萬科第五園概況

由萬科集團開發的萬科第五園，位于深圳龍崗區布吉鎮坂田深中快速公路旁，分兩期開發，一期11棟，有三種形式：庭院別墅、疊院HOUSE、合院陽房。總占地面積11萬㎡，建筑面積為14.23萬㎡，住宅面積75956.06㎡，商業面積2349.16㎡，容積率為1.27。

萬科第五園由澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設計公司/北京泊岸建筑設計咨詢有限公司/北京市建筑設計研究院共同設計，景觀設計是易道設計，物業由萬科物業管理，銷售代理——中原地產，都是業內有影響的公司。

獲得的獎項：獲得由中國土木工程學會，中國城市規劃學會、中國房地產協會城市開發委員會、中國民族建筑研究會和中國建設報聯合頒發的“中國珍品大院獎”（20**年12月25日）

產品定位

一、項目1期基本情況

首期開發11棟，庭院別墅、疊院HOUSE、合院陽房。可建設總建筑面積為:88705.22m2，其中商業2349.16m2、居住75956.06m2，余為附屬建筑工程和公益工程(菜市場800m2、物業管理150m2、社區健康服務中心150m2、文化活動300m2、小學6500m2、幼兒園2200m2、居委會300m2)。

萬科·第五園地勢起伏，北低而南高，高差目測應該在20米左右，這個地勢差，比17英里稍小一些，比東海岸要稍大一些。但總體上說，地勢過渡比較平緩。第五園依勢建了架空層。

萬科第五園整個建筑結構采用框架結構，住戶可對戶型內進行隨意分割。

1、交通

萬科第五園，位于深圳龍崗區布吉鎮坂田，梅觀高速與布龍公路交匯處，如果從梅林出關沿五和大道往四季花城方向行使，在距離花城200米處東拐，400米后就到萬科·第五園。

沒有公交車直接到達小區內，目前到萬科第五園，要先到梅林關，然后轉坐小巴，才能到達小區內，將來會在小區內引入302公交巴士，讓住戶在小區內就可以坐上公車。302行車路線：梅林關——車管所——皇崗——華富路——華強中——經濟大廈——南園中——愛華市場——南園小學——上步南路——中信廣場——上步小學——歲寶百貨——書城——人民橋——門診部——國貿——羅湖小學——火車站。

小區內的住戶還可以花大概10分鐘的路程，走到雅園路口（這里的公車比較多），坐巴士到梅林關口，然后再轉車。

項目地塊周邊均規劃為住宅用地。萬科在取得第五園地塊后，目前依然窺視周邊約50萬平米的住宅用地。聽售樓人員說，若取得了土地，將建第五園的大二期！

2、其他設施

附屬建筑工程和公益工程：菜市場800m2、物業管理150m2、社區健康服務中心150m2、文化活動300m2、小學6500m2、幼兒園2200m2、居委會300m2。

3、車位

平均每戶有1.0個車位，有些在其樓底車位，有些在樓附近，部分架空層考慮做車位！

二、建筑特色

1、風格

萬科第五園展現的是體現中國傳統建筑特色，融合了徽派建筑元素和晉派建筑元素。萬科·第五園并沒有簡單地復古和照搬，而是揚棄式繼承，將傳統與現代、中式與西式很好地嫁接和結合，以期即可營造出適合中國人居住的傳統居住環境，又可符合現代人的生活習慣。

在小區已經看不到傳統意義上的馬墻、挑檐、小窗等與現代生活脫節的建筑手法。

但是，個性的白墻黛瓦、變通的小窗、細紋的墻腳、清磚的步行道、密集的青竹林、天井綠化、不可窺視鏤空墻、通而不透的屏風、方圓結合的局部造型、青石鋪就的小巷、半開放式的庭院、墻頂采光天窗及多孔墻等、承載文化的牌坊、可增加通透性的漏窗、富有文化色彩的三雕（石雕、磚雕、木雕）等與現代生活不背離的設計手法則得到了繼承。

2、色彩

萬科第五園采用個性的白墻黛瓦、清磚的步行道、密集的青竹林。色彩對比強烈，有水墨山水畫之感。

3、裝修

墻：萬科第五園在墻上做了很多文章，傳統的是“高墻小窗”，但實際上則是“高墻大窗”、“高墻多窗”、“高墻低窗”。豐富的墻文化，靈活多樣的窗形式。這樣一來，即繼承了傳統又符合了現代。同時，第五園大面積采用“雙墻”，就是在建筑庭院外是外層墻、建筑主體是里層墻，兩者之間有空間相隔。

