第一部分：發(fā)展商介紹：（規(guī)模、質(zhì)量、信譽(yù)、效益、品牌）
一、公司簡(jiǎn)介：
廣東珠江投資有限公司，成立于1993年，是多元化經(jīng)營(yíng)的綜合性大型企業(yè)集團(tuán)，涉及多個(gè)行業(yè)，擁有28家全資、控股二級(jí)公司。截至2000年，集團(tuán)的運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)已達(dá)40億元人民幣，凈資產(chǎn)12億元人民幣。在房地產(chǎn)開發(fā)方面，珠江企業(yè)集團(tuán)是全國(guó)目前唯一開發(fā)社區(qū)面積達(dá)500萬平方米，并且集土地開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工、裝潢、物業(yè)管理于一體的房地產(chǎn)商，也是國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商中集約化程度最高、服務(wù)最好的企業(yè)之一。
廣州珠江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是廣東珠江投資有限公司1995年組建的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2000年11月完成改制規(guī)范注冊(cè)登記，公司創(chuàng)建定位為廣州市房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)建造高品質(zhì)適中價(jià)格樓盤的大型發(fā)展商，樹立“面向普通人、設(shè)計(jì)優(yōu)良、注重環(huán)保、科技含量高、價(jià)格適中”的珠江大眾住宅形象。99年度房地產(chǎn)綜合實(shí)力30強(qiáng)企業(yè)中排名第八；完成投資20強(qiáng)排名第十；銷售收入20強(qiáng)排名第四；完成稅利20強(qiáng)排名第四。
回首珠江地產(chǎn)漫長(zhǎng)而輝煌的發(fā)展歷程，我們可以發(fā)現(xiàn)，珠江人關(guān)于誠(chéng)信品牌的承諾是以實(shí)力強(qiáng)大的后盾和深厚的歷史積淀為基礎(chǔ)的。在過去的十多年中，珠江地產(chǎn)與合生創(chuàng)展聯(lián)手，在廣州住宅市場(chǎng)化的進(jìn)程中，留下了一連串輝煌的腳印：
1999年，珠江地產(chǎn)被評(píng)為廣州房地產(chǎn)開發(fā)綜合實(shí)力評(píng)比３０強(qiáng)企業(yè)；
珠江、合生聯(lián)袂開發(fā)的駿景家園、華景新城分別榮獲廣州十大最受歡迎樓盤；
愉景雅苑榮獲１９９９年廣州市十大明星樓盤最佳規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑風(fēng)格獎(jiǎng)；
20**年在羊城連續(xù)打造7個(gè)明星樓盤，孜孜不倦的創(chuàng)造著中國(guó)住宅業(yè)的傳奇神話。
從1993年至今，珠江地產(chǎn)走過了風(fēng)雨兼程的十年。十年前，珠江畔gg開放大潮中生長(zhǎng)出的一個(gè)生機(jī)勃勃的民營(yíng)企業(yè)，憑借著中國(guó)房地產(chǎn)大發(fā)展的契機(jī)，以其天生的堅(jiān)韌、誠(chéng)實(shí)與好學(xué)，逐漸枝繁葉茂，今天發(fā)展足跡遍及廣州、深圳、上海、北京、西安、天津、沈陽……正在形成以廣州、上海、北京為龍頭，面向全國(guó)發(fā)展的強(qiáng)大勢(shì)頭。
二、開發(fā)項(xiàng)目介紹：
北京珠江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是廣東珠江投資有限公司的全資子公司，于1999年在京注冊(cè)成立。1999年，珠江地產(chǎn)帶著成熟的生活方式，務(wù)實(shí)的產(chǎn)品經(jīng)驗(yàn)，也帶著南方特有的“以人為本”的細(xì)膩服務(wù)，憑借其敏銳的直覺和多年來豐富的地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，揮師進(jìn)京。經(jīng)過幾年的磨合與發(fā)展，珠江地產(chǎn)聯(lián)合合生創(chuàng)展已陸續(xù)開發(fā)了六大名盤：珠江駿景、珠江國(guó)際城、珠江帝景、珠江綠洲、珠江羅馬嘉園、珠江溫泉花園，總開發(fā)面積達(dá)280公頃，總建筑面積逾340萬平方米。
珠江駿景地處北京南三環(huán)木樨園橋西南角，占地20公頃，總建筑面積超過42萬平方米。作為地處第五大商業(yè)區(qū)的南城著名樓盤，珠江駿景在僅僅一年的時(shí)間里，就以其卓爾不群的品質(zhì)迅速躍升為引導(dǎo)南城地產(chǎn)項(xiàng)目的典范，躋身北京十大熱銷項(xiàng)目之列。現(xiàn)在，作為珠江地產(chǎn)進(jìn)京的開山之作——南區(qū)南國(guó)風(fēng)情社區(qū)已全面入住，北區(qū)北歐風(fēng)情社區(qū)正在熱銷。
珠江國(guó)際城，位于通州區(qū)永順鎮(zhèn)，占地2000畝，總建筑面積100萬平米，以極具創(chuàng)新性的花園洋房為主力產(chǎn)品。該項(xiàng)目引進(jìn)西方先進(jìn)的居住理念，注重人與自然的交流，環(huán)保、健康、以及以網(wǎng)絡(luò)信息化為代表的科技應(yīng)用是小區(qū)規(guī)劃必不可少的主題。社區(qū)內(nèi)多功能會(huì)所、歐洲風(fēng)情商業(yè)休閑街、自然主題公園、學(xué)校、托幼、社區(qū)巴士等生活配套完備，是北京高品質(zhì)的大型運(yùn)動(dòng)、休閑、居住社區(qū)。
珠江溫泉花園地處京北龍脈小湯山，占地1200畝，建筑面積42萬平方米。該項(xiàng)目秉承“讓別墅大眾化”的理念，推出獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排和公寓四種產(chǎn)品類型。
珠江帝景，位于北京CBD邊緣大望路，占地31公頃，建筑面積90萬平方米，為純正的古典主義風(fēng)格歐式建筑，是集頂級(jí)國(guó)際公寓、超豪華酒店、商務(wù)公寓、甲級(jí)寫字樓，以及歐洲風(fēng)情商業(yè)街于一體的大型建筑群落，為CBD內(nèi)城市建筑綜合體之經(jīng)典。
珠江綠洲，位于朝陽區(qū)建國(guó)路，毗鄰北京第二外國(guó)語大學(xué)、北京廣播學(xué)院，占地25公頃，總建筑面積30萬平方米，南臨通惠河，是緊鄰CBD的第一個(gè)大型、高尚親水生態(tài)社區(qū)。
珠江羅馬嘉園，位于朝陽區(qū)青年路，占地21公頃。小區(qū)以板塔結(jié)合的建筑形式，秉承以人為本的歐式古典主義設(shè)計(jì)風(fēng)格，集商務(wù)、運(yùn)動(dòng)休閑于一體，是緊鄰CBD的高尚居住社區(qū)。
經(jīng)過幾年的發(fā)展，在北京的朝陽區(qū)、通州區(qū)、昌平區(qū)、豐臺(tái)區(qū)，珠江地產(chǎn)旗下項(xiàng)目遍地開花，以其優(yōu)秀的品質(zhì)、完美的服務(wù)，贏得了京城白領(lǐng)階層的青睞。繼廣州之后，北京成為珠江公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的主力地區(qū)。在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的成功，使珠江品牌的全國(guó)之路順利推進(jìn)，進(jìn)展迅速。
