商業(yè)地產(chǎn)作為高投入,高利潤(rùn),高風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)品,在成都,近幾年,各種類型的商鋪競(jìng)相呈現(xiàn),針對(duì)成都市在售的典型的商鋪,我們特選擇了十個(gè)對(duì)像,對(duì)其進(jìn)行調(diào)研和分析

一、商鋪分類

1、按商鋪類型劃分可分為商業(yè)街商鋪,社區(qū)商鋪,購(gòu)物中心/專業(yè)市場(chǎng)席位型商鋪,底商(辦公樓底商和住宅底商).

2.按經(jīng)營(yíng)狀況劃分,可分為生鋪和熟鋪, 所謂“生鋪”,就是“三邊”商鋪,也就是俗語(yǔ)所說(shuō)的一邊開(kāi)發(fā)、一邊銷(xiāo)售、一邊招商的商業(yè)物業(yè). 比如大地新光華廣場(chǎng). 熟鋪就是已經(jīng)進(jìn)入成熟經(jīng)營(yíng)期的商業(yè)物業(yè),具有良好的市場(chǎng)成長(zhǎng)性,商鋪風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)經(jīng)過(guò)了前期市場(chǎng)的充分消化,如金府燈具城,新荷花家紡城.

二、區(qū)域分布狀況:

本次調(diào)查的幾個(gè)典型樓盤(pán)位于一環(huán)路以內(nèi)的有熊貓城,東華數(shù)碼公園,位于一二環(huán)之間的有亞太商業(yè)廣場(chǎng),新荷花家紡城和藍(lán)光金荷花,位于二環(huán)至三環(huán)的有金府五金機(jī)電城,數(shù)碼港機(jī)電城,大地新光華廣場(chǎng)和萬(wàn)貫機(jī)電城,位于三環(huán)外的為戛納印象,從區(qū)域分布上來(lái)看,專業(yè)市場(chǎng)型商鋪分布以二三環(huán)和城北區(qū)域最多,且都居于特定的商圈之內(nèi).

三、產(chǎn)品特征分析

1、本次分析的幾個(gè)商業(yè)樓盤(pán)商鋪單位面積都以10-40平米為主,

2、大部分項(xiàng)目均為產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè), 由專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理,而物業(yè)產(chǎn)權(quán)為了回籠資金的需要實(shí)行拆零銷(xiāo)售,所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)管理權(quán)實(shí)施分離,用于從事商品銷(xiāo)售、休閑、娛樂(lè)等 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。如亞太商業(yè)廣場(chǎng),熊貓城.

3、分析的商鋪中,80%都為零售產(chǎn)權(quán)、整體租賃的商業(yè)物業(yè),開(kāi)發(fā)商拆零銷(xiāo)售 產(chǎn)權(quán)回收資金,通過(guò)長(zhǎng)達(dá)10-20年固定化、利率化的返租回報(bào),將經(jīng)營(yíng)權(quán)從投資者手中取回, 然后委托專業(yè)的商業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)的管理和經(jīng)營(yíng),獲取租金,回報(bào)投資者。

4、各項(xiàng)目都處于固定的商圈之內(nèi),如東華數(shù)碼公園位于IT商圈,亞太商業(yè)廣場(chǎng)位于領(lǐng)事館商圈,藍(lán)光金荷花和新荷花家紡城位于荷花池商圈,金府五金機(jī)電城和萬(wàn)貫機(jī)電城,數(shù)碼港機(jī)電城位于金府商圈.

5、有的商鋪?lái)?xiàng)目注重引進(jìn)實(shí)力型企業(yè)入駐或引進(jìn)超市業(yè)態(tài), 如大地新光華廣場(chǎng)引進(jìn)沃爾瑪,亞太商業(yè)廣場(chǎng)引進(jìn)好又多,具有相當(dāng)知名度并獲得消費(fèi)者良好口碑的品牌 經(jīng)營(yíng)商作為領(lǐng)頭羊,增強(qiáng)購(gòu)產(chǎn)權(quán)者信心,并有利于商場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)的成功.

6、建筑形態(tài)金府商圈內(nèi)幾個(gè)項(xiàng)目都為獨(dú)立商鋪,面積多在40平米左右,劃分為三層上層居家或辦公,中層儲(chǔ)物下層店面,以兩層或三層計(jì)算面積進(jìn)行銷(xiāo)售.

7、公攤大都在32%-50%左右,

四、供需狀況及市場(chǎng)態(tài)勢(shì)

1,銷(xiāo)售周期從調(diào)查的不完全統(tǒng)計(jì),兩個(gè)月到半年不等.銷(xiāo)售率都達(dá)到80%以上.