地面：室內地面大都沒有采用傳統的瓷磚，大部分改用了青灰色的青石做地面，古蒲、防滑且具有中國民間特色。

電梯：因為小區最高的樓只有6層，所以沒有配備電梯。

窗框：采用灰色，與小區整體色調相統一、協調。

4、朝向、戶型面積

建筑小部分北偏45度，大部分南北朝向。
戶型面積73㎡——234㎡。
建筑層高是2.8米。

5、進度

20**年7月31日認籌
20**年7月16日對外展示樣板房
20**年7月23日公開發售
預計在20**年6月完成一期工程

6、戶型特點

庭院別墅：均有前院，有些戶型有小天井，可以直接從別墅頂部采光。大部分主臥配有“空中立體小院”，增加了生活質量！新的別墅形式：六合院——六戶別墅合用一個100多㎡的小院。

疊院HOUSE：一層送30多㎡的地下室，二層送30多的地下室，三層是越式樓，送頂層露臺。

合院陽房：一層送地下室，二層送小露臺，三~五層是標準層，六層送頂層露臺。三~五層戶型實用率為82%。

三、1期戶型定位

1、類型
有三種建筑形式：庭院別墅、疊院HOUSE、合院陽房。其中庭院別墅是主力戶型。庭院別墅有四個戶型（190㎡——234㎡），庭院別墅有三個戶型（135㎡——165㎡），合院陽房有三個戶型（73㎡——105㎡）。

其中有六套別墅，合做一個小單元。共享有一個100平方米的合院！

庭院別墅疊院HOUSE合院陽房

戶型比例表
分類分類面積（㎡）總面積（㎡）占總面積比例套數占總套數比例
庭院別墅1581645260.7834.9%5214.8%
疊院HOUSE1232045260.7827.3%8423.9%
合院陽房17124.745260.7837.8%21661.3%

市場定位

一、消費市場分析

1、“大深圳”格局下的中心城樓市

隨著寶安、龍崗兩區城市化的推進和全市軌道交通網絡的形成，深圳“關外”城市化進程大大加快。深圳城市空間開發，開始從以往的“二元結構”走向“一元結構”，即“關內”與“關外”日益融為一體。

在“大深圳”發展背景下，龍崗中心城與深圳中心圈層的聯系也越來越緊密。在房地產市場上，中心城樓市表現出三大特點：

一是越來越多的“關內”品牌發展商入駐中心城，如招商地產、天健地產、星河地產等；
二是越來越多的“關內”客戶關注龍崗中心城物業，并開始在中心城購房；
三是龍崗中心城房地產開發水平逐步向“關內”靠齊，開始出現可以與“關內”樓盤素質毗美的項目。

從近三年商品房用地交易量看，龍崗區房地產規模擴張速度之快，與關內土地供應量的急劇萎縮形成鮮明對比。

在龍崗區出讓的商品房用地中，有相當一部分集中在中心城（詳見下表）。充足的土地供應，為中心城房地產市場發展創造了條件。

2、土地市場供應充足

20**年，龍崗區交易土地面積為287877.8平方米，20**年為835449.25平方米，20**年為635731.22平方米。從近三年商品房用地交易量看，龍崗區房地產規模擴張速度之快，與關內土地供應量的急劇萎縮形成鮮明對比。

在龍崗區出讓的商品房用地中，有相當一部分集中在中心城。充足的土地供應，為中心城房地產市場發展創造了條件。

3、住宅市場需求旺盛

20**、20**年，龍崗區商品房銷售面積分別為143.88和145.27萬平方米。20**年第一季度銷售面積為40萬平方米，與去年同期增長了54%（20**年第一季度為26萬平方米），市場交易沒有受到“地產新政”影響。在所銷售的商品房中，每套平均面積為88-91平方米。

在價位結構方面，每平方米4000-6000元的商品房成交量逐年增加，其中20**年比20**年成交套數增加67%，成交面積增加73%。

二、消費的目標客戶

由于本小區屬于中式風格，文化含量較重。文化是具有殺傷力的。這種殺傷力有兩種含義。一是喜歡的人會無條件地喜歡，二是不喜歡的人會非常不喜歡。因此，本小區的購房者應該與萬科城呈現非常大的不同。

萬科第五園的目標客戶是中年及以上成功人士、金領，外籍人士，高收入藝術及文化創意人士，投資客，港澳臺人士。

1、中年及以上成功人士、金領

大家可能經?？吹剑F在是越成功的人士越愛穿老“土”的休閑服、越喜歡原原本本的生活。坂田周邊、龍華的經濟較為發達，制造業企業較多。對于這些企業的成功人士來說，選擇這樣一個寧靜的居所無疑是非常合適的。他們也恰恰有過早先在民居居住的經歷，萬科·第五園容易喚起他們心靈深處的回憶。而來自關內的金領們也是不可忽視的力量。

