地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)的前期要對(duì)地塊價(jià)值、投資開發(fā)環(huán)境、市場(chǎng)供需狀況、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況等各種市場(chǎng)變量進(jìn)行分析和研究,以期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體的可行性分析并對(duì)市場(chǎng)定位提供依據(jù),回避風(fēng)險(xiǎn)。而商業(yè)房地產(chǎn)因?yàn)槠淇蛻粜枨蟮奶厥庑浴⒗鎱f(xié)調(diào)的多樣性和開發(fā)商贏利模式的不確定性,就更需要在開發(fā)前期進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研。目前,這一工作已成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中必不可少的環(huán)節(jié)。
什么是商業(yè)地產(chǎn)呢?商業(yè)地產(chǎn)是滿足商業(yè)、貿(mào)易活動(dòng)的一種地產(chǎn)形式,簡(jiǎn)單的說就是“商貿(mào)+地產(chǎn)”。商業(yè)地產(chǎn)的前期調(diào)研是通過分析目前行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、城市商業(yè)總況、消費(fèi)承載與來源、市場(chǎng)資源依托、投資經(jīng)營(yíng)力、可比類似競(jìng)爭(zhēng)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀,以商業(yè)需求和市場(chǎng)依托為導(dǎo)向,以客觀市場(chǎng)調(diào)研為依據(jù)對(duì)項(xiàng)目提出可行性的市場(chǎng)定位,為招商和銷售工作提供依據(jù)。
一般來講,當(dāng)項(xiàng)目形式和經(jīng)營(yíng)行業(yè)并未確定時(shí),我們主要進(jìn)行幾個(gè)宏觀方面的分析調(diào)研:
1、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和研究;
2、區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與發(fā)展規(guī)劃;
3、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究;
4、區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)的市場(chǎng)調(diào)查與分析;
5、典型性調(diào)查與研究;
6、未來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析;
7、消費(fèi)者消費(fèi)行為的調(diào)查與研究;
8、立地條件研究;
9、商圈的確定和研究;
宏觀調(diào)研一經(jīng)完成,依據(jù)結(jié)果就可對(duì)項(xiàng)目做出一個(gè)前期的粗略的規(guī)劃建議,隨后,我們根據(jù)項(xiàng)目的商業(yè)形式和經(jīng)營(yíng)類型進(jìn)行進(jìn)一步的細(xì)致調(diào)研,以此再對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃做出準(zhǔn)確微調(diào)。下面我們先來看一下宏觀方面的調(diào)研活動(dòng):
經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和研究
商業(yè)地產(chǎn)由于其開發(fā)周期長(zhǎng)投資大,最終利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)形式歸于出租、經(jīng)營(yíng)和銷售,這些均受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策影響較大。所以,在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí),經(jīng)濟(jì)環(huán)境的研究分析就顯得尤為重要。經(jīng)濟(jì)環(huán)境的調(diào)研主要集中在以下幾個(gè)方面:
1、總?cè)丝诩暗貐^(qū)人口結(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)成、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)水平等;
2、GDP發(fā)展?fàn)顩r,國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢(shì)、速度和效益的情況;
3、全社會(huì)消費(fèi)品零售總額;
4、全市商業(yè)增加值;
5、城鄉(xiāng)居民的人均和可支配收入;
6、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額;
7、城市對(duì)外開放程度和國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作的情況,對(duì)外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況;
8、城市內(nèi)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域,近年政府對(duì)城建、商貿(mào)、地產(chǎn)等相關(guān)方面所出臺(tái)的政策;
通常要對(duì)連續(xù)3-5年的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析,這樣才能基本反映出一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體水平。
區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與發(fā)展規(guī)劃;
如果項(xiàng)目位置處在城市行政、經(jīng)濟(jì)、文化等人口活動(dòng)密集的地方,則更易于城市機(jī)能的發(fā)揮,自然集中的人流能形成良好的商業(yè)經(jīng)營(yíng)氛圍。當(dāng)然除了這種情況外還受到區(qū)域城市結(jié)構(gòu)和城市發(fā)展規(guī)劃的影響,如:
1、公共設(shè)施狀況;
2、交通體系狀況;
3、道路狀況、通行量;
4、區(qū)域城市性質(zhì)與功能特點(diǎn);
5、各區(qū)域的城市機(jī)能組成;
6、城市規(guī)劃政策與方向;
城市發(fā)展規(guī)劃對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展有著非常重大的影響,諸如大型社區(qū)的發(fā)展計(jì)劃、商業(yè)區(qū)的建設(shè)計(jì)劃以及城市新區(qū)的開發(fā)都將對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃以及未來的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生直接影響。
這些調(diào)研要由專業(yè)的調(diào)研公司完成,一般人員是很難完成的,如果調(diào)研不到位,數(shù)據(jù)有出入將會(huì)成為后期項(xiàng)目定位的陰影。
