地產公司項目全過程面積控制的管理規定

　　為了加強對項目面積的管理，特制定本規定：

　　一、適用范圍

　　本指引適用于項目全過程面積控制。

　　二、術語與定義

　　1、預售面積：即項目所轄規劃與房產局指定測繪單位依據報建圖紙出具的《南京市房屋建筑面積預售測繪報告》（預售面積）中，明確的房間可售面積。

　　2、竣工面積：即項目所轄規劃與房產局測繪大隊實地測量后，出具的《南京市房屋建筑面積測繪報告》（竣工面積）中，明確房間最終面積。

　　3、面積差：指預售面積與竣工面積之間的差額；

　　4、面積差款：即預售面積與竣工面積存在差異，按成交單價計算后的差額部分款項。

　　三、職責

　　1、工程前期部

　　1．1負責相關階段的報批報建。

　　1．2 負責與房產測繪單位聯系和工作協調。

　　2、設計部

　　2．1負責依據報批的面積進行設計。

　　2．2配合報批報建工作的開展。

　　2．3負責校核相關測繪成果。

　　3、營銷部：

　　3．1負責銷售軟件中預售面積、竣工面積的錄入和核實。

　　3．2負責項目面積差計算和面積差款的收退手續辦理。

　　3．3負責項目面積差異客戶的解釋工作。

　　4、公司高層

　　4．1分管領導審核面積差方案。

　　4．2總經理審批審核面積差方案。

　　四、工作內容

　　4．1設計部對《建設用地規劃許可證》和《規劃要點》的各項指標進行分析。按照《建設用地規劃許可證》和《規劃要點》的要求進行方案設計，設計過程中按照《建筑設計技術經濟指標計算規定》控制面積，如建筑面積與《建設用地規劃許可證》或《規劃要點》不符，需調整方案，直至相符為止。

　　4．2工程前期部負責將方案設計報人防辦，取得《南京市人防辦結合民用建筑修建防空地下室行政許可決定書》，設計部按其規定的相關要求進行人防初步設計。

　　4．3設計部按照《建設用地規劃許可證》m.dewk.cn、《規劃要點》的要求和政府批準的方案進行初步設計和施工圖設計，設計過程中按照《建筑工程建筑面積計算規范》和《房產測量規范》控制建筑面積，如建筑面積與《建設用地規劃許可證》或《規劃要點》不符，需在不影響方案設計的前提下調整施工圖，直至相符為止。方案設計、初步設計、施工圖設計各階段報建表應嚴格按各階段的建筑面積控制成果填寫。

　　4．4取得《建設工程規劃許可證》后，工程前期部核對其是否符合《建設用地規劃許可證》；將規劃局核準的施工圖報房產部門進行預售測繪，設計部負責核對預售測繪成果，核對《南京市房屋建筑面積測繪報告》與《建設工程規劃許可證》是否相符。

　　4．5項目完工后（竣工驗收前），工程前期部協調房產測繪部門對房屋進行竣工測量；設計部核對《南京市房屋建筑面積測繪報告》（竣工面積）與《南京市房屋建筑面積測繪報告》（預售面積）是否相符，誤差范圍住宅應控制在每戶建筑面積3%以內。

　　4．6銷售面積補差管理

　　A、項目取得竣工實測報告后，由項目銷售人員負責在一天內將竣工面積錄入銷售軟件，錄入前知會財務部及預算部，并將項目銷售軟件中的舊數據導出備份。

　　B、所錄入的竣工面積核對無誤后，應知會現場銷售員立即按竣工面積進行銷售。

　　C、現場銷售員將已錄入的數據導出清單報財務部及預算部備份。清單分為未售、已認購未簽約和已簽約三種情況分別制定。

　　D、營銷部經理根據錄入軟件中數據和預售合同中的約定，制定《面積差辦理方案》，經分管領導審核后報總經理審批。

　　E、營銷部根據批準后的面積差辦理方案，負責當天內完成銷售軟件中已簽約客戶面積差款的錄入并核對。

　　F、在批量辦理面積差前一周前知會財務部辦理時間、戶數及金額，并與財務部商定辦理退補面積差款手續通知口徑。

　　G、已簽約客戶面積差手續必須于客戶辦理房地產證前完成，未辦理面積差補款手續的客戶一律不得辦理房地產證。

篇2：武漢市建設工程項目配套綠地面積審核管理辦法(2015)

