隨著房地產(chǎn)投資的不斷升溫，房地產(chǎn)開發(fā)的領(lǐng)域越來越寬，人們對(duì)房地產(chǎn)投資的取向也在逐步的被分流，一些精明的開發(fā)商不失時(shí)機(jī)的推出了各種投資型產(chǎn)品，于是產(chǎn)權(quán)式酒店這一新的投資方式終于浮出水面。

產(chǎn)權(quán)式酒店興起于上世紀(jì)七十年代歐美國家的一些著名旅游城市和地區(qū)，由“時(shí)權(quán)酒店”（time share）演變而來。所謂“時(shí)權(quán)酒店”即由消費(fèi)者或個(gè)人投資者買斷旅店設(shè)施在特定的時(shí)間里的使用權(quán)。產(chǎn)權(quán)酒店是酒店將每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托給酒店經(jīng)營(yíng)分取投資回報(bào)，同時(shí)還可以獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。這種全新的投資理念與投資方式，給房地產(chǎn)開發(fā)商、管理公司、投資者帶來了良好的經(jīng)濟(jì)收益，其發(fā)展前景極其可觀。

一、產(chǎn)權(quán)式酒店的類型
國際通行的產(chǎn)權(quán)式酒店大致有三種類型：一是時(shí)權(quán)型。即酒店與客戶約定部分客房的使用期限，一般為三個(gè)月以上?？蛻粼诩s定的時(shí)間內(nèi)，擁有客房的使用權(quán)。二是公寓型?？蛻糍I斷酒店的部分客房產(chǎn)權(quán)，長(zhǎng)期居住或作為辦公用房，每月上繳一定的管理費(fèi)，如：空調(diào)費(fèi)、水電費(fèi)、服務(wù)費(fèi)等。三是投資型?？蛻糍I斷酒店部分客房的產(chǎn)權(quán)，投資者并不使用客房，而是將客房委托給酒店進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，逐年收取固定的投資回報(bào)，是當(dāng)今較為流行的投資類型。

二、產(chǎn)權(quán)式酒店投資的優(yōu)勢(shì)
（一）資金快速回籠
房地產(chǎn)開發(fā)商在興建酒店時(shí)，前期必將投入大量的資金以確保工程的按期交付。這種巨額投入會(huì)給開發(fā)商帶來巨大的資金壓力。如何快速的回籠資金，是開發(fā)商不容回避的問題。實(shí)行產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)方式，就可以快速的解決這一問題。產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)是將建設(shè)酒店的巨額集中投資，分解為單位的組合，將部分產(chǎn)權(quán)出售，回籠資金。這樣有利于酒店的管理和緩解資金壓力，也為不愿意承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人或法人提供了用呆滯資金謀取較高回報(bào)的機(jī)會(huì)。

（二）規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，獲得高額回報(bào)
產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費(fèi)模式，與住宅寫字樓投資、股票投資、儲(chǔ)蓄及國債投資等相比，投入輕松，風(fēng)險(xiǎn)小，回報(bào)更豐厚，同時(shí)還可獲得一套真正屬于自己的私家酒店。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，近10年來，全世界產(chǎn)權(quán)式酒店平均每年增長(zhǎng)15．8％。與銀行儲(chǔ)蓄和投資股票債券相比，產(chǎn)權(quán)式酒店的最大賣點(diǎn)是投資回報(bào)率高以及投資風(fēng)險(xiǎn)低。在國際上，產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種穩(wěn)健的投資理財(cái)方式，受到眾多獨(dú)具慧眼的投資者青睞，是一種新型的融資方式 。產(chǎn)權(quán)式酒店是將酒店以單元的形式出售給投資人，各單元具有獨(dú)立的房產(chǎn)證，投資人享有自用、轉(zhuǎn)讓、抵押、贈(zèng)送、繼承等權(quán)利。投資者一般不住在酒店，而是將客房委托

酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)，獲取年度分紅，同時(shí)獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。國內(nèi)的產(chǎn)權(quán)式酒店在銷售時(shí)開發(fā)商一般會(huì)與投資人簽訂一定期限的返租協(xié)議，約定一個(gè)租賃期和投資收益率。以6．5％的年收益率計(jì)算，大約15年客戶就可以收回總投資，同時(shí)，還可以取得房產(chǎn)所有權(quán)。因此，產(chǎn)權(quán)式酒店具有較高的投資與使用價(jià)值，較容易實(shí)現(xiàn)業(yè)主預(yù)期的購買目的及投資目標(biāo)。業(yè)主支付幾萬元的首付款購買酒店中一套客房后，與酒店或管理公司簽訂《委托租賃合同》，此后的銀行月供款、物業(yè)費(fèi)及供暖費(fèi)等全部由酒店代為支付，業(yè)主做“甩手掌柜”即可，達(dá)到保值增值的目的。