三、珠江地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念：
“誠(chéng)信是立業(yè)之本，創(chuàng)新乃興業(yè)之源，為客戶提供全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)飾我們永恒的追求?！?/p>
多年來，珠江地產(chǎn)在締造誠(chéng)信品牌的道路上，始終秉承以人為本的開發(fā)理念，每個(gè)項(xiàng)目都緊緊圍繞“好生活，在珠江”的經(jīng)營(yíng)核心，一方面在產(chǎn)品上嚴(yán)保質(zhì)量、不斷創(chuàng)新，一方面在服務(wù)上，拓展渠道，增加附加價(jià)值。
20**年1月1日正式成立的珠江合生會(huì)就是以溝通、互惠和權(quán)益保障為主旨的非盈利性客戶服務(wù)平臺(tái)。經(jīng)過一年多的迅速發(fā)展，3000多家商業(yè)聯(lián)盟的建立；與中國(guó)銀行北京分行、北京外企集團(tuán)就聯(lián)名信用卡業(yè)務(wù)的長(zhǎng)期合作；聯(lián)合北京外企集團(tuán)共同創(chuàng)辦的服務(wù)于業(yè)主與準(zhǔn)客戶的“好生活商務(wù)服務(wù)公司”，使客戶服務(wù)在珠江地產(chǎn)真正上升到了房地產(chǎn)開發(fā)的戰(zhàn)略高度。與此同時(shí)，北京第一家消費(fèi)者教育學(xué)校的建立；專業(yè)人士組成、為業(yè)主提供置業(yè)、裝修系統(tǒng)咨詢的業(yè)主顧問團(tuán)的成立；“陽光系列工程”的實(shí)施……這一切腳踏實(shí)地的服務(wù)舉措，實(shí)踐了珠江地產(chǎn)對(duì)消費(fèi)者做出的“好生活，在珠江”的承諾，同時(shí)也向地產(chǎn)界，甚至全社會(huì)展示了一個(gè)經(jīng)營(yíng)品牌的開發(fā)商，在打造完美生活的同時(shí)，如何在產(chǎn)品增值、日常服務(wù)、社會(huì)資源共享、社區(qū)文化以及保障體系等方面為業(yè)主帶來更多的生活附加值，從而在中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)逐步邁向成熟期的時(shí)刻，率先使消費(fèi)者真正感受到“居住改變生活”的真意。“誠(chéng)信為立業(yè)之本，創(chuàng)新乃興業(yè)之源”。珠江地產(chǎn)將繼續(xù)秉承誠(chéng)信、創(chuàng)新的宗旨，以為消費(fèi)者提供全方位優(yōu)質(zhì)服務(wù)為永恒的追求，在品牌競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代，向城市運(yùn)營(yíng)的目標(biāo)穩(wěn)步邁進(jìn)！
20**年，珠江地產(chǎn)榮獲由北京市消費(fèi)者協(xié)會(huì)、北京市房地產(chǎn)開發(fā)促進(jìn)會(huì)、北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)三方聯(lián)合認(rèn)證的“重合同、守信用”房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，同年榮獲北京娛樂信報(bào)、北京電視臺(tái)、北京人民廣播電臺(tái)聯(lián)合評(píng)選的“首都十大誠(chéng)信地產(chǎn)企業(yè)”榮譽(yù)稱號(hào)。珠江地產(chǎn)正以卓爾不群的產(chǎn)品品質(zhì)與人性化的細(xì)致服務(wù)撼動(dòng)京城樓市。
第二部分：珠江國(guó)際城項(xiàng)目情況介紹：
一、珠江國(guó)際城項(xiàng)目基本情況：
類型：聯(lián)排、別墅、公寓
銷售許可證：京房售證字（20**）128號(hào)
起價(jià)：4000元
均價(jià)：5000元
項(xiàng)目位置：京通高速山海關(guān)方向京哈高速第一個(gè)出口，京東駕校內(nèi)
銷售電話：89595002/03
入住時(shí)間：20**年3月
投資商：北京珠江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
占地：約2000畝
建筑面積：約100萬㎡
容積率：1左右
綠化率：35%
設(shè)備裝修：
結(jié)構(gòu)：短肢剪力墻
外墻：石材、面磚、涂料
采暖：采暖爐獨(dú)立供暖
內(nèi)墻：涂料
門窗：盼盼四防門、鋁合金斷橋雙層中空玻璃
供電：雙路供電
衛(wèi)生間：科勒、美標(biāo)
供水：市政
供氣：天然氣入戶
通訊：局域網(wǎng)
廚房：普納廚柜
消防：公共消防栓
二、地理優(yōu)勢(shì)：
通州區(qū)扼守北京東大門，由于是京杭大運(yùn)河的北端，自古就享有“一京二衛(wèi)(津)三通州”的美譽(yù)，但是由于近代運(yùn)河交通的廢止，通州的交通優(yōu)勢(shì)幾近喪失。隨著通州北京新城區(qū)規(guī)劃思想的建立，市政設(shè)施與城區(qū)配套設(shè)備的投入必將進(jìn)一步加大，使通州區(qū)的各項(xiàng)投資指標(biāo)飛速提升，大幅減低區(qū)域發(fā)展商的社區(qū)配套建設(shè)成本和市場(chǎng)教育成本，客觀上降低了房?jī)r(jià)。通州新城區(qū)規(guī)劃理念將為區(qū)域發(fā)展商帶來新一輪地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，最終達(dá)到吸引優(yōu)質(zhì)購(gòu)買人群消費(fèi)的終極目的，同時(shí)拉動(dòng)通州區(qū)內(nèi)需。
隨著中國(guó)復(fù)關(guān)，WTO的巨大影響已經(jīng)在我們的身邊慢慢展現(xiàn)出來。境外的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將會(huì)大量涌入國(guó)內(nèi)，這必然會(huì)加劇目前已趨白熱化的京城房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。通州區(qū)的北京新城區(qū)規(guī)劃以其廣闊的規(guī)劃面積，有利于大型項(xiàng)目、特別是低密度大型樓盤的開發(fā)。通州區(qū)現(xiàn)有在售項(xiàng)目有27個(gè)，高檔項(xiàng)目很少，這樣就為新的項(xiàng)目開發(fā)形成了一個(gè)有利的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，為區(qū)域發(fā)展商們把握市場(chǎng)、應(yīng)變市場(chǎng)提供了寶貴的緩沖時(shí)間。
北京的地價(jià)之高、區(qū)位產(chǎn)品之單一，全國(guó)聞名。這是由于城區(qū)范圍內(nèi)可開發(fā)且地價(jià)合理的土地十分稀缺，舊城改造所涉及的巨額拆遷成本，環(huán)線的開發(fā)格局以及幾大熱點(diǎn)地區(qū)的規(guī)劃限制，使得級(jí)差地價(jià)必然存在，新的土地出讓機(jī)制下，進(jìn)行的土地儲(chǔ)備又必然需要巨額的資金投入，這對(duì)于普遍資本金不高的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司來說是一個(gè)嚴(yán)峻考驗(yàn)。
