止是“支柱產(chǎn)業(yè)”,由它們帶動整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。近幾年房地產(chǎn)業(yè)和汽車產(chǎn)業(yè)成為新的“主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)”,由它們帶動的主要不是輕紡工業(yè),而是重化工業(yè),造成中國有史以來最大的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變革。

1、是“主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)”還是“罪魁禍?zhǔn)住?

我們僅從房地產(chǎn)業(yè)對鋼鐵材料的需求來推演一下它拉動的產(chǎn)業(yè)鏈條:中國去年中國鋼材產(chǎn)量2.7億噸,占世界的25%,消耗量占世界的30%;今年預(yù)計(jì)鋼材產(chǎn)量3.3億噸,占世界的33%,而包括房地產(chǎn)產(chǎn)品在內(nèi)的各類建筑是鋼材消耗第一大戶,占全部鋼材消耗量的54%,在鋼鐵業(yè)自身武裝所耗用的16%中也有房地產(chǎn)的間接作用;由此造成對原材料的大量需求,我國全年進(jìn)口鐵礦砂2億噸,是鐵礦、有色等原材料的第一需求大國,巴西鐵礦砂出口商今年把價(jià)格提高了71.5%;拉動力又傳導(dǎo)到運(yùn)輸業(yè),中國鐵礦砂的運(yùn)輸量是全球的1/3,煤炭進(jìn)出口是全球煤炭海運(yùn)量的1/5;接著是對能源的需求,生產(chǎn)鋼鐵和建材都大量耗用電力,用掉全國工業(yè)用電超過40%,其中還不包括新建住宅區(qū)所耗用的民用電力,和城市發(fā)展所增加的能源需求,于是拉動了能源、電力。20**年中國進(jìn)口石油1.5億噸,是世界第6大石油進(jìn)口國和第二大石油消費(fèi)國。

其實(shí)鋼鐵只是房地產(chǎn)業(yè)拉動的若干產(chǎn)業(yè)鏈條之一,在房地產(chǎn)業(yè)所拉動的產(chǎn)業(yè)鏈條中還包括水泥、木材、玻璃、陶瓷、化工涂料、電器灶具等等。如果再循著這些門類分別追蹤下去,可以看到這些產(chǎn)業(yè)鏈條連接著五十多個(gè)物質(zhì)生產(chǎn)門類,連接著金融、保險(xiǎn)等服務(wù)部門,還可以追索到許多門類的原材料與技術(shù)進(jìn)口。

我們再回到美國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅斯托的“主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)論”。他把“主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)”的作用按照作用力的方向分為三個(gè)部分。我們以他的理論分析房地產(chǎn)業(yè)作為“主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)”的作用。一、“回顧效應(yīng)”:就是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為若干社會產(chǎn)品提供市場,房地產(chǎn)業(yè)的“回顧效應(yīng)”包括鋼鐵行業(yè)、建材行業(yè)、森工行業(yè)、化工行業(yè)、輕紡行業(yè)等行業(yè)的產(chǎn)品。如果沒有

房地產(chǎn)業(yè)把它們加工成為房屋,居民不可能把鋼材、水泥和其它材料買到家里去;二、“前瞻效應(yīng)”:就是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)需要用到社會資源和服務(wù),房地產(chǎn)業(yè)的“前瞻效應(yīng)”包括推動建筑業(yè)、裝修業(yè)、公用行業(yè)、家電業(yè)、電訊寬帶、金融保險(xiǎn)、商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)為這些產(chǎn)業(yè)和行業(yè)提供了發(fā)展條件;“旁側(cè)效應(yīng)”則是由主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展派生出的其它社會功能,房地產(chǎn)業(yè)的“旁側(cè)效應(yīng)”包括工作居家舒適、購物旅游方便、城市環(huán)境美觀、社會文明和諧。由此可以看出,“主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)”在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著舉足輕重的作用,用“主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)”比用“支柱產(chǎn)業(yè)”能更清楚地反映房地產(chǎn)業(yè)對于其它產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的拉動作用。

2、是“較快發(fā)展”還是“經(jīng)濟(jì)過熱”?

有人看到現(xiàn)在發(fā)達(dá)國家在拆鋼廠,就以為中國現(xiàn)在增加鋼鐵產(chǎn)量也是不對的。其實(shí)在二戰(zhàn)前后美國鋼鐵產(chǎn)量長期占世界總產(chǎn)量的45%,照此看來中國的鋼鐵產(chǎn)量占到世界的35-40%也是正常的。鋼鐵專家認(rèn)為一個(gè)國家的全部鋼存量達(dá)到30億噸就可以形成自身循環(huán),不必再煉鐵了,美國的鋼鐵存量達(dá)到90億噸,而中國的鋼鐵存量只有10億噸。

3、繼續(xù)推進(jìn)匯率改革需要擴(kuò)大內(nèi)需

我國已經(jīng)開始了人民幣匯率有管制浮動的改革,它對經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變化將發(fā)生深刻影響。從我國大量進(jìn)口能源和原材料的情況看,匯率升值不利于出口,但有利于進(jìn)口資源;不利于保持勞動力低廉的優(yōu)勢、卻有利于提高人民收入的相對水平,實(shí)現(xiàn)更高水平的小康。人民幣升值后中國就有條件提高科技含量,還可以購買國外的品牌和企業(yè)股權(quán)。聯(lián)想收購IBM筆記本業(yè)務(wù)已經(jīng)走出第一步,中海油收購美國優(yōu)尼科的出擊也是勇敢的,雖退猶榮。

五、責(zé)任篇:房地產(chǎn)企業(yè)要為國家多做貢獻(xiàn)

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),對于中國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展擔(dān)負(fù)著責(zé)任。我們中房集團(tuán)意識到我們的社會責(zé)任,不僅在住房建設(shè)方面積極起帶頭與示范作用,而且發(fā)揮我們大企業(yè)大集團(tuán)的優(yōu)勢,為產(chǎn)業(yè)發(fā)展和國家制定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策出力,繁榮香港與解決臺灣問題做我們力所能及的貢獻(xiàn)。

1、積極向國家提出產(chǎn)業(yè)發(fā)展建議

我在國務(wù)院和全國人大工作八年,做過國家商檢局副局長,對宏觀政策的研究與制訂有一定的了解。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)緊密相連,所以十多年來我和同事們不斷向國家提出產(chǎn)業(yè)發(fā)展和相關(guān)政策的思路和建議,主要建議均為國家所采納,一般在半年到一年時(shí)間變?yōu)檎摺Ｆ渲邪? 1996年初提出房地產(chǎn)業(yè)可以成為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)的建議,當(dāng)年下半年國務(wù)院提出“新的熱點(diǎn)和新的增長點(diǎn)”;1997年提出在我國發(fā)展居民住房抵押貸款和抵押貸款保險(xiǎn)的建議,經(jīng)國務(wù)院推動逐步實(shí)現(xiàn);1998年寫出《住房建設(shè)成為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)的政策研究》,并對住房制度改革提出有關(guān)建議,提出取消實(shí)物分房政策應(yīng)有“兩年緩沖期”,采納后形成了單位購買“末班車效應(yīng)”,當(dāng)年房地產(chǎn)銷售額增幅達(dá)到40%;2000年提出“房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”的政策建議,已經(jīng)在20**年寫入國務(wù)院文件;20**年提出房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期性規(guī)律,提醒防止房地產(chǎn)投資增長過快,明確提出要“理性發(fā)展”;20**年提出在我國實(shí)行“反向抵押貸款”的建議,受到國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)同志的重視;20**年抗非典期間向北京市和建設(shè)部提出“發(fā)展健康住宅”的建議,為他們很快采納;20**年和有關(guān)專家一起提出重組中央企業(yè)房地產(chǎn)資源的建議,現(xiàn)在已經(jīng)付諸實(shí)施。今年以來面對有關(guān)部門重點(diǎn)壓縮房屋需求的新情況,我們堅(jiān)持“增加供給”的意見,建議國家繼續(xù)擴(kuò)大內(nèi)需,在五中全會上已經(jīng)被中央所認(rèn)同。事實(shí)說明,為了保持經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展,國家需要各方面積極提出的意見和建議,而且從善如流。我們應(yīng)當(dāng)發(fā)揮優(yōu)勢,不斷提出政策建議是我們的責(zé)任所在。