2、外籍人士

我們總說“民族的才是世界的”。對于萬科·第五園這種中式風格小區而言，對

于深圳6000名外籍專家及技術人士來說，無疑多了一個新的選擇。我們可以發現，中式家具、中式工藝品最熱衷的消費者往往不是中國人，而是外籍人士，他們想了解這個國度、他們想探索什么的中華文明。

萬科·第五園如果推廣注意渠道的話，吸引外籍人士、形成繼蛇口、華僑城之后，關外唯一的外籍人聚集社區是完全可能的，關外目前還沒有類似小區。

關于中式建筑，其實有一個淺顯的說法：“要了解帝王生活去北京，要了解近代百姓生活到安徽”。如果搞好了，以后完全可以形成“要了解帝王生活去北京，要了解近代百姓生活到安徽，要了解現代中式住區到“第五園”。

3、高收入藝術及文化創意人士

對于高收入的藝術及創意人士，他們喜歡個性、喜歡寧靜的創作環境、喜歡標新立異的產品。第五園產品的唯一性、風格的獨特性應該比較對他們的胃口。

而萬科地產、中式風格、萬科物管這些個字眼堆積在一起時，對于高收入藝術及創意人士來說，這種身份上的標簽意義，已經可以促使他們考慮購房的事宜了。

4、投資客

第五園其實在產品類型上，自己創造了稀缺性，文化含量比較高。上面也分析過了，文化是具有殺傷力的。喜歡的人會無條件地喜歡。這樣就為未來的市場表現打下了一項的伏筆。

同時，產品類型上的稀缺性則讓喜歡的人別無它選。這兩個特性將可能使小區產生突破。鯨山別墅僅僅因為有個社區教堂就吸引了老外長期租賃不愿走。那么同樣有文化含量的第五園的文化力量是否也能夠產生這種效應呢？

5、港澳臺人士

眾所周知，對于傳統的認識上，港澳臺人士比大陸的我們繼承得更好。所以，對于第五園這種項目，或許能夠更容易地喚起港澳同胞的好感和認同。

三、樓盤分析

在萬科第五園之前，錦繡江南、書香門第先后宣稱建設中式小區。

萬科第五園是深圳迄今為止真正具備中式神韻和內涵的住區，在全國，這種揚棄式繼承也是鳳毛麟角，是深圳房地產開發企業走向成熟、研發能力漸強的重要標志。

在萬科·第五園，無論是揚棄式繼承以后形成的外在近似、內在神似的建筑風格，還是功能區分清晰的綠化層次，以及青石小巷、挑檐、院落、廊架、花窗、孔洞、高墻、縫隙等等，都讓人無須借助外形就能夠感覺到實質，與其用簡單照搬的外形影響人的視覺、不如用揚棄式繼承影響人的心靈。

由于萬科已經準區域壟斷坂雪崗片區，因此為了避免內部自家的兄弟項目發生內耗競爭，萬科城西化、第五園中式則并不難理解。

萬科第五園在20**年年底開始認籌，大概認了3000多個籌。20**年7月23日，開始發售。據相關報道，，“萬科·第五園”推出346套（其中庭院別墅52套、合院陽房210套、疊院HOUSE84套），成交套344套，除一套庭院別墅、一套樣板房為成交之外，其余單位全部售出，到晚上7：30全部售出，銷售率達100%。

價格定位

一、價格策略

開盤前的庭院別墅均價10000/㎡、疊院HOUSE7000/㎡、合院陽房5500/㎡

二、付款方式

首付二成.

營銷定位

一、廣告定位

20**年國家性展覽會文博會開幕之日，第五園借大文化環境、轄書小文化、大概念粉墨登場了，展位上不但請來了《骨子里的中國情結》作者王受之教授坐鎮現場，王石更是在開幕不久上午十點鐘走到展臺。

20**年春交會有展位，到20**年7月16日對外開放樣板房，比預計的提前了1星期。

發展商與相互廣告合作。

1、廣告費用

萬科把王受之《骨子里的中國情結》的版權買下來了，據說是20萬。

在對外開放樣板房的前一天，深圳五大類報紙和電視報做了頭版。7月23日公開發售前一、兩天，在深圳特區報，南方都市報也做了頭版。在萬科各主要的戶外廣告牌，在公開發售前也換成了第五園的廣告，雅園路快到第五園處有第五園的路標。

