建筑面積是指外墻(柱)勒腳以上各層外圍水平投影面積之和,包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋,結(jié)構(gòu)牢固,層高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。
2、計(jì)算全部建筑面積有哪些?(按國家規(guī)定共有15條)
◆永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋,按一層計(jì)算建筑面積;多層房屋按各層建筑面積總合計(jì)算。
◆屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及樓梯、電梯間等,其高度在2.20米以上部位計(jì)算建筑面積。
◆穿過房屋的信道,房屋內(nèi)的門廳、大廳,均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分,層高在2.20米以上的,按其水平投影面積計(jì)算。
◆樓梯間、電梯(觀光梯)井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。
◆房屋天面上,屬永久性建筑,層高在2.20米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂設(shè)計(jì)在2.20米以上的部位,按外圍水平投影面積計(jì)算。
◆挑樓、全封閉的陽臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。
◆屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯,按各層水平投影面積計(jì)算建筑面積,無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影一半計(jì)算建筑面積。
◆與房屋相連的有柱走廊,兩房屋間有上蓋和柱的走廊,均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。
◆建筑間永久性的封閉架空通廊,按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。
◆地下室、::半地下室及其相應(yīng)出入口,層高在2.20米以上的,按其外圍(不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻)水平投影面積計(jì)算。
◆有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗、按起其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。
◆有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的,當(dāng)幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離已有設(shè)計(jì)資料或?qū)嶋H測(cè)量資料時(shí),按幕墻外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積;在建筑施工圖報(bào)建時(shí),還沒有設(shè)計(jì)資料的,幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離一律按150毫米計(jì)算,竣工后計(jì)算竣工面積時(shí)仍采用150毫米的資料。
◆屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。
◆依坡地建筑的房屋,利用吊腳做架空層,有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的,按其高度在2.20米以上部分的外圍水平面積計(jì)算。
◆有伸縮的房屋,若其與室內(nèi)相通的,伸縮縫計(jì)算建筑面積。
3、計(jì)算一半的建筑面積有哪些?
◆有蓋無柱的外走廊、檐廊,按頂蓋水平投影面積一半計(jì)算面積。
◆獨(dú)立的雨篷,單排柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等,按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算面積。
◆未封閉的陽臺(tái),按其水平投影面積一半計(jì)算面積。
◆建筑物有頂蓋,無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算面積。
◆建筑物間有頂蓋的無術(shù)架空通廊,按其投影面積的一半計(jì)算面積。
4、不計(jì)算建筑面積的有哪些?
◆突出房屋墻面構(gòu)件、藝術(shù)裝飾,如柱、垛、臺(tái)階、無柱雨篷、懸挑窗臺(tái)等。
◆檢修、消防等用的室外爬梯。
◆沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱、建筑物上無頂蓋的平臺(tái)(露臺(tái))、游泳池等。
◆構(gòu)筑物,如獨(dú)立煙囪、煙道、油罐、貯油(水)池、地下人防干道、支線等。
◆舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)。
◆建筑物內(nèi)外的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺(tái)。
5、什么是套內(nèi)建筑面積?
房屋按套(單元)計(jì)算的建筑面積為套(單元)門內(nèi)范圍的建筑面積,包括套(單元)內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺(tái)面積。
6、什么是公用建筑面積?
各產(chǎn)權(quán)主體共同占有或共同使用的建筑面積,指各套(單元)以外為各戶共同使用,不可分割的建筑面積。可分為應(yīng)分公攤的公用建筑面積和不能分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。
7、公用建筑面積的分?jǐn)傇瓌t是什么?
如有面積分割的文件或協(xié)議,應(yīng)按其文件或協(xié)議分?jǐn)傆?jì)算;如無分割文件或協(xié)議,按規(guī)定的公用面積分?jǐn)傇瓌t進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。
8、哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)?
應(yīng)共攤的公用建筑面積包括套(單元)門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、信道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟摟層服務(wù)的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。
9、哪些公用面積不能分?jǐn)?