2、調(diào)動內(nèi)地購買力幫助香港樓市復(fù)蘇

1997年以前香港由于多種原因樓價(jià)飛漲,剛剛回歸就遇到亞洲金融風(fēng)暴的打擊,加之在這之前對于樓市價(jià)格調(diào)控的政策力度過大,造成了悲劇性的后果。在六年時(shí)間里香港樓市價(jià)格一跌再跌,到20**年8月跌掉68.7%。20**年起我們與香港談要大批收購香港空置房屋,香港政府里有人向媒體披露了消息,敏感的香港媒體頓時(shí)活躍起來,九月十日以來所有香港報(bào)刊都對“中房收購兩萬套居屋,發(fā)展內(nèi)地分時(shí)度假”爭相報(bào)導(dǎo),總共報(bào)道有三百多篇,到第一篇報(bào)道出現(xiàn)的第三天,香港媒體報(bào)道“過去三日樓市交易量猛增三倍”,它成為一個(gè)拐點(diǎn),從那時(shí)起香港持續(xù)六年下跌的樓市轉(zhuǎn)跌為升了。到現(xiàn)在香港樓市價(jià)格已經(jīng)上漲了56%,“負(fù)資產(chǎn)家庭”大幅度減少。董建華先生說:“中房的因素在推動樓市復(fù)蘇上起到了重要作用”,我們的作為也受到中央的表揚(yáng)。

3、努力爭取中國和平發(fā)展的環(huán)境

經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要政治條件的配合,現(xiàn)在我們需要臺灣海峽的和平穩(wěn)定,和有利于和平發(fā)展的國際環(huán)境,才能實(shí)現(xiàn)中國的“和平崛起”。在這方面我們也同樣可以有所作為。

20**年11月我公司率團(tuán)抵臺訪問,受到臺灣企業(yè)界、政界和社會各界的熱烈歡迎。在與臺灣商界和政界高層人士的交流中,他們均表示歡迎中房集團(tuán)到臺灣設(shè)立辦事處和投資。如果臺灣不再鬧“臺獨(dú)”,我愿意在條件許可時(shí)進(jìn)入臺灣投資,促進(jìn)兩岸三通,帶動臺灣房地產(chǎn)市場的活躍。

從臺灣回來后我接待了克林頓前總統(tǒng)訪問北京。我在同他的交談中重點(diǎn)談

的是對臺灣問題的看法,說明我們企業(yè)和人民堅(jiān)決支持一個(gè)中國的立場,反對“臺獨(dú)”。克林頓說他當(dāng)州長時(shí)就知道只有一個(gè)中國,他當(dāng)總統(tǒng)后堅(jiān)持實(shí)行“一個(gè)中國”的政策;他認(rèn)為隨著兩岸的和平發(fā)展與交流,最終會自己解決這個(gè)問題;克林頓還說他不同意美國政府向臺灣賣軍火的政策。

4、參與解決國際組織中的臺灣問題

最近我代表中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會赴希臘雅典參加世界不動產(chǎn)聯(lián)盟會議,徹底解決了在這個(gè)國際組織中的臺灣問題。事實(shí)說明,房地產(chǎn)企業(yè)有能力為國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展與和平崛起多做貢獻(xiàn)。

六、金融篇(上):推動我國房地產(chǎn)金融的完善

由于我國房地產(chǎn)金融剛剛進(jìn)入發(fā)育階段,服務(wù)不完善、手段單一、創(chuàng)新性差仍是普遍性的問題,遠(yuǎn)不如發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)金融工具廣泛應(yīng)用和不斷創(chuàng)新。嚴(yán)格地說,目前在我國還沒有出現(xiàn)“房地產(chǎn)金融”,而只有“房地產(chǎn)信貸”。為此要加快金融改革與創(chuàng)新,設(shè)計(jì)和運(yùn)用金融工具,使更多的消費(fèi)者能借助房地產(chǎn)金融服務(wù)入市購銷房屋,并通過發(fā)展房地產(chǎn)金融擴(kuò)大金融企業(yè)的經(jīng)營范圍,有效改善金融資產(chǎn)的質(zhì)量。目前需要探索的有以下幾種:

(1)繼續(xù)發(fā)展房地產(chǎn)信貸

在中國發(fā)展住房抵押貸款是由房地產(chǎn)業(yè)人士而不是由銀行業(yè)人士提出的。

相比房地產(chǎn)開發(fā)貸款,我認(rèn)為更為重要的是保持與發(fā)展居民住房抵押貸款的規(guī)模,它是保持房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要杠桿。現(xiàn)在住房抵押貸款已經(jīng)成為商業(yè)銀行最好的資產(chǎn),有效地改善了商業(yè)銀行金融資產(chǎn)的質(zhì)量。現(xiàn)在住房抵押貸款已經(jīng)引起了管理層的憂慮,在中央銀行取消了抵押貸款的優(yōu)惠利率后,造成各個(gè)銀行的抵押貸款提前還貸多,新增貸款少。

(2)引進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金

最近國外境外投資基金紛紛進(jìn)入中國,收購和探詢收購我國內(nèi)地主要城市的收租物業(yè)。進(jìn)入我國的這些資金,大部分是被稱為“瑞茨”的一種投資信托基金,預(yù)計(jì)將成為一輪新的投資潮。“瑞茨”的全稱是“房地產(chǎn)投資信托基金”(“Real Estate Investment Trusts”,簡稱為“REITs”)。依照國外有關(guān)法律規(guī)定,“瑞茨”被嚴(yán)格限定是專門用于收購和擁有較高租金回報(bào)物業(yè)的基金,而且必須把每年收入的絕大部分以股利方式分配給投資人。這使它成為一種“高收益、低風(fēng)險(xiǎn)”的特殊股票,很受投資人的歡迎,在國外資本市場上已經(jīng)占有相當(dāng)?shù)囊?guī)模。“瑞茨”搶灘中國的萌動在提醒著我們:如果在我國發(fā)行這種投資信托產(chǎn)品,將可起到推動我國長期低迷的資本市場重新活躍的作用。

