財政部發投資性房地產評估指導試行意見(20**)

　　頒布部門：財政部

　　第一條 為規范注冊資產評估師執行投資性房地產評估業務行為，維護社會公共利益和資產評估各方當事人合法權益，根據《資產評估準則──基本準則》、《資產評估準則──不動產》和《以財務報告為目的的評估指南(試行)》，制定本指導意見。

　　第二條 本指導意見所稱投資性房地產，是指《企業會計準則第3 號──投資性房地產》及其應用指南所稱的投資性房地產，即企業為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。

　　第三條 本指導意見所稱投資性房地產評估，是指按照《以財務報告為目的的評估指南(試行)》要求，對符合會計準則規定條件的投資性房地產在評估基準日的公允價值進行分析、估算，并發表專業意見的行為和過程。

　　第四條 注冊資產評估師執行投資性房地產評估業務，應當遵守本指導意見。

　　第二章 基本要求

　　第五條 注冊資產評估師執行投資性房地產評估業務，應當恪守獨立、客觀、公正的原則，勤勉盡責，保持應有的職業謹慎，不得出現對評估結論具有重要影響的實質性疏漏和錯誤，不得以預先設定的價值作為評估結論。

　　第六條 注冊資產評估師執行投資性房地產評估業務，應當具備投資性房地產評估相關專業知識和相應的評估經驗，具備從事投資性房地產評估的專業勝任能力。

　　注冊資產評估師應當關注投資性房地產評估的復雜性，根據自身的專業知識和經驗，審慎考慮是否有能力承接投資性房地產評估業務。

　　第七條 注冊資產評估師執行投資性房地產評估業務，應當充分理解相關會計準則的要求、評估對象在企業財務報告中的核算和披露要求，并提請企業管理層按其經營意圖以及會計準則的規定對投資性房地產進行恰當分類。

　　第八條 注冊資產評估師執行投資性房地產評估業務，應當與企業和執行審計業務的注冊會計師進行必要的溝通，了解其因遵循相關會計準則的具體要求而提出的具體意見和建議，并分析這些意見和建議對評估業務的影響。

　　第九條 注冊資產評估師應當提醒委托方根據會計準則的相關要求，合理確定評估基準日。評估基準日可以是資產負債表日、投資性房地產轉換日等。

　　第十條 注冊資產評估師應當知曉，當符合會計準則計量屬性規定的條件時，會計準則中的投資性房地產的公允價值一般等同于資產評估準則中的市場價值。

　　第十一條 注冊資產評估師執行投資性房地產評估業務，應當對投資性房地產進行現場調查，明確投資性房地產的實物狀況、權益狀況和區位狀況。

　　注冊資產評估師應當要求委托方對投資性房地產的權屬做出承諾，并對權屬資料進行必要的查驗。

　　第三章 評估對象

　　第十二條 注冊資產評估師應當知曉會計準則中投資性房地產的分類，并參照以下會計準則的要求，明確評估對象：

　　(一)已出租的土地使用權，是指企業通過出讓或轉讓方式取得的、以經營租賃方式租出的土地使用權。

　　(二)持有并準備增值后轉讓的土地使用權，是指企業取得的、準備增值后轉讓的土地使用權。按照國家有關規定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權。

　　(三)已出租的建筑物，是指企業擁有產權的、以經營租賃方式租出的建筑物，包括自行建造或開發活動完成后用于出租的建筑物。

　　第十三條 注冊資產評估師執行投資性房地產評估業務，應當知曉評估對象對應的是個別建筑物單元，還是多個建筑物單元及其附屬設施共同構成的一個整體。

　　當出租建筑物的附屬設備和設施是租金收入所對應出租資產的組成部分時，注冊資產評估師應當合理考慮該設備和設施對投資性房地產價值的影響。

　　第四章 評估方法

　　第十四條 注冊資產評估師執行投資性房地產評估業務，應當根據評估對象的具體情況、資料收集情況和數據來源等相關條件，恰當選擇評估方法。

　　第十五條 注冊資產評估師運用市場法評估投資性房地產時，應當收集足夠的同類或者類似房地產的交易案例，并對所收集的信息及其來源進行審慎分析。在選用交易案例時應當關注案例的可比性，重點分析投資性房地產的實物狀況、權益狀況、區位狀況、交易情況及租約條件。