網絡上，深圳房地產信息網上有FLASH廣告。

售樓處的裝修、樓書、路標和廣告等，估計到目前為止廣告費用將近100萬。

二、銷售方式

萬科以前一直自己銷售樓盤，只有極少的樓盤和中原、世聯合作過，此次萬科如此高調地和代理公司合作，據銷售負責人講，萬科看中的是中介的客戶資源。

此次出現四家公司競爭代理樓盤的事情。在四季花城售樓部，從11月中旬開始，四家代理公司分別派了2—3人到現場進行第五園的VI

P卡銷售，每張VIP卡的價格為1萬元。萬科將對他們的客戶積累數以及現場表現進行評比，最后確定讓中原擔任第五園的銷售代理。

1、售樓處

發展商在現場設了售樓處，在市中心處設了看樓車的點，方便客戶到關外看樓。

現場售樓處（將來是圖書館）按照中式的風格裝修設計，深色的家具，青花瓷瓶，蘭花等，用這些具有中國特色的物品營造中國風的氛圍。在主要的通道路上擺放著樓盤模型，樓盤附近設休閑區兼接待洽談區。因為售樓處將來是圖書館，所以在墻邊上有規劃地立著書架，書架上整齊地擺放著各類書籍，可供住戶讀閱。

2、樣板房

發展商做了9種戶型，庭院別墅、疊院、合院陽房都有樣板房，但是樣板房的位置比較分散。

樣板房的設計基本上都是遵循中式風格，室內的擺設都使用了中國傳統的元素，竹制品，木刻、瓷花瓶，掛毯、娟紙圍成燈罩等。改用青灰色的磚做地面，墻面是白色的。給人比較濃郁的中國式環境的感覺！

3、特色

萬科將一座300多年的老房子，移入了小區內，加強了中式風格的氣氛！

4、售樓書

售樓書采用的色調是灰、白、紅，封面采用大面積的灰色調，是徽派建筑的建筑風格相一致。整體感覺簡潔，明快！與樓書一起附送的還有，萬科的內部刊物，體現了發展商的實力和對自身品牌的宣傳！

5、促銷方式

在市中心處（華強北順電）設看樓車，方便客戶到現場看樓。體現大公司的細致和周到。
開樣板房的當天，請來了一些民間藝術表演，如民間剪紙、陶藝表演、滾軸印刷、捏泥人、即興手勺繪糖畫等，吸引了很多駐足觀賞者，兒童在里面玩得不亦樂乎！讓客戶近距離接觸中國的民間藝術，感受中國風情的魅力！也達到了對第五園所強調的中國風情的一種現實體現！

三、銷售狀況

銷售VIP卡2000多張，23日公開發售，推出346套（其中庭院別墅52套、合院陽房210套、疊院HOUSE84套），到晚上7：30止，達到銷售100%。

物業管理

由萬科物業管理有限公司管理，通過ISO9001（2000版）國際認證，國內物業管理行業的知名品牌。

收費標準，庭院別墅：3.4元/㎡/月
疊院：2.6元/㎡/月
合院陽房：1.6元/㎡/月

總結

優處：
1、在產品類型上，自己創造了稀缺性，文化含量比較高。
2、將傳統與現代、中式與西式很好地嫁接和結合，為傳統民居注入新的時代元素。
3、強調小區中國風情的概念，將安徽的一棟300多年的老房子移到小區內，形成了特別的一道風景。
4、現場的中國藝術表演，讓人近距離的感受到了中國的民風。
5、強調風格的統一性。入駐第五園內的店面裝修要通過萬科的審核，裝修風格要與園內的風格相一致。
6、園內的交通組織比較到位。

不足：
1、少一塊公共活動的空間，可以讓孩子娛樂，老人鍛煉的空間。
2、屋頂單薄,剔除構建上的美觀,防熱隔音(冰雹雨滴的砸落聲)效果有待驗證。
3、TH屋頂向庭院內傾斜，庭院排水是個考驗。
4、樣板房裝修太考慮視覺沖擊，對真正居家沒多大參考意義。
5、所有廚房的窗都太小，通風、采光都成問題。
6、除社區入口建筑與園林水景相映成趣外，第五園她處水景何在,主題園林何在？
7、六合院中，兩戶別墅間的間距小，缺乏私密感！
8、地下室自然采光小，通風比較差。
9、由于本小區地勢起伏較大，因此無障礙通道在設計上存在較大困難。
10、周邊配套設施有待完善！
11、戶型不合理，廳較小，不夠大氣，光線不足。
12、樓梯的寬度較小。

篇2：萬科第五園4P營銷組合分析報告

萬科第五園概況

由萬科集團開發的萬科第五園，位于深圳龍崗區布吉鎮坂田深中快速公路旁，分兩期開發，一期11棟，有三種形式：庭院別墅、疊院HOUSE、合院陽房。總占地面積11萬㎡，建筑面積為14.23萬㎡，住宅面積75956.06㎡，商業面積2349.16㎡，容積率為1.27。

萬科第五園由澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設計公司/北京泊岸建筑設計咨詢有限公司/北京市建筑設計研究院共同設計，景觀設計是易道設計，物業由萬科物業管理，銷售代理——中原地產，都是業內有影響的公司。