“瑞茨”:高收益、低風(fēng)險(xiǎn)的特殊股票

“瑞茨”是在國外發(fā)展多年的一種房地產(chǎn)金融產(chǎn)品,前幾年在亞洲勃然興起。它于1960年起源于美國,最初只允許金融機(jī)構(gòu)設(shè)立,從1986年起允許房地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營企業(yè)設(shè)立,很快得到大規(guī)模的發(fā)展。后被引入荷蘭、澳大利亞、加拿大等國家。從2000年起,日本、韓國和新加坡等亞洲國家紛紛學(xué)取。

這種房地產(chǎn)投資信托基金采取公司組織形式或者商業(yè)信托組織形式,通過發(fā)行股票或者基金券向投資人募集資金。這種基金專門用于收購和擁有已經(jīng)建成的房產(chǎn),特別是有較好租金收入的出租物業(yè),例如出租公寓、購物中心、寫字樓、飯店、倉儲中心等,投資人通過購買“瑞茨”股票間接投資于房地產(chǎn),這樣就可以持有個(gè)人能力所不及的大型物業(yè),這相當(dāng)于大家把資金匯集起來共同當(dāng)大型收租物業(yè)的業(yè)主。“瑞茨”委托有經(jīng)驗(yàn)的管理機(jī)構(gòu)去管理和經(jīng)營物業(yè),每年將收益返回給投資者。這種基金還可以在股票市場進(jìn)行自由交易,具有很好的流通性。

新世紀(jì)起亞洲國家和地區(qū)群起效尤

從2000年起,金融風(fēng)暴造成亞洲國家和地區(qū)的樓市低迷已成為過去,日本、韓國、新加坡和我國臺灣、香港地區(qū)紛紛發(fā)行“瑞茨”。

海外“瑞茨”紛紛看好我國內(nèi)地物業(yè)市場

目前正在發(fā)展的“瑞茨”對于中國內(nèi)地的投資熱,是因?yàn)椤叭鸫摹被鹨呀?jīng)看到,中國內(nèi)地是更加巨大的投資市場,基金進(jìn)入中國內(nèi)地收購物業(yè)將有良好的贏利前景。主要原因在于:1、內(nèi)地有較高租金回報(bào)的房產(chǎn),是“未開墾的處女地”;2、內(nèi)地房產(chǎn)不斷升值而且預(yù)計(jì)還有較大的升值空間;3、對海外基金更為有利的是,人民幣匯率還有繼續(xù)升值的預(yù)期;4、目前在我國內(nèi)地不僅沒有限制外資收購房產(chǎn)等物業(yè),反而對外資投資有低稅率的優(yōu)惠。

在我國發(fā)行“瑞茨”風(fēng)險(xiǎn)小而好處大

中國金融管理系統(tǒng)一向缺乏創(chuàng)新精神,尤其是對國外新的金融產(chǎn)品的接受能力是很差的。不愿創(chuàng)新的主要原因是擔(dān)心新的金融產(chǎn)品可能帶來風(fēng)險(xiǎn)。但是我們現(xiàn)在正面對著這樣一種現(xiàn)實(shí):中國股票證券市場的長期低迷,已經(jīng)使得不發(fā)行“瑞茨”的風(fēng)險(xiǎn)大于發(fā)行“瑞茨”的風(fēng)險(xiǎn)。“REITs”如果能在這時(shí)進(jìn)入中國,將給資本市場帶來新的生機(jī)與希望。

七、金融篇(下):推動我國房地產(chǎn)金融的完善

在這一節(jié)我們研究“抵押貸款證券化”和“反向抵押貸款”。

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sp; (3)關(guān)于抵押貸款證券化問題

前幾年我國金融界和理論界談?wù)摗暗盅嘿J款證券化”的很多,抵押貸款證券化曾是我在1997年致力的目標(biāo),但后來發(fā)現(xiàn)目前在我國金融界并沒成為必要。我近兩年已不再多講這個(gè)問題,但我認(rèn)為仍要加強(qiáng)對這個(gè)問題的研究。

商業(yè)銀行承做大量抵押貸款,因有短存長貸的矛盾,會使信貸資金流動性差,風(fēng)險(xiǎn)度高。抵押貸款證券化就是將銀行住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)分散到眾多的投資者,降低風(fēng)險(xiǎn)和壓力。二級抵押市場是房地產(chǎn)抵押債權(quán)流通和轉(zhuǎn)讓的市場,它通過發(fā)行債券等方式將其它社會資金轉(zhuǎn)化到住房投資上來,使居民的短期儲蓄轉(zhuǎn)化為長期資金,在金融市場得以安全、穩(wěn)定地獲取收益。

(4)推動反向抵押貸款的實(shí)現(xiàn)

前年我將在中國實(shí)行“反向抵押貸款”的建議報(bào)送*總理,受到總理和各位副總理的重視。這種金融產(chǎn)品也是國外成熟市場經(jīng)濟(jì)下的成熟保險(xiǎn)品種它的出現(xiàn)將完善我國養(yǎng)老保障制度,推動保險(xiǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

公房出售形成了居民的重要家庭財(cái)產(chǎn),如果折成現(xiàn)金計(jì)算,有些家庭的財(cái)產(chǎn)規(guī)模還比較大。有的報(bào)紙據(jù)此稱北京、上海有了多少“百萬富翁”云云。可是不少被計(jì)為“百萬富翁”的老年人,卻抱怨“沒有百萬富翁的感覺”,因?yàn)槊吭驴梢灾涞氖杖肴匀粌H有一兩千元,生活仍很拮據(jù)。他們價(jià)值幾十萬、上百萬的自有房產(chǎn)在現(xiàn)有制度與規(guī)定下不可能先行出售或出租贏利,因?yàn)檫@都會使他們自己無家可歸。這套房產(chǎn)只能留待身后傳諸子女,而子女往往已經(jīng)有了自己的房屋,子女發(fā)愁的是如何年復(fù)一年地贍養(yǎng)父母。這些問題能不能綜合解決?能不能讓老年人價(jià)值幾十萬、上百萬元的自住房產(chǎn)得以在有生之年逐漸變現(xiàn),使老年人具有自己安排晚年生活的支付能力,保持住在社會上和在子女面前的自尊與自信,同時(shí)又能在有生之年繼續(xù)使用著這套房屋呢?