（三）擴(kuò)大客戶源，實(shí)現(xiàn)酒店與業(yè)主的“雙贏”
產(chǎn)權(quán)式酒店賣方的初衷是為了解決資金不足的問題，盡快回籠資金；買方的動(dòng)機(jī)實(shí)質(zhì)上是為了使呆滯的資金獲得較高、穩(wěn)定的回報(bào)，是一種投資行為。因此，這是一種“雙贏”，具有較大的市場(chǎng)潛力。從產(chǎn)權(quán)式酒店買主所在的地域分布來看，以本地和周邊較富裕的縣市為主，這為市場(chǎng)定位提供了依據(jù)。從經(jīng)營(yíng)的情況來看，由于業(yè)主與酒店有密切的利益關(guān)系，所以，業(yè)主會(huì)主動(dòng)而積極的介紹客戶、親戚、朋友來酒店入住、消費(fèi)，起到了酒店促銷員的作用，這對(duì)酒店客房、餐飲、娛樂、商場(chǎng)等綜合經(jīng)濟(jì)效益的提高十分有利。

三、產(chǎn)權(quán)式酒店投資應(yīng)注意的問題
（一）客戶在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)式酒店投資時(shí)，應(yīng)實(shí)地考察所投資酒店的地理位置、檔次和定位，如果產(chǎn)權(quán)式酒店的檔次和定位不準(zhǔn)確，雖然在價(jià)格上有一定的優(yōu)勢(shì)，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度講，它不具備投資價(jià)值。

（二）某些開發(fā)商在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)式酒店銷售時(shí)，只是在炒作一種概念，經(jīng)過精心包裝、策劃，希望能夠早日出售，回收資金，盲目看好酒店投資物業(yè)的購房者不考察清楚就會(huì)上當(dāng)受騙，每月還要支付銀行的按揭貸款和較高的物業(yè)費(fèi)。

（三）投資者要考察開發(fā)商的實(shí)力和相關(guān)項(xiàng)目的批件，是否五證具全。開發(fā)商實(shí)力不強(qiáng)，就會(huì)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)苦難、延期交房等問題，讓投資者蒙受巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

（四）投資者要注意該產(chǎn)權(quán)式酒店是否全部出售，如果是全部出售，就要考慮到后期的管理問題。另外，還要看清簽定包租協(xié)議的對(duì)象是開發(fā)商還是管理公司，往往前者的可信度與實(shí)力要比后者高得多。

篇2：租養(yǎng)房投資收益計(jì)算方法

　　租養(yǎng)房投資收益計(jì)算方法

　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的日趨成熟以及人們投資意識(shí)的逐漸增強(qiáng)，許多人將目光瞄準(zhǔn)了房產(chǎn)這一新興的投資領(lǐng)域，涌現(xiàn)了不少“以租養(yǎng)房”的“精明人”。這些人歸納起來主要分為兩大類：一類是他們?cè)瓉碛幸惶鬃》?，通過按揭貸款購買新房，再將原有住房出租，用租金償還貸款；另一類則是直接購買新房或二手房后用于出租，用所得租金償還貸款，甚至以投資房產(chǎn)生財(cái)。

　　然而，“以租養(yǎng)房”并不是一個(gè)簡(jiǎn)單的過程，它需要當(dāng)事人掌握一定的購房知識(shí)和技巧，正確計(jì)算投資收益，從而最大限度地發(fā)揮“以租養(yǎng)房”的優(yōu)勢(shì)。以下，介紹三種計(jì)算“以租養(yǎng)房”投資收益的方法。

　　1、投資回報(bào)率分析計(jì)算公式：投資回報(bào)率=（稅后月租金-物業(yè)管理費(fèi)）×12/購買房屋單價(jià)

　　此方法考慮了租金與房?jī)r(jià)兩者的相對(duì)關(guān)系，套用在股市投資上可類比為市盈率，是選擇“績(jī)優(yōu)房產(chǎn)”的簡(jiǎn)捷方法，但它也有弊端：沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時(shí)間價(jià)值，并且對(duì)按揭付款方式不能提供具體的投資分析。

　　2、投資回收時(shí)間分析計(jì)算公式：投資回收年數(shù)=（首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）/[（稅后月租金-按揭月供款）×12]

　　這種方法考慮了租金、價(jià)格、前期的主要投入因素，但未考慮前期的其它投入、資金的時(shí)間價(jià)值因素，可用于簡(jiǎn)略估算資金回收期的長(zhǎng)短，但不能解決多套投資的收益分析。這種方法比租金回報(bào)法更深入一步，適用范圍也更廣，但有其片面性，還不是最理想的投資分析工具。