這樣的情況下，發(fā)展商在黃金地段開發(fā)項(xiàng)目，就必須犧牲一部分產(chǎn)品性能，以降低價(jià)格、迎合市場(chǎng)購(gòu)買力。另外在北京市內(nèi)有大量的文化古跡，這也對(duì)當(dāng)今房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)形成了進(jìn)一步限制。一系列的問題，使發(fā)展商在市區(qū)內(nèi)的開發(fā)建設(shè)優(yōu)秀的住宅產(chǎn)品困難重重；而上海、廣州、香港等近代文明城市，高性價(jià)比的項(xiàng)目卻有很多，這就造成了北京的輿論界對(duì)住宅產(chǎn)品的普遍評(píng)價(jià)不高。
通州目前的發(fā)展態(tài)勢(shì)，為區(qū)域開發(fā)商做出真正適合北京人文、氣候的優(yōu)秀住宅產(chǎn)品提供了可能，同時(shí)也將扭轉(zhuǎn)北京地產(chǎn)界在人們心目中的不良印象，樹立通州區(qū)區(qū)域發(fā)展商自己的品牌形象，加強(qiáng)通州區(qū)自身的區(qū)域投資環(huán)境。
住宅的郊區(qū)化現(xiàn)象不是空穴來風(fēng)，通州新城區(qū)規(guī)劃的大力貫徹執(zhí)行，將是本區(qū)域發(fā)展商難得的歷史發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)也給面臨困境的北京房地產(chǎn)業(yè)，提供了新的機(jī)遇與動(dòng)力。
三、珠江國(guó)際城設(shè)計(jì)思想：
由澳大利亞五合國(guó)際建筑設(shè)計(jì)集團(tuán)的設(shè)計(jì)重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了以下設(shè)計(jì)理念：
1. 近人的空間尺度
建筑的外部構(gòu)件盡量以精細(xì)的劃分和小尺度構(gòu)件的應(yīng)用達(dá)到親切近人的效果。各種花盆、吊蘭、燈具、木構(gòu)架形成與人親密對(duì)話的界面。
以牌樓為起點(diǎn)，鐘樓為終點(diǎn)的騎樓式商業(yè)街則構(gòu)成游人駐足和休憩的空間。同時(shí)通過景觀的
2. 獨(dú)特的個(gè)性
一個(gè)優(yōu)秀的設(shè)計(jì)需要具有自己獨(dú)創(chuàng)的個(gè)性，商業(yè)街為整個(gè)國(guó)際城創(chuàng)造了一個(gè)標(biāo)志。
建筑的尖頂與坡頂使人遠(yuǎn)觀時(shí)有很強(qiáng)的可識(shí)別性。而中觀的拱券與柱廊標(biāo)志出這一商業(yè)街的歐陸情結(jié)。建筑的色彩，特別是深褐色的木質(zhì)與黃白兩色的涂料形成的高反差，突出了活躍、開放的個(gè)性。
3. 多元的文化元素
國(guó)際城以東西方多元文化的風(fēng)格為特點(diǎn)，整個(gè)建筑外觀既有歐式的輪廓，又不乏東方的細(xì)節(jié)。以主入口的牌樓為例，乍看是中式的牌坊，但以歐式傳統(tǒng)拱券為主題，輔以中東式的繁復(fù)的鐵藝裝飾，而木裝的外表又令人想到日本的鳥居。
4. 現(xiàn)代與古樸的統(tǒng)一
作為21世紀(jì)全新的設(shè)計(jì)，并以中青年消費(fèi)階層為主，所以大方亮麗的現(xiàn)代風(fēng)格是必要的。但為避免簡(jiǎn)單與乏味，本設(shè)計(jì)大量采用歐式傳統(tǒng)建筑中的經(jīng)典符號(hào)作為細(xì)部。與現(xiàn)代的大型購(gòu)物中心相比，這樣精巧細(xì)膩的建筑手法更具有濃厚的文化氣氛。經(jīng)歷史積淀的傳統(tǒng)而凝重的美感與現(xiàn)代材料和加工工藝的結(jié)合，使這條商業(yè)街呈現(xiàn)出既清新又古樸的美。
第三部分、產(chǎn)品創(chuàng)新性——“花園洋房”
一、歷史上的花園洋房：
花園洋房興起于十九世紀(jì)中后期的上海。由于上海所處的獨(dú)特地理位置，自開埠以來的一個(gè)半世紀(jì)里，中西方文化在這里交織相映，留下了無數(shù)獨(dú)具魅力、風(fēng)格各異的建筑遺產(chǎn)，享有“萬國(guó)建筑博覽會(huì)”之美譽(yù)。
當(dāng)時(shí)的花園洋房，主要滿足官僚、外商、買辦、實(shí)業(yè)家、藝術(shù)家等人群的居住需求。花園洋房是有著寬闊的草坪、綠樹環(huán)繞的浪漫迷人的宅邸，許多以大理石雕像或噴泉為花園的中心，一些高級(jí)的洋房還建有網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池，以顯示宅邸的豪華。昔日上海繁華的淮海路、新華路沿線路段花園洋房較多。這些住宅有法國(guó)式、西班牙式、挪威式、英國(guó)鄉(xiāng)村別墅式等，舒適別致，色彩柔和，可謂千姿百態(tài)、高雅氣派。由于這些建筑均服務(wù)于一群特殊的人群，位于租界內(nèi)環(huán)境良好的地理位置，人們習(xí)慣地把這些曾經(jīng)見證過大上海十里洋場(chǎng)、花花世界盛衰榮辱的花園式住宅稱為花園洋房。
今天，人們走進(jìn)這類花園洋房，依然會(huì)感受到它無限的藝術(shù)魅力和勃勃的生機(jī)，欣賞這樣的建筑，猶如欣賞一件件藝術(shù)珍品。雖然歲月流逝，但那無法掩飾的豪華，那隱隱透露的神秘，卻清晰可辨，不由使你聯(lián)想起房屋主人不同尋常的生命歷程和那段風(fēng)云跌宕的滄桑歲月。
二、花園洋房現(xiàn)代版
產(chǎn)品描述：有文化氣息的房子——中西結(jié)合的規(guī)劃理念 多元的建筑文化符號(hào)
會(huì)開花的房子——有機(jī)建筑 如細(xì)胞衍生般的景觀綠化
會(huì)呼吸的房子——環(huán)保、生態(tài)與科技應(yīng)用
有創(chuàng)造力的房子——前庭后院、陽光花房、屋頂露臺(tái)DIY庭院文化
善變的房子——絕妙戶型 彈性設(shè)計(jì)
※低密生動(dòng)的有機(jī)建筑——花園洋房是townhouse的一種升級(jí)產(chǎn)品，其面積沒有別墅那么大，但更突出了產(chǎn)品的精致性。建筑外觀高低錯(cuò)落，疏密有序，運(yùn)用建材的多變，體現(xiàn)不同的質(zhì)感，讓人賞心悅目。在綠化方面實(shí)現(xiàn)了從平面到立體的飛躍，使家在自然中，人在花香中。在空間布局上更為合理、科學(xué)，如客廳與飯廳的小錯(cuò)層設(shè)計(jì)，主臥與客臥之間的分層設(shè)計(jì)等，既體現(xiàn)出了豐富的空間感，又保證了主人生活的私密。花園洋房完全是以人為本的更加適合中國(guó)人居住的人性化舒適建筑。
※自然生態(tài)的人居環(huán)境——花園洋房更講究自然與生活的互滲透包涵。社區(qū)結(jié)合自然地貌做了相當(dāng)比例的水系，大大增強(qiáng)了小區(qū)的靈動(dòng)性，同時(shí)在整個(gè)社區(qū)地面鋪設(shè)了一層環(huán)保磚，每到下雨，部分水通過磚層滲透到地下，起到保護(hù)地下水的作用，而另一部分水會(huì)被儲(chǔ)存起來，作為灌溉小區(qū)內(nèi)的花草用水。每戶的私有庭院與社區(qū)園林相互融合，更有特別設(shè)計(jì)的陽光花房，真正做到將自然引入室內(nèi)，使室內(nèi)、室外、社區(qū)都融自然為一體，形成人居自然生態(tài)的有機(jī)循環(huán)。