在英法等歐洲國家已經(jīng)有一個(gè)成熟的保險(xiǎn)產(chǎn)品,即在老年居民中普遍推行的“抵押房產(chǎn)、領(lǐng)取年金”的壽險(xiǎn)服務(wù)(“CollateralizedAnnuity”)。這種服務(wù)是投保人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給保險(xiǎn)公司,自己可以終身繼續(xù)使用該房屋;保險(xiǎn)公司則按月向投保人(受益人)支付給付金,也是終身支付;直至投保人亡故,保險(xiǎn)公司才將該房屋收回,進(jìn)行銷售、出租或者拍賣。給付金的計(jì)算是按其房屋的評估價(jià)值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息,并按平均壽命計(jì)算,分?jǐn)偟酵侗Ｈ说念A(yù)期壽命年限中去。它將投保人(受益人)的房屋價(jià)值“化整為零”,使他們生前就可以提前得到自己房屋的銷售款。因?yàn)槠洳僮鬟^程像是把抵押貸款業(yè)務(wù)反過來做,它在美國被稱為“反向抵押貸款”(“Reverse Mortgage”),就像是保險(xiǎn)公司用分期付款的方式從投保人手中買房。它的出現(xiàn)促進(jìn)了社會保障制度的成熟,同時(shí)使得保險(xiǎn)公司拓展了服務(wù)領(lǐng)域,獲得巨大的保險(xiǎn)收益。

八、土地篇:推動建設(shè)用地制度的改革

(一)“緊縮地根”在住宅用地上不要過分

我國從去年開始嚴(yán)格控制土地供應(yīng),媒體現(xiàn)在稱為“緊縮地根”。分析減少耕地的結(jié)構(gòu),我們看到由于城鎮(zhèn)建設(shè)而占用耕地為217.6萬畝,所占的比例只有12.7%;而占全部城鎮(zhèn)建設(shè)用地的47%的是各類開發(fā)區(qū)、園區(qū)用地,新增城鎮(zhèn)村莊建設(shè)用地僅占31%,折算到全國耕地減少面積中則只占3.9%。所以我認(rèn)為嚴(yán)格土地管理的重點(diǎn)不應(yīng)當(dāng)過分控制住宅建設(shè)用地,“緊縮地根”在住宅建設(shè)和城鎮(zhèn)建設(shè)上不要過分。

(二)改變房屋建設(shè)用地的唯一供應(yīng)渠道

“緊縮地根”是只有在我國現(xiàn)行土地制度下才能出現(xiàn)的做法,因?yàn)閲沂墙ㄔO(shè)用土地唯一的提供者。現(xiàn)在城市土地拍賣的高地價(jià)和農(nóng)村的“失地農(nóng)民”問題,已經(jīng)成為土地管理上的兩個(gè)突出問題。而深究其原因,都與目前城市建設(shè)用地的壟斷經(jīng)營直接關(guān)聯(lián):

1、政府利用壟斷權(quán)進(jìn)行土地居間經(jīng)營

現(xiàn)在“土地拍賣”成為土地供應(yīng)的唯一方式。在這種制度下,購買方是多元的,彼此進(jìn)行著競爭,而土地供應(yīng)方卻只有政府一家,單一供應(yīng)者壟斷著供應(yīng)市場,造成高地價(jià)是必然的,也是造成房價(jià)過快上漲的重要原因;根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定農(nóng)村建設(shè)用地只有由政府征用之后才能投資開發(fā),這又形成土地提供方是多元的,而土地購買方卻只有政府一家。由此可以看出政府從兩頭壟斷著土地市場,用壟斷權(quán)利進(jìn)行著土地的居間經(jīng)營,卻同時(shí)在兩頭制造出兩種不良后果——城市土地的高地價(jià)和農(nóng)村的失地農(nóng)民。現(xiàn)在“失地農(nóng)民問題”已經(jīng)引起中央高度重視,而造成“失地農(nóng)民”的原因只在于政府。

2、不合理的法律規(guī)定剝奪了農(nóng)民

“農(nóng)村建設(shè)用地必須轉(zhuǎn)為國有以后才能進(jìn)入二級市場流轉(zhuǎn)”這條法律規(guī)定,已經(jīng)嚴(yán)重妨礙了城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃、妨礙小城鎮(zhèn)建設(shè)和城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展。它源于《中華人民共和國土地管理法》,但這條法律規(guī)定與《憲法》原則不一致。

3、應(yīng)當(dāng)允許集體建設(shè)用地規(guī)范進(jìn)入市場

現(xiàn)在終于到了可以改變這一不合理的法律規(guī)定的時(shí)候了。中央要求:“嚴(yán)格界定公益性和經(jīng)營性建設(shè)用地”。 由于中央的推動,“集體建設(shè)用地進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)”已在進(jìn)行試點(diǎn)。如果實(shí)行了“經(jīng)營性建設(shè)用地”允許村民委員會向投資人出租或以土地入股的改革,至少會有以

下好處:①“建設(shè)社會主義新農(nóng)村”有了重要的資金來源;②從根本上解決了“失地農(nóng)民”問題,使農(nóng)民不至成為城市化中被犧牲的群體;③土地拍賣由于有了另外的供應(yīng)者,打破了城市建設(shè)用地的單一供地渠道,形成了完全的市場經(jīng)濟(jì),就有了從根本上抑制拍賣價(jià)格過高的辦法。

4、從推進(jìn)股份制到新的土地制度改革

5、實(shí)行農(nóng)村土地信托制度

(三)注重城市群體的發(fā)展

“經(jīng)營城市”理念現(xiàn)在成為越來越多城市領(lǐng)導(dǎo)者的共識。“經(jīng)營城市”理念的提倡者是*,而把他在大連的工作概括為“經(jīng)營城市”則來自我2000年7月份對他的評價(jià)。

現(xiàn)在“經(jīng)營城市”的理念應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步發(fā)展,因?yàn)椤俺鞘腥后w”的發(fā)展已經(jīng)表明現(xiàn)今城市發(fā)展已經(jīng)到了相互之間有關(guān)聯(lián)的程度。“經(jīng)營城市”的概念應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步擴(kuò)大,添加上“發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)”和“經(jīng)營國土”的新理念。所謂“城市群體”根據(jù)聯(lián)合國的定義,城市群體由一個(gè)中心城市和從中心城市散射出來的觸角形高密度的城市化地區(qū)組成,一個(gè)城市群體就是一大叢城市、城鎮(zhèn)和非城市地區(qū)的集合體結(jié)集形成的大面積都市化地區(qū)。

九、體制篇:國企改革與經(jīng)營者持股

20**年是我國國有企業(yè)改革“攻堅(jiān)”之年,最近十六屆五中全會指出:“目前我國正處在改革的攻堅(jiān)階段”,可見“攻堅(jiān)”是一項(xiàng)長期任務(wù)。前不久的一場爭論,把前幾年沉淀下來的指責(zé)國企改革的污泥攪成了一池濁水。中央提出的改革目標(biāo)是“積極推行股份制,發(fā)展混合所有制經(jīng)濟(jì)”,“使股份制成為公有制的主要實(shí)現(xiàn)形式”,最近又提出“以更大決心加快推進(jìn)改革”。可見推進(jìn)國有企業(yè)改革的重要。

1、實(shí)踐中得到的啟發(fā)

我所在的集團(tuán)公司是中央所屬全資國有企業(yè),沒有改制,但是在下屬企業(yè)大量實(shí)行“混合所有制”。其中對企業(yè)發(fā)展影響最大的是經(jīng)營者持股,一般是由經(jīng)營者和主要業(yè)務(wù)骨干參股20-30%較為適宜,屬于“激勵(lì)型股權(quán)”而不是“控制型股權(quán)”。它不是“老國企改制”,也不是“MBO”,而是在新項(xiàng)目設(shè)立公司的時(shí)候經(jīng)營者就參加進(jìn)去,按注冊資金比例“出資入股”,這完全符合《公司法》和所有的現(xiàn)行規(guī)定,現(xiàn)在被稱為“增量持股”。