　　第十六條 注冊資產評估師運用市場法評估投資性房地產時，應當建立價值可比基礎，細化相關比較因素，包括交易情況、交易日期、容積率、使用年期、面積、具體位置、經營業態和所帶租約等，明確相關指標參數內涵。

　　第十七條 注冊資產評估師運用收益法評估投資性房地產時，應當對企業來自于投資性房地產的租金收益，以及當期產生的相應費用進行分析，合理判斷租金收益與相應費用的匹配性，合理確定凈收益。

　　投資性房地產的凈收益是指租金中直接歸屬于評估對象所對應的房地產權益部分，不包括物業管理費、代墊水電費等其他項目，并應當恰當考慮免租期和租金收取方式的影響。

　　第十八條 注冊資產評估師運用收益法評估投資性房地產時，應當關注投資性房地產現有租約條款對公允價值的影響，包括租金及其構成、租期、免租期、續租條件和提前終止租約的條件。

　　注冊資產評估師應當關注租約的合法、有效性，了解實際履行狀況。對合法、有效并實際履行的租約，預測未來凈收益所使用的租約期內的租金應當采用租約所確定的租金，租約期外的租金應當采用正常客觀的租金。當約定租金與市場租金水平存在較大差異時，應當分析其原因，并進行充分披露。

　　第十九條 注冊資產評估師運用收益法評估投資性房地產時，應當根據建筑物的剩余經濟壽命年限與土地使用權剩余使用年限等參數，及有關法律、法規的規定，合理確定收益期限。

　　第二十條 注冊資產評估師運用收益法評估投資性房地產時，應當合理確定折現率。折現率應當反映評估基準日類似地區同類投資性房地產平均回報水平和評估對象的特定風險。折現率的口徑應當與收益口徑保持一致，并考慮租約、租期、租金等因素對折現率選取的影響。

　　第二十一條 注冊資產評估師采用市場法和收益法評估投資性房地產時，評估結論通常包括土地使用權價值。

　　注冊資產評估師應當關注已出租的建筑物的會計核算中是否包含建筑物所對應的土地使用權。如果會計核算不包含土地使用權，應當提請企業管理層重新分類，或者在評估結論中扣除土地使用權的價值，并在評估報告中進行必要的披露。

　　第二十二條 注冊資產評估師采用市場法和收益法評估投資性房地產時，應當排除特殊交易情況的影響，包括非常規的融資、售后租回、特殊對價或折讓等。

　　第二十三條 注冊資產評估師運用市場法和收益法無法得出投資性房地產公允價值時，可以采用符合會計準則的其他方法。如果仍不能合理得出投資性房地產公允價值，經委托方同意，還可以采用恰當的方式分析投資性房地產公允價值的區間值，得出價值分析結論，并提醒評估報告使用者關注公允價值評估結論和價值分析結論的區別。

　　第五章 評估披露

　　第二十四條 注冊資產評估師執行投資性房地產評估業務，應當在履行必要的評估程序后，根據《資產評估準則──評估報告》、《資產評估準則──不動產》和《以財務報告為目的的評估指南(試行)》編制并由所在評估機構出具評估報告，進行恰當披露。

　　第二十五條 注冊資產評估師應當在評估報告中披露必要信息，使評估報告使用者，包括企業管理層和執行審計業務的注冊會計師等，完整了解評估過程、合理理解并恰當使用評估結論。

　　第二十六條 注冊資產評估師在評估報告中應當重點披露以下內容：

　　(一)評估對象的具體描述，包括總體情況和主要特點等;

　　(二)評估對象的權屬狀況、使用狀況及租約信息;

　　(三)價值類型的定義及其與會計準則的對應關系;

　　(四)評估方法的選擇過程和依據，評估方法的具體運用;

　　(五)評估假設，主要包括：已簽租約是否合法、有效;已簽租約是否實際履行，是否會改變和無故終止;已出租建筑物的經營業態是否會發生重大改變;

　　(六)關鍵性評估參數的來源、依據和測算過程等;

　　(七)是否存在缺失產權文件等方面的瑕疵或重大限制。

　　第二十七條 當評估對象存在產權瑕疵且該瑕疵事項可能對投資性房地產的公允價值產生重大影響時，注冊資產評估師應當對該瑕疵事項及其影響進行披露并提請評估報告使用者予以關注。

