是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)和要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。它包括從定點(diǎn)選址到交付使用的全過程,由征地與拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、供水、排水、供電、通電訊、信道路、綠化、房屋建設(shè)等多項(xiàng)內(nèi)容組成。
2、土地開發(fā)
是將"生地"(不具備使用條件的土地)開發(fā)成可供使用的土地。
3、房屋開發(fā)
由買得土地使用權(quán)的發(fā)展商,對(duì)土地進(jìn)行平整,修路鋪設(shè)上下水管道及熱力網(wǎng),然后建造各類房屋以及公共設(shè)施。
4、房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)具有投資風(fēng)險(xiǎn)長、收益高、增值快的特點(diǎn)。其風(fēng)險(xiǎn)主要來自四個(gè)方面:第一,是市場風(fēng)險(xiǎn),由于房地產(chǎn)市場價(jià)格波動(dòng)而給投資者帶來損失的可能;第二,是購買力風(fēng)險(xiǎn),因物價(jià)上漲過快而造成投資收益水平下降的可能;第三,::是拖欠風(fēng)險(xiǎn),由于房地產(chǎn)購買者財(cái)務(wù)狀況的惡化而使房地產(chǎn)投資及其收益無法全部收回的可能;第四,是由于自然災(zāi)害和意外事故的發(fā)生而給投資者造成損失的可能。
5、工業(yè)物業(yè)開發(fā)
是指將資金投入到工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉庫及其它工業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)。
6、商業(yè)物業(yè)開發(fā)
是指將資金投入到商店、商業(yè)大廈、購物中心、庫房、加油站、飲食業(yè)、旅店、賓館、批發(fā)和零售市場等物業(yè)的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)。
7、房地產(chǎn)二次開發(fā)
指先將"生地"(不具備使用條件)開發(fā)成熟地(具備使用條件),然后再進(jìn)行拍賣和出租,由買地者去建造房屋。
8、房地產(chǎn)一次開發(fā)
一次性連土地、支付制造房屋及其設(shè)施的費(fèi)用。
9、房地產(chǎn)所籌資金
用于購置土地、支付制造房屋及其設(shè)施的費(fèi)用。
10、工程建設(shè)建立
指對(duì)工程建設(shè)中的技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和管理,使這些活動(dòng)符合有關(guān)的法律、政策、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及合同的規(guī)定。
11、能源系統(tǒng)
包括供電、供熱、供氣(煤氣、天然氣、石油液化氣)等設(shè)施。
12、給水、排水系統(tǒng)
包括取水工程、輸水工程、凈水工程、配水管網(wǎng)(上下水道)、排水管網(wǎng)、污水處理、排放工程。
13、道路及交通系統(tǒng)
包括城市內(nèi)部交通道路、設(shè)施及城市對(duì)外交通道路、設(shè)施兩部分。
14、郵電、電訊系統(tǒng)
包括城鄉(xiāng)郵電、通訊系統(tǒng)。
15、房屋建筑、樓宇開發(fā)
包括土地"三通一平"或"七通一平"。"三通一平"指供熱、供電、供水到位,場地平整;"七通一平"指道路、供熱、供水、供電、供煤氣(天然氣),給排水、排污、場地平衡。
篇2：《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》知識(shí)試題
《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》知識(shí)試題
1、房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性是( )。
A、位置的固定性或不可移動(dòng)性B、依賴性
C、相互影響性D、不一致性
2、正常情況下某宗房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的標(biāo)志是( )。
A、不再產(chǎn)生收益B、不再發(fā)生成本
C、成本等于效益D、效益超過成本
3、對(duì)商業(yè)繁華程度的依賴性最大的是( )。
A、寫字樓B、高爾夫球場C、住宅D、商場
4、從會(huì)計(jì)的角度來說,建筑物隨著其樓齡的增長,每年的收益能力( )。
A、都在下降B、都在增強(qiáng)C、都維持不變D、變化不定
5、稅法中的折舊年限( )。
A、比建筑物的自然壽命短,比經(jīng)濟(jì)壽命長B、比建筑物的自然壽命長,比經(jīng)濟(jì)壽命短
C、比建筑物的自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命都要長D、比建筑物的自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命都要短
6、物業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因是物業(yè)投資( )。
A、能夠保值和增值B、受通貨膨脹的影響C、貸款利率較低D、經(jīng)營成本較低
7、當(dāng)計(jì)息周期短于一年時(shí),實(shí)際利率( )名義利率。
