頂尖寫字樓的頂尖策劃——長沙順天國際策劃實錄

一幢樓內企業總資產超過200億元,一幢樓的年納稅額近億元,一幢樓勝過一條街,一幢樓勝過一個工業園,一幢樓帶動一個城,……這就是順天國際財富中心,從20**年7月1日開盤到20**年3月28日交房,銷售率完成90%并且運營良好,一個與國際接軌的頂尖寫字樓,一個現代版的樓市神話!

順天國際財富中心這個作為湖南首個與國際接軌的高檔寫字樓,如今樹立在長沙CBD核心位置上,渾身煥發著“樓王”的魅力!這個項目能產生如此的銷售旺勢,銷售業績如此可觀,產品形象如此富有影響力,策劃在其間的作用是不可估量的。在它身上誕生了許多新名詞:“國際化辦公”、“生態辦公”、“國際商務制造”、“樓宇經濟神話”……這一切的得以實現,凝聚了我們的策劃師多少心血與智慧。這個項目的成功,也是策劃人的成功!

“順天國際”的兩位核心策劃人李柏先生和肖芳清先生,曾經默默無聞地為該項目服務了兩年多時間,很多運作中的細節其實并不為外界知曉,但他們作為優秀策劃人和高級策劃師,在本項目的全程策劃中付出了艱辛的勞動和非凡的智慧。

一、前期調研:提出國際商務寫字樓的十大標準

記得一個房地產商說過這么一句話,“我寧愿花一年的時間和投資額5%的費用,來進行一個項目的市場研究,相信這樣可以給我80%的成功率;否則我只有20%的成功率。”

“順天國際”的開發商湖南順天集團以及其董事長蘇松泉先生和總經理李建國先生就是這樣。當年,他們拿到位于長沙市芙蓉中路湖南圖書城南側的那塊地后,公司正在開發距此不遠處的順天城——湖南第一個“SOHO”項目。因而算上開發商自己的研究論證,前期調研應該有2年時間。

我們的調研工作做過三次,調動了公司幾乎所有的研究和信息資源,每一次都有新的收獲和更多的一手資料。

最重要的最全面的一次是,20**年3月12日至4月12日。我們采用問卷調查的方式對長沙市的上市公司、事務所、廣告公司、電腦電器公司、高科技產業、金融機構等進行了分類調查研究,我們派出調研人員10 名,調研時間32 天。我們的問卷內容包括:業主尋求辦公場所的首要因素,公司現有寫字樓使用面積,公司對商務中心的要求,對空調的要求,對會議室一個月的需求量,對停車位、戶型的要求,是愿買還是租用,對銀行按揭的要求等各方面。

李柏先生擔任此次調研組組長,對調研數據嚴格把關,親自撰寫了調研報告,經過研究分析總結并提出“國際商務專業寫字樓十大條件”:1、必須具備象紐約曼哈頓CBD風采一樣的商務極核地段;2、提供能與世界500強零距離接觸的大商務平臺;3、國際大師規劃設計的國際級地標性建筑;4、全面升級的綜合配套;5、跨越國界的5A智能中樞系統;6、極具時代感的生態景觀相匹配;7、開合有度適合現代化辦公要求的彈性空間;8、彰顯身份與地位的著名酒店全程星級物管服務;9、人性化關懷的頂級職業經理人商務會所;10、物超所值升值無限的多重價值物業。

此次調研對以后“順天國際”的開發提供了市場依據,也基本上確定了本項目的品味和建造標準,而且還收集了一些有初步意向的目標客戶群。

二、開發策劃:八次修改推出國際化專業寫字樓規劃方案

我們對順天國際財富中心的定位與開發,做了詳盡的開發策劃報告。

通過對長沙市寫字樓市場的研究和對潛在用戶的問卷調查,表面上看長沙寫字樓市場供大于求。然而,作為策劃人,必須首先站在一個相當的高度,看到相當的遠處。當時,正好中國剛剛加入世貿組織,許多國際企業更加快了進駐中國的步伐,甚至深入到了中國的腹地城市。另外,中國經濟自改革開發以來,保持著持續增長的勢頭,更多國際人士預測21世紀將是亞洲時代或者說是中國時代,中國力量成為世界經濟發展最看好的力量。從微觀層面分析,長沙只有行政機關、原來國有企業和集體企業擁有自己的寫字樓,即使1993年開發過具有市場化性質的平安大廈寫字樓,出租情況一直不錯,也已經是好多年了。憑著敏銳的專業洞察力,我們預測專業寫字樓市場另一個波峰即將出現。因此,在項目開發策劃報告中,我們明確提出打造“國際化高檔寫字樓”的初步定位。