2、理論上進(jìn)行的思索

目前思想混亂的根源在于理論上的混亂。我在有的研討會上帶著《資本論》上臺引起轟動,因?yàn)槲艺劺碚搯栴}都是以它為依據(jù),有的就是念原著。可是到場的不少人竟然這樣表揚(yáng)我:孟總帶來了許多新的觀點(diǎn)!其實(shí)這都是150年前馬克思的觀點(diǎn),可見現(xiàn)在理論上的貧乏。

十、文化篇:居住文化推動住房建設(shè)發(fā)展

持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)和日漸豐富的文化生活,續(xù)寫著“居住文化”這一古老的命題。經(jīng)濟(jì)全球化與中西方文化的融匯,使中國人對居住文化產(chǎn)生新的追求。現(xiàn)在城市規(guī)劃和建設(shè)中“新樓”與“老樓”爭地、“求新”與“懷舊”觀念競生、“中國風(fēng)”、“西洋風(fēng)”多種建筑文化風(fēng)格并存,這些情況的出現(xiàn)與人居水平提高、經(jīng)濟(jì)社會進(jìn)步有著密切關(guān)聯(lián)。對居住文化的追求表明,中國人的生活水平已經(jīng)走上更高的文明層次。開發(fā)企業(yè)注重居住文化,可以使居住區(qū)建設(shè)更好實(shí)現(xiàn)“以人為本”的要求,主動為“構(gòu)建和諧社會”創(chuàng)造硬件條件。

(一)居住文化是人類文明的表現(xiàn)

1、中外先哲對居住文化的認(rèn)同

2、現(xiàn)代居住文化的內(nèi)涵

(二)現(xiàn)代中國人對居住文化的追求

現(xiàn)在進(jìn)行住宅開發(fā)必須研究居民對居住文化的追求。我國居民對居住文化的追求至少有以下十個(gè)方面:

1、對于居住功能與結(jié)構(gòu)的追求。

2、對于裝飾文化與環(huán)境風(fēng)格的追求。

3、對于周邊環(huán)境與居住景觀的追求。

4、對于居住生態(tài)與健康環(huán)境的追求。

5、對于居住私秘性與適度鄰里交往的追求。

6、對于娛樂條件與信息設(shè)施的追求。

7、對于鄰里品質(zhì)與人文環(huán)境的追求。

8、對于親情與家庭主義的追求。

9、對于房屋品牌與長期服務(wù)的追求。

10、對于房屋節(jié)能與節(jié)省長期費(fèi)用的追求。

(三)居住文化要求我國城市房屋走向高品質(zhì)化

“居者有其屋”與“居者優(yōu)其屋”,是中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會形象概括的我國房地產(chǎn)市場需求的情況。“有其屋”是建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房滿足居民基本居住需求,“優(yōu)其屋”是提高居民居住水平和檔次。我國商品住宅的個(gè)人購買率已經(jīng)達(dá)到95%,在大部分居

民實(shí)現(xiàn)“有其屋”后提出“優(yōu)其屋”的要求是必然的。

十一、道德篇:品牌戰(zhàn)略與誠信建設(shè)

一、房地產(chǎn)企業(yè)需要做好產(chǎn)品與品牌

房地產(chǎn)市場的變化將使得房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭更加激烈。面對今后的變化,產(chǎn)品的品質(zhì)和品牌將對于企業(yè)繼續(xù)在市場上立足,贏得競爭,變得更為重要。由此印證了“市場競爭發(fā)展到一定階段必將是品牌的競爭”。名牌產(chǎn)品可以穩(wěn)定占有和擴(kuò)大市場,并獲得品牌價(jià)值。國外成功企業(yè)普遍認(rèn)為“品牌是企業(yè)的財(cái)富”、“品牌的成功才是企業(yè)真正的成功”,如可口可樂品牌價(jià)值為696億美元,麥當(dāng)勞品牌價(jià)值為264億美元。在當(dāng)今的國際競爭中,人們已經(jīng)看到品牌對于出口、對外投資和帶動國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的明顯作用,可以說品牌已經(jīng)成為一些國家綜合國力的構(gòu)成部分。中國現(xiàn)在不缺產(chǎn)品,缺的是品牌。現(xiàn)在雖電子、紡織、輕工產(chǎn)品有了一批國產(chǎn)名牌,但總體上品牌脆弱,仍處于初創(chuàng)價(jià)段,這與多年的計(jì)劃體制和短缺經(jīng)濟(jì)有關(guān)。中國短缺經(jīng)濟(jì)的終結(jié)和過剩經(jīng)濟(jì)的來臨,是品牌時(shí)代的開始。我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展到品牌制勝的階段,現(xiàn)在已經(jīng)有一些企業(yè)實(shí)施“品牌戰(zhàn)略”,在社會上得到較高的認(rèn)同度。我談?wù)勎覀儗τ谄放频恼J(rèn)識過程和冠名小區(qū)將帶來的問題。

二、城市建設(shè)者要尊重地名文化

現(xiàn)在需要反思的是,品牌戰(zhàn)略并不是要把住宅區(qū)地名都變成企業(yè)冠名。地名包含著一個(gè)地方的歷史文化,地名的沿襲也有利于人們識別。如北京的地名很有文化。

我主張企業(yè)不能只顧宣傳自己的品牌,更要尊重城市的歷史文化。我們應(yīng)當(dāng)即是現(xiàn)代城市文明的建設(shè)者,又是城市歷史文化的保護(hù)者。

三、關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)建立誠信問題

誠信是目前在全國各行業(yè)、各企業(yè)和全社會都需要倡導(dǎo)的重要觀念。目前社會缺乏誠信相當(dāng)普遍,妨礙了社會經(jīng)濟(jì)活動正常運(yùn)行。提倡誠信從業(yè)對建立誠實(shí)守信的商業(yè)理念、促進(jìn)中國企業(yè)提高素質(zhì)將起到重要作用,對建設(shè)適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的社會道德觀念也將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

1、誠信建設(shè)迫在眉睫

房地產(chǎn)行業(yè)目前存在的諸多問題使房地產(chǎn)誠信建設(shè)迫在眉睫。而且現(xiàn)在消費(fèi)者法律意識增強(qiáng),購房知識增加,他們對住房質(zhì)量、環(huán)境、戶型、房屋部品部件、物業(yè)管理,以及共有部分的產(chǎn)權(quán)等等涉及到自身利益的問題都反應(yīng)敏感。

2、構(gòu)筑中國企業(yè)的信譽(yù)大廈

要構(gòu)筑中國企業(yè)的信譽(yù)大廈,我認(rèn)為應(yīng)該從五個(gè)方面著手,即法律體系、道德體系、制度體系、企業(yè)文化體系、社會監(jiān)督體系。

十二、營銷篇:發(fā)展“分時(shí)度假”和“產(chǎn)權(quán)酒店”

我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到今天,已經(jīng)與其它產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了不少結(jié)合點(diǎn),國外在這些結(jié)合點(diǎn)已經(jīng)產(chǎn)生出一些新的產(chǎn)業(yè),其中包括:房地產(chǎn)業(yè)和教育產(chǎn)業(yè)相結(jié)合,在國外已經(jīng)產(chǎn)生了幾百個(gè)大學(xué)城,拉動了國土增值;房地產(chǎn)業(yè)和信息產(chǎn)業(yè)相結(jié)合已經(jīng)產(chǎn)生了數(shù)字社區(qū),我稱之為“鼠標(biāo)加水泥”的說法已經(jīng)廣為人知。在房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的結(jié)合部產(chǎn)生了“分時(shí)度假”和“產(chǎn)權(quán)酒店”;“反向抵押貸款”是房地產(chǎn)業(yè)和保險(xiǎn)業(yè)的結(jié)合,可以有效加強(qiáng)我國養(yǎng)老社會保障。