商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究;
在整體上城市功能結(jié)構(gòu)和規(guī)劃發(fā)展對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生一定影響,局部上商業(yè)面的發(fā)展規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目將有著至關(guān)重要的影響。每一個(gè)城市的商業(yè)布局規(guī)劃是城市機(jī)能完善的標(biāo)志,為增強(qiáng)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃管理的科學(xué)性和權(quán)威性,國(guó)家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)國(guó)內(nèi)貿(mào)易局先后發(fā)布了多條《關(guān)于加強(qiáng)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的通知》,要求直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)(首府)城
市盡快制定商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃,通知要求在20**年12月底前完成規(guī)劃的制定及城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)依法管理體系的建立工作。許多城市的商業(yè)委員會(huì)考慮到目前商業(yè)布局的特點(diǎn),結(jié)合城市發(fā)展做出了城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局規(guī)劃。這在大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中,對(duì)開發(fā)商及時(shí)避免政策性風(fēng)險(xiǎn)和重復(fù)建設(shè)有著重要的指導(dǎo)性作用。
區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)的市場(chǎng)調(diào)查與分析
前面我們進(jìn)行的都是宏觀的政策等方面的研究,區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)則是區(qū)域商業(yè)實(shí)際情況的調(diào)研,也就是我們常講的商業(yè)普查。它不僅反映區(qū)域內(nèi)商業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的指標(biāo)和特征,其各項(xiàng)指標(biāo)和內(nèi)容的綜合數(shù)據(jù)為項(xiàng)目市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)和經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)都提供了定性的參考分析。商業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)研主要包括以下幾方面:
1、地區(qū)間的銷售動(dòng)向;
2、業(yè)種間的銷售動(dòng)向;
3、商業(yè)地區(qū)間的競(jìng)爭(zhēng)狀況;
4、大型主力店的動(dòng)向;
5、了解稅收政策,重點(diǎn)調(diào)查不同業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)戶的政府政策,經(jīng)營(yíng)成本(稅收、租賃費(fèi)用)和收入狀況。
以上內(nèi)容必須通過對(duì)區(qū)域內(nèi)各種業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)商戶從經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、商鋪面積、租金、員工數(shù)量、營(yíng)業(yè)額、經(jīng)營(yíng)狀況、稅收情況、存在問題、預(yù)期發(fā)展和經(jīng)營(yíng)動(dòng)向等多方面的調(diào)研,才能獲得一個(gè)較為普遍性的結(jié)論。
典型性調(diào)查與研究
知己知彼,百戰(zhàn)不殆。商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境是關(guān)系到一個(gè)項(xiàng)目是否能長(zhǎng)期存在的關(guān)鍵點(diǎn)之一。我們可以對(duì)項(xiàng)目所在地和城市其它商業(yè)區(qū)的各類業(yè)態(tài)收益狀況進(jìn)行調(diào)研。調(diào)研時(shí)可以選擇主要的百貨商場(chǎng)、超市、專業(yè)市場(chǎng)、餐飲、娛樂等不同形式的商業(yè)環(huán)境,從規(guī)模、提供的產(chǎn)品或服務(wù)、客流量、交通、客群來源幾個(gè)方面進(jìn)行分析,掌握各業(yè)態(tài)的現(xiàn)狀和結(jié)構(gòu)特點(diǎn),以便做出一個(gè)綜合性的競(jìng)爭(zhēng)分析。
未來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析
對(duì)開發(fā)商來講,開發(fā)住宅項(xiàng)目與商業(yè)項(xiàng)目的差別很大,在項(xiàng)目前期必須考慮到該區(qū)域未來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量、業(yè)態(tài)規(guī)劃和設(shè)計(jì)等綜合因素。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)最終取決于在租賃、銷售后如何很好的支撐經(jīng)營(yíng),所以不論是經(jīng)營(yíng)者還是投資者在選擇商鋪的時(shí)都會(huì)慎重考慮到這一點(diǎn)。
在《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》中,明確規(guī)定了居住區(qū)人口規(guī)模和商業(yè)配套的面積,對(duì)公共服務(wù)設(shè)施的控制指標(biāo),即每千人商業(yè)服務(wù)建筑面積700-910平方米;社區(qū)服務(wù)每千人指標(biāo)59-464平方米;金融郵電每千人指標(biāo)60-80平方米,以上合計(jì)819-1454平方米。根據(jù)具體項(xiàng)目的不同,規(guī)劃部門對(duì)商業(yè)面積的開發(fā)要求和建筑形式要求都會(huì)不同,對(duì)于開發(fā)商來講,在具體開發(fā)中,應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況,選擇好開發(fā)時(shí)間,借機(jī)乘勝。
消費(fèi)者消費(fèi)行為的調(diào)查與研究
對(duì)消費(fèi)行為的研究又稱生活結(jié)構(gòu)研究。目的主要在于收集區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者的生活形態(tài)和特征,從人口結(jié)構(gòu)、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費(fèi)水平、購(gòu)買行為以及交通方式的選擇等方面可形成一個(gè)對(duì)消費(fèi)行為定量和定性的評(píng)估。