項目初步定位后,開發商與策劃公司負責人還考察了國內外許多城市,參考學習高檔專業寫字樓的開發理念、建筑風格、全面配套和完善服務等等。我們尤其關注電梯配置,開發商看到新加坡一些國際級的建筑作品,親身體驗了什么叫做“零等待電梯”,也就是說進入國際化的大廈等待電梯時間不會超過30秒,而且進了電梯后感覺舒適又快捷,電梯速度為5米/秒,真正做到了某電梯廣告所描述的“上上下下的享受”。出于種種考慮,

開發商和策劃公司一致認為聘請新加坡的著名規劃設計大師蔡家聲做本項目的規劃和景觀設計。

對于規劃設計,我們也提出了許多合理的見意。這其中包括了項目的區位研究對周邊環境、交通條件、項目地塊的分析,針對該項目如何塑造核心競爭力,和已確定的國際標準,單單是本項目的外立面規劃設計,前前后后大的修改就多達八次。建筑工程設計也隨之相應作出了修改和完善,景觀規劃設計充分體現了超前和生態原則。這樣,才使本項目開發出來更具有國際化的新元素:獨特俊郎的時尚立面與造型,玻璃幕墻的全面使用,21部高速電梯,首創屋頂直升機停機坪,2000平方米的生態廣場,動感噴泉與建筑小品,8.1米超高的豪華大堂,近萬平方米的地下停車場,泛會所概念,為業主量身定做的國際商務俱樂部……。

三、營銷策劃:打擊商住樓與創造專業寫字樓客戶

有些市場是靠發現,有些市場需要搶占,有些市場則需要創造,“順天國際財富中心”幾乎全部是靠后兩者。

追溯長沙的寫字樓開發的發展階段,最初從93年的平安大廈的成功開發,引起了開發商對寫字樓市場開發的追捧,但由于97年受國家宏經濟觀調控的影響,市場疲軟,以及大量一涌而上的寫字樓,其自身素質存在這樣或那樣的問題,如設計缺乏前瞻性,配套不全,交通、停車位、使用功能等問題,導致寫字樓市場開始滑波,大量寫字樓空置,陷入了發展商們“談寫字樓”色變的困境。98年這個市場才慢慢有了轉機,企業的增加拉動了對這一市場需求,但整個寫字樓開發還是比較保守。從2000年起,各種打寫字樓擦邊球的概念如“居家辦公”,“酒店式公寓” 等的推出,整個市場的競爭才顯得激烈起來。那么,我們應該怎樣去面對這樣一個市場呢?

在營銷前的調查中,我們發現其實很多酒店、交通便利的公寓、商住樓里面都存在許多辦公的公司。在酒店的則主要顯示其檔次;在公寓的則看中其實惠;在商住樓的則兼顧了居家和辦公。那么這一批公司中,肯定有些需要專業化的純粹的寫字樓,作為自己公司的辦公場所。

我們對產品的定位——國際化的高檔專業寫字樓,這是我們一種主動出擊市場的策略,在長沙當時階段高檔寫字極少,更沒有與國際接軌的專業寫字樓,順天國際財富中心的橫空出世,就是填補這個市場空白,開創長沙寫字樓市場的一個新的華章。所以,我們必須在爭搶市場的同時,更要創造市場。