不能分?jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層中作為公用使用的機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、公共開放空間、城市公共信道、沿街的騎樓作為公共開放使用的建筑面積、消防避難層;為多棟建筑物使用的配電房;公民防護(hù)地下室以及地下車庫、地下設(shè)備用房等。
10、房屋銷售面積有哪些組成?
房屋按套(單元)出售時(shí),房屋銷售面積為該套(單元)的建筑面積,即為該套(單元)的使用面積與該套(單元)應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。
11、各套(單元)應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e怎樣計(jì)算?
各套(單元)應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=該套(單元)內(nèi)的使用面積×應(yīng)分?jǐn)偟?/p>公用面積÷各套(單元)使用面積之和。
12、居住小區(qū)總用地
是包括住宅總用地,公共建筑設(shè)備總用地,道路、廣場(chǎng)、庭院、綠化用地的總和。
13、住宅總用地
指低層、多層、中高層、高層住宅用地面積的總和。
14、公建總用地
指小區(qū)內(nèi)部公共建筑占地面積的總和。
15、道路、廣場(chǎng)用地
指小區(qū)內(nèi)主次干道、支道、人行道、綠化帶中間寬度大于1.5米的步行道及停車、回車廣場(chǎng)和有鋪砌地面的場(chǎng)地面積之和。
16、庭院、綠化面積
指小區(qū)內(nèi)集中綠化帶、小公園、住宅間集中種植花木、草地、假山、花架、水榭、水池,以及公共活動(dòng)場(chǎng)所等為小區(qū)所有居住人員共同使用權(quán)的綠化面積之總和。
17、人均總占地面積(平方米/人)
人均總占地面積=建筑紅線內(nèi)總用地/本小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)。
18、人均住宅用地面積(平方米/人)
人均住宅用地面積=小區(qū)內(nèi)總住宅用地/本小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)。
19、總建筑面積(平方米)
指小區(qū)內(nèi)住宅、公共建筑、人防地下室面積總和。
20、人口毛密度
人口毛密度=小區(qū)內(nèi)總居住人數(shù)/小區(qū)內(nèi)占地面積(公頃)
21、建筑容積率
建筑容積率=小區(qū)內(nèi)總建筑之和(平方米)/小區(qū)總占地面積(平方米)×100%。
22、居住建筑密度
居住建筑密度=總居住建筑基地面積(平方米)/小區(qū)居住總用地(平方米)×100%
23、居住建筑面積毛密度
居住建筑面積毛密度=小區(qū)總居住建筑面積(平方米)/小區(qū)總用地面積(平方米)。
24、居住建筑面積凈密度
居住建筑面積凈密度=小區(qū)居住總面積(平方米)/小區(qū)居住總用地(平方米)
25、住宅間距
二棟住宅間距(外墻與外墻皮)與前面(一般指南面)住宅高度的比值。
26、層高
指主要臥室的下一層結(jié)構(gòu)頂面至上一層結(jié)構(gòu)頂面標(biāo)高之間的距離。
27、平均每平方米造價(jià)(元)
平均每平方米造價(jià)=建筑物總造價(jià)/建筑面積.