※和諧友善的鄰里關(guān)系——花園洋房的低密度設(shè)計(jì)（容積率1左右），既不象別墅那樣過于疏遠(yuǎn)，又具有相當(dāng)?shù)陌踩c私密性。庭院式的共融空間，合適的距離，營(yíng)造出開放親和互動(dòng)的鄰里空間，讓從高樓搬進(jìn)花園洋房居住的人們重新找回了久違的睦鄰友善。
※情趣精致的生活享受—-整個(gè)花園洋房社區(qū)不僅擁有各種完善的休閑配套設(shè)施，更在精神層面為居住者奠定了其他完美的物質(zhì)基礎(chǔ)。大面積的綠地供居者游樂，同時(shí)有“空中花園”、水系等景觀穿插其間；更有只有在四合院子方能見到的石榴樹、魚缸、鳥籠等，突出了社區(qū)的情趣與精致。同時(shí)，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)動(dòng)會(huì)所、商業(yè)街、撒野公園、個(gè)性酒吧等場(chǎng)所的建設(shè)，讓居住者能真正把玩生活、品位生活、享受生活。
※務(wù)實(shí)進(jìn)取的生活態(tài)度——作為選擇花園洋房的高素質(zhì)人群，他們熱愛生活，懂得生活，積極樂觀，對(duì)人生有積極的目標(biāo)與追求。他們腳踏實(shí)地，更加務(wù)實(shí)的生活態(tài)度，使得花園洋房這一產(chǎn)品更與之匹配。特別是板樓洋房的戶型設(shè)計(jì)，可謂是戶型的空間革命，完全實(shí)現(xiàn)了有限空間的最大利用與享受，錯(cuò)層空間的設(shè)計(jì)，表現(xiàn)出了豐富的變化空間；每戶均有的帶陽光花房的彈性空間，既可作為透明會(huì)客廳，亦是自然在室內(nèi)的延續(xù)。這一切都特別符合這一消費(fèi)人群的需求。
三、花園洋房新舊之比較：
※受眾變化：少數(shù)人的 大眾化的
※品質(zhì)變化：現(xiàn)代科技與設(shè)計(jì)理念的融入
※文化立場(chǎng)的變化：完全西化 洋為中用 中西兼容
※定位的變化：市中心的奢侈品 郊區(qū)化的生態(tài)產(chǎn)品
※景
※私人產(chǎn)品 商業(yè)化、品牌化
四、花園洋房與今天市場(chǎng)其他產(chǎn)品之比較：
※介于高密住宅與別墅之間的TOWNHOUSE升級(jí)產(chǎn)品
※住宅郊區(qū)化發(fā)展階段的市場(chǎng)必然產(chǎn)品
（起始階段的代表產(chǎn)品是別墅、TOWNHOUSE，是少數(shù)人的產(chǎn)品大型經(jīng)濟(jì)適用房居住區(qū)是政府行為，而不是市場(chǎng)行為。）
※將生態(tài)、環(huán)保觀念融入建筑規(guī)劃細(xì)節(jié)
（高密度住宅為追求容積率，忽視生態(tài)與環(huán)保，別墅、townhouse產(chǎn)品由于用地奢侈，忽略細(xì)節(jié)經(jīng)濟(jì)）
※高檔、獨(dú)立的商業(yè)配套與文化配套
（高密度郊區(qū)化住宅具有獨(dú)立的商業(yè)配套與文化配套，別墅、townhouse產(chǎn)品一般不具備大規(guī)模獨(dú)立配套）
※高品質(zhì)服務(wù)與品牌優(yōu)勢(shì)
（這是其倡導(dǎo)者——珠江地產(chǎn)所賦予的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)）
五、“花園洋房”產(chǎn)品戶型創(chuàng)新簡(jiǎn)要說明
1、疊拼戶型特點(diǎn)
獨(dú)創(chuàng)樓上樓下各戶均有私家小院的設(shè)計(jì)手法，采用南北入戶的辦法在底層修建小院，從而實(shí)現(xiàn)各戶均有家庭庭院的夢(mèng)想，使居住在這里的每個(gè)人都可以充分享受耕植的樂趣。
C戶型中采用錯(cuò)層設(shè)計(jì)，不僅使餐廳、會(huì)客、臥室等生活功能自然分開，更主要的是打破了一般樓梯跑兩跑上一層的傳統(tǒng)做法，采用每跑一跑樓梯就能進(jìn)入一個(gè)完全不同的生活空間的設(shè)計(jì)手法，為躍層住戶創(chuàng)造出了更加豐富的居住空間，同時(shí)也使室內(nèi)上樓成為一件更輕松的事。
2、多層戶型特點(diǎn)
“陽光花房”是這種戶型的主要特征。這里每戶都擁有的一片朝南的綠色庭院，一個(gè)空中花園。她不是一個(gè)滿是花盆的陽臺(tái)，而是一個(gè)覆土的可以進(jìn)行栽植的小院，在這里可以養(yǎng)花、聽鳥、喝茶、吃飯，而且她還保持著絕對(duì)的私密性。這種空中花園每層每戶都有，她是直接把自然引進(jìn)樓房的一種創(chuàng)新。
3、居室空間特點(diǎn)
國(guó)際城各戶型在功能設(shè)計(jì)中都對(duì)家具尺寸及布置進(jìn)行了深入研究，以市場(chǎng)上最大量的家具尺寸規(guī)格作為設(shè)計(jì)依據(jù)，由此做到每個(gè)房間都可以使客戶自由隨意布置，更主要的是還在靈活布置的情況下避免了面積浪費(fèi)。
第四部分：珠江國(guó)際城的營(yíng)銷思路——“新洋屋運(yùn)動(dòng)”
一、珠江國(guó)際城倡導(dǎo)的 “新洋屋運(yùn)動(dòng)”是什么？
這是一場(chǎng)為白領(lǐng)階層全面提升生活品質(zhì)、豐富人生享受而實(shí)施的生活變革。低密生動(dòng)的有機(jī)建筑、自然生態(tài)的人居環(huán)境、和諧友善的鄰里關(guān)系、情趣精致的生活享受、務(wù)實(shí)進(jìn)取的生活態(tài)度，是新洋屋運(yùn)動(dòng)所倡導(dǎo)的核心標(biāo)準(zhǔn)，也力求以此標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，為消費(fèi)者所帶來更多的生活利益。
它的核心載體是花園洋房；
它的必要支撐是車輪文化；
它的思考方式是開放的、兼容的；
它的文化理念是中西合璧的；
它的生活方式是運(yùn)動(dòng)的、健康的、休閑的。
二、新洋屋運(yùn)動(dòng)的五個(gè)一：
創(chuàng)新一種產(chǎn)品：花園洋房
提供一種服務(wù)模式：管家式物業(yè)服務(wù)
倡導(dǎo)一種生活方式：運(yùn)動(dòng)、健康、休閑的生活方式
營(yíng)造一種新文化：中西合璧的國(guó)際多元文化
提升一個(gè)地產(chǎn)品牌：誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、不斷創(chuàng)新的珠江品牌
三、新洋屋運(yùn)動(dòng)的出發(fā)點(diǎn)
新洋屋運(yùn)動(dòng)是根據(jù)整個(gè)中國(guó)住宅發(fā)展的情況闡述的一個(gè)新的居住文化論點(diǎn)，并希望通過這場(chǎng)所謂的運(yùn)動(dòng)進(jìn)一步提升中國(guó)人的居住理念。今天，中國(guó)人物質(zhì)上已經(jīng)開始富足起來，精神上的豐富，具體到對(duì)居住的合理性、健康性、住宅的理性消費(fèi)的探討，在目前這種狀態(tài)下是非常有必要的。
新洋屋只是一個(gè)口號(hào)，它源于上海老的洋房。中國(guó)國(guó)際交流之先是在上海開始的，上海在上個(gè)世紀(jì)三十年代西方文化盛行，具體到建筑文化，至今在外灘、衡山路、建國(guó)路依然可見“花園洋房”的美麗身影。在當(dāng)時(shí)人們叫它洋房，因?yàn)檫@種住宅由外國(guó)人建造、外國(guó)人居住，并且大部分是完全的西式風(fēng)格?，F(xiàn)在我們?cè)賮砘仡?，依然?huì)在這些建筑中發(fā)現(xiàn)智慧的閃光。中國(guó)文化是包容性很強(qiáng)的文明，古往今來一直在不斷引進(jìn)世界其他先進(jìn)文化理念的同時(shí)，不斷發(fā)展壯大。這次新洋屋運(yùn)動(dòng)，旨在通過對(duì)上海老的花園洋房的思考，在二十一世紀(jì)的信息社會(huì)，汽車進(jìn)入家庭、物質(zhì)基礎(chǔ)極大豐富的市場(chǎng)前提下，引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的居住文化，讓北京人住得更好，這是新洋屋運(yùn)動(dòng)的出發(fā)點(diǎn)。