1.人口結(jié)構(gòu);
人口結(jié)構(gòu)主要依據(jù)年齡、性別、教育程度、職業(yè)分布等進(jìn)行分類整理,并對(duì)過去人口的集聚、膨脹速度,將來人口結(jié)構(gòu)的變遷進(jìn)行預(yù)測(cè)。
2.家庭戶數(shù)構(gòu)成;
依據(jù)家庭戶數(shù)的變動(dòng)情形及家庭人數(shù)、成員狀況、人員變化的趨勢(shì)進(jìn)而洞悉城市化發(fā)展與生活形態(tài)的變化。如近年城市的搬遷戶以3-5人三代家庭為主,而CBD則以單人或兩人的家庭模式居多。
3.收入水平;
根據(jù)收入水平判斷消費(fèi)的可能性、消費(fèi)能力以及目前的消費(fèi)層次等。
4.消費(fèi)水平;
消費(fèi)水平是地區(qū)內(nèi)消費(fèi)活動(dòng)的直接考量,尤其對(duì)零售業(yè)來說是最重要的衡量指標(biāo)。據(jù)此推理出消費(fèi)者的消費(fèi)情形,并依據(jù)商品類別劃分消費(fèi)種類,計(jì)算出商圈內(nèi)的消費(fèi)購(gòu)買力和消費(fèi)傾向。
5.購(gòu)買行為;
通過購(gòu)買行為一是可以掌握消費(fèi)者習(xí)慣性的消費(fèi)場(chǎng)、消費(fèi)種類和服務(wù);二是大致判斷選擇商品和服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn),以便對(duì)區(qū)域消費(fèi)者的消費(fèi)意識(shí)作深入探討。
6.交通方式;
交通方式變化,可以影響消費(fèi)者的購(gòu)物習(xí)慣及消費(fèi)內(nèi)容。在消費(fèi)者對(duì)不同業(yè)態(tài)的需求在花費(fèi)時(shí)間上都有一定的心理尺度,交通工具的改變會(huì)在一定程度上影響購(gòu)物范圍的大小,同時(shí)交通的便利也可以形成客流的有力支撐。
立地條件研究
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bsp; 立地力是指擬規(guī)劃商業(yè)周圍的環(huán)境和自身因素對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響。所謂“一步三市”也是這個(gè)道理。立地的周邊環(huán)境主要包括周邊道路狀況、顧客到店的便利度、毗臨的場(chǎng)所等。
1.道路類別;
道路類別是立地力的第一要素,它直接影響消費(fèi)行為。依用途可將道路分為交通樞紐、連接通道、交通干道、商業(yè)干道,對(duì)商業(yè)選址而言,商業(yè)干道是最好的道路類別,其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道。
2.顧客到店的便利度;
進(jìn)店行進(jìn)東線是否通暢便利也是影響經(jīng)營(yíng)的條件之一。行進(jìn)動(dòng)線中是否有障礙物,如交通欄隔、單向車行道、禁止轉(zhuǎn)彎等路障、路標(biāo)都會(huì)形成對(duì)客流的阻礙。
3.周邊的商業(yè)氛圍;
有時(shí)商業(yè)業(yè)種的聚集加強(qiáng)了競(jìng)爭(zhēng)但也能形成集合效應(yīng),如專業(yè)市場(chǎng),可帶來單一的消費(fèi)人流,當(dāng)然業(yè)態(tài)的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)與互補(bǔ)經(jīng)營(yíng)也是很關(guān)鍵,合理的安排業(yè)態(tài)組成將更有利于市場(chǎng)間的互榮。
4.商業(yè)的能見度和日照情況;
商業(yè)建筑能否容易找到即商業(yè)的能見度是吸引人流消費(fèi)的關(guān)鍵之一,如果商業(yè)建筑能見度差將會(huì)影響到日后的經(jīng)營(yíng)。日照情況對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)也有一定影響,在南方由于氣候炎熱,所以顧客更喜歡光顧東北面的商業(yè),而在北方,顧客則更喜歡光顧西南面的商業(yè)。
商圈的確定和研究
這是調(diào)研中的最后一項(xiàng),也是最關(guān)鍵的一項(xiàng),商圈的確定是整個(gè)項(xiàng)目成敗的基礎(chǔ)。通常商圈是指一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所提供的商業(yè)、貿(mào)易或者商鋪、貿(mào)易服務(wù)的范圍。也可以說成是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目吸引消費(fèi)者的有效空間范圍。對(duì)商圈調(diào)研的目的主要圍繞著幾個(gè)方面:
1、了解區(qū)域內(nèi)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)變相及生活形態(tài);
2、確定產(chǎn)品組合及促銷點(diǎn);
3、分析商圈是否重疊
4、計(jì)算在某一地理區(qū)域內(nèi)的飽和度;
5、找出商圈內(nèi)的障礙:如:道路設(shè)施不便,人口過度擁塞等;
6、法規(guī)政策方面的考慮;
7、其他因素:區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)是否激烈、未來變動(dòng)趨勢(shì)、供應(yīng)商位置、交通狀況等。
每一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都有其商圈范圍,不同類型的項(xiàng)目,商圈范圍也截然不同。理想概念中的商圈是規(guī)則的同心圓,但是實(shí)際上它是由不同規(guī)則的圖形組合的。通常,商圈可分為三個(gè)層次:核心商圈(主要商圈)、次級(jí)商圈(次要商圈)、邊際商圈(邊緣商圈),有的市場(chǎng)調(diào)查機(jī)構(gòu)將此再細(xì)分為:第一商圈、第二商圈、第三商圈、第四商圈。通常:
核心商圈(primary trading area)約占50%——70%的人流量;
次級(jí)商圈(secondary trading area)約占15%——20%的人流量;
邊際商圈(fringe trading area)約占10%左右的人流量;
那么,每個(gè)商圈所包含的人口數(shù)量是這樣計(jì)算的:核心商圈是用“步行20分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口數(shù)乘以步行者占總?cè)丝诘谋嚷省奔由稀膀T自行車20分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口數(shù)量乘以騎自行車的人口占總?cè)丝诘谋嚷省奔由稀安叫?0分鐘能夠到達(dá)可以直通項(xiàng)目所在地的公共汽車站的人口數(shù)量乘以乘坐公共汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷省痹偌由稀俺俗∑?0分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口乘以乘坐小汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷省奔吹玫搅撕诵纳倘λ采w的人口數(shù)量。
不同的商圈類型中核心商圈、次級(jí)商圈和邊際商圈所包含的輻射半徑也有所不同:
在集中型商圈里核心商圈的半徑在2000米以內(nèi),次級(jí)商圈的半徑在2000米—5000米之間,邊際商圈在5000米以外;