　　第六章 附則

　　第二十八條 本指導意見自20**年7月1日起施行。

篇2：投資性房地產公允價值計量模式的初探

　　投資性房地產公允價值計量模式的初探

　　新企業會計準則的實施，企業可根據自身實際情況選擇投資性房地產的計量模式，本文主要探討了采用公允價值計量模式下的投資性房地產的好處與不足。

　　20**年2月16日，財政部在北京舉行會計審計準則體系發布會，宣布了39項企業會計準則和48項注冊會計師審計準則，標志著適應中國市場經濟發展要求、與國際慣例趨同的企業會計和注冊會計師審計準則體系正式建立。新會計準則(以下簡稱新準則)規定，企業出租或者持有并準備增值后出讓的土地使用權和出租的建筑物是投資性房地產，可采用成本模式、公允價值模式中之一進行計量。新準則于20**年1月1日起在上市公司執行，但從各上市公司的20**年年報中可以發現，只有寥寥的十幾家公司對投資性房地產采用公允價值模式進行計量。

　　公允價值模式被預言為“面向21世紀的計量模式”，新準則中, 它的全面引入, 更是被稱作“革命性的重大突破”。采用公允價值模式對投資性房地產進行計量有如下兩個亮點：

　　一、公允價值計量投資性房地產能夠滿足信息使用者的決策需求。新準則改變了過去輕資產負債表，重利潤表的觀念。利潤表代表過去，投資者更關注企業的資產價值和未來。公允價值計量能夠合理地反映企業所擁有的投資性房地產價值，更確切地凸現企業的資產總量、經營能力、償債能力及所承擔的財務風險等信息。高度的決策相關性使得公允價值計量模式會更多地受到投資者、債權人以及企業管理者等多方青睞。如某公司20**年12月31日總資產為2億元，在1997年投入3000萬元購買的某處物業，隨著地產價格的飆升，市值已達5000萬元，那么，20**年1月1日采用公允價值模式計量，該處物業被確認為5000萬元后，公司資產總量就增加了2000萬，償債能力也會隨之增強。

　　二、 公允價值計量屬性能真實地反映投資性房地產的經營收益，正確評價企業的經營成果，為決策者正確處置投資性房地產提供依據。投資性房地產收益率計算是通過收入與相關費用及投資性房地產價值配比進行，收入和成本計量屬性不同造成的價差, 不利于正確評價企業經營成果, 因此對投資性房地產采用公允價值計量屬性更科學合理。隨著企業精細化管理水平的提高，對各項資產的收益提出了新的要求，企業的某項資產收益如果達不到收益要求，就有可能處置變現，對于投資性房地產，更是如此。如某公司在1997年投入3000萬元購買某處物業，凈值2000萬元，全年經營收入450萬元，折舊100萬元，稅金及費用50萬元，凈收益300萬元，按舊準則計算的收益率為15%，按新準則采用公允值計量為5000萬元，則收益率為8%。若該公司認定資產收益率在10%以下的為低效資產，就會在目前這種房地產市場在高位運行的時候處置變現。

　　誠然，金無足赤，公允價值模式計量也有如下不足之處：

　　一、運用公允價值計量的成本高。公允價值計量屬性是動態計量屬性, 要求每一個會計期間都應對投資性房地產進行重新計量。依據《投資性房地產》，后續計量應當滿足兩個條件：(1)投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場;(2)企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。從這兩個條件中可以看出，公允價值的獲取應該是在一個完全競爭的市場條件下進行，它要求交易的各方必須充分了解市場情況，任何商品或要求權的市場價格都可以公開查閱，并據此確定交易價格。我國市場的現實情況對會計人員取得準確的公允價值仍然是一挑戰，目前切實可行的就是聘請獨立的評估機構對投資性房地產價值進行評估。會計人員依據評估值進行相應的賬務處理，但是，這樣既增加了企業評估費用，又增加了工作量。特別是上市公司對擁有的投資性房地產采用公允價值模式進行計量,需要每年聘請獨立的評估機構進行評估,并在年報中詳細披露房地產當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等，這些都會增加公允價值使用成本。若不聘請獨立的評估機構，自行確定公允價值，其公允性就大打折扣。某上市公司披露的20**年報中，對擁有的投資性房地產依據所在地房產中介機構發布的信息確認公允價值，其準確性就遭到了質疑。