四、新洋屋運(yùn)動(dòng)的市場(chǎng)基礎(chǔ)
今天我們提出的新洋屋是市場(chǎng)基礎(chǔ)上應(yīng)運(yùn)而生的。聚居城市幾十年，人們已經(jīng)厭倦了壓縮餅干似的生活，渴望有更舒展的空間、活躍的思維；其次，聚居城市已久的人們，經(jīng)常會(huì)奢望帶著青草香的空氣，奢望有一小塊園地重拾土地帶給自己兒時(shí)的靈感。人們的需求開始蘇醒，一種能夠滿足居住享受，又符合健康、休閑標(biāo)準(zhǔn)的住宅開始成為市場(chǎng)的走向。
新洋屋依賴汽車文化，或者汽車文明的支持。汽車在中國(guó)很早就有，上個(gè)世紀(jì)三十年代老洋屋進(jìn)入中國(guó)的時(shí)候就已經(jīng)有了汽車，但是由于當(dāng)時(shí)國(guó)家國(guó)力和市政建設(shè)不能支持汽車普及，因而沒有完整的汽車文化影響中國(guó)。今天，中國(guó)gg開放二十多年的成就，生活水平和市政建設(shè)的長(zhǎng)足發(fā)展，為汽車真正進(jìn)入家庭提供了可能。隨著汽車時(shí)代的到來，人們的交往方式、購(gòu)物習(xí)慣發(fā)生了很大變化，人們的距離感也開始用時(shí)間來衡量。這樣必然的帶來了居住方式的變化，中國(guó)人有了充足的條件擺脫距離的束縛，去追求更健康、更積極的居住方式。把居住、工作和生活安排得更好，這也正是我們新洋屋運(yùn)動(dòng)想達(dá)到的目標(biāo)。
五、新洋屋運(yùn)動(dòng)的物質(zhì)載體
任何論壇，任何思潮離開物質(zhì)的基礎(chǔ)都沒法生存并持久發(fā)展，沒法持久成為人們關(guān)注的一種觀念。新洋屋運(yùn)動(dòng)的物質(zhì)載體就是“花園洋房”?！盎▓@洋房”的創(chuàng)新性在于，它具有別墅的全部功能，在功能尺度上應(yīng)該說更加精細(xì)，不會(huì)像別墅那么奢侈豪華，顯示身份和身價(jià)，“花園洋房”的功能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)兼顧了享受性與經(jīng)濟(jì)性的統(tǒng)一。它擁有私家的停車位、專屬的花園，功能細(xì)分得每一部分空間都是接近合理，不會(huì)浪費(fèi)空間，不會(huì)浪費(fèi)消費(fèi)者的一分錢。這就是“花園洋房”的設(shè)計(jì)理念之一：以別墅的功能尺度，創(chuàng)造更合理、更精確的空間享受。
外立面的設(shè)計(jì)上，“花園洋房”采取多元建筑符號(hào)，在建筑細(xì)節(jié)上，處處體現(xiàn)西式風(fēng)格；在外立面選取的裝飾材質(zhì)上看，木材、鐵藝的大量應(yīng)用，在自然、返樸歸真中透露出藝術(shù)的氣息；外立面以菊黃、深紅與淺棕為主色調(diào)，調(diào)制出溫和、休閑、居家的溫暖氣息。
“花園洋房”產(chǎn)品的戶型設(shè)計(jì)，更是充分體現(xiàn)了人本風(fēng)格，這不僅是老式洋房無法比擬的，更使眾多當(dāng)代建筑形式望塵莫及。珠江國(guó)際城的新風(fēng)戶型，南北通透，戶戶朝陽，在室內(nèi)引入共享空間和流動(dòng)空間概念，實(shí)現(xiàn)瞬間換氣，帶來清新舒爽、富有變化的空間感受。同時(shí)，獨(dú)特的彈性陽光花房設(shè)計(jì)，增加居住者的選擇度，預(yù)留足夠的空間，將美麗的自然景觀延伸入室，使鮮花綠草的清香在家中輕輕漫延，還可作為主人的透明會(huì)客廳，在陽光下、花香中與親朋好友促膝而談。
新式“花園洋房”在景觀設(shè)計(jì)上跟老的花園洋房最大的差異就在于前者更體現(xiàn)交流性。老式“花園洋房”都是封閉或者半封閉的景觀，只供居住在洋房里面的少數(shù)人觀賞。今天，景觀的作用不僅在于其欣賞性、美化性，更附加了小區(qū)內(nèi)鄰里間交流和溝通的功能，庭院景觀、廣場(chǎng)景觀都為此提供了良好的契機(jī)，在這里人們的社會(huì)性體現(xiàn)的更加充分。
六、新洋屋的產(chǎn)品創(chuàng)新性
“新洋屋”的倡導(dǎo)者——珠江地產(chǎn)是一個(gè)有著10多年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的地產(chǎn)企業(yè)，在公司創(chuàng)立之初就以打造房地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)品牌企業(yè)為目標(biāo)，因此在10多年的生產(chǎn)實(shí)踐中，從未停止對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及走向的分析與研究。這些先期工作，使得珠江地產(chǎn)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和國(guó)家的政策走向有著比較深入的認(rèn)識(shí)與理解，堅(jiān)信不斷優(yōu)化產(chǎn)品模式是企業(yè)發(fā)展的金科玉律。因此，珠江地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念之中有兩句最突出的表述，一句是“誠(chéng)信是立業(yè)之本”，一句是“創(chuàng)新乃興業(yè)之源”。而誠(chéng)信與創(chuàng)新的落腳點(diǎn)都在于產(chǎn)品?！靶卵笪荨碑a(chǎn)品，作為一種在多年市場(chǎng)積淀基礎(chǔ)上，科技創(chuàng)新是產(chǎn)品創(chuàng)新的直接促成因素之一。
首先，珠江國(guó)際城“新洋屋產(chǎn)品”對(duì)花園問題的解決，較townhouse等低密度產(chǎn)品有了更高的改善。
以往的疊拼產(chǎn)品雖然上有天、下有地，但是上層住戶只能享受露臺(tái)，且必須通過共用樓梯入戶，無法實(shí)現(xiàn)花園洋房的均好性。而珠江國(guó)際城的“新洋屋”產(chǎn)品被定位為“花園洋房”。“花園洋房”的必備條件是每一戶均獨(dú)門獨(dú)戶，并必須具有獨(dú)自享有的私家花園、私家車位，以體現(xiàn)主人的生活品質(zhì)，以及由產(chǎn)品品質(zhì)帶來的休閑生活方式。
澳洲五合國(guó)際的設(shè)計(jì)師特別為珠江國(guó)際城的疊拼產(chǎn)品，量體設(shè)計(jì)了上下兩套住宅主入口南北分開，互不交叉的設(shè)計(jì)。這種設(shè)計(jì)使南北花園分別屬于上下兩戶人家，有效解決了上戶人家獨(dú)門獨(dú)戶、獨(dú)享私家花園、專屬車位的問題，還確保了高檔住宅的私密性原則。
另外，在國(guó)際城還設(shè)計(jì)了平層洋房產(chǎn)品。平層洋房電梯直接入戶，與疊拼花園洋房相比只有戶型大小的區(qū)別，不存在品質(zhì)上的區(qū)別。那么，平層洋房的“花園”如何解決呢？