而在分散型商圈里核心商圈的半徑在500米以內(nèi),次級(jí)商圈的半徑在500米—1000米之間,邊際商圈則在1000米以外;
如果在商圈劃分時(shí)遇到以下幾種情況,將成為劃分的自然界點(diǎn):
1、凡超過40米寬的四線道以上或有欄桿、安全島阻隔的道路;
2、受鐵路、平交道的阻隔使人們交通受阻;
3、受高架橋、地下道阻隔使人潮流動(dòng)不易;
4、受安全島之阻隔使人潮流動(dòng)不易;
5、受大水溝使人潮流動(dòng)不易
6、因單行道阻隔使人潮流動(dòng)不易;
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p;7、人潮走向與購(gòu)物習(xí)慣相反者;受到以上情況影響都將劃分成兩個(gè)不同的商圈。
關(guān)于商圈的界定一般依據(jù)以下幾種方法:
1、同心圓法:
一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的服務(wù)范圍可以用同心圓表示,先按照不同半徑畫出若干個(gè)同心圓,然后計(jì)算不同圈層內(nèi)的人口、消費(fèi)變化率,如果變化很小就可以確定商圈。這里有兩種方法:一個(gè)是用人口密度的變化來界定;二是用不同同心圓間商品消費(fèi)量的變化來界定;
2、行車時(shí)間法:
根據(jù)消費(fèi)習(xí)慣,行車速度,不同地區(qū)的出行習(xí)慣來界定商圈。
3、路線調(diào)查法:
沿項(xiàng)目周圍不同的街道調(diào)查,收集人口、商業(yè)、消費(fèi)者的信息,根據(jù)以上資料進(jìn)行確定。
4、COMPASS法則:
商業(yè)地產(chǎn)所產(chǎn)生的潛在收益受到顧客對(duì)該產(chǎn)業(yè)的易接近性的影響,雖然很多因素對(duì)易接近性有影響,但以下的公式假定易接近性只受兩個(gè)地理位置的直線距離和彼此受到吸引的傾向而定。
從狹義上,雷利的吸引力定律可以確定在兩個(gè)位置之間的直線上受到同等引力的那個(gè)點(diǎn)。從廣義上,這個(gè)公式劃定的是一個(gè)圓,位于這個(gè)圓內(nèi)的顧客具有受圓內(nèi)購(gòu)物場(chǎng)所吸引的傾向,位置在圓外的顧客則有受圓外場(chǎng)所吸引的傾向。
雷利定律的公式為:
da=d/1+ (q)a
交易中心=d/(1-q) 有效半徑=d*(q)a/(1-q)
根據(jù)交易中心和有效半徑就可以確定有效商圈的范圍。
da代表項(xiàng)目所在地到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所在地之間的有效交易距離(商圈的界境點(diǎn))
d代表項(xiàng)目計(jì)劃用地到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所在地之間的實(shí)際距離;
Sa,Sb代表場(chǎng)所a和場(chǎng)所b各自的規(guī)模(即零售面積等);
在取Sa>Sb時(shí),q = Sb/Sa即兩處場(chǎng)所的規(guī)模比率;
a代表常數(shù)1/2;
COMPASS法則存在的一定限制:一個(gè)是只考慮了距離,未考慮實(shí)際的道路狀況和交通狀況;二是顧客認(rèn)知的距離會(huì)受到購(gòu)物經(jīng)驗(yàn)影響,如項(xiàng)目可以給客戶留下良好的心理印象,則顧客的認(rèn)知距離會(huì)比真正的距離長(zhǎng)。
5、商業(yè)飽和理論:
設(shè)在一個(gè)城市區(qū)域內(nèi),商品零售面積人均需求量大約是2.6平方米/人,用城市區(qū)域內(nèi)的總?cè)丝诔艘?.6就得到市場(chǎng)的需求總量。用“市場(chǎng)總需求量”減去“現(xiàn)有零售面積”即可得到“市場(chǎng)的需求潛力”。如果市場(chǎng)需求潛力大于零則表示開發(fā)具有可行性,反之無開發(fā)空間。
商圈分析的方法有許多種,除了以上的方法還有康維斯的“新零售引力法則”和哈夫的“概率模型”等。
康維斯“新零售引力法則”表示在相互間有明確競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的兩個(gè)城市間其商業(yè)經(jīng)營(yíng)的比率關(guān)系。
哈夫的“概率模型”則是從消費(fèi)者的立場(chǎng)出發(fā),他認(rèn)為消費(fèi)者利用某一商業(yè)設(shè)施的概率取決于商品豐富性的營(yíng)業(yè)面積,為購(gòu)物所消耗的時(shí)間及商業(yè)設(shè)施的規(guī)模實(shí)力。
以上各種方法出發(fā)的角度不同,運(yùn)用的市場(chǎng)變量不同,所以達(dá)到的目的也不同。在具體研討分析過程中還是要結(jié)合具體的實(shí)際情況有選擇地運(yùn)用,一般可以采取將定性和定量的研究方法相結(jié)合的手段。
通過以上九個(gè)環(huán)節(jié),有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)前期的宏觀方面的調(diào)研就基本完成了,接下來要進(jìn)行的就是針對(duì)項(xiàng)目前期定位規(guī)劃而進(jìn)行的較為具體的調(diào)研了,不過調(diào)研只是手段,并不是最終目的,只有對(duì)調(diào)查的內(nèi)容和數(shù)據(jù)進(jìn)行系統(tǒng)的分析對(duì)比,才能掌握一定量較為準(zhǔn)確的市場(chǎng)規(guī)律與信息,為項(xiàng)目的后期定位和營(yíng)銷推廣做出正確指導(dǎo)。
篇2：成都市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)調(diào)研分析
成都市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)調(diào)研分析
一、我國(guó)各大中心城市辦公物業(yè)發(fā)展情況及未來趨勢(shì)
由于宏觀調(diào)控，特別是國(guó)家七部委出臺(tái)的房產(chǎn)調(diào)控政策，對(duì)上海、北京、廣州等特大型城市的住宅市場(chǎng)產(chǎn)生了持續(xù)的影響，一、二手房的成交量都大幅萎縮，價(jià)格也越來越松動(dòng)。而寫字樓的出租情況卻十分火爆，甲級(jí)寫字樓更是一再受到海外基金的追捧。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，作為我國(guó)第一大城市的上海，南京西路周邊25層以上寫字樓出租率達(dá)到80％以上，而一些高檔寫字樓如恒隆廣場(chǎng)等出租率都在95％以上，且換手率很低。巨大的需求使寫字樓市場(chǎng)步步升溫，當(dāng)前寫字樓已經(jīng)成為“敏感時(shí)期”的市場(chǎng)新寵。
加入WTO以來，隨著我國(guó)城市特別是特大中心城市的的不斷擴(kuò)大，市中心土地的越來越稀缺，寫字樓的開發(fā)也逐步從市中心向外擴(kuò)散。許多城市都根據(jù)自身發(fā)展?fàn)顩r，開辟了專門的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)或者工業(yè)技術(shù)園區(qū)，通過一系列的招商引資優(yōu)惠措施，積極吸引國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)特別是世界500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐。這也有效帶動(dòng)了當(dāng)?shù)貙懽謽堑拈_發(fā)，其租金也年年攀升，投資寫字樓的利潤(rùn)空間的不斷呈現(xiàn)。預(yù)計(jì)20**、20**、20**年這三年我國(guó)特大中心城市甲級(jí)寫字樓的售價(jià)和租金都會(huì)直線上升，供小于求的局面在未來一段時(shí)期內(nèi)仍然存在。