A、大于B、小于C、等于
8、當(dāng)計(jì)息周期( )一年時(shí),實(shí)際利率大于名義利率。
A、長于B、短于C、等于
9、實(shí)際計(jì)息期同名義利率的時(shí)間單位不一致時(shí),隨著( )實(shí)際利率逐漸加大。
A、計(jì)息期不變B、計(jì)息期變長C、計(jì)息期減小D、時(shí)間
10、名義利率不能完全反映資金的時(shí)間價(jià)值,( )才能真正反映資金的時(shí)間價(jià)值。
A、周期利息B、年利率C、實(shí)際利率D、計(jì)息周期
11、某宗地總面積為500平方米,其上建有一棟6層住宅樓,該樓各層的建筑面積均為200平方米,容積率為( )。
A、0.4B、1.2C、2.4D、2.5
12、居住用地最高出讓年限為( )。
A、40年B、45年C、50年D、70年
13、工業(yè)用地最高出讓年限為( )。
A、40年B、45年C、50年D、70年
14、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地最高出讓年限為( )。
A、40年B、45年C、50年D、70年
15、商業(yè)、旅游、娛樂用地最高出讓年限為( )。
A、40年B、45年C、50年D、70年
16、綜合或其它用地最高出讓年限為( )。
A、40年B、45年C、50年D、70年
17、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)租售,一般能夠令開發(fā)商( )。
A、增加銷售收入B、降低銷售成本C、減少風(fēng)險(xiǎn)D、減少稅費(fèi)
18、房地產(chǎn)開發(fā)程序又可劃分為投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析、( )、建設(shè)階段和租售階段四個(gè)階段。
A、可行性研究B、獲取土地使用權(quán)C、規(guī)劃設(shè)計(jì)D、前期工作
19、投資決策分析主要包括( )和項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)兩部分工作。
A、供求關(guān)系分析B、價(jià)格水平分析C、市場分析D、投資機(jī)會(huì)分析
20、一般情況下,開發(fā)商應(yīng)將公開招標(biāo)的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目授標(biāo)給( )。
A、報(bào)價(jià)最高者B、報(bào)價(jià)最低者C、報(bào)價(jià)最合理者D、具有相應(yīng)條件者
21、為了降低建筑安裝工程費(fèi)用變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn),開發(fā)商可以采用( )的合同形式。
A、固定單價(jià)合同B、固定總價(jià)合同C、成本加酬金合同D、分包合同
22、房地產(chǎn)開發(fā)商在融資過程中的成本主要是( )。
A、中介費(fèi)B、承諾費(fèi)C、利息D、手續(xù)費(fèi)
23、利息以外的其它融資費(fèi)用一般占利息的( )左右。
A、3%B、5%C、10%D、15%
24、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)為建筑工程費(fèi)的( )左右。
A、1%B、2%C、3%D、5%
25、可行性研究費(fèi)占項(xiàng)目總投資的( )。
A、1-3%B、3-5%C、5-8%D、10%
26、某開發(fā)項(xiàng)目的成本利潤率為60%,開發(fā)周期為3年,則該項(xiàng)目的年平均成本利潤率( )。
A、大于零B、小于零C、等于零D、難以確定
27、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在( )內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)之和等于零時(shí)的貼現(xiàn)率。
A、建筑施工期B、開發(fā)或經(jīng)營期C、建筑物經(jīng)濟(jì)壽命期D、建筑物自然壽命期
28、當(dāng)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率( )部門或行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率時(shí),則認(rèn)為項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。
A、小于B、大于C、等于D、不等于
29、在項(xiàng)目評(píng)估中,當(dāng)目標(biāo)收益率大于財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率時(shí),則該項(xiàng)目的PNPV( )。
A、大于零B、小于零C、等于零D、難以確定
30、動(dòng)態(tài)投資回收期是指項(xiàng)目以( )所需的時(shí)間。
A、經(jīng)營收入抵償全部投資B、全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出
C、凈收益抵償全部投資D、凈收益現(xiàn)值抵償全部投資
31、( )是建設(shè)工程管理隊(duì)伍中的核心人物。
A、預(yù)算員B、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師C、房地產(chǎn)估價(jià)師D、項(xiàng)目經(jīng)理