28、使用面積系數(shù)K1(%)
使用面積系數(shù)=總使用面積(平方米)/總建筑面積(平方米)×100%
29、居住面積系數(shù)K2(%)
居住面積系數(shù)=總居住面積(平方米)/總建筑面積(平方米)×100%
30、結(jié)構(gòu)面積系數(shù)K3(%)
結(jié)構(gòu)面積系數(shù)=總結(jié)構(gòu)面積(平方米)/總建筑面積(平方米)×100%
31、使用面積
是指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積的總和。
32、輔助面積
是指建筑物中各層平面中的樓梯、走道所占凈面積的總和。
33、結(jié)構(gòu)面積
是指建筑物各層中外墻、內(nèi)墻、間壁墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪(均包括管道面積)等所占面積的總和。
34、套內(nèi)使用面積
指套內(nèi)住戶獨(dú)自使用的面積,一般包括臥室、廚房、衛(wèi)生間、過廳、起居室、內(nèi)走道、陽臺(tái)、壁柜等凈面積的總和。
35、套外使用面積
指套外全體住宅的公用使用面積,如樓梯間、電梯間、公共走道、公共用房等
篇2：優(yōu)秀售樓人員必備:商品房面積測(cè)算知識(shí)
優(yōu)秀售樓人員必備：商品房面積測(cè)算知識(shí)
商品房面積測(cè)算
知識(shí)點(diǎn)一：銷售面積的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)
所謂建筑面積。是套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。商品房按“套”或“單元”出售的。
套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。即：
商品房銷售面積=建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。
知識(shí)點(diǎn)二：建筑面積的測(cè)算原則
一般規(guī)定
（1）房屋面積計(jì)算系指外圍水平面積及水平投影面積計(jì)算，其中包括房屋建筑面積、共有建筑面積、使用面積等的測(cè)算。
?。?）房屋建筑面積計(jì)算按房屋外墻（住）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺(tái)，挑廊、地下室、室外樓梯等，且層高2.20米（含2.20米，下同）以上的永久性建筑。
?。?）房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積。
?。?）房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平面積計(jì)算。
（5）房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0米以上計(jì)算。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。
?。?）房屋所在層次是指本權(quán)屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層。地下層次以負(fù)數(shù)表示。
計(jì)算全部建筑面積的范圍
?。?）永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋按一層計(jì)算建筑面積。單層房屋內(nèi)如帶有部分樓層者，符合上述一般規(guī)定的亦應(yīng)計(jì)算建筑面積。
?。?）多層和高層房屋按各層建筑面積的總合計(jì)算。
?。?）房屋內(nèi)的技術(shù)層（管道層、附層、夾層等），層高在2.20米以上的按其墻外圍水平?jīng)]面積計(jì)算。
?。?）穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳均按一層計(jì)算建筑面積。門廳、大廳的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。
?。?）樓梯、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算建筑面積。
?。?） 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室內(nèi)外樓梯，按各樓層外圍水平投影面積計(jì)算。
（7）房屋天面上屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房按外圍水平面積計(jì)算。
?。?）原始設(shè)計(jì)斜面結(jié)構(gòu)屋頂下加以利用的空間，高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。
?。?）挑樓、全封閉的陽臺(tái)，按外圍水平投影面積計(jì)算。
?。?0）與房屋相連的有柱走廊、兩房間有上蓋和柱的走廊，均按柱外圍水平面積計(jì)算。
?。?1） 房屋間永久性的，封閉的架空通廊，按其外圍水平投影面積計(jì)算。
?。?2）層高在2.20米以上的地下層（地下室、半地下室、地下車庫、地下商場(chǎng)等）及其相應(yīng)出入口，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）
?。?3）有柱或圍柱結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。
?。?4）玻璃幕墻、金屬幕墻以及其他材料幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平面積計(jì)算建筑面積。既有主墻體又有幕墻時(shí)，以主墻體為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積，其墻厚亦按主墻體厚度計(jì)算。