2,由于各類型的商鋪繁多,對(duì)專業(yè)型商鋪的發(fā)展存在較大的競(jìng)爭(zhēng)和壓力,作為新開(kāi)發(fā)的商鋪產(chǎn)品而言,更是要經(jīng)受考驗(yàn),需要開(kāi)發(fā)商有很強(qiáng)的資金實(shí)力和運(yùn)作能力,例如運(yùn)用引進(jìn)超市業(yè)態(tài)的方式進(jìn)行拉動(dòng), 交給真正經(jīng)營(yíng)實(shí)力的大商家進(jìn)行經(jīng)營(yíng),實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營(yíng),易吸引 上行人流,盤(pán)活樓盤(pán),有利于樓盤(pán)升值,讓客戶感受升值空間

3,從各典型的商鋪?lái)?xiàng)目分析來(lái)看,投資者或商家都傾向于選擇口岸好,大商圈內(nèi)或經(jīng)過(guò)相對(duì)較長(zhǎng)時(shí)間的穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的成熟商鋪進(jìn)行投資,這樣既能降低投資風(fēng)險(xiǎn),又有利于保證獲得良好的收益和資金安全.因此在目前或相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi),在各類型的商業(yè)形態(tài)并存的情況下,市場(chǎng)空間廣大.供不應(yīng)求.

五、風(fēng)險(xiǎn)或劣勢(shì)分析

1. 投資回報(bào)合同期較長(zhǎng),合同期內(nèi)的發(fā)展?fàn)顩r難以預(yù)測(cè):在投資者與商業(yè)管理公司簽訂 的投資回報(bào)合同中,為保證主力商家的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng),一般合同期長(zhǎng)達(dá)10年-15年。在此期間,因 經(jīng)營(yíng)管理不善,租金收益較低不足以償還投資者的固定回報(bào),甚至商場(chǎng)整體倒閉的可能性是 完全存在的。大型封閉式商場(chǎng)基本無(wú)臨街鋪面,各個(gè)商鋪能否增值與口岸關(guān)系不大,主要依 賴于商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)的成功。一旦商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)失敗,會(huì)導(dǎo)致業(yè)主租金難以回收

2. 投資回報(bào)合同期滿后的未來(lái)前景難以預(yù)測(cè):10年-15年的合同期滿后,購(gòu)房者重新獲 得商鋪的經(jīng)營(yíng)權(quán)。如果此時(shí)商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)正常,投資者可能不滿足于不到10%的投資回報(bào) 率,要求進(jìn)場(chǎng)自行經(jīng)營(yíng)或自行出租;如果此時(shí)商場(chǎng)已是慘淡經(jīng)營(yíng),投資者(尤其是一層商鋪 的投資者)可能出于對(duì)商業(yè)管理商的不信任,同樣要求進(jìn)場(chǎng)自行經(jīng)營(yíng)或自行出租,這將會(huì)破 壞商場(chǎng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)格局,引發(fā)一系列不可預(yù)測(cè)的嚴(yán)重后果。

3. 二層以上的商鋪銷(xiāo)售難度大,投資者風(fēng)險(xiǎn)高。大型封閉式商場(chǎng)各個(gè)商鋪能否增值與口 岸關(guān)系不大,主要依賴于商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)的成功。一旦商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)失敗,一層商鋪尚可依靠一定 的客流量繼續(xù)維持,二層及

以上的商鋪卻無(wú)力回天。

4,對(duì)商業(yè)地產(chǎn)利息風(fēng)險(xiǎn)增大與投資回報(bào)預(yù)期提高是潛在的較大風(fēng)險(xiǎn)

六、優(yōu)勢(shì)或機(jī)會(huì)分析:

1.因?yàn)樽C券市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)太大,銀行存款利率的一降再降,房產(chǎn)投資尤其是商鋪的投資成 為投資者的新寵。商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)于住宅和股市,具有回收期短、收益率高、可以利用銀行貸 款的優(yōu)勢(shì)。通常商業(yè)地產(chǎn)投資回收周期是6—8年,此后年出租收益率為16%左右。

周邊投資渠道對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響:

2.大量的臨街商業(yè)用房被拆遷,經(jīng)營(yíng)者們急于找 到新的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所,從而導(dǎo)致商業(yè)用房的需求加大。

3.集合了 產(chǎn)權(quán)式獨(dú)立商鋪易回收資金的優(yōu)點(diǎn)和大型購(gòu)物廣場(chǎng)統(tǒng)一進(jìn)行商業(yè)管理的優(yōu)勢(shì)。既能夠在短期 內(nèi)回收大量資金,又可以避免零售產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)混亂的局面。

4. 對(duì)購(gòu)房投資者而言:管理型商鋪省去了投資者出租的風(fēng)險(xiǎn)和收取租金的麻煩,投資收 益較為長(zhǎng)久而穩(wěn)定,并使業(yè)主回避了市場(chǎng)形成初期較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

