租養房投資收益計算方法

　　隨著房地產市場交易的日趨成熟以及人們投資意識的逐漸增強，許多人將目光瞄準了房產這一新興的投資領域，涌現了不少“以租養房”的“精明人”。這些人歸納起來主要分為兩大類：一類是他們原來有一套住房，通過按揭貸款購買新房，再將原有住房出租，用租金償還貸款；另一類則是直接購買新房或二手房后用于出租，用所得租金償還貸款，甚至以投資房產生財。

　　然而，“以租養房”并不是一個簡單的過程，它需要當事人掌握一定的購房知識和技巧，正確計算投資收益，從而最大限度地發揮“以租養房”的優勢。以下，介紹三種計算“以租養房”投資收益的方法。

　　1、投資回報率分析計算公式：投資回報率=（稅后月租金-物業管理費）×12/購買房屋單價

　　此方法考慮了租金與房價兩者的相對關系，套用在股市投資上可類比為市盈率，是選擇“績優房產”的簡捷方法，但它也有弊端：沒有考慮全部的投入與產出，沒有考慮資金的時間價值，并且對按揭付款方式不能提供具體的投資分析。

　　2、投資回收時間分析計算公式：投資回收年數=（首期房款+期房時間內的按揭款）/[（稅后月租金-按揭月供款）×12]

　　這種方法考慮了租金、價格、前期的主要投入因素，但未考慮前期的其它投入、資金的時間價值因素，可用于簡略估算資金回收期的長短，但不能解決多套投資的收益分析。這種方法比租金回報法更深入一步，適用范圍也更廣，但有其片面性，還不是最理想的投資分析工具。

　　3、現值指數法分析計算公式：現值指數=累計總流入現值/累計總流出現值=投資期內月租金現值之和/按揭首期房款、保險費、契稅、維修基金、家具等投入、投資期內按揭款、投資期內物業管理費等現值之和

　　現值指數法不僅解決了多套投資的收益分析，還考慮了資金的時間價值，可以比較全面地反映一個物業的各方面因素，是較理想的投資分析工具，因此，多被一些機構投資者所采用，但由于計算比較復雜，個人投資者使用起來比較麻煩。

篇2：房地產企業多視角跟蹤收益 保障目標可控可落地

　　房地產企業多視角跟蹤收益，保障目標可控可落地

　　TOP50 的A 集團近來出現分期和項目收益無法達成的問題，過程跟蹤和預警也跟不上，投資者十分不滿。通過統一各數據口徑，將原來獨立的三個目標收益考核指標統一歸集，真正實現“多視角”的收益跟蹤。

　　房地產企業每年都會根據宏觀政策和市場變化來調整項目開發節奏，保證公司整體經營業績達成。但是，項目拿地投資階段確定的項目收入、成本、利潤等收益指標，到項目結束時卻經常無法達成甚至虧損。作為全國綜合實力排名TOP50 的A 集團，通過完善信息化，在三級計劃管理的基礎上構建出“多視角”的收益跟蹤體系，實現公司年度業績和項目目標雙贏。

　　目標：生產、銷售和結轉環環相扣保收益

　　A 集團希望通過三級計劃管理將項目收益層層分解，實現房企生產、銷售和結轉環節的環環相扣、緊密咬合，最終支撐彈性經營計劃的落地。

　　1. 項目計劃視角——收益目標“層層分解”保延續

　　土地成交確認1 個月內，組建項目團隊時簽訂《項目責任計劃》，延續投資測算項目收益(凈利潤、融資IRR)，作為開發團隊考核控制基線。防止投資團隊和開發團隊交接脫節，啟動階段目標執行偏差。

　　項目總體規劃方案獲批14 日內，組織各職能部門刷新《項目投資測算》規劃指標，根據最新市場情況編制《項目總體開發計劃》。總體計劃項目收益審批時不能低于投資測算項目收益，特殊原因必須集團總裁特批。

　　單個分期規劃方案獲批14 日內，再次組織各職能部門拆分《總體計劃》規劃指標，編制單個分期的《項目分期開發計劃》。單個分期收益審批時不能低于總體計劃項目收益，如單個分期公建分攤較多利潤較低，必須說明其他分期分攤情況，指明單個分期損失補償來源。