二、 成都目前辦公物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析
1、辦公物業(yè)類型
目前成都市辦公物業(yè)類型主要包括：純辦公物業(yè)、辦公用途的電梯公寓、小戶型商務(wù)樓(具商務(wù)功能的小戶型公寓)。從調(diào)查資料來看，純辦公物業(yè)的物業(yè)類型所占比例最大，達(dá)到了60%的比例，電梯公寓作商務(wù)用的物業(yè)占6.7%。
2、各類型辦公物業(yè)分析
類型A：純辦公物業(yè)——高級(jí)寫字樓
（1）、成都高級(jí)寫字樓分布
成都的甲級(jí)（準(zhǔn)甲級(jí)）、高級(jí)寫字樓主要分布于由總府路和順城大街-人民南路及南大街一線所形成的“十”字型道路兩側(cè)區(qū)域內(nèi)，它們也構(gòu)成了成都的事實(shí)CBD：
春熙路-鹽市口-天府廣場(chǎng)是成都最為繁華和傳統(tǒng)的中心商業(yè)區(qū)，構(gòu)成了成都最具影響力的零售核。市中心的絕對(duì)地位、最為優(yōu)越的商業(yè)資源和高額土地成本成為該區(qū)域高級(jí)寫字樓興建的最直接動(dòng)力。
順城大街-騾馬市一帶聚集了成都最多的金融企業(yè)、寫字樓和星級(jí)酒店，順城大街亦被冠以“金融一條街”稱號(hào)。該區(qū)域也是成都市規(guī)劃的CBD區(qū)域的核心組成部分。
人民南路（含南大街）沿線是近年來發(fā)展最為迅猛的寫字樓開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，且具備良好的后續(xù)發(fā)展空間。其動(dòng)因主要包括：
交通優(yōu)勢(shì)：相比絕對(duì)市中心和順城大街、騾馬市一帶的擁堵交通，人民南路是目前成都最為暢通的城市主干道，且同時(shí)連接著市中心、城南“富人區(qū)”和雙流機(jī)場(chǎng)，具備完整的交通循環(huán)體系。
磨子橋IT商圈效應(yīng)：人民南路連接著成都著名的磨子橋IT商圈，該商圈吸附著大量的公司組織，成為寫字樓物業(yè)的直接需求方，時(shí)代數(shù)碼廣場(chǎng)、@世界均是這一典型。
臨河景觀優(yōu)勢(shì)：這是市中心及順城大街一帶寫字樓物業(yè)所無法比擬的資源優(yōu)勢(shì)，它無疑能使臨河一帶的寫字樓物業(yè)具備更好的賣相。目前代表項(xiàng)目為開行國(guó)際廣場(chǎng)。
政府南遷利好：政府南遷，眾多大型機(jī)關(guān)、企事業(yè)的進(jìn)駐，使人民南路區(qū)域成為預(yù)期中新老城區(qū)的樞紐地帶，這在一定程度上能強(qiáng)化該區(qū)域發(fā)展寫字樓物業(yè)的可行性。
本項(xiàng)目處于人民南路南延線，也是南部新區(qū)構(gòu)建“新會(huì)展商務(wù)圈”的橋頭堡位置，并具備政府機(jī)關(guān)企事業(yè)單位直接的資源優(yōu)勢(shì)，加之李嘉誠(chéng)和記黃埔項(xiàng)目即將啟動(dòng)，該區(qū)域完全具備了開發(fā)特色寫字樓物業(yè)的眾多優(yōu)勢(shì)。
（2）、成都高級(jí)寫字樓的發(fā)展歷程
階段一：新時(shí)代廣場(chǎng)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。在1996年之前，除了市內(nèi)幾間星級(jí)賓館，成都尚沒有一座現(xiàn)代化商務(wù)寫字樓。這一顯著的市場(chǎng)空白點(diǎn)使1996年交付使用的成都首座高等級(jí)寫字樓——新時(shí)代廣場(chǎng)取得了非凡的租售業(yè)績(jī)，吸引了大量的國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)入駐（至今仍有一部分此類客戶），其租金一度高達(dá)150-200元/平米·月。
階段二：僧多粥少，市場(chǎng)迅速降溫。新時(shí)代廣場(chǎng)的非凡租售業(yè)績(jī)極大地刺激了眾多的房地產(chǎn)開發(fā)商，1996年前后成都市中心迅速開建了十幾座高檔寫字樓項(xiàng)目，僅鹽市口到玉帶橋不到兩公里的順城大街兩側(cè)，就聚集了9座，總量達(dá)60多萬(wàn)平米。然而，成都高等級(jí)寫字樓市場(chǎng)與上海、廣州等沿海城市差異甚大：外資機(jī)構(gòu)和外省派駐機(jī)構(gòu)相對(duì)較少；而受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)總體水平影響，本地有足夠?qū)嵙Φ拿駹I(yíng)企業(yè)（國(guó)營(yíng)企業(yè)大都有自己的地盤）數(shù)量亦十分有限。因此這批在1995-1996年期間開工的高檔寫字樓集中在1998年前后進(jìn)入預(yù)售階段時(shí)，僧多粥少的局面便擺在了每家開發(fā)商面前。而先期竣工的新時(shí)代廣場(chǎng)率先搶占了本已不多的客戶資源，更使其他項(xiàng)目在預(yù)售期便一籌莫展。成都的高檔寫字樓市場(chǎng)迅速降溫，1998年以后成都新開高等級(jí)商務(wù)寫字樓的建設(shè)幾乎陷入停滯狀態(tài)，并由此產(chǎn)生了一批停工停建工程和“爛尾樓”工程。
階段三：大浪淘沙，川信、冠城成為旗幟。在新時(shí)代廣場(chǎng)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷長(zhǎng)達(dá)3-4年之后，1995-1996年開工的那批寫字樓中，川信大廈、冠城廣場(chǎng)開始脫穎而出。如冠城廣場(chǎng)憑借高規(guī)格的硬件配套、營(yíng)銷上對(duì)國(guó)際大公司的強(qiáng)力公關(guān)以及特別的優(yōu)惠政策，說服惠普、思科、摩托羅拉等“招牌性”企業(yè)進(jìn)駐，北京金杜、美國(guó)美標(biāo)等著名公司亦從新時(shí)代廣場(chǎng)搬遷過來。此后，川信大廈和冠城廣場(chǎng)成為成都頂級(jí)寫字樓的兩面旗幟，這里聚集了在蓉50%以上的外資機(jī)構(gòu)和30%左右的國(guó)內(nèi)知名企業(yè)成都分公司或辦事處，約有60多家上市公司和數(shù)家世界500強(qiáng)企業(yè)，租金高達(dá)100-130元/平米·月，入駐率均在90%以上。而同時(shí)，與這兩棟大廈幾乎供不應(yīng)求相反的是，整個(gè)成都的寫字樓行業(yè)卻呈現(xiàn)出一種供大于求的狀況。
階段四：市場(chǎng)有所升溫，主導(dǎo)仍是消化存量。隨著政府采取的爛尾樓整治措施的出臺(tái)和招商引資的卓有成效，以及“西部大開發(fā)”政策和中國(guó)加入WTO的利好消息的綜合影響，沉寂多時(shí)的寫字樓市場(chǎng)開始在20**年得到啟動(dòng)。城市之心、世都大廈、時(shí)代數(shù)碼廣場(chǎng)、威斯頓聯(lián)邦大廈等停工停建項(xiàng)目相繼重新包裝面市，且均取得了一定的租售業(yè)績(jī)。同時(shí)，開發(fā)商亦不再盲目地新開寫字樓項(xiàng)目，只有@世界、時(shí)代廣場(chǎng)等少數(shù)幾個(gè)樓盤。