因此,我們制定了打擊商住樓的營銷策略,我們推出了“買比租更合算”的置業理念。

為了打擊商住樓,從20**年3月起,我們在長沙的三大主流媒體《長沙晚報》、《瀟湘晨報》、《三湘都市報》上,以非常的氣勢和手段推出特別報道——《入世與寫字樓開發的國際化》,分為五篇作為一個系報道:“長沙寫字樓開發大回眸”、“商住樓與專業寫字樓大討論”、“長沙CBD在商務國際化中迎來大發展”、“國際專業寫字樓的十大標準”、“與國際接軌的專業寫字樓為何倍受青睞”。在一個月的時間里,“順天國際”售樓部的咨詢電話已經不斷地響起來了。這一組報道一出,加上“順天國際”此前的預告性廣告和工程現場的形象,讓長沙市民似乎感到“國際化寫字樓”即將浮出水面。其時,長沙樓市推出了好幾個商住樓項目及酒店式公寓產品,尤其是在本項目之前半年認購銷售的“湖南**中心”項目,因定位為“第二代商住樓”,推出“移動辦公”等概念,銷售情況本來不行,又受到這組系列報道的嚴重打擊,加上工程本身原因而接到規劃等部門的整改通知。商住樓的市場出現了一時的沉寂,市場轉向有利于“順天國際”這一邊來了。

在做宣傳引導的過程中,我們調動所有的營銷人員進行“掃樓運動”,就是向長沙的三四五星級酒店、市中心區的商住樓、酒店式公寓的公司進行調查訪問,尋找潛在客戶群。結果大有成效,有些公司的老板表示會親臨“順天”考察,也有些老板正在考慮購買寫字樓,希望早一點全面了解“順天國際”。

接下來,我們策劃推出了一系的直接硬性廣告,以保持有利的市場形勢,并吸引更多的潛力客戶。同時也繼續推出項目的連續軟性新聞,詳細介紹項目本身。這一組軟文可謂直接命中目標,標題為《引領國際化辦公新潮流》,包括:雄踞CBD核心地段篇、完美的功能配套篇、生態化辦公篇……在這一組軟文廣告中,基本公布了“順天國際財富中心的十六大優勢”,甚至還特別發出活動通知:凡在6月30日前來購房者,繼續享受優惠,自7月1日起價格上調;6月28日,本大廈提前封頂及開盤隆重舉行!

通過這幾個回合的營銷和推廣,“順天國際”的人氣上來了,每天的咨詢電話都響個不停,據肖芳清先生某日統計,其中最多的一個小時接到40個咨詢電話。前來認購且后來成交的知名企業有:美國J.P集團、中國財富證券、浙江雙良集團、湖南經閣集團、省招標局、錦繡紅樓……,這一大批國內外知名的企業往往購買“順天國際”的某一整層或幾層,有些是2000多平方米,有些甚至為5000多平方米,他們挾資金、人才、技術、信息等優勢落戶長沙CBD的核心,他們選擇“順天國際”

,實際上就是選擇一個更高、更好的財富平臺,從而實現自身雄霸天下、永續發展的夢想!

就這樣,順天國際財富中心基本上奠定了前期營銷階段的客源,搶占并創造了自己的市場通道。

四、主題策劃:讓央視《新聞聯播》關注一棟樓的神話

項目自認購以來,我們采取過抽獎、限期增值回購、參加20**年長沙春季房交會、參與湖南私企500強揭曉頒獎現場直播、邀請500強企老板考察樓盤、上門直銷、參加電視臺的《經營天下-對話名人堂》專題節目等等,均收到了較好的效果?！皣H化辦公”的理念以及其作為“湖南首個與國際接軌的頂尖寫字樓”的形象地位已經在市場上樹立。

在6月28日舉行項目封頂和開盤儀式之際,以什么樣的創意活動來吸引客戶,引領市場和轟動社會呢?我們苦苦尋思著……

第一套方案:買房送時尚科技CDMA手機并游世界之窗;

第二方案是:特邀世界500強、中國500強及省內知名企業老總看房;

第三方案是:中國企業提升國際競爭力高峰論壇;

第四方案是:順天國際財富中心現場新聞發布會;

第五方案是:順天國際財富中心推廣酒會。

但是,以上五套方案,我們認為都不理想,要么投入太大,要么很難促成銷售,要么操作難度較大,要么與項目本身特色有很大差距,等等。加之對此方案討論來討論去,也延誤了一些時間,但我們工程封頂開盤的時間是不能推遲的。