　　2. 年度計劃視角——年度預算“切片組裝”更合理

　　每年12 月編制下一年公司年度預算時，首先刷新所有在建項目《分期計劃》，然后提取《分期計劃》中下一年預算計劃，按照地區公司為單位整合上報集團運營部審批。如所有項目合計無法滿足集團戰略目標，集團運營部挑選個別潛力項目下發年度調整目標。由地區公司按照新目標調整《分期計劃》，改變原定開發節奏，提前開工或開盤以滿足集團戰略目標需要。

　　3. 多級獎金機制——逐層遞增強激勵

　　每年12 月回顧上一年度預算達成情況，集團面向達標地區公司和項目經理頒發年度獎金。于此同時，完成《分期計劃》、《總體計劃》既定考核指標的項目團隊，頒發分期獎金、項目獎金。一般分期獎金是年度獎金的2-3倍，項目獎金是分期獎金的3 倍以上。

　　困惑：無法做到及時的過程跟蹤和預警

　　經過幾年業務實踐，A 集團年度預算基本可以達成，但分期收益和項目收益大多無法達成。投資者對收益下滑表示不滿，集團管理層責令集團運營部加強過程跟蹤和預警，按月進行上報分析，避免項目后期損失無法挽回。但集團運營部表示只能半年度上報一次，且只能分析重點項目。主要有三點原因：

　　首先是組織權責不清晰，運營部由組織者變成數據收集人，部門之間職責不清。收益指標編制過程偏理想化，執行過程職能部門強調自身困難，運營部門無法統一協調。

　　其次是管理工具不完善，E*cel無法準確實現項目、分期、年度收益目標的層層分級，過程跟蹤工作量大、周期長、數據關聯性差、審批風險高。

　　最后是數據口徑不統一，執行過程跟蹤人工收集數據，沒有與現有ERP系統數據連通，數據質量與采集周期無法滿足要求。

　　解決：打通ERP，保證跟蹤數據及時準確

　　通過重新梳理業務框架流程，統一各業務條線數據口徑，將原來獨立的三個目標收益考核指標，歸集到項目分期維度統一編制刷新;通過軟件平臺實現分期收益累加形成項目收益，分期收益切分形成年度預算;更為重要的是打通現有ERP 業務系統，實現執行數據自動抓取匯總，保證跟蹤數據及時準確。

　　1. 統一項目名稱、規劃指標，防止標準打架

　　從項目投資立項開始，由集團運營部管理發布項目名稱(工程名、推廣名、樓棟名)，以及各種規劃指標(占地面積、建筑面積、可售面積)。ERP 業務子系統項目數據全部引自主數

　　據平臺，杜絕自建自管、標準失真。

　　2. 分期輻射總體、年度，提高目標決策精度

　　《項目總體計劃》拆分成每個分期分別編制收益指標，最后累計出項目目標收益進行審批;《項目分期計劃》編制時直接引用《總體計劃》分期內容，形成分期目標收益;待建分期結合《項目分期計劃》累計出項目動態收益。集團決策層可以根據項目動態收益，判斷《項目分期計劃》目標收益是否滿足整體開發目標，避免分期目標收益過低影響項目目標收益達成。

　　3. 打通業務條線，提升及時性、準確性

　　設定責任矩陣，明確上報標準和周期。所有內容都明確到具體部門人員，如銷售收入相關套數、面積、金額，按月提取CRM 銷售系統簽約合同信息。針對當日簽約、當日退定、當日換房等業務口徑進行說明，規定最遲上報時間和考核要求。從集團管理需要出發，推動業務執行的合規性和數據上報的及時性，反向提升原有業務系統數據統計質量。

　　4. 建立運營會議卡片，直擊核心問題

　　優化原有會議報表，明確各級運營會議參會人員、職責、會前輸入成果，形成體系化會議卡片。運營部完成執行數據提取匯總后，由DSS 軟件平臺進行清洗加工，直接上會進行趨勢分析展示。參會人員只需針對結果說明原因和改進意見即可，減少會議上爭論數據的時間，極大提升運營會議工作效率。