階段五：走向復(fù)蘇，趨勢(shì)鮮明。近年來隨著城市發(fā)展速度的加快，辦公物業(yè)需求不斷上升；而舊有的辦公物業(yè)（除少量高檔辦公物業(yè)）由于修建較早，各方面的形象、配套和服務(wù)設(shè)施都難以滿足目前商務(wù)辦公的發(fā)展要求，產(chǎn)品面臨更新?lián)Q代，辦公物業(yè)市場(chǎng)需求日趨旺盛；同時(shí)，城市規(guī)劃中兩個(gè)副中心方案的出臺(tái)，以及城市核心中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃的確立都在一定程度上帶動(dòng)了整個(gè)商務(wù)辦公市場(chǎng)的再次升溫。20**-20**年，成都寫字樓投資大幅度增長(zhǎng)，由于需求量上升，成都寫字樓空置面積呈下降趨勢(shì)。整體來看，目前成都市的商務(wù)辦公物業(yè)的市場(chǎng)供需正趨向平衡發(fā)展，市場(chǎng)杠桿的調(diào)節(jié)作用明顯。
小結(jié)：
一直以來，成都的寫字樓呈兩極
分化的態(tài)勢(shì)，一方面是頂級(jí)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)需求旺盛，供不應(yīng)求；另一方面大量商住樓門可羅雀，市場(chǎng)供應(yīng)和市場(chǎng)需求出現(xiàn)明顯的反差。據(jù)調(diào)查，目前成都有大量的單位希望在一個(gè)采光通風(fēng)良好、環(huán)境寬松的氛圍里辦公，但苦于目前市場(chǎng)上的商住樓不能滿足公司形象的要求，不得不租在甲級(jí)寫字樓或酒店里，忍受高昂的辦公費(fèi)用，壓抑的辦公環(huán)境……市場(chǎng)亟待新的辦公產(chǎn)品。于是，從20**年開始，成都寫字樓開始向情景化趨勢(shì)發(fā)展，@世界、時(shí)代廣場(chǎng)、錢江·鉑金時(shí)代、豐德國(guó)際廣場(chǎng)等寫字樓都在這方面進(jìn)行積極的探索，旨在開發(fā)既能滿足企業(yè)形象，又能節(jié)約辦公成本，實(shí)現(xiàn)辦公舒適化的辦公產(chǎn)品，辦公向情景化方向發(fā)展是必然的趨勢(shì)。（3）、成都市寫字樓未來發(fā)展趨勢(shì)
①寫字樓升級(jí)換代需求迫切
在成都寫字樓市場(chǎng)，目前雖有時(shí)代廣場(chǎng)、川信大廈等一批甲級(jí)寫字樓的出現(xiàn)，但更多寫字樓仍處在中低檔次，有些甚至商住混雜。一些寫字樓名頭很響，但配套設(shè)施、樓高、辦公面積等都與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)相差甚遠(yuǎn)，外形上體現(xiàn)不出實(shí)力企業(yè)的檔次，內(nèi)部設(shè)計(jì)滿足不了企業(yè)辦公需求。而目前成都外企入駐卻以每年50%的速度遞增，成都市寫字樓升級(jí)換代呼之欲來。
這種升級(jí)在成都CBD區(qū)尤顯迫切。在成都CBD核心區(qū)域，現(xiàn)在有高檔商務(wù)寫字樓30多棟，而能與國(guó)際接軌的甲級(jí)寫字樓卻是鳳毛麟角。核心區(qū)域內(nèi)聚集了在蓉60%以上的外資機(jī)構(gòu)，世界500強(qiáng)里的80余家跨國(guó)公司，72家金融機(jī)構(gòu)，這些外來企業(yè)還在每日遞增。因?yàn)閷ふ也坏胶线m的辦公場(chǎng)地，許多企業(yè)只好整層地租下高檔酒店辦公，如錦江賓館就有日本豐田汽車公司、香港大公報(bào)等；假日酒店則有加拿大加成顧問有限公司、日本經(jīng)濟(jì)協(xié)會(huì)等。
②地段拼搶更加激烈
由于土地的不可再生性，地段對(duì)于寫字樓而言具有永久性的現(xiàn)實(shí)意義。隨著時(shí)間推進(jìn)，寫字樓的地段概念將得到前所未有的強(qiáng)化。一個(gè)城市的CBD區(qū)將成為寫字樓開發(fā)商家交火最為激烈的之地。
成都CBD區(qū)核心地區(qū)2.45平方公里，包括了春熙路、紅星路、鹽市口、騾馬市、順城街等傳統(tǒng)主要商務(wù)、商業(yè)區(qū)域。核心區(qū)之外的片區(qū)是中央商務(wù)區(qū)的外區(qū)，該區(qū)域3.05平方公里，將有少量的居住區(qū)域。據(jù)透露，整個(gè)中央商務(wù)區(qū)總建筑面積將達(dá)到1300多萬(wàn)平方米，純粹商業(yè)樓盤將占1170萬(wàn)平方米。目前核心區(qū)域內(nèi)高檔商務(wù)寫字樓建筑面積只有100萬(wàn)多平方米。
這種競(jìng)爭(zhēng)源于對(duì)寫字樓建造的高規(guī)格要求。成都CBD區(qū)內(nèi)雖然已經(jīng)出現(xiàn)少量真正甲級(jí)寫字樓，但大多數(shù)寫字樓仍然不能與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)接軌。
③高智能化發(fā)展成必然趨勢(shì)
高智能化寫字樓也將成為成都甲級(jí)寫字樓的發(fā)展方向。雖然目前已經(jīng)出現(xiàn)了一些這樣的寫字樓，但其發(fā)展還沒成為規(guī)模，因此還不能完全滿足相關(guān)高端企業(yè)的需求。但據(jù)了解，一些準(zhǔn)備大力進(jìn)軍寫字樓的實(shí)力開發(fā)商都已將打造高智能化寫字樓作為目標(biāo)。
簡(jiǎn)而言之，寫字樓的智能化就是通過一系列國(guó)際領(lǐng)先技術(shù)的通訊自動(dòng)化系統(tǒng)、樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、保安自動(dòng)化管理系統(tǒng)等的設(shè)備安裝，使每棟樓都變成一個(gè)蘊(yùn)涵有巨大能量的信息化坐標(biāo)，而入駐企業(yè)可以隨心所欲應(yīng)用相關(guān)信息轉(zhuǎn)換.這不僅指大廈的水、電、空調(diào)、電梯、消防、安保的精密監(jiān)測(cè)與控制,而且通過語(yǔ)音與數(shù)據(jù)的高速通訊接入,使企業(yè)的辦公效率得到全面提升,并在一棟樓里就可以完成全球化溝通.一個(gè)最簡(jiǎn)單的方面,比如通訊，高智能化的寫字樓絕不會(huì)因?yàn)樯碓陔娞莼蛘叽髽巧钐幎屖謾C(jī)信號(hào)受損，從而影響業(yè)務(wù)聯(lián)系。
④甲級(jí)寫字樓審核入駐資格
隨著社會(huì)分工明確化、細(xì)分化速度的日益加快，寫字樓客戶的行業(yè)特性也更為突出。因此，在巨大的市場(chǎng)需求面前，部分高品質(zhì)的寫字樓會(huì)充分利用入駐企業(yè)(客戶)的知名度、檔次來提升自身的品牌優(yōu)勢(shì)。因此，在企業(yè)入駐之前，寫字樓開發(fā)商將會(huì)對(duì)該企業(yè)的實(shí)力、信譽(yù)等各方面進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，以保證入駐企業(yè)的水平都?jí)虻蒙先腭v的檔次。
（4）、需求市場(chǎng)的相關(guān)調(diào)查
①成都市內(nèi)寫字樓使用的滿意程度調(diào)查
最近，成都市某市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)針對(duì)“成都市內(nèi)寫字樓使用的滿意程度”進(jìn)行了問卷調(diào)查，調(diào)查結(jié)果顯示：在1000多家入駐乙級(jí)寫字樓的機(jī)構(gòu)和345家入駐甲級(jí)寫字樓的機(jī)構(gòu)中，竟然有超過70%的機(jī)構(gòu)對(duì)其現(xiàn)在使用的寫字樓感到不滿：
交通：走路開車都不方便。41.2%的被調(diào)查公司對(duì)所在寫字樓的交通不滿。其中，不滿意的因素主要有：受單行道限制（占81.05%）；地處市中心，交通擁擠，綠化面積小（占5.13%）；修路不便，借道行駛（占5.13%）；公共汽車乘坐不方便（占2.56%）；二環(huán)路口交通不方便（占2.56%）。