有什么活動既符合項目特色、操作簡單、來得又快、投入較低、效果極好呢

6月24日晚上,我們在一個非常安靜的酒店包房里,進行頭腦撞擊和思維風暴……最終想到了“巨幅黨旗迎黨慶、民企謝黨好政策”的方案,就是在“順天國際”大樓上懸掛一面特大黨旗。因為馬上到七一了,而這年的七一是建黨81周年,幾乎全國上下均十分關注,各種慶祝活動特別多。而有創新的肯定會更受矚目,從而引起轟動效應。而且我們的新聞和影響最好能在七一前一天見諸媒體,再大的新聞可能會被政治慣性新聞所淹沒。由于這一活動本身操作并不復雜,形式也易被模防,故事先實行了絕對的保密。25日開始開始制作尺寸為高26米、寬38米的黨旗;29日晚上10點鐘掛出,30多人的專業施工安裝隊伍,把幾噸重的鋼架~搭好,然后將非常沉重的巨幅黨旗和標語吊上去并加固,還另加一條高2米、寬38米的橫幅標語“沒有共產黨,就沒有新中國”。

6月30日一早,就有本土的媒體記者發現了這一重大新聞,湖南衛視、湖南日報、湖南經視、瀟湘晨報……紛紛而至。中央電視臺的新聞聯播當天有一個特別報道,關注各地慶黨的新聞,其中就有“順天國際財富中心巨幅黨旗別出心裁謝黨恩”的報道,而且所拍的畫面相當醒目,盡管時間較短,但影響無疑是相當大的;7月1日,“中國最大的戶外懸掛黨旗謝黨恩”的新聞在各大媒體黃金時段播出和顯著版面刊出;此后更有全國30多家媒體給予了報道與關注。

30日白天,在順天國際財富中心還舉行了隆重的封頂及正式開盤儀式。來參加活動的除了許多客戶外,還有湖南各新聞媒體,并特別請來了省市區政府的相關領導。因而,接連多日在媒體上均可以看到本項目的有關報道和新聞。項目宣傳進入了一個高潮,也把“順天國際”推進了持續熱銷階段。

順天國際財富中心是我們做的項目中,前期策劃工作做得最長的一個項目,也是目前為止湖南做得最好的一個高檔專業寫字樓項目。從第一次市場調研到產品定位花了將近一年,從項目認購到正式開盤足足兩個月零十天;但從開盤到寫字樓部分(塔樓)售至70%只用了不到三個月,半年即售完;而商業裙樓的招商和租售任務完成得就更快。

作者為五洲半島(長沙)國際策劃機構總經理、策劃總監,中國注冊高級策劃師,中國企業文化促進會企業形象策劃專家。

篇2：市人民醫院政宣策劃科工作制度

>　　某市人民醫院政宣策劃科工作制度

　　在醫院黨委、院部的領導下，做好宣傳、策劃、文印等各項工作?？茖W流程，合理分工，配合各項中心工作，樹立醫院形象，擴大對外宣傳和信息交流，力促醫院科學、和諧發展。

　　1、政宣工作制度

　?、抛龊酶黜棔h前后宣傳、標語、場景布置等各項工作，并做到及時撤換。

　?、茖θ簩蚺?、指示牌、宣傳牌隨時檢查，及時更換。不定期在各病區刊出醫學科普宣傳窗，把更多醫學知識向患者宣傳。

　　⑶做好會議、參觀、重大手術、各項文體活動的攝影、錄像和宣傳工作。

　　⑷配合電視臺參與攝錄、制作電視宣教片，樹立醫院形象。組織重大題材的宣傳報道工作，主動與當地媒體和衛生局交換信息，擴大信息流。

　?、筛黜椥麄髌分谱?，本著勤儉節約的原則，盡量減少制作成本。購置原材料均立項，計劃上報經批準后實施。

　　2、文印工作制度

　　⑴文件、資料印刷，均經有關部門批準后執行。

　?、乒澕s紙張，凡復印、油印資料的必須做好登記。

　　⑶重大會議資料(如職代會等)須認真按時完成準備工作，不能拖拉、應付了事。

　　⑷愛護印刷設備，如有故障，及時與維修人員聯系，下班后要切斷電源，避免隱患。

　　3、院報工作制度

　　⑴認真、負責組編每期院報，做到貼近職工，宣傳解讀醫院，內容詳實，新聞性、可讀性強。

　?、泼科跇痈逅驮褐饕I導審查。

　　⑶組織重大題材的撰寫工作。

　?、日J真校對稿樣，原則上每期普通差錯低于0.1%，嚴禁出現原則差錯。

　?、擅科谠簣蟀l出后，要及時郵寄全省、市各兄弟單位和上報衛生主管部門。使信息得到及時交流，擴大醫院的知名度和美譽度。

篇3：年會策劃方案的面面觀

　　年會策劃方案面面觀

　　快過年了，又是新的一年，行政人事部門的童鞋們又要為年會策劃頭疼了，年會年年有，好像翻來覆去就那幾樣，總結、吃飯、娛樂、抽獎......今年如何開才能讓老板滿意、同事滿意?下面這篇文章希望能夠借鑒。

　　一、年會的意義

　　年會是企業重大節日!