設(shè)計(jì)方在戶型設(shè)計(jì)上開拓思路，設(shè)計(jì)出了具有彈性功能的“陽光花房”?！瓣柟饣ǚ俊币话闩c起居室、陽臺(tái)與入戶電梯間相連，通過起居室與電梯間都可直接進(jìn)入，面積十幾平米到二十幾平米不等，大面積的中空玻璃立面，五面采光。“陽光花房”既可以實(shí)現(xiàn)北京人四季有花的室內(nèi)庭院理想，又具有彈性功能，是主人會(huì)客、休閑的理想空間，為住宅產(chǎn)品增加了更多功能，帶來更大的享受價(jià)值。
其次，珠江國(guó)際城設(shè)計(jì)獨(dú)特的雨洪利用系統(tǒng)，書寫了郊區(qū)生態(tài)化住宅發(fā)展的更高可能。
珠江國(guó)際城地處通州區(qū)永順鎮(zhèn)，占地2000畝，總建筑面積逾100平米。在進(jìn)行這樣大的一個(gè)小區(qū)的污水處理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)時(shí)，為了避免管線越來越多造成的資源浪費(fèi)，解決地下水分布不均的問題，從而減少政府對(duì)干流河流防洪措施的投資，珠江國(guó)際城借助小區(qū)的低洼地勢(shì)，規(guī)劃設(shè)計(jì)了小區(qū)宜人的小氣候。
首先，在地面大量種植植被，涵養(yǎng)水源；地磚的選擇，預(yù)先考慮了其滲水性的優(yōu)劣；在地下，設(shè)計(jì)了雨洪利用系統(tǒng)，使自然降水得以在小區(qū)保存，循環(huán)利用。
雨洪利用技術(shù)是針對(duì)開發(fā)建設(shè)區(qū)域內(nèi)的屋頂、道路、庭院、廣場(chǎng)、綠地等，不同下墊面所產(chǎn)生的降雨徑流，采取相應(yīng)的措施，或收集利用，或滲入地下，以達(dá)到充分利用雨水資源、提高環(huán)境自凈能力、改善園區(qū)生態(tài)環(huán)境、減少外排流量、減輕區(qū)域防洪壓力的目的，寓資源利用于災(zāi)害防范之中的系統(tǒng)工程。通過雨洪利用設(shè)施建設(shè)，不增加建設(shè)項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)降水徑流系數(shù)、嚴(yán)格控制入河排水量的增加。
以道路鋪裝地面為例：鋪裝路面應(yīng)全部采用透水性地面；面層、找平層、墊層的透水系數(shù)必須大于0.5mm/s；鋪裝地面要高于周圍綠地5~
10cm，并坡向綠地。通過以上技術(shù)處理，道路鋪裝層可以達(dá)到35——42毫米的蓄水量，雨水排空時(shí)間為5——6小時(shí)，24內(nèi)可消納降雨量140——168mm，可以輕松承受10年一遇的降雨。除了雨洪利用系統(tǒng)外，珠江國(guó)際城同時(shí)在總體規(guī)劃上進(jìn)行了獨(dú)特的圍合式設(shè)計(jì)，小區(qū)西部與北部是6.5層以上的平層住宅，中部與東南部為依地勢(shì)高低錯(cuò)落的4.5層錯(cuò)層與聯(lián)排產(chǎn)品，冬季有效阻隔了西北來的冷干氣流，內(nèi)部的暖濕氣流循環(huán)疏導(dǎo)，使小區(qū)擁有了良好的生態(tài)環(huán)境。
在戶型設(shè)計(jì)的創(chuàng)新性上，關(guān)于珠江國(guó)際城C2戶型的設(shè)計(jì)，中國(guó)建筑設(shè)計(jì)研究院的副總建筑師開彥先生概括得最為貼切：“C2戶型以最經(jīng)濟(jì)的空間利用，實(shí)現(xiàn)了別墅的全部享受功能。”這句戶也可以理解為：C2戶型可以使消費(fèi)者花最少的錢，享受到別墅的產(chǎn)品品質(zhì)與生活品質(zhì)。
有天有地的C2戶型，擁有屋頂露臺(tái)、私家花園和車位；在房屋入口外特別設(shè)計(jì)了置于戶外的壁掛爐空間，增加了安全性；房門入口處的工人房，承擔(dān)了別墅產(chǎn)品中門房的功能；主臥、客臥錯(cuò)層設(shè)計(jì)，增加了主人的私密性和尊貴感。而該戶型的總面積為200.53平米，總價(jià)卻不高于100萬。
七、新洋屋運(yùn)動(dòng)的精神體現(xiàn)
學(xué)者們將西方文化形象的稱為“海洋文化”，它的特點(diǎn)是開放性、包容性、交流性，對(duì)陽光充滿喜愛。正是這種文化特質(zhì)，使西方在近代幾百年的時(shí)間里，有可能迅速發(fā)展，從而在某些方面超越中華民族的所謂內(nèi)陸文化。其實(shí)，前面說起過，中國(guó)綿延幾千年的內(nèi)陸文化也并非是關(guān)起門來自然形成的，中間也數(shù)次接受外來文化，從而得以提升、發(fā)展。具體到住宅文化同樣如此，只有吸納，才有完善，只有注入新鮮血液，才有活力，才會(huì)發(fā)展。“新洋屋運(yùn)動(dòng)”正是在開放、兼容的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，“新洋屋運(yùn)動(dòng)”的深層精神也正是開放精神。
上海最早的花園洋房的興起，是源于上海商務(wù)活動(dòng)的繁忙。大量國(guó)外的商人和學(xué)者進(jìn)入中國(guó)以后，洋房也隨之而來。中國(guó)進(jìn)入二十一世紀(jì)以后，經(jīng)濟(jì)迅速繁榮，社會(huì)生活也日益呈現(xiàn)多樣化趨勢(shì)，人們的觀念靈動(dòng)而進(jìn)步，對(duì)生活的認(rèn)識(shí)更加人本，于是運(yùn)動(dòng)、健康、積極的生活方式，在住宅領(lǐng)域業(yè)已成為必備的標(biāo)準(zhǔn)。
說到健康，今天的意義更加廣泛了，在住宅建設(shè)上的體現(xiàn)首先會(huì)在整個(gè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)里控制容積率，容積率絕對(duì)控制在1.5以下。只有適當(dāng)?shù)娜莘e率，才能保證充分陽光、綠地、自由的空間和各種各樣交流的空間，這個(gè)就是健康的生活方式。
再一個(gè)是積極的生活方式。都市人有的時(shí)候時(shí)很矛盾的，一方面我們每天在高節(jié)奏生活里面，感覺到困倦，渴望度假，渴望逃離；但是一旦離開都市，又開始懷念它的豐富、它的節(jié)奏快，它的人與人之間的交流?？梢钥隙ǖ恼f，我們離不開它。我們是否有機(jī)會(huì)實(shí)踐這樣一種積極的生活方式，即在CBD工作，有成就，有事業(yè)發(fā)展，又可以好好地善待自己，每天能夠讓自己擁有度假般的健康心理，有運(yùn)動(dòng)的場(chǎng)所和興趣，有足夠的外部條件，創(chuàng)造與家人、鄰里交流的空間。我想是可以的。在珠江國(guó)際城創(chuàng)造的新式“花園洋房”里，便捷的交通、人性的設(shè)計(jì)、足夠的運(yùn)動(dòng)交流空間，為積極的生活創(chuàng)造了充足的物質(zhì)條件。
對(duì)新洋屋乃至整個(gè)郊區(qū)住宅都有關(guān)鍵意義的問題是如何解決社區(qū)人文生態(tài)問題。人文生態(tài)圈分為三個(gè)環(huán)：一是滿足親情需求。雖然現(xiàn)在購(gòu)房主力是年輕人，但是年輕人有老也會(huì)有小，BOBO終歸會(huì)還原成中國(guó)人；二是滿足友情需求，現(xiàn)在會(huì)所往往大而單調(diào)，親和力和區(qū)別性都不夠；三是滿足人情需求，也即是新型街坊。學(xué)校、醫(yī)院、娛樂、運(yùn)動(dòng)，這些都可以花錢解決，但由于規(guī)劃時(shí)缺乏有機(jī)體的思想，大多數(shù)郊區(qū)住宅有了這些還是象兵營(yíng)而不象街坊。那么，珠江國(guó)際城是如何解決的呢？