　　武漢市建設工程項目配套綠地面積審核管理辦法(20**)

　　湖北省武漢市人民政府

　　《武漢市建設工程項目配套綠地面積審核管理辦法》

　　《武漢市建設工程項目配套綠地面積審核管理辦法》已經20**年1月23日市人民政府第118次常務會議審議通過，現予公布，自20**年4月1日起施行。

　　市長 萬勇

　　20**年2月25日

　　武漢市建設工程項目配套綠地面積審核管理辦法

　　第一條 為了規范我市建設工程項目配套綠地面積的審核管理工作，根據《武漢市城市綠化條例》、《武漢市城鄉規劃條例》的規定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本市城市規劃區內建設工程項目配套綠地面積的審核管理工作。

　　第三條 市規劃部門審批的建設工程項目，其配套綠地面積審核管理工作由市園林部門負責，區規劃部門審批的建設工程項目，其配套綠地面積審核管理工作由區園林部門負責。

　　政府有關部門應當按照各自職責做好建設工程項目配套綠地面積審核管理的相關工作。

　　第四條 園林部門應當根據本辦法的規定，在建設工程項目規劃方案審查階段對項目規劃配套綠地面積情況進行審查，并在5個工作日內提出審查意見向規劃部門反饋。

　　在建設工程項目規劃設計條件核實階段，園林部門應當對項目配套綠地實施情況進行監督檢查，并在5個工作日內將監督檢查意見向規劃部門反饋。

　　第五條 建設工程項目用地總面積以建設用地規劃許可證核定的范圍為準；尚未取得建設用地規劃許可證的，以規劃設計條件確定的范圍為準。

　　第六條 建設工程項目配套綠地率應當符合《武漢市城市綠化條例》第十八條規定的標準。確因條件限制無法達到規定標準的，經園林部門審核并報同級人民政府批準后，可以適當降低比例，但不得低于規定標準的70%。

　　建設工程項目屬于兼容用地性質的，其配套綠地率標準按照所含各類別用地比例的加權平均值確定；各類別用地面積不明確的，按照不同類別建筑面積比例的加權平均值確定。

　　第七條 建設工程項目審批部門在對道路綠地等城市綠化工程項目進行前期審批時，應當會同園林部門按照相關技術標準和規范以及因地制宜、適地適樹的原則對設計方案進行審核，建設單位應當根據審核意見組織設計單位對設計方案進行優化。

　　第八條 住宅項目配套綠地邊界起止點按照下列規定計算：

　　（一）臨宅間路、組團路、小區路的，公共綠地邊界算到路邊1米，宅旁（宅間）綠地邊界算到路邊；

　　（二）小區路設有人行便道的，算到人行便道邊緣；

　　（三）臨城市道路、居住區級道路的，算到道路紅線；

　　（四）臨建筑物的，算到建筑物墻腳0.9米;

　　（五）臨圍墻、院墻的，算到其墻腳。

　　第九條 住宅項目公共綠地（包括中心綠地和其他帶狀、塊狀公共綠地）應當符合下列規定：

　　（一）居住區級住宅項目的中心綠地面積不得小于10000平方米，小區級住宅項目的中心綠地面積不得小于4000平方米，組團級住宅項目的中心綠地面積不得小于400平方米；