今天著重介紹的是“分時(shí)度假”,同時(shí)介紹一下“產(chǎn)權(quán)酒店”。它們是因?yàn)殇N售方式創(chuàng)新而創(chuàng)造出的現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)力的典型代表。別看它僅僅調(diào)整了商品房和飯店的銷售方式,卻造就了兩個(gè)充滿前景與發(fā)展生機(jī)的行業(yè)。

——“分時(shí)度假”和“產(chǎn)權(quán)酒店”

“分時(shí)度假”(Time Share)按字面翻譯是“時(shí)間分割”,它的基本內(nèi)涵是將房屋按時(shí)間而不是按面積切割,成為可以供多戶人家擁有的使用權(quán),一般是按星期為單位分割,并將其出售給不同的購買者。而“產(chǎn)權(quán)酒店”雖然銷售給購買者的是飯店房間的產(chǎn)權(quán),但是購買者通常只擁有部分時(shí)段的使用權(quán),購買者將個(gè)人使用時(shí)段以外的時(shí)間委托酒店管理公司經(jīng)營管理,酒店管理公司向產(chǎn)權(quán)人提供不同形式的回報(bào)。“產(chǎn)權(quán)酒店”在專業(yè)領(lǐng)域過去被看作是“分時(shí)度假”的一種,當(dāng)然兩者之間有很大的不同。

“產(chǎn)權(quán)酒店”是飯店銷售方式的一個(gè)創(chuàng)新,現(xiàn)在已延伸到其它商品房的銷售與經(jīng)營。我們把上圖可以再區(qū)分細(xì)一些,在從“完全產(chǎn)權(quán)銷售”到“分時(shí)度假”銷售之間出現(xiàn)的方式是“產(chǎn)權(quán)酒店”,而從“分時(shí)度假”到零租的飯店之間還出現(xiàn)了“點(diǎn)數(shù)俱樂部”。“產(chǎn)權(quán)酒店”所以被人作為“分時(shí)度假”的一種,是因?yàn)樗皇菍⒎慨a(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)都銷售給購買者,而是將其分開銷售;購買者雖然擁有客房的產(chǎn)權(quán),但在使用上購買者只使用部分時(shí)段的使用權(quán),一般是每年一至六周時(shí)間。購買者將其它使用時(shí)間委托酒店管理公司管理,由后者去出租經(jīng)營。這些產(chǎn)權(quán)人得到的回報(bào)多數(shù)是通過由酒店管理公司負(fù)責(zé)交納按揭余款來實(shí)現(xiàn)的,這樣購買者一般只需要付出購買房屋的首付款,按揭款和物業(yè)費(fèi)等等就由酒店管理公司負(fù)責(zé)了。有的管理公司還承諾另外再給產(chǎn)權(quán)人一定的經(jīng)營收益,甚至承諾每年再給固定回報(bào)。

可以看出“分時(shí)度假”

和“產(chǎn)權(quán)酒店”這兩種銷售方式的共同點(diǎn),是適應(yīng)購買者不需要去長期居住、只需要每年短期居住使用的要求,把房屋使用時(shí)間分割使用。不同點(diǎn)在于“產(chǎn)權(quán)酒店”購買者擁有房屋產(chǎn)權(quán),他們購買目的主要是長線投資、減輕資金負(fù)擔(dān)、財(cái)產(chǎn)保值增值和今后可以長期擁有與使用;“分時(shí)度假”購買者的購買目的主要是為每年短期居住使用,并有交換使用的靈活性,比每次租房要方便和便宜,也有財(cái)產(chǎn)保值增值的可能。

由于這兩種方式具有互補(bǔ)性,國內(nèi)外都有企業(yè)把房屋進(jìn)行“產(chǎn)權(quán)酒店”和“分時(shí)度假”的兩次銷售,即先把房屋或飯店房間按“產(chǎn)權(quán)酒店”方式賣一次,再把產(chǎn)權(quán)人委托出租的使用時(shí)間拿來賣“分時(shí)度假”。這樣就不是完全靠出租房間收取租金,可以增加固定客源和房屋使用率。當(dāng)然這時(shí)賣“分時(shí)度假”的收入主要是為“產(chǎn)權(quán)酒店”購買者償還抵押貸款,經(jīng)營得好公司還會有自身贏利。

篇2：中國房地產(chǎn)商業(yè)創(chuàng)新模式

　　創(chuàng)造流行300多年“土地是財(cái)富之母”精典段子的威廉·配第爵士,通過對英國經(jīng)濟(jì)的實(shí)證研究,揭示了支配產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷的深層原因,就是資本總是傾向于向獲利多的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移, 告訴人們驅(qū)動商業(yè)模式變遷的動力是資本逐利的本質(zhì),提出了產(chǎn)業(yè)分析的“配第--克拉克經(jīng)濟(jì)法則”。

　　以先哲的智慧解剖房地產(chǎn)業(yè),可以幫助我們理解近幾年房地產(chǎn)屢創(chuàng)發(fā)財(cái)奇跡、不斷制造富翁的深層原因,可以揭開覆蓋在房地產(chǎn)商業(yè)模式變遷背后的那只無形之手。這幾年在支撐房地產(chǎn)發(fā)展的諸多市場要素中,百姓們爭相討論房價(jià),經(jīng)濟(jì)學(xué)家面紅耳赤地爭論房地產(chǎn)泡沫,政府接二連三頒布調(diào)控措施,可以說無論是“國八條”、“地產(chǎn)新政”、 “人民幣升值”, 還是社會輿論對房地產(chǎn)業(yè)的質(zhì)疑,不僅改變了投資者的收益預(yù)期、消費(fèi)者購房的價(jià)格預(yù)期,而且改變了政府對房地產(chǎn)發(fā)展的支持理念和支持方式。沿襲多年的房地產(chǎn)商業(yè)模式的發(fā)展環(huán)境和生存土壤的巨大變化,使房地產(chǎn)企業(yè)不得不直面全新的行業(yè)政策、經(jīng)濟(jì)、需求的巨大挑戰(zhàn)。一些聰明的房地產(chǎn)商埋頭苦練內(nèi)功,尋求新的商業(yè)模式撬動各種開發(fā)資源,繼續(xù)演繹財(cái)富增長的傳奇故事。