　　二、公允價值計量增加經營業績的不確定性。在成本計量模式下, 在出售之前, 市價的波動不調整賬面價值, 也不計入當期損益, 除非期末市價低于成本。采用公允價值計量模式, 投資性房地產的價值變動將被計入損益, 這會導致企業的經營業績波動。任何資產，在市場上價格都會出現波動，沒有只升不跌的市場，也沒有只跌不升的市場。當市場處在上升的時候，房地產價格上漲，增加投資性房地產的價值，計入當年的損益對公司業績產生正面提升作用;當市場在走下坡路，房地產價格就回調，計入下一年的損益就會對公司業績產生負面影響。這樣會引起經營業績忽高忽低, 給投資者留下企業經營不穩定的印象, 甚至誤導財務報表使用者, 影響對企業價值的判斷。

　　三、公允價值計量模式有可能被當成達到特定目的的工具之嫌。有些企業可能利用轉換的契機產生的巨額收益或虧損，來調整當期利潤。實務中，一些企業，特別是大中型國有企業，擁有大量的物業，由于歷史遺留的原因，在國有企業整合過程中，托管或收購小型國有企業，或通過債權收購，以歷史成本賬面值低價受讓其他國企房地產。經過整合后，一旦轉換用途作為投資性房地產，并采用公允價值模式進行計量，將產生巨額收益。再如上市的房地產公司，資產負債率一般都比較高，在目前宏觀調控力度不斷加大的情況下，融資壓力持續增大，為了緩解融資壓力達到增發目的，就可以對其擁有的物業采用公允價值計量模式，來降低其資產負債率。

　　四、外部市場環境因素。目前中國的房地產市場和評估市場還不完全具備企業采用公允價值對投資性房地產計量。中國的房地產市場目前來說是個非理性的市場，存在泡沫。開始是溫州炒樓團，接著是山西的煤老板，再后來全國人民也加入進來，出現了大量的投機性購買;在人民幣升值的大背景下，熱錢、外資也想方設法投資中國的房地產，助推價格。剛過去的20**年就是個亢奮年, 房價在全國性的大躍進，在宏觀調控的大形勢下，全國房價不降反升，地價也大幅度上漲，各城市新地王、“

　　面粉貴過面包”、地價高過周邊樓價的怪現象不斷涌現，造成價格和價值的背離，嚴重影響有關人員對物業公允價值的判斷。中國的房地產評估市場起步晚，估價理論和方法源自西方，評估參數沒有統一的標準，水平也參差不齊。估價受限于評估機構人員的職業道德、技術水平、技術方法及內部管理。同一物業，不同的評估機構，甚至同一評估機構的不同評估師，估價差距可能就很大，降低了資產公允價值的準確性。

　　五、可能增加企業的稅負。按照目前我國的稅法，在成本計量模式下，新會計準則和稅法的處理基本一致。投資性房地產需要計提折舊或按期攤銷，減少了企業的賬面盈利，卻可以起到抵稅的效果，減少企業現金流的支出。如果采用公允價值計量模式，新會計準則和稅法的處理就存在明顯的差異：會計上，年末按照投資性房地產的公允價值調整其賬面價值，差額計入當期損益，不計提折舊或進行攤銷;稅法上，按實際成本確定投資性房地產的賬面價值，不確認公允價值變化所產生的利得，在對投資性房地產計算所得稅時，仍按計提折舊或攤銷處理。在公允價值模式下對稅負沒有影響，但是如果計算所得稅時，不確認公允價值變化所產生的利得，不能按照計提折舊或攤銷進行處理，就不具有的在成本模式下計提折舊或進行攤銷處理的抵稅效果，會增加企業的當期所得稅負擔。

　　采用公允價值計量投資性房地產的模式，是國際會計準則的主導模式，而我國的現實選擇仍是以成本模式為主導。但筆者相信隨著我們對新準則的內涵全面深入地理解和外部環境的改善，我國投資性房地產的主導計量模式必將與國際接軌。

　　【參考文獻】

　　[1] 財政部會計司：企業會計準則講解[M].人民出版社，20**.

　　[2] 何雅妮：房地產估價師執業風險的識別與防范[J].商場現代化，20**( 31).