獲得的獎項：獲得由中國土木工程學會，中國城市規劃學會、中國房地產協會城市開發委員會、中國民族建筑研究會和中國建設報聯合頒發的“中國珍品大院獎”（20**年12月25日）

產品定位

一、項目1期基本情況

首期開發11棟，庭院別墅、疊院HOUSE、合院陽房。可建設總建筑面積為:88705.22m2，其中商業2349.16m2、居住75956.06m2，余為附屬建筑工程和公益工程(菜市場800m2、物業管理150m2、社區健康服務中心150m2、文化活動300m2、小學6500m2、幼兒園2200m2、居委會300m2)。

萬科·第五園地勢起伏，北低而南高，高差目測應該在20米左右，這個地勢差，比17英里稍小一些，比東海岸要稍大一些。但總體上說，地勢過渡比較平緩。第五園依勢建了架空層。

萬科第五園整個建筑結構采用框架結構，住戶可對戶型內進行隨意分割。

1、交通

萬科第五園，位于深圳龍崗區布吉鎮坂田，梅觀高速與布龍公路交匯處，如果從梅林出關沿五和大道往四季花城方向行使，在距離花城200米處東拐，400米后就到萬科·第五園。

沒有公交車直接到達小區內，目前到萬科第五園，要先到梅林關，然后轉坐小巴，才能到達小區內，將來會在小區內引入302公交巴士，讓住戶在小區內就可以坐上公車。302行車路線：梅林關——車管所——皇崗——華富路——華強中——經濟大廈——南園中——愛華市場——南園小學——上步南路——中信廣場——上步小學——歲寶百貨——書城——人民橋——門診部——國貿——羅湖小學——火車站。

小區內的住戶還可以花大概10分鐘的路程，走到雅園路口（這里的公車比較多），坐巴士到梅林關口，然后再轉車。

項目地塊周邊均規劃為住宅用地。萬科在取得第五園地塊后，目前依然窺視周邊約50萬平米的住宅用地。聽售樓人員說，若取得了土地，將建第五園的大二期！

2、其他設施

附屬建筑工程和公益工程：菜市場800m2、物業管理150m2、社區健康服務中心150m2、文化活動300m2、小學6500m2、幼兒園2200m2、居委會300m2。

3、車位

平均每戶有1.0個車位，有些在其樓底車位，有些在樓附近，部分架空層考慮做車位！

二、建筑特色

1、風格

萬科第五園展現的是體現中國傳統建筑特色，融合了徽派建筑元素和晉派建筑元素。萬科·第五園并沒有簡單地復古和照搬，而是揚棄式繼承，將傳統與現代、中式與西式很好地嫁接和結合，以期即可營造出適合中國人居住的傳統居住環境，又可符合現代人的生活習慣。

在小區已經看不到傳統意義上的馬墻、挑檐、小窗等與現代生活脫節的建筑手法。

但是，個性的白墻黛瓦、變通的小窗、細紋的墻腳、清磚的步行道、密集的青竹林、天井綠化、不可窺視鏤空墻、通而不透的屏風、方圓結合的局部造型、青石鋪就的小巷、半開放式的庭院、墻頂采光天窗及多孔墻等、承載文化的牌坊、可增加通透性的漏窗、富有文化色彩的三雕（石雕、磚雕、木雕）等與現代生活不背離的設計手法則得到了繼承。

2、色彩

萬科第五園采用個性的白墻黛瓦、清磚的步行道、密集的青竹林。色彩對比強烈，有水墨山水畫之感。

3、裝修

墻：萬科第五園在墻上做了很多文章，傳統的是“高墻小窗”，但實際上則是“高墻大窗”、“高墻多窗”、“高墻低窗”。豐富的墻文化，靈活多樣的窗形式。這樣一來，即繼承了傳統又符合了現代。同時，第五園大面積采用“雙墻”，就是在建筑庭院外是外層墻、建筑主體是里層墻，兩者之間有空間相隔。

地面：室內地面大都沒有采用傳統的瓷磚，大部分改用了青灰色的青石做地面，古蒲、防滑且具有中國民間特色。

電梯：因為小區最高的樓只有6層，所以沒有配備電梯。

窗框：采用灰色，與小區整體色調相統一、協調。

4、朝向、戶型面積

建筑小部分北偏45度，大部分南北朝向。
戶型面積73㎡——234㎡。
建筑層高是2.8米。

5、進度

20**年7月31日認籌
20**年7月16日對外展示樣板房
20**年7月23日公開發售
預計在20**年6月完成一期工程

6、戶型特點

庭院別墅：均有前院，有些戶型有小天井，可以直接從別墅頂部采光。大部分主臥配有“空中立體小院”，增加了生活質量！新的別墅形式：六合院——六戶別墅合用一個100多㎡的小院。