5. 從商業(yè)經(jīng)營(yíng)角度看,管理型商鋪在整體經(jīng)營(yíng)上對(duì)于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、商家品質(zhì)、形象定 位有著清晰的界定,有助于各經(jīng)營(yíng)商家入駐前對(duì)項(xiàng)目整體營(yíng)運(yùn)風(fēng)格、發(fā)展前景的了解和預(yù) 測(cè),做出正確的決策。且與各經(jīng)營(yíng)商家的租賃期限和租金相對(duì)穩(wěn)定,有利于入駐商家長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng) 營(yíng)的規(guī)劃與預(yù)測(cè)。

篇2：商鋪招商流程及獎(jiǎng)罰方案

　　招商流程及獎(jiǎng)罰方案

　　一、招商流程圖(見(jiàn)附表)

　　二、客戶跟進(jìn)責(zé)任及傭金分配問(wèn)題

　　1、凡是同一客戶發(fā)生的補(bǔ)簽合同,如加鋪的事例,一律由原經(jīng)辦招商人員按程序辦理,并取得增加鋪位的傭金。原招商人員離職的,由招商經(jīng)理安排簽署;

　　2、原成交鋪位的客人要求轉(zhuǎn)換鋪位或要求轉(zhuǎn)換付款方式,首先由原經(jīng)辦招商人員辦理,若該招商人員不在,則由其原經(jīng)辦招商人員所屬的小組的組員辦理;

　　3、已簽訂租賃意向書(shū)書(shū)的客戶要求退訂和簽署正式合同的,則由原經(jīng)辦招商人員辦理,若該招商人員不在,則由招商經(jīng)理辦理,傭金的分配則按成交與否判定(100%或0%);

　　4、已經(jīng)交足訂金并且已簽定合同的,則該招商人員所得傭金為100%;

　　5、收不足訂金,只為臨定未定的,則無(wú)傭金;

　　6、一份成交的合同書(shū)上所寫(xiě)經(jīng)手人名額不可超過(guò)2名,若有異議以公司最后判定為準(zhǔn);

　　7、招商人員每月必須做客戶資料保護(hù)名單的統(tǒng)計(jì),最多不能超過(guò)20個(gè),以30天為期限,特殊情況可申請(qǐng)延長(zhǎng)。如招商員之間發(fā)生搶單、(來(lái)自:m.dewk.cn)撞單問(wèn)題,客戶資料保護(hù)名單將作為評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。

　　8、成交的A客介紹B客來(lái)租鋪時(shí),曾與A客達(dá)成成交的A招商人員從未與B客接觸的情況下,并且A客或B客沒(méi)有明確指定由A招商人員接待時(shí),若B客由B招商人員接待并成交,則B招商人員得100%傭金;

　　9、成交的A客介紹B客來(lái)租鋪時(shí),曾與A客達(dá)成成交的A招商人員與B客有過(guò)業(yè)務(wù)接觸而又不在場(chǎng)的情況下,B招商人員應(yīng)先通知A招商人員,如A招商人員有委托B招商人員幫忙跟進(jìn),且B招商人員能在此次談判中能與B客簽定意向書(shū)或租賃合同,則A招商人員可以自行分配其傭金(A招商人員得100%傭金或A、B招商人員各得50%傭金);如B招商人員在此次跟進(jìn)中未能與B客簽定意向書(shū)及租賃合同,則B客由A招商人員繼續(xù)跟進(jìn)。

　　9、1個(gè)客人若由多個(gè)(3個(gè)以上)招商人員接待介紹而成交,客戶保護(hù)名單沒(méi)有記錄的,則以最后成交為準(zhǔn)。

　　10、A、B兩位招商人員共同接待1個(gè)客人,若有新客進(jìn)場(chǎng),而又有足夠人手接待的話,則A、B兩人不可抽離其中1個(gè)去接新客。

　　11、A、B招商人員同接待一個(gè)客人時(shí),若此時(shí)A招商人員或B招商人員的舊客回來(lái),則A、B招商人員只可在新舊客中選擇跟進(jìn),或知會(huì)同組同事,不得同時(shí)跟進(jìn)。

　　12、A、B兩位招商人員共同成交一個(gè)客人以后,若此客人再租賃鋪位,由A或B招商人員辦理加鋪手續(xù),所得傭金由A、B招商人員平均分配。

　　13、凡對(duì)傭金分配產(chǎn)生異議時(shí),首先由當(dāng)事人協(xié)商解決,若問(wèn)題仍然存在,再由招商經(jīng)理裁決。

　　三、成交后的工作

　　1、沒(méi)有成交或即將成交的客人必須繼續(xù)跟進(jìn),若原負(fù)責(zé)跟進(jìn)的同事需離開(kāi)招商部,則必須在交班記錄中記錄清楚,以便同組招商人員查看交班記錄后接替跟進(jìn)。