　　（二）其他塊狀、帶狀公共綠地面積不小于400平方米、且寬度不小于8米；

　　（三）第一項所述的各級中心綠地至少有一個邊與相應級別的道路相鄰，并采用開敞式布局；

　　（四）綠化面積（含水面）不小于70%；

　　（五）《城市居住區規劃設計規范》規定的其他要求。

　　公共綠地北側邊界線與南側基準建筑物之間的距離，應當不小于該基準建筑物高度的1.5倍；基準建筑物以綠地南側相鄰的正南北向平行布置的建筑物為準；南側建筑物采取非正南北向平行布置的，其距離按照不同方位間距折減系數換算確定。

　　第十條 建設工程項目配套綠地面積折算應當符合下列規定：

　　（一）獨立人工造景水域按其面積的30%計算為配套綠地面積，但不得大于配套綠地總面積的10%；

　　（二）單株種植的喬木，按照樹池實際面積計算為配套綠地面積；成行種植的喬木，株距小于5米且數量在5株以上的，按其實際種植長度乘以樹穴平均寬度計算為配套綠地面積；采用樹陣方式種植干徑大于8公分的喬木、株距小于5米且每排每列喬木株數均在4株以上的，按其樹陣整體面積計算為配套綠地面積；

　　（三）采取種植槽方式、且種植槽寬度大于0.5米的垂直綠化，按其種植槽面積計算為配套綠地面積；采用立式種植方式的垂直綠化，按其實際立面綠化面積的40%計算為配套綠地面積。

　　第十一條 建（構）筑物頂板標高低于周邊現狀城市道路的，其頂板上方覆土綠化按照下列規定計算配套綠地面積：

　　（一）覆土厚度在1.0米以上的，按其實際綠化面積的80%計算；

　　（二）覆土厚度在0.6米以上不足1.0米的，按其實際綠化面積的65%計算；

　　（三）覆土厚度不足0.6米的，按其實際綠化面積的30%計算。

　　第十二條 建（構）筑物頂板標高高于周邊現狀城市道路的屋頂綠化，平均覆土厚度在0.4米以上的，按其屋頂綠化面積的30%計算為配套綠地面積，但不得大于該項目配套綠地總面積的20%。

　　第十三條 采用鏤空植草磚方式鋪設的停車位，按其面積的25%計算為配套綠地面積。

　　采用鏤空植草磚方式鋪設且每個停車位均種植干徑大于8公分庇蔭喬木的，按其面積的40%計算為配套綠地面積。

　　第十四條 下列情形不得計入建設工程項目配套綠地面積：

　　（一）陽臺綠化、室內綠化、盆栽花草樹木，墻、欄桿上的花臺、花地；

　　（二）消防車道、消防登高面等。

　　第十五條 建設單位應當按照園林部門審核確定的標準實施配套綠地建設，配套綠地建設完工后，應當委托具有相應資質的測量機構進行實地測量。

　　園林部門應當加強對配套綠地建設的監督管理，根據配套綠地實地測量結果，形成建設工程項目配套綠地監督檢查意見，并向規劃部門反饋，規劃部門應當在規劃條件核實時，將其作為該項目配套綠地率是否達標的依據。