疊院HOUSE：一層送30多㎡的地下室，二層送30多的地下室，三層是越式樓，送頂層露臺。

合院陽房：一層送地下室，二層送小露臺，三~五層是標準層，六層送頂層露臺。三~五層戶型實用率為82%。

三、1期戶型定位

1、類型
有三種建筑形式：庭院別墅、疊院HOUSE、合院陽房。其中庭院別墅是主力戶型。庭院別墅有四個戶型（190㎡——234㎡），庭院別墅有三個戶型（135㎡——165㎡），合院陽房有三個戶型（73㎡——105㎡）。

其中有六套別墅，合做一個小單元。共享有一個100平方米的合院！

庭院別墅疊院HOUSE合院陽房

戶型比例表
分類分類面積（㎡）總面積（㎡）占總面積比例套數占總套數比例
庭院別墅1581645260.7834.9%5214.8%
疊院HOUSE1232045260.7827.3%8423.9%
合院陽房17124.745260.7837.8%21661.3%

市場定位

一、消費市場分析

1、“大深圳”格局下的中心城樓市

隨著寶安、龍崗兩區城市化的推進和全市軌道交通網絡的形成，深圳“關外”城市化進程大大加快。深圳城市空間開發，開始從以往的“二元結構”走向“一元結構”，即“關內”與“關外”日益融為一體。

在“大深圳”發展背景下，龍崗中心城與深圳中心圈層的聯系也越來越緊密。在房地產市場上，中心城樓市表現出三大特點：

一是越來越多的“關內”品牌發展商入駐中心城，如招商地產、天健地產、星河地產等；
二是越來越多的“關內”客戶關注龍崗中心城物業，并開始在中心城購房；
三是龍崗中心城房地產開發水平逐步向“關內”靠齊，開始出現可以與“關內”樓盤素質毗美的項目。

從近三年商品房用地交易量看，龍崗區房地產規模擴張速度之快，與關內土地供應量的急劇萎縮形成鮮明對比。

在龍崗區出讓的商品房用地中，有相當一部分集中在中心城（詳見下表）。充足的土地供應，為中心城房地產市場發展創造了條件。

2、土地市場供應充足

20**年，龍崗區交易土地面積為287877.8平方米，20**年為835449.25平方米，20**年為635731.22平方米。從近三年商品房用地交易量看，龍崗區房地產規模擴張速度之快，與關內土地供應量的急劇萎縮形成鮮明對比。

在龍崗區出讓的商品房用地中，有相當一部分集中在中心城。充足的土地供應，為中心城房地產市場發展創造了條件。

3、住宅市場需求旺盛

20**、20**年，龍崗區商品房銷售面積分別為143.88和145.27萬平方米。20**年第一季度銷售面積為40萬平方米，與去年同期增長了54%（20**年第一季度為26萬平方米），市場交易沒有受到“地產新政”影響。在所銷售的商品房中，每套平均面積為88-91平方米。

在價位結構方面，每平方米4000-6000元的商品房成交量逐年增加，其中20**年比20**年成交套數增加67%，成交面積增加73%。

二、消費的目標客戶

由于本小區屬于中式風格，文化含量較重。文化是具有殺傷力的。這種殺傷力有兩種含義。一是喜歡的人會無條件地喜歡，二是不喜歡的人會非常不喜歡。因此，本小區的購房者應該與萬科城呈現非常大的不同。

萬科第五園的目標客戶是中年及以上成功人士、金領，外籍人士，高收入藝術及文化創意人士，投資客，港澳臺人士。

1、中年及以上成功人士、金領

大家可能經?？吹?，現在是越成功的人士越愛穿老“土”的休閑服、越喜歡原原本本的生活。坂田周邊、龍華的經濟較為發達，制造業企業較多。對于這些企業的成功人士來說，選擇這樣一個寧靜的居所無疑是非常合適的。他們也恰恰有過早先在民居居住的經歷，萬科·第五園容易喚起他們心靈深處的回憶。而來自關內的金領們也是不可忽視的力量。

2、外籍人士

我們總說“民族的才是世界的”。對于萬科·第五園這種中式風格小區而言，對

于深圳6000名外籍專家及技術人士來說，無疑多了一個新的選擇。我們可以發現，中式家具、中式工藝品最熱衷的消費者往往不是中國人，而是外籍人士，他們想了解這個國度、他們想探索什么的中華文明。

萬科·第五園如果推廣注意渠道的話，吸引外籍人士、形成繼蛇口、華僑城之后，關外唯一的外籍人聚集社區是完全可能的，關外目前還沒有類似小區。

關于中式建筑，其實有一個淺顯的說法：“要了解帝王生活去北京，要了解近代百姓生活到安徽”。如果搞好了，以后完全可以形成“要了解帝王生活去北京，要了解近代百姓生活到安徽，要了解現代中式住區到“第五園”。