?。?5）屬永久性建筑層高在2.20米以上有柱的車棚、貨棚等按柱外圍水平面積計(jì)算。
（16）與房屋相通的有柱雨蓬按柱外圍水平面積計(jì)算。雨蓬上蓋面積小于柱外圍水平面積時(shí)，按上蓋水平投影面積計(jì)算。
?。?7）室內(nèi)體育館按實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。體育館（場(chǎng)）看臺(tái)下空間加以利用的，高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積（多層按多層計(jì)）。
?。?8）機(jī)械車庫不論其高度和停放層數(shù)，均按一層計(jì)算。
?。?9）依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20米以上部位的外圍水平投影面積計(jì)算。
（20）房屋的伸縮縫，若與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑沒面積。
計(jì)算一半建筑面積的范圍
（1）與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積的一半計(jì)算。
?。?）獨(dú)立柱、單排柱的門廊、雨蓬、車棚、貨棚等，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。
?。?）未封閉的陽臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。當(dāng)圍護(hù)結(jié)構(gòu)向內(nèi)傾斜時(shí)，按圍護(hù)上沿外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；當(dāng)圍護(hù)結(jié)構(gòu)向外傾或外凸時(shí)，按底板外沿水平投影面積的一半計(jì)算。
?。?）無頂蓋的室內(nèi)外樓梯按各層外圍水平投影面積的一半計(jì)算。
（5）有頂蓋不封閉的架空通廊，按其外圍水平投影面積的一半計(jì)算。
不計(jì)算建筑面積的范圍
?。?）層高小于2.20米的房屋及房屋附屬部位。
（2）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、垛、勒腳、臺(tái)階、無柱雨蓬等，以及有主墻體的玻璃幕、金屬幕及其他材料幕墻。
?。?）房屋之間無上蓋的架空通廊。
?。?） 房屋的天面、挑臺(tái)，房屋天面上的花園、泳池。
（5）頂層挑臺(tái)的底版局部是下層房屋的上蓋時(shí)，挑臺(tái)整體不計(jì)算建筑面積。
?。?）房屋的平臺(tái)、花臺(tái)、曬臺(tái)及室內(nèi)不相通的類似于陽臺(tái)、挑廊、檐廊等。
?。?）建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。
?。?） 騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；臨街樓房挑廊下用作社會(huì)公共通道的，不論其是否有柱，是否有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，都不計(jì)算建筑面積。
?。?）屋面上有柱有蓋但無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的一些觀景建筑設(shè)施。
（10）利用引橋、高架路、高架橋面作為頂蓋的建筑。
（11）廣場(chǎng)式室外樓梯。
（12）獨(dú)立煙囪以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。
?。?3）與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。
辨別原則
在計(jì)算房屋建筑面積時(shí)，如遇上述以外的情況按以下原則辦理。辨別房屋計(jì)算建筑面積的基本原則是：永久固定，層高2.20米（含2.20米）以上的房屋及與室內(nèi)相通的部位計(jì)算建筑面積。
?。?）計(jì)算全部建筑面積應(yīng)是有頂蓋全封閉的房屋及部位或底層有頂蓋、有柱或有圍護(hù)的部位。
（2）計(jì)算一半建筑面積一般是不封閉的房屋及部位（房屋底層的部位除外）。
?。?） 不計(jì)算建筑面積通常是層高小于2.20米的房屋及部位；裝飾性的建筑；與室內(nèi)不相通的部位；沿街巷社會(huì)公用的建筑及無上蓋或上上蓋為社會(huì)公用的建筑（
除挑陽臺(tái)、非廣場(chǎng)式室外樓梯算一半的面積外）。特殊墻體及部位處理原則
?。?） 非垂直墻體處理原則：當(dāng)房屋的墻體向內(nèi)傾斜時(shí)，按其外墻高度2.20米處的水平投影面積測(cè)算房屋的建筑面積；當(dāng)房屋的墻體向外傾斜時(shí)，按底版（地坪）外沿測(cè)算房屋建筑面積。
（2）不規(guī)則（弧狀）墻體處理原則：當(dāng)房屋墻體向內(nèi)凹且內(nèi)凹的高度高于2.20米時(shí)，按其外墻高度2.20米處的水平投影面積測(cè)算房屋的建筑面積。內(nèi)凹高 度低于2.20米時(shí)，按最小部分的外墻水平投影面積測(cè)算房屋的建筑面積。當(dāng)房屋墻體外凸時(shí)，按底板（地坪）外沿測(cè)算房屋的建筑面積。
知識(shí)點(diǎn)三：套內(nèi)建筑面積的測(cè)算
套內(nèi)建筑面積，指套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體及套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積之和。即：
套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積
套內(nèi)使用面積