　　第十六條 建設單位未按照園林部門審核確定的標準建設配套綠地，實際建成的綠地面積小于批準綠地面積的，由園林部門責令其限期改正；逾期未改正的，按照下列規定處理：

　　（一）差額綠地面積占批準綠地面積比例在5%以下的部分，建設單位應當按照差額綠地面積繳納綠化補償費；

　　（二）差額綠地面積占批準綠地面積比例超過5%的部分，按照差額綠地面積處以綠化補償費3倍以上5倍以下的罰款。

　　擅自占用配套綠地或者有其他損害建設工程項目配套綠化行為的，按照《武漢市城市綠化條例》的規定予以處罰。

　　第十七條 本辦法自20**年4月1日起施行。20**年7月15日制發的《武漢市建設工程項目配套綠化用地面積審核計算辦法》（武政〔20**〕35號）同時廢止。

篇3：房屋建筑面積計算規則

　　房屋建筑面積計算規則

　　1〕計算建筑面積的范圍

　　A. 單層建筑物不論其高層均按一層計算,其建筑面積按建筑物外墻勒角以上的外圍水平面積計算。單層建筑物內如帶有部分樓層者,亦應計算建筑面積。

　　B. 多層建筑物的建筑面積按以建筑面積的總和計算,其建筑物外墻勒角以上外圍水平面積計算,二層及二層以上按外墻外圍水平面積計算。

　　C. 層高超過2.2米的地下室、半地下室、地下車庫、倉庫、商店、地下指揮部等及相應出入口的建筑面積按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護墻)外圍的水平面積計算。

　　D. 用深基礎做架空層加以利用,層高超過2.2米的,按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。

　　E. 坡地建筑利用吊腳做架空層加以利用且層高超過2.2米,按圍護結構外國水平面積計算建筑面積。

　　F. 穿過建筑物的通道,建筑物內的門廳、大廳不論其高度如何,均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。

　　G. 電梯井、提物井、垃圾道、管道井均按建筑物自然層計算建筑面積。

　　H. 舞臺燈光控制室按圍護結構外圍水平面積乘以實際層數計算建筑面積。

　　I. 建筑物內的技術層(管道層、附層、夾層)是指房屋的局部層次,層高超過2.2米的,按其墻外圍水平面積計算建筑面積。

　　J. 與建筑物連接的有柱雨篷按柱外圍水平面積計算建筑面積; 獨立柱雨篷按其頂蓋水平投影面積的一半計算機建筑面積。

　　K. 有柱的車棚、貨棚、站臺等按柱外圍水平面積計算建筑面積;單排柱、獨立柱的車棚、貨棚、站臺等按其頂蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。

　　L.突出屋面的有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等按圍護 結構外圍水平面積計算建筑面積。

　　M.突出墻外的門斗按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。

　　N.封閉陽臺、挑廊,按其水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺。挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。

　　O.建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊,按柱的外邊線水平面積計算建筑面積。無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算建筑面積。

　　P.兩個建筑物間有頂蓋的架空通廊,按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。

　　Q.室外樓梯做為主要通道和用于疏散的,按每層水平投影面積計算建筑面積;樓內有樓梯按其水平投影面積的一半計算建筑面積。

　　R.跨越其他建筑物、構筑物的高架單層建筑物,按其水平投影面積計算建筑面積,多層者按多層計算。

　　S.室內體育館按實際層數計算建筑面積。體育館(場)看臺下空間加以利用的,其超過1.8米的部位計算建筑面積(多層按多層計算)。

　　T.原始設計為假層(含頂層閣)屋面全部翻高后,前后墻樓板高度超過1.8米的,按實際計算建筑面積。

　　2〕不計算建筑面積的范圍

　　A.突出墻面的構件和藝術裝飾,如:柱、垛、勒角、臺階、無柱 雨棚等。

　　B.檢修、消防等用的室外爬梯。

　　C.層高在2.2米以內的技術層、夾層。

　　D.構筑物,如:獨立煙囪、煙道、油罐、水塔、儲油(水)池、 儲倉、地下人防干、支線等。

　　E.建筑物內外的操作平臺、上料平臺,及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。

　　F.沒有圍護結構的屋頂水箱,舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。

　　G.單層建筑物內分割的操作間、控制室、儀表間等單層房間。

　　H.層高小于2.2米的地下室、半地下室深基礎地下架空層、坡地建筑物吊腳架空層。

　　I. 崗亭、警亭、書報亭等。

　　J.里弄房屋后天井內的天棚。

　　K.利用馬路、通道及隙地所搭棚架。

　　L.閣樓。

　　M.房屋的平臺、曬臺、花臺、屋頂平臺等。

　　3)其他

　　在計算建筑物面積時,如遇上述以外的情況,可參照上述規則精神辦理。