3、高收入藝術及文化創意人士

對于高收入的藝術及創意人士，他們喜歡個性、喜歡寧靜的創作環境、喜歡標新立異的產品。第五園產品的唯一性、風格的獨特性應該比較對他們的胃口。

而萬科地產、中式風格、萬科物管這些個字眼堆積在一起時，對于高收入藝術及創意人士來說，這種身份上的標簽意義，已經可以促使他們考慮購房的事宜了。

4、投資客

第五園其實在產品類型上，自己創造了稀缺性，文化含量比較高。上面也分析過了，文化是具有殺傷力的。喜歡的人會無條件地喜歡。這樣就為未來的市場表現打下了一項的伏筆。

同時，產品類型上的稀缺性則讓喜歡的人別無它選。這兩個特性將可能使小區產生突破。鯨山別墅僅僅因為有個社區教堂就吸引了老外長期租賃不愿走。那么同樣有文化含量的第五園的文化力量是否也能夠產生這種效應呢？

5、港澳臺人士

眾所周知，對于傳統的認識上，港澳臺人士比大陸的我們繼承得更好。所以，對于第五園這種項目，或許能夠更容易地喚起港澳同胞的好感和認同。

三、樓盤分析

在萬科第五園之前，錦繡江南、書香門第先后宣稱建設中式小區。

萬科第五園是深圳迄今為止真正具備中式神韻和內涵的住區，在全國，這種揚棄式繼承也是鳳毛麟角，是深圳房地產開發企業走向成熟、研發能力漸強的重要標志。

在萬科·第五園，無論是揚棄式繼承以后形成的外在近似、內在神似的建筑風格，還是功能區分清晰的綠化層次，以及青石小巷、挑檐、院落、廊架、花窗、孔洞、高墻、縫隙等等，都讓人無須借助外形就能夠感覺到實質，與其用簡單照搬的外形影響人的視覺、不如用揚棄式繼承影響人的心靈。

由于萬科已經準區域壟斷坂雪崗片區，因此為了避免內部自家的兄弟項目發生內耗競爭，萬科城西化、第五園中式則并不難理解。

萬科第五園在20**年年底開始認籌，大概認了3000多個籌。20**年7月23日，開始發售。據相關報道，，“萬科·第五園”推出346套（其中庭院別墅52套、合院陽房210套、疊院HOUSE84套），成交套344套，除一套庭院別墅、一套樣板房為成交之外，其余單位全部售出，到晚上7：30全部售出，銷售率達100%。

價格定位

一、價格策略

開盤前的庭院別墅均價10000/㎡、疊院HOUSE7000/㎡、合院陽房5500/㎡

二、付款方式

首付二成.

營銷定位

一、廣告定位

20**年國家性展覽會文博會開幕之日，第五園借大文化環境、轄書小文化、大概念粉墨登場了，展位上不但請來了《骨子里的中國情結》作者王受之教授坐鎮現場，王石更是在開幕不久上午十點鐘走到展臺。

20**年春交會有展位，到20**年7月16日對外開放樣板房，比預計的提前了1星期。

發展商與相互廣告合作。

1、廣告費用

萬科把王受之《骨子里的中國情結》的版權買下來了，據說是20萬。

在對外開放樣板房的前一天，深圳五大類報紙和電視報做了頭版。7月23日公開發售前一、兩天，在深圳特區報，南方都市報也做了頭版。在萬科各主要的戶外廣告牌，在公開發售前也換成了第五園的廣告，雅園路快到第五園處有第五園的路標。

網絡上，深圳房地產信息網上有FLASH廣告。

售樓處的裝修、樓書、路標和廣告等，估計到目前為止廣告費用將近100萬。

二、銷售方式

萬科以前一直自己銷售樓盤，只有極少的樓盤和中原、世聯合作過，此次萬科如此高調地和代理公司合作，據銷售負責人講，萬科看中的是中介的客戶資源。

此次出現四家公司競爭代理樓盤的事情。在四季花城售樓部，從11月中旬開始，四家代理公司分別派了2—3人到現場進行第五園的VI

P卡銷售，每張VIP卡的價格為1萬元。萬科將對他們的客戶積累數以及現場表現進行評比，最后確定讓中原擔任第五園的銷售代理。

1、售樓處

發展商在現場設了售樓處，在市中心處設了看樓車的點，方便客戶到關外看樓。

現場售樓處（將來是圖書館）按照中式的風格裝修設計，深色的家具，青花瓷瓶，蘭花等，用這些具有中國特色的物品營造中國風的氛圍。在主要的通道路上擺放著樓盤模型，樓盤附近設休閑區兼接待洽談區。因為售樓處將來是圖書館，所以在墻邊上有規劃地立著書架，書架上整齊地擺放著各類書籍，可供住戶讀閱。