篇3：財政部發投資性房地產評估指導試行意見（2010年）

　　財政部發投資性房地產評估指導試行意見(20**)

　　頒布部門：財政部

　　第一條 為規范注冊資產評估師執行投資性房地產評估業務行為，維護社會公共利益和資產評估各方當事人合法權益，根據《資產評估準則──基本準則》、《資產評估準則──不動產》和《以財務報告為目的的評估指南(試行)》，制定本指導意見。

　　第二條 本指導意見所稱投資性房地產，是指《企業會計準則第3 號──投資性房地產》及其應用指南所稱的投資性房地產，即企業為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。

　　第三條 本指導意見所稱投資性房地產評估，是指按照《以財務報告為目的的評估指南(試行)》要求，對符合會計準則規定條件的投資性房地產在評估基準日的公允價值進行分析、估算，并發表專業意見的行為和過程。

　　第四條 注冊資產評估師執行投資性房地產評估業務，應當遵守本指導意見。

　　第二章 基本要求

　　第五條 注冊資產評估師執行投資性房地產評估業務，應當恪守獨立、客觀、公正的原則，勤勉盡責，保持應有的職業謹慎，不得出現對評估結論具有重要影響的實質性疏漏和錯誤，不得以預先設定的價值作為評估結論。

　　第六條 注冊資產評估師執行投資性房地產評估業務，應當具備投資性房地產評估相關專業知識和相應的評估經驗，具備從事投資性房地產評估的專業勝任能力。

　　注冊資產評估師應當關注投資性房地產評估的復雜性，根據自身的專業知識和經驗，審慎考慮是否有能力承接投資性房地產評估業務。

　　第七條 注冊資產評估師執行投資性房地產評估業務，應當充分理解相關會計準則的要求、評估對象在企業財務報告中的核算和披露要求，并提請企業管理層按其經營意圖以及會計準則的規定對投資性房地產進行恰當分類。

　　第八條 注冊資產評估師執行投資性房地產評估業務，應當與企業和執行審計業務的注冊會計師進行必要的溝通，了解其因遵循相關會計準則的具體要求而提出的具體意見和建議，并分析這些意見和建議對評估業務的影響。

　　第九條 注冊資產評估師應當提醒委托方根據會計準則的相關要求，合理確定評估基準日。評估基準日可以是資產負債表日、投資性房地產轉換日等。

　　第十條 注冊資產評估師應當知曉，當符合會計準則計量屬性規定的條件時，會計準則中的投資性房地產的公允價值一般等同于資產評估準則中的市場價值。

　　第十一條 注冊資產評估師執行投資性房地產評估業務，應當對投資性房地產進行現場調查，明確投資性房地產的實物狀況、權益狀況和區位狀況。

　　注冊資產評估師應當要求委托方對投資性房地產的權屬做出承諾，并對權屬資料進行必要的查驗。

　　第三章 評估對象

　　第十二條 注冊資產評估師應當知曉會計準則中投資性房地產的分類，并參照以下會計準則的要求，明確評估對象：

　　(一)已出租的土地使用權，是指企業通過出讓或轉讓方式取得的、以經營租賃方式租出的土地使用權。

　　(二)持有并準備增值后轉讓的土地使用權，是指企業取得的、準備增值后轉讓的土地使用權。按照國家有關規定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權。

　　(三)已出租的建筑物，是指企業擁有產權的、以經營租賃方式租出的建筑物，包括自行建造或開發活動完成后用于出租的建筑物。

　　第十三條 注冊資產評估師執行投資性房地產評估業務，應當知曉評估對象對應的是個別建筑物單元，還是多個建筑物單元及其附屬設施共同構成的一個整體。

　　當出租建筑物的附屬設備和設施是租金收入所對應出租資產的組成部分時，注冊資產評估師應當合理考慮該設備和設施對投資性房地產價值的影響。

　　第四章 評估方法

　　第十四條 注冊資產評估師執行投資性房地產評估業務，應當根據評估對象的具體情況、資料收集情況和數據來源等相關條件，恰當選擇評估方法。

　　第十五條 注冊資產評估師運用市場法評估投資性房地產時，應當收集足夠的同類或者類似房地產的交易案例，并對所收集的信息及其來源進行審慎分析。在選用交易案例時應當關注案例的可比性，重點分析投資性房地產的實物狀況、權益狀況、區位狀況、交易情況及租約條件。