　　1、年會的綱領:為了父母的微笑，我在努力的路上!

　　2、操辦原則：怎么讓員工有感覺就怎么來!

　　3、企業的靈魂：經營好員工的動力，實現員工的夢想，順便實現老板的夢想!

　　4、年會的核心：讓員工明年在公司拼命做事!

　　5、年會的目的：

　?、倮瓌訂T工

　　a、是為了減少員工流失，用活動來留住員工;讓員工興奮采取行動，讓更多的員工看到跟我們公司干的希望;展示公司輝煌，讓員工家庭更支持自己在公司干;所以年會一定要與往年不一樣，一定要讓員工有感覺;讓員工明年賺到更多的錢!

　　b、是為了激發員工的動力、調動員工的積極性，讓員工在新年伊始就對工作產生高度熱情，迅速進入工作狀態。

　?、诶瓌宇櫩?/p>

　　a、一定要邀請一些我們的大客戶來參加我們的年會，在年會的現場讓我們客戶感到神圣，感恩我們的客戶，并且向客戶展示我們的團隊及公司文化，借此向客戶傳遞一個印象!

　　b、可以邀請一些意向客戶來參加我們的年會，在年會的現場讓老客戶做一個分享，以此來打動新客戶，讓新客戶對我們公司產生一個良好的印象。

　?、劾瓌悠渌α?/p>

　　a、邀請幾位上下游或者合作伙伴，向他們展示我們的規劃及團隊，以此來增加他們對我們的信心及依賴度。

　　b、邀請幾位地方相關部門的(或者行業)領導，向他們展示我們的文化及對地方(或者行業)的拉動性和貢獻度(如：我們要成為某地區的納稅大戶等)。

　　二、會場的布置：

　　1、有好的音響和好的環境，能讓大家一起就餐。

　　2、地場兩邊掛著關于公司理念的一些條幅(如：公司文化的展示，產品，愿景，使命，口號，以展架的形式展示在年會現場，并通過員工展示體現)。

　　3、座位安排結合天、地、師、君、親的理念，如：第一排為年度業績前十名及其父母。第二排為客戶和嘉賓，其他座位按各部門劃分。

　　4、會場后方懸掛年度業績前十名巨幅照片。

　　5、公司優秀員工和元老，總經理的照片做成展架放在會場兩側。

　　6、老板年會期間不用上臺說話，而是坐在最后一排看所有員工展示、表演。

　　(會場布置以天、地、師、君、親的原則，以此來激發員工的動力，當業績前十名在現場看到自己的巨幅照片，內心深處一定會發出一股強烈的神圣感，內心自然會升起一股沖勁，所謂一念升起，所向披靡)

　　三、擬邀嘉賓

　　1、員工：要求全員必須參加，不可請假。

　　2、公司各部門領導

　　3、客戶：盡量邀請重要的大客戶，或者對公司有恩的客戶。

　　4、優秀員工及主管父母：提倡孝文化。

　　5、重量嘉賓：地方領導或者行業內知名人士等(可提前說為神秘嘉賓)

　　四、崗位安排

　　1、成立專門會務組：

　　年會最重要的參與者是員工而非領導，所以所有領導必須為員工服務，每上領導各自申請會務組職位，定好機制，如果不全身心付出怎么辦!

　　1)會務總監：

　　2)場外：簽到組二人(同時負責茶歇)

　　3)場內：

　　4)主持人：

　　5)男女DJ:

　　6)負責在場后給所有前十名包括優秀員工頒獎時戴紅花的：

　　7)燈光攝影：

　　8)物資：

　　9)白板組：

　　10)迎賓組：

　　11)禮炮手：

　　2、圍繞流程進行采購。

　　所需要所需物資：紅地毯，追光燈，花環，獎杯，獎牌，嘉賓胸花，禮炮，獎品，元老條幅，水，茶點等!必先提前兩天配齊!