套內(nèi)使用面積，系指房屋內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻線水平投影計(jì)算。它包括臥室、起居室、餐廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲(chǔ)藏室、壁 柜等分戶門內(nèi)面積的總和。計(jì)算住宅使用面積。可以比較直觀地反映住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計(jì)算價(jià)格。
計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。計(jì)算住宅租金，都按使用面積計(jì)算。
套內(nèi)墻體面積
套內(nèi)墻體面積包括商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體的面積，有共用墻及非共用墻兩種。
?。?）共用墻，包括各套之間的分隔墻，套與共用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入內(nèi)墻面積。
?。?）給共用墻，是指本套獨(dú)用墻體，其墻體水平投影面積計(jì)入套內(nèi)墻體面積。
陽臺(tái)建筑面積
套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積，系指陽臺(tái)地面底板外沿在水平面的投影。套內(nèi)有多個(gè)陽臺(tái)的，全部計(jì)算。
一般來說，陽臺(tái)可以分為開放式陽臺(tái)和封閉式陽臺(tái)、外挑式陽臺(tái)和內(nèi)含式陽臺(tái)。其中，原始設(shè)計(jì)為封閉式陽臺(tái)的，全部計(jì)算建筑面積；原始設(shè)計(jì)為開放式陽臺(tái)的，計(jì)算一半。
知識(shí)點(diǎn)四：公攤面積的測(cè)算
共有建筑面積的構(gòu)成
商品房分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e主要包括以下兩部分：
?。?）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、公共門廳和過道等其功能上為整棟樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房之建筑面積；單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間（如 車庫、自行車庫、會(huì)所或俱樂部、倉庫、人防工程等）；為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備間等，均不計(jì)入共有建筑面積。
（2）套（單元）與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）的公共墻體，墻體水平面積一半的建筑面積。
也就是說，整幢房屋的建筑面積扣除整幢房屋各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備間等，即為整幢房屋的共有建筑面積。
共有建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套內(nèi)建筑面積之和-單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間等
共有建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)
整幢房屋的共有建筑面積除以整幢房屋各套建筑面積之和，即得到建筑物的共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)
公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積÷各套套內(nèi)建筑面積之和
共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/p>
分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)
知識(shí)點(diǎn)五：其他相關(guān)面積指標(biāo)及系數(shù)
實(shí)用面積
是“建筑面積”扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。
面積誤差比
面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）÷合同約定面積×100%
產(chǎn)權(quán)面積
房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積有直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。
預(yù)測(cè)面積
預(yù)測(cè)面積是指在商品房期房（有預(yù)售銷售證的合法銷售項(xiàng)目）銷售中，根據(jù)國家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察和國家測(cè)量規(guī)范對(duì)尚未施工的房屋面積進(jìn)行一個(gè)預(yù)先測(cè)量計(jì)算的行為，它是開發(fā)商進(jìn)行合法銷售的面積依據(jù)。
實(shí)測(cè)面積
實(shí)測(cè)面積是指商品房竣工驗(yàn)收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)參考圖紙、預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)及國家測(cè)繪規(guī)范之規(guī) 定對(duì)樓宇進(jìn)行的實(shí)地勘測(cè)、繪圖、計(jì)算而得出的面積。實(shí)測(cè)面積是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用的最終依據(jù)。