人文生態(tài)圈無法也不應(yīng)該模式化，但可以模塊化。在這方面珠江國(guó)際城有三點(diǎn)給了學(xué)者們很大啟發(fā)：一是疊拼通過獨(dú)立入口和獨(dú)立花園解決了私密性差的問題，同時(shí)增加了鄰里互動(dòng)空間。在這一點(diǎn)上，其人文生態(tài)性能就優(yōu)于普通TOWNHOUSE；二是歐洲商業(yè)街的規(guī)劃注重引進(jìn)有特色的域外商業(yè)文化和業(yè)態(tài)，不光部分解決了郊區(qū)住宅有HOUSE沒有TOWN的流弊，還使社區(qū)與社會(huì)的交流有了平臺(tái)和事件；三是擁有5000多平方米的運(yùn)動(dòng)會(huì)所，除了有器械健身房、健身操房、乒乓球室、臺(tái)球室、室內(nèi)游泳池、閱覽室、桑拿浴及美容美發(fā)廳等常規(guī)設(shè)施外，還設(shè)有攀巖、小型室內(nèi)籃球、飛鏢、沙狐球、壁球等活動(dòng)場(chǎng)所?，F(xiàn)在每個(gè)周末，我們都組織已簽約客戶和準(zhǔn)業(yè)主到會(huì)所免費(fèi)運(yùn)動(dòng)、娛樂，在初始階段就有意識(shí)的為他們創(chuàng)造未來鄰里溝通、交流的機(jī)會(huì)，引導(dǎo)他們選擇休閑、健康的生活方式。這使得三大需求都能夠?qū)崿F(xiàn)有機(jī)滿足。
八、新洋屋運(yùn)動(dòng)的地域背景
花園洋房之所以首先出現(xiàn)在通州是由通州獨(dú)特的地理位置和顯著的文化特征決定的。通州是座古老的城市，是古運(yùn)河的源頭，是長(zhǎng)安街東端延長(zhǎng)線的終端。說到中國(guó)，人家知道北京，說到北京，人家知道長(zhǎng)安街，知道古運(yùn)河，可見通州的地位應(yīng)該說是顯而易見的。
今天，拿起北京地圖您就會(huì)看到通州與市中心一路相連、相依相附的特殊關(guān)系。通州便捷的交通，優(yōu)質(zhì)的環(huán)境資源，良好的人文環(huán)境，正適合實(shí)現(xiàn)“新洋屋運(yùn)動(dòng)”的居住理想。
據(jù)悉，最近北京市規(guī)劃委正在進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，這些調(diào)整也將給通州帶來巨大的利好，通州將建設(shè)成為北京的三大商業(yè)中心之一。北京城現(xiàn)在是單中心的設(shè)計(jì)，按照國(guó)際都市的規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)來
看，存在一定弊端和隱患。為了解決這些問題，北京將來除了市中心以外，還要在通州建一個(gè)是行政管理中心，在大興建設(shè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和人口居住的中心，還有一個(gè)以休閑、體育、國(guó)際交往為主題的中心，在奧運(yùn)村，三大中心來解決商業(yè)配套的問題。這樣的話，通州的城市規(guī)劃前景是非常美好的。伴隨通州的發(fā)展，我們選中它來實(shí)踐新的居住理想，將來我們可能會(huì)在吸收西方建筑的同時(shí)，做更多的延展，把四合院引入到我們的后期產(chǎn)品中，甚至把上海新天地引入到我們產(chǎn)品中去，我們會(huì)分區(qū)進(jìn)行規(guī)劃，使珠江國(guó)際城最終以中國(guó)的特色實(shí)現(xiàn)真正的國(guó)際化，將它建設(shè)成為百年不衰的建筑群，這才是新洋屋運(yùn)動(dòng)的終極目標(biāo)。
第五部分：珠江國(guó)際城的營(yíng)銷推廣策略
※珠江國(guó)際城項(xiàng)目SWOT分析：
優(yōu)勢(shì)：
一梯兩戶，智能通力電梯直接入戶，電梯門即戶門；
屋內(nèi)有通透的陽光花房——是業(yè)主室內(nèi)的專屬庭院；
錯(cuò)層戶型設(shè)計(jì)——分區(qū)更明確，增加生活情趣；
前期已購(gòu)客戶對(duì)珠江品牌非常認(rèn)可；
6-8層低板設(shè)計(jì)；
是通州區(qū)首個(gè)花園洋房產(chǎn)品；
劣勢(shì)：
距離市區(qū)略遠(yuǎn)，作為第一居所的交通成本較高；
項(xiàng)目周邊大市政環(huán)境正處于逐步改善階段，需要時(shí)間改變區(qū)域低價(jià)預(yù)期心理；
工程形象進(jìn)展無法配合銷售；
前期宣傳主要側(cè)重疊拼產(chǎn)品，對(duì)平層產(chǎn)品宣傳不足；
項(xiàng)目單價(jià)尚可，但由于戶型面積偏大，導(dǎo)致總價(jià)偏高，客戶接受有一定困難；
威脅：
由于輕軌修通，通州項(xiàng)目層出不窮，競(jìng)爭(zhēng)壓力較大；
周邊環(huán)境相對(duì)于競(jìng)品和通州其他產(chǎn)品略顯不足，容易導(dǎo)致客戶對(duì)未來生活缺乏信心；
同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤集中，性價(jià)比的優(yōu)勢(shì)喪失；
機(jī)會(huì)：
項(xiàng)目所在的永順鎮(zhèn)是通州區(qū)未來發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，未來發(fā)展前景預(yù)期較好；
根據(jù)市政規(guī)劃，通州區(qū)有望成為北京市重點(diǎn)規(guī)劃的三個(gè)中之一的行政中心；
作為距離CBD最近的區(qū)域，本區(qū)域?qū)⒔⒎?wù)于CBD地區(qū)的商貿(mào)金融中心，將帶來大量的就業(yè)人口；
※目標(biāo)客群定位：
客戶年齡：30——45歲為置業(yè)主流
客戶職業(yè):主要為從事傳媒業(yè)、服務(wù)業(yè)、商貿(mào)、政府公職、科研等人群
客戶特征描述:
新生代----對(duì)健康尤為重視以及汽車已相當(dāng)普及的白領(lǐng)階層
工作地點(diǎn):主要分布依次為朝陽區(qū)40%、西城區(qū)33%、東城區(qū)13%,
其中:
· 朝陽區(qū)：以職業(yè)經(jīng)理人為主，其次為私營(yíng)業(yè)主和高級(jí)技術(shù)人員
· 西城區(qū)：以私營(yíng)業(yè)主為主，其他為公務(wù)員和職業(yè)經(jīng)理人
· 東城區(qū)：私營(yíng)業(yè)主和技術(shù)人員各半
置業(yè)目的：自住型客戶占83%，第二居所型客戶占17%
※目標(biāo)消費(fèi)群分析：
收入狀況：屬于中等偏下收入的白領(lǐng)階層，但手中有一定的積蓄
客戶心理描述：追求生活情調(diào)，崇尚享受生活，具有一定的浪漫主義色彩
消費(fèi)觀：愿意為滿足更高精神層面的享受而付出，注重產(chǎn)品的附加值
職業(yè)分布：小資白領(lǐng)、自由職業(yè)者、小業(yè)主
※推廣策略：
電梯洋房——享受準(zhǔn)別墅生活
—— 公寓也別墅
——享有二次人生
※本案產(chǎn)品定位：
項(xiàng)目功能定位：具有自然生態(tài)特色的低密度純居住社區(qū)
項(xiàng)目特色定位：準(zhǔn)別墅的居住享受
項(xiàng)目形象定位：自然、自在、閑適
目標(biāo)市場(chǎng)定位：追求生活享受，具有一定浪漫色彩的白領(lǐng)階層
項(xiàng)目核心推廣定位：新洋屋運(yùn)動(dòng)
新 ---〉產(chǎn)品建議
屋 ---〉賣場(chǎng)營(yíng)造、樣板間布置、銷售工具