　　2、與客戶簽定合同之后,應(yīng)即時(shí)由經(jīng)手人上報(bào)招商經(jīng)理,不得拖延不報(bào)。上報(bào)資料必須正確無(wú)誤,漏報(bào)者扣罰20元。

　　3、若已成交之鋪位有任何變動(dòng)都必須實(shí)時(shí)上報(bào)招商經(jīng)理,否則扣罰20元。

　　4、《每月個(gè)人招商成績(jī)表》須于次月第一個(gè)星期三前據(jù)實(shí)填妥后上交招商經(jīng)理再由其上交公司,遲交者扣罰10元。

　　5、如對(duì)發(fā)放之傭金有疑問(wèn)時(shí),應(yīng)先確定需查核之傭金無(wú)誤,再填寫(xiě)待查傭金單及附當(dāng)月傭金清單交招商經(jīng)理查核,如有違以上程序或查核之傭金有誤時(shí),亦作違例一次處理,罰款10元。

　　四、招商人員傭金及獎(jiǎng)罰方案

　　1、招商人員每招租一間鋪位,總傭金為1000元,按以下比例進(jìn)行分配:招商代表傭金為總傭金的70%,即700元;所屬小組組長(zhǎng)傭金為20%,即200元;招商經(jīng)理傭金為總傭金的10%,即100元。

　　2、招商主管(組長(zhǎng))每招租一間鋪位,總傭金為1000元,按以下比例進(jìn)行分配:招商主管傭金為總傭金的90%,即900元;招商經(jīng)理傭金為總傭金的10%,即100元。

　　3、新進(jìn)招商人員從第二個(gè)月開(kāi)始每月基本招商任務(wù)至少一間鋪位,如連續(xù)兩個(gè)月不達(dá)標(biāo)者視其平時(shí)表現(xiàn),可作辭退處理。

篇3：商鋪招商部招商專員上崗要求職責(zé)規(guī)范

　　商鋪招商部招商專員上崗要求、職責(zé)及規(guī)范

　　1.招商專員的上崗要求

　　1)大專以上文化程度，從事商業(yè)工作1年以上；

　　2)具備良好的職業(yè)道德、敬業(yè)精神、較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)。

　　3)具備良好的身體素質(zhì)和心理素質(zhì)。

　　4)較強(qiáng)的表達(dá)、溝通和協(xié)調(diào)能力。

　　5)良好的禮儀風(fēng)范。

　　2.招商專員的崗位職責(zé)

　　1)嚴(yán)格執(zhí)行公司規(guī)章制度，認(rèn)真履行其工作職責(zé)；

　　2)按公司招商流程及工作制度要求進(jìn)行日常招商工作；

　　3)積極開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)查、分析和預(yù)測(cè)，為上級(jí)及時(shí)提供有效的商業(yè)信息；

　　4)掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，積極適時(shí)、有效地開(kāi)辟新的商戶，拓寬招商渠道，不斷收集目標(biāo)商戶信息，建立詳實(shí)的商戶檔案；

　　5)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)項(xiàng)目存在問(wèn)題及建議解決方法；

　　6)負(fù)責(zé)接待每天的到訪客戶；

　　7)負(fù)責(zé)接聽(tīng)每天客戶咨詢的來(lái)電；

　　8)負(fù)責(zé)登記每天的客戶資料；

　　9)負(fù)責(zé)辦理已成交客戶合同的簽定；

　　10)負(fù)責(zé)向主管匯報(bào)每天客戶的情況；

　　11)負(fù)責(zé)跟進(jìn)有希望但尚未成交之客戶；

　　12)定期開(kāi)展商家的拓展和拜訪計(jì)劃，并按時(shí)提供商家拜訪情況報(bào)告；

　　13)按時(shí)完成上級(jí)交辦的其他工作。

　　3.招商專員的崗職規(guī)范

　　1)根據(jù)部門(mén)下達(dá)的各項(xiàng)招商計(jì)劃，指定個(gè)人的招商目標(biāo)和招商計(jì)劃即：

　　按月編制商家的接觸的數(shù)量和意向商家的數(shù)量；

　　按月編制引進(jìn)商家的數(shù)量

　　2)嚴(yán)格按照部門(mén)分解的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，進(jìn)行招商考核。

　　3)認(rèn)真學(xué)習(xí)國(guó)家法律、法規(guī)，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)要遵紀(jì)守法。

　　4)貫徹“忠誠(chéng)服務(wù)”的經(jīng)營(yíng)理念，并將其落實(shí)到實(shí)際工作中。

　　5)恪守職業(yè)道德，保守公司機(jī)密。