　　五、具體流程：

　　1、全員到簽到處點名，安排崗位(要求會務組的所有成員必須著統一服裝，特殊崗位除外，例攝影)。

　　2、客戶簽到，(客戶要佩戴胸花)走紅地毯，簽名(場外由主持人引導，紅地毯兩側主管們熱烈歡迎伙伴們、嘉賓入場，由主持人引導進會場，會場門口宣布客戶進場，聚光燈引導客戶座位上(注：大屏幕和這期間場內必須放非常非常動感的音樂)(門口要有三位禮儀的人引位)

　　4、主持人上場，自我介紹及熱場，介紹到場嘉賓

　　5、主持人帶動全員先來一或兩支開場舞(由所有的領導上前領舞!)

　　6、放視頻(全年回顧)

　　7、頒發獎勵，主持人逐次邀請受獎人上臺來領獎、分享、合影、(中間可穿插一些文藝節目)

　　A、業績前十名(從十到一的順序邀請前十名逐次走上講臺領獎)

　　B、最佳狀態獎(公司里狀態最好最持續的，并且可以感染周圍的人，帶動周圍人的狀態)

　　C、無私奉獻獎(公司里平時默默無聞，但卻默默的為公司奉獻著，無怨無悔)

　　D、狼性團隊獎(公司所有的部門參選，評選標準由公司商討決定)

　　E、最上進員工獎(在公司最努力，最有動力，最有上進心的，最好是新員工，或是工齡一年以內的員工)

　　F、天使獎(此獎的人選應該是對公司員工關心最多，大家有什么事都愿意和她去說，像天使一樣關愛身邊的人)

　　G、最大貢獻獎(在過去的一年里，對公司有著某一方面的巨大貢獻的)

　　H、最佳狀態獎(公司里狀態最好最持續的，并且可以感染周圍的

　　人，帶動周圍人的狀態)

　　I、晉升任命書

　　J、給客戶頒獎

　　8、下半場入場兩場熱場舞

　　9、團隊展示，向在場所有的人展示我們的團隊，展示我們的文化，展示我們的狀態，展示我們決心，展示我們的優勢，勢氣，狀態，禮儀。

　　10、讓各部門定明年業績目標。

　　11、地方領導發言或者相關領導發言(主持人一定要把領導塑造到位，讓領導高興。可以提前與其溝通，也可以突然襲擊，視領導的脾氣來決定，核心是讓其樂。

　　12、行業內重量m.dewk.cn嘉賓(神秘嘉賓)發言(同樣主持人要提前準備，擬好塑造詞，向當下師學習，向行業里的精英學習，更利于員工的進步和對此行業的理解。

　　13、頒布新一年里公司的各項政策(可由副總頒布，要有書面文件，最好是紅頭文件)

　　14、頒布20**年的各項獎勵機制(要清晰要透明，要讓人一目了然，不可含糊不清)

　　15、老板做總結激勵性發言!將全場所有人推向頂點。(話不用太多，重在激勵，塑造公司發展方向和發展前景，將現場所有的人點燃就可以了!)

　　16、主持人宣布大會正式結束;

　　17、晚餐(中間可穿插一些文藝節目)

　　六、重點備注：

　　1、主持人要在每個版塊之前要塑造本版塊的給企業帶來什么!

　　2、每一位上臺的領獎者禮儀小姐必須給帶花環;

　　3、每一個上臺者都必要求走上紅地毯;

　　4、每一位上臺者聚光燈必須配合;

　　5、會務必須嚴謹每個一個環節，物資，人員的調配;

　　6、DJ師、禮儀小姐和主持人對接每個環節;

　　7、頒獎此過程乃重中之重，乃大會的核心部分，公司想要達到哪些結果，就針對此類事件舉行重大而隆重的儀式，所有獲獎的人都有一到三分鐘(做一個“時間到”的提示牌)的獲獎感言，主持人提醒感謝的話要少說!(每個領獎的人挑自己喜歡的人用自己最喜歡的方式給自己頒獎)。

　　8、感恩文化：

　?、俑兄x父母養育之恩

　　②感謝客戶幫助自己實現夢想

　　③感謝公司給我平臺