32、成本控制的主要對(duì)象是( )。
A、主要費(fèi)用中固定費(fèi)用B、主要費(fèi)用中的變動(dòng)費(fèi)用
C、次要費(fèi)用中的固定費(fèi)用D、次要費(fèi)用中的變動(dòng)費(fèi)用
33、融資是以信用方式調(diào)劑資金余缺的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng),其基本特征是具有( )。
A、流動(dòng)性B、安全性C、償還性D、盈利性
34、( ) 是房地產(chǎn)開發(fā)過程中最重要的環(huán)節(jié)。
A、投資機(jī)會(huì)選擇和決策分析B、建筑施工C、銷售D、獲取土地使用權(quán)
35、抵押貨款數(shù)額一般不超過抵押物現(xiàn)時(shí)價(jià)值的( )。
A、70%B、80%C、85%D、90%
36、原則上說,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)越大,貼現(xiàn)率就應(yīng)( )。
A、越低B、越高C、不變D、視情況而定
37、從事營銷工作最基本的一點(diǎn)就是要清楚地了解( )的市場和需求以及消費(fèi)者或可能的買主的消費(fèi)觀念和偏好。
A、過去B、未來C、相關(guān)D、潛在
38、市場營銷工作就是設(shè)法與消費(fèi)者接近,盡可能準(zhǔn)確地預(yù)測( )的行為。
A、開發(fā)商B、政府官員C、消費(fèi)者D、廣告制作商
39、按房地產(chǎn)的類型,可以把房地產(chǎn)市場分類( )。
A、居住物業(yè)市場、寫字樓市場、零售商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場和土地市場；
B、甲級(jí)寫字樓市場、乙級(jí)寫字樓市場、甲級(jí)商業(yè)物業(yè)市場和乙級(jí)商業(yè)物業(yè)市場；
C、一級(jí)市場、二級(jí)市場、三級(jí)市場和四級(jí)市場；
D、銷售市場、抵押市場、保險(xiǎn)市場和租賃市場。
40、房地產(chǎn)市場通常需要( )的時(shí)間才能完成供需平衡。
A、三個(gè)月B、半年C、一年D、一年以上
41、一般情況下住宅的售價(jià)相當(dāng)于大約( )個(gè)月的租金。
A、50B、100C、200D、300
42、獨(dú)家代理出租物業(yè)收取年租金的( )或相當(dāng)于一個(gè)月的租金作為傭金。
A、1%B、3C、5%D、10%
43、獨(dú)家代理出租物業(yè)收取年租金的10%或相當(dāng)于( )的租金作傭金。
A、一個(gè)月B、二個(gè)月C、三個(gè)月D、六個(gè)月
44、獨(dú)家代理出售物業(yè)收取銷售收入的( )作為代理費(fèi)。
A、1%B、2%C、1-3%D、3-5%
45、聯(lián)合代理要支付的代理費(fèi)通常為獨(dú)家代理的( )。
A、0.5倍B、1倍C、1.5倍D、2倍
篇3：科萬物業(yè)服務(wù)培訓(xùn)：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)篇
科萬物業(yè)服務(wù)培訓(xùn)：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)篇
什么是房地產(chǎn)業(yè)？
房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)，他包括土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場。
什么是房產(chǎn)？
房產(chǎn)是指房屋產(chǎn)品歸誰所有，亦即對(duì)房屋的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
什么是房地產(chǎn)經(jīng)營？它的特點(diǎn)有哪些？
房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)經(jīng)營目標(biāo)，在分析自身?xiàng)l件和市場需求的前提下，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全國程作出科學(xué)的決策，并組織有效的實(shí)施。
它的特點(diǎn)是：1、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大，獲高收益的機(jī)會(huì)也多；2、房地產(chǎn)經(jīng)營的對(duì)象具有消費(fèi)和投資的雙重性；3、房地產(chǎn)經(jīng)營中的壟斷和競爭同時(shí)存在。
什么是建筑容積率？它將如何計(jì)算？
建筑容積率是指區(qū)內(nèi)總建筑面積之和與區(qū)內(nèi)總占地面積之比。計(jì)算公式是：
區(qū)內(nèi)總建筑面積之和M2
建筑容積率=------------×100%
區(qū)內(nèi)總占地面積M2
土地產(chǎn)權(quán)包括哪些權(quán)利？它們分別含義是什么？
土地產(chǎn)權(quán)的含義包括土地使用權(quán)、地上權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)和租賃權(quán)。
地上權(quán)是指以支付租金為代價(jià)在他人土地上建筑房屋的權(quán)利，。地上權(quán)的實(shí)質(zhì)也就是土地使用權(quán)。
地役權(quán)是指利用他人土地供自己使用的便利。
抵押權(quán)是指土地使用權(quán)獲得者在其有效的使用期限內(nèi)以土地作抵押獲取銀行貸款或其他擔(dān)保的權(quán)利。