電梯：太少太慢。對(duì)寫字樓配備電梯的調(diào)查結(jié)果滿意度僅為30.6%，主要原因是：速度太慢（占53.42%）；電梯量少，擁擠（占47.26%）和質(zhì)量品質(zhì)太差，經(jīng)常壞（占7.53%）。而根據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前成都寫字樓的一部電梯要服務(wù)8000平方米左右的建筑面積，按每家公司占用建筑面積為200平方米計(jì)算，每40家單位才擁有一部電梯，在上下班人流量高峰期，電梯的擁擠程度可想而知。
IT通訊設(shè)備：終端少，故障多。對(duì)于寫字樓IT通訊設(shè)備，差不多6成的公司對(duì)于沒有寬帶、自己接線、撥號(hào)上網(wǎng)、電話線不夠用不滿意；認(rèn)為長(zhǎng)城寬帶常出故障，終端少占19.4%。而一些修建較早的寫字樓的網(wǎng)線改造工程就更令物管頭痛。
空調(diào)：制冷制暖不到位。37.98%的公司對(duì)寫字樓空調(diào)配備不滿。其原因有：沒有中央空調(diào)，自裝空調(diào)又沒有預(yù)留位置；空調(diào)制冷制暖都不到位；空氣質(zhì)量不好等。一場(chǎng)非典，使人們對(duì)健康有了更深刻的理解，寫字樓作為上班族們最主要的活動(dòng)場(chǎng)所，其采光、通風(fēng)、健康、生態(tài)環(huán)境的被關(guān)注程度就更甚于其它類型的物業(yè)。然而給中央空調(diào)配備新風(fēng)系統(tǒng)的寫字樓在成都非常少，幾乎所有的甲級(jí)和乙級(jí)寫字樓使用的中央空調(diào)都是傳統(tǒng)中央空調(diào)，制冷和制熱效果不好不說，各單位還不能自由地調(diào)控室內(nèi)溫度，非常不方便。可想而知，今后的商務(wù)辦公物業(yè)無論開發(fā)理念，還是產(chǎn)品設(shè)計(jì)都會(huì)有更大的突破。
物管：不盡人意。盡管被調(diào)查公司中，僅有21.4%對(duì)寫字樓的物管感到不滿，但其中透露出來的問題也值得注意。寫字樓衛(wèi)生條件差、物管保安素質(zhì)差、物管費(fèi)用高、進(jìn)出人員雜等使大多數(shù)入駐公司不滿意。
車位：數(shù)量少，費(fèi)用高。對(duì)寫字樓目前車位的感覺滿意的公司僅有19.47%，不滿意和非常不滿意的占去了一大半。其中，76.32%的公司認(rèn)為車位太少太擁擠，出入不方便。目前成都的甲級(jí)寫字樓一般配備停車位200-350個(gè)左右，平均每200-300平米僅有一個(gè)停車位。這不僅不能滿足公司內(nèi)部人員對(duì)車位的需求，來客要停車就更加不方便。
周邊配套：就餐購(gòu)物不方便。租或購(gòu)買寫字樓的單位，對(duì)寫字樓周邊配套設(shè)施十分看重。然而，仍然有27%的公司認(rèn)為，所處寫字樓周邊配套令人不滿。如：?jiǎn)T工就餐不方便，（占69.7%）；購(gòu)物不方便（占9.08%）等。大多的成都甲級(jí)寫字樓都有自己的餐飲部，為客戶提供
工作快餐，而乙級(jí)寫字樓中午員工的就餐問題就非常突出。層高：給人壓抑感。被調(diào)查公司對(duì)成都甲級(jí)寫字樓的樓層凈高通常在2.4米左右表示滿意或非常滿意的僅占30.7%，房間窗戶少、層高低、有壓抑感是主要問題。
② 目標(biāo)消費(fèi)市場(chǎng)的需求心理分析
A、選擇辦公地點(diǎn)的重要影響因素：
是否符合公司發(fā)展及形象的要求；
商務(wù)辦公物業(yè)的租金和售價(jià)；
進(jìn)出辦公地點(diǎn)的交通順暢、方便；
商務(wù)辦公物業(yè)所處的位置，是否是商業(yè)繁華地段；
商務(wù)和辦公配套是否完善及方便程度；
辦公環(huán)境的舒適性、健康性（如就餐是否方便，通風(fēng)、采光條件是否良好等）。
B、商務(wù)辦公物業(yè)消費(fèi)群體的需求傾向：
實(shí)力機(jī)構(gòu)多選擇檔次較高、物管較完善的辦公物業(yè)，并且重視周邊及物業(yè)辦公環(huán)境；成都國(guó)際化程度的加深，外資駐蓉機(jī)構(gòu)尤其喜好規(guī)劃合理，交通便利，企事業(yè)單位密集的區(qū)域，以提升公司企業(yè)形象；
純辦公物業(yè)仍然是需求的主體；
跨國(guó)大企業(yè)傾向于整層購(gòu)買，中小企業(yè)則看好適用（100-300平方米）的辦公空間；
對(duì)產(chǎn)品的需求特征越來越集中在配套、管理、價(jià)位等方面。
職業(yè)投資人，尤其看重未來城市發(fā)展規(guī)劃，選擇有巨大投資升值潛力的地段。
篇3：商場(chǎng)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析操作步驟
商品房大量空置,有一條很重要原因是發(fā)展商的決策層缺乏必要的市場(chǎng)調(diào)查,沒有掌握到足夠的商場(chǎng)信息導(dǎo)致決策失誤,使項(xiàng)目開發(fā)出現(xiàn)選址不準(zhǔn)和市場(chǎng)定位不發(fā)。
如位于武漢市江岸區(qū)某大廈,從它的規(guī)模、設(shè)計(jì)、裝修、設(shè)備,到付款方式,這個(gè)項(xiàng)目在同一區(qū)位中應(yīng)屬佼佼者,但建成以來,出租和出售比率都很低,發(fā)展商難以實(shí)現(xiàn)預(yù)期效益。究其原因,主要是投資失策。該地方改造前路面狹窄殘舊,常堵車,::人氣雖旺,但大量是外來人口,收入不高,周邊多家大型國(guó)營(yíng)企業(yè)經(jīng)濟(jì)也不甚景氣,且周圍臨建商鋪月租金要比大廈租金便宜1半多。在這樣的環(huán)境中,發(fā)展商把大廈定位為商業(yè)、酒店、桑拿等,顯然是不適合的,是不經(jīng)深入市場(chǎng)調(diào)查作出的不準(zhǔn)確決策。
商場(chǎng)物業(yè)成功開發(fā)的前提是做好市場(chǎng)調(diào)查,否則,就不能在殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲勝。但很遺憾,不少開發(fā)公司并沒有一套完善可操作的關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)前期的市場(chǎng)調(diào)查方案,每每接到一個(gè)項(xiàng)目,總是憑國(guó)土、規(guī)劃、稅務(wù)要求和幾個(gè)樓盤的數(shù)據(jù)就由業(yè)務(wù)人員憑經(jīng)驗(yàn)寫出項(xiàng)目的可行性分析報(bào)告。科學(xué)性、準(zhǔn)確性不高。
1、商業(yè)物業(yè)調(diào)研需要了解的內(nèi)容:
1.1.1對(duì)經(jīng)濟(jì)與發(fā)展形勢(shì)分析
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與一個(gè)國(guó)家和地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、金融、教育和治安、社會(huì)發(fā)展等因素息息相關(guān)。這些因素將直接或間接對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響,尤其是對(duì)房?jī)r(jià)和銷售情況。要制定正確的開發(fā)項(xiàng)目策略,不能不綜合考慮這些因素。一些外商之所以紛紛投資發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)業(yè),很重要原因是他們看到了gg開放后的中國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷向前發(fā)展,政局和社會(huì)環(huán)境穩(wěn)定,投資收益率高,廣大人民群眾有迫切改善改善住房條件的需求和能力,事實(shí)也正是如此。