2、樣板房

發展商做了9種戶型，庭院別墅、疊院、合院陽房都有樣板房，但是樣板房的位置比較分散。

樣板房的設計基本上都是遵循中式風格，室內的擺設都使用了中國傳統的元素，竹制品，木刻、瓷花瓶，掛毯、娟紙圍成燈罩等。改用青灰色的磚做地面，墻面是白色的。給人比較濃郁的中國式環境的感覺！

3、特色

萬科將一座300多年的老房子，移入了小區內，加強了中式風格的氣氛！

4、售樓書

售樓書采用的色調是灰、白、紅，封面采用大面積的灰色調，是徽派建筑的建筑風格相一致。整體感覺簡潔，明快！與樓書一起附送的還有，萬科的內部刊物，體現了發展商的實力和對自身品牌的宣傳！

5、促銷方式

在市中心處（華強北順電）設看樓車，方便客戶到現場看樓。體現大公司的細致和周到。
開樣板房的當天，請來了一些民間藝術表演，如民間剪紙、陶藝表演、滾軸印刷、捏泥人、即興手勺繪糖畫等，吸引了很多駐足觀賞者，兒童在里面玩得不亦樂乎！讓客戶近距離接觸中國的民間藝術，感受中國風情的魅力！也達到了對第五園所強調的中國風情的一種現實體現！

三、銷售狀況

銷售VIP卡2000多張，23日公開發售，推出346套（其中庭院別墅52套、合院陽房210套、疊院HOUSE84套），到晚上7：30止，達到銷售100%。

物業管理

由萬科物業管理有限公司管理，通過ISO9001（2000版）國際認證，國內物業管理行業的知名品牌。

收費標準，庭院別墅：3.4元/㎡/月
疊院：2.6元/㎡/月
合院陽房：1.6元/㎡/月

總結

優處：
1、在產品類型上，自己創造了稀缺性，文化含量比較高。
2、將傳統與現代、中式與西式很好地嫁接和結合，為傳統民居注入新的時代元素。
3、強調小區中國風情的概念，將安徽的一棟300多年的老房子移到小區內，形成了特別的一道風景。
4、現場的中國藝術表演，讓人近距離的感受到了中國的民風。
5、強調風格的統一性。入駐第五園內的店面裝修要通過萬科的審核，裝修風格要與園內的風格相一致。
6、園內的交通組織比較到位。

不足：
1、少一塊公共活動的空間，可以讓孩子娛樂，老人鍛煉的空間。
2、屋頂單薄,剔除構建上的美觀,防熱隔音(冰雹雨滴的砸落聲)效果有待驗證。
3、TH屋頂向庭院內傾斜，庭院排水是個考驗。
4、樣板房裝修太考慮視覺沖擊，對真正居家沒多大參考意義。
5、所有廚房的窗都太小，通風、采光都成問題。
6、除社區入口建筑與園林水景相映成趣外，第五園她處水景何在,主題園林何在？
7、六合院中，兩戶別墅間的間距小，缺乏私密感！
8、地下室自然采光小，通風比較差。
9、由于本小區地勢起伏較大，因此無障礙通道在設計上存在較大困難。
10、周邊配套設施有待完善！
11、戶型不合理，廳較小，不夠大氣，光線不足。
12、樓梯的寬度較小。

篇3：物業管理企業涉及風險分析

　　物業管理企業涉及風險分析

　　物業管理企業在從業過程中承擔的主要法律責任是指因違反物業管理法律規范的行為，對使用者或其他公民的合法權益造成侵權后果。實踐中物業管理法律關系比較廣泛，因而物業管理法律責任也具有廣泛性，物業管理公司與物業使用者的法律糾紛主要集中在侵權責任方面。

　　物業管理企業為業主提供多樣性的服務，項目繁多，服務對象廣泛。涉及的風險主要有：

　　財產風險：物業企業以固定資產為主的財產，業主委托物業公司對物業區域內的各種設施、設備等公共財產進行管理，就可能面臨的各種自然災害和意外事故。

　　責任風險：由物業企業負責管理、維護的公共設施及設備由于疏忽或過失造成第三者人身傷亡或財產損失。如第三者在小區游泳池溺水、物業區域內運動設施由于失修或其他原因傷人等。

　　現金風險：物業公司的職員在從事本職或非本職工作時，可能遭受的意外傷害。

　　餐飲風險：擁有餐飲場所的物業公司，可能因提供的食品造成食用者食物中毒或一些食源性隱患，也可能因服務人員過失或餐具存在缺陷導致食用者人身傷亡。

　　車輛風險：物業公司因疏忽或過失造成業主的機動與非機動車輛可能遭受損失及第三者責任。

　　總的來說，責任風險是物業企業主要承擔的風險，因此物業公司在投保險種時首選責任保險。