　　第十六條 注冊資產評估師運用市場法評估投資性房地產時，應當建立價值可比基礎，細化相關比較因素，包括交易情況、交易日期、容積率、使用年期、面積、具體位置、經營業態和所帶租約等，明確相關指標參數內涵。

　　第十七條 注冊資產評估師運用收益法評估投資性房地產時，應當對企業來自于投資性房地產的租金收益，以及當期產生的相應費用進行分析，合理判斷租金收益與相應費用的匹配性，合理確定凈收益。

　　投資性房地產的凈收益是指租金中直接歸屬于評估對象所對應的房地產權益部分，不包括物業管理費、代墊水電費等其他項目，并應當恰當考慮免租期和租金收取方式的影響。

　　第十八條 注冊資產評估師運用收益法評估投資性房地產時，應當關注投資性房地產現有租約條款對公允價值的影響，包括租金及其構成、租期、免租期、續租條件和提前終止租約的條件。

　　注冊資產評估師應當關注租約的合法、有效性，了解實際履行狀況。對合法、有效并實際履行的租約，預測未來凈收益所使用的租約期內的租金應當采用租約所確定的租金，租約期外的租金應當采用正常客觀的租金。當約定租金與市場租金水平存在較大差異時，應當分析其原因，并進行充分披露。

　　第十九條 注冊資產評估師運用收益法評估投資性房地產時，應當根據建筑物的剩余經濟壽命年限與土地使用權剩余使用年限等參數，及有關法律、法規的規定，合理確定收益期限。

　　第二十條 注冊資產評估師運用收益法評估投資性房地產時，應當合理確定折現率。折現率應當反映評估基準日類似地區同類投資性房地產平均回報水平和評估對象的特定風險。折現率的口徑應當與收益口徑保持一致，并考慮租約、租期、租金等因素對折現率選取的影響。

　　第二十一條 注冊資產評估師采用市場法和收益法評估投資性房地產時，評估結論通常包括土地使用權價值。

　　注冊資產評估師應當關注已出租的建筑物的會計核算中是否包含建筑物所對應的土地使用權。如果會計核算不包含土地使用權，應當提請企業管理層重新分類，或者在評估結論中扣除土地使用權的價值，并在評估報告中進行必要的披露。

　　第二十二條 注冊資產評估師采用市場法和收益法評估投資性房地產時，應當排除特殊交易情況的影響，包括非常規的融資、售后租回、特殊對價或折讓等。

　　第二十三條 注冊資產評估師運用市場法和收益法無法得出投資性房地產公允價值時，可以采用符合會計準則的其他方法。如果仍不能合理得出投資性房地產公允價值，經委托方同意，還可以采用恰當的方式分析投資性房地產公允價值的區間值，得出價值分析結論，并提醒評估報告使用者關注公允價值評估結論和價值分析結論的區別。

　　第五章 評估披露

　　第二十四條 注冊資產評估師執行投資性房地產評估業務，應當在履行必要的評估程序后，根據《資產評估準則──評估報告》、《資產評估準則──不動產》和《以財務報告為目的的評估指南(試行)》編制并由所在評估機構出具評估報告，進行恰當披露。

　　第二十五條 注冊資產評估師應當在評估報告中披露必要信息，使評估報告使用者，包括企業管理層和執行審計業務的注冊會計師等，完整了解評估過程、合理理解并恰當使用評估結論。

　　第二十六條 注冊資產評估師在評估報告中應當重點披露以下內容：

　　(一)評估對象的具體描述，包括總體情況和主要特點等;

　　(二)評估對象的權屬狀況、使用狀況及租約信息;

　　(三)價值類型的定義及其與會計準則的對應關系;

　　(四)評估方法的選擇過程和依據，評估方法的具體運用;

　　(五)評估假設，主要包括：已簽租約是否合法、有效;已簽租約是否實際履行，是否會改變和無故終止;已出租建筑物的經營業態是否會發生重大改變;

　　(六)關鍵性評估參數的來源、依據和測算過程等;

　　(七)是否存在缺失產權文件等方面的瑕疵或重大限制。

　　第二十七條 當評估對象存在產權瑕疵且該瑕疵事項可能對投資性房地產的公允價值產生重大影響時，注冊資產評估師應當對該瑕疵事項及其影響進行披露并提請評估報告使用者予以關注。

　　第六章 附則

　　第二十八條 本指導意見自20**年7月1日起施行。