篇3：廈門市征收房屋租賃收益金的暫行辦法(1999年)

　　廈門市人民政府

　　頒布日期:1999.3.5

　　實施日期:1999.3.5

　　廈府(1999)綜031號

　　第一條 為了加強廈門市房屋租賃管理,規范房屋租賃市場行為,防止國有資產流失,促進房屋租賃市場的健康發展,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《廈門市城鎮房屋管理條例》和《廈門市房屋租賃管理規定》等法律、法規、規章的規定,結合廈門市實際,制定本辦法。

　　第二條 本辦法所稱房屋租賃是指:

　　一、出租劃撥土地使用權的地上房屋,即房屋所有權人出租劃撥土地使用權的地上房屋,包括按房改政策購買的房改房和經濟適用房(解困房、解危房、安居房等)。

　　二、轉租公有房屋,即承租人在租賃期限內,征得出租人的書面同意,將承租市土地房產管理局經管的或行政、企事業單位屬財政投入資金購建的公有非住宅房屋的部分或全部進行轉租,以及將承租的公有非住宅房屋的全部或部分使用權與他人合作、合資、聯營(含承包經營)。公有住宅不得轉租。

　　第三條 有房屋租賃行為并取得租賃收入的單位和個人,應當依照本辦法繳納房屋租賃收益金。

　　第四條 房屋租賃收益金包括土地收益金和轉租收益金。出租劃撥土地使用權的地上房屋應繳納土地收益金;轉租公有房屋的應繳納轉租收益金。

　　第五條 房屋租賃收益金一律按建筑面積計征。

　　第六條 租賃收益金的征收標準由市土地房產管理部門、市物價部門、財政部門根據房屋用途、地段環境等因素,分等定級確定(具體見附表一、附表二),并根據廈門市租賃市場的租金價格變動情況,適時予以調整。

　　在同一路段,同一用途中,征收部門可根據市場租金的行情,在征收標準范圍內確定征收標準的下限或上限。

　　第七條 房屋租賃收益金由征收部門按月征收。

　　第八條 對有房屋租賃收益的國家政策性扶持企業、虧損企業、民政救濟對象、下崗職工,繳納租賃收益金確有困難的,酌情準予減免。減免辦法另文規定。

　　第九條 房屋租賃收益金由土地房產管理部門負責征收。征收的房屋租賃收益金全額上繳市財政

　　,納入預算管理;征收部門因征管業務所需正常經費(來自:m.dewk.cn),由市財政局統籌安排。

　　第十條 房屋租賃收益人應當在租賃行為發生后的15日內向房屋所在地土地房產管理部門申報繳納房屋租賃收益金。具體繳納收益金的時限,由征收部門確定。

　　第十一條 房屋租賃收益金的征收一律使用市財政局印制的廈門市房屋租賃收益金專用票據。

　　第十二條 違反本辦法,不按時繳納租賃收益金的,由征收部門責令其補交土地收益金外,每逾期一日,加收應交租賃收益金千分之三的滯納金。

　　第十三條 承租人違反本辦法,擅自轉租房屋的,其轉租行為無效,由租賃主管部門沒收其違法所得,并處以違法所得一至五倍的罰款。

　　第十四條 出租或轉租的房屋在租賃期間因各種原因停止租賃關系,出租方和轉租方須在十五日內報告市土地房產管理部門,經市土地房產管理部門審查屬實,方可停交房屋租賃收益金,土地房產管理部門應在五個工作日內作出明確的答復。逾期不報的,視為租賃行為未終止,征收部門可向其繼續征收房屋租賃收益金。

　　第十五條 行政事業單位出租房屋已繳納國有資產占用費的,不再繳納房屋租賃收益金。

　　第十六條 租賃收益金的征收部門可依據本暫行辦法,結合廈門實際情況制定具體的實施操作辦法。

　　第十七條 同安區房屋租賃收益金的征收,由同安區人民政府根據本區的實際情況,參照本暫行辦法另行制定征收辦法和征收標準。

　　第十八條 本暫行辦法由市土地房產管理局、市財政局、市物價局負責解釋。

　　第十九條 本暫行辦法從市政府批準之日起施行。