　　3、現(xiàn)值指數(shù)法分析計(jì)算公式：現(xiàn)值指數(shù)=累計(jì)總流入現(xiàn)值/累計(jì)總流出現(xiàn)值=投資期內(nèi)月租金現(xiàn)值之和/按揭首期房款、保險(xiǎn)費(fèi)、契稅、維修基金、家具等投入、投資期內(nèi)按揭款、投資期內(nèi)物業(yè)管理費(fèi)等現(xiàn)值之和

　　現(xiàn)值指數(shù)法不僅解決了多套投資的收益分析，還考慮了資金的時(shí)間價(jià)值，可以比較全面地反映一個(gè)物業(yè)的各方面因素，是較理想的投資分析工具，因此，多被一些機(jī)構(gòu)投資者所采用，但由于計(jì)算比較復(fù)雜，個(gè)人投資者使用起來比較麻煩。

篇3：投資商鋪收益率怎樣計(jì)算

投資商鋪的收益率怎樣計(jì)算

投資什么最保險(xiǎn)？許多人的答案是房產(chǎn)，原因是房產(chǎn)穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小得多。投資就是為了有收益，一般的投資者在投資房產(chǎn)時(shí)，往往是根據(jù)自己對(duì)一個(gè)物業(yè)口岸和人氣的認(rèn)識(shí)來判斷，大多是憑感覺，當(dāng)然這樣也可以買到比較好的物業(yè)，但好像總是缺乏科學(xué)的根據(jù)。那么投資房產(chǎn)有沒有比較科學(xué)、準(zhǔn)確、適宜的投資分析方法呢？一位房地產(chǎn)專家近日在接受記者采訪時(shí)，介紹了房地產(chǎn)投資分析的三種方法，可以比較科學(xué)地計(jì)算出投資買房的收益率，消費(fèi)者不妨試試。

方法一：租金回報(bào)率分析法

公式：（稅后月租金－每月物業(yè)管理費(fèi)）×12／購買房屋總價(jià)

這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。

優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、房?jī)r(jià)及兩種因素的相對(duì)關(guān)系，是選擇“績(jī)優(yōu)地產(chǎn)”的簡(jiǎn)捷方法。

弊?。簺]有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時(shí)間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對(duì)按揭付款不能提供具體的分析。

方法二：租金回報(bào)率法

公式：（稅后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）

優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、價(jià)格和前期的主要投入，比租金回報(bào)法適用范圍更廣，可估算資金回收期的長(zhǎng)短。

弊?。何纯紤]前期的其它投入、資金的時(shí)間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。

方法三：IRR法（內(nèi)部收益率法）

房產(chǎn)投資公式為：IRR＝累計(jì)總收益／累計(jì)總投入＝月租金×投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù)／按揭首期房款＋保險(xiǎn)費(fèi)＋契稅＋大修基金＋家具等其它投入＋累計(jì)按揭款＋累計(jì)物業(yè)管理費(fèi)（備注：上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費(fèi)支出；累計(jì)收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。）

優(yōu)點(diǎn)：IRR法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素。可以與租金回報(bào)率結(jié)合使用。IRR收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計(jì)算，而IRR則是按復(fù)利計(jì)算。

不過，通過計(jì)算IRR判斷物業(yè)的投資價(jià)值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來。而未來租金的漲跌是個(gè)未知數(shù)。惟有一點(diǎn)是可以確定的：市場(chǎng)的未來是不確定的，有升值的可能，也有貶值的可能，只是看升值、貶值哪種可能性大了。

作為投資行為，投資者關(guān)注的是收益與風(fēng)險(xiǎn)，通過對(duì)IRR的分析發(fā)現(xiàn)相關(guān)性最高的是房?jī)r(jià)、租金以及能否迅速出租。由于房?jī)r(jià)是易知的，于是能否準(zhǔn)確預(yù)告租金水平及選擇投資項(xiàng)目便成為投資成敗的關(guān)鍵。

當(dāng)然，如果你覺得上面專家的方法太專業(yè)，比較復(fù)雜，想要知道一個(gè)簡(jiǎn)單的投資公式來評(píng)估一物業(yè)的投資價(jià)值。這里也可以提供一個(gè)國際上專業(yè)的理財(cái)公司評(píng)估一處物業(yè)的投資價(jià)值的簡(jiǎn)單方法。據(jù)了解，按他們的計(jì)算原則，衡量一處物業(yè)價(jià)格合理與否的基本公式為：

如果該物業(yè)的年收益×15年＝房產(chǎn)購買價(jià)，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。

如果該物業(yè)的年收益×15年＞房產(chǎn)購買價(jià)，則表明該投資項(xiàng)目尚具升值空間。