1.1.2對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)分析
對(duì)本地區(qū)、本省、周邊城市(外銷樓還須了解港澳地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài))以至全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的總體情況進(jìn)行了解。這樣才能克服投資的盲目性,有助于市場(chǎng)定位準(zhǔn)確。前幾年,武漢市有些發(fā)展商看到寫字樓有利可圖,回報(bào)率高,紛紛投資興建。由于未對(duì)市場(chǎng)當(dāng)時(shí)和未來幾年寫字樓需求情況進(jìn)行深入了解和預(yù)測(cè),以致盲目投資,造成今天寫字樓大量空置、投資難以回收的現(xiàn)實(shí)。這方面需要了解的內(nèi)容包括近幾年各類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價(jià)格、空置面積、市場(chǎng)變化情況,以至今后幾年對(duì)各類物業(yè)潛在需求與有效需求的分析。當(dāng)然,也包括銀行開展住房抵押貸款情況的力度和發(fā)展趨勢(shì)等。
1.1.3對(duì)房地產(chǎn)政策法規(guī)和政府規(guī)劃措施
近期,有關(guān)房地產(chǎn)的投訴糾紛日益增多,除了購(gòu)房者法律意識(shí)有所加強(qiáng)外,更重要一點(diǎn)是不少發(fā)展商沒嚴(yán)格按章辦事,出現(xiàn)了商品房交易中常見的短斤缺兩、貨不對(duì)板、延期交樓、承諾不兌現(xiàn)等問題。所以開發(fā)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)和專業(yè)人員必須熟悉有關(guān)政策法規(guī),遵章守法。否則,稍有差錯(cuò)便會(huì)直接影響到開發(fā)項(xiàng)目的正常順利進(jìn)行,造成不必要的浪費(fèi)。這方面主要了解的是:土地使用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷安置、開發(fā)管理、建筑施工、銷售、稅收、物業(yè)管理等方面的法規(guī)以及政府領(lǐng)導(dǎo)人的重要講話,新的政策措施、工作部署等。近期出臺(tái)的關(guān)于住房制度改革、藍(lán)印戶口制度,尤其對(duì)商品房預(yù)售條例等規(guī)定、政府對(duì)銷售"放心房"的要求等等,更須熟悉和嚴(yán)格執(zhí)行。掌握上述各有關(guān)政策法規(guī)及政府調(diào)整政策的信息,就能及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)和銷售策略,有助于項(xiàng)目的成功。
1.1.4對(duì)項(xiàng)目周邊居民的調(diào)查
無論哪一類物業(yè),要做到市場(chǎng)定位準(zhǔn)確,都必須深入了解居民,尤其是項(xiàng)目周圍居民的住房現(xiàn)狀、人員構(gòu)成、文化程度、收入情況、購(gòu)房能力、住房需求、購(gòu)房動(dòng)機(jī)及未來住房的期望,可接受的價(jià)格,對(duì)付款方式、套型面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、居民環(huán)境和設(shè)施配套等。然后再有針對(duì)性的根據(jù)這些資料來確定將來所開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。比如,有的項(xiàng)目所在環(huán)境居住情況比較復(fù)雜,各類居民雜居,外來人員不少,如果把市場(chǎng)定位為大套型的中高檔住宅,將有可能導(dǎo)致挫敗,因中高收入人群一般不愿到這類地段購(gòu)房居住。
1.1.5對(duì)周邊同類樓盤的調(diào)查了解
對(duì)周邊同類樓盤的調(diào)查了解,有利于在制定項(xiàng)目營(yíng)銷策略時(shí)做到揚(yáng)長(zhǎng)避短,在今后的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于較為有利的位置,制定正確的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)策。這方面了解的內(nèi)容主要有:樓盤所處位置、銷售面積、銷售價(jià)格、銷售手法(包括宣傳口號(hào)、賣點(diǎn)和宣傳媒體等)、銷售進(jìn)度、付款方式、購(gòu)房對(duì)象及樓盤設(shè)計(jì)造型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施和環(huán)境美化綠化等,同時(shí)還要盡可能了解樓盤的施工進(jìn)度、資金到位情況和物業(yè)管理情況等,然后制表逐一進(jìn)行比較分析,以便正確定出自己的開發(fā)營(yíng)銷策略。
市場(chǎng)調(diào)查獲取信息的方式、方法很多,為了獲得準(zhǔn)確而周詳?shù)牡谝皇仲Y料,發(fā)展商既要重點(diǎn)使用本單位專業(yè)人員,充分發(fā)揮其積極性;也可以適當(dāng)聘請(qǐng)一些相關(guān)專業(yè)的社會(huì)人員和在校大中專學(xué)生作為兼職人員,交給他們承擔(dān)部分調(diào)查工作;還可以委托有關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)查策劃。無率由誰(shuí)去做這
2、以下三種調(diào)查方法可作參考
1.2.1直接調(diào)查
直接與政府人士、房地產(chǎn)代理商、發(fā)展商、金融部門、行業(yè)協(xié)會(huì)、社會(huì)有關(guān)機(jī)構(gòu)以及市場(chǎng)中的活躍人士廣泛交流接觸,詢問、請(qǐng)教,以較快的速度獲得所需的市場(chǎng)信息。通過這種方法取得的信息往往比較可信。
1.2.2間接調(diào)查
通過報(bào)紙、刊報(bào)及其他媒體收集有關(guān)房地產(chǎn)信息、發(fā)展動(dòng)態(tài)、市場(chǎng)分析等材料,當(dāng)然對(duì)這些材料要對(duì)比分析,去偽存真。
1.2.3直接征詢
這一方法的難度相對(duì)較大但獲得的信息具有較強(qiáng)的參照性,對(duì)項(xiàng)目的定位和營(yíng)銷的制定很有意義。使用這種方法,首先要把咨詢了解的問題編制問卷、填寫。咨詢調(diào)查要注意對(duì)象的選擇,要合理選擇各階層不同年齡、文化、收入層次的被訪人員,使調(diào)查具有代表性。這種方法也可以街頭隨機(jī)訪詢或在展銷會(huì)上作問卷調(diào)查。
1.2.4現(xiàn)場(chǎng)"踩點(diǎn)"調(diào)查
這是不少發(fā)展商、代理商作市場(chǎng)調(diào)查常用的方法。調(diào)查人員以買樓者身份直接進(jìn)入銷售現(xiàn)場(chǎng),通過索取樓盤資料、聽售樓員介紹,實(shí)地調(diào)查觀察,從而獲得資料。不過要注意樓盤資料和售樓員介紹是否有夸大和不全面之處,不要為其表象所迷惑。盡可能通過參觀樓盤、施工現(xiàn)場(chǎng)及其他途徑從側(cè)面,從其內(nèi)部人員和一些已購(gòu)房人士作深入的調(diào)查,增大調(diào)查結(jié)果的可靠程度。