居住面積
建筑面積是指住宅中供日常生活起居用的臥室、起居室等的凈面積的總和
使用率
使用率又稱得房率、出房率，是指套內(nèi)使用面積與建筑面積之比。即：
使用率=套內(nèi)使用面積（地毯面積）÷商品房銷售面積（建筑面積）×100%
一般來說，高層住宅的使用率為72%~75%，小高層住宅的使用率是78%~80%，多層住宅的使用率是85%左右。
房屋使用率是衡量物業(yè)使用率的重要標(biāo)準(zhǔn)，目前物業(yè)市場(chǎng)上出售的房屋大多以建筑面積表示，但對(duì)客戶來說最具有實(shí)際意義的是使用面積。二者在數(shù)值上差距越大， 使用率就越低。但是，使用率并不高越高越好。國家現(xiàn)行的政策對(duì)住房使用率有一個(gè)指導(dǎo)性規(guī)定，即要求高層建筑使用率不低于70%，多層建筑使用率不得低于 75%。專業(yè)人士認(rèn)為70%至80%的使用率都是比較合理的，購房者不應(yīng)盲目追求使用率。
房屋的價(jià)值除了套內(nèi)使用面積外，還與配套的公建、小區(qū)的環(huán)境和服務(wù)設(shè)施等相關(guān)聯(lián)。真正高檔的物業(yè)，是不能省略豪華的大堂、會(huì)所，即使是走廊也必須設(shè)計(jì)得寬 一點(diǎn)次才夠檔次。公共空間品質(zhì)的提升一要靠設(shè)計(jì)和后期管理，二要以一定的面積和空間作為代價(jià)。因此，當(dāng)使用率超過合理的限度時(shí)，一定要注意辨別是以犧牲居 住品質(zhì)為代價(jià)換來的，還是在設(shè)計(jì)上有所突破。
實(shí)用率
實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積（也就是套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)面積）與套（單元）建筑面積（即銷售面積）的比率。即：
實(shí)用率=套內(nèi)建筑面積÷商品房銷售面積×100%
實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和銷售面積之比，因?yàn)榉肿佣嗵變?nèi)墻體面積與陽臺(tái)面積，所以其值要比使用率大。數(shù)字上的好看對(duì)與銷售是有很大幫助的。
其實(shí)，有關(guān)房地產(chǎn)的所有法規(guī)文件中均對(duì)商品房實(shí)用率的明確定義，不屬于行業(yè)內(nèi)必須精確計(jì)算
、上報(bào)審核備案的剛性指標(biāo)系數(shù)，實(shí)用率是開發(fā)商在銷售競(jìng)爭中創(chuàng)造出來的，并逐漸成為行規(guī)。篇3：建筑基礎(chǔ)知識(shí):房屋面積規(guī)定和測(cè)算
建筑基礎(chǔ)知識(shí)：房屋面積的規(guī)定和測(cè)算
1、各種面積概念
?。?）住宅結(jié)構(gòu)面積：是指住宅的所有承重墻或柱和非承重墻所占面積的總和，即外墻、內(nèi)墻、柱等結(jié)構(gòu)所占面積的總和。人們常說的居住面積和使用面積都不含結(jié)構(gòu)面積。
（2）居住面積：是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。
（3）使用面積：扣除公用（樓梯、電梯、公用的配電間、走道、電梯間、管道間）面積，房屋結(jié)構(gòu)占用面積，以及戶內(nèi)走道、樓梯、玄關(guān)等面積后，所剩實(shí)際生活使用的面積。
（4）建筑面積：建筑物全部面積，分每戶建筑面積、單元建筑面積和每幢樓建筑面積，系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑。
(5)房屋的產(chǎn)權(quán)面積：系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。
(6)房屋的共有建筑面積：系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。
（7）出房率（得房率）：指住宅的凈使用面積占銷售面積（包括公用部分面積）之比。銷售面積一樣的凈使用面積不一定相同，出房率高的商品房就物有所值。如果商品房的公用面積分?jǐn)偟枚啵龇柯示鸵鸵恍?/p>
?。?)套內(nèi)建筑面積：由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三部分組成；
(9)套內(nèi)房屋使用面積：為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積計(jì)算。
(10)套內(nèi)墻體面積：是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積。
2、有關(guān)房屋面積的規(guī)定和測(cè)算
?。?）多層房屋的建筑面積按每層建筑面積的總和計(jì)算。
（2）穿過房屋的通道、房屋內(nèi)的門廳、大廳不分層高均按一層面積計(jì)算，回廊部分按其投影計(jì)算面積。
?。?）房屋內(nèi)的技術(shù)層、夾層、地下室、半地下室，層高超過2.20米的，按其上口外墻外圍水平面積計(jì)算。
?。?）封閉式陽臺(tái)按其外圍投影面積計(jì)算。凸陽臺(tái)按其投影面積的一半計(jì)算。
?。?）共有公共面積的分?jǐn)傆?jì)算：
每戶應(yīng)攤面積=共有公用房屋建筑面積的總和/各戶房屋建筑面積之和*該戶房屋建筑面積
3、商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括
兩部分：
?。?） 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共設(shè)施用房和管理用房的建筑面積
?。?） 各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影的一半