　　房地產(chǎn)企業(yè)選擇何種商業(yè)模式,決定了其對經(jīng)濟(jì)周期的抗跌性,決定了其能否持續(xù)發(fā)展。在房地產(chǎn)業(yè)興起初期,單純的混合開發(fā)模式和百貨公司模式占主導(dǎo)地位,開發(fā)商利用大量銀行資金買地、挖坑、蓋房、賣房,然后再開始新一輪循環(huán)。他們之所以能夠生存、發(fā)展,依靠的不是產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量,而是土地制度的不完善以及消費(fèi)者的不成熟。他們占用建設(shè)單位的資金,讓工程公司墊資修建;他們通過預(yù)售占用一部分客房的資金,他們在稅費(fèi)上減、免、拖。還有一些開發(fā)商自己缺乏開發(fā)資金,就千方百計(jì)構(gòu)建關(guān)系鏈,靠關(guān)系拿土地,靠關(guān)系銀行拿錢,他們依靠這種不成熟的贏利模式、不規(guī)范的市場運(yùn)作辦法很快地完成了資本積累,為企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展贏得了時(shí)間和物質(zhì)基礎(chǔ)。但這種開發(fā)模式在住房短缺、市場不完善的條件下,最差的房子、最差的物業(yè)管理也有市場需求。但房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境今非昔比,這種模式現(xiàn)在已經(jīng)暴露出諸多弊端,不僅投資結(jié)構(gòu)不合理,而且潛藏著巨大的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

　　從產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律來看, 企業(yè)商業(yè)模式的創(chuàng)新已經(jīng)取代了產(chǎn)品創(chuàng)新,成為投資者選擇投資對象的重要原因。商業(yè)模式的確定是綱,是企業(yè)發(fā)展的根本,是一切經(jīng)營活動的重心,其他一切要素都是為其提供支持和服務(wù)的。現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)政策的不斷調(diào)整、市場狀況的不斷變化,要求企業(yè)的商業(yè)模式也要不斷改革、與時(shí)俱進(jìn)。尤其是金融緊縮和土地嚴(yán)控,大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)失去了“錢袋”和“糧票”,傳統(tǒng)的“賣燒餅”的開發(fā)模式已難以為繼。改造公司的商業(yè)模式、確定企業(yè)的戰(zhàn)略定位、 采用與市場相適應(yīng)的商業(yè)模式,已成為企業(yè)能否生存發(fā)展的命脈。為此,本刊通過大量采訪和調(diào)研,推出萬通、華僑城、順馳、萬科、華遠(yuǎn)、SOHO中國、萬達(dá)集團(tuán)改造傳統(tǒng)房地產(chǎn)商業(yè)模式的探索路徑、創(chuàng)新模式,以期為房地產(chǎn)商業(yè)新模式的形成拋磚引玉,為房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展建言獻(xiàn)策。

篇3：房地產(chǎn)公司融資創(chuàng)新工作總結(jié)

　　房地產(chǎn)公司20**年融資創(chuàng)新工作總結(jié)

尊敬的×總：

　　20**年，在您的領(lǐng)導(dǎo)下，我繼續(xù)參與了公司的多項(xiàng)創(chuàng)新工作，在即將辭舊迎新的時(shí)候，我想將我對我們創(chuàng)新工作的認(rèn)識、理解和明年創(chuàng)新工作的建議向您匯報(bào)如下，不足不妥之處，敬請指正。

　　一、融資創(chuàng)新工作的開展

　　我作為集團(tuán)公司融資創(chuàng)新工作小組成員兼秘書，在您的指導(dǎo)和其他同事的配合下，全程參與并積極推進(jìn)了中海信托、中投信托、中融信托、中泰信托等十多個(gè)信托計(jì)劃，與您和大家多次前往北京、上海、深圳、無錫等地與信托公司、銀行協(xié)調(diào)溝通，主要工作內(nèi)容涉及交易結(jié)構(gòu)的商談、合作框架的擬定、交易文件的評審、收益成本預(yù)測、集團(tuán)和項(xiàng)目的盡職調(diào)查以及信托計(jì)劃成立后的后續(xù)監(jiān)管等。

　　20**年4月21日，我們的第一個(gè)房地產(chǎn)信托投資基金歷經(jīng)一年的努力終于正式成立，使公司在資金嚴(yán)重緊張的關(guān)鍵時(shí)刻獲得了20億的融資資金，并用其在香港資本市場回購20××年到期的×億美元優(yōu)先票據(jù)，在受資本市場青睞的同時(shí)也獲得了可觀的收益。

　　目前的工作內(nèi)容有：（此處略去2000字）

　　二、融資創(chuàng)新工作對我的促進(jìn)和影響

　　融資創(chuàng)新工作推進(jìn)的過程，我不僅是在學(xué)習(xí)，更是在實(shí)踐著公司和您的想法，鍛煉著自己的眼光和思考，可以相對獨(dú)立的推進(jìn)一個(gè)信托計(jì)劃工作，從交易結(jié)構(gòu)的探討、盡職調(diào)查的執(zhí)行、交易文件的討論、與各方的溝通和協(xié)調(diào)、具體工作的安排和推進(jìn)，我都在盡可能的做我能夠去做的事情。在這個(gè)過程中，我自己也能感受到自己的進(jìn)步，對于信托融資需要規(guī)避的房地產(chǎn)行業(yè)瓶頸、信托公司風(fēng)險(xiǎn)偏好、資金進(jìn)入退出機(jī)制、資金募集模式、公司在信托融資方面的擔(dān)保、監(jiān)管和成本上的訴求等有了比較清晰的認(rèn)識和了解。

　　在今年的工作過程中，我逐漸感悟到要充分調(diào)動個(gè)人主觀能動性去開展工作，不要也不能被外部地種種不利因素所影響，在明確目標(biāo)之后要千方百計(jì)、千言萬語、千山萬水、千辛萬苦的去努力達(dá)成，執(zhí)著地去追求，成功細(xì)中取，細(xì)節(jié)決定成敗。

　　在今年的工作過程中，我養(yǎng)成了一些好的工作習(xí)慣和工作方式，凡事預(yù)則立，事情要分輕重緩急地做，與人溝通采取郵件、電話、短信、面談中的哪些方式，文稿修訂方法，商務(wù)談判的小技巧等等。

　　當(dāng)然，我也知道自己存在不少的缺點(diǎn)和不足，如法律知識不夠、實(shí)際運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)欠缺，都需要在今后的工作中不斷改進(jìn)和完善，繼續(xù)向您和其他同事學(xué)習(xí)。

　　三、對融資創(chuàng)新工作的理解

　　20**年，中國的房地產(chǎn)市場從年初的冰點(diǎn)到如今的沸點(diǎn)，公司牢牢抓住發(fā)展契機(jī)，眾志成城，內(nèi)外兼修，在實(shí)現(xiàn)銷售額進(jìn)入全國前列的基礎(chǔ)上，積極在全國范圍內(nèi)通過各種方式增加土地儲備，同時(shí)全方位創(chuàng)新融資模式獲取發(fā)展資金，為實(shí)現(xiàn)3－5年達(dá)到銷售額全國前五的目標(biāo)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　目前，房地產(chǎn)開發(fā)僅僅在依靠開發(fā)貸款獲取融資的單一融資模式，我們工作的目的是要開拓多渠道、多方式的融資，要尋找房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在拿地之前或拿地之后取得四證之前或已經(jīng)取得開發(fā)貸款，還是否有其他的融資模式，以解決土地資金沉淀，更快的收回投資或快速擴(kuò)張規(guī)模，而在這一過程中也是在推廣和宣傳我們的公司。

