商鋪投資收益率四種算法

目前,投資商鋪的熱潮急劇升溫,那么商鋪投資收益率怎么計算呢?據(jù)工作人員介紹,商鋪投資收益率算法有以下幾種:

1.租金回報率法

公式:(稅后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房時間內(nèi)的按揭款)。優(yōu)點:考慮了租金、價格和前期主要投入,比租金回報率分析法適用范圍廣,可估算資金回收期長短。

不足:未考慮前期的其他投入、資金的時間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性,不能作為理想的投資分析工具。

2.租金回報率分析法

公式:(稅后月租金-每月物業(yè)管理費)×12/購買房屋總價,這種方法算出的比值越大,就表明越值得投資。

優(yōu)點:考慮了租金、房價及兩種因素的相對關(guān)系,是選擇“績優(yōu)地產(chǎn)”的簡捷方法。

不足:沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出,沒有考慮資金的時間成本,因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對按揭付款不能提供具體的分析。

3.內(nèi)部收益率法

房產(chǎn)投資公式為:累計總收益/累計總投入=月租金×投資期內(nèi)的累計出租月數(shù)/(按揭首期房款+保險費+契稅+大修基金+家具等其他投入+累計按揭款+累計物業(yè)管理費)=內(nèi)部收益率。

上述公式以按揭為例;未考慮付息、未考慮中介費支出;累計收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。

優(yōu)點:內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素。可以與租金回報率結(jié)合使用。內(nèi)部收益率可理解為存銀行,只不過我國銀行利率按單利計算,而內(nèi)部收益率則是按復(fù)利計算。

不足:通過計算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投資價值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來,而未來租金的漲跌是個未知數(shù)。

4.簡易國際評估法

基本公式為:如果該物業(yè)的年收益×15年=房產(chǎn)購買價,則認為該物業(yè)物有所值。這一國際上專業(yè)的理財公司評估一處物業(yè)的投資價值的簡單方法。

任何物業(yè)投資,投資者都希望能有一個合理的回報,甚至是一個理想的回報,正所謂:虧本生意沒人做。投資者若要評判自己的投資是否有價值,他們通常主要是看該物業(yè)的投資回報率,那么,如何計算投資回報率,如何判斷投資回報率所包含的意義呢?

如何計算投資回報率

有行內(nèi)人告訴我們這樣一個計算投資回報率的計算公式:

計算購入再出租的投資回報率=月租金×12(個月)/售價

計算購入再售出的投資回報率=(售出價-購入價)/購入價

例如,有一臨街商鋪,面積約50平方米,售價約200萬元,目前在這個物業(yè)的周邊,同等物業(yè)的月租金約是400元/平方米,即:這個商鋪要是買下并成功出租,新業(yè)主將有可能獲得2萬元的月租金。那么,它的投資回報率將是多少呢?現(xiàn)在讓我們計算一下:

套用上述計算公式:這個物業(yè)的投資回報率=2萬元×12/200萬元,通過計算,我們得出這套物業(yè)的投資回報率將是:12%

要是這個投資者轉(zhuǎn)手放出,并以215萬元成交,那么它的投資回報率=(215-200)/200,通過計算,我們得出這套物業(yè)的投資回報率將是:7.5%

如何判斷投資回報率

現(xiàn)在,投資回報率計算出來了,那么,我們該如何判斷這些數(shù)值所包含的意義呢?也就是說,哪個數(shù)值是表示合理利潤?哪個數(shù)值是表示千萬不要沾手?哪個數(shù)值是表示它的收益非常好?或者是哪個數(shù)值是屬于對方開出的條件太好,自己要審慎考慮才行?

業(yè)內(nèi)人士認為,解讀這些數(shù)值在行內(nèi)并非有一個標準答案,可能10個人就會有10個答案。但據(jù)本報從一些地產(chǎn)從業(yè)人員和投資客手中回收的數(shù)據(jù)顯示,其實這些答案相差無幾,差的也只是小數(shù)點以后的數(shù)值。

據(jù)經(jīng)緯物業(yè)二手部的負責(zé)人司徒佩琪介紹:其實不同物業(yè)的理想投資回報率不盡相同,比如就拿我們在“透視商機特刊”中曾經(jīng)探討過的商住兩用物業(yè)、爛尾番生物業(yè)、地鐵物業(yè)及名校物業(yè)來說,它們的合理利潤、投資臨界點和超高利潤率將大致如下表所列:

物業(yè)類別合理回報率&n

商住兩用物業(yè)10-12%>7%15%以上

爛尾番生物業(yè)9-10%>6%20%以上

地鐵物業(yè)3-6%>3%10%以上

篇2：投資商鋪收益率怎樣計算

投資商鋪的收益率怎樣計算

投資什么最保險？許多人的答案是房產(chǎn)，原因是房產(chǎn)穩(wěn)定，風(fēng)險相對小得多。投資就是為了有收益，一般的投資者在投資房產(chǎn)時，往往是根據(jù)自己對一個物業(yè)口岸和人氣的認識來判斷，大多是憑感覺，當然這樣也可以買到比較好的物業(yè)，但好像總是缺乏科學(xué)的根據(jù)。那么投資房產(chǎn)有沒有比較科學(xué)、準確、適宜的投資分析方法呢？一位房地產(chǎn)專家近日在接受記者采訪時，介紹了房地產(chǎn)投資分析的三種方法，可以比較科學(xué)地計算出投資買房的收益率，消費者不妨試試。

方法一：租金回報率分析法

公式：（稅后月租金－每月物業(yè)管理費）×12／購買房屋總價

這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。

優(yōu)點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關(guān)系，是選擇“績優(yōu)地產(chǎn)”的簡捷方法。

弊病：沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對按揭付款不能提供具體的分析。

方法二：租金回報率法

公式：（稅后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房時間內(nèi)的按揭款）

優(yōu)點：考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金回報法適用范圍更廣，可估算資金回收期的長短。

弊病：未考慮前期的其它投入、資金的時間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。

方法三：IRR法（內(nèi)部收益率法）

房產(chǎn)投資公式為：IRR＝累計總收益／累計總投入＝月租金×投資期內(nèi)的累計出租月數(shù)／按揭首期房款＋保險費＋契稅＋大修基金＋家具等其它投入＋累計按揭款＋累計物業(yè)管理費（備注：上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費支出；累計收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。）

優(yōu)點：IRR法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素。可以與租金回報率結(jié)合使用。IRR收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而IRR則是按復(fù)利計算。

不過，通過計算IRR判斷物業(yè)的投資價值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來。而未來租金的漲跌是個未知數(shù)。惟有一點是可以確定的：市場的未來是不確定的，有升值的可能，也有貶值的可能，只是看升值、貶值哪種可能性大了。

作為投資行為，投資者關(guān)注的是收益與風(fēng)險，通過對IRR的分析發(fā)現(xiàn)相關(guān)性最高的是房價、租金以及能否迅速出租。由于房價是易知的，于是能否準確預(yù)告租金水平及選擇投資項目便成為投資成敗的關(guān)鍵。

當然，如果你覺得上面專家的方法太專業(yè)，比較復(fù)雜，想要知道一個簡單的投資公式來評估一物業(yè)的投資價值。這里也可以提供一個國際上專業(yè)的理財公司評估一處物業(yè)的投資價值的簡單方法。據(jù)了解，按他們的計算原則，衡量一處物業(yè)價格合理與否的基本公式為：

如果該物業(yè)的年收益×15年＝房產(chǎn)購買價，則認為該物業(yè)物有所值。

如果該物業(yè)的年收益×15年＞房產(chǎn)購買價，則表明該投資項目尚具升值空間。