典權(quán)是指通過支付典價(jià)而占有他人的不動(dòng)產(chǎn)，從而獲得使用和收益的權(quán)利。
租賃權(quán)是指土地使用全獲得者在其有效使用期限內(nèi)有權(quán)將土地出租給他人使用以獲得收益。承租人即取得該塊土地的租賃權(quán)。
什么是建筑面積？它由哪三部分組成？
建筑面積是指建筑物各層展開面積之總和。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外圍水平截面面積計(jì)算。它由使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三部分組成。
什么是總建筑面積、住宅建筑面積？
總建筑面積是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建、人防地下室面積總和。
住宅建筑面積是指扣除公共建筑、人防地下室后全部低層、中層、中高層和高層住宅面積的總和。
為什么要開發(fā)企業(yè)在交付商品房時(shí)要提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》？具體包括哪些方面內(nèi)容？
針對(duì)商品房銷售、服務(wù)和裝修等方面存在的問題，為加強(qiáng)商品住宅質(zhì)量的管理，確保商品住宅售后服務(wù)質(zhì)量和水平，維護(hù)商品住宅消費(fèi)者的合法權(quán)益，國家建設(shè)部發(fā)出通知決定從1998年9月1日起，在商品房銷售中實(shí)行《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度。
《住宅質(zhì)量保證書》的內(nèi)容應(yīng)包括：
1、工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)；
2、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；
3、正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個(gè)月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖或供冷期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關(guān)6個(gè)月；其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定；
4、用戶報(bào)修的單位，答復(fù)和處理的時(shí)限。
《住宅使用說明書》的內(nèi)容應(yīng)包括：
1、開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；
2、結(jié)構(gòu)類型；
3、裝修、裝飾注意事項(xiàng)；
4、上水、下水、電、燃?xì)狻崃Α⑼ㄓ崱⑾?/a>等設(shè)施配置的說明；
5、有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項(xiàng)；
6、門、窗類型，使用注意事項(xiàng)；
7、配電負(fù)荷；
8、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺(tái)等部位注意事項(xiàng)的說明；
9、其他需說明的問題。
房地產(chǎn)登記中，土地使用年限怎樣確定？
1988年1月3日之前政府無償劃撥用地仍按原規(guī)定使用年限執(zhí)行，即：
1、住宅：50年
2、教育、科技、醫(yī)療衛(wèi)生、市政、公共建筑、特殊用地；50年
3、工業(yè)、倉儲(chǔ)；30年
4、商業(yè)、金融業(yè)用地；20年
5、種植、畜牧、養(yǎng)殖業(yè)用地；20年
1988年1月3日之后，凡通過有償方式與國土局簽訂了《土地使用權(quán)出讓合同書》的土地，其土地使用最高年限期按國家規(guī)定執(zhí)行。即
1、住宅用地：70年
2、工業(yè)用地：50年
3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地：50年
4、商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年
5、綜合或者其他用地：50年
對(duì)公告之前簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的按合同規(guī)定的起始日推算、順延。公告之日的按《土地使用權(quán)出讓合同書》規(guī)定計(jì)算。對(duì)未簽訂出讓合同的歷史行政劃撥用地，仍按原批準(zhǔn)的使用年期執(zhí)行。
紅皮《房地產(chǎn)證》與綠皮《房地產(chǎn)證》的區(qū)別在哪里？
紅皮《房地產(chǎn)證》記載市場商品房地產(chǎn)；綠皮《》房地產(chǎn)正記載非市場商品房地產(chǎn)。凡綠皮本《房地產(chǎn)證》記載的房地產(chǎn)，一律不得買賣，需抵押出租的，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定辦理。
已辦理樓花按揭登記的房地產(chǎn)能不能辦理《房地產(chǎn)證》？
已辦理樓花抵押登記的房地產(chǎn)，原抵押（按揭）合同中如規(guī)定有樓花轉(zhuǎn)現(xiàn)樓登記的條款，在完成初始登記后，并在已辦理樓花轉(zhuǎn)現(xiàn)樓抵押登記的前提下，可由銀行代業(yè)主統(tǒng)一申辦《房地產(chǎn)證》，并由銀行領(lǐng)取。