運(yùn) ---〉廣告?zhèn)鞑ァ⑿侣劤醋?BR>動(dòng) ---〉公關(guān)活動(dòng)
※廣告策略：
硬 廣 告 推廣產(chǎn)品，吸引目標(biāo)客群；
軟性廣告 推廣“新洋屋運(yùn)動(dòng)”的生活方式；
活 動(dòng) 在吸引客群到現(xiàn)場(chǎng)的同時(shí)，體驗(yàn)“洋屋運(yùn)動(dòng)”倡導(dǎo)的新生活
第六部分：珠江國(guó)際城項(xiàng)目銷售業(yè)績(jī)及所獲獎(jiǎng)項(xiàng)
※珠江國(guó)際城年內(nèi)開工、年內(nèi)銷售，截至十月一期“花園洋房”全部售磬。
※20**年，珠江國(guó)際城建筑設(shè)計(jì)榮獲建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心20**中國(guó)住宅創(chuàng)新奪標(biāo)住宅設(shè)計(jì)示范樓盤稱號(hào)。
篇2：酒店?duì)I銷部案例:推薦真正適合客人產(chǎn)品
酒店?duì)I銷部案例：推薦真正適合客人的產(chǎn)品
參加了本月19-20日酒店組織的外訓(xùn)，由林有田博士主講的銷售心理課“業(yè)績(jī)?yōu)橥?顛峰銷售心理學(xué)”。這次培訓(xùn)發(fā)人深省，使我更深一步地了解到如何提高我們的業(yè)績(jī)、如何提高我們自己。
為什么一些對(duì)我們酒店有潛在意向的客戶，最后卻選擇了別的酒店？有很多服務(wù)好的酒店可供選擇，顧客為什么會(huì)選擇我們酒店？如果沒有仔細(xì)分析，我們?cè)谕其N過程當(dāng)中將會(huì)遇到很大的困難。
在向客人推薦酒店和服務(wù)的時(shí)候，我們要怎樣做才能使他百分之百的接受呢？第一是要找到顧客購(gòu)買產(chǎn)品的關(guān)鍵點(diǎn)，“顧客需要的是什么”就是關(guān)鍵。我們酒店的特色很多，可能只有一項(xiàng)對(duì)他來說是最重要的，那就掌握那個(gè)最重要的關(guān)鍵點(diǎn)，反復(fù)提及他購(gòu)買的關(guān)鍵點(diǎn)。這樣說服顧客的機(jī)率就提高了。第二是推薦合適的產(chǎn)品給客人。當(dāng)然并不是好的、貴的就適合客人，有時(shí)候并不是推銷世界最棒的產(chǎn)品，就一定會(huì)成功。
我們酒店的三號(hào)會(huì)議室是會(huì)議中心最貴、最好、最大的，預(yù)定率也是最高的。會(huì)議室使用高峰時(shí)段經(jīng)常出現(xiàn)幾位客人同時(shí)預(yù)定三號(hào)會(huì)議室的情況，這時(shí)候，我們往往只能無奈的推掉一些客人的預(yù)定，趕走了來到“家門口”的客人。
**年1月的某天，我接到一家電子公司打來的電話，客人表明需要預(yù)定1月中旬一天的三號(hào)會(huì)議室，我接到電話后趕緊查詢了那天三號(hào)會(huì)議室的預(yù)定情況，發(fā)現(xiàn)那天三號(hào)會(huì)議室已經(jīng)被定。按照往常的情況，我只能告知客人三號(hào)會(huì)議室已被預(yù)定，而客人通常便會(huì)選擇其他酒店。這時(shí)候外訓(xùn)帶給我了啟示，我們要推薦合適的產(chǎn)品給客人。我立即聯(lián)系兩家公司，分別詢問他們召開會(huì)議的人數(shù)。果然，其中有一家公司的會(huì)議人數(shù)只有20人，而三號(hào)會(huì)議室最少可容納120人，我馬上給這家公司的聯(lián)系人打電話向其說明情況，并為其介紹我們的四號(hào)會(huì)議室，客人聽說四號(hào)會(huì)議室的價(jià)格更加便宜，爽快的就答應(yīng)了我的請(qǐng)求。通過幾次簡(jiǎn)單的交涉，我就成功的挽留住了一位客人，間接為酒店帶來了可觀的收益。
從此以后，我在平時(shí)的銷售工作中都盡力讓客戶知道最適合他們的產(chǎn)品是什么，而向其推薦最適合他們產(chǎn)品的時(shí)候往往都能取得成功。推薦合適的產(chǎn)品給客人，這句話從此深深的印在我腦海中，也用在我實(shí)際的工作中。
點(diǎn)評(píng)：
盲目地追求利益最大化常常導(dǎo)致客源減少、聲譽(yù)下降等嚴(yán)重后果，案例中的“我”運(yùn)用所學(xué)的銷售知識(shí)：“向客人推薦最合適的產(chǎn)品”，達(dá)到了既留住客源，又使酒店利益最大化的目的。由此告訴我們，不是片面地想著從客戶身上賺取更多的錢，而是時(shí)刻為客戶著想，為其出謀劃策，推薦真正適合他們的產(chǎn)品，這是一個(gè)優(yōu)秀的銷售人員所應(yīng)該具備的品質(zhì)。愿這種品質(zhì)能深入恒豐每個(gè)人的心中，從而贏得客人的信任，不斷培育酒店的忠實(shí)客戶！
撰寫：營(yíng)銷部 z點(diǎn)評(píng)：營(yíng)銷部
篇3：酒店?duì)I銷部案例:過路風(fēng)景
酒店?duì)I銷部案例：過路風(fēng)景
每天處在空調(diào)很足的辦公室里，人就好像置身于巨大的水缸中，覺得清涼也覺得氣悶和怠惰；又好像變成畫紙上布滿色彩的靜物，有色彩也有形體，可總是有點(diǎn)僵，那抹暗淡的紅隨體內(nèi)鮮活的水分一點(diǎn)點(diǎn)揮發(fā)。可身邊不經(jīng)意的變化，讓我的思緒躍動(dòng)開來。
經(jīng)總經(jīng)室批示，將每月本部團(tuán)體提成中營(yíng)銷總監(jiān)那一部分的提成做為公共基金，用于獎(jiǎng)勵(lì)本部個(gè)人業(yè)績(jī)突出及為部門取得榮譽(yù)值得全體成員學(xué)習(xí)的同事，以此激發(fā)同事們的工作熱情?？偙O(jiān)無私的奉獻(xiàn)如同一聲春雨喚醒了一些還在沉思的春筍，大家都被總監(jiān)的付出打動(dòng)，部門的工作積極性得到了較大的提高：你看每天辦公室的電話聲此起彼伏，一間諾大的辦公室也就我們幾個(gè)該留守的人員在奮進(jìn)，銷售人員為贏得客戶忙里忙外，月餅開售沒幾天就全部售空。
也許有人會(huì)留意，布草房貼出了"您、幸苦了！"幾個(gè)醒目的大字，咋一看，沒有什么感覺，但細(xì)想，有一種觸動(dòng)抵達(dá)心房。就像魚在四周密合的水空間里游動(dòng)，魚是自由的，但它總是朝著有空氣的地方游去。當(dāng)你每天在公司辛勤工作的時(shí)候，能有人關(guān)注你，并為你的付出道聲辛苦，你的疲頓的心情不是多了一份魚類抒寫的自由和閑適呢？
正如〈更衣室信息欄〉、〈服裝、化妝標(biāo)準(zhǔn)〉、〈員工信息欄〉等各項(xiàng)信息的張貼，它們豐盈華美卻不拒絕任何一個(gè)讀者，它們是和文明、智慧相通。
大家都說五星級(jí)酒店就該有五星級(jí)的文化、有五星級(jí)的精神。我想更多的時(shí)候需要我們?nèi)グl(fā)現(xiàn)或發(fā)掘"五星級(jí)"的真正含義，用自已的言行去匹配五星的精神內(nèi)涵。上述的一切或更多，都是我們的工作中極小的一部分，或許我們的工作就如過路風(fēng)景，我們挽留不了時(shí)間，卻可以長(zhǎng)久感受那道風(fēng)景對(duì)我們心靈的觸動(dòng)。而生活本來的意義，不就在于不斷發(fā)現(xiàn)風(fēng)景么？
點(diǎn)評(píng)：
世界著名雕塑大師羅丹說過"生活中不是缺少美，而是缺少發(fā)現(xiàn)"，在繁忙的工作中，我們往往錯(cuò)過了許多感人的瞬間，而正是這些看似微不足道的小事，在不經(jīng)意間便構(gòu)成了一道美麗的風(fēng)景。您發(fā)現(xiàn)了這些"過路"的"風(fēng)景"了嗎？
撰寫：營(yíng)銷部 z點(diǎn)評(píng)：z