　　但是，創(chuàng)新融資工作受到國家和地方法律法規(guī)限制、信托公司對政策的理解和風(fēng)險(xiǎn)把控、銀行對政策的理解和募集資金能力、公司項(xiàng)目素質(zhì)、公司領(lǐng)導(dǎo)對工作的認(rèn)可程度等諸多因素的影響，并不是一件容易的事情，是需要我們付出更多的時(shí)間、精力m.dewk.cn、腦力才能去實(shí)現(xiàn)的。

　　我們的融資創(chuàng)新工作小組作為一個(gè)橫跨多個(gè)部門的合作團(tuán)隊(duì)，每個(gè)人都有自己的本職工作，在此基礎(chǔ)上積極參與創(chuàng)新工作的拓展，充分發(fā)揮各自的專業(yè)特長，推動創(chuàng)新工作的開展，這種分工協(xié)作、各取所長的模式類似于一個(gè)資產(chǎn)管理公司，可以為公司今后實(shí)現(xiàn)輕公司的管理目標(biāo)積累一定的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

　　從目前來看，我們的工作還是做融資創(chuàng)新，但從長遠(yuǎn)來看，它應(yīng)該向著一種業(yè)務(wù)模式的創(chuàng)新發(fā)展，我們尋找并引進(jìn)更多的資金合作伙伴特別是個(gè)人的閑散資金投資到房地產(chǎn)項(xiàng)目，由綠城來負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開發(fā)，實(shí)現(xiàn)投資商與開發(fā)商的分離，可以在短時(shí)間內(nèi)推動綠城的開發(fā)規(guī)模更上一層樓，這也是一種非常有利的商業(yè)待建模式，為客戶創(chuàng)造價(jià)值的同時(shí)實(shí)現(xiàn)綠城的百年理想！

　　四、對今后融資創(chuàng)新工作的建議

　　1．進(jìn)一步明確創(chuàng)新工作開展的對象，建立充沛人脈關(guān)系

　　只要不是使用信托公司的自有資金來進(jìn)行投資，就盡量不要直接找信托公司，要直接與資金提供方，即銀行、個(gè)人或其他公司，這樣可以節(jié)約融資的時(shí)間成本、資金成本，并提高工作效率和成功率。融資創(chuàng)新工作，要有選擇地去做，畢竟人的精力有限，公司的項(xiàng)目資源也有限。

　　因此要加強(qiáng)與各大銀行投行部或資產(chǎn)管理部的溝通交流，同時(shí)加強(qiáng)對個(gè)人潛在投資者的推介宣傳，尤其使綠城會會員的管理和服務(wù)。

　　2．進(jìn)一步理清創(chuàng)新工作的模式

　　目前我們在談的模式有股權(quán)＋債權(quán)、信托收益權(quán)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓、債權(quán)轉(zhuǎn)讓、委托貸款轉(zhuǎn)讓、并購貸款、融資性保函、成立平臺公司、股權(quán)質(zhì)押貸款、應(yīng)收按揭款質(zhì)押貸款、成立房地產(chǎn)投資基金等等，不管哪種模式，都是在符合相關(guān)監(jiān)管法規(guī)的前提下，取得各方權(quán)益的平衡點(diǎn)；不管哪種模式，在資金成本允許的情況下，只要可以獲取資金都可以嘗試去做。但是，從長遠(yuǎn)考慮，為了形成規(guī)模上的效應(yīng)，應(yīng)該選取簡潔、易操作而且具備復(fù)制能力、（原有模式基礎(chǔ)上）拓展能力的模式，在形成一

些固化模式可以使用的基礎(chǔ)上，再去做一些新的嘗試。

　　有一種合作模式，我認(rèn)為很好：與大的金融機(jī)構(gòu)合作成立平臺公司進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資，他們?yōu)榱双@取收益，不會干涉項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營，交易結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，時(shí)間長，可以規(guī)避行業(yè)發(fā)展周期，而且可以獲取金融機(jī)構(gòu)不見斷的金融支持，規(guī)模可以做到很大，如果能夠向公眾開放申購和贖回就更好了。

　　目前，最具備復(fù)制能力的融資模式是使用集團(tuán)持有的項(xiàng)目公司股權(quán)進(jìn)行質(zhì)押，借道信托公司，從銀行或市場上獲取資金，這種融資模式，簡便易操作，只要我們拿出項(xiàng)目公司的股權(quán)，評估價(jià)值可以協(xié)商，單筆的融資規(guī)模雖然不會太大，但是總體規(guī)模會比較可觀，至于成本可以爭取控制在9％以內(nèi)，如果可以撇開銀行來做，則成本會更低。

　　3．初步建立工作的組織保障

　　現(xiàn)有人員隸屬7個(gè)部門，有各自的工作，在工作時(shí)間和工作精力上會有沖突，某種程度上會影響工作的推進(jìn)效率，最好能有相對專職的人員來共同從事本項(xiàng)工作，以投入更多的時(shí)間和精力。

　　4．制訂必要的考核評價(jià)激勵(lì)制度

　　創(chuàng)新是一項(xiàng)前無古人的工作，前景并不明朗，沒有現(xiàn)成的案例可以參考，涉及眾多的人、事、法律法規(guī)、地方實(shí)際，紛繁復(fù)雜艱巨細(xì)致，沒有必要的激勵(lì)措施不行，現(xiàn)在參與人員本身有其他本職工作，需要激勵(lì)措施來調(diào)動積極性，如果是專職來做，就更需要激勵(lì)措施了。

　　5．提升項(xiàng)目自身的素質(zhì)

　　優(yōu)化項(xiàng)目拓展時(shí)的股權(quán)設(shè)置、地域分布、地價(jià)目標(biāo)等，使之具備融資合作的基本條件。建議公司考慮有意識地根據(jù)信托融資的需要來拓展項(xiàng)目，而不是有了項(xiàng)目再來找信托融資。

　　五、明年的工作思路及工作計(jì)劃

　　加強(qiáng)與各家銀行投行部和民間閑散資金持有者的溝通、聯(lián)系和交流，保證資金的有效供給；在推進(jìn)現(xiàn)有各信托計(jì)劃的基礎(chǔ)上，有選擇的開展，并逐步形成一些固化的模式；初步建立創(chuàng)新工作的組織架構(gòu)，并制訂必要的考核激勵(lì)制度。具體工作計(jì)劃如下：（此處略去1000字）

　　在這幾個(gè)月里，我也一直在思考和反省自己，我越來越清晰的意識到：從我個(gè)人的喜好來說，我更喜歡面上的工作，可以接觸更多的人和事，學(xué)習(xí)到更多的知識，得到更多鍛煉的機(jī)會，視野和思想也變得越來越開闊了，而且有成就感。從工作內(nèi)容來看，如果可能的話，我更偏向于去做業(yè)務(wù)，而不僅僅是財(cái)務(wù)。

　　與您在一起工作的日子，我越來越相信：

　　“天下無不可化之人，但恐誠心未至。

　　天下無不可為之事，只怕立志不堅(jiān)。”

　　沒有不可感動的人，沒有不能做成的事情，只要有誠心、有志向。

　　最后用一句熟知的漢樂府《長歌行》中的詩句來結(jié)束我的匯報(bào)，以表達(dá)我珍惜時(shí)間、生命、機(jī)會的迫切心情：

　　百川東到海,何時(shí)復(fù)西歸？

　　少壯不努力,老大徒傷悲。

　　祝您身體健康、萬事如意！